Symulacja transakcji Nr3, SKK


Maria Kochanowicz-Fonrobert

Kandydat na pośrednika w obrocie nieruchomościami

OPIS TRANSAKCJI NR 3

Niniejszy opis jest symulacją transakcji

Przedmiot transakcji

spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego

Rodzaj transakcji

Sprzedaż spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego

Opracowano w ramach praktyki zawodowej prowadzonej

przez

Polską Federację Organizacji Zarządców i Administratorów Nieruchomości

Warszawa ul.Marszałkowska 58/19

Warszawa, styczeń 2008r

Spis treści

  1. Przyjęcie oferty

  2. Zawarcie umowy pośrednictwa sprzedaży własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego

  3. Oględziny lokalu mieszkalnego w terenie

  4. Analiza rynku nieruchomości

  5. Wstępna analiza dokumentów

  6. Promocja oferty

  7. Prezentacja lokalu mieszkalnego

  8. Zawarcie umowy pośrednictwa kupna nieruchomości

  9. Skojarzenie stron transakcji i negocjacje między stronami

  10. Umowa przedwstępna

  11. Umowa sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego

  12. Finalizacja transakcji

Zakładam, że posiadam licencję zawodową nadaną w trybie przepisów Ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21.08.1997r, (Dz.Ust. z 2004r Nr 261,poz.2603 z późniejszymi zmianami) i zostałam wpisana do centralnego rejestru pośredników nieruchomości.

Zakładam, że czynności pośrednictwa wykonuję we własnej agencji nieruchomości Agencja Obrotu Nieruchomościami - Maria Kochanowicz-Fonrobert wpisanej do ewidencji działalności gospodarczej. Zakładam, że należę do Warszawskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami i jestem uczestnikiem systemu wymiany ofert MLS na podstawie umowy zawartej z Warszawskim Stowarzyszeniem Pośredników w Obrocie Nieruchomościami;

1. Przyjęcie oferty

Do siedziby mojej agencji zgłosił się pan Jan Janowski i poinformował mnie, że ma zamiar sprzedać mieszkanie, zapytał czy mogłabym się tym zająć. W toku wstępnej rozmowy ustaliłam, że panu Janowi Janowskiemu przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego. Pan Jan Janowski jest żonaty i istnieje między małżonkami ustawowa wspólność majątkowa, ale prawo do lokalu, które chce sprzedać nabył przed ślubem na mocy aktu darowizny. Pan Jan Janowski miał z sobą akt notarialny umowy darowizny, z którego wynikało, że w 1995r jego babka Janina Janowska przeniosła na niego własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego nr 16 przy ul. Nieznanej 100 w Warszawie. Z treści umowy darowizny wynikało, że pan Jan Janowski nie pozostawał w tym czasie we wspólności majątkowej małżeńskiej. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ma urządzoną księgę wieczystą, pan Jan Janowski przedstawił wypis z księgi wieczystej dla lokalu mieszkalnego nr 16 przy ul. Nieznanej 100.Działy trzeci i czwarty nie zawierały żadnych wpisów, nieruchomość lokalowa była wolna od obciążeń.

Zweryfikowałam dane mojego przyszłego klienta z dowodu osobistego. Powiedziałam, że podejmę się usługi pośrednictwa, ale musimy przedtem zawrzeć umowę pośrednictwa.

Poinformowałam mojego klienta, że moje pośrednictwo będzie polegało na wykonywaniu czynności zmierzających do zawarcia przez niego umowy sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.

Przedstawiłam klientowi różne warianty umów pośrednictwa. Poinformowałam go o różnicach miedzy umowami bez klauzuli wyłączności a umowami z klauzulą wyłączności. Zwróciłam uwagę, że umowa bez klauzuli wyłączności, która pozwala na powierzenie usługi jednocześnie wielu pośrednikom tylko pozornie stwarza dogodne warunki realizacji jego planów sprzedaży nieruchomości. Jeśli powierzy usługi wielu pośrednikom równocześnie to każdy mając świadomość poniesienia kosztów przy niewielkim prawdopodobieństwie otrzymania wynagrodzenia, będzie minimalizować wydatki na reklamę i promocję powierzonej nieruchomości. Poinformowałam klienta o istnieniu umowy pośrednictwa z klauzulą wyłączności, która oznacza dysponowanie ofertą zamawiającego jedynie przez pośrednika, z którym jest zawarta. Poinformowałam o warunkach i konsekwencjach klauzuli wyłączności jak również o różnicy między wyłącznością zupełną a ułomną:

