Maria Kochanowicz-Fonrobert
Kandydat na pośrednika w obrocie nieruchomościami
OPIS TRANSAKCJI NR 2
Niniejszy opis jest symulacją transakcji
Przedmiot transakcji
Własność lokalu mieszkalnego
Prawo wieczystego użytkowania gruntu
Rodzaj transakcji
Najem lokalu mieszkalnego
Opracowano w ramach praktyki zawodowej prowadzonej
przez
Polską Federację Organizacji Zarządców i Administratorów Nieruchomości
Warszawa ul.Marszałkowska 58/19
Warszawa, styczeń 2008r
Spis treści
Przyjęcie oferty
Analiza rynku nieruchomości
Zawarcie umowy pośrednictwa z klientem zgłaszającym nieruchomość do najmu
Oględziny nieruchomości w terenie i sporządzenie opisu nieruchomości
Promocja oferty
Prezentacja nieruchomości
Zawarcie umowy pośrednictwa z klientem poszukującym nieruchomości do najmu
Zawarcie umowy najmu pomiędzy wynajmującym a najemcą
Rozliczenie wykonanej usługi pośrednictwa i archiwizacja dokumentów transakcji
Zakładam, że posiadam licencję zawodową nadaną w trybie przepisów Ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21.08.1997r, (Dz.Ust. z 2004r Nr 261,poz.2603 z późniejszymi zmianami) i zostałam wpisana do centralnego rejestru pośredników nieruchomości.
Zakładam, że czynności pośrednictwa wykonuję we własnej agencji nieruchomości Agencja Obrotu Nieruchomościami - Maria Kochanowicz-Fonrobert wpisanej do ewidencji działalności gospodarczej. Zakładam, że należę do Warszawskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami i jestem uczestnikiem systemu wymiany ofert MLS.
1. Przyjęcie oferty
Do mojej agencji nieruchomości zadzwonił pan Jan Kowalski, powiedział, że ma wolne mieszkanie do wynajęcia i zapytał czy mogę mu pomóc znaleźć odpowiedniego lokatora.. W trakcie wstępnej telefonicznej rozmowy ustaliłam, że Pan Jan Kowalski jest właścicielem nieruchomości lokalowej kupionej podczas trwania małżeństwa, lokal jest objęty wspólnotą majątkową małżeńską.
Powiedziałam, że chętnie wyszukam najemcę, ale zanim rozpocznę pracę na jego rzecz konieczne będzie zawarcie między nami umowy pośrednictwa. Poinformowałam, że do zawarcia umowy najmu będzie potrzebna zgoda żony.
Zaprosiłam pana Jana Kowalskiego do biura i poprosiłam żeby na nasze spotkanie przyniósł następujące dokumenty:
Dowód osobisty
Tytuł prawny do lokalu
Pełnomocnictwo żony wyrażające zgodę na wynajem
Gdy pan Jan Kowalski zgłosił się do biura przedstawił mi akt notarialny na podstawie, którego ustaliłam, ze przysługuje mu prawo własności do lokalu mieszkalnego o powierzchni 34m2 złożonego z jednego pokoju, kuchni łazienki i przedpokoju. Przedstawił również pełnomocnictwo żony.
Zweryfikowałam dane klienta z jego dowodu osobistego i zrobiłam ksero aktu notarialnego
W trakcie wstępnej rozmowy mającej na celu zdefiniowanie potrzeb i oczekiwań mojego potencjalnego klienta dowiedziałam się, że lokal, który chce wynająć jest świeżo po remoncie, umeblowany wyposażony w sprzęt AGD i RTV. Pan Jan Kowalski chciał żeby zamieszkała w lokalu jedna osoba. Lokal chciał wynająć na dwa lata, nie był pewien czy może otrzymać zaproponowany przez siebie czynsz w wysokości 1400zl
2. Analiza rynku nieruchomości
Przeprowadziłam analizę rynku pod kątem najmu lokali mieszkalnych.. Wykorzystałam przy tym następujące źródła informacji: prasę, bazę danych mojego biura i biur współpracujących ze mną pośredników, internet oraz publikacje dotyczące lokalnego rynku. Sprawdziłam jak kształtują się ceny najmu lokali mieszkalnych o podobnej wielkości i opisywanym przez klienta standardzie w dzielnicy, w której położona jest nieruchomość przeznaczona do najmu. Dokonując analizy uzyskanych stwierdziłam, że wysokość czynszu zaproponowana przez mojego klienta jest adekwatna do jego oferty.
