4. Rynek nieruchomości jako system

4.1 Definicja rynku nieruchomości jako systemu

Sformułowania typu „rynek jako system”, „system rynkowy”, „system nierynkowy” i podobne, w ostatnich latach bardzo się upowszechniły. Wystarczy przejrzeć zawartość katalogów bibliotecznych aby się o tym przekonać. Mamy do czynienia z systemami dotyczącymi całej gospodarki lub wybranych jej fragmentów: podatków, ubezpieczeń, zabezpieczenia socjalnego, emerytur itp.

Jak pisze na ten temat M. Nasiłowski w odniesieniu do dokonywanej przez siebie analizy rynku, jako systemu składającego się z 5 podsystemów: rynku towarowego, rynku pracy, pieniężnego, kapitałowego i walutowego, „między podsystemami występują stałe związki i współzależności. Na każdym z tych rynków działa uniwersalne prawo popytu i podaży” /... / Tylko systemowe podejście do analizowanych zjawisk ekonomicznych czyni zdobywaną wiedzę praktycznie bardziej użyteczną.” I dodaje „zawsze staram się podkreślać ważną dla ekonomisty sentencję, że w gospodarce rynkowej nie ma zjawisk jednoprzyczynowych”.

Na to samo zwraca uwagę E. Doyl, która również podkreśla, że:

1. System ekonomiczny jest siecią interakcji pomiędzy osobami indywidualnymi, podmiotami gospodarczymi i instytucjami, które determinują najlepszy sposób wykorzystania zasobów tak aby zaspokajały one konkurencyjne popyty.

2. Wybory dotyczące wykorzystania zasobów, jakie dobra będą produkowane i w jakich ilościach, są dokonywane poprzez ten system ekonomiczny

3. Zarówno makroekonomiczne jak i mikroekonomiczne koncepcje, zasady i modele są używane do wyjaśnienia jak różne cechy splatają się w ten system ekonomiczny.”

Analiza systemowa i teoria systemów dopracowały się w miarę spójnej definicji przedmiotu swego zainteresowania. Według nich, system jest to „wyodrębniony zbiór elementów (materialnych lub abstrakcyjnych), wzajemnie powiązanych, rozważany jako całość, z określonego punktu widzenia, mający przy tym takie właściwości, których nie posiadają jego elementy”. Jest to stosunkowa prosta definicja, dzięki której jednak, analizując wzajemne powiązania elementów systemu, można przedstawić każdą, nawet najbardziej skomplikowaną sieć zależności. Wydaje się, że to powiązanie prostoty ze złożonością jest podstawą powszechnego użytkowania słowa system i podejścia systemowego w wielu dziedzinach.

N. Wienner, którego należy zaliczyć do wąskiego grona autorów, którzy położyli podstawy pod współczesna cybernetykę, a może nawet można go nazwać jej ojcem, jako jeden z pierwszych opisywał zasady funkcjonowania systemów, porozumiewania się, gier strategicznych itp. Równocześnie zostawił swoim czytelnikom szereg przestróg, z których jedna jest szczególnie ważna dla ekonomistów. Prawie pół wieku temu napisał on mianowicie: „W dziedzinie nauk społecznych mamy do czynienia z krótkotrwałymi przebiegami statystycznymi i nie możemy być pewni, czy znaczna część tego, co obserwujemy, nie jest wytworem naszej własnej działalności. Jesteśmy zbyt silnie związani z przedmiotami naszych badań, byśmy byli dobrymi ich rejestratorami. Niezależnie od tego czy nasze badania w dziedzinie nauk społecznych mają charakter statystyczny czy dynamiczny - a powinny mieć częściowo i taki, i taki (…) - nigdy nie dadzą nam one pewnej ilości dającej się sprawdzić, znaczącej informacji, która stałaby się porównywalna z tym, czego nauczyliśmy się oczekiwać od nauk przyrodniczych. Chcąc nie chcąc wielką część tych dziedzin musimy pozostawić we władaniu „nienaukowym”, opisowym metodom zawodowych historyków.”

Powyższe ostrzeżenie, złożoność systemów ekonomicznych i ich skomplikowanie, a także podkreślany przez N. Wienera wpływ badacza na rezultaty, z jednej strony, a wspomniane zalety analizy systemowej jako metody opisywania współzależności zjawisk, z drugiej strony, były zapewne przyczynami upowszechnienia się tej metody kompleksowego opisywania i analizy zjawisk społeczno-ekonomicznych. Jak bowiem wynika z przedstawionej wyżej definicji systemu, każdy skomplikowany system może być rozłożony na mniejsze zgrupowania elementow i związków miedzy nimi (podsystemów), które w łatwiejszy sposób dają się opisać, czy skwantyfikować.

Poza tym wydaje się, że w naukach społecznych mniej chodzi o bardzo ścisłe, precyzyjne ilościowe określenie zjawisk, a znacznie bardziej o opisanie istniejących współzależności i zasugerowanie ich wpływu na zachowanie się systemy. Może z musu, może z potrzeby, a może z braku innych możliwości, nauki te muszą znacznie częściej posługiwać się opisem zjawisk. Jeśli przekształca się on w analizę systemową, pozwala ogarnąć całość, w jej złożoności. Być może wiec to właśnie tłumaczy popularność podejścia systemowego w naukach ekonomicznych, czy szerzej społecznych.

Przywołana wyżej definicja systemu jako zbioru elementów uwikłanych we wzajemne relacje, pozwala spojrzeć również na rynek nieruchomości z punktu widzenia systemowego. Jak bowiem z niej wynika, podstawowym składnikiem systemu jest element, który powiązany być musi, z co najmniej jednym, innym elementem systemu, a związek taki nazywa się relacją. Strukturę systemu „tworzą więc elementy i relacje, a kompozycję, czyli skład - typy elementów i typy relacji.”

Według S. Mynarskiego systemy, ze względu na typ elementów dzielą się na homogeniczne, a więc o jednorodnych elementach oraz na heterogeniczne, czyli o różnego typu elementach. Dalej uważa on, że system rynkowy ma strukturę heterogeniczną, gdyż np. popyt jest połączeniem potrzeb, funduszu nabywczego i ceny, podaż jest połączeniem oferty sprzedaży, towaru, ceny, rynek jest połączeniem popytu i podaży. Ze względu natomiast na typy relacji dzieli struktury na addytywne i koherentne. Podkreśla jednak, że zarówno spójność (koherentność) jak i niezależność (addytywność) nie są dwiema różnymi własnościami strukturalnymi systemu, lecz jej skrajnymi przypadkami. „ W rzeczywistości występuje różny stopień spójności (a tym samym i niezależności) struktury związany z tym, że zasięg poszczególnych typów sprzężeń elementów systemu jest różny.”

Jeśli elementy systemu oddziałują na siebie nawzajem to relacja taka nazywa się sprzężeniem. Mają one charakter dwojaki:

• zasileniowy

• informacyjny.

S. Mynarski stwierdza, że wejścia i wyjścia zasileniowe reprezentują „materialno-energetyczne przepływy strumieni dóbr z produkcji do konsumpcji i zwrotne przepływy środków płatniczych”, natomiast wejścia i wyjścia informacyjne to „powiązania komunikacyjne i sterownicze pomiędzy uczestnikami sfery wymiany.” Ten sam autor wychodząc od podstawowej definicji rynku jako ogółu stosunków wymiennych miedzy sprzedającymi a kupującymi, wyróżnił w nim: podmioty rynkowe, przedmioty rynkowe i relacje miedzy nimi. Uznał też, że „system rynkowy możemy traktować jako zbiór elementów (podmioty i przedmioty rynkowe) powiązanych ze sobą za pośrednictwem odpowiednich relacji (stosunki rynkowe).” Jak wspomniano wyżej, podobnie ujmuje to E. Doyle.

Dodatkowo, a jest to także ważne z punktu widzenia rynku nieruchomości S. Mynarski uważa, że „duży wpływ na charakter stosunków wymiennych między kupującymi a sprzedającymi mają stosunki podmiotów rynkowych do reprezentowanych przez nich przedmiotów, a więc stosunki sprzedających do oferowanych przez nich towarów i usług wyrażone w podaży oraz stosunki kupujących do ujawnionych przez nich potrzeb na rynku wyrażone w popycie. Inny charakter ma bowiem podaż, gdy stosunki sprzedających do oferowanych towarów i usług wypływają np. z praw własności, a inny, gdy podstawą tych stosunków są np. prawa władania (własność innych), tak samo jak inaczej kształtuje się popyt, gdy przedmiotem troski kupujących są potrzeby własne, a inaczej gdy są to potrzeby innych. Strukturę systemu rynkowego według S. Mynarskiego przedstawiono na wykresie 4.1.

Wykres 4.1. Struktura systemu rynkowego

wykres

Źródło: Mynarski S.: Analiza rynku. Systemy i mechanizmy. Kraków 1993, s 25

Jak z powyższych rozważań wynika zdefiniowanie rynku nieruchomości jako systemu wymaga określenia:

• elementów sytemu

• elementów otoczenia systemu

• istotnych relacji pomiędzy elementami

• istotnych relacji systemu z jego otoczeniem (wejść i wyjść).

Wydaje się, że patrząc z punktu widzenia zakresu przedmiotowego można wydzielić na rynku nieruchomości następujące podrynki (subrynki) :

• obrotu prawami własności do nieruchomości, niezależnie od tego kto jest sprzedającym a kto kupujący i co jest przedmiotem transakcji - biurowiec, fabryka czy mieszkanie, ani jaki jest cel transakcji: pozyskanie użyteczności nieruchomości czy pozyskanie korzystnej lokaty

• obrotu usługami finansowymi dotyczącymi nieruchomości, a więc najrozmaitszymi produktami finansowymi, ubezpieczeniowymi, leasingowymi, odnoszącymi się ściśle do nieruchomości, w każdej fazie jej cyklu życia; dotyczy to produktów (i usług), zarówno o charakterze ściśle komercyjnym, jak i z wykorzystaniem środków publicznych, a także mechanizmów refinansowania się instytucji finansowych poprzez sprzedaż wierzytelności hipotecznych

• zwiększania wartości nieruchomości, czyli inwestowania, a więc dostarczania nowego strumienia podaży nieruchomości zarówno w aspekcie obrotu prawem własności jak i innymi prawami dotyczącymi nieruchomości

• obrotu pozostałymi usługami dotyczącymi nieruchomości, a w szczególności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami oraz zarządzania nieruchomościami

• obrotu pozostałymi prawami do nieruchomości

• utrzymywanie niepogorszonej wartości nieruchomości lub nawet jej podwyższanie, również poprzez remonty, adaptacje i inne działania mające uatrakcyjnić nieruchomość.

Warto zauważyć, że zwiększanie wartości poprzez inwestycje jest innym procesem realnym niż zwiększanie wartości poprzez wszelkie inne działania. Wynika to nie tylko z faktu, że jest to najbardziej kapitałochłonny (choć opłacalny) sposób zwiększania wartości, ale głównie dotyczy on wznoszenia obiektów od podstaw na niezabudowanych nieruchomościach lub ich częściach.

Natomiast obrót pozostałymi prawami wymaga oddzielenia od obrotu prawami własnosci, ze względu na swoją specyfikę, w której właściciel nieruchomości jest ten sam, ale wykorzystuje on zupełnie inaczej wartość użytkową nieruchomości, nie zużywając jej bezpośrednio, ale czerpiąc zyski z udostępniania jej innym uczestnikom rynku.

Te podstawowe działania podmiotów na rynku nieruchomości można zestawić w cztery grupy, które są złożone z kolejnych elementów, tworząc tym samym własne systemy, będące jednak podsystemami systemu rynku nieruchomości. Możemy więc mówić o:

• obrocie nieruchomościami, którego celem jest przenoszenie prawa własności do nieruchomości pomiędzy uczestnikami rynku

• inwestowaniu w nieruchomości, którego celem jest wzrost użyteczności nieruchomości, a w konsekwencji wzrost jej wartości

• finansowaniu nieruchomości, którego celem jest sprzedaż pieniądza mająca umożliwić zawieranie transakcji na rynku nieruchomości

• zarządzaniu nieruchomościami, której celem jest zapewnienie dochodów właścicielowi z najmu nieruchomości przy równoczesnym utrzymaniu jej wartości, a nawet jego wzroście

Można to przedstawić na wykresie w sposób następujący

Wykres 4.2. Rynek nieruchomości jako system

Opracowanie własne

Przedstawiona na wykresie synteza rynku nieruchomości definiuje cztery jego główne elementy. Każdy z nich jest pod wpływem sprzężeń wzajemnych z pozostałymi trzema elementami systemu oraz pod oddziaływaniem 4 elementów otoczenia rynku nieruchomości, czyli systemów:

• Gospodarczego

• Społecznego

• Prawnego

• Politycznego

Warto też pamiętać, że każdy rysunek jest pewnym uproszczeniem, które ma ukazywać istotę zjawisk. Służy temu także definiowanie systemów. W rzeczywistości jednak, oddziaływania wzajemne są znacznie bardziej skomplikowane, głownie dlatego, że występują równocześnie, oddziałując na siebie nawzajem. Mają różne znaczenie, natężenie aktywności poszczególnych relacji ulega zmianie z upływem czasu: inne fragmenty systemu stają się w danym momencie barierami dalszego rozwoju systemu.

Przykładowo, na początku lat dziewięćdziesiątych ubiegłego wieku - najważniejszą barierą systemu rynku nieruchomości było finansowanie inwestycji, nie nadążające za potrzebami inwestycyjnymi i procedurami. Brak było także kapitału - kapitał zagraniczny podchodził z dużą rezerwą do inwestycji w Polsce, a rodzimego było po prostu zbyt mało. Dzisiaj finansowanie stało się mniej istotne. Dla każdego efektywnego projektu można znaleźć środki na jego realizację, wydłużyły się natomiast procedury inwestowania, m.in. w związku z prawem dotyczącym ochrony środowiska, wprowadzeniem nadmiernie rozbudowanego Prawa zamówień publicznych, ciągłymi w ostatnich 4 latach zmianami Prawa budowlanego, itp. Coraz większego znaczenia nabiera natomiast efektywne zarządzanie nieruchomościami. Wiąże się to z powstawaniem obiektów przeznaczanych na wynajem. Klient, który wynajmuje lokal i za to płaci oczekuje właściwej obsługi. Jeśli jej nie otrzyma to w warunkach osiągniętej na naszym rynku nadwyżki podaży nad popytem, zmieni miejsce swojej działalności. Potrzeba efektywnego zarządzania przeniosła się też na sferę mieszkalnictwa, zwłaszcza, gdy masowo zaczęły powstawać wspólnoty mieszkaniowe. Dotychczasowi użytkownicy (lokatorzy) nie mający doświadczenia w zarządzaniu nieruchomościami stali się ich właścicielami i zaczęli interesować się ich wartością, żywotnością, udogodnieniami w korzystaniu z nich, wysokością różnych opłat itp.

Inaczej mówiąc - sprawność systemu jako całości nie jest już determinowana funkcjonowaniem podsystemu finansowania. W zamian pojawiły się natomiast inne bariery.

W tym miejscu warto wskazać na relacje zewnętrzne systemu, czyli jego związki z otoczeniem. Żaden system nie jest przecież oderwany od otoczenia. Przeciwnie, jest z nim powiązany za pomocą (często bardzo wielu) wejść i wyjść do systemu. Także system rynku nieruchomości, jako elastycznie wkomponowany w całość systemu społeczno-gospodarczego, wyodrębniony jest ze względu na cechy, które pozwalają go odróżniać od innych działań i zjawisk gospodarczych i społecznych. Jest jednak z nimi ściśle związany. To przecież nieruchomości są miejscami, w których koncentruje się nasze życie codzienne, zarówno gospodarcze, jak i społeczne.

System gospodarczy, jako element otoczenia, nie może funkcjonować bez nieruchomości, które tworzą określoną część PKB i stanowią 2/3 majątku narodowego. Nie można wyobrazić sobie żadnej produkcji lub świadczenia usług bez nieruchomości. Każda firma, organizacja społeczna czy polityczna, rodzina (także jednoosobowa) potrzebuje przestrzenni zamkniętej, w której mogłaby realizować swoje funkcje bez przeszkadzania innym w realizowaniu ich zadań, pragnień czy potrzeb.

System gospodarczy zawiera także zasady podatkowe, jednakże mogą być one przedstawione jako system powiązań pomiędzy elementami. Wówczas system podatkowy, może być również wyodrębniony, a jego otoczenie stanowić będzie system gospodarczy, polityczny, społeczny i prawny. Z punktu widzenia rynku nieruchomości, niezależnie od podatków CIT i PIT płaconych przez uczestników tego rynku, nieruchomości od czasów starożytnych opodatkowywane są specjalnym podatkiem.

Jak to wielokrotnie wspominano, wartość nieruchomości uniemożliwia ich swobodne posiadanie przez każdego. Ponieważ jednak znaczenie nieruchomości jest tak wielkie, że ani firmy, ani rodziny, ani inne jednostki nie mogą bez nich prawidłowo funkcjonować, to zarówno w otoczeniu gospodarczym, jak i prawnym, społecznym czy politycznym podejmowane są działania mające im to umożliwić.

Szczególnie jest to widoczne w odniesieniu do mieszkań, które najpełniej realizują funkcje społeczną, jako nieruchomości potrzebne w Polsce ponad 13 milionom rodzin, czyli są najściślej powiązane z otoczeniem społecznym. Mieszkania stanowią ilościowo najważniejszą część obrotu na rynku nieruchomości. Co więcej - bez nich społeczeństwo nie może funkcjonować. Przy czym nie chodzi tu tylko o potrzeby wyższego rzędu, ale o podstawowe potrzeby społeczeństwa jak: możliwość spania, utrzymywania higieny, przyjmowania pożywienia, czyli poczucia elementarnego bezpieczeństwa. Jest to nie tylko potrzebne w tym członie otoczenia rynku nieruchomości, ale także w pozostałych. Gospodarka nie będzie wydajna i innowacyjna, jeśli pracownicy nie będą mogli zrealizować swoich podstawowych funkcji życiowych, będą niewyspani, niezrelaksowani. Związków tych jest oczywiście więcej.

Podobnie, otoczenie prawne - jednoznacznie oddziaływuje na rynek nieruchomości, chociażby dlatego, że rzeczy nieruchome to podstawowa część prawa rzeczowego zawartego w kodeksie cywilnym, a każda transakcja na rynku nieruchomości istnieje w ramach prawa zobowiązań. To przecież prawo narzuca nam nasz stosunek do nieruchomości. Rodzimy się i rośniemy w poszanowaniu do prawa własności. Uczymy się, że czasami wygodniej jest nie być właścicielem, że wystarczy prawo użytkowania, aby w pełni wykorzystywać cechy nieruchomości dla naszych potrzeb.

Historia dowodzi, że wypełnianie prawa nie przychodzi łatwo. Większość wojen między państwami, rodami, plemionami, toczyła się o majątek, w tym o poszerzanie terytorium, a więc o nieruchomości. Nie tylko o obszar w sensie pól, lasów i nieużytków, ale o zakłady przemysłowe, miasta z ich substancją mieszkaniową, zabytkami itp. Pozostałości po różnych zaszłościach historycznych do dzisiaj wpływają, a często determinują, funkcjonowanie niektórych segmentów rynku nieruchomości. Doskonałym przykładem jest kwestia tzw. mienia zabużańskiego.

