Maria Kochanowicz-Fonrobert
Kandydat na pośrednika w obrocie nieruchomościami
OPIS TRANSAKCJI NR 1
Niniejszy opis jest symulacją transakcji
Przedmiot transakcji
Własność nieruchomości budynkowej
Prawo wieczystego użytkowania gruntu
Rodzaj transakcji
Sprzedaż nieruchomości budynkowej
Sprzedaż prawa wieczystego użytkowania gruntu
Opracowano w ramach praktyki zawodowej prowadzonej
przez
Polską Federację Organizacji Zarządców i Administratorów Nieruchomości
Warszawa ul.Marszałkowska 58/19
Warszawa, styczeń 2008r
Spis treści
Przyjęcie oferty
Oględziny nieruchomości w terenie
Sporządzenie opisu nieruchomości
Analiza rynku nieruchomości
Zawarcie umowy pośrednictwa z klientem zgłaszającym nieruchomość do sprzedaży
Wstępna analiza dokumentów
Promocja oferty
Prezentacja nieruchomości
Zawarcie umowy pośrednictwa z klientem zainteresowanym kupnem nieruchomości
Skojarzenie stron transakcji i negocjacje między stronami
Zawarcie umowy przedwstępnej
Finalizacja transakcji
- akt notarialny
- rozliczenie wykonanej usługi pośrednictwa
- archiwizacja dokumentów transakcji
Zakładam, że posiadam licencję zawodową nadaną w trybie przepisów Ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21.08.1997r, (Dz.Ust. z 2004r Nr 261,poz.2603 z późniejszymi zmianami) i zostałam wpisana do centralnego rejestru pośredników nieruchomości.
Zakładam, że czynności pośrednictwa wykonuję we własnej agencji nieruchomości Agencja Obrotu Nieruchomościami - Maria Kochanowicz-Fonrobert wpisanej do ewidencji działalności gospodarczej. Zakładam, że należę do Warszawskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami i jestem uczestnikiem systemu wymiany ofert MLS.
1. Przyjęcie oferty
Oferta sprzedaży nieruchomości została zgłoszona telefonicznie przez pana Jana Nowaka, który pod koniec stycznia 2007r zadzwonił do mojego biura informując mnie, ze niedawno odziedziczył dom w Warszawie i chciałby go sprzedać. W trakcie wstępnej rozmowy dowiedziałam się, że dzwoniący jest jedynym właściciele, ustaliłam że ma prawomocne postanowienie sądu stwierdzające nabycie spadku. Po uzyskaniu tych informacji zaprosiłam pana Jana Nowaka na spotkanie u mnie w siedzibie agencji, poprosiłam go o przyniesienie postanowienia sądu i wszystkich posiadanych przez niego dokumentów dotyczących nieruchomości, którą chce sprzedać.
Mój potencjalny klient przyszedł na umówione spotkanie przynosząc z sobą następujące dokumenty:
postanowienie Sądu Rejonowego dla Warszawy Śródmieście, z którego wynikało, że nabył w całości spadek po Stanisławie Kowalskiej zmarłej 18.04.2006r
akt notarialny dotyczący sprzedaży budynku mieszkalnego i oddania w użytkowanie wieczyste działki gruntu, na której znajduje się budynek. Z treści aktu wynikało, że budynek i działkę nabyła od Skarbu Państwa w 1975r Stanisława Kowalska.
Nowy właściciel nie uregulował jeszcze należności związanych z zapłatą podatku od spadku. Poinformował mnie, że złożył zeznanie podatkowe i oczekuje na wydanie decyzji przez Urząd Skarbowy. Wartość nieruchomości wycenił w tym zeznaniu na 400 tys. zł., ale ze sprzedaży spodziewał się uzyskać wyższą kwotę, rzędu 600 tys. zł.. Poprosiłam żeby po zapłaceniu podatku dostarczył mi zaświadczenie z Urzędu Skarbowego o uregulowaniu podatku od spadku.
W trakcie wstępnej rozmowy mającej na celu zdefiniowanie potrzeb i oczekiwań mojego potencjalnego klienta dowiedziałam się, że nieruchomość, którą chce sprzedać jest w złym stanie. Jego ciotka mieszkała w domu będącym przedmiotem naszej rozmowy do 1998r, potem, ponieważ była osobą samotną a wymagała stałej opieki zamieszkała w domu opieki. Dom od tego czasu stał niezamieszkały. Pan Jan Nowak, choć był jedynym ustawowym spadkodawcą nie miał pewności czy jego ciotka nie zapisze nieruchomości, komu innemu a zatem nie inwestował w remont. Obecnie chce jak najszybciej nieruchomość sprzedać.
Zweryfikowałam dane klienta z jego dowodu osobistego i zrobiłam ksero postanowienia sądu i aktu notarialnego. Zaproponowałam przeprowadzenie wizji lokalnej nieruchomości. Oględzin nieruchomości postanowiliśmy dokonać w ciągu dnia przy dobrej widoczności.