Po podjęciu przez klienta decyzji w sprawie wysokości czynszu przystąpiliśmy do omawiania warunków współpracy.
3. Zawarcie umowy pośrednictwa z klientem zgłaszającym nieruchomość do najmu
Po uzgodnieniu i zaakceptowaniu przez klienta poszczególnych ustaleń zawarłam z klientem w mojej agencji umowę o pośrednictwo spełniającą wymogi określone w Art. 180 ust.3 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Umowa została zawarta w formie pisemnej.
Na treść umowy złożyły się:
data i miejsce zawarcia umowy
określenie stron
określenie przedmiotu umowy
termin na jaki została umowa zawarta
oświadczenie klienta o prawie do dysponowania nieruchomością
określenie ceny najmu
zakres czynności pośrednika
zobowiązania zamawiającego usługę,
oświadczenie zamawiającego usługę wyrażające dobrowolnie zgodę na przetwarzanie danych osobowych w zakresie niezbędnym do wykonania umowy
oświadczenie zamawiającego o tym, że został poinformowany o dobrowolności podania danych osobowych i prawie wglądu w treść swoich danych przekazanych pośrednikowi oraz do ich poprawiania,
oświadczenie pośrednika o celu (realizacja umowy) przetwarzania danych osobowych zamawiającego,
oświadczenie wskazujące pośrednika odpowiedzialnego zawodowo za wykonanie umowy oraz numer jego licencji,
oświadczenie pośrednika o posiadaniu ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa
postanowienia regulujące rozwiązanie umowy (wypowiedzenie),
uzgodnienia dotyczące wynagrodzenia pośrednika,
uzgodnienia dodatkowe (kara umowna, zwrot kosztów).
wskazanie sądu właściwego do rozstrzygania sporów wynikających z umowy
W przypadku omawianej umowy zobowiązałam się jako pośrednik odpowiedzialny za wykonanie umowy do:
prowadzenia reklamy oferty i innych działań marketingowych mających na celu doprowadzenie do zawarcia umowy najmu
wyszukiwania kontrahentów
udzielania informacji związanych z nieruchomością
dokonywania prezentacji nieruchomości zainteresowanym wynajmem
pomocy w negocjacjach zmierzających do zawarcia umowy
pomocy i współdziałania z zamawiającym w przygotowaniu transakcji
W umowie zobowiązałam się do lojalności wobec Zamawiającego. Zastrzegłam, że nie zwalnia mnie to z lojalności wobec kontrahenta Zamawiającego, na rzecz, którego również wykonuję czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, zgodnie z zawartą z nim umową o pośrednictwo
Zobowiązania klienta:
Klient określony w umowie jako zamawiający zobowiązał się do współdziałania z pośrednikiem.
Klient zobowiązał się do zapłacenia mojej agencji w dniu zawarcia umowy najmu wynagrodzenia za czynności objęte umową w wysokości 50 % jednomiesięcznej stawki najmu przedmiotu transakcji powiększonej o podatek VAT, zgodnie z obowiązującymi przepisami.
Klient zobowiązał się do zapłaty wynagrodzenia również w przypadku, kiedy dokona zawarcia umowy najmu w okresie 6 miesięcy po wygaśnięciu umowy pośrednictwa z kontrahentem skierowanym przeze mnie w czasie obowiązywania umowy
Mój klient wyraził zgodę na moją współpracę z innymi pośrednikami w zakresie realizacji umowy pośrednictwa.
Klient zobowiązał się, że w przypadku odstąpienia od umowy za podjęte przeze mnie czynności wynikające z umowy wypłaci wynagrodzenie w wysokości udokumentowanych kosztów.
Klient podpisał oświadczenie, że warunki umowy zostały uzgodnione z nim indywidualnie.
Po podpisaniu przez obie strony umowy klient potwierdził na piśmie otrzymanie egzemplarza umowy.
Zarejestrowałam podpisaną umowę i wprowadziłam dane klienta do prowadzonej bazy danych.
Zaproponowałam mojemu klientowi przeprowadzenie wizji lokalnej nieruchomości.
4. Oględziny nieruchomości w terenie i sporządzenie opisu nieruchomości
W wyznaczonym dniu dokonaliśmy wspólnie oględzin podczas której zrobiłam dokumentację opisową i fotograficzną.
