Biznes plan

Biura nieruchomości

WILLA

Spis treści:

Streszczenie kierownicze..............................................................3

1. Wstęp......................................................................................4

2. Prezentacja firmy.....................................................................8

1. Sytuacja ekonomiczna spółki...................................................6

2. Zamierzenia na przyszłość.......................................................6

3. Założenia planu strategicznego................................................8

1. Analiza strategiczna metodą SWOT........................................8

2. Metody szacowania wartości...................................................9

4. Plan marketingowy.................................................................11

1. Założenia planu marketingowego............................................11

2. Analiza rynku.........................................................................12

3. Strategia cen...........................................................................13

4. Strategia marketingowa..........................................................14

5. Strategia promocji i reklamy...................................................14

5. Plan organizacyjny.................................................................16

1. Zasoby ludzkie.......................................................................16

2. Kalendarz organizacyjny........................................................16

3. Koszty zatrudnienia................................................................16

6. Plan finansowy.......................................................................17

1. Koszty stałe i zmienne............................................................17

2. Koszty uruchomienia przedsięwzięcia....................................18

3. Harmonogram finansowania inwestycji..................................19

4. Prognozy finansowe...............................................................19

5. Sprawozdania i analizy finansowe..........................................19

• Rachunek wyników................................................................19

• Bilans.....................................................................................20

• Próg rentowności....................................................................21

• Analiza wskaźnikowa.............................................................22

7. Dane niezbędne do wypełnienia typowego wniosku

kredytowego...........................................................................27

1. Historia kredytowa firmy........................................................27

2. Przeznaczenie kredytu............................................................28

8. Wnioski i podsumowanie........................................................29

9. Załączniki..............................................................................31

STRESZCZENIE KIEROWNICZE

Biznes plan dotyczy Biura Nieruchomości „WILLA” w Olsztynie. Wykonano go przede wszystkim w celu uzyskania kredytu na rozszerzenie działalności .

Firma zajmuje się usługami w zakresie wyceny nieruchomości oraz pośrednictwa w obrocie nimi.

Działa ona w stosunkowo stabilnej branży. Spółka posiada dobrą pozycję marketingową (dobry wizerunek, optymalne ceny) oraz zajmuje się działalnością usługową, na którą istnieje wysoki popyt. Biuro nieruchomości ma też swoich klientów, których obsługuje wysoko wykwalifikowany personel. Kadra menedżerska jest jednym z podstawowych atutów firmy.

Jej sytuacja ekonomiczna i finansowa również jest zadowalająca. Wszelkie kredyty i pożyczki spłaca się w terminie, nie ma też problemów z egzekwowaniem należności.

Analiza wskaźnikowa wykazała zyskowność planowanego przedsięwzięcia oraz wysoką rentowność majątku oraz kapitałów spółki. Oczekuje się osiągnięcia wielu korzyści z planowanej inwestycji. Zapewni ona przede wszystkim rozszerzenie działalności, zwiększenie zysków i rozwój firmy oraz lepszą obsługę klientów.

Jedynie działania konkurencji oraz możliwość wzrostu kosztów w branży mogą stanowić zagrożenia dla działalności firmy.

Doświadczenia biura oraz działalność w ostatnim okresie wykazują, iż planowaną inwestycję można zaliczyć do klasy w zasadzie pozbawionej ryzyka.

1. WSTĘP

Biuro Handlowe „WILLA” zostało zarejestrowane pod tą nazwą

01. 04. 92r. Stosownie do art. 15. Ust. 2. i art. 18. ustawy z dnia 23 grudnia 1988 r. o działalności gospodarczej (Dz. U., nr 41, poz. 324 z późniejszymi zmianami) w Olsztynie.

Firma jest Spółką cywilną, której to właścicielami są mgr inż. Zbigniew Szkutnik, inż. Ewa Rodak i Aleksandra Musiał. Spółka działa zgodnie z Kodeksem Prawa Cywilnego.

Misja opisywanej Spółki jest ściśle związana ze specyfiką rynku, na którym istnieje. Tym specyficznym rynkiem jest rynek usług, w którym kładzie się szczególny nacisk na stworzenie korzystnego wizerunku firmy i pozyskania zaufania potencjalnego klienta. Podstawą sukcesu jest zadowolenie klientów, które może być osiągnięte dzięki jakości i rzetelności oferowanych usług. Sektor usługowy obejmuje zarówno usługi konsumpcyjne (tzw. usługi dla ludności), jak i usługi nabywane przez instytucje, a w szczególności podmioty gospodarcze (usługi inwestycyjne) w zakresie wyceny i pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

2. PREZENTACJA FIRMY

Siedziba biura handlowego „WILLA” znajduje się w Olsztynie przy ul. Sznajbera 13 (tel./fax [phone]). Jest niewielką firmą zatrudniającą pięciu pracowników.

