Polska Federacja Organizacji Zarządców i Administratorów Nieruchomości w Gdańsku
Piotr Jaźwiński
/kandydat na pośrednika w obrocie nieruchomościami/
„Symulacja transakcji przeniesienia prawa własności nieruchomości rolnej”
Praca wykonana pod kierunkiem
........................................................
Nr licencji ......................................
Warszawa 2008
Spis treści:
Wstęp
Zakładam, że jestem przedsiębiorcą posiadającym uprawnienia w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami i prowadzę samodzielnie działalność gospodarczą jako osoba fizyczna. Jestem ubezpieczony od odpowiedzialności cywilnej (OC) z tytułu wykonywanego zawodu. Fakt przetwarzania danych osobowych swoich klientów, zgłosiłem do Generalnego Inspektora Ochrony Danych Osobowych.
Przedmiotem niniejszej symulacji jest opis transakcji przeniesienia prawa własności niezabudowanej nieruchomości rolnej o powierzchni 4,0 ha. Zakładam, że nieruchomość ta położona jest w gminie Stanisławów pod Warszawą.
Przyjęcie oferty nieruchomości
Pewnego dnia do mojego biura zadzwonił pan Y zainteresowany sprzedażą prawa własności niezabudowanej nieruchomości rolnej. W trakcie rozmowy klient opisał nieruchomość, jej położenie oraz krótko scharakteryzowała stan prawny. Według informacji przekazanych przez klienta, prawo do nieruchomości nabył on w 2003 r. od Agencja Nieruchomości Rolnych. Prawo to przysługuje wyłącznie panu Y, który nabył to prawo do majątku odrębnego. Pan Y aktualnie jest w związku małżeńskim i posiada odrębność majątkową. Jednocześnie klient poinformował mnie, że jest zainteresowany jak najszybszym zbyciem praw do tej nieruchomości. Wyjaśnił również, że próbował znaleźć nabywcę na tę nieruchomość w śród okolicznych rolników, jednak nie byli oni zainteresowani tą ofertą. Po krótkiej rozmowie umówiliśmy się na oględziny nieruchomości. Przed umówioną wizytą, na podstawie posiadanej bazy zrealizowanych transakcji nieruchomości zgłoszonych do sprzedaży oraz informacji o rynku ziemi rolnej publikowanych przez ANR ustaliłem, że średnie ceny nieruchomości rolnych w tej okolicy, kształtują się na poziomie ok. 18 tys. zł/ha.
Oględziny nieruchomości w terenie i jej opis
Po przybyciu na nieruchomość w umówionym terminie okazało się, że jest ona położona w odległości ok. 1,5 km od trasy Stanisławów - Warszawa. Nieruchomość znajduje się w odległości ok. 100 m. od osiedla domów jednorodzinnych przy utwardzonej drodze i nie jest ogrodzona. W sąsiedztwie nieruchomości znajdują się inne działki rolne zaś od północy nieruchomość graniczy z lasem.
Nieruchomość użytkowana jest rolniczo. Część nieruchomości o powierzchni ok. 1,5 ha stanowi łąkę, pozostała powierzchnia to grunt orny. Nieruchomość ma kształt prostokąta o wymiarach 250x160 m, przy czym dłuższym bokiem przylega ona do drogi. W dniu oględzin pole było zaorane i według wstępnej oceny są to grunty klasy IV. W oparciu o granice nieruchomości wskazane przez właściciela, dokonałem jej pomiarów w celu sprawdzenia stanu faktycznego z danymi w ewidencji gruntów. Pomiar nieruchomości potwierdził dane z ewidencji gruntów.
W trakcie oględzin nieruchomości wykonałem dokumentację fotograficzną oraz sporządziłem jej opis w formie karty nieruchomości.
Rozmowa z klientem zgłaszającym nieruchomość - badanie stanu prawnego i weryfikacja dokumentów.
Po oględzinach i sporządzeniu dokumentacji fotograficznej, udałem się z właścicielem do jego domu. Tam poprosiłem o scharakteryzowanie praw, jakie posiada ona do nieruchomości oraz przedstawienie dokumentacji dotyczącej przedmiotu przyszłej transakcji.