Proponowany do wynajęcia lokal mieści się w czteropiętrowym budynku z cegły, w cichej spokojnej okolicy z zabudową czteropiętrowych budynków z lat pięćdziesiątych. Lokal położony jest na trzecim piętrze, nie ma windy. Klatka schodowa czysta, widna, jest domofon. Na każdym poziomie są cztery mieszkania. Lokal o powierzchni 34 m2 składa się z pokoju, widnej kuchni, przedpokoju i łazienki. Okna wychodzą na wschód, na spokojną ulicę osiedlową, wzdłuż ulicy ciągnie się szpaler dorodnych drzew, po drugiej stronie ulicy nie ma zabudowy, znajduje się boisko szkolne. W szkole mieści się basen i obiekty sportowe ogólnodostępne po południu. Brak garażu, natomiast w pobliżu znajduje się parking strzeżony, płatny. W pobliżu sklepy, poczta, miejska biblioteka. Blisko tereny rekreacyjne - park, bardzo dobra komunikacja miejska, przystanek autobusowy przy domu, dogodny dojazd do centrum (10 min.).
Lokal świeżo po remoncie, okna wymienione plastikowe, wymienione rury wodno-kanalizacyjne i gazowe, są drzwi antywłamaniowe. Kuchnia 10 m2 , podłoga terakota, pokój 18m2 ,podłoga parkiet bukowy. Łazienka razem z WC, podłoga terakota, na ścianach glazura, wanna, ogrzewanie wody - piecyk gazowy. Brak kablówki i internetu, ale jest możliwość podłączenia.
Lokal umeblowany, wyposażony w sprzęt AGD. Sporządziłam dokładną listę wyposażenia mieszkania. Lokal jest wolny, może być wynajęty od zaraz.
Po dokonaniu oględzin lokalu, powróciłam do biura i założyłam kartę obiektu dla oglądanej uprzednio nieruchomości.
Sporządziłam protokół przekazania mi kluczy, klient otrzymał pokwitowanie z odbioru kompletu kluczy, klucze odpowiednio zabezpieczyłam.
5. Promocja oferty
Po podpisaniu umowy o pośrednictwo przystąpiłam do opracowania reklamy oferty. W zależności od miejsca umieszczenia reklamy dane o lokalu były zredagowane szerzej wzbogacone o zdjęcia bądź zawierały tylko podstawowe informacje.
Umieściłam ofertę w bazie ofert mojej agencji, a aby dotrzeć do jak najszerszego kręgu odbiorców zastosowałam równolegle kilka form reklamy:
Oferta została zamieszczona w:
codziennym wydaniu Gazety Wyborczej
w gazetach o profilu związanym z rynkiem nieruchomości
w internecie - na stronie internetowej mojej agencji i na stronach gratka.pl, oferty.net, domiporta.pl
Przejrzałam moją bazę sprawdzając czy któryś z klientów nie poszukuje podobnego lokalu w celu najmu na cele mieszkalne, niestety nikt nie zgłaszał podobnego zapotrzebowania.
6. Prezentacja nieruchomości
Na ofertę wpłynęło kilkanaście zgłoszeń, niestety większość nie mogła być brana pod uwagę ponieważ klient zastrzegł w umowie, że mieszkanie może być wynajęte tylko w celu zamieszkania w nim jednego lokatora. Nie mogłam więc zgłaszającym się małżeństwom czy też parom proponować tego lokalu.
Zainteresowane osoby zgłaszały się głównie telefonicznie, zgłaszającym udzielałam wstępnych informacji o lokalu, ale jednocześnie starałam się skłonić rozmówców do odwiedzenia biura i do zawarcia umowy pośrednictwa i obejrzenia proponowanego do najmu lokalu.
Prezentacji nieruchomości dokonywałam samodzielnie bez udziału właściciela. Ze spotkań z zainteresowanymi kupnem sporządzałam dokumentację w postaci notatek i oświadczeń klientów i pokwitowań przedstawionych ofert na Karcie Zamawiającego, którą zakładałam dla każdej osoby zainteresowanej najmem lokalu.
Wśród osób zainteresowanych lokalem był pan Marek Piórko, zgłosił się do mnie telefonicznie był zainteresowany wynajęciem lokalu w rejonie proponowanym w ogłoszeniu, które przeczytał na stronie internetowej mojej agencji. Zależało mu na mieszkaniu położonym w dzielnicy, w której mieścił się proponowany lokal ze względu na dobry dojazd do pracy. Zaprosiłam pana Marka do biura, ale uprzedziłam, że zanim otrzyma ode mnie adres musimy przedtem zawrzeć umowę pośrednictwa.
