Tryby zawarcia umowy
Do podstawowych kodeksowych ( uregulowanych w kodeksie cywilnym ) sposobów zawierania umów należy zaliczyć:
Ofertę i jej przyjęcie
Zawarcie umowy w trybie negocjacji
Zawarcie umowy w trybie przetargu
Zawarcie umowy w trybie aukcji
Zawarcie umowy w drodze umowy przedwstępnej
Oferta i jej przyjęcie:
Przez ofertę rozumie się oświadczenie woli jednej strony skierowane do drugiej strony, które obejmuje stanowczą propozycję zawarcia umowy i określa jej istotne postanowienia. Charakterystycznymi cechami oferty jest jej :
- stanowczość,
- fakt, że jest skierowana do drugiej strony,
- zawiera istotne postanowienia umowy, która w wyniku jej przyjęcia ma być zawarta.
Oferta powinna zawierać istotne postanowienia umowy, wskazując wystarczająco precyzyjnie na podstawowe prawa i obowiązki stron. Może być skierowana do indywidualnie oznaczonego adresata, jak i do nieoznaczonego kręgu podmiotów.
W celu wyjaśnienia ewentualnych wątpliwości art. 71 k.c. stanowi, że ogłoszenia, reklamy, cenniki i inne informacje skierowane do ogółu albo do poszczególnych adresatów poczytuje się za zaproszenie do zawarcia umowy, a nie za ofertę. Ale wystawienie rzeczy w miejscu sprzedaży na widok publiczny z oznaczeniem ceny należy bowiem uważać za ofertę (art. 543 k.c.).
Oferent jest swoją ofertą związany, co oznacza, że adresat oferty (oblat) może na mocy jednostronnego oświadczenia woli doprowadzić do zawarcia umowy i w konsekwencji do powstania lub do zmiany stosunku cywilnoprawnego (art. 66 k.c.).
Umowa zostaje zawarta, gdy adresat ofertę przyjął, czyli złożył oświadczenie woli o akceptacji oferty w całości. Co do zasady, przyjęcie oferty z zastrzeżeniem zmian lub uzupełnień poczytuje się za nową ofertę ( tzw. kontrofertę art. 68 k.c.).
Milczenia adresata nie traktuje się jako przyjęcia oferty, z wyjątkiem sytuacji przewidzianej w art. 68 (2). K.c. Zgodnie z tym przepisem jeżeli przedsiębiorca otrzymał od osoby, z którą pozostaje w stałych stosunkach gospodarczych, ofertę zawarcia umowy w ramach swojej działalności, brak niezwłocznej odpowiedzi poczytuje się za przyjęcie oferty. Ponadto, jeżeli według przyjętego w stałych stosunkach zwyczaju lub według treści oferty dojscie do składającego ofertę oświadczenia drugiej strony o jej przyjęciu nie jest potrzebne, w szczególności jeżeli składający ofertę żąda niezwłocznego zawarcia umowy , umowa dochodzi do skutku, skoro druga strona w czasie właściwym przystąpi do jej wykonania - przyjęcie oferty poprzez przystąpienie do wykonania umowy - art. 69 k.c.
W stosunkach między przedsiębiorcami odpowiedź na ofertę z zastrzeżeniem zmian lub uzupełnień niezmieniających istotnie treści oferty poczytuje się za jej przyjęcie. W takim wypadku strony wiąże umowa.
Co do zasady oferta jest nieodwołalna. Jednakże stosunkach między przedsiębiorcami oferta może być odwołana przed zawarciem umowy, jeżeli oświadczenie o odwołaniu zostało złożone drugiej stronie przed wysłaniem przez nią oświadczenia o przyjęciu oferty ( 66(2) par. 1 k.c. - oferta odwołalna).
Jednakże oferty nie można odwołać, jeżeli wynika to z jej treści lub określono w niej termin przyjęcia 66(2) par. 2 k.c.
Negocjacje (rokowania):
Polegają one na oddziaływaniu stron na siebie wzajemnie, w szczególności poprzez prowadzenie rozmów, w celu uzgodnienia umowy, która ma być między nimi zawarta. Negocjacje nie wymagają sprecyzowanego przedmiotu jak w przypadku oferty. Treść umowy nie jest proponowana przez jedną ze stron, ale zostaje uzgodniona przez obie strony w toku obrad. Negocjacje dotyczą umów złożonych, obszernych z punktu widzenia treści oraz skomplikowanych, gdy stosunkowo prosty mechanizm kontraktowania, oparty na mechanizmie ofertowym, nie może znaleźć zastosowania. Polegają one na uzgodnieniu przez pertraktujące podmioty poszczególnych elementów przyszłej umowy.
Negocjacje rozpoczynają się luźnym zaproszeniem do zawarcia umowy nieprzybierającym postaci stanowczej oferty i odpowiedzią drugiej strony reagującej zainteresowaniem. Zaproszenie do negocjacji nie wiąże zapraszającego. Jednak przez fakt rozpoczęcia negocjacji powstaje wynikający z zasady lojalności kontraktowej - obowiązek kontraktowania w dobrej wierze w sposób przyzwoity i lojalny, co wyklucza prawo do prowadzenia negocjacji od początku bez zamiaru zawarcia umowy (art. 72 par. 2 k.c.).
