Polska Federacja Organizacji Zarządców i Administratorów Nieruchomości w Gdańsku

Piotr Jaźwiński

/kandydat na pośrednika w obrocie nieruchomościami/

„Symulacja transakcji przeniesienia prawa wieczystego użytkowania działki gruntu zabudowanej domem jednorodzinnym”

Praca wykonana pod kierunkiem

........................................................

Nr licencji ......................................

Warszawa 2008

Spis treści:

1. Wstęp

Zakładam, że jestem przedsiębiorcą posiadającym uprawnienia w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami i prowadzę samodzielnie działalność gospodarczą jako osoba fizyczna. Jestem ubezpieczony od odpowiedzialności cywilnej (OC) z tytułu wykonywanego zawodu. Fakt przetwarzania danych osobowych swoich klientów, zgłosiłem do Generalnego Inspektora Ochrony Danych Osobowych.

Przedmiotem niniejszej symulacji jest opis transakcji przeniesienia prawa wieczystego użytkowania działki gruntu o powierzchni 2500 m², zabudowanej domem jednorodzinnym. Zakładam, że nieruchomość ta położona jest w Sulejówku pod Warszawą.

2. Przyjęcie oferty nieruchomości

Pewnego dnia do mojego biura zadzwoniła pani Y zainteresowana sprzedażą prawa wieczystego użytkowania działki gruntu zabudowanej domem jednorodzinnym. W trakcie rozmowy klientka opisała nieruchomość, jej położenie oraz krótko scharakteryzowała stan prawny. Według informacji przekazanych przez klientkę, prawo do nieruchomości przysługuje pani Y oraz jej mężowi, z którym pozostaje we wspólności majątkowej. Mąż pani Y wyraził zgodę na sprzedaż nieruchomości. Jednocześnie klientka poinformowała mnie, że jest zainteresowana jak najszybszym zbyciem praw do tej nieruchomości. Po krótkiej rozmowie umówiliśmy się na oględziny nieruchomości. Przed umówioną wizytą, na podstawie posiadanej bazy zrealizowanych transakcji i nieruchomości zgłoszonych do sprzedaży ustaliłem, że średnie ceny podobnych nieruchomości w tej okolicy, kształtują się na poziomie ok. 870 tys. zł.

3. Oględziny nieruchomości w terenie, badanie stanu technicznego i jej opis

Po przybyciu na nieruchomość w umówionym terminie okazało się, że działka położona jest w odległości ok. 2 km od głównej trasy Warszawa - Mińsk Mazowiecki. Nieruchomość znajduje się na obrzeżu osiedla domów jednorodzinnych przy utwardzonej drodze, ogrodzona w całości płotem wykonanym z metalowych przęseł i żelbetonowych słupków, z metalową bramą wjazdową od ulicy. W sąsiedztwie nieruchomości znajdują się domy jednorodzinne zaś od północy nieruchomość graniczy z lasem.

Budowa domu rozpoczęta została pod koniec 2002 r. Dom składał się z parteru, piętra i użytkowego poddasza. Parter i piętro domu zostały już wykończony, zaś na poddaszu rozpoczęto prace wykończeniowe. Na działce oprócz domu znajdowało się oczko wodne o powierzchni 100 m² wybudowane w 2005 r.

W trakcie oględzin nieruchomości wykonałem dokumentację fotograficzną oraz sporządziłem jej opis w formie karty nieruchomości.

4. Rozmowa z klientem zgłaszającym nieruchomość - badanie stanu prawnego i weryfikacja dokumentów.

Po oględzinach i sporządzeniu dokumentacji fotograficznej, poprosiłem zainteresowaną o scharakteryzowanie praw, jakie posiada ona do nieruchomości oraz przedstawienie dokumentacji dotyczącej przedmiotu przyszłej transakcji.