Niezależnie od tego jak wysokie odszkodowania przyznane będą Zabużanom, a raczej ich spadkobiercom, każde odszkodowanie wywoła pewien ruch na rynku nieruchomości, popyt bowiem na nieruchomości skarbu państwa zwiększy się o 1,6 miliarda specjalnych złotych. Część uprawnionych będzie wolała otrzymać gotówkę, wywoła to więc kolejny ruch w transakcjach sprzedaży tych nieruchomości

Przykład ten pokazuje także, że przeszłość również determinuje kształt rynku nieruchomości nie tylko „w sposób normalny“, ale wciąż jest jeszcze efektem doktryn politycznych, wywołanych przez nie wojen, itd., Czasami więc na rynku nieruchomości pojawiają się zjawiska, których przyczyny zaistniały wiele lat wcześniej.

I wreszcie otoczenie polityczne systemu nieruchomości - to kwestie zakresu swobody w obrocie nieruchomościami, skali możliwości posiadania nieruchomości, jednakowego traktowania obywateli własnych i państw obcych, czyli istnienie lub nie ograniczeń w obrocie nieruchomościami, zarówno przedmiotowych, jak i podmiotowych.

Te elementy otoczenia wywierają oddzielny, ale i łączny wpływ na kształt i zachowanie się rynku nieruchomości. To polityka tworzy prawo ulegając różnym wpływom - liberalizmowi, ksenofobii, nacjonalizmowi itd. Nawet ustanowione prawo (np. prawo własności) może być nie w pełni przestrzegane.

Oczywiście związki polityki z rynkiem nieruchomości mogą być bardzo różne i takie też są. Najbardziej klasycznym to powiązanie ze spekulacyjną funkcją nieruchomości Można też podać jeden niezwykle pozytywny przykład z doświadczeń naszego kraju - powstania nowej Biblioteki Uniwersytetu Warszawskiego.

Rynek nieruchomości nie może być wolny od wpływów polityki, gdyż mówimy o zbyt ważnym rynku, którego poszczególne dobra są dużo lub bardzo dużo warte. W gruncie rzeczy polityka zawsze wiąże się tu z ekonomią.

Weźmy np. powstanie na Dolnym Śląsku przed ponad 200 laty bankowości hipotecznej w postaci Towarzystw Kredytowych Ziemskich. Podmioty te założono, aby pomóc przetrwać właścicielom wielkich majątków ziemskich (wysoka wartość nieruchomości), którzy stracili płynność finansową głównie na skutek wojen, ale również nieurodzajów czy innych przeciwności losu. Czy w tym wsparciu właścicieli ziemskich więcej było ekonomii czy polityki? Trudno powiedzieć, ale ta druga też z pewnością była tam obecna.

Szczególnie widoczna była ona w założeniu, a następnie funkcjonowaniu, pierwszego polskiego Towarzystwa Kredytowego Ziemskiego w roku 1825, gdyż Ziemiaństwo Królestwa Polskiego, a następnie „Kraju Przywiślanego“ było ostoją polskości. Ratunek ekonomiczny polskich właścicieli nieruchomości ziemskich w warunkach zaborów, przy pomocy posiadanych przez nich nieruchomości, był też politycznym ratunkiem polskiego ziemiaństwa przed upadkiem.

Posumowując relacje między rynkiem nieruchomości a jego otoczeniem - należy podkreślić, że mają one charakter sprzężeń zwrotnych. Otoczenie oddziaływujące na rynek nieruchomości, wywołuje jego reakcje, może więc sprzyjać rozwojowi rynku, lub poszczególnych jego segmentów (podsystemów), ale może także ten rozwój powstrzymywać. Przykładowo:

1. Wysoka, przekraczająca 30% inflacja w połowie latach dziewięćdziesiątych, uniemożliwiała wdrożenie w tym okresie systemu kredytów hipotecznych, które oferował Bank Rozwoju Budownictwa Mieszkaniowego SA. Pomimo uruchomienia specjalnego programu i uzyskania środków budżetowych oraz pożyczki z Banku Światowego rezultaty akcji były bardzo mizerne - poniżej 3% pierwotnych oczekiwań. Było to zrozumiałe, gdyż przy takich stopach procentowych inwestycje mieszkaniowe finansowano przede wszystkim z zasobów gotówkowych, rzadko wspieranych kredytem. Dopiero wyraźny spadek stóp procentowych, w zasadzie od 2001 roku, spowodował, wraz z rozwojem formy budowania mieszkań na sprzedaż, lawinowy rozwój udzielanych kredytów hipotecznych.

2. Politycznie zgrabne hasło uwłaszczenia się na niektórych nieruchomościach np. ogródkach działkowych lub mieszkaniach, jeśli zostanie zrealizowane (kwestia prawa) to zwiększy ilość właścicieli nieruchomości. Część z nich nie zdaje sobie sprawy, że jako właściciele ponosić będą większe koszty utrzymania nieruchomości. Nie mając na to środków doprowadzą domy, w których mają swoje mieszkania do ruiny, co możemy obserwować na naszym rynku. To zaś powinno wywołać reakcję rynku w stronę otoczenia - oczekiwanie zmiany prawa, czy zwiększenia zaangażowania państwa w utrzymanie nieruchomości, chociażby poprzez tworzenie tańszych źródeł finansowania remontów itp. Takie zjawiska dają się zaobserwować, nie tylko w Polsce, ale w różnych miejscach świata.

3. Rozwój rynku nieruchomości wywarł presję na zmianę ustawy o księgach wieczystych i zastosowanie systemów informatycznych, tak, aby informacja o nieruchomości mogła dotrzeć do użytkownika systemu w czasie rzeczywistym. Przykładowo w USA moment podpisania aktu nabycia nieruchomości jest natychmiast (równolegle) odnotowywany w księdze wieczystej. Zatem natychmiast po transakcji mamy uwidocznionego nowego właściciela i nie można tej informacji zignorować. Tym samym nowoczesna księga wieczysta, czyniąc transakcję kupna nieruchomości znacznie bardziej szybką i bezpieczną przyczynia się do dalszego rozwoju tego rynku.

4. Potrzeba wzrostu wartości nieruchomości dla różnych przedsiębiorstw będących ich właścicielami doprowadziła do wykształcenia się zawodu zarządcy nieruchomości.

Dla dopełnienia definicji systemu rynku nieruchomości niezbędne jest jeszcze określenie ostatniego członu tej definicji, czyli: relacji pomiędzy elementami systemu.

Patrząc na wykres 4.2. widzimy, że relacje pomiędzy elementami systemu mają również charakter sprzężeń zwrotnych.

Podsystem obrotu

Jego rozmiary są w zasadniczej części uzależnione od podsystemu finansowania. To nowe produkty bankowe, a zwłaszcza taniość i dostępność kredytu mieszkaniowego (hipotecznego) przyczyniła się, do tego, że obrót nieruchomościami się nie załamał. Ilość wszystkich transakcji w ostatnich latach systematycznie spadała. Wiązało się to z wyraźnym zmniejszaniem ilości nieruchomości skarbu państwa podlegających prywatyzacji. Łagodzenie spadku obrotów na rynku z tego tytułu wzięły na siebie nieruchomości mieszkaniowe. Nie byłoby to możliwe bez zmiany podejścia banków, ta zaś wynikała w dużej mierze z oceny finansowania indywidualnych nabywców mieszkań jako bezpiecznego rodzaju kredytów i z pozytywnej oceny systemu ekonomicznego, a zwłaszcza stabilności stopy inflacji, a poprzez nią - stóp procentowych.

Podsystem obrotu nie mógłby także istnieć na osiągniętym poziomie, ani się rozwijać bez podsystemu inwestowania. Ten ostatni dostarcza ciągle nowe produkty do „zagospodarowania“ w podsystemie obrotu. Nowe mieszkania, rzędu 100 tysięcy rocznie, w ¼ do 30% budowane są przez developerów z przeznaczeniem na sprzedaż. Część budowana przez TBSy, także kierowana na rynek stanowi rocznie od 8 do 10% oddawanych do użytku mieszkań.

Trzeba pamiętać także o tym, że system inwestycyjny wywołuje ruch w podsystemie obrotu, nawet, jeśli połowa mieszkań budowana jest przez inwestorów na potrzeby własne. Z reguły bowiem, ci którzy budują domki, segmenty, bliźniaki na potrzeby własne, posiadają lokale, które użytkują lub są one ich własnością. Oznacza to, że po wprowadzeniu się do swojego nowego mieszkania (domu) udostępniają dotychczas zajmowany lokal innym osobom, a jeśli stanowił ich własność to najczęściej sprzedają go na rynku. Jeśli tego nie robią, zatrzymując mieszkanie np. dla własnych dzieci, to najczęściej wynajmują ten lokal na określony czas. Tak czy inaczej „stary” lokal zasila rynek obrotu nieruchomościami, albo jako nieruchomość na sprzedaż, albo na wynajem.

Rynek nieruchomości to nie tylko mieszkania. Buduje się, z przeznaczeniem na wynajem, centra logistyczne i magazynowe, biurowce, sklepy, „galerie handlowe“ i wiele innych. Umowa o wynajem dla swej ważności wymaga formy pisemnej, ale nie notarialnej, stąd nie wiemy jak wiele zawierają pośrednicy w obrocie nieruchomościami transakcji o wynajem określonej powierzchni użytkowej. Nie ulega jednak wątpliwości, że podsystem inwestowania, każdego roku dostarcza na rynek nowe powierzchnie, a więc nową wartość użytkową, co wywołuje określone ruchy dostosowawcze użytkowników tej przestrzeni, czyli kolejne obroty w podsystemie nieruchomości.

Relacja podsystem obrotu nieruchomościami a podsystem zarządzania jest też stosunkowo prosta. Dużo łatwiej jest sprzedać nieruchomość, czy znaleźć najemcę, który wynajmie powierzchnię w obiekcie, tam gdzie mamy do czynienia z profesjonalnym zarządzaniem, z dbałością o nieruchomość i jej użytkownika.

Podsystem finansowania

Zależy od podsystemu obrotu nieruchomościami. Kredytowanie indywidualnych nabywców mieszkań, zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego to główne zadanie banków. Bez środków uzyskiwanych z systemu bankowego taki rozwój tego podsystemu, jaki się ostatnio w Polsce dokonał, byłby niemożliwy.

Podsystem finansowania zasila także podsystem inwestycyjny. Developerzy budujący mieszkania, a także wszyscy inni, inwestujący w hotele, supermarkety, galerie handlowe, kina, centra magazynowe i w wiele innych nieruchomości posiłkują się finansowaniem zewnętrznym w umiejętny sposób wykorzystując mechanizm dźwigni finansowej. Także inwestorzy, którzy w inny sposób powiększają wartość nieruchomości - poprzez budowę infrastruktury (dróg, wodociągów, kanalizacji, sieci energetycznych etc.) znajdują finansowe wsparcie w tym podsystemie. Nowym, a niezwykle ważnym dla kraju źródłem finansowania tych inwestycji stały się środki pomocowe z Unii Europejskiej.

Inaczej mówiąc - zarówno uczestnicy podsystemu obrotu nieruchomościami jak i podsystemu inwestowania są klientami podmiotów stanowiących podsystem finansowania. Trzeba też zwrócić uwagę, że w systemie tym oprócz banków pojawiają się i są coraz aktywniejsze inne jednostki takie jak: firmy leasingowe, czy fundusze inwestujące w nieruchomości. Do tego segmentu rynku nieruchomości należy też zaliczyć firmy ubezpieczeniowe, które ubezpieczając różne transakcje przyczyniają się do wzrostu ilości transakcji, a więc rozwoju rynku. Na ten podsystem składają się także podmioty zarządzające środkami publicznymi zarówno krajowymi jak i zagranicznymi, przeznaczonymi na rozwój wybranych fragmentów rynku nieruchomości (infrastruktura, mieszkania, autostrady itp.)

Związki podsystemu finansowania z podsystemem zarządzania są nieco inne, chociaż także ważne. To w fazie zarządzania nieruchomością następuje spłata kredytów zaciągniętych na jej budowę. Sposób zarządzania nie jest więc bez znaczenia ani dla właściciela, ani dla użytkowników, ani dla podsystemu finansowania. We współpracy tych dwóch podsystemów kształtują się także nowe relacje, takie jak: finansowanie remontów, przebudów, adaptacji itp., leasing (zwłaszcza zwrotny i tenencyjny) nieruchomości i inne.

Podsystem inwestowania

Jest także ściśle powiązany z pozostałymi trzema podsystemami, aby nie rzec, że jest także głęboko od nich uzależniony. Inwestuje się albo dla siebie albo dla przyszłych klientów. W tej drugiej sytuacji segment obrotu musi pomóc ich zidentyfikować i doprowadzić do transakcji - kupna bądź najmu. A ostatnio - także leasingu. Jeśli inwestor buduje dla siebie to zazwyczaj zwalnia całą lub część powierzchni dotychczas zajmowanej - własnej lub cudzej. W rezultacie rośnie oferta podaży powierzchni na wynajem lub oferta sprzedaży nieruchomości.

Każdy developer lub inwestor jest klientem podsystemu finansowego. Nie tylko po to by „spiąć“ finansowanie, czyli mieć przygotowaną całą pulę niezbędnych nakładów finansowych, ale także po to, aby świadomie korzystać z dźwigni finansowej.

Wraz z rozwojem zarządzania nieruchomościami rośnie rola zarządcy. Coraz częściej uważa się, że profesjonalny zarządca powinien być jednym z konsultantów inwestora. Jego doświadczenia pozytywne i negatywne w zaradzaniu nieruchomością powinny być wykorzystywane przez inwestora nie tylko wówczas kiedy obiekt już funkcjonuje, ale wtedy - kiedy jest planowany. Wówczas można bowiem podejmować decyzje, które ułatwią pracę zarządcy zwielokrotniając jej efekty .

I patrząc z punktu widzenia

podsystemu zarządzania;

• Od podsystemu finansowania oczekuje on przede wszystkim zasilania w środki dla swoich różnorodnych potrzeb

• Od podsystemu inwestycyjnego- nowych powierzchni do zarządzania nimi

• Od podsystemu obrotu - nowych zleceń od właścicieli nieruchomości na profesjonalne zarządzanie ich majątkiem i nowych klientów (najemców) zainteresowanych wynajmem powierzchni w zarządzanych obiektach.

Jak z tego widać, podsystemy systemu rynku nieruchomości nawzajem wspomagają się w swojej działalności, co sprzyja rozwojowi rynku, wprowadzaniu nowych instrumentów itd.

Jak to wynika z wykresu 4.2. oddziaływanie poszczególnych elementów systemu na siebie ma charakter zwrotny, ale również oddziaływanie otoczenia na system i systemu na otoczenia ma charakter zwrotny. Rynek nieruchomości jest zbyt ważny dla systemu ekonomiczno-społeczno-prawno-politycznego, aby to, co się na nim dzieje nie wywierało wpływu na otoczenie. Wzajemne oddziaływanie tych podsystemów oraz otoczenia powoduje, że system rynku nieruchomości jest dynamiczny, czyli zmienny w czasie.

Pomimo swojej zmienności, a właściwie dzięki niej, system rynku nieruchomości ciągle się rozwija. W związku z tym, że wyposażony jest w pamięć może „się uczyć”. Co więcej system ten nie tylko się uczy, co zdaniem A. Koźmińskiego oznacza „zwiększenie stopnia skuteczności w niezmiennym otoczeniu poprzez zapamiętywanie określonych wzorców zachowania w określonych warunkach”, ale również jest systemem adaptacyjnym, co zdaniem tego samego Autora oznacza podnoszenie stopnia skuteczności systemu w zmieniających się warunkach otoczenia, gdyż podstawą adaptacji jest proces poznawczy, polegający na aktywnym poszukiwaniu nowych wzorców zachowania.

Dowodem na takie zachowania systemu rynku nieruchomości jest dokonana skuteczna transformacja systemu gospodarczego, po roku 1990, w trakcie której rynek nieruchomości znakomicie się rozwinął. Pojawiły się, zostały zaadoptowane i zapamiętane, a więc wdrożone, zupełnie nowe elementy, rozwiązania systemowe i sprzężenia. Było to możliwe dlatego, że w swej istocie, w swym ścisłym powiązaniu cech nieruchomości z zasadami prawa znanymi od wielu lat i innymi cechami, pozostał on niezmienny. Można powiedzieć, że „kręgosłup” systemu rynku nieruchomości ukształtowany setki lat temu, jest znakomitą podstawą do wprowadzania wielu nowych rozwiązań, które go doskonalą i wzbogacają, ale nie przeciwstawiają się jego istocie.

W podsystemie inwestycyjnym zmiany otoczenia po 1990 roku spowodowały uruchomienie pełnej gry rynkowej, której najlepszą ilustracją jest odchodzenie od „budowania dla siebie“ do budowania dla kogoś (najczęściej nieznanego inwestora) na sprzedaż lub wynajem, zarówno mieszkań, jak i powierzchni biurowych, handlowych itd. Niemniej jednak, zasady inwestowania, czy budowania nie uległy zmianie. Obiekt musi spełniać określone, zaplanowane funkcje, a inwestycja nie powinna przynieść straty lecz zysk.

W podsystemie obrotu pojawiły się nowe rodzaje transakcji, a on sam rozrósł się z marginalnego rynku do normalnego o ponad pół milionie transakcji rocznie. Byłoby to niemożliwe, gdyby nie istniały upowszechnione zasady obrotu nieruchomościami, zawody zajmujące się tym obrotem, księgi wieczyste itd.

W podsystemie finansowania pojawiły się zupełnie nowe mechanizmy i instrumenty. Znany powszechnie kredyt hipoteczny rozwinął się do kilkunastu różnych wariantów, a dodatkowo pojawiły się nowe instrumenty jak: finansowanie „project finanse“, leasing zwrotny nieruchomości, leasing tenencyjny, ubezpieczenia transakcji, listy zastawne itp. I znowu podkreślić trzeba, że było to możliwe dzięki temu, że nigdy nie odeszliśmy od idei ksiąg wieczystych i od prawa rzeczowego.

Podsystem zarządzania przeszedł natomiast ewolucję od technicznego zabezpieczenia prawidłowego funkcjonowania nieruchomości do pozyskiwania dochodów nie tylko z czynszów, a nawet do bardziej złożonych zadań jakimi są działania na rzecz wzrostu wartości nieruchomości, czy umiejętnego jej wykorzystania dla poprawy płynności finansowej właściciela.

Można więc, z całym przekonaniem stwierdzić, że w ciągu ostatnich kilkunastu lat, system rynku nieruchomości nie zmieniając swojej istoty i sedna swoich podsystemów, dokonał jednak głębokiej adaptacji wielu nowych elementów, rozwinął się i dostosował jako całość do nowych warunków funkcjonowania.

4. 2. Zdefiniowanie podsystemu obrotu nieruchomościami

Podsystem obrotu nieruchomościami, wyodrębniony został z systemu rynku nieruchomości, jako obejmujący transakcje na rynku nieruchomości dotyczące przenoszenia praw własności do nieruchomości.

Kiedy jest mowa o przenoszeniu prawa własności do nieruchomości należy rozumieć przez to: prawo własności, prawo własności obiektu wzniesionego na gruncie będącym w wieczystym użytkowaniu (tzw. nieruchomość budynkowa), prawo własności do nieruchomości lokalowej, która również mogła być wzniesiona na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym oraz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a więc prawa dające właścicielom możliwość dysponowania tym majątkiem, ze sprzedażą włącznie i podlegające dziedziczeniu.

Na rynku nieruchomości, jak o tym była mowa, handluje się także innymi prawami do nieruchomości oraz pieniądzem, wspomagającym najczęściej dokonanie transakcji oraz świadczy się szereg innych usług.

Dotychczas większość badaczy rynku nieruchomości łączyła obrót prawami własności z obrotem pozostałymi prawami do nieruchomości, nie dokonując jednak tak szczegółowego podziału rynku, jak zaproponowany w niniejszej pracy.