2. Oględziny nieruchomości w terenie
W wyznaczonym dniu dokonaliśmy wspólnie oględzin, podczas której zrobiłam dokumentację zdjęciową i opisową. Dokonałam obmiaru i sporządziłam odręczny plan pomieszczeń. Nieruchomość była atrakcyjnie położona, w otoczeniu jednorodzinnej zabudowy. W pobliżu znajdowały się tereny rekreacyjne, jednocześnie w pobliżu była w pełni rozwinięta infrastruktura miejska i dobry dostęp do komunikacji publicznej. Dojazd do nieruchomości był dobry. Nieruchomość była położona na działce o powierzchni 320m2, był to budynek jednokondygnacyjny wraz z mieszkalnym poddaszem, murowany, w zabudowie bliźniaczej, o powierzchni użytkowej 70m2 ,bardzo zniszczony. Dane odnośnie powierzchni zaczerpnęłam z aktu notarialnego przedstawionego przez klienta. Od klienta dowiedziałam się, że dom był zbudowany na początku lat pięćdziesiątych i nigdy nie był remontowany, jedynie w końcu lat siedemdziesiąty został otynkowany
Po zakończeniu wizji lokalnej umówiłam się z klientem za dwa dni w biurze agencji na omówienie warunków naszej współpracy. Zobowiązałam się zorientować czy cena, którą, spodziewa się klient uzyskać jest realna natomiast klient obiecał przynieść odpis księgi wieczystej i wypisy z rejestru budynków i rejestru gruntów.
3. Sporządzenie opisu nieruchomości
Po dokonaniu oględzin nieruchomości, powróciłam do biura i założyłam kartę obiektu dla oglądanej uprzednio nieruchomości. W karcie uwzględniłam następujące dane:
Położenie nieruchomości - w tym miejscu podałam:
lokalizację i dokładny adres,
informację o otoczeniu bezpośrednim i dalszym,
informację o położeniu względem instytucji użyteczności publicznej,
informację o komunikacji publicznej i dojeździe do nieruchomości.
Opis budynku - w którym podałam:
rodzaj zabudowy,
ogólną charakterystykę budynku(ilość kondygnacji,
technologię wykonania, rodzaj dachu),
parametry techniczne dotyczące powierzchni użytkowej i całkowitej,
informację o braku garażu,
program użytkowy pomieszczeń
wyposażenie budynku w instalacje
stan techniczny i standard budynku
opis elementów wykończenia i wyposażenia
Opis działki - w którym podałam informacje o:
powierzchni, kształcie, ukształtowaniu terenu i o jej zadrzewieniu
W karcie obiektu wpisałam również stan prawny zgłoszonej nieruchomości.
4. Analiza rynku nieruchomości
Następnie przeprowadziłam analizę rynku pod kątem przyjętej do sprzedaży nieruchomości. Wykorzystałam przy tym następujące źródła informacji: prasę bazę danych biura, internet oraz publikacje dotyczące lokalnego rynku. Sprawdziłam jak kształtowały się ceny sprzedaży domów na przestrzeni ostatniego roku w dzielnicy, w której położona jest nieruchomość. Zorientowałam się, że lokalny rynek wtórny domów jednorodzinnych na terenie tej dzielnicy należy do rynków mało rozwiniętych, większy obrót jest w sąsiedniej dzielnicy. Podaż domów zarówno nowych jak i starych nie jest na tym terenie duża, co sprzyja wzrostowi cen. W obrocie dominują domy o powierzchni użytkowej 100 -170 m2 usytuowane na działkach o powierzchniach poniżej 600 m2.
Dokonując analizy sprzedanych w ubiegłym roku nieruchomości uzyskałam informację o zakresie cen od 4,4tys.zł/m2 do 9 tys. zł/m2. Nie stwierdziłam żadnych różnic w wartościach budynków posadowionych na gruncie stanowiącym prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego.
Duża rozpiętość cen była natomiast uwarunkowana następującymi cechami nieruchomości:
Stanem technicznym i standardem wykończenia - wyższe ceny jednostkowe osiągały domy wykończone w podwyższonym standardzie.
Wielkością i kształtem działki - wyższe ceny jednostkowe osiągały domy posadowione na większych działkach o regularnym kształcie.
Wielkością budynku - wyższe ceny jednostkowe osiągały domy o mniejszych powierzchniach użytkowych.
Lokalizacją - wyższe ceny jednostkowe osiągały domy z rejonu, w którym była położona nieruchomość
Rodzajem zabudowy - wyższe ceny jednostkowe osiągały domy wolnostojące o atrakcyjnej architekturze.
Wiekiem budynku - wyższe ceny osiągały domy wybudowane po 1990 r.