7 Zawarcie umowy pośrednictwa z klientem poszukującym lokalu do najmu
Zainteresowany wynajęciem lokalu pan Marek Piórko zgłosił się do siedziby mojej agencji.
Po uzgodnieniu i zaakceptowaniu przez klienta poszczególnych ustaleń zawarłam z panem Markiem Piórko w siedzibie Agencji umowę o pośrednictwo spełniającą wymogi określone w Art. 180 ust.3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Umowa została zawarta w formie pisemnej. Na treść umowy złożyły się dane wymienione w powyższej symulacji w punkcie dotyczącym zawarcia umowy z klientem zgłaszającym nieruchomość do najmu z wyjątkiem punktu 5, 6 i 16.
Wynegocjonowane indywidualnie warunki dotyczyły następujących zobowiązań:
Ze strony mojej Agencji było to zobowiązanie do:
wskazania adresów i danych związanych z nieruchomością
udzielanie informacji związanych z nieruchomością
prezentacji wybranych nieruchomości
kojarzenia stron transakcji
pomocy w negocjacjach zmierzających do zawarcia umowy najmu
doprowadzenia do zawarcia umowy najmu
Ze strony klienta było to zobowiązanie do:
traktowania przekazanych przez biuro adresów jako przyjęcie oferty
nie udostępniania otrzymanych ofert i danych innym osobom
zapłaty wynagrodzenia w dniu zawarcia umowy w siedzibie Agencji
Klient zobowiązał się wypłacić wynagrodzenie w przypadku zawarcia umowy najmu któregokolwiek przedmiotu transakcji pokwitowanego w mojej Agencji jako przyjęta oferta.
Ustaliliśmy w umowie następujący sposób zapłaty wynagrodzenia
Klient zobowiązał się do zapłacenia Agencji wynagrodzenia za czynności objęte umową w wysokości 50 % jednomiesięcznej stawki najmu przedmiotu transakcji powiększonej o podatek VAT, zgodnie z obowiązującymi przepisami.
Klient zobowiązał się do zapłaty wynagrodzenia również w przypadku, kiedy najemcami przedmiotów transakcji pokwitowanych w Karcie Zamawiającego, będą osoby mu bliskie, za które przyjmuje się osoby z I i II grupy podatkowej w rozumieniu ustawy od spadków i darowizn (Dz.U. Nr 45 poz. 207 z 1987 r. z późniejszymi zmianami).
Klient zobowiązał się do zapłaty wynagrodzenia również w przypadku, kiedy dokona transakcji w okresie 6 miesięcy po wygaśnięciu umowy z kontrahentem skierowanym przez moją Agencję w czasie obowiązywania umowy
Klient podpisał oświadczenie, że warunki umowy zostały uzgodnione z nim indywidualnie.
Po podpisaniu przez obie strony umowy klient potwierdził na piśmie otrzymanie egzemplarza umowy.
Zarejestrowałam podpisaną umowę i wprowadziłam dane klienta do prowadzonej bazy danych.
Po zawarciu z moim nowym klientem umowy pośrednictwa wydalam interesujący pana Marka Piórko adres, klient złożył pokwitowanie w Karcie Zamawiającego, w którym oświadczył, że adres ten otrzymał ode mnie korzystając z moich usług jako pośrednika w obrocie nieruchomościami.
Następnie pojechałam z klientem do lokalu, który pan Jan Kowalski zamierzał wynająć. Prezentacji lokalu dokonałam sama, poinformowałam o warunkach finansowych jakie postawił właściciel lokalu i o jego wymaganiach. Klientowi spodobało się oglądane mieszkanie, zaakceptował warunki właściciela, niepokoił go tylko brak internetu, ale gdy dowiedział się, że budynek jest okablowany przez Aster City zdecydował się wynająć proponowany lokal. Od razu zadzwoniłam do właściciela mieszkania informując go, że znalazłam odpowiednią osobę. Umówiłam obu panów w moim biurze.
8. Zawarcie umowy najmu między wynajmującym a najemcą
Pan Jan Kowalski zjawił się w moim biurze razem z żoną, postanowili bowiem razem spotkać się z klientem, żeby wspólnie zadecydować czy decydują się na zawarcie umowy z osobą, którą im przedstawiłam. W trakcie spotkania doszło między stronami do porozumienia i decyzji o podpisaniu umowy najmu.