Uzasadnieniem dla wyodrębnienia podsystemu obrotu (przekazywania) prawa własności jest przede wszystkim:

• odrębność tego jego fragmentu rynku nieruchomości wyrażająca się innym rodzajem rzeczy w obrocie (prawo własności lub wieczystego użytkowania), czyli jak to się utarło w mowie codziennej - obrót nieruchomościami

• skala efektów sprzedaży nieruchomości, czyli zmiana właściciela nieruchomości oznaczająca najpełniejszą transakcję rynkową. W jej rezultacie nowy właściciel nabywa pełnię praw do rozporządzania nieruchomością i czerpania z niej pożytków.

Jak o tym pisze A. Doliwa, „właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.” Należy przy tym pamiętać, że prawo własności i prawo dziedziczenia są zagwarantowane przez Konstytucję RP.

Transakcje pozostałymi prawami do nieruchomości, stanowią także odrębną grupę transakcji, mogą być zawierane nie przez właściciela, ale przez zarządcę nieruchomości, a co najważniejsze - nie zmieniają stosunków własnościowych w odniesieniu do nieruchomości.

Wynajęcie maksymalnej powierzchni nieruchomości należy do obowiązków zarządcy w ramach zapewniania właścicielowi długotrwałych dochodów z nieruchomości oraz utrzymywania jej w stanie niepogorszonym. Transakcje te są okresowo powtarzalne, podczas gdy przeniesienie na inną osobę prawa własności nieruchomości nie jest aktem aż tak częstym, w odniesieniu do konkretnej nieruchomości. Zmiana właściciela, jako najważniejszy akt (transakcja) na rynku nieruchomości może skutkować szeregiem następstw, a zwłaszcza odmienną polityką nowego właściciela wobec nieruchomości.

W rezultacie zmiany właściciela nieruchomości wszystkie pozostałe umowy jej dotyczące, a mające charakter okresowy, mogą nie być odnawiane, lub wręcz mogą być wypowiedziane przez nowego właściciela. Dlatego transakcje prawem użytkowania mające zupełnie inne znaczenie ekonomiczne i prawne, zostały w podziale rynku nieruchomości na podsystemy zakwalifikowane do podsystemu zarządzania nieruchomością. Ich zawarcie i egzekwowanie należy bowiem głównie i coraz częściej do obowiązków zarządcy nieruchomości, chociaż poprzez osobę pośrednika w obrocie nieruchomościami powiązane jest także z podsystemem obrotu.

Podział ten, jak większość podziałów, jest dyskusyjny. Skoro mówimy o obrocie, to dlaczego nie uwzględniać w tym podsystemie obrotu innymi rzeczami?

Dokonując tego podziału uznano, że tzw. obrót nieruchomościami, a ściśle rzecz biorąc - prawami własności do nieruchomości, powinien być wyraźnie wyodrębniony od okresowych transakcji użytkowania dotyczących na ogół wykorzystania powierzchni nieruchomości, lub rzadziej - innych jej cech użytkowych, które nie zmieniają prawnej istoty rzeczy nieruchomej. Dlatego też sformułowanie „obrót nieruchomościami” nie powinno - zdaniem autora - odnosić się do innych transakcji, jak tylko przenoszenia prawa własności.

Pozostałe transakcje powinny być nazywane obrotem pozostałymi prawami do nieruchomości lub ew. obrotem powierzchnią nieruchomości, co oznacza wyraźnie, że nie dokonujemy transakcji prawem własności i muszą być zawarte w innym podsystemie. Podobnie - obrót innymi rzeczami np. pieniądzem, ze względu na swoją wyraźną odrębność co do przedmiotu transakcji umieszczony został w podsystemie finansowania rynku nieruchomości.

Jak wspomniano, podział ten, aczkolwiek wyraźny z punktu widzenia kryterium wyodrębnienia, nie jest do końca jednoznaczny, na przykład z powodu roli pośrednika w obrocie nieruchomościami. Świadczy on bowiem swoje usługi i w dwóch podsystemach rynku nieruchomości, a silnie jest powiązany także z pozostałymi dwoma podsystemami.

Ten sam fakt, (upowszechnianie się roli pośrednika w podsystemie zarządzania) może być interpretowany za utrzymaniem zaproponowanego podziału systemu rynku nieruchomości. Ilościowy udział transakcji najmu staje się coraz większy w sumie wszystkich transakcji rynkowych, a tradycyjny obrót prawami własności nie rośnie, a nawet ulega zmniejszeniu. Równoczesne upowszechnianie się roli zarządcy (współpracującego z pośrednikiem) w podsystemie zarządzania sugeruje także, aby patrzeć na te dynamiczne procesy, ujawniające się w innych podsystemach rynku nieruchomości, oddzielnie, nawet jeśli realizuje je ten sam podmiot zwany pośrednikiem.

Na wykresie 4.3. pokazano podstawowe powiązania pomiędzy uczestnikami tego podsystemu rynku nieruchomości. Z wykresu tego wynika, że przeniesienie własności może się obyć bez udziału pośrednika w obrocie nieruchomościami, chociaż jest on na ogół niezbędnym ogniwem doprowadzającym do zawarcia transakcji kupna nieruchomości, nie może się natomiast obejść bez notariusza.

Wykres 4.3: Schemat przenoszenia praw własności/Opracowanie własne

Warto w tym momencie przypomnieć, że zgodnie z definicją systemu, obrót nieruchomościami, jako podsystem rynku nieruchomości, jest równocześnie sam dla siebie systemem, składającym się ze swoich własnych elementów, powiązanych określonymi relacjami, funkcjonującym w otoczeniu systemu nieruchomości jako całości. Rozważając dalej jego elementy składowe i relacje między nimi można więc nazywać go systemem obrotu nieruchomościami, pamiętając o tym, że wraz z systemami finansowania, zarządzania i inwestowania, tworzy on system rynku nieruchomości. Natomiast nieruchomość, która jest przedmiotem obrotu w tym podsystemie, nie stanowi jego elementu. Obecna jest bowiem nie tylko w podsystemie obrotu, ale w każdym z podsystemów rynku nieruchomości, jako rzecz oferowana na rynku, nie element systemu.

Obrót prawami własności jako podsystem rynku nieruchomości powinien pomieścić także inne czynności umożliwiające przenoszenie prawa własności, chociaż zdecydowanie nie są one transakcjami. Prawo własności do nieruchomości można bowiem uzyskać nie tylko drogą kupna, lecz również poprzez dziedziczenie, zniesienie współwłasności, darowiznę. To także są sposoby przekazywania praw własności do nieruchomości.

Właściciel, jak wspomniano, poza zgłoszeniem oferty podaży nieruchomości, może także podejmować inne decyzje dotyczące swoich praw właścicielskich do nieruchomości. Chodzi tu o przekazanie praw w sposób nie będący transakcją rynkową.

L. Kałkowski nazywa je nawet „transakcjami pozarynkowymi” wskazując, że w latach 1990-2001 stanowiły one dokładnie 1/3 całego podsystemu przekazywania praw własności. To pozarynkowe przekazywanie praw własności poprzez spadki, darowizny, umowy o dożywocie i przekazywanie własności w zamian za świadczenia społeczne, nie wprowadza jednak automatycznie nieruchomości do obrotu. Dopiero w następstwie takiego aktu prawnego, np. dzięki darowiźnie i związanej z nią zmianie właściciela, może nastąpić wprowadzenie nieruchomości na rynek jako oferty sprzedaży. Będzie to miało miejsce wówczas, gdy nowy właściciel uzna to za wskazane i podejmie taką decyzję.

Co prawda przedmiotem darowizny są na ogół mieszkania, które są przez obdarowanego zwykle wykorzystywane na potrzeby własne, ale nie można wykluczyć, że będą też przedmiotem transakcji sprzedaży. Częściej natomiast do obrotu włączane są nieruchomości uzyskane przez nowych właścicieli drogą dziedziczenia. Traktowane są zwykle jako aktywo, które można zmienić na płynne, zwłaszcza gdy nie można nieruchomością jako taką zaspokoić potrzeb spadkobiorcy lub spadkobiorców. Czasami też skala podatku spadkowego lub stan nieruchomości, zniechęca go do jej zatrzymania.

Rozważając różne aspekty definicyjno-organizacyjne rynku nieruchomości należy zatrzymać się nad wątpliwościami dotyczącymi sformułowania „transakcja pozarynkowa”. Uzasadnieniem dla takiego sformułowania jest fakt, że przenoszenie prawa własności następuje poza rynkiem. Równocześnie jednak należy zauważyć, że w przypadku darowizny czy dziedziczenia nie występuje podstawowa cecha transakcji, a mianowicie cena sprzedaży i przekazanie płatności za nieruchomość. To oznaczałoby, że te sposoby przenoszenia prawa własności nie są transakcją.

W pozostałych dwóch rodzajach „transakcji pozarynkowych” - umowa o dożywocie i przeniesienia prawa własności w zamian za świadczenie społeczne - pewien ekwiwalent (nie zawsze w pieniądzu) jest określony i przekazywany, chociaż nie jednorazowo, lecz przeciwnie - w długim okresie.

W obu wspomnianych przypadkach - darowizny i dziedziczenia - nie występuje co prawda cena, ale niezbędne jest określenie wartości nieruchomości, głównie ze względów podatkowych. Czy wystarcza to jednak do tego aby je nazwać transakcją? Wątpliwość ta jest tym większa, że często wartość ta jest określana poza aktem przekazywania prawa własności.

Sformułowanie „transakcja pozarynkowa” przyjęło się jednak w gronie badaczy rynku nieruchomości, będzie więc używane również w tej książce, aczkolwiek autor jest zwolennikiem i będzie się starał używać sformułowania bardziej precyzyjnego, chociaż dłuższego, jakim jest „przenoszenie praw własności”. Najściślej oddaje ono istotę tych aktów prawnych.

Trzeba jednak zwrócić uwagę, że te „nierynkowe” akty prawne są odpowiednikiem transakcji rynkowych, w wyniku których zmienia się właściciel nieruchomości. Czy wobec tego powinny one stanowić część podsystemu obrotu nieruchomościami, czy też są od niego odrębne? Za odrębnością przemawiają:

• brak ceny transakcyjnej

• brak ekspozycji rynkowej

• przekazywanie prawa własności ściśle określonej osobie wybranej kryteriami pozarynkowymi,

przy czym dotyczy to wyraźnie tylko aktów darowizny i dziedziczenia. W pozostałych dwóch przypadkach mamy do czynienia z ekwiwalentem cenowym i swoistym, ograniczonym wyborem aktualnego właściciela, który może zdecydować się na dożywocie, przekazanie za świadczenia, a nawet na włączenie w obrót rynkowy swojej nieruchomości. Często ma też wybór komu może przekazać swoje gospodarstwo za dożywocie. Jakkolwiek ograniczony jest ten wybór i z pewnością jest daleki od ekspozycji rynkowej, to jednak w pewnym zakresie

- występuje.

Natomiast za włączeniem tych aktów do podsystemu obrotu nieruchomościami przemawia fakt, że poza pośrednikiem występują tu wszyscy uczestnicy tego podsystemu:

• właściciel, który jednakże nie zbywa, ale przekazuje prawo własności

• nowy właściciel, który nie kupuje, ale otrzymuje prawo własności

• notariusz

• sąd potwierdzający zmiany właścicielskie w księdze wieczystej

W świetle powyższych rozważań, należy podkreślić, że najwłaściwszą nazwą dla tego podsystemu, jawi się jednak określenie - podsystem przenoszenia praw własności do nieruchomości. Obejmuje on wówczas wszystkie: rynkowe i nierynkowe sposoby przenoszenia własności. Wydaje się , że dopuszczalnym uproszczeniem jest także nazywanie go podsystemem obrotu nieruchomościami.

Wątpliwość, która pozostaje, brzmi: czy podsystem rynkowy może zawierać transakcje (akty) pozarynkowe. Myślę, że dopóki nie zostanie sformułowana lepsza propozycja, powyższa jest uprawniona.

Jakie są więc elementy podsystemu przenoszenia praw własności (obrotu nieruchomościami) ?

Jako pierwszy i najważniejszy element powinien być wymieniony właściciel nieruchomości. To on, posiadając pełnię praw do nieruchomości podejmuje decyzję o włączeniu swojej nieruchomości w obrót rynkowy. Może to uczynić zgłaszając na rynek swoją ofertę dotyczącą sprzedaży całości lub części nieruchomości, o ile przeprowadził odpowiedni podział geodezyjny umożliwiający założenie nowej księgi wieczystej dla odłączanej części nieruchomości. Od momentu transakcji będzie ona funkcjonowała jako niezależna (odrębna) nieruchomość.

Wracając do szczegółów funkcjonowania tego podsystemu, wspomniano o tym, że właściciela nieruchomości, w sprawach dotyczących jego własności, może reprezentować ktoś inny. W odniesieniu do zarządzania musi to być wpisany do rejestru zarządca nieruchomości, przy poszukiwaniu nabywcy nieruchomości - licencjonowany pośrednik.

Jednak przenoszenie praw własności (podpisywaniu aktu notarialnego) wymaga pełnomocnictwa notarialnego do dokonania transakcji, dla ściśle określonej osoby pełnomocnika i sprzedawanej nieruchomości. Może być ono udzielone zarządcy, komuś z rodziny właściciela, lub zupełnie innej osobie. Musi ona być zdolna do czynności prawnych. Pełnomocnik ten nie występuje jednak jako element systemu obrotu nieruchomościami, gdyż działa on na podstawie konkretnego upoważnienia zastępując jedynie właściciela w wykonaniu czynności prawnej. Jego działanie uwarunkowane jest wolą i decyzją właściciela , a nie własną, dlatego nie stanowi on elementu tego podsystemu. Zadania pełnomocnika są ściśle określone do wykonania woli właściciela nieruchomości, a swoboda działania jest ograniczona pełnomocnictwem. Jest to inna sytuacja, aniżeli zarządcy nieruchomości posługującego się umową o zarządzanie z właścicielem, która pozostawia mu duży zakres swobody doboru działań.

Oprócz właściciela nieruchomości, który zgłasza na rynek ofertę sprzedaży, najważniejszym elementem tego podsystemu jest nabywca, który reprezentuje popyt na nieruchomości.

Nabywca może kupować prawo własności do nieruchomości po to, aby:

• samodzielnie wykorzystywać jej walory fizyczne, klasycznym przykładem jest tu nabywca mieszkania,

• albo dla wykorzystywania jej walorów ekonomicznych, czyli możliwości czerpania pożytków.

W tym drugim przypadku nabywców często określa się mianem inwestorów, gdyż lokują oni pieniądze w nieruchomość oczekując z tej lokaty odpowiednich zysków.

Pojęcie inwestor zmieniało znaczenie w ostatnich latach. W okresie PRL inwestorem był każdy kto budował dla siebie budynki lub budowle, czyli przeprowadzał cykl inwestycyjny. Nie znano wtedy pojęcia developer, jako podmiotu, który realizuje proces inwestycyjny, nie po to, aby zaspokoić własne potrzeby, ale po to, by sprzedać gotową powierzchnię użytkową lub mieszkalną. Później karierę zrobiło pojęcie inwestora odnoszone do tych którzy kupowali papiery wartościowe. Pojęcia te są prawidłowe. Jednakże z punktu widzenia systemu rynku nieruchomości, poprzez zakup nieruchomości nie dokonuje się żadna inwestycja. Nabywca poszukuje i nabywa nieruchomość funkcjonującą, na której nie będzie przeprowadzał procesu inwestycyjnego. Jego „inwestycja” jest nią wyłącznie z mikroekonomicznego punktu widzenia, gdyż ma mu przynieść zysk i zwrot kapitału. Jest jednak transakcją kupna prawa własności do nieruchomości w podsystemie obrotu nieruchomościami, a nie inwestycją w podsystemie inwestowania, gdyż dotyczy zasobu istniejącego.

W wyniku takich inwestycji finansowych, nie powstają żadne nowe naniesienia na gruncie. Natomiast konsekwencją przekazania praw do nieruchomości i zapłaty za nie, jest fakt, że nieruchomość zmienia właściciela. Następuje wymiana aktywów płynnych (gotówka) na niepłynne - nieruchomość. Z punktu widzenia rynku nieruchomości używanie w takiej sytuacji pojęcia inwestor jest nieprawidłowe i może się mylić z inwestorem, który faktycznie podjął inwestycję rzeczową, budując nowy obiekt.

Dlatego, aby odróżnić oba podmioty występujące na rynku nieruchomości w odniesieniu do nabywcy nieruchomości traktującego ją jako lokatę finansową należy używać sformułowania: inwestor finansowy.

Inwestor finansowy, może zamiast różnych dostępnych papierów wartościowych, nabyć nieruchomość. Jest to zakup dokonany na rynku nieruchomości traktowany przez niego jako swoista inwestycja (na ogół długookresowa) w inne (niepłynne) aktywa, która jednak musi przynieść mu odpowiednio dużą korzyść (zwrot z inwestycji). Dlatego inwestor finansowy w nieruchomości poszukuje istniejącej nieruchomości dochodowej, przynoszącej trwałe zyski, profesjonalnie zarządzaną i tylko taką jest zainteresowany jako przyszły jej nabywca.

Dlatego w podsystemie obrotu nieruchomościami przy transakcji dotyczącej prawa własności używamy zawsze pojęcia nabywcy, które jednak oznacza osobę prawną lub fizyczną, która kupuje prawo własności do nieruchomości, najczęściej działając:

• z chęci zysku (czasami także zysku spekulacyjnego)

• z chęci zaspokojenia potrzeb własnych związanych z użytecznością określonej nieruchomości.

Biorąc pod uwagę, że nazwa „inwestor” została zarezerwowana w tej pracy wyłącznie do tych, którzy podejmują się inwestycji rzeczowych, nabywca kupujący prawo własności do nieruchomości w celu uzyskania odpowiednio wysokiego zwrotu z tej lokaty, określany jest mianem inwestora finansowego. Odróżnia go to wyraźnie od inwestora, dzięki któremu rośnie użyteczność nieruchomości i jej wartość, a także od nabywcy, który sam użytkuje zakupioną nieruchomość.

Trzecim, coraz bardziej niezbędnym, elementem podsystemu obrotu jest natomiast pośrednik w obrocie nieruchomościami. Jego zadaniem jest skojarzenie dwóch stron przyszłej transakcji i doprowadzenie do zawarcia transakcji obrotu nieruchomości. Pośrednik działa na swój rachunek, to oznacza, że ponosi koszty swojej działalności i pobiera za nią opłatę.

Jeśli dwie strony zamierzają zawrzeć transakcję, mogą to uczynić bez pośrednika, zwłaszcza gdy jego pierwsze zadanie (skojarzenie partnerów) dokonało się bez jego udziału. Tak najczęściej dzieje się, gdy developer np. budujący mieszkania na sprzedaż sam posiada wyodrębnioną komórkę sprzedaży mieszkań w swojej strukturze organizacyjnej. Klienci odwiedzając biuro zawierają odpowiednie transakcję z developerem (właścicielem obiektu na sprzedaż). To samo dotyczy stron, które się znają, np. sąsiadów lub skojarzonych przypadkowo, albo przez samodzielne ogłoszenia. Dotyczy to także nabywania nieruchomości z przetargu lub licytacji komorniczej.

Jednak dla wszystkich innych, którzy poszukują określonej nieruchomości w interesującej ich lokalizacji, albo chcą sprzedać dotychczas użytkowaną nieruchomość, musi istnieć możliwość wymiany informacji czy przejrzenia ofert, którą zawodowo tworzy stronom pośrednik w obrocie nieruchomościami. Jest to ważny, a nawet niezbędny, element systemu obrotu nieruchomościami, chociaż, jak wspomniano wyżej, w niektórych przypadkach możliwy do pominięcia. Wynika to z faktycznej roli, którą pełni on w tym obrocie, jak również nadania mu odpowiedniej rangi ustawowej, zgodnie z którą tylko licencjonowany pośrednik wpisany do rejestru, może legalnie wykonywać ten zawód.