Istotą działalności firmy jest:

• wycena nieruchomości dla celów:

• kredyty bankowe

• odpisy amortyzacyjne

• sprzedaż obiektów

• aport - leasing

• potrzeby własne zlecających np. podział majątku, spadek, darowizna

• pośrednictwo w obrocie nieruchomości sprzedaż - kupno - zamiana nieruchomości (budynków, mieszkań, zakładów)

Firma jest członkiem dwóch podstawowych stowarzyszeń działających na terenie województwa warmińsko-mazurskiego:

• Olsztyńskie Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych

• Mazurskie Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami

2.1 Sytuacja ekonomiczna Spółki

Majątek trwały spółki cywilnej „WILLA” szacuje się na około 400000 zł:

• lokal na własność( parter niski domu jednorodzinnego) 170000.

- wyposażenie ( komputery, kserokopiarki, faxy i inne) 80000

• środki transportu 150000

Przez cały okres działalności Spółka posiada trwałą zdolność kredytową oraz dobrą płynność płatniczą. Wszelkie zobowiązania firma reguluje w terminie. Działalność prowadzona jest z wysoką rentownością.

Od momentu istnienia firma stale się rozwija, poszerzyła zakres świadczonych przez siebie usług, wciąż dąży do poprawy swojej kondycji nie tylko finansowej, ale również związanej z dobrą marką firmy.

2.2. Zamierzenia na przyszłość

W przyszłości biuro „WILLA” zamierza poszerzyć się o filię. Biuro „WILLA” świadcząc usługi niematerialne wyróżnia się dość dużym prestiżem na rynku wycen nieruchomości co wynika m.in. z tego iż wyceny honorowane są przez banki komorników, syndyków itp.. Celem jest szersze zaspakajanie potrzeb klientów i zwiększenie udziału w rynku.

Cel przygotowania biznes planu jest związany ze zdobyciem środków finansowych do realizacji przedsięwzięcia. Spółka zamierza zaciągnąć kredyt w wysokości 110000 zł.

Koszty uruchomienia nowej filii: (razem 188000)

- dzierżawa roczna lokalu 48000

• wyposażenie( komputery, kserokopiarki, faxy i inne ): 50000

• Środki transportu 80000

• Inne środki trwałe 10000

Źródła finansowania inwestycji: w zł 188000 -(100%)

• Środki własne 78000 (41,5%)

• Kredyt 110000 (58,5%)

Właściciele firmy szacują, że w wyniku realizacji przedsięwzięcia zwiększy się liczba świadczonych usług o 35 %.

3. ZAŁOŻENIA PLANU STRATEGICZNEGO

3.1. Analiza strategiczna (metodą SWOT)

SŁABE STRONY	MOCNE STRONY
Całkowite zaniedbanie usług pośrednictwa mało ogłoszeń prasowych zbyt mała reklama ograniczona promocja	wyceny tzw. metodą porównawczą (bank danych umożliwiających pośrednictwo) lokalizacja biura w centrum miasta sąsiedztwo biura notarialnego (obok) good wille - kondycja firmy, dobra marka firmy wszystkie wymagane uprawnienia brak reklamacji doświadczenie wyceny honorowane przez banki, syndyków, komorników wysokie kwalifikacje pracowników itp. wysoka jakość świadczonych usług stali klienci ceny podlegające negocjacjom (przy pośrednictwie)
ZAGROŻENIA	SZANSE
wzrastająca konkurencja na rynku zagrożenie ze strony firm nie należących do zrzeszenia możliwość szybkiego wzrostu kosztów	szybki rozwój rynku obrotu nieruchomości możliwość utworzenia filii szanse współpracy z kontrahentami z zagranicy przystąpienie do Infodom na ogólnoświatowej sieci komp. Internet stworzenie nowoczesnej struktury organizacyjnej przekształcenie firmy na wzór „amerykański” poszerzenie asortymentu usług poprzez wprowadzenie ekspertyz technicznych

Analiza SWOT przedstawiająca główne szanse wynikające z silnych stron oraz główne zagrożenia wynikające ze słabych stron biura „WILLA” w Olsztynie. Jak widać firma posiada doskonałe perspektywy rozwoju. Poprzez wysoką jakość świadczonych usług, Spółka uzyskuje coraz większe uznanie na rynku, dzięki czemu staje się bardziej konkurencyjna dla innych biur pośrednictwa nieruchomości. W zakresie obrotu nieruchomościami - wejście w Infodom - zintegrowany system obsługi i wymiany informacji dla Biur Obrotu Nieruchomościami opartym na ogólnoświatowej sieci komputerowej INTERNET.