Przepis art. 72 (1) k.c. nakłada na negocjujące strony obowiązek zachowania poufności informacji ujawnionych przez strony podczas negocjacji. Naruszenie tego obowiązku uzasadnia powstanie roszczenia o naprawienie wynikłej szkody oraz wydanie drugiej stronie korzyści uzyskanych przez stronę, która obowiązku tego nie wykonała.
Umowa zostaje zawarta, gdy strony dojdą do porozumienia co do wszystkich postanowień przyszłej umowy, które były przedmiotem negocjacji (art. 72 par. 1 k.c.), chyba że strony postanowią inaczej.
Przetarg:
Stanowi szczególną procedurę zawierania umów, modyfikującą system ich zawierania poprzez złożenie oferty i jej przyjęcie. Ma charakter postępowania wielostronnego. Ogłoszenie o przetargu określenie czasu, miejsca, przedmiotu. Zawiera ponadto zaproszenie do składania ofert zawarcia umowy, charakter i warunki tej umowy. Ogłaszający przetarg (organizator przetargu) jest związany od chwili udostępnienia warunków, treścią postanowień zawartych w ogłoszeniu, jak też postanowieniami odnoszącymi się do treści umowy, która ma być zawarta i nie może ich zmieniać, chyba że co innego wynika z treści ogłoszenia. Obowiązek lojalności wobec organizatora przetargu ciąży również na uczestniku przetargu, który od chwili zgłoszenia oferty zgodnie z ogłoszeniem przetargu jest obowiązany postępować zgodnie z postanowieniami ogłoszenia, a także przestrzegać warunków przetargu (art. 70 (1) par. 4 k.c.).
Ogłaszający przetarg ustala w ogłoszeniu dodatkowe zastrzeżenie w postaci obowiązku zapłaty wadium tj. określonej kwoty pieniężnej. Służy ono także zabezpieczeniu interesów organizatora aukcji i przetargu przed nagannym postępowaniem uczestnika przetargu. Brak wpłaty wadium powoduje eliminacje oferty i niebranie jej pod uwagę w procesie zawierania umowy.
Jeżeli uczestnik przetargu mimo wyboru jego oferty uchyla się od zawarcia umowy, której ważność zależy od spełnienia szczególnych wymagań przewidzianych w ustawie. Organizator aukcji albo przetargu może pobraną sumę zachować albo dochodzić zaspokojenia z przedmiotu zabezpieczenia (art. 70 (4) par. 2 k.c.). W pozostałych wypadkach zapłacone wadium należy niezwłocznie zwrócić, a ustanowione zabezpieczenie wygasa. Jeżeli organizator przetargu uchyla się od zawarcia umowy, ich uczestnik, którego oferta została wybrana może żądać zapłaty podwójnego wadium albo naprawienia szkody.
Istotne jest także fakultatywne zastrzeżenie uprawniające ogłaszającego przetarg, do zamknięcia przetargu bez wybrania jakiejkolwiek z ofert. Zastrzeżenie takie chroni interesy ogłaszającego przetarg w sytuacji, gdy nie otrzyma on oferty, którą może przyjąć, lub otrzyma oferty mniej korzystne od oczekiwanych.
Aukcja
Ma charakter postępowania wielostronnego. Stanowi ustna odmianę przetargu, która zakłada jednoczesną obecność licytantów (oferentów) w jednym czasie i miejscu i nie jest tożsama z tzw. przetargiem pisemnym. Procedurę aukcji wcześniej, określaną jako przetargu ustnego, rozpoczyna ogłoszenie o aukcji, a przeprowadza się ją w miejscu i w czasie w tym ogłoszeniu ustalonym. W czasie prowadzenia aukcji prowadzący ją oczekuje coraz korzystniejszych ofert , wzywając uczestników do ich składania (tzw. postąpień). Oferenci są w tym samym czasie w jednym miejscu i składają jedną ofertę ustnie (znakami ręcznymi, albo za pomocą środków bezpośredniego porozumiewania się). Oferta złożona w toku przetargu ustnego przestaje wiązać, gdy inny uczestnik aukcji (licytant) złożył ofertę korzystniejszą, chyba że w warunkach aukcji zastrzeżono inaczej (art. 70 (2)) par. 2 k.c.). Ma to miejsce, gdy licytant wskaże najkorzystniejszą ofertę i mimo trzykrotnego wezwania do postąpień, nikt nie złożył korzystniejszej oferty, co zostanie zaakcentowane uderzeniem młotka (przybicie ) przez prowadzącego aukcje. Wyjątkowo umowa może nie dojść do skutku z chwilą udzielenie przybicia. Dzieje się tak, gdy ważność umowy zależy od szczególnych warunków przewidzianych ustawą (np. zachowania formy aktu notarialnego umowy). Zarówno organizator aukcji, jak i jej uczestnik, którego oferta została przyjęta, mogą dochodzić zawarcia umowy. Uprawnienie to jest jednak wyłączone, jeżeli warunkiem uczestnictwa w aukcji było złożenie wadium. W takim przypadku uchylenie się od zawarcia umowy powoduje możliwość żądania zapłaty wadium od licytanta - jeżeli uchyla się on od zawarcia umowy , albo daje prawo do żądania podwójnej wysokości wadium od organizatora aukcji - jeżeli uchyla się on od zawarcia umowy.
3