Biorąc te dane pod uwagę oraz to, że potencjalni nabywcy poszukują domów o powierzchni użytkowej 100- 180m2 na działkach o powierzchni około 500-800m2 i w dobrym standardzie uznałam, że oczekiwana przez właściciela cena jest zawyżona. Kiedy pan Jan Nowak pojawił się w biurze agencji na umówione spotkanie przedstawiłam mu moje ustalenia i poinformowałam, że przy tak złym stanie technicznym budynku wymagającego kapitalnego remontu uzyskanie ceny 600tys.zł czyli 8,6 zł/m2 będzie raczej niemożliwe. Zasugerowałam dokonanie korekty ceny ofertowej, po rozważeniu moich informacji klient zdecydował się na cenę ofertową 550 tys.zł.. tj 7,8 zł/m2.
Po podjęciu przez klienta decyzji w sprawie ceny przystąpiliśmy do omawiania warunków współpracy.
Klient przychodząc na spotkanie dostarczył mi obiecane uprzednio dokumenty W odpisie zwykłym księgi wieczystej w dziale drugim wpisana jako właścicielka była Stanisława Kowalska. Działy trzeci i czwarty nie zawierały żadnych wpisów, nieruchomość była wolna od obciążeń. Nie było też żadnych wzmianek oznaczających, że do sądu wpłynął wniosek dotyczący nieruchomości. Mój klient wspomniał, że nie wniósł jeszcze wniosku o wpis do księgi wieczystej, zamierzał zrobić to w najbliższym czasie, mimo ze do sprzedaży nieruchomości wystarczało postanowienie sądu o nabyciu praw do spadku. Z wypisu z rejestru budynków wynikało, że budynek został zbudowany w 1949r.
5. Zawarcie umowy pośrednictwa z klientem zgłaszającym nieruchomość do sprzedaży
Poinformowałam mojego klienta, że umowa pośrednictwa jest tzw. umową starannego działania, a nie rezultatu. Moje pośrednictwo będzie polegało na zawodowym wykonywaniu czynności zmierzających do zawarcia przez niego zbycia prawa do nieruchomości.
Przedstawiłam klientowi różne warianty umów pośrednictwa. Poinformowałam go o różnicach miedzy umowami bez klauzuli wyłączności a umowami z klauzulą wyłączności. Zwróciłam uwagę, że umowa bez klauzuli wyłączności, która pozwala na powierzenie usługi jednocześnie wielu pośrednikom tylko pozornie stwarza dogodne warunki realizacji jego planów sprzedaży nieruchomości. Jeśli powierzy usługi wielu pośrednikom równocześnie to każdy mając świadomość poniesienia kosztów przy niewielkim prawdopodobieństwie otrzymania wynagrodzenia, będzie minimalizować wydatki na reklamę i promocję powierzonej nieruchomości. Poinformowałam klienta o istnieniu umowy pośrednictwa z klauzulą wyłączności, która oznacza dysponowanie ofertą zamawiającego jedynie przez pośrednika, z którym jest zawarta. Poinformowałam o warunkach i konsekwencjach klauzuli wyłączności jak również o różnicy między wyłącznością zupełną a ułomną:
- ułomną to znaczy dotyczącą przypadku, kiedy zamawiający korzysta z usług tylko jednego pośrednika, ale zachowuje jednocześnie prawo wyboru kontrahenta i dokonania transakcji bez udziału pośrednika, w wyniku samodzielnych starań i we własnym zakresie,
- zupełną, która uprawnia pośrednika do pobrania wynagrodzenia za usługę bez względu na sposób, w jaki doszło do skojarzenia klienta z kontrahentem, nie ma znaczenia, czy do transakcji doprowadził samodzielnie zamawiający czy inne osoby, z pominięciem pośrednika, który w tym czasie wykonywał czynności zawodowe określone w umowie pośrednictwa
Przedstawiłam korzyści płynące z zawarcia umowy z klauzulą wyłączności, między innymi to, że pośrednik, który ma zapewnione wynagrodzenie lub zwrot wydatków za wykonane
czynności, jest skłonny poświęcić więcej czasu i nakładów na promowanie oferty z klauzulą wyłączności. Klient natomiast zgłaszając ofertę tylko w jednym biurze oszczędza zarówno czas jak i pieniądze, utrzymuje kontakt tylko z jednym pośrednikiem zobowiązanym przy tego typu umowie do szczególnej aktywności.
Poinformowałam, że korzystam z systemu MLS i w przypadku zawarcia umowy z klauzulą wyłączności oferta mojego klienta dotrze do wszystkich biur używających tego systemu.
Uprzedziłam klienta, że jeśli ktoś zainteresuje się nieruchomością będzie musiał mnie o tym powiadomić, nawet jeśli do transakcji dojdzie nie w wyniku moich starań to będę uprawniona do żądania wynagrodzenia.
Klient stwierdził, że liczne obowiązki nie pozwolą mu samodzielnie zajmować się sprzedażą, a zależy mu na jak najszybszej transakcji w związku z tym najkorzystniejsza dla niego będzie umowa z klauzulą wyłączności zupełnej.
Po tej decyzji klienta przystąpiliśmy do negocjacji zmierzających do ustalenia wzajemnych zobowiązań.