Spółka rozszerza współpracę z kontrahentami z zagranicy w zakresie sprzedaży nieruchomości np. Holandia, Francja. Obecnie tylko Niemcy. Rozwojowi firmy sprzyjają dobre notowania na rynku. Firma istnieje od 1992 r., posiada wysokie notowania i bardzo dobrą opinię - „good wille”. Duże znaczenie mają tu osobiste kontakty i opinie współwłaścicieli firmy np. Zbigniew Szkutnik - przez 10 lat był RDIM w Olsztynku i Olsztynie oraz przez 17 lat jako starszy wykładowca Wyższej Szkoły Zarządzania i Marketingu w Olsztynie. Dwadzieścia procent zleceniodawców to absolwenci uczelni prowadzący obecnie działalność gospodarczą. Pani Ewa Rodak pracowała 10 lat w Urzędzie Miejskim w Olsztynie w Wydziale Architektury.

1. Metody szacowania wartości

Spółka stosuje w świadczonych usługach tzw. styl amerykański (tzn. zakup działek na peryferiach miasta lub w innych atrakcyjnych miejscach, wyłączenie ich z użytku rolniczego, następnie podział geodezyjny, przeprowadzenie uzbrojenia i w efekcie końcowym ich sprzedaż),

np. 1 ha gruntu rol. - 10000 m² - 2000 zł

1 ha * 10 działek - (1000 m²) - 1 m² działki - 50 zł

Do najczęściej świadczonych usług należy wycena:

• mieszkania

• lokalu handlowego

• budynku i inne

Jedną z rynkowych i najczęściej stosowanych metod szacowania nieruchomości jest metoda porównawcza. W ramach jej stosowania wyróżnić można dwa podejścia: metodę wskaźników korekcyjnych oraz podejście statystyczne. W przypadku tej metody wystarczy wziąć jeden lub dwa podobne obiekty o zbliżonych atrybutach czyli podobne położenie, podobne uzbrojenie, podobne konstrukcje, których cena jest znana i na tej podstawie za pomocą systemu badanych cen i wskaźników korekcyjnych ustalić wartość badanego obiektu (ceną 1 m²).

Inną metodą jest metoda dochodowa, która polega na podziale uzyskiwanych zysków (np. za kwartał lub cały rok) przez wskaźnik lub 12 (jeśli 1 rok), a następnie przez 0,14.

Trzecią metoda szacowania wartości nieruchomości jest metoda odtworzeniowa, która polega na wycenianiu wartości budynków od wielkości poniesionych nakładów lub wartości wg cennika „bistip” i „wacetop”.

Wartość ta następnie pomniejszana jest o stopień zużycia średnio o 1 - 2% rocznie dla (budynków).

4. PLAN MARKETINGOWY

4.1. Założenia planu marketingowego

Obecnie na rynku obrotu nieruchomości w woj. warmińsko-mazurskim działa 17 firm zrzeszonych w stowarzyszeniach obejmujących ten region (Stowarzyszenie Rzeczoznawców Majątkowych, Mazurskie Stowarzyszenie Pośredników w obrocie nieruchomościami). Pozostałe firmy działające na rynku to „nieuczciwa konkurencja”. Firma „WILLA” ma tylko 3% udziału w rynku, ponieważ zajmuje się przede wszystkim wyceną nieruchomości, a później pośrednictwem kupna - sprzedaży.

Firma Willa ma przy tym kilka atutów:

• wysoka jakość i rzetelność świadczonych usług

• elastyczność w dostosowywaniu się do życzeń klienta.

Nasza strategia marketingowa koncentruje się na wycenach nieruchomości, głównie na obsłudze stałych klientów. Nie lekceważymy również możliwości pozyskania nowych klientów krajowych i zagranicznych. W przypadku biura handlowego „WILLA” klientami są osoby prawne i fizyczne.

Podstawowymi, stałymi zleceniodawcami wycen są:

• Syndycy Mas Upadłościowych likwidowanych przedsiębiorstw i firm

• Komornicy Sądów Rejonowych w Olsztynie - rewir I, II, III

• Sądy Rejonowe, Sąd Wojewódzki w Olsztynie - Wydziały cywilne oraz Gospodarcze

• Likwidatorzy firm i zakładów

• Inwestorzy dużych firm i zakładów

• Osoby prywatne, drobne podmioty gospodarcze

• Prokuratura, Policja - przy postępowaniach karnych

• Urząd Miejski w Olsztynie.