- ułomną to znaczy dotyczącą przypadku, kiedy zamawiający korzysta z usług tylko jednego pośrednika, ale zachowuje jednocześnie prawo wyboru kontrahenta i dokonania transakcji bez udziału pośrednika, w wyniku samodzielnych starań i we własnym zakresie,

- zupełną, która uprawnia pośrednika do pobrania wynagrodzenia za usługę bez względu na sposób, w jaki doszło do skojarzenia klienta z kontrahentem, nie ma znaczenia, czy do transakcji doprowadził samodzielnie zamawiający czy inne osoby, z pominięciem pośrednika, który w tym czasie wykonywał czynności zawodowe określone w umowie pośrednictwa Przedstawiłam korzyści płynące z zawarcia umowy z klauzulą wyłączności, między innymi to, że pośrednik, który ma zapewnione wynagrodzenie lub zwrot wydatków za wykonane czynności, jest skłonny poświęcić więcej czasu i nakładów na promowanie oferty z klauzulą wyłączności. Klient natomiast zgłaszając ofertę tylko w jednym biurze oszczędza zarówno czas jak i pieniądze, utrzymuje kontakt tylko z jednym pośrednikiem zobowiązanym przy tego typu umowie do szczególnej aktywności. Poinformowałam, że korzystam z systemu MLS i w przypadku zawarcia umowy z klauzulą wyłączności oferta mojego klienta dotrze do wszystkich biur używających tego systemu. Uprzedziłam klienta, że jeśli ktoś zainteresuje się nieruchomością będzie musiał mnie o tym powiadomić, nawet, jeśli do transakcji dojdzie nie w wyniku moich starań to będę uprawniona do żądania wynagrodzenia. Klient zdecydował się na zawarcie umowy z klauzulą wyłączności zupełnej.

Po tej decyzji klienta przystąpiliśmy do negocjacji zmierzających do ustalenia wzajemnych zobowiązań.

2. Zawarcie umowy pośrednictwa sprzedaży własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego

Po uzgodnieniu i zaakceptowaniu przez pana Jana Janowskiego poszczególnych ustaleń umowy zawarłam z klientem w siedzibie mojej agencji umowę o pośrednictwo spełniającą wymogi określone w Art. 180 ust.3 i 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami. Umowa została zawarta z zastrzeżeniem wyłączności (art.550KC)

Umowa pośrednictwa została zawarta w formie pisemnej, z klauzulą wyłączności. Na treść umowy złożyły się:

  1. data i miejsce zawarcia umowy,

  2. określenie stron umowy

  3. oświadczenie wskazujące pośrednika odpowiedzialnego zawodowo za wykonanie umowy oraz numer jego licencji,

  4. określenie przedmiotu umowy

  5. termin na jaki została umowa zawarta

  6. oświadczenie klienta o prawie do dysponowania spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu mieszkalnego

  7. oświadczenie, że opisana nieruchomość lokalowa nie jest obciążona żadnymi długami ani nie jest przedmiotem praw roszczeń innych osób i ograniczeń w rozporządzaniu

  8. określenie ceny ofertowej

  9. zakres czynności pośrednika

  10. zobowiązania zamawiającego usługę,

  11. klauzula wyłączności

  12. oświadczenie klienta zamawiającego usługę wyrażające dobrowolnie zgodę na przetwarzanie danych osobowych w zakresie niezbędnym do wykonania umowy

  13. oświadczenie klienta o tym, że został poinformowany o dobrowolności podania danych osobowych i prawie wglądu w treść swoich danych przekazanych pośrednikowi oraz do ich poprawiania,

  14. oświadczenie pośrednika o celu (realizacja umowy) przetwarzania danych osobowych zamawiającego,

  15. oświadczenie pośrednika o posiadaniu ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami wraz z podaniem numeru polisy

  16. postanowienia regulujące rozwiązanie umowy (wypowiedzenie),

  17. uzgodnienia dotyczące wynagrodzenia pośrednika,

  18. uzgodnienia dodatkowe (zwrot kosztów).

  19. wskazanie sądu właściwego do rozstrzygania sporów wynikających z umowy

Pan Jan Janowski określony w umowie jako Zamawiający podpisał oświadczenie, że warunki umowy zostały uzgodnione z nim indywidualnie.