Po uzgodnieniu i zaakceptowaniu przez klienta poszczególnych ustaleń umowy zawarłam z klientem w siedzibie mojej agencji umowę o pośrednictwo spełniającą wymogi określone w Art. 180 ust.3 i 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami. Umowa została zawarta z zastrzeżeniem wyłączności (art.550KC)
Umowa została zawarta w formie pisemnej, z klauzulą wyłączności obowiązującą przez rok od dnia zawarcia umowy. Na treść umowy złożyły się:
data i miejsce zawarcia umowy,
określenie stron
określenie przedmiotu umowy
termin na jaki została umowa zawarta
oświadczenie klienta o prawie do dysponowania nieruchomością
określenie ceny ofertowej nieruchomości
zakres czynności pośrednika
zobowiązania zamawiającego usługę,
klauzula wyłączności
oświadczenie zamawiającego usługę wyrażające dobrowolnie zgodę na przetwarzanie danych osobowych w zakresie niezbędnym do wykonania umowy
oświadczenie zamawiającego o tym, że został poinformowany o dobrowolności podania danych osobowych i prawie wglądu w treść swoich danych przekazanych pośrednikowi oraz do ich poprawiania,
oświadczenie pośrednika o celu (realizacja umowy) przetwarzania danych osobowych zamawiającego,
oświadczenie wskazujące pośrednika odpowiedzialnego zawodowo za wykonanie umowy oraz numer jego licencji,
oświadczenie pośrednika o posiadaniu ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa
postanowienia regulujące rozwiązanie umowy (wypowiedzenie),
uzgodnienia dotyczące wynagrodzenia pośrednika,
uzgodnienia dodatkowe (kara umowna, zwrot kosztów).
wskazanie sądu właściwego do rozstrzygania sporów wynikających z umowy
Klient podpisał oświadczenie, że warunki umowy zostały uzgodnione z nim indywidualnie.
W przypadku omawianej umowy zobowiązałam się jako pośrednik odpowiedzialny za wykonanie umowy do:
prowadzenia reklamy oferty w postaci dokonywania ogłoszeń i innych działań marketingowych mających na celu sprzedaż nieruchomości;
przekazania oferty do sieci ofert MLS, do wyszukiwania kontrahentów,
do dokonywania prezentacji nieruchomości potencjalnym nabywcom,
do pomocy w skompletowaniu niezbędnych dokumentów do transakcji
do pomocy w negocjacjach zmierzających do zawarcia umowy sprzedaży.
do pomocy i współdziałania z zamawiającym w przygotowaniu transakcji, zarówno gdy idzie o umowę przedwstępną, umowę zobowiązującą do przeniesienia własności, jak i o umowę rozporządzającą przenoszącą prawa do nieruchomości.
do ponoszenia kosztów wynikających z wypełniania obowiązków dotyczących reklamy oferty i prezentacji nieruchomości.
Klient określony w umowie jako zamawiający zobowiązał się do przedłożenia mi wszelkich wymaganych prawem dokumentów oraz do współdziałania ze mną szczególnie w zakresie uzgadniania zmiany ceny nieruchomości.
Zamawiający zobowiązał się dokonywać transakcji określonej w umowie tylko za moim pośrednictwem bez względu na sposób kontaktu z kontrahentem.
Klient w umowie oświadczył, że nie zgłosił i w trakcie trwania umowy zobowiązuje się nie zgłaszać przedmiotu pośrednictwa innym podmiotom a także zobowiązał się do powstrzymania od samodzielnego działania. Zamawiający zobowiązał się do niezwłocznego informowania mnie o wszelkich faktach świadczących o wszelkich ofertach i zaproszeniach do negocjacji składanych bez mojego udziału. Powyższe zobowiązania zamawiającego zostały obwarowane rygorem obowiązku zapłaty na moją rzecz kary umownej w wysokości równej wynagrodzeniu wyliczonemu w umowie, przy czym podstawa jego obliczenia nie mogła być niższa aniżeli wymieniona w umowie cena ofertowa.
Zamawiający zobowiązał się do zapłacenia wynagrodzenia za czynności objęte umową w wysokości 2,9% ceny transakcyjnej nieruchomości powiększonej o podatek VAT, zgodnie z obowiązującymi przepisami. W myśl umowy klient zobowiązał się przelać wynagrodzenie na podane w umowie pośrednictwa konto w dniu zawarcia umowy rozporządzającej przenoszącej prawa do nieruchomości.
Jeżeli umowa ostateczna będzie poprzedzona umową przedwstępną klient zobowiązał się połowę określonego powyżej wynagrodzenia wpłacić w dniu zawarcia umowy przedwstępnej, a drugą połowę w dniu zawarcia umowy ostatecznej.
Klient zobowiązał się, że w przypadku odstąpienia od umowy za podjęte przeze mnie czynności wynikające z umowy wypłaci mi wynagrodzenie w wysokości udokumentowanych wydatków.