4.2. Analiza rynku

W ciągu roku są okresy, w których obserwuje się bardzo zróżnicowany popyt na nieruchomości. W obecnym czasie jest dość wysoki popyt na małe mieszkania (do 3 pokoi), tanie domy jednorodzinne, działki budowlane do 350 m² zgłaszany przez niezbyt zamożne społeczeństwo.

Handel domami należał zawsze do mniej ruchliwych części rynku nieruchomości z powodu dość wysokich cen. Wiosna to pora roku, która powoduje ożywienie w handlu działkami. Powodzeniem cieszą się nieduże działki budowlane i rekreacyjne. Względny zastój panuje w handlu działkami owocowo - warzywnymi. Z reguły działki tego typu położone są na obrzeżach miasta. Wiąże się to z kosztami dojazdu środkami komunikacji, które wcale nie są małe.

Jednak i na tym rynku, pojawiają się ludzie z grubym portfelem, którzy zgłaszają zapotrzebowanie na duże budynki, wille, działki. Jednak często źródło takiej gotówki jest wątpliwego pochodzenia. Wiąże się to z przestępczością i nieczystymi interesami.

Inną grupą kupujących jest grupa tzw. „nawiedzonych” czyli cudzoziemców, którzy szukają działek o powierzchni 6000 m.² pod budowę supermarketów. Firma przeciwna jest tego typu transakcjom z powodu zagrożenia rodzimego kapitału.

Bardzo często poszukiwane są działki rekreacyjne nad jeziorem, nad morzem, szczególnie w Mikołajkach, Jabłonce, Zawadach, Wiknie. Jednak ceny są zawrotne gdyż kształtują się na poziomie 250 - 500 tys. zł.

4.3. Strategia cen

Jest bardzo istotnym instrumentem marketingowym i ważnym narzędziem walki konkurencyjnej. Jej zmiana wpływa na przychody ze sprzedaży usług i zysk firmy.

Na rynku nieruchomości ceny kształtują się następująco:

1. Jeżeli chodzi o obrót to:

firma pobiera: 2% od sprzedaży

2% od kupna

(dokładnie tak samo jak pozostałe zrzeszone firmy

działają legalnie i zgodnie z prawem)

Cennik wyceny:

mieszkanie 200 zł

pawilon usługowo - handlowy 300 zł

budynek 500 zł

hala przemysłowa 800 zł

działka 150 zł

Przy pośrednictwie ceny mogą być w ramach negocjacji z firmą regulowane nawet do 10% na korzyść klienta „WILLA” .

Niewątpliwie jednak ceny są wielką zmienną. Można zaobserwować, że rocznie wzrastają nawet o 20%. Ceny firmy są konkurencyjne na rynku nieruchomości w Olsztynie. Ponadto firma posiada prestiż na rynku, good will - dobry wizerunek, gwarantuje jakość swoich usług, o czym świadczy fakt, że nie było nigdy żadnych reklamacji ze strony zleceniodawców.

4.4. Strategia marketingowa

Celem strategicznym jest rozwój i utrzymanie pozycji rynkowej firmy

w danej grupie usług. Dąży się do tego poprzez: intensyfikację działań, poprawę jakości oferowanych usług. Głównym założeniem tej strategii jest wzrost zyskowności. Może to być osiągnięte przez:

• wzrost jakości usług dzięki odpowiedniej kontroli wykwalifikowanych pracowników

• poszerzenie linii usług o przeprowadzanie ekspertyz technicznych czyli wyceny stanu technicznego, stopnia zużycia itp.

• zwiększenie wydatków na reklamę i promocję chociaż o 5% kosztów

• rozwinięcie współpracy z firmami nieruchomościami z krajami zachodnimi

• zwiększenie działalności w zakresie obrotu nieruchomości nawet kosztem wycen nieruchomości co wynika z prostego rachunku ekonomicznego np. wycena budynku o wartości 200 tys. zł, przy transakcji sprzedaży 2% od każdej ze stron tj. 8000 zł. Są to sumy nieporównywalne.