Jak o tym była mowa, pośrednik nieruchomościami dysponuje ofertami nie tylko sprzedaży, ale również najmu nieruchomości. Klientów zainteresowanych najmem, podobnie jak i zakupem nieruchomości poszukuje w całym otoczeniu rynku nieruchomości, przy czym jego działanie, wraz z globalizacją gospodarki, ma coraz bardziej globalny zasięg. W przeciwieństwie do nabywcy najemca nie chce (lub nie może) być właścicielem nieruchomości. Nie ma przywilejów, ale też i obowiązków wynikających z posiadania prawa własności. Zgłasza takie zapotrzebowanie na przestrzeń zabudowaną, jaka wynika z jego potrzeb. Dobrze rozwinięty rynek nieruchomości stwarza mu odpowiednią elastyczność w zaspokajaniu jego potrzeb, gdyż charakteryzuje się pewną nadwyżką podaży powierzchni nad popytem.

Pośrednik świadczy więc dwa rodzaje usługi pośrednictwa, przy czym każda z nich zakończona sukcesem przynosi mu dochody. Niemniej jednak, jest on ważnym i coraz bardziej niezbędnym ogniwem podsystemu przekazywania praw własności. Natomiast w podsystemie zarządzania jest elementem wspierającym zarządcę w poszukiwaniu najemców, przy czym znaczna część z nich kontaktuje się bezpośrednio z zarządcami obiektów. Ułatwieniem jest dla nich fakt, że i zarządcy często sami poszukują najemców lub robią to równolegle, tzn. zgłaszają swoje możliwości najmu pośrednikowi lub pośrednikom, ale sami również nie ustają w poszukiwaniu klientów. Wielokrotnie ich poszukiwania są uwieńczone powodzenie, m.in. dlatego, że są w stanie od razu w pierwszej rozmowie wykazać się większą elastycznością wobec klienta, aniżeli pośrednik, który nie może zmieniać danych dotyczących zasad przyszłego najmu bez uzgodnienia tego z zarządcą.

Z punktu widzenia pośrednika podpisanie, przez skojarzone przez niego strony, transakcji (kupna lub najmu) kończy jego usługę. Nabywca nieruchomości staje się jej właścicielem, z wszystkimi przywilejami i kłopotami, które fakt ten niesie. Najemca staje się natomiast uczestnikiem podsystemu zarządzania. To jego potrzeby będzie starał się zaspokajać zarządca aby osiągnąć swoje cele. Co więcej, najemcy odnawiając umowę nie korzystają już z pomocy pośredników w obrocie nieruchomościami. Są im oni potrzebni, jeśli chcą oni zmienić wynajmowaną przestrzeń, lokalizacje swoich biur itp.

Pomimo różnego rodzaju usług świadczonych przez pośredników, wydaje się, że najwłaściwsze jest umocowanie go w podsystemie obrotu nieruchomościami, pomimo jego silnych związków z podsystemem zarządzania, co przedstawiono na wykresie nr 4.4.

Wykres 4.4. Miejsce pośrednika w zawieraniu transakcji najmu

Opracowanie wlasne

Następnym elementem system obrotu jest notariusz. Rozważając kwestie odrębności nieruchomości od innych dóbr wspomniano o tym, że:

• dla ważności transakcji kupna nieruchomości, musi ona być dokonana przed notariuszem w postaci aktu notarialnego

• uwidocznienie zmiany właściciela nieruchomości w księdze wieczystej wymaga również aktu notarialnego.

Wynika z tego, że notariusz, w biurze którego dokonywany jest akt notarialny umożliwiający przeniesienie prawa własności do nieruchomości jest niezbędnym ogniwem systemu obrotu nieruchomościami.

Notariusz działa również na swój rachunek i w jego obecności podpisywane są różnego rodzaju akty notarialne, a także poświadczane podpisy osób na różnych dokumentach, to jednak akty notarialne dotyczące nieruchomości (transakcje kupna oraz darowizny) stanowią 40% wszystkich podpisywanych przez notariuszy aktów notarialnych. Natomiast ilość udzielanych notarialnie darowizn stanowi od 1/3 do 40% ilości aktów sprzedaży nieruchomości.

Do okresu transformacji notariusze byli pracownikami Państwowych Biur Notarialnych, dzisiaj osobiście ponoszą odpowiedzialność za skutki swojej działalności.

Kolejnym elementem systemu obrotu nieruchomościami jest rzeczoznawca majątkowy. Nie zawsze jego obecność przy zawieraniu transakcji jest konieczna. Kiedy mamy do czynienia z partnerami reprezentującymi kapitał prywatny, od ich własnej decyzji zależy czy któraś z nich wykorzysta rzeczoznawcę do przygotowania wyceny nieruchomości, będącej przedmiotem transakcji. Jeśli jednak, jedna ze stron przyszłej transakcji jest jednostką publiczną, zasilaną pieniędzmi budżetowymi, wówczas przed dokonaniem transakcji musi posłużyć się wyceną uprawnionego rzeczoznawcy, ażeby;

• od strony merytorycznej - mieć faktycznie lepsze rozeznanie dotyczące wartości transakcji

• od strony formalnej - mieć dowód na działanie z należytą starannością w stosunku do powierzonego jej publicznego mienia.

Rzeczoznawstwo majątkowe jest działalnością licencjonowaną.

W podsystemie nie umieszczono natomiast Urzędu skarbowego, który pobiera podatki od transakcji zawieranych w obrocie nieruchomościami (także od aktów nie rynkowych - darowizny i dziedziczenia), gdyż uznano, że szereg transakcji na różnych rynkach jest opodatkowanych i dla przejrzystości schematu można US z tego wykresu usunąć, chociaż niewątpliwie jest on uczestnikiem rynku nieruchomości. Pełni jednak funkcję bierną i uaktywnia się dopiero w momencie zawarcia transakcji lub innego sposobu przeniesienia własności.

Mając określone elementy systemu i kontynuując jego definiowanie, jesteśmy w stanie określić relacje pomiędzy tymi elementami. Częściowo wynikają one z definicji podmiotów, ale są niewystarczające. To na co trzeba zwrócić uwagę, to fakt, że wszystkie relacje tu występujące mają charakter zwrotny, nie są to więc jednostronne, lecz dwustronne, wzajemne oddziaływania.

1. Relacja właściciel-nabywca opiera się na przekazaniu prawa własności w zamian za świadczenie ekwiwalentne. Do jej zawarcia nie jest niezbędna obecność pośrednika, aczkolwiek ułatwia on odnalezienie partnerów transakcji. Niezbędna jest natomiast obecność notariusza.

2. Relacja właściciel-pośrednik opiera się o umowę pośrednictwa, w której pośrednik zobowiązuje się do znalezienia nabywcy za określone wynagrodzenie

3. Relacja nabywca-pośrednik opiera się na umowie, w której pośrednik zobowiązuje się znaleźć nabywcy nieruchomość odpowiadająca jego potrzebom, a ten zobowiązuje się za to zapłacić.

4. Relacje:

1. rzeczoznawca - nabywca

2. rzeczoznawca - właściciel

bazują na tym samym założeniu tworzenia przez rzeczoznawcę odpłatnie wyceny nieruchomości dla różnych uczestników systemu obrotu nieruchomościami

5. Relacje

1. właściciel-notariusz

2. nabywca -notariusz

są efektem potrzeby uczestnictwa notariusza w umowie sprzedaży nieruchomości. W zasadzie prawo przewiduje, że obie strony dzielą się kosztami pracy notariusza po połowie, jednak przyjął się zwyczaj, że to nabywca w pełni pokrywa wszystkie koszty transakcji. Jeśli strony zgadzają się na tę drugą sytuację to relacja właściciel-notariusz staje się relacją jednostronną. Właściciel otrzymuje usługę notariusza i wyrażający ją akt sprzedaży nieruchomości - za darmo.

6. Relacja notariusz-sąd prowadzący księgi wieczyste również wynika z prawa, nakładającego na notariusza obowiązek wystąpienia o zmianę zapisów w księdze wieczystej. Notariusz opłaca sąd z pieniędzy pobranych od stron (strony) transakcji uzyskując w zamian wpis do księgi wieczystej

7. Relacja nabywca-sąd prowadzący księgi wieczyste - potencjalny nabywca zamierzający dokonać zakupu nieruchomości sprawdza jej stan prawny

8. Relacja właściciel-sąd prowadzący księgi wieczyste wynika z potrzeby właściciela udowodnienia stanu prawnego nieruchomości bądź dokonania zmian, które nie zawsze dokonują się z udziałem notariusza. Przykładowo: zakończenie inwestycji na nieruchomości niezabudowanej (np. zakończenie budowy domu na własnej działce) powinno skutkować wpisaniem naniesień do księgi wieczystej. Właściciel dokonuje tego samodzielnie przekazując udokumentowany wniosek do sądu i wnosząc odpowiednią opłatę. Podobnie zwolnienie z hipoteki na rzecz banku kredytującego nie wymaga obecności notariusza jedynie wniosku (+ opłata) właściciela.

Na schemacie 4.5. podjęto próbę przedstawienia wszystkich podmiotów systemu obrotu nieruchomościami i relacji między nimi, włączając dodatkowo relacje: zarządca-pośrednik i najemca-pośrednik. Opierają się one także o umowę pośrednictwa, w której pośrednik zobowiązuje się do znalezienia najemcy pożądanego przez niego lokalu, lub zarządcy - znalezienie najemcy, otrzymując w zamian wynagrodzenie.

Wykres 4.5. Podsystem obrotu nieruchomościami

Opracowanie własne

Dokończenie definiowania (opisu) podsystemu obrotu nieruchomościami wymaga jeszcze zaprezentowania:

• Elementów otoczenia

• Relacji pomiędzy elementami systemu a otoczeniem

Jak wspomniano, podsystem obrotu działa w otoczeniu pozostałych podsystemów rynku nieruchomości: finansowania, inwestowania i zarządzania oraz otoczenia tego rynku, z którego najczęściej pozyskuje swoich klientów. Pozostałe podsystemy rynku nieruchomości będą zdefiniowane jeszcze w tym wykładzie, warto jednak zwrócić uwagę na występujące relację pomiędzy podsystemem obrotu nieruchomościami a pozostałymi podsystemami rynku nieruchomości. Dlatego teraz omówione zostaną najważniejsze związki systemu z otoczeniem.

Podsystem inwestowania wykazuje co najmniej następujące związki z systemem obrotu:

1. Inwestorzy (lub developerzy) zamierzając podjąć proces inwestycyjny muszą dysponować gruntem pod zabudowę. Jego wyszukaniem dla nich zajmuje się pośrednik, mogą też podejmować się tego sami. Nabywając nieruchomość pod budowę muszą skorzystać z usług notariusza.

2. W trakcie procesu inwestycyjnego związki te są znacznie słabsze, chyba że inwestor rozpoczyna przedsprzedaż części nieruchomości lub marketing mający na celu pozyskanie najemców, korzystając w tym celu z usług pośrednika

Wszystkie odnotowane relacje mają charakter sprzężeń zwrotnych.

Podsystem finansowania wykazuje również szereg związków z systemem obrotu. Należą do nich przede wszystkim relacje z nabywcą, który staje się właścicielem nieruchomości. Jako taki jest najlepszym partnerem do współpracy, gdyż posiada zabezpieczenie ewentualnych kredytów w postaci nieruchomości. Dlatego podstawowym partnerem nabywcy jest bank kredytujący. Nabywca może też korzystać ze strumienia pieniędzy publicznych, jeśli przysługuje mu ulga podatkowa lub premia gwarancyjna z tytułu wieloletniego oszczędzania. Przy finansowaniu niezbędna jest też rzetelna wiedza o nieruchomości, dlatego związki podsystemu finansowania dotyczą zwłaszcza:

• Rzeczoznawców, którzy dokonują wyceny (rynkowej lub hipotecznej) wartości nieruchomości

• Sądów prowadzących księgi wieczyste odnotowujących stan prawny nieruchomości i jego zmiany (np. hipotekę)

Podsystem zarządzania ma także ścisłe związki z systemem obrotu. Zarządca poszukuje zawsze najemców na wolne powierzchnie i często usługi w zakresie ich wyszukania świadczy mu pośrednik w obrocie nieruchomościami. Ponadto nabywający nieruchomość może być zainteresowany ustanowieniem lub zmianą zarządcy nabywanej nieruchomości.

Na zakończenie tego punktu rozważań należy przypomnieć, że każdy podsystem, a wiec i obrotu nieruchomościami, jest pod wpływem nie tylko najbliższego, ale również dalszego otoczenia.

Przykładowo, system podatkowy, będący częścią otoczenia całego systemu rynku nieruchomości, oddziałuje na poszczególne elementy jego podsystemów.

Na przykład - opodatkowanie podatkiem VAT, podatkiem od zysku przedsiębiorstw, albo podatkiem od osób indywidualnych obowiązuje w całym podsystemie obrotu, tak samo jak obowiązuje w systemie gospodarczym. Każdy z podmiotów musi go odprowadzać w zakresie wyznaczonym prawem. Do nie dawna stawka podatku VAT za świadczenie usług pośrednictwa w obrocie nieruchomościami wynosiła 7%, a dla sprzedawanych nowo wybudowanych mieszkań - 0% Aktualnie, pośredników obowiązuje stawka podstawowa, czyli 22%, a developerów stawka 7% będącą stawką przejściową do końca 2007 roku. Po niej zaś zostanie wprowadzona stawka podstawowa, chyba, ze w międzyczasie zmienią się przepisy dotyczące podatku VAT, co nie będzie takie łatwe, gdyż do wprowadzenia stawki podstawowej VAT na mieszkania (22%) od 1 stycznia 2008 zobowiązaliśmy się w traktacie zjednoczeniowym z Unią Europejską.

4.3. Określenie podsystemu inwestycyjnego

Inwestycje należą do tych kategorii ekonomicznych, z którymi spotykamy się praktycznie na co dzień, a którym przypisuje się bardzo różne znaczenie. Najszerzej można określić inwestycję jako wyrzeczenie (rezygnację z części) bieżącej konsumpcji dla przyszłych korzyści. Rezultaty inwestycji są jednak odroczone w czasie, a w związku z tym - niepewne. Dlatego za to bieżące wyrzeczenie inwestor oczkuje nagrody w przyszłości. Tą nagrodą, według K i T. Jajugów, jest stopa zwrotu z inwestycji.

Definicja ta jest bardzo ogólna. Jej zaletą jest to, że obejmuje prawie wszystkie rodzaje inwestycji. Prawie, gdyż „nagroda“, której oczekuje inwestor nie zawsze jest stopą zwrotu z inwestycji. Czasami może to być efekt demonstracji swojej pozycji, zaspokajający poczucie prestiżu, czasami inna specyficzna potrzeba inwestora, jak na przykład poczucie bezpieczeństwa, itp. Jednakże te przypadki są wyjątkami, które nie przeczą istocie tej definicji, która podkreśla potrzebę ograniczenia bieżących wydatków na rzecz przyszłych korzyści i oczekiwania na możliwie wysoką nagrodę, np. stopę zwrotu. A. Jaffe i C. Sirmans uważaja nawet, że jest łatwo dzisiaj zdefiniować dobrą inwestycję, gdyż „dobra inwestycja to taka, która obiecuje ponad przeciętną, wysoką stopę zwrotu.”

Próba uszczegółowienia definicji inwestycji wiedzie do różnorodności określeń. W literaturze spotyka się dwa podstawowe podejścia do inwestycji:

• rzeczowe

• finansowe

W każdym z nich mamy do czynienia z przepływem środków pieniężnych. Z tym, że w pierwszej grupie - inwestycji rzeczowych, otrzymujemy w zamian szeroko rozumiane dobra rzeczowe. Mówimy wręcz, że inwestycja to przekształcenie środków finansowych w dobra rzeczowe. To przekształcenie może mieć charakter inwestycji polegającej na:

• stworzeniu obiektu nieruchomego od podstaw (fabryki, teatru, domu mieszkalnego), czyli na przeprowadzeniu procesu inwestycyjnego

• zakupie odpowiednich rzeczy (ruchomych i nieruchomych) potrzebnych inwestorowi.

Z punktu widzenia inwestora wybór metody przeprowadzenia inwestycji rzeczowej wynika z jego strategii uwarunkowanej jego pozycją na rynku, dostępności na rynku poszukiwanego przez niego dobra oraz dóbr komplementarnych, opłacalności związanej z konkretną decyzją, itd. Z mikroekonomicznego punktu widzenia, inwestor dokonuje wyboru między różnymi, ale porównywalnymi, głównie poprzez stopę zwrotu, ale także inne wskaźniki, inwestycjami.

Z makroekonomicznego punktu widzenia natomiast, jedynie pierwszy rodzaj inwestycji (tworzenie, budowanie) powoduje przyrost produktu krajowego brutto. Dzięki inwestycjom tego typu powstają bowiem nowe dobra. Pozostałe inwestycje natomiast, w zrozumieniu makroekonomii, są tylko wymianą dóbr istniejących, czyli przenoszeniem prawa własności. Takie inwestycje nie kreują wzrostu PKB.

Druga grupa inwestycji, określanych jako „finansowe“ z założenia nie powoduje wzrostu produktu krajowego brutto. Jeśli bowiem inwestor kupuje papiery wartościowe, czy nawet - nieruchomość, to niezależnie od tego, że zakupy te potwierdzają jego prawa do:

• wierzytelności pieniężnych lub

• uprawnień do współwłasności majątkowych lub własności nieruchomości,

to jednak żadne z tych zakupów nie powoduje przyrostu produktu krajowego brutto (PKB).

Wielorakie pojęcia i określenia inwestycji znalazły swoje odwzorowanie w definicji inwestycji zawartej w jednej z najbardziej popularnych encyklopedii jaką stała się encyklopedia internetowa, w której inwestycje opisano następująco:

"Inwestycja to dokonywanie przez podmioty gospodarcze nakładów na tworzenie nowych zdolności wytwórczych. Nabywanie dóbr inwestycyjnych (budowanie nowych lub rozbudowa istniejących zakładów produkcyjnych, zakup maszyn, urządzeń, powiększanie zapasów), które będą służyć wytwarzaniu innych dóbr i usług. W tym ujęciu inwestycje są czynnikiem wzrostu gospodarczego. Inwestycja to także lokowanie przez podmioty gospodarcze wolnych środków pieniężnych w sposób zapewniający w przyszłości osiąganie lub zwiększenie dochodów. W tym znaczeniu inwestycjami są także: nabywanie przedsiębiorstw lub ich części (akcji; udziałów), nieruchomości, obligacji, walut, złota, lokowanie pieniędzy w postaci długoterminowych depozytów bankowych, czy nawet ponoszenie nakładów na podnoszenie kwalifikacji.” Cechą inwestycji w tym ujęciu jest w zasadzie brak ich wpływu na rozmiary produkcji i dochodu."

Definicja ta próbuje objąć szereg możliwych inwestycji, co wcale nie powoduje, że jest ona bardziej precyzyjna, niż proponowana przez T. i K. Jajugów, a wręcz przeciwnie - nieco gmatwa ona klasyfikacje inwestycji.

Po pierwsze dlatego, że inwestycji dokonują nie tylko podmioty gospodarcze, ale również osoby fizyczne i podmioty publiczne, w tym skarb państwa.

Po drugie - ważna podkreślenia jest pominięta w tej definicji, rola osób fizycznych inwestujących w mieszkania. Ten wydatek osób fizycznych (budżetów rodzinnych) przyczynia się wprost do wzrostu PKB.

Po trzecie - połączyła ona w jedno inwestycje w zrozumieniu makroekonomicznym - tworzenie nowych dóbr trwałych i inwestycje w zrozumieniu mikroekonomicznym - obrót różnymi dobrami, wliczając w to papiery wartościowe.