W przypadku zawarcia przez klienta umowy sprzedaży z pominięciem mojego udziału jako pośrednika w trakcie obowiązywania prawa wyłączności bądź w przypadku zawarcia umowy sprzedaży w okresie 12 miesięcy po wygaśnięciu umowy pośrednictwa z kontrahentem skierowanym przeze mnie w czasie obowiązywania umowy przysługują mi roszczenia do klienta o zapłatę ustalonego w umowie wynagrodzenia w wysokości 2,9% ceny transakcyjnej.
Po podpisaniu przez obie strony umowy klient potwierdził na piśmie otrzymanie egzemplarza umowy.
Zarejestrowałam podpisaną umowę i wprowadziłam dane klienta do prowadzonej bazy danych.
Sporządziłam protokół przekazania mi kluczy, klient otrzymał pokwitowanie z odbioru kompletu kluczy, klucze odpowiednio zabezpieczyłam.
6. Wstępna analiza dokumentów
Dokonałam wstępnej analizy dokumentów. Stwierdziłam, że dysponuję następującymi dokumentami dotyczącymi nieruchomości:
Odpis z księgi wieczystej
Akt notarialny umowa sprzedaży budynku i oddania w użytkowanie wieczyste działki gruntu Stanisławie Kowalskiej
Postanowienie sądu rejonowego o nabyciu spadku po Stanisławie Kowalskiej przez Jana Nowaka
Wypis z rejestru budynków
Wypis z rejestru gruntów
Kartę obiektu i odręczny rzut pomieszczeń
Dokumentację fotograficzną
Przedstawiłam i za pokwitowaniem wręczyłam klientowi spis dokumentów, które będą potrzebne do o zawarcia transakcji sprzedaży
odpis księgi wieczystej z dokonanym wpisem nowego właściciela
zaświadczenie z Urzędu Skarbowego o uregulowaniu podatku od spadku
zaświadczenie o uregulowaniu opłaty za użytkowanie wieczyste za grunt
zaświadczenie z o uregulowaniu podatku od nieruchomości
dowody opłat za energię elektryczną i gaz - w tym przypadku za tak zwane opłaty stałe za dostawę mediów (dom był niezamieszkały)
zaświadczenie z Miejskiego Przedsiębiorstwa Wodociągów i Kanalizacji o nie zaleganiu z opłatami
zaświadczenie z wydziału ewidencji ludności o nie zameldowaniu kogokolwiek w opisywanej nieruchomości
Mój klient zobowiązał się dostarczyć potrzebne dokumenty.
Klient zlecił na piśmie zainstalowanie tablicy informacyjnej na sprzedawanej nieruchomości z ogłoszeniem o sprzedaży.
7. Promocja oferty
Po podpisaniu umowy o pośrednictwo przystąpiłam do opracowania oferty i scharakteryzowałam nieruchomość podając podstawowe o niej dane dotyczące położenia, parametrów technicznych oraz ceny. Starałam się tak sformułować ofertę, aby budziła zainteresowanie potencjalnych kontrahentów. Wyeksponowałam jej główny walor - lokalizację.
Umieściłam ofertę w bazie ofert mojej agencji, a aby dotrzeć do jak najszerszego kręgu odbiorców zastosowałam równolegle kilka form reklamy.
Oferta została zamieszczona w:
codziennym wydaniu Gazety Wyborczej
w gazetach o profilu związanym z rynkiem nieruchomości
w gablotach umieszczonych przed i w siedzibie mojej agencji
na tablicy informacyjnej zainstalowanej na oferowanej do sprzedaży nieruchomości
w internecie na stronie internetowej mojej agencji i na stronach gratka.pl, oferty.net, domiporta.pl
Ponieważ została zawarta umowa pośrednictwa z klauzulą wyłączności wypełniłam obowiązujące formularze i wprowadziłam ofertę do systemu wymiany ofert MLS
Przejrzałam moją bazę sprawdzając czy któryś z klientów nie poszukuje podobnej nieruchomości, niestety nikt nie zgłaszał podobnego zapotrzebowania.
Opracowałam krótką ulotkę reklamową zawierającą podstawowe dane dotyczące nieruchomości, aby móc się nią posługiwać przy reklamie nieruchomości.
8. Prezentacja nieruchomości
Zainteresowane kupnem nieruchomości osoby zgłaszały się głównie telefonicznie, aby uzyskać dodatkowe informacje, udzielałam tych informacji, ale jednocześnie starałam się skłonić rozmówców do odwiedzenia biura i do obejrzenia proponowanej do sprzedaży nieruchomości.
Prezentacji nieruchomości dokonywałam samodzielnie bez udziału właściciela. Ze spotkań z zainteresowanymi kupnem sporządzałam dokumentację w postaci notatek i oświadczeń klientów.
W wyniku prowadzonej promocji do mojego biura zgłosił się pan Piotr Piotrowski, który zwrócił uwagę na obiekt dzięki tablicy zainstalowanej na terenie posesji. Powiedział, że od dłuższego czasu był zainteresowany kupnem, domu w tej okolicy, ale dotychczas nie było żadnej oferty sprzedaży. Pytał czy oferta jest nadal aktualna. Odniosłam wrażenie, że zależy mu na tej właśnie nieruchomości. Poinformowałam go, że oferta jest jeszcze aktualna i że budzi duże zainteresowanie.