Klientka poinformowała mnie, że prawo do nieruchomości przysługuje jej oraz jej mężowi, który aktualnie przebywa za granicą. Oświadczyła jednocześnie, że pozostają we wspólności majątkowej, na dowód czego przedstawiła skrócony odpis aktu małżeństwa. Prawo do nieruchomości małżonkowie nabyli w drodze przetargu licytacyjnego zorganizowanego przez gminę w na początku 2002 r. Jednocześnie przedstawiła akt notarialny o ustanowieniu na 99 lat prawa wieczystego użytkowania działki z prawem zabudowy. Po wstępnym zapoznaniu się z treścią przedłożonego aktu nabycia praw do nieruchomości okazało się, że pas gruntu o szerokości 4 m od strony drogi, stanowi odrębną działkę i nie wchodzi w skład sprzedawanej nieruchomości. Grunt ten jest własnością gminy z przeznaczeniem na poszerzenie drogi gminnej, i do czasu rozpoczęcia prac budowlanych użytkownicy wieczyści mają jedynie prawo użytkowania tej działki. Właścicielka nie posiadała odpisu księgi wieczystej. Zapytana o prawne obciążenia nieruchomości oświadczyła, że część domu została wybudowana za kredyt bankowy zabezpieczony hipoteką kaucyjną w wysokości 150 tys. zł, ustanowioną na tej nieruchomości. Termin spłaty ostatniej raty kredytu przypada w 2010 r. Klientka oświadczyła że spłata kredytu przebiega terminowo, jednak nie przedstawiła zaświadczenia z banku o przebiegu spłaty kredytu.

Klientka poproszona przeze mnie o omówienie spraw związanych z budową domu przedstawił pozwolenie na budowę wydane w 2002 r. przez starostę, uzupełniony dziennik budowy oraz projekt budowlany. Zgodnie z projektem powierzchnia użytkowa domu ma wynosić 260 m². Poinformowała również, że zamieszkują wraz z mężem w budynku od połowy 2006 r. i są w nim zameldowani. W trakcie dalszej rozmowy ustaliłem, że właściciele nie uzyskali jeszcze ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie domu.

Zainteresowana zapytana o oczko wodne oświadczyła, że zostało ono wykonane w naturalnym obniżeniu terenu poprzez jego pogłębienie i uszczelnienie folią. Na jego wykonanie właściciele nie uzyskali pozwolenia na budowę. W trakcie dalszej rozmowy ustaliłem, że ogrodzenie od strony drogi zostało wykonane bez zgłoszenia do właściwego organu.

Klientka zapytana o opłaty związane z nieruchomością oświadczyła, że są one regulowane na bieżąco. Poproszona o dokumenty przedstawiła ostatnie dowody wpłaty podatku od nieruchomości, opłaty za użytkowanie wieczyste oraz opłaty za media (zgodne z ostatnimi rachunkami).

Pod koniec rozmowy klientka zaakcentowała, iż jest zainteresowana jak najszybszym zbyciem praw do wymienionej nieruchomości oraz podała wstępną oczekiwaną przez nią cenę w kwocie 900 tys. zł. W odpowiedzi poinformowałem właścicielkę, iż przed sprzedażą uregulowania wymaga kwestia związana z uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie domu. Zatwierdzenia przez stosowny organ, wymaga również budowa oczka wodnego i ogrodzenia od strony drogi, co może wiązać się z koniecznością rozbiórki tych budowli albo uiszczeniem ewentualnej opłaty legalizacyjnej. Zaproponowałem również klientce rozważenie możliwości wcześniejszej spłaty kredytu zaciągniętego na budowę domu, albo jego uwzględnienie w cenie nieruchomość. Zwróciłem też uwagę, że na zbycie praw do tej nieruchomości, zgodę musi wyrazić małżonek klientki, składając osobiście podpis na ewentualnej umowie przedwstępnej i ostatecznej umowie przenoszącej własność nieruchomości, albo udzielając żonie stosownego pełnomocnictwa.

Klientka wyraziła gotowość uregulowania powyższych spraw dotyczących nieruchomości oraz współpracy w kwestii sprzedaży nieruchomości. W związku z tym, zaproponowałem podpisanie umowy o pośrednictwo. W tym celu przedstawiłem współwłaścicielce nieruchomości przykładowe projekty umowy pośrednictwa i krótko je scharakteryzowałem. Zainteresowana zgodziła się zawrzeć umowę pośrednictwa z klauzulą wyłączności oraz wstępnie zaakceptowała warunki umowy. Aby zawrzeć umowę pośrednictwa umówiliśmy się w moim biurze, do którego klientka miała dostarczyć brakujące dokumenty związane z obsługą kredytu bankowego, w tym umowę o kredyt bankowy, odpis z księgi wieczystej, zaświadczenie z Urzędu Skarbowego o braku zaległości podatkowych, aktualny wypis i wyrys z rejestru gruntów oraz notarialne pełnomocnictwo męża do sprzedaży nieruchomości.