Wracając jednak do podziału inwestycji na rzeczowe i finansowe, trzeba wyraźnie zaznaczyć, że kiedy mówimy o inwestycjach jako o podsystemie rynku nieruchomości, to tylko, wydatkowanie środków finansowych, rozumiane jako wymiana strumienia pieniądza na dobra rzeczowe w procesie tworzenia nowych wartości (budynków i budowli) jest tym co określamy mianem inwestycji i co stanowi przedmiot naszego zainteresowania.

Wymiana pieniądza na dobra rzeczowe, ale wcześniej istniejące, z naszego punktu widzenia nie jest inwestycją, gdyż nie powoduje przyrostu PKB. Nie wymaga także zorganizowania i przeprowadzenia procesu inwestycyjnego. Jeśli ta wymiana dotyczy nieruchomości, to mamy do czynienia z przenoszeniem praw własności do nieruchomości, czyli inaczej mówiąc z obrotem nieruchomościami.

Warto jednak pamiętać, że istnieje szereg definicji i punktów patrzenia na inwestycje. Przykładowo, H. Towarnicka, patrząc z punktu widzenia przedsiębiorstwa, wskazuje, że „w gospodarce rynkowej jednostki gospodarcze inwestują środki pieniężne (kapitał finansowy) m.in.:

1. w papiery wartościowe - określane jako inwestycje pośrednie, finansowe,

2. w rzeczowy majątek trwały - określane jako inwestycje bezpośrednie, rzeczowe

3. w szkolenie kadr, badania i rozwój - określane jako inwestycje niematerialne

4. w inne przedsięwzięcia, zamierzenia, zasoby”

Jak z tej definicji wynika, perspektywa, z której formułuje się definicję inwestycji wpływa na jej kształt, chociaż nie zmienia najważniejszej cechy inwestycji jaką jest wydatkowanie środków dla otrzymania przyszłej korzyści. Jednak definicja H. Towarnickiej nie stoi w sprzeczności z definicją przyjętą z punktu widzenia rynku nieruchomości, zgodnie z którą inwestycja jest wyłącznie zamianą środków finansowych na dobra rzeczowe w procesie ich tworzenia.

Natomiast, pomimo różnorodności definicji, każda inwestycja to wydatek, poniesienie nakładów, a więc zmniejszenie możliwości aktualnej konsumpcji, na rzecz otrzymania z inwestycji pewnych korzyści w przyszłości („nagrody”).

W przypadku inwestycji rzeczowych, powstających w procesie inwestycyjnym na rynku nieruchomości, taką nagrodą jest posiadanie nowej wartości użytkowej nieruchomości w postaci nowych powierzchni użytkowych, które mogą zaspokajać potrzeby własne inwestora lub przynosić mu dochody z wynajmu, czy sprzedaży. Zatem celem inwestowania rozumianym jako proces przekształcanie środków finansowych w rzeczowe, jest osiągnięcie korzyści przez dokonującego inwestycji, czyli inwestora.

Dodatkowym efektem inwestycji rzeczowej jest zawsze wzrost wartości nieruchomości, bowiem rośnie jej wartość użytkowa dzięki nowym powierzchniom lub wyższej ich jakości. Powoduje to powiększenie aktywów inwestora. Tą konkretną dodatkową korzyść inwestor może w różny sposób i w wybranym przez siebie czasie wykorzystać w swojej działalności.

Jak wynika z definicji inwestycji na rynku nieruchomości, inwestorem jest każdy, kto podejmuje trud wymiany swoich środków finansowych na dobra rzeczowe w ciągu uporządkowanych działań, zwanych procesem inwestycyjnym. Może to być osoba fizyczna, przedsiębiorstwo, ale także każdy inny podmiot, w tym jednostki rządowe i samorządowe.

Podsystem inwestycyjny został uznany za podsystem rynku nieruchomości z kilku powodów.

Po pierwsze - inwestycja rzeczowa dokonuje się na nieruchomości. Często, jej przeprowadzenie uwarunkowane jest nabyciem przez inwestora odpowiedniej nieruchomości, spełniającej jego wymagania inwestycyjne.

Po drugie - w wyniku inwestycji istniejąca nieruchomość jest przekształcana. Przede wszystkim zyskuje nową powierzchnię, a więc wyższą użyteczność, a w konsekwencji także wartość rynkową. Odbywa się to cały czas na danym lokalnym rynku nieruchomości i pod baczną obserwacją jego uczestników, wpływając już w trakcie realizacji na sytuację rynkową.

Po trzecie - w realizacji inwestycji wykorzystywane są różne podmioty - uczestnicy rynku nieruchomości, świadczący swoje usługi na rzecz właściciela nieruchomości.

Po czwarte - po jej oddaniu do użytku, nowa nieruchomość będąca efektem procesu inwestycyjnego, zmienia sytuację na lokalnym rynku nieruchomości. Gotowa inwestycja albo sama jest oferowana na rynku, wpływa więc bezpośrednio na ilość ofert, albo powoduje pośredni wzrost ofert obiektów lub powierzchni z dotychczasowego zasobu lub zapasu nieruchomości. Dotyczy to zarówno podsystemu przenoszenia praw własności, jak i podsystemu obrotu innymi prawami do nieruchomości.

Procesy inwestycyjne są bardzo zróżnicowane z punktu widzenia rzeczy, którą przekształcają. Różnorodność wznoszonych budynków i budowli, mnogość i różnorodność inwestorów, rozwiązania organizacyjne i stosowane technologie - to wszystko dotyczy przekształcanej nieruchomości. Natomiast sposób postępowania inwestora, kolejność podejmowanych przez niego działań, reguły współpracy z partnerami w procesie inwestycyjnym, stosunki i zwyczaje kształtujące się w odmiennych procesach inwestycyjnych, są tymi samymi grupami relacji, związków i sprzężeń, we wszystkich lub zasadniczej większości procesów inwestycyjnych , co pozwala zdefiniować ten system i przedstawić sposób jego funkcjonowania.

Inwestycje to problem zarządzania przedsięwzięciem, składającym się z kilku faz, które poprzedzone jest analizą efektywności, określeniem ryzyk, stworzeniem biznes planu (z uwzględnieniem źródeł finansowania ). Inwestycje to indywidualne, strategiczne decyzje pojedynczych inwestorów, powiązane z ich własną polityką gospodarczą, ale często również z polityką inwestycyjną państwa, z gospodarką przestrzenną, publiczną.

Nadmiar zrealizowanych inwestycji na rynku lokalnym to nadwyżka podaży nieruchomości lub ich powierzchni z wszelkimi jej konsekwencjami. Niedobór inwestycji rzeczowych to niedobór ofert na rynku nieruchomości skutkujący wysoką ich ceną. Dzisiaj, gdy najlepsze powierzchnie biurowe na rynku warszawskim wynajmowane są w cenie poniżej 20 dolarów amerykańskich, trudno uwierzyć w to, że 12-15 lat temu jedyny biurowiec klasy A dyktował ceny na poziomie 60 USD za metr kwadratowy powierzchni. Tak wysokie ceny, przy innych warunkach na poziomie co najmniej dostatecznym, zachęcają inwestorów do podejmowania inwestycji na lokalnych rynkach nieruchomości.

Warto w tym miejscu wspomnieć, że inwestycja rzeczowa raz sfinalizowana na danym rynku nieruchomości wywiera wpływ swoją wartością użytkową na ten rynek, ze względu na swoją nieprzenaszalność. Jeśli jednak jest to inwestycja dochodowa, a lokalny rynek posiada dobre perspektywy rozwoju i jest przyjazny dla inwestorów, to staje się on częścią globalnego rynku inwestycyjnego, którym zainteresowani są zarówno inwestorzy rzeczowi jak i finansowi. Dlatego można powiedzieć, że użyteczność inwestycji sprawdza się na rynku lokalnym, ale jej efektywność, będąca pochodną użyteczności, jest weryfikowana przez rynek globalny. Wielcy inwestorzy (zwłaszcza finansowi) nie omijają bowiem rynku o wysokiej (wyższej niż przeciętna) stopie zwrotu na przewidywalnym gospodarczo, politycznie i społecznie rynku. Z tego powodu w podsystemie inwestycyjnym rynku nieruchomości oraz w podsystemie przenoszenia praw własności wyraźne są procesy globalizacyjne, gdyż inwestorzy, zwłaszcza finansowi, na lokalnym rynku nieruchomości reprezentują w zasadzie całą gospodarkę światową.

Kluczową postacią procesu inwestycyjnego jest inwestor lub developer. W literaturze nie ma jednoznacznych definicji różnic pomiędzy developerem a inwestorem.

Z punktu widzenia definicji inwestora i procesu inwestycyjnego, developer prowadzi proces inwestycyjny - znajduje działkę, zamawia projekt, uzyskuje pozwolenie na budowę i ostatecznie wznosi obiekt i doprowadza go do uzyskania pozwolenia na użytkowanie. Czyni to w celu osiągnięcia korzyści; co także - zgodnie z definicją - pozwala uznać go za inwestora. Skąd wobec tego inna nazwa i inne traktowanie developera?

Jak wspomniano w rozdziale 4.2. developer pojawił się wraz z transformacją gospodarczą jako podmiot, który inwestował, ale nie dla zaspokojenia swoich potrzeb rzeczowych, lecz z chęci zysku, którą realizował poprzez sprzedaż. W ciągu następnych lat, stał się głównym podmiotem inwestującym w budownictwo mieszkaniowe w Polsce - w ostatnich latach developerzy sprzedawali od ¼ do 1/3 mieszkań. Ponadto, prawie wszystkie powierzchnie biurowe, handlowe, centra logistyczne wznoszone są przez developerów i sprzedawane przez nich z w różnych etapach realizacji przedsięwzięcia. Nabywającymi są najczęściej specjalistyczne fundusze inwestujące w nieruchomości lub inni inwestorzy finansowi.

Można przyjąć, że (z jednym wyjątkiem) każdy developer jest inwestorem, aczkolwiek nie każdy inwestor jest developerem. Na czym więc polega różnica? Wydaje się, że można zidentyfikować co najmniej trzy:

Pierwsza - cel inwestowania.

Inwestor zamierza być właścicielem nieruchomości, w którą inwestuje. Jego strategia to uzyskanie potrzebnych mu powierzchni na własność, nawet jeśli mają one służyć wynajmowaniu innym podmiotom. Może czerpać zyski z wynajmu, może ją użytkować na potrzeby własne, może ją także w pewnym momencie sprzedać realizując swoją strategię wyjścia z inwestycji.

Developer natomiast realizuje proces inwestycyjny z chęci zysku, który osiąga sprzedając zrealizowaną nieruchomość w całości lub dzieląc ją na części.

Realizuje inwestycję dla w zasadzie anonimowego odbiorcy, próbując sprostać jego typowym oczekiwaniom, bowiem od tego zależy jego ostateczny zysk z inwestycji.

Druga - przesłanka inwestowania.

U inwestora o decyzji inwestycyjnej przesądzają potrzeby. Ich najlepsze zaspokojenie w warunkach gospodarki rynkowej nie zwalnia go od poszukiwania rozwiązania zapewniającego efektywność inwestycji.

U developera przesłanką jest możliwie szybki zysk i temu podporządkowana jest inwestycja i przyjęte w niej rozwiązania, które mają ten efekt finansowy zmaksymalizować, oczywiście w dopuszczalnych granicach. Jedną z nich jest jakość inwestycji, która nie może odbiegać od oczekiwań rynku, w przeciwnym wypadku cel mógłby nie być osiągnięty. Podobnie - sposób jej realizacji nie może naruszać dobrego imienia developera, gdyż jest to wartość sama w sobie, która jeśli zostanie naruszona, może uniemożliwić developerowi dalsze funkcjonowanie.

Trzecia - wielokrotność inwestowania i doświadczenie inwestycyjne.

Inwestor, który zaspokoił swoje potrzeby na ogół nie inwestuje ponownie przez okres wielu lat, aż rosnące zapotrzebowanie skłoni go do ponownej inwestycji. Zależy to zresztą od sytuacji rynkowej, profilu jego działania itp. Czasami inwestor uznaje, że zamiast podejmować trud inwestowania lepiej wynająć istniejącą powierzchnię na rynku i zrezygnować z inwestycji.

Developer natomiast po zakończeniu jednego procesu inwestycyjnego podejmuje następny (ściślej biorąc może prowadzić równolegle większą ilość tych procesów). Wynika to z faktu, że to jest rodzaj usług, które świadczy stale, z nich czerpie przychody i zyski. Jego umiejętności organizacyjne, skuteczność w prowadzeniu procesu inwestycyjnego - to jest jego towar który sprzedaje. Dostosowuje się do sytuacji rynkowej, oddziałując jednak odpowiednim marketingiem, jak każdy producent, na swoich przyszłych klientów

Tym samym, przeciętny developer ma dużo większe doświadczenie w realizacji procesu inwestycyjnego i większą świadomość zmian które w nim występują, a w sumie większe umiejętności jego realizacji, niż przeciętny inwestor, który inwestuje dużo rzadziej.

Od tej określonej sytuacji jest jednak jeden wyjątek. Chodzi o developera budującego w Polsce mieszkania na sprzedaż. W związku z systemem finansowania umożliwiającym mu pobieranie zaliczek gotówkowych, udzielanych mu przez przyszłych właścicieli mieszkań w trakcie realizacji inwestycji, na poczet ceny mieszkania, można powiedzieć, że równolegle z nim osoba fizyczna inwestuje swoje pieniądze, przekształcając środki finansowe w efekty rzeczowe, a developer jest kimś w rodzaju pośrednika, który to umożliwia.

Jednak równocześnie jest kimś więcej, gdyż to on ponosi cały trud inwestowania. Wymyślił projekt, zaangażował pewną ilość swoich środków, często też korzysta z zasilania z podsystemu finansowego, inaczej mówiąc to on był stroną aktywną inwestycyjnie. Z drugiej jednak strony, środki które zgromadził nie wystarczają na realizację inwestycji i posiłkuje się on zaliczkami od przyszłych właścicieli, dzieląc w ten sposób z nimi także ryzyko projektu inwestycyjnego, a często przenosząc na nich to ryzyko w całości. Tego typu działalność developerska udowadnia, że obywatel wkładający swoje pieniądze w proces inwestycyjny, współinwestorem, a developer staje się w dużej mierze usługodawcą, załatwiającym za niego szereg czynności inwestorskich.

Sytuacja taka nie występuje gdy developer zorganizował innego rodzaju finansowanie przedsięwzięcia i w rezultacie obywatel kupuje już gotowe mieszkanie z puli wybudowanych przez developera na sprzedaż. O takim developerze można z przekonaniem powiedzieć że „jest centralna postacią procesu inwestycyjnego /.../ i sukces projektu zależy od jego kierowniczych zdolności i biznesowego zmysłu”.

Realizacja celu inwestycyjnego wymaga wsparcia działań inwestora przez szereg firm doradczych i realizacyjnych. Im większa jest inwestycja, tym większego otoczenia dotyka, tym więcej elementów musi być sprawdzonych, opracowanych, wdrożonych. Wraz z wzrostem zakresu inwestycji i specjalistycznych uczestników procesu inwestycyjnego, rośnie zakres niezbędnej koordynacji, której musi dokonywać inwestor. Problem polega jednak na tym, że inwestor (jeśli nie jest developerem) realizuje duże przedsięwzięcie inwestycyjne rzadko, a czasami tylko raz. Jest więc w swojej roli w trudniejszej sytuacji niż podmioty, które specjalizują się w swojej działalności np. w wykonywaniu dokumentacji projektowej, robiąc to systematycznie dla różnych inwestorów. Bardzo często inwestor tego typu poszukuje specjalistycznej firmy, która za określonym wynagrodzeniem podejmie się prowadzenia procesu inwestycyjnego. Nie zwalnia to jednak inwestora z zaangażowania się w problem inwestycji oraz z odpowiedzialności za jej skutki.

W 1984 analizując ówczesny system inwestycyjny w gospodarce sterowanej centralnie, autor niniejszych rozważań wskazywał na konieczność zmian w ówczesnym systemie inwestycyjnym, stwierdzając, że relacje systemu inwestycyjnego muszą opierać się na relacjach rynkowych a zwłaszcza poszanowania swobody podejmowania decyzji i zawierania umów pomiędzy uczestnikami procesu inwestycyjnego. Tak wówczas, jak i obecnie, prócz inwestora, uczestnikami systemu inwestycyjnego są:

• Projektant, niezależnie od tego czy jest to jedno, czy kilka biur projektowych

• Producenci i dostawcy materiałów budowlanych i urządzeń koniecznych do zamontowania w obiekcie, których można określić mianem zaplecza produkcyjnego

• Wykonawca robót budowlano-montażowych, traktowany również jako generalny wykonawca, niezależnie od tego ile faktycznie przedsiębiorstw wykonawczych realizuje budowę.

Podsystem ten ma powiązania z pozostałymi podsystemami rynku nieruchomości, co szczegółowo przedstawia wykres 4.6.

WYKRES 4.6. Podsystem inwestowania w nieruchomości

Opracowanie własne

Jak wspomniano - głównym elementem systemu inwestowania jest inwestor. Każde przedsięwzięcie inwestycyjne, rozpoczyna się od pomysłu i decyzji inwestora. Może on przed podjęciem decyzji zaciągać najrozmaitszych porad, ale przede wszystkim musi określić możliwie dokładnie - co chce osiągnąć. Nieodłącznym elementem odpowiedzi na takie pytanie jest ocena efektywności inwestycji i związanego z nią ryzyka. Najczęściej próbuje się ograniczyć ryzyko inwestowania poprzez stosowanie specyficznych metod, także dotyczących finansowania. Jedną z nich jest tzw. finansowanie projektowe („Project finance”).

Jeśli inwestor jest w stanie sfinansować inwestycję z własnych środków (rzadko) lub jeśli podsystem zasilania jest zdecydowany wspomóc go finansowo w jego wysiłku, to może on zatrudnić projektanta, który sporządzi dokumentację techniczno-projektową odzwierciedlającą na papierze oczekiwania inwestora.

Projektant zobowiązany jest do przygotowania dokumentacji w sposób obrazujący oczekiwania inwestora, ale w zgodzie z obowiązującymi przepisami, tak aby mógł uzyskać pozwolenie na budowę od władzy lokalnej. Relacja miedzy tymi dwoma podmiotami jest sprzężeniem zwrotnym, w którym inwestor zamawia określony produkt, płaci za niego, ale wywiera też swój wpływ na ostateczne rozwiązania przyjęte przez projektanta.

W formułowaniu oczekiwań inwestora pomagają mu różne firmy doradcze, aktywne nie tylko na rynku nieruchomości. W przypadku obiektu budowanego z przeznaczeniem na wynajem, ważne staje się również skorzystanie z doświadczeń zarządców, w tym - najlepiej przyszłego zarządcy obiektu, który na podstawie swoich doświadczeń może zwrócić uwagę na niedociągnięcia projektu i możliwości jego wzbogacenia (lub właśnie - uproszczenia), zgodnie z tendencjami rynkowymi i przewidywanymi przez niego oczekiwaniami przyszłych użytkowników. Również projektant, niezależnie od inwestora, powinien zebrać opinie o swoim projekcie, lub jego konkretnych rozwiązaniach od różnych uczestników rynku nieruchomości. Wzbogaci to jego spojrzenie na funkcjonalność obiektu.

Ostatecznie, przyjęta przez inwestora dokumentacja jest podstawą uzyskania pozwolenia na budowę. Pozwolenie jest adresowane do inwestora, gdyż on, jako właściciel nieruchomości, o nie występuje. Najczęściej jednak w udzielaniu wyjaśnień urzędnikom wyręcza się on projektantem uznając, że praca projektanta kończy się dopiero wraz z uzyskaniem pozwolenia na budowę i na ogół po wystąpieniu tego zdarzenia wypłaca mu resztę wynagrodzenia.