9. Zawarcie umowy pośrednictwa z klientem zainteresowanym kupnem nieruchomości
Zaproponowałam panu Piotrowi Piotrowskiemu zawarcie ze mną umowy pośrednictwa
Zapoznałam klienta z istotą umowy pośrednictwa, następnie przystąpiliśmy do negocjacji zmierzających do ustalenia wzajemnych zobowiązań.
Po uzgodnieniu i zaakceptowaniu przez klienta poszczególnych ustaleń umowy zawarłam z klientem w moim biurze umowę pośrednictwa, w której zobowiązałam się do dokonywania dla zamawiającego czynności zmierzających do zawarcia przez niego umowy kupna nieruchomości. Umowa spełniała wymogi określone w art. 180 ust.3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Umowa zawierała poniższe dane:
data i miejsce zawarcia umowy,
określenie stron
określenie przedmiotu umowy
zakres czynności pośrednika
zobowiązania zamawiającego usługę,
termin na jaki została zawarta umowa
oświadczenie zamawiającego usługę wyrażające dobrowolnie zgodę na przetwarzanie danych osobowych w zakresie niezbędnym do wykonania umowy
oświadczenie zamawiającego o tym, że został poinformowany o dobrowolności podania danych osobowych i prawie wglądu w treść swoich danych przekazanych pośrednikowi oraz do ich poprawiania,
oświadczenie pośrednika o celu (realizacja umowy) przetwarzania danych osobowych zamawiającego,
oświadczenie wskazujące pośrednika odpowiedzialnego zawodowo za wykonanie umowy oraz numer jego licencji,
oświadczenie pośrednika o posiadaniu ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa
postanowienia regulujące rozwiązanie umowy (wypowiedzenie),
uzgodnienia dotyczące wynagrodzenia pośrednika,
uzgodnienia dodatkowe (kara umowna),
wskazanie sądu właściwego do rozstrzygania sporów wynikających z umowy
W przypadku omawianej umowy zobowiązałam się jako pośrednik odpowiedzialny za wykonanie umowy do:
wskazania adresów i danych związanych z nieruchomością
udzielanie informacji związanych z nieruchomością
prezentacji wybranych nieruchomości
kojarzenia stron transakcji
pomocy w negocjacjach zmierzających do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości
do pomocy i współdziałania z klientem w przygotowaniu transakcji, zarówno gdy idzie o umowę przedwstępną, umowę zobowiązującą do przeniesienia własności, jak i o umowę rozporządzającą przenoszącą prawa do nieruchomości
Ze strony klienta zobowiązania dotyczyły:
traktowania przekazanych przez biuro adresów jako przyjęcie oferty
nie udostępniania otrzymanych ofert i danych innym osobom
zapłaty wynagrodzenia za usługę pośrednictwa
Klient zobowiązał się do zapłacenia wynagrodzenia za czynności objęte umową w wysokości 2,9% ceny transakcyjnej nieruchomości powiększonej o podatek VAT, zgodnie z obowiązującymi przepisami. W myśl umowy klient zobowiązał się przelać wynagrodzenie na podane w umowie pośrednictwa konto w dniu zawarcia umowy rozporządzającej przenoszącej prawa do nieruchomości.
Jeżeli umowa ostateczna będzie poprzedzona umową przedwstępną klient zobowiązał się połowę określonego powyżej wynagrodzenia wpłacić w dniu zawarcia umowy przedwstępnej, a drugą połowę w dniu zawarcia umowy ostatecznej.
W przypadku zawarcia przez klienta transakcji z pominięciem mojego udziału jako pośrednika w okresie 12 miesięcy po wygaśnięciu umowy pośrednictwa z kontrahentem skierowanym przeze mnie w czasie obowiązywania umowy przysługują mi roszczenia do klienta o zapłatę ustalonego w umowie wynagrodzenia w wysokości 2,9% ceny transakcyjnej.
Klient zobowiązał się do zapłaty wynagrodzenia również w przypadku, kiedy nabywcą nieruchomości pokwitowanych w Karcie Zamawiającego, będą osoby mu bliskie, za które przyjmuje się osoby z I i II grupy podatkowej w rozumieniu ustawy od spadków i darowizn (Dz.U. Nr 45 poz. 207 z 1987 r. z późniejszymi zmianami).
Klient podpisał oświadczenie, że warunki umowy zostały uzgodnione z nim indywidualnie.