W przypadku omawianej umowy zobowiązałam się jako pośrednik odpowiedzialny za wykonanie umowy do:

  1. zgłoszenia nieruchomości do systemu MLS najpóźniej w ciągu 72 godzin

  2. przekazywania innym pośrednikom w ramach współpracy z nimi informacji o przedmiotowej nieruchomości;

  3. prowadzenia reklamy oferty w postaci dokonywania ogłoszeń i innych działań marketingowych mających na celu sprzedaż nieruchomości;

  4. do kontaktowania z Zamawiającym osób zainteresowanych kupnem wymienionej nieruchomości

  5. do dokonywania po uzgodnieniu z Zamawiającym prezentacji nieruchomości potencjalnym nabywcom,

  6. do pomocy w skompletowaniu niezbędnych dokumentów do transakcji

  7. do pomocy w negocjacjach zmierzających do zawarcia umowy sprzedaży

  8. do pomocy i współdziałania z Zamawiającym w przygotowaniu transakcji z zaakceptowanym przez Zamawiającego nabywcą nieruchomości, zarówno gdy idzie o umowę przedwstępną, umowę zobowiązującą do przeniesienia własności, jak i o umowę rozporządzającą przenoszącą prawa do nieruchomości.

Zamawiający wyraził zgodę na moją współpracę z innymi pośrednikami oraz korzystanie z ich usług na warunkach określonych w regulaminie systemu MLS oraz pisemnym porozumieniu między pośrednikami.

Zamawiający zobowiązał się do przedłożenia mi wszelkich wymaganych prawem dokumentów niezbędnych do zawarcia umowy sprzedaży oraz do współdziałania ze mną szczególnie w zakresie uzgadniania zmiany ceny nieruchomości. oraz do udzielania mi informacji przydatnych w dokonywaniu czynności pośrednictwa, a także do współdziałania ze mną w szczególności zaś zobowiązał się uzgadniać ze mną zmiany proponowanej ceny nieruchomości.

Zamawiający zobowiązał się dokonywać transakcji określonej w umowie tylko za moim pośrednictwem bez względu na sposób kontaktu z kontrahentem.

Zamawiający zobowiązał się do zapłacenia wynagrodzenia za czynności objęte umową w wysokości 2,9% ceny transakcyjnej nieruchomości powiększonej o podatek VAT, zgodnie z obowiązującymi przepisami. Jako cenę transakcyjna przyjęto cenę sprzedaży nieruchomości określoną w akcie notarialnym.

W myśl umowy klient zobowiązał się zapłacić wynagrodzenie w dniu zawarcia umowy rozporządzającej przenoszącej prawa do nieruchomości.

Jeżeli umowa ostateczna będzie poprzedzona umową przedwstępną klient zobowiązał się połowę określonego powyżej wynagrodzenia wpłacić w dniu zawarcia umowy przedwstępnej, a drugą połowę w dniu zawarcia umowy ostatecznej.

W przypadku zawarcia przez klienta umowy sprzedaży z pominięciem mojego udziału jako pośrednika w trakcie obowiązywania umowy bądź w przypadku zawarcia umowy sprzedaży w okresie 6 miesięcy po wygaśnięciu umowy pośrednictwa z kontrahentem skierowanym przeze mnie w czasie obowiązywania umowy przysługują mi roszczenia do klienta o zapłatę ustalonego w umowie wynagrodzenia w wysokości 2,9% ceny transakcyjnej.

W umowie zostały określone następujące warunki rozwiązania umowy:

Strony zastrzegły sobie prawo odstąpienia od umowy ze skutkiem natychmiastowym.

Zamawiający traci prawo odstąpienia od umowy po przedstawieniu przez Pośrednika pisemnej oferty nabycia przedmiotowej nieruchomości, zaakceptowanej przez Zamawiającego lub po podpisaniu protokołu uzgodnień przez potencjalnego zbywcę i potencjalnego nabywcę.

Odstąpienie od umowy może nastąpić za wynagrodzeniem płatnym drugiej stronie jednocześnie z wykonaniem prawa odstąpienia. W przypadku odstąpienia przez Zamawiającego jest on zobowiązany uiścić 20% wynagrodzenia od wynagrodzenia ustalonego w niniejszej umowie, ponadto zwrócić wydatki poniesione przez Pośrednika przy wykonywaniu umówionych czynności.