Inwestor dokonuje też wyboru wykonawców lub wykonawcy . Najczęściej ogranicza się do wyboru generalnego wykonawcy pozostawiając mu swobodę wyboru partnerów wykonujących roboty specjalistyczne. Możliwe jest jednak, że sam koordynuje proces inwestycyjny dobierając sobie podwykonawców z różnych branż. Możliwe jest też etapowanie inwestycji i dobór wykonawców dla każdego etapu prac budowlano-montażowych.

W każdym razie, przy doborze wykonawcy ważnym elementem jest sposób finansowania. Bardzo często przetargi wygrywają wykonawcy, którzy nie tylko nie oczekują zaliczek, ale są w stanie budować przez określony czas za swoje pieniądze, albo pomagają skonstruować bardziej nowoczesny sposób finansowania inwestycji, mając często swoje własne powiązania z systemem zasilania rynku nieruchomości w środki finansowe.

Pomiędzy projektantem a wykonawcą istnieje specjalna więź zwana nadzorem autorskim. W tym przypadku, relacja jest w zasadzie jednostronna i polega na tym, że za pieniądze inwestora autor projektu nadzoruje zgodność realizowanego obiektu ze stworzoną przez siebie i zatwierdzoną w pozwoleniu na budowę - dokumentacją. Czasem zdarza się, z różnych przyczyn, że coś w obiekcie musi ulec zmianie w stosunku do pierwotnego projektu, wykonawca nie może jednak dokonać zmiany bez zgody projektanta.

Zarówno projektant, jak i wykonawca mają też relacje zwrotne z zapleczem produkującym materiały budowlane i urządzenia do wyposażenia obiektów. Związek projektanta z zapleczem produkującym coraz bardziej nowoczesne materiały i technologie na potrzeby wykonawstwa budowlanego ma charakter informacyjny, chociaż działający w dwie strony. Projektant musi się orientować jakie materiały są dostępne i będą do dyspozycji wykonawcy, ale też projektując w określony sposób tworzy informację o zapotrzebowaniu na określone wyroby mobilizując do ich produkcji.

Natomiast relacja wykonawcy z dostawcami produkującymi materiały budowlane ma nie tylko charakter informacyjny (obie strony informują się o potrzebach i możliwościach), ale przede wszystkim ściśle komercyjny - zasileniowy. Zaprojektowany materiał zostanie zakupiony i zużyty w procesie budowlanym.

Podsystem inwestowania jest powiązany z pozostałymi podsystemami rynku nieruchomości. O jego związkach z podsystemem zarządzania i finansowania była już mowa. Ma on jeszcze związek z systemem obrotu, gdyż w efekcie inwestycji wzrośnie podaż nieruchomości. W rezultacie albo te, albo zwalniane przez użytkowników nowo powstałego obiektu przestrzenie, będę przedmiotem zainteresowania pośredników w obrocie nieruchomościami. Niezależnie od tego czy będą to oferty przenoszenia praw własności, czy wynajmu powierzchni, rosnący rynek daję pracę większej ilości pośredników i innych podmiotów działających na rynku.

Producenci materiałów i urządzeń mają też ścisły związek z jednostkami badawczo-rozwojowymi, które pracują nad nowymi technologiami, technikami, materiałami. Są one uczestnikami systemu badań naukowych, lecz część z nich powiązana jest ściśle z procesami inwestowania, dlatego zamieszczono też taką relację na wykresie 4.6. Ich osiągnięcia powinny być także znane projektantom i wykonawcom. Wspomniany budynek Biblioteki Uniwersytetu Warszawskiego, z ogrodami na dachu i roślinnością w środku, jest świetnym przykładem na zastosowanie nowoczesnych technologii dla dobra użytkownika obiektu przy współdziałaniu projektanta, zaplecza produkcyjnego i wykonawcy.

4. 4. Określenie podsystemu zarządzania nieruchomościami

Kluczowym elementem podsystemu zarządzania nieruchomościami jest zarządca. Dzięki specyfice jego działalności możemy na rynku nieruchomości wyodrębnić podsystem zarządzania z podsystemu inwestycyjnego.

Często zarządzanie nieruchomościami, a ściślej biorąc - ich eksploatacja traktowane było jako ostatnia, a zarazem najdłuższa faza procesu inwestycyjnego, przy czym autor także opowiadał się za tym poglądem. Głównym argumentem przemawiającym za traktowaniem zarządzania nieruchomością jako ostatniej fazy procesu inwestycyjnego jest to, że w tej fazie realizuje się strategia wyjścia z inwestycji, czyli jej formalne zakończenie.

Dopiero w trakcie eksploatacji ujawniają się w pełni skutki procesu inwestowania. Chodzi zarówno o skutki rzeczowe, czyli odpowiedź na pytanie - czy rzeczywiście stworzono powierzchnie adekwatne do oczekiwań użytkowników, jak i skutki ekonomiczne, które dopiero w tej fazie, jako rzeczywiste i mierzalne, mogą podlegać porównaniu z wielkościami przyjętymi wcześniej w założeniach do inwestowania.

Z drugiej jednak strony:

• strategie wyjścia z nieruchomości są różne.

• Jeśli jest to inwestor, który budował dla zaspokojenia swoich potrzeb, to realizuje on swój cel zużytkowując tę nieruchomość. Jego strategia wyjścia z inwestycji obejmuje przede wszystkim amortyzowanie wybudowanych naniesień i uzyskiwanie korzyści z eksploatacji nowego majątku, a więc utrzymywanie tego majątku i ewentualną sprzedaż lub ponowną inwestycję najczęściej po wielu latach. Przemawiałoby to wiec za uznaniem fazy eksploatacji (zarządzania) nieruchomością jako fazy cyklu inwestycyjnego.

• Jeśli natomiast jest to developer, to jego strategią wyjścia jest jak najszybsza i najkorzystniejsza sprzedaż zrealizowanej inwestycji. Oznacza to, że nie dąży on do zarządzania nieruchomością, a wiec przemawia raczej, wraz z wcześniejszymi argumentami, za wyłączeniem tej fazy z procesu inwestycyjnego.

• Inwestor (developer) może wyjść z inwestycji, także z zyskiem, w dowolnym jej momencie. Zależy to od jego planów inwestycyjnych, aktualnej sytuacji ekonomicznej, nowej sytuacji w jego otoczeniu. Zatem nie zawsze wyjście z inwestycji dotyczy tej fazy.

• Jeśli dla developera inwestora inwestycja kończy się w momencie wyjścia z niej, to jednak dla nowego właściciela (inwestora finansowego lub nie) obiekt ma przynieść najpełniejsze efekty ekonomiczne w fazie eksploatacji. Inwestycja finansowa w nieruchomość dotyczy najczęściej wyłącznie fazy eksploatacji. Dlatego kolejny właściciel nieruchomości też jest bardzo zainteresowany profesjonalnym zarządzaniem swoją własnością nieruchomą.

• Inwestycja w fazie eksploatacji, zwłaszcza jeśli została przeprowadzona przez inwestora na użytek własny, nie zawsze jest przedmiotem profesjonalnego zarządzania. Występuje to najczęściej wówczas, gdy powstała dla realizacji konkretnych funkcji ważnych dla inwestora (produkcyjnej, usługowej) i nie bierze on w ogóle pod uwagę, ze mogłaby pełnić dodatkowe funkcje i być dodatkowym źródłem przychodów. Chodzi o traktowanie nieruchomości przez inwestora ściśle utylitarnie, bez zwracania uwagi na potencjalne możliwości, które w niej tkwią. Tak było zwłaszcza w gospodarce socjalistycznej, ale dzisiaj, na szczęście w coraz bardziej szczątkowej fazie, takie podejście do nieruchomości można jeszcze spotkać.

• Osiąganie efektów ekonomicznych w fazie eksploatacji zrealizowanej inwestycji będzie trwało latami, a rezultat jest niewiadomy. Osiągane przychody z nieruchomości pomniejszane o koszty jej funkcjonowania (w tym naprawy, renowacje, likwidacja bieżących usterek itd.) amortyzację, obciążenia zysków spłatą kredytów itp. - to wieloletni proces, najdłuższy w cyklu życia obiektu. Czasami po kilku latach sytuacja w zakresie wielkości przyjmowanych do biznes planu jest zupełnie inna - dotyczyć to może czynszów, kosztów funkcjonowania, proporcji powierzchni wynajętej do całkowitej, itd. Nie ma więc możliwości zrealizowania biznes planu sporządzanego kilka lat wcześniej. Mimo to inwestycja powinna nie tylko zwrócić zakłady, ale także przynieść zysk. Trzeba więc znaleźć metodę uczynienia jej efektywną w nowej sytuacji. Tą metodą jest profesjonalne zarządzanie nieruchomością, które nie jest więc prostą strategią wyjścia z inwestycji

Powyższe zastrzeżenia do traktowania fazy zarządzania jako ostatniej fazy cyklu inwestycyjnego, mają istotne znaczenie, gdyż pozwalają patrzeć na tę fazę jako na odrębną, tworzącą specjalny podsystem na rynku nieruchomości. Nie oznacza to, że należy dążyć do jej wyrwania z cyklu życiu obiektu, gdyż z tego punktu widzenia jest ona tam logicznie umocowana. Podobnie, pomimo powyższych uwag. można też twierdzić, że jest to ostatnia faza cyklu inwestycyjnego. Jednakże z punktu widzenia systemu rynku nieruchomości, zarządzanie nieruchomościami to jego odrębny podsystemem. Przemawiają za tym następujące argumenty:

Po pierwsze - zasadnicza odmienność procesu inwestowania od procesów eksploatacji (zarządzania nieruchomością. W procesie inwestycyjnym nieruchomość podlega zasadniczemu przekształcaniu (zabudowie). W fazie zarządzania inwestycja w sensie rzeczowym jest zakończona, nowa nieruchomość - budynek istnieje. Rodzi to 3 kolejne konsekwencje przemawiające za wyodrębnieniem tego podsystemu, a mianowicie:

1. W podsystemach inwestycji i zarządzania nieruchomością uczestniczą zupełnie inne podmioty, nie mogą wiec występować te same relacje i związki

2. Inne są cele działania podsystemów.

1. W jednym chodzi o stworzenie nowej powierzchni, przy osiągnięciu planowanej efektywności inwestowania i ograniczaniu ryzyka z nią związanego.

2. W drugim chodzi o efektywne wykorzystanie zbudowanych, czyli już istniejących powierzchni.

3. Odmienne są metody działania głównych elementów tych podsystemów, a wiec zadania, czynności, co jest logicznym następstwem odmiennych celów.

Po drugie - inwestycja, w sensie tworzenia nowego obiektu, wydatkowania nakładów, kończy się w momencie przekazania go do użytku oraz rozliczenia z partnerami, którzy brali udział w jej realizacji. W rezultacie procesu inwestycyjnego powstała zupełnie nowa wartość użytkowa nieruchomości. Mamy więc do czynienia z nową jakością i wartością nieruchomości.

Po trzecie - ci którzy ją użytkują, to albo inwestorzy, albo najemcy, przy czym obie te grupy to inne podmioty niż uczestnicy poprzednich faz procesu inwestycyjnego. W dodatku dzieje się to na bazie zupełnie innych stosunków prawnych wyrażonych w postaci odmiennych umów.

Po czwarte - cel rzeczowy (techniczny) inwestowania został osiągnięty. Doprowadzenie do celu ekonomicznego (zwłaszcza jeśli nie jest to sprzedaż) wymaga zastosowania całkowicie odmiennych metod niż w okresie realizacji procesu inwestowania.

Po piąte - w funkcjonującej nieruchomości (produkcyjnej lub usługowej) będącej efektem przedsięwzięcia inwestycyjnego, osiąganie zysków odbywa się jako rutynowe operacje załogi zatrudnionej przez inwestora. Przedsięwzięcie zatraca swój indywidualny charakter.

Po szóste - dodatkowe efekty ekonomiczne może przynieść inwestorowi (właścicielowi) umiejętne zarządzanie nieruchomością. Do tego potrzebny jest mu inny profesjonalny partner niż dotychczas, a mianowicie - zarządca nieruchomości.

Wydaje się więc, że należy uznać argumenty przemawiające za rozdzieleniem w systemie rynku nieruchomości podsystemu zarządzania od podsystemu inwestycyjnego. Te dwa rodzaje działalności oparte na odrębnej, specyficznej wiedzy, kierują się odrębnymi zasadami działania, dążą do innych celów i dotyczy zupełnie innego zbioru zagadnień. Ostatecznie to nie właściciel i nie inwestor, ale zarządca odpowiada za maksymalizację efektów możliwych do osiągnięcia w fazie zarządzania nieruchomością.

Właściwa eksploatacja nowopowstałego majątku jest przedmiotem odrębnej, rozwijającej się dziedziny wiedzy jaką jest zarządzanie nieruchomością. Można do niej zaliczyć:

• czynności rutynowe: użytkowanie majątku, amortyzowanie, konserwacja, planowane remonty

• czynności nie rutynowe: działania na rzecz wzrostu wartości nieruchomości, ekspansja innowacyjna, restrukturyzacja, modernizacja.

Wszystko to razem przemawia za tym, aby wyraźnie oddzielić zarządzanie nieruchomością od realizacji przedsięwzięcia inwestycyjnego. Dlatego rozpatrywane są one oddzielnie i wydzielone jako osobne podsystemy w systemie rynku nieruchomości, co przedstawiono na wykresie 4.7.

WYKRES 4.7 Podsystem zarządzania nieruchomosciami

Źródło: opracowanie własne

Można też przyjąć, że dodatkowym argumentem przemawiającym za wyodrębnieniem tego podsystemu jest systematyczny rozwój zawodu zarządcy, stosowanych przez niego metod zarządzania i stawianych przed nim zadań.

Można powiedzieć, że zadaniem zarządcy jest efektywne zarządzanie nieruchomością, co wydawałoby się jednoznacznie określa jego rolę. Tak jednak nie jest. Warto bowiem zwrócić uwagę na fakt, że efektywne zarządzanie będzie inaczej rozumiane i oceniane, jeśli będziemy chcieli oceniać działania zarządcy w krótkim czasie, a inaczej - jeśli w długim. W krótkim czasie efektywność możemy mierzyć osiąganymi dochodami, w długim - nie jest to takie oczywiste. Raczej będziemy mówić o wzroście wartości nieruchomości. Różne metody oceny jego pracy mogą być stosowane w stosunku do odmiennych nieruchomości i przez różnych właścicieli. Decydować o tym będzie właściciel, chociaż może on wziąć pod uwagę zdanie zarządcy, a odpowiednie zapisy powinny znaleźć się w umowie o zarządzanie.

Cele stawiane przed zarządcą będą wynikały z strategii właściciela (inwestora) i do nich zarządca dostosowywać będzie swoje metody działania. Dlatego można postawić pytanie, czy ważniejszym elementem tego podsystemu nie jest właściciel nieruchomości?

Odpowiedź na nie jest jednoznaczna, ale to jednak zarządca posiada profesjonalną wiedzę, która ma zapewnić ekonomiczne efekty funkcjonowania nieruchomości na poziomie oczekiwanym przez właściciela. Wydaje się więc, że to zarządcę należy uznać za główny element tego systemu.

Wynajmując zarządcę, właściciel rezygnuje z prowadzenia czynności zarządzania osobiście. Zarządca nieruchomości zastępuje go w tych działaniach zarządzając w jego imieniu i na jego rachunek daną nieruchomością. Niewątpliwie jednym z najważniejszych zadań zarządcy jest utrzymanie możliwie najwyższego wskaźnika wynajmu powierzchni przeznaczonych przez właściciela na wynajem. Dlatego, jak pokazano na schemacie 4.3. zarządca nieruchomości zastępując właściciela w tych działaniach, wypełnia ważną rolę w systemie obrotu nieruchomościami. Nie oznacza to, że na tym kończą się jego zadania.

Głównym celem pracy zarządcy jest zarządzanie nieruchomością, w imieniu właściciela. Zazwyczaj dotyczy to nieruchomości, która ma przynosić właścicielowi określone korzyści ekonomiczne, ale może dotyczyć także tych, które właściciel przeznaczył na potrzeby własne. W tym drugim przypadku działania zarządcy nie koncentrują się na poszukiwaniu najemców, lecz na poprawianiu relacji ekonomicznych pomiędzy kosztami funkcjonowania nieruchomości, a korzyściami które czerpie właściciel z samodzielnego jej użytkowania. Korzyści te mogą być finansowe (dodatkowe wpływy z nieruchomości lub obniżenie kosztów jej funkcjonowania) i nie finansowe (np. prestiżowe).

Jak z tego wynika, rola zarządcy jest nie do przecenienia, jednak to co jest najważniejsze to zwrotna relacja pomiędzy właścicielem a zarządcą. W tej relacji muszą być określone zadania stawiane zarządcy i sposób motywowania go do realizacji tych zadań. Uściśleniu tego służy zwykle umowa o zarządzanie, a z zawartych w niej rozstrzygnięć wynikają dalsze relacje zarządcy z dwoma pozostałymi elementami systemu, a mianowicie:

• Najemcami powierzchni

• Innymi kontrahentami

Niezależnie od tego, w jaki sposób, przy użyciu jakich instrumentów określono cele zarządcy w stosunku do zarządzanej przez niego nieruchomości, jest on zainteresowany wynajęciem maksymalnej powierzchni, gdyż są to dodatkowe wpływy gotówki. Nawet jeśli obiekt w części używany jest przez właściciela, a jedynie nadwyżka powierzchni jest przeznaczona na wynajem, zadaniem zarządcy zawsze będzie znalezienie najlepszego najemcy. Znaczenie realizacji tego celu rośnie jeśli budynek w całości przeznaczony jest na wynajem, a z uzyskiwanych czynszów, nie tylko należy utrzymać go we właściwym stanie, ale również spłacić zobowiązania finansowe zaciągnięte na jego budowę.

Zatem relacja pomiędzy najemcą a zarządcą jest ważna dla realizacji celu zarządcy. Musi on zaproponować najemcy takie warunki, aby ten zachciał wynajmować powierzchnię właśnie w tym obiekcie. Przy czym, zarządca nie może konkurować wyłącznie ceną, gdyż nie mógłby uzyskiwać odpowiednich przychodów. Najczęściej proponuje on najemcy szereg usług dodatkowych, kusi go dobrą lokalizacją, i oczywiście warunkami finansowymi. Obie strony są na ogół zainteresowane wieloletnią stabilizacją warunków najmu, chociaż z uwzględnieniem zmieniającej się sytuacji rynkowej. I taka jest główna relacja pomiędzy nimi.

Dla pozyskania najemców dla zarządzanej przez siebie nieruchomości zarządca może korzystać z usług (i często to robi) pośrednika w obrocie nieruchomościami.

Żaden zarządca, a szczególnie taki, który chce uchodzić za prawdziwego fachowca, nie ogranicza się jednakże do uzyskiwania przychodów z nieruchomości wyłącznie jako przychodów z najmu podstawowej powierzchni nieruchomości. Każda nieruchomość niesie bowiem możliwość uzyskiwania dodatkowych przychodów od innych niż najemcy podmiotów. Inni kontrahenci, to takie podmioty, które zawrą z zarządcą nieruchomości (na skutek jego działań) umowę, w wyniku której będą płacić zarządcy za umożliwienie wykorzystywania nieruchomości zgodnie z ich potrzebami, ale wykorzystywania innego aniżeli poprzez najem powierzchni. Dla zarządcy oznacza to dodatkowy dopływ gotówki, co nie jest bez znaczenia na rynku z nadwyżką podaży określonych rodzajów powierzchni np. biurowej. Takim trudnym dla zarządców rynkiem stał się rynek warszawski.

