DZIERŻAWA (art. 693-709):
Definicja:
Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
Strony:
wydzierżawiający;
dzierżawca.
Ten typ umowy jest bardzo podobny do najmu i dlatego ustawodawca generalnie odsyła do przepisów o najmie, które do dzierżawy stosuje się odpowiednio - a zatem w kwestiach nieuregulowanych stosuje się do umowy dzierżawy przepisy dotyczące umowy najmu.
Zasadnicza różnica między dzierżawą a najmem polega na tym, że dzierżawca ma uprawnienie nie tylko do używania przedmiotu dzierżawy, ale także do pobierania z niego pożytków - zarówno naturalnych jak i cywilnych.
Przedmiotem dzierżawy mogą być jedynie takie rzeczy i prawa, które dają pożytki - np. grunty rolne, przedsiębiorstwo.
Umowę można zawrzeć na czas oznaczony lub nieoznaczony. Maksymalny termin związania stron to 30 lat - dzierżawę zawartą na czas dłuższy poczytuje się po upływie tego terminu za zawartą na czas nieoznaczony (termin dłuższy niż przy umowie najmu z uwagi na produkcyjną funkcję dzierżawy). W umowie zawartej na czas oznaczony można przewidzieć możliwość wypowiedzenia.
Prawa i obowiązki stron:
dzierżawca ma obowiązek wykonania swego uprawnienia zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki;
dzierżawca nie może zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego;
dzierżawca jest zobowiązany do dokonywania wszelkich napraw niezbędnych do zachowania przedmiotu dzierżawy w stanie niepogorszonym;
jeżeli dzierżawca:
używa przedmiotu dzierżawy wbrew zasadom prawidłowej gospodarki;
zmienia jego przeznaczenie bez zezwolenia;
i mimo upomnienia nie przestaje go używać w taki sposób;
lub gdy przedmiot dzierżawy zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje on narażony na utratę lub uszkodzenie,
wydzierżawiający może wypowiedzieć dzierżawę bez zachowania terminów wypowiedzenia.
dzierżawca nie może oddać przedmiotu dzierżawy w poddzierżawę lub w bezpłatne używanie bez zgody wydzierżawiającego - w razie naruszenia tego obowiązku wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia.
Czynsz dzierżawny:
czynsz dzierżawny może być ustalony w ułamkowej części pożytków;
w braku odpowiednich postanowień umownych lub ustalonych zwyczajów - czynsz płatny jest półrocznie z dołu (przyjmuje się że środki na ten cel dzierżawca uzyskuje z pobranych już pożytków);
jeżeli czynsz został ustalony w wysokości stałej - ryzyko nieuzyskania przychodów z przedmiotu dzierżawy ponosi dzierżawca.
Może jednak żądać aby sąd obniżył czynsz przypadający za dany okres gospodarczy:
jeśli wskutek okoliczności za które dzierżawca odpowiedzialności nie ponosi i które nie dotyczą jego osoby (np. klęski żywiołowe),
zwykły przychód z dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu - (szczególna klauzula rebus sic stantibus);
jeśli dzierżawca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za 2 pełne okresy płatności, a w przypadku, gdy czynsz jest płatny rocznie - jeśli dopuszcza się zwłoki z zapłatą ponad 3 miesiące:
wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia;
powinien uprzedzić o tym dzierżawcę, udzielając mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu.
Ustawowe prawo zastawu:
zostało w porównaniu z najmem rozszerzone na wszelkie rzeczy służące do prowadzenia gospodarstwa lub przedsiębiorstwa, a znajdujące się w obrębie przedmiotu dzierżawy, chociażby nie były własnością dzierżawcy;
prawo to zabezpiecza nie tylko zaległy czynsz, ale także inne świadczenia związane z przedmiotem dzierżawy, które dzierżawca zobowiązał się płacić (podatki, koszty ubezpieczenia).
Ustanie dzierżawy:
dzierżawa zawarta na czas oznaczony:
gaśnie z nadejściem terminu końcowego, chyba że nastąpiło milczące przedłużenie;
przez wypowiedzenie jeśli umowa przewiduje taką możliwość - ze względu na wskazane w umowie przyczyny.
dzierżawa zawarta na czas nieoznaczony:
kończy się na skutek wypowiedzenia przez każdą ze stron;
terminy wypowiedzenia określa umowa;
w braku terminów umownych - można ją wypowiedzieć na 6 miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego (rok dzierżawny liczy się od początku dzierżawy - jeśli z umowy lub zwyczaju nie wynika inaczej); dzierżawę gruntu rolnego na 1 rok naprzód na koniec roku dzierżawnego.
niewykonanie obowiązków wynikających z dzierżawy - uzasadnia wypowiedzenie stosunku ze skutkiem natychmiastowym, bez względu na to czy dzierżawa została zawarta na czas oznaczony czy nieoznaczony.
po ustaniu dzierżawy dzierżawca obowiązany jest zwrócić wydzierżawiającemu przedmiot dzierżawy w takim stanie w jakim powinien się on znajdować przy prowadzeniu prawidłowej gospodarki;
jeśli ulepszenia dokonane przez dzierżawcę wykraczają poza granice prowadzenia prawidłowej gospodarki wydzierżawiający ma prawo wyboru między zatrzymaniem ulepszeń za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości, a żądaniem przywrócenia stanu poprzedniego;
rozliczenia z tytułu czynszu dzierżawnego - jeżeli dzierżawa kończy się przedwcześnie (w toku roku dzierżawnego), należny czynsz należy obliczać wedle stosunku w jakim pozostają pożytki, które dzierżawca w danym roku już pobrał lub mógł pobrać do pożytków z całego roku dzierżawnego;
w razie zbycia rzeczy wydzierżawionej w czasie trwania dzierżawy - w stosunek ten wstępuje nabywca według reguł właściwych dla najmu;
przepisy o dzierżawie rzeczy stosuje się odpowiednio do dzierżawy praw;
przepisy o dzierżawie stosuje się odpowiednio do przypadku, gdy osoba biorąca nieruchomość rolną do używania i pobierania pożytków, nie jest obowiązania do uiszczania czynszu lecz tylko do ponoszenia podatków i innych ciężarów związanych z własnością lub posiadaniem rzeczy.
2