4.5. Strategia promocji i reklamy

Podstawowymi reklamami promocji firmy jest:

1. Tablice informacyjne na budynku (III piętro BH „Astor” wyceny, pośrednictwo, nieruchomości).

2. Panorama firm - woj. olsztytńskie.

Lata 1991 - 1998

3. Reklama na planie miasta Olsztytn.

3. Tablica ogłoszeń - przed biurem - tablica informacyjna.

4. Ogłoszenie prasowe - Gazeta Olsztyńska- dział: nieruchomości.

5. Stała wymiana informacji o kupnie - sprzedaży nieruchomości pomiędzy firmami zrzeszonymi (Mazur,Gliwiński,Kusiński).

Biuro handlowe „WILLA” ma stosunkowo zbyt małą reklamę. Właściwie w porównaniu z partnerami równoważnymi, nie ma jej wcale. Pomimo to, nie narzeka na brak zleceniodawców. Mało tego, same zlecenia wycen zajmują tyle czasu, że nie ma go na usługi pośrednictwa.

Jak wynika z celów marketingowych firmy WILLA zwiększy w przyszłości wydatki na reklamę, które obecnie wynoszą 1% kosztów, chociaż do 5% kosztów.

Reklamą dla firmy jest prestiż i doświadczenie jej pracowników, dzięki temu firma ma swoich lojalnych klientów.

5. PLAN ORGANIZACYJNY

5.1. Zasoby ludzkie

Właściciele firmy posiadają bogate doświadczenie menedżerskie, związane z handlem nieruchomościami. W związku z tym to właśnie oni sprawują w firmie funkcje menedżerskie.

Praca odbywa się w systemie jednozmianowym. W firmie zatrudnionych jest 5 pracowników.

5.2. Kalendarz organizacyjny

Wyszczególnienie	Rozpoczęcie	Zakończenie
Zebranie ofert dot. nieruchomości	16.04.1992	-
Szkolenie kadry	20.04.1992	10.05.1992

5.3. Koszty zatrudnienia

Koszty zatrudnienia	1992	1993
Kadra menedżerska	3x3000	3x3100
Konsultanci i doradcy	1x1500	1x1550
Pozostali pracownicy	1x500	1x525

6. PLAN FINANSOWY

6.1. Koszty stałe i zmienne

Koszty stałe i zmienne	1992	1993
1. Koszty reklamy promocji	15000	10000
2. Koszty płac wraz z ZUS	22500	37000
3. Czynsze i inne opłaty	20300	27600
4. Koszty energii	12400	14800
5. Koszty używania telefonu/ faxu	2400	3600
6. Koszty eksploatacji samochodu	7800	9700
7. Koszty utrzymania biura	360	450
8. Ubezpieczenia majątku firmy	1500	2800
9. Inne koszty stałe	1840	2350
10. Inne koszty zmienne	2400	3650

6.2. Koszty uruchomienia przedsięwzięcia (inwestycje)

Koszty uruchomienia (inwestycje)	1992
Budynki	120000
Urządzenia biurowe	35000
Środki transportu	50000
Inne środki trwałe	65000

6.3. Harmonogram finansowania inwestycji

	Kwota	Termin
Kredyt długoterminowy	120000	1.04.97
Kredyt krótkoterminowy	35000	1.04.93
Obsługa leasingu	50000	01.10.94
Własne środki pieniężne	4000	-
Należności	25000	01.06.92
Zobowiązania	35000	01.06.92
Inne pozycje	1000	-

6.4. Prognozy finansowe

• Stopa inflacji w roku 1992 wynosiła : 9,3% .

• Podatki : firma „WILLA” jest osobą prawną i obowiązuje ją próg podatkowy w wysokości 5% .

6.5. Sprawozdania i analizy finansowe

6.5.1. Rachunek wyników

	1992	1993
Przychody ogółem	117800	172500
Przych. ze sprzed. mieszkań	48000	71000
Przych. ze sprzed. gruntów	45800	63000
Przych. z najmu	24000	38500
Koszty zmienne	2400	3650
Marża brutto	115400	168850
Koszty stałe	84100	108300
Zysk operacyjny	31300	60550
Zysk bez kosztów finansowych	31300	60550
Koszty finansowe	1200	2100
Zysk brutto	30100	58450
Podatek dochodowy	1505	2920
ZYSK NETTO	28595	55530

6.5.2. Bilans

AKTYWA		PASYWA
1. Majątek trwały	270000	1. Kapitały własne	105000
2. Majątek obrotowy	350000	2. Kapitały obce	300000
3. Środki pieniężne	4000	3. Zysk zatrzymany	29000
		4. Zobowiązania	35000
		5. Kredyt długoterminowy	120000
		6. Kredyt krótkoterminowy	35000
RAZEM AKTYWA	624000	RAZEM PASYWA	624000

6.5.3. Próg rentowności (punkt równowagi)

Dane biura nieruchomości „WILLA”

Dane wejściowe	1992	1993
Koszty stałe	84100	108300
Jednostkowy koszt zm.	240	380
Cena	320	440
Prognoza popytu	12	21
Prognoza sprzedaży	12	21

BEP=KS/C-JKZ

gdzie:

BEP-próg rentowności obliczony ilościowo,

KS-poziom kosztów stałych,

C-cena,

JKZ-jednostkowy koszt zmienny.