Klient poinformowała mnie, że prawo do nieruchomości przysługuje wyłącznie jemu i stanowi jego majątek osobisty. Oświadczył jednocześnie, że pozostaje w związku małżeńskim i posiada odrębność majątkową, na dowód czego przedstawił skrócony odpis aktu małżeństwa. Prawo do nieruchomości nabył on w drodze przetargu licytacyjnego, zorganizowanego przez Oddział Terenowy ANR w Warszawie w lutym 2003 r. Jednocześnie przedstawił akt notarialny nabycia prawa własności działki gruntu o powierzchni 4 ha. Po wstępnym zapoznaniu się z treścią przedłożonego aktu notarialnego okazało się, że ANR zastrzegła sobie możliwość odkupu sprzedanej nieruchomości w okresie 5 lat, licząc od dnia jej nabycia przez pana Y. Zapytany o prawne obciążenia nieruchomości oświadczyła, że nabył nieruchomość w części za własne środki a w części za kredyt zabezpieczony hipoteką kaucyjną w wysokości 30 tys. zł, ustanowioną na tej nieruchomości. Jednocześnie przedstawił odpis księgi wieczystej z przed 4 miesięcy. Termin spłaty ostatniej raty kredytu przypada w 2008 r. Klient oświadczył, że spłata kredytu przebiega terminowo, jednak nie przedstawił dokumentów to potwierdzających. Zapytałem również pana Y, czy nieruchomość jest obciążona innymi prawami np. umową dzierżawy. W odpowiedzi klient poinformował, że osobiście prowadzi działalność rolniczą na tej nieruchomość.
Klient zapytany o opłaty związane z nieruchomością oświadczył, że są one regulowane na bieżąco. Poproszony o dokumenty przedstawił ostatnie dowody wpłaty podatku rolnego za dwa ostatnie kwartały.
Pod koniec rozmowy klient zaakcentował, iż jest zainteresowany jak najszybszym zbyciem praw do wymienionej nieruchomości oraz podał wstępną oczekiwaną przez niego cenę w kwocie 90 tys. zł. W odpowiedzi zaproponowałem rozważenie możliwości wcześniejszej spłaty kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości, albo jego uwzględnienie w cenie nieruchomość. Zaproponowałem również ponowne przeanalizowanie ceny wyjściowej, zwłaszcza że średnia cena podobnych gruntów w tej okolicy kształtuje się na poziomie ok. 18 tys. zł/ha. Zwróciłem też uwagę, że w okresie 5 lat licząc od dnia podpisania aktu notarialnego którym klient nabył nieruchomość, ANR ma prawo jej odkupu. Dodatkowo wyjaśniłem, że w przypadku gdyby nabywcą nieruchomości była osoba nie będąca rolnikiem w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, prawo pierwokupu tej nieruchomości również będzie przysługiwało ANR. W związku z tym pan Y zdecydował, że sprzedaż nieruchomości nastąpi najwcześniej po upływie pięcioletniego okresu od nabycia przez niego nieruchomości tj. w marcu 2008 r.
Klient wyraził gotowość uregulowania powyższych spraw dotyczących nieruchomości oraz współpracy w kwestii sprzedaży nieruchomości. W związku z tym, zaproponowałem podpisanie umowy o pośrednictwo. W tym celu przedstawiłem właścicielowi nieruchomości przykładowe projekty umowy pośrednictwa i krótko je scharakteryzowałem. Zainteresowany zgodził się zawrzeć umowę pośrednictwa z klauzulą wyłączności oraz wstępnie zaakceptował warunki umowy. Aby zawrzeć umowę pośrednictwa umówiliśmy się w moim biurze, do którego klient miał dostarczyć brakujące dokumenty związane z obsługą kredytu bankowego, w tym umowę o kredyt bankowy, aktualny odpis z księgi wieczystej, aktualny wypis i wyrys z rejestru gruntów.
Przed podpisaniem umowy udałem się do urzędu miasta i gminy, gdzie otrzymałem informacje, że działka ta nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, działka ta położona jest na terenach o przeznaczeniu rolniczym. Ustaliłem również, że nieobowiązujący już plan zagospodarowania przestrzennego dopuszczał zabudowę zagrodową na tym terenie. Gmina w perspektywie dwóch lat zamierza przystąpić do opracowania nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Podpisanie umowy o pośrednictwo z klientem zgłaszającym nieruchomość
Po upływie dwóch tygodni pan Y przyszedł do mojego biura, przynosząc wszystkie brakujące dokumenty, w tym aktualny odpis księgi wieczystej oraz wypis z rejestru gruntów sprzedawanej działki. Dokumenty te potwierdziły ustne informacje klienta co do stanu prawnego nieruchomości. Zgodnie z zaświadczeniem wydanym przez bank, obsługa kredytu przebiegała prawidłowo i bank wyraził zgody na wcześniejszą spłatę pozostałej kwoty kredytu w wysokości 12 tys. zł plus odsetki. Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów powierzchnia nieruchomości wynosi 4,0 ha użytków rolnych, w tym 1,5 ha to łąki klasy IV i 2,5 ha gruntów ornych klasy IVb. Wykonałem kserokopię przedłożonych dokumentów i załączyłem je do pozostałych dokumentów oferty zgromadzonych już w biurze.