W przypadku odstąpienia przez Pośrednika jest on zobowiązany do zapłaty wynagrodzenia w wysokości 20% wynagrodzenia od wynagrodzenia ustalonego w umowie liczonego od ceny ofertowej umowy. Podstawą wymiaru wynagrodzenia jest cena ofertowa nieruchomości określona przez Zamawiającego w umowie

Cenę ofertową klient określił na 400.000zł, zgodnie z umową cena może ulec zmianie, rozmawiając pierwszą możliwość dokonania korekty przewidzieliśmy po obejrzeniu przeze mnie mieszkania i dokonaniu analizy rynku nieruchomości.

Po podpisaniu przez obie strony umowy klient potwierdził na piśmie otrzymanie egzemplarza umowy.

Zarejestrowałam podpisaną umowę i wprowadziłam dane klienta do prowadzonej bazy danych.

Przedstawiłam i za pokwitowaniem wręczyłam klientowi spis dokumentów, które musi dostarczyć przed zawarciem umowy sprzedaży, umówiliśmy się, że wypisy z ksiąg wieczystych zostaną dostarczone w dniu sporządzenia aktu notarialnego umowy sprzedaży.

Umówiłam się z klientem na wizję lokalną w terenie.

W Sądzie Rejonowym dla Warszawy Mokotowa w Wydziale Ksiąg Wieczystych sprawdziłam księgę wieczystą prowadzoną dla działki gruntu położonej przy ul.Nieznanej 100 w Warszawie zabudowanej budynkiem wielomieszkaniowym, właścicielem nieruchomości była Spółdzielnia Mieszkaniowa „Stokłosy. Sprawdziłam również aktualność księgi wieczystej dla lokalu mieszkalnego nr 16 w budynku przy ul.Nieznanej 100 jako właściciel był wpisany pan Jan Janowski. Obie nieruchomości - lokalowa i gruntowa były wolne od jakichkolwiek obciążeń. Sporządziłam notatkę ze sprawdzenia ksiąg wieczystych

3. Oględziny lokalu mieszkalnego w terenie

Lokal położony jest na czwartym piętrze siedmiopiętrowego budynku wielomieszkaniowego należącego do Spółdzielni Mieszkaniowej Stokłosy przy ul. Nieznanej 100. Doskonała lokalizacja Ursynów, blisko stacji metra Stokłosy. W pobliżu znajduje się centrum handlowe, przystanek autobusowy. Okolica cicha..

Budynek typu wielka płyta, ocieplony. Otoczenie budynku zadbane, klatka schodowa po remoncie, 2 windy, domofon. Mieszkanie ciche, okna wychodzą na przestrzeń Wygodne miejsce postojowe na wprost wejścia do budynku.

Lokal ma powierzchnię łączną 47m2, składa się z widnej kuchni o powierzchni 8m2, połączonej z pokojem dziennym 19m2, kolejny pokój to sypialnia o powierzchni 10m2. Przedpokój ma powierzchnię 6m2, mieści się w nim nowoczesna szafa wnękowa typu komandor. Kuchnia wyposażona jest w meble kuchenne wraz ze sprzętem w zabudowie tj.: zmywarką, kuchenką gazową, zlewozmywakiem podblatowym, lodówką,.

Z dużego pokoju jest wyjście na balkon, skąd roztacza się piękny widok.. Na podłogach pokoi i przedpokoju położone są panele, w kuchni i łazience terakota, na ścianach glazura starszego typu. Nowe okna PCV. Czterometrowa łazienka wyposażona jest wannę, umywalkę oraz wc. Bez problemu zmieści się pralka. Mieszkanie jest gotowe do zamieszkania, może wymagać jedynie niewielkiego odświeżenia. Wymienione piony kanalizacyjne i co. W cenie mieszkania zabudowa i wyposażenie kuchni oraz szafa wnękowa w przedpokoju. Do budynku jest doprowadzona sieć telewizji kablowej i łącze internetowe

Założyłam kartę lokalu mieszkalnego, którą podpisał mój klient.

Sporządziłam protokół przekazania mi kluczy, klient otrzymał pokwitowanie z odbioru kompletu kluczy, klucze odpowiednio zabezpieczyłam

4. Analiza rynku nieruchomości

Po powrocie do biura sprawdziłam jak kształtują się ceny lokali mieszkalnych o podobnej wielkości i standardzie położonych w Warszawie na Ursynowie. Wykorzystałam przy tym następujące źródła informacji: prasę, bazę danych mojego biura i współpracujących ze mną pośredników, internet oraz publikacje dotyczące lokalnego rynku. Dokonując analizy uzyskanych stwierdziłam, że cena zaproponowana przez mojego klienta jest adekwatna do jego oferty, podobna do cen rynkowych, a zatem nie zachodzi potrzeba dokonywania korekty ceny ofertowej, zawiadomiłam o moich ustaleniach klienta.