BEP₁₉₉₂=84100/320-240=1051,25

BEP₁₉₉₃=108300/440-380=1805

BEPW=BEPxC

gdzie:

BEPW-próg rentowności obliczony wartościowo,

BEP-próg rentowności obliczony ilościowo,

C-cena.

BEPW₁₉₉₂=1051x240=252240

BEPW₁₉₉₃=1805x380=685900

Próg rentowności dla biura nieruchomości „WILLA”

Próg rentowności	1992	1993
BEP	1051,00	1805,00
Bariera popytu	12,00	21,00
Próg rent. a bariera popytu (%)	1,14	1,16
BEPW	252240,00	685900,00

6.5.4. Analiza wskaźnikowa

1. Wskaźniki płynności finansowej

a.1.wskaźnik płynności bieżącej (WPB).

WPB=AB/ZB

gdzie:

AB-aktywa bieżące,

ZB-zobowiązania bieżące.

WPB=624000/219000=2,85

a.2. wskaźnik szybki (WSZ)

WSZ=AB-ZAP/ZB

gdzie:

AB-aktywa bieżące,

ZAP-zapasy,

ZB-zobowiązania bieżące.

WSZ=624000-0/219000=2,85

a.3. wskaźnik natychmiastowej wymagalności (WNWYM)

WNWYM=AB-ZAP-NAL/ZB

gdzie:

AB-aktywa bieżące,

ZAP-zapasy,

NAL-należności,

ZB-zobowiązania bieżące.

WNWYM=624000-0-25000/219000=2,73

2. Wskaźniki zadłużenia

b.1. wskaźnik zadłużenia aktywów (WZA)

WZA=(ZO/AKT)x100%

gdzie:

ZO-zobowiązania ogółem,

AKT-aktywa.

WZA=(254000/624000)x100%=40,7%

b.2. wskaźnik zadłużenia kapitału własnego (WZKW)

WZKW=(ZO/KW)x100%

gdzie:

ZO-zobowiązania ogółem,

KW-kapitał własny.

WZKW=(254000/105000)x100%=241,9%

b.3. wskaźnik zadłużenia długoterminowego (WZDG)

WZDG=(ZOD/KW)x100%

gdzie:

ZOD-zobowiązania długoterminowe,

KW-kapitał własny.

WZDG=(12000/105000)x100%=114,28%

b.4. wskaźnik pokrycia obsługi długu I (WPODI)

WPODI=ZB+ODS/RATK+ODS

gdzie:

ZB-zysk brutto,

ODS-odsetki,

RATK-rata kredytu.

WPODI=30100+415/2585+415=10,17

b.5. wskaźnik pokrycia obsługi długu II (WPODII)

WPODII=ZN/RATK+ODS

gdzie:

ZN-zysk netto,

ODS-odsetki,

RATK-rata kredytu.

WPODII=28595/2585+415=9,53

b.6. wskaźnikpokrycia zobowiązań odsetkowych (WPZOB)

WPZOB=ZB+ODS/ODS

gdzie:

ZB-zysk brutto,

ODS-odsetki,

WPZOB=30100+415/415=73,53

b.7. wskaźnik pokrycia obsługi kredytu (WPOK) na podst. zestawienia przepływów pieniężnych

WPOK=ZN+AMORT/RATK+ODS

gdzie:

ZN-zysk netto,

AMORT-amortyzacja,

ODS-odsetki,

RATK-rata kredytu.

WPOK=28595+0/2585+415=9,53

3. Wskaźnik rentowności (zyskowności)

c.1. wskaźnik rentowności brutto (WZB)

WZB=(ZB/SN)x100%

gdzie:

ZB-zysk brutto,

SN-sprzedaż netto.

WZB=(30100/112000)x100%=26,87%

c.2. wskaźnik rentowności netto (WZN)

WZN=(ZN/SN)x100%

gdzie:

ZN-zysk netto,

SN-sprzedaż netto.

WZN=(28595/112000)x100%=25%

c. 3. wskaźnik rentowności kapitału własnego (WZKW)

WZKW=(ZN/KW)x100%

gdzie:

ZN-zysk netto,

KW-kapitał własny.

WZKW=(28595/105000)x100%=27,23%

c.4. wskaźnik rentowności aktywów (WZAKT)

WZAKT=(ZN/AKT)x100%

gdzie:

ZN-zysk netto,

AKT-aktywa.