Po uzgodnieniu ostatecznych postanowień, zawarłem z panem Y umowę pośrednictwa z klauzulą wyłączności na okres 6 miesięcy. Umowa została sporządzona zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz standardami zawodowymi pośredników w obrocie nieruchomościami. Umowa pośrednictwa zawierała m.in. następujące postanowienia:
- pośrednik zobowiązał się do dołożenie należytej staranności przy podejmowaniu czynności zmierzających do wyszukania kontrahenta, kojarzeniu stron, aranżowaniu oględzin nieruchomości, pomocy przy finalizacji transakcji poprzez podjęcie czynności organizacyjnych,
- zamawiający oświadczyła, że nie zawarła innej umowy pośrednictwa na sprzedaż tej nieruchomości, wyraziła zgodę, aby pośrednik reprezentował ewentualnie obie strony transakcji oraz zgodziła się na wyeksponowanie oferty nieruchomości w internecie, prasie i innych źródłach, w tym przekazanie opisu nieruchomości wraz ze zdjęciami do innych biur zajmujących się pośrednictwem w obrocie nieruchomościami.
- zamawiający wyraził zgodę na przetwarzanie jego danych osobowych w zakresie obsługi oferty,
- wynagrodzenie pośrednika za czynności pośrednictwa ustalono w wysokości 3 tys. zł brutto (w tym podatek VAT w wysokości 22%), płatne w całości przy podpisaniu warunkowej umowy sprzedaży. Strony ustaliły również, że jeśli nie znajdzie się kontrahent zainteresowany nabyciem tej nieruchomości w okresie obowiązywania umowy pośrednictwa, strona sprzedająca zwróci pośrednikowi udokumentowane koszty eksponowania nieruchomości na rynku, plus 100 zł z każdy miesiąc pośredniczenia.
Opracowanie strategii marketingowej - przygotowanie reklamy nieruchomości
W celu udostępnienia oferty jak największej liczbie potencjalnych zainteresowanych, postanowiłem zamieścić ją w prasie lokalnej w dodatku poświęconym nieruchomościom oraz na stronach internetowych z ofertami nieruchomości takich jak np. www.trader.pl, www.gratka.pl, www.szybko.pl. Ofertę tę przedstawiłem również klientom biura, aktualnie poszukującym niezabudowanych nieruchomości rolnych w niewielkiej odległości od Warszawy. Zdjęcia i opis nieruchomości przekazałem biurom pośrednictwa, z którymi podpisałem umowy o współpracy. Informację o planowanej sprzedaży tej nieruchomości, umieściłem na tablicy ogłoszeń w siedzibie urzędu gminy.
Rozmowa z klientem zainteresowanym zakupem nieruchomości i podpisanie umowy o pośrednictwo
Po upływie miesiąca od podpisania umowy o pośrednictwo, do mojego biura zatelefonował pan X poszukujący oferty sprzedaży podobnej do wyżej opisanej nieruchomości. Zainteresowany wyjaśnił, że poszukuje nieruchomości rolnej, której przeznaczenie w perspektywie kilku lat mogłoby zostać zmienione, a inwestycję tę traktuje jako lokatę kapitału. Po krótkiej rozmowie poinformowałem zainteresowanego, iż posiadam kilka ofert sprzedaży nieruchomości rolnych w odległości ok. 40 km od Warszawy, które mogłyby go zainteresować. Jednocześnie ustaliłem, że potencjalnym nabywcą nieruchomości będzie pan X i jego małżonka, z którą pozostaje we wspólności majątkowej, a nieruchomość będzie nabywana do majątku wspólnego małżonków. Klient wyraził chęć współpracy, w związku z tym zaprosiłem go wraz z małżonką do mojego biura, w celu podpisania umowy o pośrednictwo.