5. Wstępna analiza dokumentów

Dokonałam wstępnej analizy dostarczonych mi dokumentów. Stwierdziłam, że dysponuję następującymi dokumentami dotyczącymi nieruchomości:

  1. sprzedawany lokal stanowi majątek odrębny sprzedającego,

  2. data nabycia przez sprzedającego spółdzielcze własnościowe prawa do lokalu

  3. numer rejestru członkowskiego sprzedającego,

  4. informacja, że lokal nie jest zadłużony

Ponieważ mój klient prowadził działalność gospodarczą poprosiłam go aby wyraził zgodę na piśmie z pieczęcią używaną do celów tej działalności o wydanie zaświadczenia określającego wysokość zaległości podatkowych związanych z działalnością gospodarczą. Mając zgodę klienta mogłam się zwrócić do organu podatkowego, aby stwierdził na formularzu ZAS-Z, że mój klient nie ma zaległości podatkowych, tak jak mnie zapewniał. Tylko zaświadczenie wydane na tym formularzu umożliwia wyłączenie odpowiedzialności nabywcy za zobowiązania podatkowe zbywcy zgodnie z przepisami art. 112 i art. 306g ordynacji podatkowej. Nabywca nie odpowiada za zaległości podatkowe, które nie zostały wykazane w tym zaświadczeniu, nie odpowiada także za zaległości podatkowe zbywcy powstałe po dniu wydania zaświadczenia, a przed dniem nabycia jeżeli od dnia wydania zaświadczenia do dnia zbycia nie upłynęło 3 dni w przypadku zbycia konkretnej nieruchomości

6. Promocja oferty

Po podpisaniu umowy o pośrednictwo przystąpiłam do opracowania oferty i dokonałam jej charakteryzacji podając podstawowe o niej dane dotyczące położenia, parametrów technicznych, wyposażenia oraz ceny. Starałam się tak sformułować ofertę, aby budziła zainteresowanie potencjalnych kontrahentów..

Umieściłam ofertę w bazie ofert mojej agencji i wprowadziłam ofertę do systemu wymiany ofert MLS, a aby dotrzeć do jak najszerszego kręgu odbiorców zastosowałam równolegle kilka form reklamy.

Oferta została zamieszczona w:

7. Prezentacja lokalu mieszkalnego

Zainteresowane kupnem osoby zgłaszały się głównie telefonicznie, aby uzyskać dodatkowe informacje, udzielałam tych informacji, ale jednocześnie starałam się skłonić rozmówców do odwiedzenia biura i do obejrzenia proponowanej do sprzedaży nieruchomości.

Prezentacji nieruchomości dokonywałam po uprzednim zawiadomieniu klienta, ale samodzielnie bez jego udziału. Ze spotkań z zainteresowanymi kupnem sporządzałam dokumentację w postaci notatek i oświadczeń klientów i pokwitowań na Karcie Zamawiającego.

8. Zawarcie umowy pośrednictwa kupna nieruchomości

Zadzwonił do mnie pan Adam Kowalski zainteresowany kupnem dwupokojowego mieszkania.

Powiedziałam, że chętnie się zajmę znalezieniem dla niego odpowiedniego lokalu, mam w swojej bazie różne oferty i mogę mu je przedstawić, ale żeby mógł korzystać z usług mojej agencji musimy zawrzeć umowę, zaprosiłam pana Adama Kowalskiego do siedziby agencji. W toku rozmowy ustaliłam, że pan Adam Kowalski jest żonaty i obejmuje ich wspólność ustawowa, a środki na kupno nieruchomości lokalowej będą pochodziły z majątku wspólnego. Poprosiłam żeby pan Adam Kowalski przychodząc na spotkanie w celu zawarcia umowy miał z sobą pełnomocnictwo żony.

Państwo Kowalscy nie zamierzali brać kredytu. Mieli 100.000 zł oszczędności, pozostałą cześć mieli uzyskać po sprzedaży swojego obecnego mieszkania.

W trakcie naszego spotkania, które miało miejsce w siedzibie agencji sprawdziłam dane pana Adama Kowalskiego z jego dowodu osobistego, oraz jego umocowania jako pełnomocnika żony, pani Ewy Kowalskiej. Poinformowałam go na czym będzie polegała moja rola pośrednika. Ustaliliśmy, że zawrzemy umowę bez klauzuli wyłączności, która by zdaniem pana Adama Kowalskiego zbyt go ograniczała.