Do grupy „innych kontrahentów” zaliczamy przede wszystkim firmy zajmujące się reklamą na bilbordach. Umożliwienie umieszczenia odpowiednich tablic reklamowych na nieruchomości, to jedno z pierwszych działań zarządcy, dające mu przyrost wpływów z zarządzanej nieruchomości. Konkretna nieruchomość stwarza zawsze różne możliwości. Czasami jest to umieszczenie nadajnika sieci telefonii komórkowej w jej najwyższym punkcie, czasami są to możliwości odpłatnego parkowania samochodów, albo inne.

W cenie jest tu inwencja zarządcy, który musi też zwracać uwagę, aby jego stosunki z dodatkowymi kontrahentami raczej sprzyjały rozwojowi jego relacji z podstawowymi najemcami niż wywoływały skutki odwrotne. Przykładowo - wynajęcie powierzchni bez okien (np. w piwnicach) na prowadzenie małej poligrafii na rzecz najemców (ale nie tylko) umożliwia świadczenie im dodatkowych, szybkich usług, nie przeszkadzając w ich działalności podstawowej. Jednak ustawienie tablic reklamowych w sposób ograniczający dostęp światła do powierzchni wynajmowanych przez najemców może spowodować konflikt z podstawą grupą płatników, czego zarządca będzie się wystrzegał.

Relacje podsystemu zarządzania z pozostałymi podsystemami rynku nieruchomości są bardzo ścisłe. Na ogół realizowane są poprzez relację z właścicielem nieruchomości. Mogą także odbywać się poprzez relacje z zarządcą. Zależy to od sposobu sformułowania umowy pomiędzy nim a właścicielem, a w szczególności określenia w niej swobody jego działania.

Jeśli jednak właściciel pozostawia sobie rolę stanowiącą w tych relacjach, to rola zarządcy jest co najmniej rolą doradczą. Może być jednak tak, że zakres swobody działania, a wiec i obowiązków zarządcy może być znacznie szerszy i w wielu sprawach może on zastępować właściciela.

Związek podsystemu zarządzania z podsystemem inwestycyjnym polega przede wszystkim na przejęciu nieruchomości do zarządzania. Eksploatacja obiektu może być podjęta po uzyskaniu zgody nadzoru budowlanego na użytkowanie budynku. Ten ostateczny dokument jest poprzedzony koniecznością uzyskania innych zgód, tzw. pozwoleń branżowych, np. do straży pożarnej, kominiarza, itp. Bez zgody na użytkowanie obiekt nie będzie udostępniony żadnemu użytkownikowi, nie przejdzie więc do fazy zarządzania w typowym jej rozumieniu.

W oczekiwaniu na ostateczne przekazanie obiektu do eksploatacji rolą zarządcy jest zmniejszanie kosztów (strat) generowanych przez obiekt i jego ochrona, ale także poszukiwanie alternatywnych źródeł przychodów z nieruchomości.

Jeśli jednak taka zgoda jest wydana, inwestor musi przejąć obiekt od wykonawcy robót budowlano-montażowych. Ważne jest aby uczestnikiem odbioru budynku był także przyszły zarządca. To na tym etapie może on wyjaśnić sobie wszelkie wątpliwości związane z funkcjonowanie budynku a nawet zmusić wykonawcę do dokonania określonych przeróbek, uzupełnień lub napraw. Jest zrozumiale, że ułatwi mu to funkcjonowanie w przyszłości, z pożytkiem dla najemców i innych kontrahentów i ostatecznym pozytywnym skutkiem dla właściciela.

Powiązania zarządcy i właściciela z podsystemem obrotu wynikają z faktu, że nowy właściciel (nabywca) przekazuje obiekt w zarządzanie. Nie zawsze jest to obiekt, który właśnie powstał jako efekt procesu inwestycyjnego i jest dopiero przekazywany do użytkowania. Może on także być nowym, w sensie przedmiotu zarządzania, ale równocześnie starym, od dawna funkcjonującym na rynku, a nawet zniszczonym dotychczasową eksploatacją. Najczęściej takimi są obiekty wspólnot mieszkaniowych. Prawo wymaga bowiem, aby wspólnota mieszkaniowa powstała w każdym komunalnym budynku mieszkalnym, jeśli chociaż jedno mieszkanie zostanie sprzedane prywatnemu właścicielowi. Nie są to wiec budynki nowe, a chociaż relacje miedzy zarządcą a właścicielem (wspólnotą) są podobne to jednak metody zarządzania są zupełnie inne niż w obiekcie przeznaczonym na wynajem.

Najbardziej różnorodne mogą być powiązania właściciela nieruchomości i jej zarządcy z podsystemem finansowania. Najprostsze zadanie polega po prostu na spłacaniu kredytu zaciągniętego na budowę obiektu. Może to jednak także być zaciąganie kredytów potrzebnych w fazie zarządzania na poprawę stanu technicznego obiektu, jego rozbudowę, przebudowę, adaptacje pomieszczeń itp. Najczęściej sprawę przygotowuje zarządca, ale ostateczna decyzja, skutkująca obciążeniem nieruchomości długiem, podejmowana jest przez jej właściciela.

Istnieją także inne powiązania poprzez przedmiot jakim jest nieruchomość z podsystemem finansowania. Nieruchomość może być przedmiotem leasingu tenencyjnego lub zwrotnego. Wierzytelność którą nieruchomość jest obciążona może być podstawą emisji listów zastawnych. Możliwych jest jeszcze szereg jeszcze innych rozwiązań.

W każdym razie, podsystem zarządzania jest powiązany z pozostałymi trzema podsystemami rynku nieruchomości i posiada swoją specyfikę, dzięki której powinien być wyodrębniony z podsystemu inwestowania.

4.5. Podsystem finansowania nieruchomości

Podsystem finansowania rynku nieruchomości służy finansowaniu nieruchomości w każdym z pozostałych podsystemów tego rynku.

Jego celem jest zatem:

• Finansowanie inwestycji, czyli umożliwianie budowy nowych obiektów, powiększania istniejących powierzchni użytkowych nieruchomości

• Finansowanie obrotu, a wiec przede wszystkim transakcji nabywania nieruchomości na własność

• Finansowanie nieruchomości w fazie zarządzania, a wiec z jednej strony potrzeb nieruchomości związanych z należytym jej utrzymaniem technicznym, poprawą jej jakości, czy zwiększeniem jej użyteczności oraz z drugiej strony - wykorzystanie nieruchomości dla poprawy płynności finansowej jej właściciela. W fazie tej następuje też na ogół spłacanie zobowiązań zaciągniętych w trakcie inwestowania.

Wynika z tego, że podstawowymi podmiotami do których kierowane są środki z podsystemu finansowania są:

• W podsystemie inwestowania - inwestor, zarówno budujący obiekt zarówno dla siebie jak i na sprzedaż, przy czym mówimy tu o podmiocie prawnym jak i fizycznym budującym mieszkanie (dom)

• W podsystemie obrotu - nabywca nieruchomości, zarówno instytucjonalny jak i indywidualny

• W podsystemie zarządzania -właściciel, najczęściej reprezentowany przez zarządcę

Natomiast podstawowym dostawcą środków finansowych są banki, ale również inne instytucje finansowe, a zwłaszcza różnego rodzaju fundusze lokujące środki finansowe w nieruchomości . Schemat podsystemu finansowania nieruchomości zawiera wykres 4.8.

Wykres 4.8.

Podsystem finansowania nieruchomości

Źródło: opracowanie własne

Z wykresu 4.8. wynika, że podsystem finansowania, poza podmiotem finansowanym składa się z następujących instytucji:

• Banku lub banków finansujących

• Podmiotu gromadzenia oszczędności, umownie nazwanego „Kasą oszczędnościową”

• Firmy ubezpieczeniowej

• Firmy leasingowej

• Inwestorów finansowych

• Dysponenta lub dysponentów środków publicznych

i poprzez podmiot finansowany powiązany jest z pozostałymi podsystemami rynku nieruchomości.

Relacje inwestora z bankiem lub bankami finansującymi inwestycje są najważniejsze, a zarazem dość oczywiste. Jeśli bank ocenia pozytywnie inwestora i jego projekt inwestycyjny decyduje się wyłożyć środki na tę inwestycję. W zamian dla zabezpieczenia udzielonego kredytu oczekuje dokonania odpowiedniego wpisu do działu 4 księgi wieczystej, czyli hipoteki na swoją rzecz i oczywiście spłaty kredytu wraz z odsetkami.

Podobne relacje z bankiem ma prywatny inwestor budujący mieszkanie, jak i współ inwestujący, poprzez system zaliczkowania inwestycji, z developerem. Również finansowanie nabywcy nieruchomości w podsystemie obrotu opiera się o takie same relacje. Na podobnych zasadach finansuje się w banku właściciel nieruchomości zamierzający dokonać remontu, adaptacji czy innych działań mających na celu podwyższenie wartości nieruchomości.

Natomiast w systemie inwestowania ostatnio coraz częściej zamiast prostego finansowania inwestora w oparciu o ocenę jego kondycji finansowej pojawia się tzw. finansowanie projektu zwane też finansowaniem celowym. Wymaga to od inwestora utworzenia specjalnej spółki celowej, której jest on jedynym właścicielem i która posiada w swoim majątku grunt na którym realizowana jest inwestycja, a jej jedynym celem jest przeprowadzenie procesu inwestycyjnego. W rezultacie to spółka celowa i jej inwestycja finansowana jest przez bank, który dokonuje zastawu na wszystkich akcjach (udziałach tej spółki). To zabezpieczenie interesu banku jest skuteczniejsze i tańsze od hipoteki. Z punktu widzenia inwestora tańsze zabezpieczenie to niższe nakłady inwestycyjne, a utworzenie spółki nie jest dla niego ani wielkim wydatkiem ani problemem organizacyjnym czy finansowym. Spełnienie oczekiwań banku w tym zakresie zazwyczaj ułatwia sfinansowanie inwestycji.

Innym źródłem zasilania, ale tylko jednej grupy inwestorów, a mianowicie osób prywatnych inwestujących w mieszkania, lub nabywających je w systemie obrotu, jest zasilanie ich własnymi środkami gromadzonymi wcześniej w systemie oszczędzania na mieszkanie, na wykresie 4.7. dla uproszczenia nazwanego „kasą”.

Na całym świecie istnieją systemy wieloletniego oszczędzania na mieszkanie, które pozwalają zgromadzić środki na tzw. pierwszą wpłatą, zwaną też udziałem własnym inwestora w inwestycji, który na ogół nie jest niższy niż 20%. Państwa zachęcają do takiego oszczędzania poprzez specjalne instrumenty typu: przyznanie premii gwarancyjnej po okresie oszczędzania, albo zwolnienie od podatków kwot wpłacanych na konto oszczędnościowe, albo innych podobnych rozwiązań.

Konta oszczędnościowe mogą być prowadzone:

• przez banki, jako konta długoletniego gromadzenia oszczędności, które nie muszą być ostatecznie wykorzystywane na cel mieszkaniowy (chyba, że państwo subsydiuje taki system),albo

• przez specjalny system oszczędzania o charakterze wzajemnej pomocy, zwanych kasami mieszkaniowym lub budowlanymi, w tzw. kontraktowym systemie oszczędzania. Oszczędzający w tych kasach, w systemie kredytu kontraktowego, otrzymują niższe niż rynkowe odsetki od swoich wkładów, ale w zamian otrzymują też tańszy kredyt na mieszkanie.

W Polsce aktualnie funkcjonują oba systemy, ale jako wygasające. Nie mniej jednak system finansowania nieruchomości przewiduje możliwości takiego zasilania inwestorów. W Polsce od 2003 roku, premia gwarancyjna związana z wieloletnim systemem oszczędzania prowadzonym przez bank PKO BP, przysługuje również nabywającym mieszkania w podsystemie obrotu. Co więcej, istnieje potrzeba ponownego utworzenia systemu oszczędzania na mieszkanie wspartego chociażby skromnymi zachętami ze strony państwa, jak na przykład zwolnieniem gromadzonych przez lata oszczędności z podatku od przychodów finansowych czyli odsetek od zgromadzonych oszczędnosci.

Ważną relacją jest związek banku z podmiotem finansowanym, uwzględniający obecność ubezpieczyciela . Bardzo często zarówno bank jak i inwestor są zainteresowani ubezpieczeniem kredytu w całości lub części, okresowo lub od wystąpienia określonych zjawisk. Relacje takie na świecie są bardzo dobrze rozwinięte.

W Polsce jesteśmy w tym zakresie na początku drogi. Najbardziej popularnym jest ubezpieczenie spłaty kredytu na rzecz banku, w okresie do uzyskania wpisu hipoteki na nieruchomości na rzecz kredytodawcy. Bowiem do tej chwili bank nie ma zabezpieczenia na pożyczane środki, zatem wstrzymuje wypłatę kredytu przyznanego inwestorowi lub nabywcy do chwili ustanowienia hipoteki. Ponieważ funkcjonowanie ksiąg wieczystych pozostawiało i wciąż pozostawia wiele do życzenia, co przejawia się m.in. w tym, że uzyskanie wpisów w miejscowościach o dużym obrocie nieruchomościami zajmowało nawet kilka miesięcy, towarzystwa ubezpieczeniowe zaproponowały usługę ubezpieczania spłaty kredytu przez inwestora do momentu uzyskania hipoteki na rzecz banku. Umożliwiło to inwestorom znacznie szybsze uzyskiwanie dostępu do kredytu, chociaż podnosiło jego koszty.

Bardzo często firma ubezpieczeniowa ubezpiecza też przedsięwzięcie inwestycyjne. Zakres ubezpieczenia jest różny - wynika z optymalizacji oczekiwań inwestora i oceny ryzyka przez ubezpieczyciela. Skala ryzyka wyznacza też wielkość składki ubezpieczeniowej. W relacjach firmy ubezpieczeniowej z zarządcą dominuje ubezpieczanie nieruchomości istniejącej. Cesja ubezpieczenia jest ważnym zabezpieczeniem dla banku i innych instytucji w przypadku finansowania lub refinansowania nieruchomości

Ważną relacją są związki inwestora lub nabywcy z „dysponentem środków publicznych”. Rozpatrując je szczegółowo można zauważyć, że występują tutaj różne relacje finansowego wspierania podmiotów zasilanych środkami finansowymi..

Jako pierwszą należy wskazać funkcjonująca przez lata w Polsce tzw. ulgę mieszkaniową w podatku dochodowym od osób fizycznych. Dzisiaj ulga ta została zastąpiona tzw. ulgą odsetkową. Niezależnie jednak od jej konstrukcji, chodzi o to że obywatel inwestujący w mieszkanie może uzyskać zmniejszenie płaconego przez siebie podatku dochodowego. W przypadku pierwszej ulgi były to odpisy od dochodu pewnej, limitowanej kwoty inwestycji, w przypadku tej drugiej - obywatel może odpisać od przychodu koszty finansowe zaciągniętego kredytu. Ta relacja dotyczy tylko grupy inwestorów fizycznych.

Druga relacja to specjalistyczne preferencyjnie oprocentowane kredyty dla wybranych inwestorów na określone zadania. Przykładem takiego rozwiązania jest dostępny w Banku Gospodarstwa Krajowego kredyt na uzbrajanie terenów przez gminy. Celem tego instrumentu jest doprowadzenie do sfinansowanie budowy infrastruktury technicznej przez władze lokalne, przez co zostaną stworzone miejsca na których będzie można, już przy wykorzystaniu kapitałów prywatnych np. developerów inwestować a mieszkania.

W czasach wielkich inwestycji mieszkaniowych, kiedy spółdzielni budowały duże osiedla mieszkaniowe, wykonywały najczęściej w ramach tej inwestycji niezbędne uzbrojenie, a władze lokalne refundowały im te koszty w całości ze swojego budżetu.

Trzecia relacja dotyczy wspierania zarządców w ich działalności np. poprzez umarzalny w ¼ , nisko oprocentowany kredyt udzielany na termo modernizacje obiektów.

Czwartą możliwą relacją jest dokonanie pewnych zwolnień dotyczących obowiązków podatkowych wybranych, dużych inwestorów pod warunkiem przeprowadzenia przez nich dużej inwestycji. Do typowych relacji należy wówczas wieloletnie zwolnienie z podatku od nieruchomości przez władzę lokalną, albo z podatku dochodowego przez władzę centralną, albo łączne zastosowanie tych rozwiązań.

Pewną odmianą tych relacji są tzw. Specjalne Strefy Ekonomiczne zakładane na obszarach o najwyższym bezrobociu. Wszyscy inwestorzy, którzy podejmą działalność inwestycyjną i wybudują obiekty w takich strefach, w których następnie prowadzona będzie działalność gospodarcza, czyli stworzone zostaną nowe miejsca pracy, otrzymują specjalne przywileje ekonomiczne, co czyni ich inwestycję bardziej opłacalną.

Tego typu działania dysponentów publicznych są opłacalne dla obu stron. Jeśli do gminy nie wpływa podatek od nieruchomości to nie oznacza , że gmina na tym traci. Kreowany bowiem przez dochody zatrudnionych u inwestora pracowników popyt na różne dobra, powoduje aktywizację gospodarczą terenów, i wzrost innych dochodów budżetowych.

Reasumując, trzeba powiedzieć, że relacje te mogą bazować na różnych konkretnych rozwiązaniach, zawsze mają one skłaniać inwestor do podjęcia określonej inwestycji (mieszkanie) lub zainwestowania w określonym miejscu. Relacje te, zwłaszcza stosowane systemowo, takie jak ulga mieszkaniowa, przynoszą bardzo dobre rezultaty.

Na schemacie 4.7 zaznaczono, że w podsystemie finansowania nieruchomości funkcjonują jeszcze trzy podmioty:

• Firma leasingowa

• Fundusz mezzaninowy

• Inwestorzy finansowi

Firma leasingowa uaktywnia się zazwyczaj, gdy chodzi o pomoc właścicielowi nieruchomości w odzyskaniu przez niego płynności finansowej. Służy temu leasing zwrotny lub tenencyjny nieruchomości, opisany szerzej w rozdziale 7.1. Rzadziej, ale również, można odnotować udział leasingodawcy w finansowaniu inwestycji.

Fundusz mezzaninowy natomiast w czystej postaci jeszcze w Polsce nie występuje, nie można jednak wykluczyć jego pojawienia się w niedługim czasie. Jest on potrzebny szczególnie wówczas, gdy prawo danego kraju nie pozwala developerowi mieszkaniowemu finansować się zaliczkami od przyszłych nabywców mieszkań, czyli współfinansować inwestycji używając pieniędzy osób fizycznych. W takiej sytuacji developer musi mieć w pełni zapewnione finansowanie inwestycji przed jej rozpoczęciem. W przypadku tego typu inwestycji, bank finansujący na ogół nie chce pożyczać więcej niż 70% kapitału niezbędnego do realizacji inwestycji. Oznacza to, że developer musi zgromadzić brakujące mu 30% przewidywanych nakładów. W związku z tym, że najczęściej nie dysponuje własnymi środkami w takiej wysokości, pojawia się miejsce dla funduszu mezzaninowego, który oferuje mu pożyczkę w wysokości 15% planowanych nakładów, czyli połowy udziału finansowego developera w inwestycji. Jeśli developer dysponuje swoimi kapitałami w wysokości 15%, to finansowanie jest zorganizowane i inwestycja może być rozpoczęta. Fundusz mezzaninowy, w zamian za swoje usługi:

• Uzyskuje wynagrodzenie większe (z reguły - co najmniej 2 razy) niż bank finansującego inwestycję,

• Gwarantuje sobie na ogół udział w zyskach osiąganych przez developera.

Ta jego uprzywilejowana pozycja wynika z faktu, że ponosi on większe ryzyko niż bank finansujący, gdyż zabezpieczany jest na hipotece nieruchomości, ale na pozycji drugiej.