Zainteresowani zgłosili się do mojego biura następnego dnia. W trakcie rozmowy ustaliłem szczegółowo jakiej nieruchomości poszukują oraz źródło finansowania, którym będzie w 30% kredyt bankowy. Następnie przedstawiłem kilka przykładowych umów pośrednictwa oraz wyjaśniłem kwestie którymi byli oni zainteresowani. Po krótkich negocjacjach i ustaleniu głównych postanowień umowy, podpisaliśmy umowę o pośrednictwo bez klauzuli wyłączności na okres 6 miesięcy, opartą na obowiązujących przepisach prawa. Wynagrodzenie pośrednika za czynności związane z pośrednictwem zostało ustalone na 2,8 tys. zł brutto (w tym podatek VAT) płatne w całości przy podpisaniu warunkowej umowy sprzedaży. Następnie przedstawiłem zainteresowanym oferty sprzedaży nieruchomości, najbardziej odpowiadających preferencjom klientów. Największe zainteresowanie klientów spośród przedstawionych ofert wzbudziła oferta sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. W związku z tym omówiłem zainteresowanym stan prawny nieruchomości. Zwróciłem również uwagę klientów na fakt, iż w związku z tym, że nie mają oni statutu rolnika w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, prawo pierwokupu nieruchomości rolnej przysługuje ANR. Wiąże się to ze sporządzeniem warunkowego aktu notarialnego i ewentualnym skorzystaniem przez ANR z tego prawa.
Klienci po zapoznaniu się z kserokopią dokumentacji oferty, wyrazili chęć obejrzenia nieruchomości. W związku z tym, zatelefonowałem do właściciela i ustaliliśmy termin oględzin nieruchomości.
Prezentacja nieruchomości
W umówionym terminie zadzwoniłem ponownie do właściciela i potwierdziłem spotkanie, a następnie pojechałem z zainteresowanymi na przedmiotową nieruchomość. Wspólnie z właścicielem zaprezentowałem klientom działkę. Podczas oględzin nieruchomości razem ze sprzedającym odpowiadaliśmy na zadawane pytania.
Na koniec prezentacji właściciel pokazała zainteresowanym dokumenty dotyczące nieruchomości. Po wyjaśnieniu wszystkich interesujących klientów kwestii, zapytali oni pana Y o cenę nieruchomości. W odpowiedzi poinformowała ona, iż jest skłonny do negocjacji podanej ceny. Państwo X podziękowali za poświęcony im czas i na tym prezentacja została zakończona.
Negocjacje i uzgodnienia pomiędzy stronami dotyczące realizacji transakcji
Po kilku dniach do mojego bura zadzwonił pan X i poinformował mnie, że wspólnie z małżonką są zainteresowani ewentualnym zakupem tej nieruchomości i poprosił o ustalenie terminu kolejnego spotkania z właścicielem nieruchomości.
W umówionym terminie spotkałem się ze stronami na przedmiotowej nieruchomości. Razem ze sprzedającym wyjaśniliśmy poruszone przez kupujących kwestie. Kiedy strony przystąpiły do negocjacji ceny, przypomniałem o uwzględnieniu kwoty niespłaconego kredytu obciążającego nieruchomość. Po krótkich negocjacjach strony ustaliły cenę sprzedaży nieruchomości na kwotę 65 tys. zł. Jednocześnie kupujący zobowiązali się do spłaty pozostałej kwoty kredytu zaciągniętego przez sprzedającego na zakup nieruchomości. Termin finalizacji transakcji ustalono za trzy miesiące. Jednocześnie strony wyraziły wolę podpisania umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego.
Przygotowanie transakcji - umowa przedwstępna
Strony ustaliły, że zawarcie umowy przedwstępnej nastąpi w okresie dwóch tygodni, w kancelarii notarialnej wskazanej przez kupujących. Jednocześnie przypomniałem stronom, iż przy podpisaniu umowy przedwstępnej, powinny zabrać ze sobą niezbędne dokumenty. Kupujący powinni posiadać oprócz dowodów tożsamości, m.in. odpis aktu małżeństwa. Natomiast sprzedający powinien przedstawić notariuszowi m.in. akt notarialny nabycia prawa do nieruchomości, aktualny odpis księgi wieczystej, wypis z rejestru gruntów oraz inne dokumenty wskazane przez notariusza.
W umówionym terminie strony stawiły się w kancelarii notarialnej, gdzie została podpisana umowa przedwstępna. W umowie tej określono m.in.:
termin zawarcia warunkowej umowy sprzedaży,
kwotę za jaką sprzedający zobowiązuje się przenieść na kupujących, a kupujący zobowiązują się nabyć prawo własności wymienionej nieruchomości,
obowiązki sprzedającego związane z dostarczeniem dokumentów niezbędnych do podpisania przez kupujących umowy kredytowej oraz umowy przyrzeczonej.
wysokość zadatku, który został wręczony sprzedającemu przy podpisaniu umowy.