Po uzgodnieniu i zaakceptowaniu przez pana Adama Kowalskiego poszczególnych ustaleń umowy zawarłam z klientem w siedzibie mojej agencji umowę o pośrednictwo spełniającą wymogi określone w Art. 180 ust.3 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Umowa pośrednictwa została zawarta w formie pisemnej. Na treść umowy złożyły się:

  1. data i miejsce zawarcia umowy,

  2. określenie stron umowy

  3. oświadczenie wskazujące pośrednika odpowiedzialnego zawodowo za wykonanie umowy oraz numer jego licencji,

  4. określenie przedmiotu umowy

  5. termin na jaki została umowa zawarta

  6. zakres czynności pośrednika

  7. zobowiązania zamawiającego usługę,

  8. oświadczenie klienta zamawiającego usługę wyrażające dobrowolnie zgodę na przetwarzanie danych osobowych w zakresie niezbędnym do wykonania umowy

  9. oświadczenie klienta o tym, że został poinformowany o dobrowolności podania danych osobowych i prawie wglądu w treść swoich danych przekazanych pośrednikowi oraz do ich poprawiania,

  10. oświadczenie pośrednika o celu (realizacja umowy) przetwarzania danych osobowych zamawiającego,

  11. oświadczenie pośrednika o posiadaniu ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami wraz z podaniem numeru polisy

  12. postanowienia regulujące rozwiązanie umowy (wypowiedzenie),

  13. uzgodnienia dotyczące wynagrodzenia pośrednika,

  14. uzgodnienia dodatkowe (zwrot kosztów).

  15. wskazanie sądu właściwego do rozstrzygania sporów wynikających z umowy

Pan Adam Kowalski określony w umowie jako Zamawiający podpisał oświadczenie, że warunki umowy zostały uzgodnione z nim indywidualnie.

W przypadku omawianej umowy zobowiązałam się jako pośrednik odpowiedzialny za wykonanie umowy i określony w umowie słowem „Pośrednik” do:

  1. wykonania czynności zmierzających do nabycia przez Zamawiającego nieruchomości lokalowej spełniającej warunki określone wstępnie przez Zamawiającego, w tym:

    1. położonej w Warszawie, w rejonie dzielnicy Ursynów

    2. charakteryzującej się następującymi cechami: lokal mieszkalny dwupokojowy, o powierzchni od 45m2 do 50m2

    3. za cenę maksymalną: 380000 zł.

  2. wyszukania ofert sprzedaży nieruchomości spełniających wymienione warunki i przedłożenie ich Zamawiającemu (

  3. kontaktowania z Zamawiającym osób zainteresowanych sprzedażą nieruchomości spełniającej wymienione warunki;

  4. dokonywania w uzgodnionych terminach prezentacji nieruchomości Zamawiającemu;

  5. dostarczenie pełnej dokumentacji oferty i przekazywanie niezbędnych informacji dotyczących oferty;

  6. pomocy w zawarciu transakcji dotyczącej wyszukanej i zaakceptowanej przez Zamawiającego nieruchomości, w tym skompletowanie dokumentów niezbędnych do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości;

Zamawiający zobowiązał się zapłacić Pośrednikowi wynagrodzenie w wysokości 2,9 % ceny transakcyjnej nieruchomości powiększonej o podatek VAT, zgodnie z obowiązującymi przepisami. Jako cenę transakcyjną oznaczyliśmy w umowie cenę sprzedaży nieruchomości określoną w akcie notarialnym.

W myśl umowy Zamawiający zobowiązał się zapłacić wynagrodzenie w dniu zawarcia umowy rozporządzającej przenoszącej prawa do nieruchomości.

Jeżeli umowa ostateczna będzie poprzedzona umową przedwstępną Zamawiający zobowiązał się połowę określonego powyżej wynagrodzenia wpłacić w dniu zawarcia umowy przedwstępnej, a drugą połowę w dniu zawarcia umowy ostatecznej.

Umowa regulowała kwestię w przypadku gdy Zamawiający zawarłby umowę sprzedaży nieruchomości bez udziału Pośrednika z osobą przez Pośrednika wskazaną jako zbywca nieruchomości, w takiej sytuacji Pośrednik zachowywał prawo do całości wynagrodzenia. Zamawiający zobowiązał się poinformować Pośrednika o zawarciu tej umowy nie później niż w terminie 3 dni od zdarzenia.