WZAKT=(28595/624000)x100%=4,58%

Analiza wskaźnikowa

A. Wskaźniki płynności finansowej
1. Wskaźnik płynności bieżącej	2,85
2. Wskaźnik szybki	2,85
3. Wskaźnik natychmiastowej wymagalności	2,73
B. Wskaźniki zadłużenia
1. Wskaźniki poziomu zadłużenia aktywów	40,7%
2. Wskaźnik zadłużenia kapitału własnego	241,9%
3. Wskaźnik zadłużenia kapitału długoterminowego	114,28%
4. Wskaźnik pokrycia obsługi długu I	10,17
5. Wskaźnik pokrycia obsługi długu II	9,53
6. Wskaźnik pokrycia zobowiązań odsetkowych	73,53
7. Wskaźnik pokrycia obsługi kredytu	9,53
C. Wskaźniki rentowności
1. Wskaźnik rentowności brutto	26,87%
2. Wskaźnik rentowności netto	25,00%
3. Wskaźnik rentowności kapitału własnego	27,23%
4. Wskaźnik rentowności aktywów	4,58%

Przeprowadzona analiza wskazuje na zyskowność planowanego przedsięwzięcia. Szczególnie zwraca przy tym uwagę wysoka rentowność nie tylko kapitału własnego, ale i pozostałych wskaźników rentowności.

7. DANE NIEZBĘDNE DO WYPEŁNIENIA TYPOWEGO WNIOSKU KREDYTOWEGO

7.1. Historia kredytowa firmy

Właściciele 25.03.1992 r. zawarli umowę kredytową z Bankiem Gospodarki Żywnościowej Spółka Akcyjna I Oddział w Olsztynie na kwotę 100000 zł.

W celu zabezpieczenia kredytu ustanowiono : hipotekę na nieruchomości położone w Olsztynie przy ul. Napoleońskiej 16, ul. Głównej 34, ul. Grunwaldzkiej 32.

Oprocentowanie kredytu było zmienne i w momencie zawierania umowy wynosiło 28% w stosunku rocznym, zaś w momencie spłaty ostatniej raty 28,5%.

Termin spłaty kredytu upłynął z dniem 25.03.1995 r. Firma wywiązała się ze zobowiązania wobec banku w terminie.

13.09.1997 r. zawarto drugą umowę kredytową z Powszechnym Bankiem Kredytowym S.A. oddział w Olsztynie o kredyt obrotowy w rachunku bieżącym na kwotę 500000 zł. Umowa została zawarta na okres jednego roku. Oprocentowanie kredytu było zmienne i w chwili zawarcia umowy wynosiło 23% w stosunku rocznym. Zabezpieczeniem kredytu była nieruchomość przy ul. Zawiszy Czarnego 11 w Olsztynie. W chwili spłaty kredytu oprocentowanie wynosiło 16,23% w skali roku. Firma wywiązała się ze spłaty kredytu w wyznaczonym terminie.

W okresie swojej działalności firma zawarła też umowę pożyczkową.

Była nią umowa pożyczki zawarta w dniu 12.03.1998 r. pomiędzy: Biurem Nieruchomości „WILLA” z jednej strony a Przedsiębiorstwem Budowlanym „RADBUD” Sp. z o.o. 63 - 258 Olsztyn, ul. Elektoralna 13. Na tej podstawie wymienione firmy udzieliły pożyczki biurowi nieruchomości w wysokości 720000 zł oprocentowanej na poziomie 2% w stosunku rocznym. Zwrot pożyczki wraz z odsetkami przewidywany był na dzień 31.12.1998 r.

Spłata pożyczki została przedłużona Aneksem nr 1 do dnia 30.08.1999 r. zwrot długu nastąpił 15.08.1999 r.

Była to ostatnia umowa o kredytowanie zawarta przez firmę „WILLA”.

7.2. Przeznaczenie kredytu

Obecnie biuro nieruchomości „WILLA” pragnie zaciągnąć kredyt w wysokości 110000 zł na rozszerzenie swojej działalności.

Firma chce otworzyć nową filię. W związku z tym poniesie ona koszty na dzierżawę lokalu, zakup wyposażenia, środków transportu oraz innych środków trwałych. Otwierając nową filię przychody z prowadzonej działalności się podwoją. Stanowi to poważny argument do pobrania kredytu.

8. WNIOSKI I PODSUMOWANIE

Biuro nieruchomości „WILLA” działa w stosunkowo stabilnej branży. Występują tu dosyć duże bariery mobilności, które uniemożliwiają wejście nowych firm lub też zmianę pozycji rynkowej wewnątrz danej grupy strategicznej.