Zabezpieczenie prawne i finansowe transakcji
Po upływie miesiąca od podpisania umowy przedwstępnej, zadzwoniłem do kupujących którzy rozpoczęli procedurę uzyskania kredytu na zakup przedmiotowej nieruchomości. Podczas rozmowy ustaliłem, że zawarcie umowy kredytowej nastąpi najprawdopodobniej w okresie trzech tygodni.
Skontaktowałem się również ze sprzedającym. Pan Y złożył wniosek o wydanie zaświadczenia o nie zaleganiu z płatnościami wobec urzędu gminy.
Przed wyznaczonym terminem podpisania umowy warunkowej, ponownie skontaktowałem się ze stronami transakcji, aby upewnić się czy dopełniły one wszystkich formalności i zebrały potrzebne dokumenty. Właściciel nieruchomości zebrał m.in. następujące dokumenty:
akt notarialny sprzedaży działki,
odpis aktu małżeństwa,
zaświadczenie z urzędu gminy o braku zaległości finansowych z tytułu opłat za nieruchomość,
odpis z księgi wieczystej,
oświadczenie banku, iż wyraża on zgodę na wcześniejszą spłatę przez kupujących niespłaconej kwoty kredytu zabezpieczonego hipoteką na przedmiocie transakcji.
Zawarcie warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości i rozliczenie wykonanej usługi pośrednictwa
W wyznaczonym terminie strony stawiły się w kancelarii notarialnej, gdzie została zawarta w formie aktu notarialnego warunkowa umowa sprzedaży. W umowie tej strony ustaliły warunki na jakich zgadzają się przenieść własność nieruchomości. Wypis tego aktu notarialnego, notariusz przesłał od OT ANR w Warszawie.
Po zawarciu umowy warunkowej, poprosiłem strony transakcji o uregulowanie należności za czynności związane z pośrednictwem i wręczyłem im faktury VAT. Pan Y przekazała mi kwotę wynagrodzenia, jednocześnie na egzemplarzu umowy o pośrednictwo złożył oświadczenie, iż nie ma zastrzeżeń co do sposobu wykonania umowy. Natomiast kupujący oświadczyli, iż zapłacą po zawarciu ostatecznej umowy przenoszącej własność nieruchomości. W związku z tym, poprosiłem kupujących o potwierdzenie odbioru faktury i złożenie stosownego oświadczenia co do terminu płatności, co też uczynili.
Realizacja transakcji (podpisanie aktu notarialnego i wydanie nieruchomości)
Po upływie dwóch tygodni od zawarcia warunkowej umowy sprzedaży, OT ANR w Warszawie przesłał do kancelarii notarialnej pisemną rezygnację z prawa pierwokupu. W związku z tym w umówionym terminie strony stawiły się w kancelarii notarialnej, gdzie została zawarta w formie aktu notarialnego umowa przenosząca prawo własności przedmiotowej nieruchomości. W akcie notarialnym strony ustaliły, że płatność nastąpi tego samego dnia w formie przelewu na rachunek bankowy wskazany przez sprzedającego. Termin wydania nieruchomości i podpisanie protokołu zdawczo-odbiorczego również nastąpi w tym samym dniu, co zawarcie aktu notarialnego.
Następnie wspólnie ze stronami transakcji udałem się do banku kredytującego kupujących. W banku kupujący dopełnili wszystkich formalności, a bank przelał na konto sprzedającego kwotę równą cenie sprzedaży.
Po zakończeniu spraw związanych z płatnością za nieruchomość, poprosiłem kupujących o uregulowanie należności za czynności związane z pośrednictwem. Państwo X przekazali mi całą kwotę wynagrodzenia, jednocześnie na egzemplarzu umowy o pośrednictwo złożyli oświadczenie, iż nie mają zastrzeżeń co do sposobu wykonania umowy.
Następnie przekazałem stronom transakcji 2 egzemplarze przygotowanego wcześniej projektu protokołu zdawczo-odbiorczego i wspólnie udaliśmy się na nieruchomość. Kupujący nie mieli zastrzeżeń co do stanu nieruchomości, w związku z tym strony podpisały protokół zdawczo-odbiorczy.
Archiwizacja dokumentów transakcji
Gdy wszystkie sprawy związane z wykonaniem umów zostały zakończone, warunki realizacji transakcji zostały umieszczone w bazie danych biura. Posłużą one do budowania informacji o rynku. Umowy pośrednictwa oraz dokumenty związane z tymi umowami, zostały odpowiednio oznaczone i przeniesione do archiwum w celach dowodowych, na wypadek ewentualnego postępowania np. przez sądem lub Urzędem Skarbowym.
7