Przed podpisaniem umowy udałem się do urzędu miasta i gminy, gdzie otrzymałem zaświadczenie o przeznaczeniu działki w planie zagospodarowania przestrzennego. Ustaliłem również, że rozpoczęcie prac związanych z poszerzeniem drogi gminnej, przy której położona jest przedmiotowa nieruchomość, planowane jest na II kwartał 2008 r.

5. Podpisanie umowy o pośrednictwo z klientem zgłaszającym nieruchomość

Po upływie tygodnia klientka przyszłą do mojego biura, przynosząc wszystkie brakujące dokumenty, w tym notarialne pełnomocnictwo męża na sprzedaż tej nieruchomości oraz wypis z rejestru gruntów sprzedawanej działki. Dokumenty te potwierdziły ustne informacje klientki co do stanu prawnego nieruchomości i o braku zaległości w opłatach. Zgodnie z zaświadczeniem wydanym przez bank, obsługa kredytu przebiegała prawidłowo, jednak bank nie wyraził zgody na wcześniejszą spłatę pozostałej kwoty kredytu w wysokości 56 tys. plus odsetki. Zgodził się natomiast na przejęcie zadłużenia przez nowego właściciela. Na wyrysie z rejestru gruntów nie został naniesiony dom, ani też oczko wodne. Wykonałem kserokopię przedłożonych dokumentów i załączyłem je do pozostałych dokumentów oferty zgromadzonych już w biurze.

Po uzgodnieniu ostatecznych postanowień, strony zawarły umowę pośrednictwa z klauzulą wyłączności na okres 7 miesięcy. Umowa została sporządzona zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz standardami zawodowymi pośredników w obrocie nieruchomościami. Umowa pośrednictwa zawierała m.in. następujące postanowienia:

- pośrednik zobowiązał się do dołożenie należytej staranności przy podejmowaniu czynności zmierzających do wyszukania kontrahenta, kojarzeniu stron, aranżowaniu oględzin nieruchomości, pomocy przy finalizacji transakcji poprzez podjęcie czynności organizacyjnych,

- zamawiająca oświadczyła, że nie zawarła innej umowy pośrednictwa na sprzedaż tej nieruchomości, wyraziła zgodę, aby pośrednik reprezentował ewentualnie obie strony transakcji oraz zgodziła się na wyeksponowanie oferty nieruchomości w internecie, prasie i innych źródłach, w tym przekazanie opisu nieruchomości wraz ze zdjęciami do innych biur zajmujących się pośrednictwem w obrocie nieruchomościami.

- zamawiająca wyraziła zgodę na przetwarzanie jej danych osobowych w zakresie obsługi oferty,

- wynagrodzenie pośrednika za czynności pośrednictwa ustalono w wysokości 31 tys. zł brutto (w tym podatek VAT w wysokości 22%), płatne w dwóch ratach (I rata płatna przy podpisaniu umowy przedwstępnej, II przy podpisaniu umowy przyrzeczonej). Strony ustaliły również, że jeśli nie znajdzie się kontrahent zainteresowany nabyciem tej nieruchomości w okresie obowiązywania umowy pośrednictwa, strona sprzedająca zwróci pośrednikowi udokumentowane koszty eksponowania nieruchomości na rynku, plus 150 zł z każdy miesiąc pośredniczenia.

6. Opracowanie strategii marketingowej - przygotowanie reklamy nieruchomości

W celu udostępnienia oferty jak największej liczbie potencjalnych zainteresowanych, postanowiłem zamieścić ją w prasie lokalnej w dodatku poświęconym nieruchomościom oraz na stronach internetowych z ofertami nieruchomości takich jak np. www.trader.pl, www.gratka.pl, www.szybko.pl. Ofertę tę przedstawiłem również klientom biura, aktualnie poszukującym domu jednorodzinnego w okolicach Warszawy. Zdjęcia i opis nieruchomości przekazałem biurom pośrednictwa, z którymi podpisałem umowy o współpracy.