Pan Jan Kowalski przed podpisaniem za mną umowy pośrednictwa przedstawił pełnomocnictwo żony wyrażające zgodę na najem lokalu, ale ponieważ byli obecni oboje w biurze agencji postanowili, że w umowie najmu oboje będą reprezentowali stronę wynajmującą.
Umowę najmu zawierają pomiędzy sobą wynajmujący i najemca. I to te osoby powinny ją spisać pomiędzy sobą, ponieważ jednak moi klienci nie byli zorientowani w obowiązujących przepisach prawnych przedstawiłam im kilka wzorów umów najmu i poinformowałam jakie elementy umowa musi zawierać.
Umowa, którą zawarli moi klienci spełniała warunki określone dla najmu w kodeksie cywilnym i ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego Dz.U. z 2001r. Nr 71, poz. 733 z późniejszymi zmianami.
Umowa zawierała następujące dane:
Oznaczenie daty i miejsca zawarcia umowy
Oznaczenie stron umowy .
......-..imię i nazwisko, adres zamieszkania, nr dowodu osobistego, pesel
Oświadczenie wynajmującego, że jest właścicielem lokalu mieszkalnego wraz z podaniem dokładnego adresu
Oświadczenie wynajmującego o oddaniu najemcy w najem lokalu w celu mieszkalnym
Informację o wykazie wyposażenia lokalu stanowiącym załącznik
Termin na jaki umowa została zawarta
Warunki wypowiedzenia umowy
Określenie wysokości czynszu najmu i warunki płatności
Określenie wysokości kaucji i warunki jej rozliczenia
Zobowiązanie najemcy do pokrywania opłat za energię elektryczną, gaz i za wodę zgodnie ze wskazaniami liczników
Informację, że spisany wspólnie przez strony w dniu przekazania najemcy lokalu stan liczników elektryczności, gazu i wody będzie stanowić dowód przy rozliczeniach
Zobowiązanie najemcy do zapłaty odsetek za zwłokę w płatności czynszu i opłat za dostarczane media
Zakaz dokonywania przez najemcę zmian przeznaczenia lokalu
Zakaz przekazywania przez najemcę lokalu w podnajem lub do bezpłatnego używania
Zobowiązanie najemcy do dokonywania na własny koszt konserwacji i niezbędnych napraw
Zobowiązanie najemcy do zwrócenia wynajmującemu po ustaniu stosunku najmu lokalu w stanie niepogorszonym
Informację o nieponoszeniu odpowiedzialności przez najemcę za zmiany i zniszczenia w lokalu powstałe wskutek naturalnego zużycia
Informację o nieponoszeniu odpowiedzialności przez wynajmującego za szkody wyrządzone w wyniku zalania, włamania i innych zdarzeń losowych
Informację o konieczności zachowania formy pisemnej przy dokonywaniu zmian w umowie
Strony zawarły umowę na okres jednego roku a więc umowa najmu wygaśnie z chwilą w niej określonej. Gdyby jednak właściciel chciał wcześniej zakończyć najem będzie musiał porozumieć się z lokatorem w celu rozwiązania umowy najmu, a gdy lokator nie wyrazi zgody, powinien ją wypowiedzieć. Wypowiedzenie przez właściciela może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ustawie o ochronie praw lokatorów, powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. W umowę najmu zostały wpisane następujące warunki wypowiedzenia umowy przez wynajmującego: Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego wynajmujący może wypowiedzieć najem, jeżeli najemca
pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo w sposób rażący lub uporczywy wykracza przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
zalega z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności, pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
Umowę najmu ze strony wynajmującego podpisały dwie osoby pan Jan Kowalski i jego żona Janina Kowalska ze strony najemcy pan Marek Piórko.
9. Rozliczenie wykonanej usługi pośrednictwa i archiwizacja dokumentów transakcji
Wręczyłam moim klientom panu Janowi Kowalskiemu i panu Markowi Piórko faktury za wykonaną usługę, obaj klienci wypłacili mi wynagrodzenie i złożyli pisemne oświadczenia, że usługa została wykonana.
Dokumenty, które zgromadziłam w celu przeprowadzenia usługi zarchiwizowałam, zabezpieczając przed dostępem do nich osób nieupoważnionych.
2