Dużą szansą dla biura może być to, iż jest ona członkiem dwóch podstawowych stowarzyszeń działających w obrębie jej działalności.

Firma posiada dobry wizerunek oraz miły, sprawny i wysoko wykwalifikowany personel.

Słabą stroną jest to, że spółka nie wykorzystuje w pełni swoich możliwości marketingowych (ograniczona promocja i reklama).

Z przeprowadzonej analizy wynika, że firma pokrywa dużą część zobowiązań ze swoich własnych środków.

Natomiast opierając się na danych księgowych oraz innych faktach w okresie opracowywania biznes planu, stwierdzono, że program inwestycyjny:

• jest wykonalny w całym opisywanym zakresie,

• zapewni lepszą obsługę klientów,

• umożliwi rozwój firmy,

• przyniesie znaczne zyski.

Dodatkowym argumentem jest korzystny stan środków pieniężnych, który zapewni sprawną obsługę zadłużenia. Również przychody firmy zapewnią środki, które zostaną przeznaczone na spłaty rat kredytu.

Analiza strategiczna firmy „WILLA”, przeprowadzona przy okazji konstrukcji niniejszego planu firmy, nie sygnalizuje również większych zagrożeń dla realizacji założonego programu inwestycyjnego.

W połączeniu z dotychczasowymi doświadczeniami firmy oraz jej działalnością w ostatnim okresie musimy zakwalifikować przedsięwzięcie do klasy w zasadzie pozbawionej ryzyka.

9. ZAŁĄCZNIKI

9.1. Harmonogram realizacji planu

Element	Odpowiedzialny	Czas realizacji
1. przygotowanie dokumentów niezbędnych do uzyskania kredytu	Aleksandra Musiał	01.04.2001 - 18.04.2001
2. wizyta w banku	inż. Ewa Rodak	20.04.2001
3. przygotowanie dokładnego planu realizacji inwestycji	mgr inż. Zbigniew Szkutnik	01.04.2001 - 15.04.2001
4. wynajem lokalu	pracownik	18.04.2001 - 21.04.2001
5. zakup niezbędnych środków trwałych	pracownik	22.04.2001 - 25.04.2001
6. działania przygotowawcze do otworzenia nowej filii	inż. Ewa Rodak	26.04.2001
7. rozpoczęcie działalności przez nową filię		27.04.2001

9.2. Stan zamówień i zapytań na oferowane usługi

Zleceniodawca	Data zamówienia	Przedmiot zamówienia
Komornik Sądu Rejonowego w Olsztynie Jan Zaborowski	10.03.2001	wycena mieszkania przy ul. Sznajbera 17
III Posterunek Policji w Olsztynie	12.03.2001	wycena budynku przy ul. Michalskigo 12
Urząd Miejski w Olsztynie	13.03.2001	pośrednictwo w kupnie lokalu użytkowego przy ul. gen. Hallera 24
Krzysztof Zabielski, ul. Zielona 13 A, Olsztyn	13.03.2001	pośrednictwo w sprzedaży mieszkania, ul. Rejtana 14
Olsztyńskie Przedsiębiorstwo Budowlane INSBUD S.A.	15.03.2001	pośrednictwo w sprzedaży bloku mieszkalnego, ul. 3 Maja 17

9.3. Życiorysy kadry kierowniczej

- lat 52. Absolwent Akademii Ekonomicznej w Poznaniu oraz Politechniki Poznańskiej. Od 1970 do 1975 pracował w Przedsiębiorstwie Budowlanym „POLBUD” we Wrocławiu jako specjalista do spraw marketingu. W latach 1975 - 1987 pracował w PKO oddział w Gdańsku. Od 1980 Pierwszy Zastępca Dyrektora odpowiedzialnego za pion ekonomiczno kredytowy. Od 1987 do 1991 r. pracownik Przedsiębiorstwa Produkcyjno - Handlowego „OMEGA-KBM Wschód” Sp. z o.o. w Elblągu.

- lat41. Absolwentka Politechniki Gdańskiej. Od 1988 do 1992 r. pracowała w Przedsiębiorstwie Produkcyjno - Handlowym „MADBUD” w Gdańsku jako Zastępca Dyrektora ds. marketingu.

- lat 29. Wykształcenie średnie techniczne, specjalność finanse i rachunkowość. Obecnie studentka w trybie zaocznym Politechniki Gdańskiej. Od 1990 do 1992 pracownica Banku PKO oddział w Starogardzie Gd.

4

---