W sytuacji zawarcia umowy bez udziału Pośrednika, ale z osobą wskazaną przez pośrednika Zamawiający został w umowie zobowiązany do zapłaty wynagrodzenia w ciągu 14 dni od wezwania przez Pośrednika. Wezwanie do zapłaty wynagrodzenia mogło nastąpić nie wcześniej niż po przedstawieniu Zamawiającemu pisemnej oferty sprzedaży nieruchomości lub podpisaniu protokołu uzgodnień.

Umowa regulowała kwestie zwolnienia Zamawiającego od obowiązku zapłaty za usługę pośrednictwa. W myśl umowy wynagrodzenie nie przysługuje Pośrednikowi, gdy czynności przez niego podjęte nie doprowadziły do wyszukania potencjalnego zbywcy nieruchomości zgodnie z warunkami określonymi przez Zamawiającego w umowie pośrednictwa lub niewypełnienia albo nienależytego wypełnienia postanowień umowy.

Umowa pośrednictwa została zawarta na czas nieokreślony. Umowa regulowała sposób wypowiedzenia umowy następująco:

  1. Wypowiedzenie powinno nastąpić w formie pisemnej na 7 dni naprzód przed planowanym terminem rozwiązania umowy.

  2. Zamawiający tracił prawo wypowiedzenia umowy, jeśli po przedstawieniu przez Pośrednika pisemnej oferty sprzedaży nieruchomości spełniającej warunki umowy zaakceptował tę ofertę lub został podpisany protokół uzgodnień przez potencjalnego zbywcę i potencjalnego nabywcę.

  3. Wypowiedzenie umowy mogło nastąpić za wynagrodzeniem płatnym drugiej stronie. W przypadku wypowiedzenia przez Zamawiającego był on zobowiązany uiścić 10% wynagrodzenia ustalonego w umowie pośrednictwa tytułem wynagrodzenia za dotychczasowe czynności oraz zwrotu wydatków poniesionych przez Pośrednika przy wykonywaniu umówionych czynności. W przypadku wypowiedzenia przez Pośrednika był on zobowiązany do zwrotu wszystkiego, co otrzymał od Zamawiającego na poczet wykonywanych czynności. Za podstawę wymiaru wynagrodzenia przyjęto cenę nieruchomości określoną wstępnie przez Zamawiającego w umowie

  4. Strony zobowiązały się do wykonania obowiązków wynikających z wypowiedzenia umowy w ciągu 14 dni od dnia rozwiązania umowy.

Po podpisaniu przez obie strony umowy klient potwierdził na piśmie otrzymanie egzemplarza umowy.

Zarejestrowałam podpisaną umowę i wprowadziłam dane klienta do prowadzonej bazy danych.

Przedstawiłam panu Kowalskiemu kilka ofert, wszystkie oferty kwitował na Karcie Zamawiającego. Karta zawierała oświadczenie klienta, że otrzymał ode mnie informacje o przedmiocie umowy pośrednictwa tj. adres danej nieruchomości i kontakt z właścicielem. Pan Adam Kowalski oraz jego żona pani Ewa Kowalska obejrzeli trzy lokale, ale mieli do nich ciągle jakieś zastrzeżenia. Zainteresowali się poważnie dopiero lokalem mieszkalnym pana Jana Janowskiego. Najpierw przedstawiłam im dane wpisane do Karty obiektu i pokazałam fotografie zrobione przeze mnie wewnątrz lokalu i na zewnątrz budynku. Klienci po bliższym zapoznaniu się z ofertą wyrazili chęć zobaczenia lokalu. Umówiłam się na oględziny lokalu przed południem, okna wychodzą na południowy wschód i była to najdogodniejsza pora na dokonanie prezentacji.

Na miejscu zwróciłam uwagę zainteresowanych na wyjątkowo dobrą lokalizację, łączącą w sobie dostępność do infrastruktury miejskiej przy jednoczesnym zachowaniu kameralności i ciszy oraz na dogodne warunki komunikacji miejskiej - metro i autobusy. Poinformowałam o znajdujących się w pobliżu obiektach sportowych, basenie, korcie tenisowym o ścieżce rowerowej, którą można dojechać do Lasu Kabackiego. Obejrzeliśmy mieszkanie, państwu Kowalskim spodobało się. Wzięli pod uwagę, że nie będą musieli przeprowadzać remontu, będą mogli ograniczyć się przynajmniej na razie tylko do odmalowania. Byli zdecydowani na kupno, ale pod warunkiem, że sprzedający zgodzi się na obniżenie ceny na 380.000 zł. Państwo Kowalscy chcieli wykorzystać własne środki finansowe wystarczające na kupno mieszkania do wysokości tej kwoty, nie chcieli brać kredytu.