Podmiotem aktywnym na rynku nieruchomości są inwestorzy finansowi. Mogą to być osoby fizyczne lub różne podmioty gospodarcze, ale najważniejszymi graczami są: fundusze emerytalne, fundusze inwestycyjny, towarzystwa ubezpieczeniowe, a często specjalistyczne fundusze inwestujące w nieruchomości. Najczęściej odkupują one nowy budynek, specjalnie zaprojektowany i wybudowany tak, aby poprzez profesjonalne zarządzanie kreował zysk dla swojego właściciela. Ułatwiają w ten sposób niektórym inwestorom i developerom wyjście z inwestycji poprzez sprzedaż jej efektu - zagospodarowanej nieruchomości. Często także inwestują w papiery wartościowe na wtórnym rynku kredytu hipotecznego.

Elementem wiążącym się ściśle z systemem finansowania inwestycji jest wtórny rynek kredytu hipotecznego. Umożliwia on sprzedaż wierzytelności hipotecznych i odzyskanie gotówki przez banki, przez co akcja kredytowania inwestycji może być poszerzona. Równocześnie różnego typu inwestorzy lokujący środki w papiery wartościowe otrzymują kolejną możliwość lokowania środków - papier wartościowy oparte o wierzytelność hipoteczną. Tym samym pośrednio finansują oni rynek nieruchomości W Polsce wtórny rynek kredytu hipotecznego został odbudowany po 50 latach przerwy, na podstawie prawa wprowadzonego ustawą z dnia 2 sierpnia 1997 o listach zastawnych i bankach hipotecznych. Bazuje ona na nieco innych rozwiązaniach niż największy na świecie amerykański system wtórnego kredytu hipotecznego.

Nasiłowski M. System rynkowy. Podstawy mikro- i makroekonomii. Key Text, Warszawa 2004, s. 14

Tamże , s 14

Doyle E.: The Economic system. John Wiley & Sons, Ltd., 2005, s. 30

⁴ Jajuga T., Jajuga K., Wrzosek K., Wrzosek: S. Elementy teorii systemów i analizy systemowej, Wyd. AE w Wrocławiu, Wrocław, 1993, s.

Por.: Wiener N.: The human use of human beings. Cybernetic and society. A Doubleday Anchor Book, New York 1954. Wydanie polskie: Cybernetyka a społeczeństwo. KiW, Warszawa 1961

Wiener N.: Cybernetics or Contro land Communications In the Animal and the Machine. MIT Press and John Wiley & Sons, Ltd. New York, London 1961. s. 164. Wydanie polskie: Cybernetyka, czyli sterowanie I komunikacja w zwierzęciu i maszynie. PWN, Warszawa 1971, s. 210

Mynarski S.: Modelowanie rynku w ujęciu systemowym. PWN, Warszawa 1982, s 21

Tamże, s. 21

Szeroką analizę rodzajów związków i rodzajów modeli zawarł w swojej książce A. Koźmiński. Por.: Koźmiński A.: Analiza systemowa organizacji. PWE, Warszawa, s. 13-112

Tamże s. 22

Mynarski S. i inni: Analiza rynku. Systemy i mechanizmy. Kraków 1993, s. 21

Tamże, s.21

Tamże s. 22

Tamże s. 22

Por. Krzeczkowski K.: Kwestia mieszkaniowa w miastach polskich. Warszawa 1939, s. 4 i następne

Por.: Andrzejewski A.: Polityka mieszkaniowa, PWE, Warszawa, 1979 oraz Goryński J.: Mieszkanie wczoraj, dziś i jutro. Wiedza Powszechna, Warszawa 1975, s. 24 i następne

Wiadomo, że decyzją trzech mocarstw, po drugiej wojnie światowej nastąpiło przesunięcie wielu granic w Europie. Polska, która na skutek ekspansjonistycznych zapędów J. Stalina straciła wszystkie ziemie na wschód od linii Bugu, odzyskała ziemie Zachodnie i Północne. Wszystkie te działania spowodowały kolejną „wędrówkę ludów“. Większość Polaków z kresów wschodnich (ok. 1,5 miliona) została repatriowana na ziemie odzyskane, uzyskując tam na ogół gospodarstwa poniemieckie z zabudowaniami i średnio po ok. 5 ha ziemi. Jednak w 60 lat po zakończeniu wojny jeszcze ok. 80 tysięcy obywateli, którzy takich odszkodowań nie uzyskali, a pozostawili swoją własność za granicami Polski, domaga się zadośćuczynienia od państwa.

Nie ma możliwości wyrównania krzywd będących efektem wojny, której państwo polskie, ani nie chciało, ani nie wywołało. Nie da się zwrócić tysięcy zniszczonych mieszkań w wielu miastach Polski ich właścicielom. Większość rodzin w Polsce już dawno się z tym pogodziła. Na fali jednak rozmaitych roszczeń wobec państwa, pojawiła się też opcja roszczeniowa 80 tysięcy Zabużan o wypłatę odszkodowań za utracony majątek w pełnej wysokości.

W przygotowanej przez Urząd Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast specjalnej ustawie rozwiązującej ten problem, przyjęto, że każdy z Zabużan otrzyma aktualną równowartość 5 ha ziemi, czyli tyle ile nadawano im na nowych ziemiach i ile otrzymywali małorolni i bezrolni z reformy rolnej. W momencie tworzenia ustawy była to równowartość 20 tysięcy złotych, co stanowiło 1,6 miliarda obciążenia dla Skarbu Państwa. Aby nie obciążać kosztów bieżącego budżetu przyjęto, że uprawniony będzie mógł zakupić dowolną nieruchomość od Skarbu Państwa „płacąc“ kwotą tego zobowiązania. Ostatecznie jednak przyjęto, że skoro łączna suma tak określonych odszkodowań stanowi ok. 15% zgłoszonych, (chociaż jeszcze nie udokumentowanych roszczeń) to można każdemu uprawnionemu przyznać 15% wartości jego oczekiwań, gdyż takie są maksymalne możliwości rekompensaty jego strat przez państwo polskie. Gdyby nie to, że Ministerstwo Finansów zdecydowało o wprowadzeniu górnego limitu takiego odszkodowania (15%, ale nie więcej niż 50 tyś. zł) to już ta ustawa rozwiązałaby problem.

Ostatecznie roszczenia Zabuża podniesiono do 20% wartości pozostawionych majątków) i dopuszczono wypłatę rekompensat w gotówce. Por.: Ustawa z dnia 8 lipca 2005 0 realizacji prawa do rekompensat z tytułu pozostawienia nieruchomości poza obecnymi granicami Rzeczpospolitej Polskiej. Dz. U. nr 169 z 2005, poz. 1418

Specjalnych - bo do wydania tylko na zakup tych nieruchomości.

W początku lat pięćdziesiątych dominująca partia, jaką była Polska Zjednoczona Partia Robotnicza podjęła budowę siedziby swojego Centralnego Komitetu, zwanego „Domem Partii“, który w latach siedemdziesiątych zyskał sobie miano „Białego Domu“. Biurowiec ten, w świetnej lokalizacji przy ul. Nowy Świat 6/12, wybudowany był nie tylko ze składek członków partii, ale także przy wsparciu budżetu państwa. Kiedy w 1990 roku PZPR przestała istnieć rozpoczęła się walka polityczna o majątek byłej PZPR.

W tym okresie w Warszawie - trudno to sobie dzisiaj wyobrazić, ale tak było - istniał jeden porządny biurowiec klasy A. Był to LIM, czyli biurowa część hotelu Mariott z odrębnym wejściem, windami itd. Rodzący się kapitalizm, powstające lawinowo nowe firmy, w tym zwłaszcza banki, Giełda Papierów Wartościowych potrzebowały dużych i nowych powierzchni. Tymczasem ich wybudowanie od podstaw wymagałoby kilku lat. Nic więc dziwnego, że opustoszały, znaczny obiekt w samym centrum stolicy stał się łakomym kąskiem dla wszystkich potrzebujących.

Jedną z instytucji bardzo potrzebujących dodatkowych powierzchni była biblioteka UW. Prasa wielokrotnie opisywała zbiory (często zabytkowe) przechowywane w nieodpowiednich, wręcz skandalicznych, warunkach, zawilgocone, na których osiada pleśń, w przeciekającym, od lat nie remontowanym budynku na terenie UW. Lobby opozycjonistów wywodzące się z Uniwersytetu, a także wielu ludzi kultury i nauki lansowało pogląd o potrzebie przeniesienia biblioteki do byłego już „Domu Partii“. Nie pomagały argumenty, że kształt budynku uniemożliwia jego przekształcenie w bibliotekę, zmagania o własność budynku trwały.

Ostatecznie decyzja w tej sprawie zapadła na posiedzeniu Rządu, kierowanego wówczas przez profesora Tadeusza Mazowieckiego. Postanowiono utworzyć spółkę akcyjną o nazwie Centrum Bankowo-Finansowe „Nowy Świat“ SA, której przekazano obiekt. Celem spółki miało być komercyjne wynajmowanie powierzchni byłego Domu Partii, czy jak kto woli „Białego Domu“, natomiast osiągane zyski miały być zainwestowane w budowę zupełnie nowego gmachu BUW.

Po 15 latach od tej decyzji, można powiedzieć, że jej rezultaty przewyższyły prawdopodobnie oczekiwania decydentów. Są one bowiem następujące:

• Od kilku lat BUW funkcjonuje w nowym, nowoczesnym i jednym z najpiękniejszych ( a może najpiękniejszym) budynku stolicy wzniesionym blisko kompleksu budynków uniwersyteckich. Jakkolwiek inwestycja przekroczyła finansowe możliwości Centrum, gdyż jej koszt przekraczał 200 milionów złotych, to jednak Centrum zaciągnęło kredyt (ok. 100 ml zł) na tę inwestycje, który systematycznie spłaca

• Centrum wyremontowało swoją siedzibę w „Białym Domu“, a wymagało to także dużych nakładów, gdyż wbrew pozorom obiekt ten był bardzo zaniedbany, szczególnie pilną była wymiana wszelkich instalacji. Remontu dokonano przy jednoczesnym użytkowaniu obiektu przez najemców (wpływy finansowe) osiągając standard budynku „A“, co umożliwia utrzymanie najemców w bardzo zmienionej pod tym względem sytuacji w stolicy, gdzie pod koniec 2004 roku było ok. 20% pustostanów, w wybudowanych w międzyczasie budynkach biurowych.

Centrum weszło kapitałowo do spółki (40%), która wybudowała nową siedzibę GPW w Warszawie, kiedy rozrastająca się giełda nie mogła pomieścić się już w „Białym Domu“, i również z tego tytułu osiąga dochody pozwalające spłacać kredyt zaciągnięty na budowę BUW

A wcześniej, jeszcze wyższa

Por.: M. Bryx: Finansowanie rozwoju budownictwa mieszkaniowego w miastach, SGH, Warszawa 1999, s. 153-155

Tak być nie powinno, gdyż czynsz powinien zawierać wszystkie koszty plus zysk dla właściciela, ale ponieważ najczęściej tak nie jest, czynsz jest na różne sposoby dotowany, to zmiana statusu często zaskakuje zwiększonymi wydatkami.

A. Koźmiński: Analiza systemowa organizacji, PWE, W-wa 1979, s. 18

Tamże s. 19

Obrót, czyli transakcja sprzedaży dokonuje się za określona cenę. W odniesieniu do zmiany prawa własności mamy też do czynienia z przekazywaniem tego prawa w innej formie, co powinno być w tym podsystemie odnotowane.

Doliwa A.: Prawo rzeczowe, Wyd. C.H.Beck, Warszawa 2004, s. 28

Por.: Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej, art. 21

Kalkowski L. i inni: Rynek nieruchomości w Polsce, Twigger, Warszawa 2003, s.23

W przypadku dziedziczenia, jeśli nie występuje akt notarialny, lub jeśli któryś ze spadkobierców go podważa, odbyć się musi przed sądem powszechnym postępowanie spadkowe

Nie zezwala jednak na sprzedaż nieruchomości. Dla dokonania takiego aktu, zarządca musi mieć odrębne, właściwe pełnomocnictwo notarialne.

„Pożytkami Prawa są dochody, które prawo to przynosi zgodnie ze swym społeczno-gospodarczym przeznaczeniem” Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, art. 54

Zdarza się jednak, że developer chcąc zmniejszyć koszty osobowe, nie zatrudnia pracowników etatowych w swojej firmie, lecz podpisuje umowy z pośrednikami, którym udostępnia pomieszczenia na terenie realizowanej inwestycji, a oni zobowiązują się tam pracować na jego rzecz sprzedając budowane tam mieszkania. Umowy te mogą mieć zresztą różne, negocjowane, zapisy.

Jajuga K., Jajuga T.: Inwestycje, instrumenty finansowe, ryzyko finansowe, inżynieria finansowa. Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa, 1996

Jaffe A. Sirmans C.: Fundamentals of Real Estate Investment. Prentice Hall Inc. 1989, s.33

Wielka Internetowa Encyklopedia Multimedialna, http://wiem.onet.pl

Towarnicka H.: Strategia inwestycyjna przedsiębiorstwa. Wyd. AE we Wrocławiu. Wrocław 1999, wyd. 2. s. 31

Z wyjątkiem inwestycji niedokończonych lub chybionych w swoich założeniach, źle wykonanych itp., które jednak stanowią margines inwestycji.

Świadomość tej zmiany jest oczywista dla uczestników rynku od chwili gdy powezmą oni informację o rozpoczęciu inwestycji

Być może jest to powód dla którego A. Śliwiński dzieli inwestycje w nieruchomości na 3 grupy: w zakup nieruchomości, w budowę i pośrednie w prawa własności. Śliwiński A.: Zarządzanie nieruchomościami. Agencja wydawnicza Placet. Warszawa 2000, s. 57.

Wyjątkiem jest klasyfikacja dokonana przez M. Dąbrowskiego i K. Kirejczyka, którzy za developera uznają „osobę lub firmę realizującą inwestycję developerską” i wyróżniają jej kilka typów. Por.: Dąbrowski M., Kirejczyk K.: Inwestycje developerskie, TWIGGER Warszawa 2001, s 8 i następne

Por.: Uchman R.: Rola deweloperów w rozwoju rynku nieruchomości w Polsce. W.: Wybrane aspekty inwestowania na rynku nieruchomości w Polsce. Praca zbiorowa pod red. M. Bryxa, IFGN SGH, Warszawa 2001 s.151 i następne

Nie zawsze jest to możliwe. Szereg inwestycji, chociażby infrastrukturalnych, musi być podjętych bez odpowiedniej efektywności inwestycji

Dobrym przykładem jest rozwój sieci bankowej w Polsce. Po podziale Narodowego Banku Polskiego na banki komercyjne (1988) rozpoczął się duży ruch inwestycyjny polegający na budowie nowych oddziałów. Banki konkurowały dostępnością usług, a w tamtych czasach oznaczało to ilość dużych placówek. Były więc dużymi i prężnymi inwestorami. Z czasem zmieniła się technika konkurencji i obsługi klienta. Dziś dominujące placówki to małe jednostki (agencje, filie) zlokalizowane jak najbliżej klienta i najczęściej wynajęte. Banki przestały być inwestorami rzeczowymi

Nie można wykluczyć, że doczekamy się zmiany regulacji prawnych w tym zakresie. Kiedy istniał Urząd Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast podjęto próbę przygotowania odpowiedniej ustawy, zabraniającej developerom posiłkowania się zaliczkami od osób fizycznych. Celem tej legislacji było uchronienie obywateli przed utratą ich majątku, często dorobku całego życia (a nawet więcej, gdyż na sfinansowanie zaliczek dla developera zaciągają oni kredyt mieszkaniowy), który zwykle tracą w wypadku upadłości developera. Niestety, po likwidacji UMiRM, nie została ona nigdy przekazana do sejmu RP.

Residential Development Handbook. Praca zbiorowa. Urban Land Institute, Washington 1990, s. 7

Por.: Bryx M.: Propozycje usprawnienia systemu realizacji inwestycji. Gospodarka Planowa nr 3 z 1984

Jak o tym była mowa - developer jest inwestorem

Por.: Czechowski L., Dziworska K., Górczyńska A.: Problem ryzyka projektów finansowanych na zasadach projekt finance. W.: Bariery rozwoju rynku nieruchomości. Praca zbiorowa pod red.: E Kucharskiej-Stasiak. Wyd. UŁ, Łódź 2001, s. 77 i następne

Por. Bryx M., Matkowski R.: Inwestycje w nieruchomości, Poltext, Warszawa 2001

Jednak nawet obiekt bez pozwolenia na użytkowanie może być umiejętnie wykorzystany przez zarządcę w celu osiągnięcia wpływów od innych kontrahentów. Nie w stosunku do każdego rodzaju działalności będzie to możliwe i nie zawsze przyniesienie takie przychody jakie wygenerowałoby w warunkach normalnego użytkowania. Nie mniej jednak, nawet w takiej sytuacji jest miejsce na działalność zarządcy Jeśli bowiem nie ma zezwolenia na użytkowanie nowo wybudowanej powierzchni użytkowej, to nie oznacza, że nie można wykorzystać ogrodzenia na umieszczenie reklam, parkingu do osiągania dochodów itp. Zależy to od nieruchomości i inwencji zarządcy.

W II połowie 2005 roku walka o prywatnego klienta zabezpieczającego kredyt nieruchomością (mieszkaniem), przybrała takie rozmiary, że część banków udziela już 100% potrzebnej kredytobiorcy kwoty.

Więcej na ten temat w: Bryx M.: Finansowanie inwestycji mieszkaniowych , POLTEXT, Warszawa 2001 ss. 134-139

Inną formą ubezpieczenia kredytu, jest ubezpieczenie świadczone każdemu kredytobiorcy mieszkaniowemu przez rząd Maroka, a polegające na tym, że specjalny fundusz państwowy ubezpiecza kredytobiorcę od utraty pracy. Inaczej mówiąc, jeśli kredytobiorca straci pracę w okresie spłacania kredytu, to odpowiednie kwoty spłaca za niego fundusz. Pozwala mu to wówczas zachować mieszkanie i koncentrować swoje wysiłki na znalezieniu pracy. W tym kierunku poszły też działania nowego rządu wybranego w 2005 roku, zmierzające do rozszerzenia zakresu gwarancji dla banków kredytujących osoby prywatne.

Z powyższym typem relacji mamy do czynienia wówczas, gdy władza chce pozyskać szczególnie dużą inwestycję, w której znajdzie zatrudnienie bezpośrednio kilka tysięcy ludzi, a wraz z zakładami kooperującymi z inwestorem - dużo więcej. Dobrym przykładem jest inwestycja firmy „Opel” w Gliwicach. Inwestor budując nowy zakład od podstaw otrzymał szereg tego typu zwolnień, które poprawiły efektywność inwestycji poprzez

A/ obniżkę kosztów procesu inwestycyjnego (obniżone koszty wieczystego użytkowania terenu)

B/ obniżenie kosztów eksploatacji zakładu (zerowy podatek od nieruchomości przez szereg lat)

C/ korzyści dodatkowe w postaci ulgi w podatku dochodowym.

Szerzej: Szornak A.: Zastosowanie finansowania mezzanine w inwestycjach w nieruchomości. W: Bryx M. i inni: Materiały do studiowania rynku nieruchomości, Zeszyt 1 pt.: Wybrane aspekty finansowania i organizacji rynku nieruchomości, SGH, Warszawa 2006

Por.: Bryx M.: Uwagi o europejskim i amerykańskim wtórnym rynku hipotecznego kredytu mieszkaniowego. W: Inwestycje i nieruchomości. Procedury decyzyjne, finansowanie, ryzyko.Pod red. K. Dziworskiej, UG, Gdańsk 2000.

5

---