Udzieliłam szczegółowych informacji o nieruchomości opierając swoją wiedzę o kartę opisu i dokumenty prawne, pokazałam zdjęcia wnętrza domu. Poinformowałam o stanie prawnym nieruchomości. Klient nalegał na oględziny nieruchomości jeszcze tego samego dnia. Po dokładnym obejrzeniu nieruchomości pan Piotr Piotrowski stwierdził, że chciałby ponownie obejrzeć budynek w towarzystwie specjalisty od robót remontowych. Uzgodniliśmy termin oględzin. Ponowna wizyta zainteresowanego kupnem w towarzystwie specjalisty zakończyła się pozytywnie. Klient zdecydował się na kupno nieruchomości. Po zadeklarowaniu przez pana Piotra Piotrowski chęci kupna nieruchomości umówiłam go ze sprzedającym nieruchomość.
10. Skojarzenie stron transakcji i negocjacje między stronami
W czasie gdy trwało poszukiwania kandydata na kupno zgłoszonej nieruchomości, pan Jan Nowak zgromadził i dostarczył do siedziby Agencji wszystkie dokumenty według spisu, który ode mnie otrzymał.
Obie zainteresowane transakcją strony spotkały się u mnie w biurze. W toku negocjacji cena ofertowa uległa obniżce z 550tys.zł na 520tys.zł. Kupujący przedstawił opinię eksperta do spraw budowlanych, wykazał, że remont nieruchomości wymaga bardzo dużych nakładów finansowych. Sprzedający przystał na zaproponowane warunki.
Zapytałam klienta kupującego o środki, z których zamierza finansować transakcję, kupujący planował wystąpić o kredyt, a zabezpieczeniem kredytu miała być wpisana w księgę wieczystą hipoteka, ale nie na nieruchomości, którą zamierza kupić, tylko na tej, której już był właścicielem. Spisałam protokół uzgodnień między stronami. Strony na piśmie złożyły oświadczenia: kupujący wolę nabycia nieruchomości za wynegocjonowaną cenę a sprzedający na piśmie wyraził zgodę na warunki transakcji. Po potwierdzeniu chęci zakupu przez klienta 80 wstrzymałam dalszą reklamę oferty
11. Zawarcie umowy przedwstępnej
Uzyskanie środków na nabycie nieruchomości w drodze zaciągnięcia kredytu przez kupującego odsuwało w czasie możliwość zawarcia umowy finalnej. Zasugerowałam więc stronom, że w celu podwyższenia bezpieczeństwa transakcji warto podpisać umowę przedwstępną. Poinformowałam, że można tego dokonać w formie pisemnej lub aktu notarialnego. Pewność, że dojdzie do zakupu nieruchomości da tylko umowa przedwstępna zawarta w formie aktu notarialnego. Strona uprawniona może dochodzić jej zawarcia przed sądem. Obie strony mogą się domagać finalizacji transakcji występując do sądu w ciągu roku, licząc od dnia, w którym miała zostać zawarta umowa sprzedaży mieszkania, po tym terminie roszczenie się przedawnia.
Jeśli strony nie spiszą umowy przedwstępnej u notariusza nie ma gwarancji zakupu. Umowa pisemna nie rodzi bowiem skutku prawnego w postaci roszczenia o przeniesienie własności, uprawniony może jedynie żądać naprawienia szkody oraz zwrotu poniesionych kosztów.
Poinformowałam strony zainteresowane transakcją, że zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego daje możliwość zapobieżenia sprzedaży nieruchomości innej osobie. Potencjalny nabywca może się udać z umową przedwstępną do sądu prowadzącego księgę wieczystą nieruchomości, której umowa dotyczy i złożyć wniosek o ujawnienie w niej jego roszczenia o zawarcie umowy definitywnej. Umowa przedwstępna musi zawierać określenie stron umowy, istotne postanowienia umowy przyrzeczonej (finalnej). Powinien też zostać określony termin, w którym zawarta zostanie umowa przyrzeczona. W umowie przedwstępnej sprzedaży trzeba też wskazać jej przedmiot (scharakteryzować nabywaną nieruchomość) oraz jednoznacznie określić cenę. Musi się też w niej znaleźć zobowiązanie dotychczasowego właściciela do przeniesienia własności), a nabywcy do zapłacenia ceny.
Zazwyczaj zawierając umowę przedwstępną kupujący przekazuje zobowiązującemu się do sprzedaży zadatek. Zadatek wręczony w związku z umową przedwstępną zaliczany jest na poczet ceny. Poinformowałam strony czym grozi niewykonanie umowy. Jeśli przyszły nabywca z jakiegoś powodu wycofałby się z umowy, wówczas sprzedający ma prawo zatrzymać wręczony mu zadatek. Dotyczy to zarówno sytuacji, gdy umowa przedwstępna została spisana przez notariusza, jak i w razie zawarcia jej bez jego udziału. Natomiast gdyby sprzedający wycofał się z umowy, a kupujący rezygnował z walki o jej zawarcie, będzie mu się należała od kontrahenta suma dwukrotnie wyższa od zadatku. Sprzedający musi też zwrócić zadatek, jeśli umowa nie mogła zostać zawarta nie z jego winy. Oddaje go jednak w otrzymanej wysokości.