Zadzwoniłam do pana Jana Janowskiego, poinformowałam go, że jest klient zainteresowany ofertą i umówiłam obie strony u mnie w siedzibie agencji celem przeprowadzenia negocjacji.

9. Skojarzenie stron transakcji i negocjacje między stronami

Obie zainteresowane transakcją strony spotkały się u mnie w biurze. W toku negocjacji cena ofertowa uległa obniżce do proponowanej przez państwa Kowalskich wysokości tj. 380.000zł.Państwo Kowalscy nie brali kredytu, ale okazało się, że nie dysponowali jeszcze pełną kwotą pieniędzy. Nadal do ich dyspozycji były tylko oszczędności w wysokości 100.000zł. Zapytałam jaką mają gwarancję, że w najbliższym czasie dojdzie do transakcji ich lokalu mieszkalnego. Państwo Kowalscy przedstawili umowę przedwstępną dotyczącą sprzedaży lokalu mieszkalnego, którego byli właścicielami. W takiej sytuacji zaproponowałam stronom tzn. panu Janowi Janowskiemu i państwu Kowalskim żeby zawarli umowę przedwstępną sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego dopasowując termin zawarcia umowy ostatecznej do terminu przeniesienia własności jaki jest przyjęty w umowie przedwstępnej państwa Kowalskich. Strony podpisały protokół uzgodnień a ja wycofałam reklamę oferty.

10. Umowa przedwstępna

Umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości można zawrzeć zarówno w formie zwykłej pisemnej, jak i w formie aktu notarialnego. Przedstawiona umowa państwa Kowalskich była zawarta w formie aktu notarialnego. Poinformowałam pana Jana Janowskiego, że jeśli nie dojdzie do skutku umowa przedwstępna zawarta w zwykłej formie pisemnej z przyczyn leżących po stronie kupującego, pan Janowski jako sprzedający będzie mógł bez wyznaczenia dodatkowego terminu od umowy odstąpić i jeżeli otrzyma zadatek będzie mógł go zatrzymać, a jeżeli strony umowy określą karę umowną będzie mógł żądać jej wypłaty. Jeżeli natomiast do umowy przedwstępnej nie dojdzie z przyczyn leżących po jego stronie jako sprzedającego, kupujący państwo Kowalscy mogą żądać - o ile wypłacą sprzedającemu zadatek - kwoty dwukrotnie wyższej, a jeżeli strony umowy określą karę umowną, kupujący może żądać jej wypłaty.

Natomiast, gdy umowa jest zawarta w formie aktu notarialnego, to, gdy strona uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga strona ma dodatkowo możliwość dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej wbrew woli kontrahenta. W takim wypadku orzeczenie prawomocne sądu zastępuje oświadczenie woli drugiej strony i dochodzi do zawarcia umowy sprzedaży.

Obie strony mogą się domagać finalizacji transakcji występując do sądu w ciągu roku, licząc od dnia, w którym miała zostać zawarta umowa sprzedaży mieszkania, po tym terminie roszczenie się przedawnia. Poinformowałam strony zainteresowane transakcją, że zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego daje możliwość zapobieżenia sprzedaży nieruchomości innej osobie. Potencjalny nabywca może się udać z umową przedwstępną do sądu prowadzącego księgę wieczystą nieruchomości, której umowa dotyczy i złożyć wniosek o ujawnienie w niej jego roszczenia o zawarcie umowy definitywnej. Umowa przedwstępna musi zawierać określenie stron umowy, istotne postanowienia umowy przyrzeczonej (finalnej). Powinien też zostać określony termin, w którym zawarta zostanie umowa przyrzeczona. W umowie przedwstępnej sprzedaży trzeba też wskazać jej przedmiot oraz jednoznacznie określić cenę. Musi się też w niej znaleźć zobowiązanie dotychczasowego właściciela do przeniesienia własności, a nabywcy do zapłacenia ceny.

Strony zdecydowały się zawrzeć umowę przedwstępną sprzedaży spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego w formie aktu notarialnego z zadatkiem, bez określania kary umownej.

Dostarczyłam do kancelarii notarialnej