Poinformowałam strony, że istnieje możliwość negocjowania z notariuszem opłaty pozwalającej na zapłacenie za sporządzenie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego połowy stawki taksy notarialnej a drugiej połowy za sporządzenie aktu notarialnego umowy finalnej.
Moi klienci zdecydowali się na zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego. Dostarczyłam do kancelarii notarialnej
odpis zwykły z księgi wieczystej
postanowienie sądu o nabyciu spadku przez pana Jana Nowaka
zaświadczenie z urzędu skarbowego o uregulowaniu przez pana Jana Nowaka podatku od spadku i darowizn
zaświadczenie z ewidencji ludności o braku zameldowanych osób
Kupujący przed zawarciem umowy przedwstępnej przedstawił promesę kredytu.
Zgodnie z decyzją stron umowa przedwstępna została sporządzona w formie aktu notarialnego. Zadatek kupujący zapłacił gotówką w dniu podpisania umowy przedwstępnej w wysokości 10% uzgodnionej ceny transakcyjnej tj 52 tys.zł. Zgodnie z zawartą umową zadatek został zaliczony w poczet ceny sprzedaży a pozostałą część ceny kupujący miał przelać na rachunek bankowy sprzedającego z udzielonego mu kredytu bankowego w dniu podpisania aktu notarialnego umowy sprzedaży. Termin, w którym miała być zawarta umowa przyrzeczona został wyznaczony za trzy miesiące od podpisania umowy przedwstępnej. Zgodnie z umowami pośrednictwa wręczyłam stronom transakcji faktury opiewające na 50% wynagrodzenia za usługę pośrednictwa plus VAT. Wynagrodzenie zgodnie z zawartą umową pośrednictwa zostało przelane przez obu moich klientów na konto podane na fakturach.
12. Finalizacja transakcji
zawarcie aktu notarialnego
rozliczenie wykonanej usługi pośrednictwa
archiwizacja dokumentów transakcji
Przeniesienie własności nieruchomości wymaga zachowania szczególnej formy umowy zawarcia jej w formie aktu notarialnego; bez zachowania tej formy przeniesienie własności nie nastąpi. Po upewnieniu się, że kupujący otrzymał z banku pozytywną decyzję finansową i podpisał umowę kredytową umówiłam zainteresowane transakcją strony z notariuszem, który wcześniej sporządzał umowę przedwstępną. Dostarczyłam do kancelarii notarialnej odpis z księgi wieczystej wydany w dniu sporządzania aktu notarialnego, w dniu sporządzenia aktu sprawdziłam w wydziale ewidencji ludności , że nikt nie został w międzyczasie zameldowany. Kupujący dostarczył umowę kredytową, którą zawarł z bankiem.
Notariusz potwierdził tożsamość stron umowy, sprawdzając ich. dowody osobiste i sporządził akt notarialny umowy sprzedaży. Kupujący poddał się rygorowi egzekucji wprost z artykułu 777§1 pkt.4 KPC określając obowiązek dokonania zapłaty w dniu podpisania aktu notarialnego.
Akt notarialny przed podpisaniem został stronom odczytany przez notariusza a następnie został podpisany przez strony i notariusza
Notariusz poinformował strony o podatku od czynności cywilnoprawnych, uprzedzając, że urząd skarbowy może podwyższyć podaną wartość przedmiotu umowy i o związanym z tym skutkiem solidarnego obowiązku stron zapłaty zaległości podatkowej wraz z odsetkami za zwłokę od dnia zawarcia umowy sprzedaży
Notariusz pobrał gotówką od nabywcy nieruchomości:
2% podatku od czynności cywilnoprawnych
opłatę (sądową) stałą w kwocie 200 zł za dokonanie wpisu nowego właściciela do księgi wieczystej (akt notarialny zawiera wniosek o jego wpisanie
taksę notarialną oraz 22% VAT od taksy notarialnej
Podatek od czynności cywilnoprawnych, który wynosi 2%. rynkowej wartości nabywanego mieszkania notariusz wpłacił na konto właściwego urzędu skarbowego. Opłatę sądową notariusz przekazał na konto sądu, który prowadzi księgi wieczyste.
Akt pozostał w kancelarii, a strony otrzymały od notariusza wypisy, które mają moc oryginału.
Po podpisaniu aktu notarialnego wręczyłam stronom faktury za wykonaną usługę wynikającą z umowy pośrednictwa z podanym kontem, na który ma zostać dokonany przelew, obaj klienci wręczyli mi pisemne oświadczenia, że usługa została wykonana.
Następnie udałam się z moimi klientami do banku, z którym kupujący miał zawartą umowę kredytową. Kupujący przedstawił wypis aktu notarialnego a bank dokonał przelewu kredytu na konto sprzedającego nieruchomość. Tego samego dnia strony przelały kwotę wynagrodzenia na moje konto.
Wydanie nieruchomości nastąpiło tego samego dnia.
Dokumenty, które zgromadziłam w celu przeprowadzenia usługi zarchiwizowałam, zabezpieczając do nich dostęp osób nieupoważnionych.
2