7. Rozmowa z klientem zainteresowanym zakupem nieruchomości i podpisanie umowy o pośrednictwo

Po upływie trzech miesięcy od podpisania umowy pośrednictwa i kilku prezentacjach przedmiotowej nieruchomości zainteresowanym klientom, do mojego biura zatelefonował pan X poszukujący oferty sprzedaży podobnej do wyżej opisanej nieruchomości. Po krótkiej rozmowie poinformowałem zainteresowanego, iż posiadam kilka ofert sprzedaży domów jednorodzinnych w okolicach Warszawy, które odpowiadałyby jego oczekiwaniom. Jednocześnie ustaliłem, że potencjalnym nabywcą nieruchomości będzie pan X i jego małżonka, z którą pozostaje we wspólności majątkowej, a nieruchomość będzie nabywana do majątku wspólnego małżonków. Klient wyraził chęć współpracy, w związku z tym zaprosiłem go wraz z małżonką do mojego biura, w celu podpisania umowy o pośrednictwo.

Zainteresowani zgłosili się do mojego biura następnego dnia. W trakcie rozmowy ustaliłem szczegółowo jakiej nieruchomości poszukują oraz źródło finansowania, którym będzie w 50% kredyt bankowy. Następnie przedstawiłem kilka przykładowych umów pośrednictwa oraz wyjaśniłem kwestie którymi byli oni zainteresowani. Po krótkich negocjacjach i ustaleniu głównych postanowień umowy, podpisaliśmy umowę o pośrednictwo bez klauzuli wyłączności na okres 6 miesięcy, opartą na obowiązujących przepisach prawa. Wynagrodzenie pośrednika za czynności związane z pośrednictwem zostało ustalone na 26 tys. zł brutto (w tym podatek VAT) płatne w całości przy podpisaniu aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości. Następnie przedstawiłem zainteresowanym oferty sprzedaży nieruchomości, najbardziej odpowiadających preferencjom klientów. Największe zainteresowanie klientów spośród przedstawionych ofert wzbudziła oferta sprzedaży przedmiotowej nieruchomości. W związku z tym omówiłem zainteresowanym stan prawny nieruchomości, który od momentu podpisania umowy o pośrednictwo z moją klientką uległ pewnym zmianom.

Właścicielka nieruchomości otrzymała pozwolenie na użytkowanie domu oraz zapłaciła opłatę legalizacyjną za wybudowanie oczka wodnego. Gmina zleciła prace geodezyjne przy wytyczeniu nowej drogi. W związku z tym jak wstępnie ustalono ogrodzenie od strony drogi będzie musiało zostać rozebrane.

Klienci po zapoznaniu się z kserokopią dokumentacji oferty, wyrazili chęć obejrzenia nieruchomości. W związku z tym, zatelefonowałem do właścicielki i ustaliliśmy termin oględzin nieruchomości.

8. Prezentacja nieruchomości

W umówionym terminie zadzwoniłem ponownie do właścicielki i potwierdziłem spotkanie, a następnie pojechałem z zainteresowanymi na przedmiotową nieruchomość. Wspólnie z właścicielką zaprezentowałem klientom działkę oraz ponownie omówiłem sprawę związaną z ogrodzeniem. Następnie oprowadziliśmy klientów po domu. Podczas oględzin nieruchomości wspólnie z właścicielką odpowiadaliśmy na zadawane pytania.

Na koniec prezentacji właścicielka pokazała zainteresowanym dokumenty dotyczące nieruchomości. Po wyjaśnieniu wszystkich interesujących klientów kwestii, zapytali oni właścicielkę o cenę nieruchomości. W odpowiedzi poinformowała ona, iż jest skłonna do negocjacji podanej ceny. Państwo X podziękowali za poświęcony im czas i na tym prezentacja została zakończona.

9. Negocjacje i uzgodnienia pomiędzy stronami dotyczące realizacji transakcji

Po kilku dniach do mojego bura zadzwonił pan X i poinformował mnie, że wspólnie z małżonką są zainteresowani ewentualnym zakupem tej nieruchomości i poprosił o ustalenie kolejnego spotkania z właścicielką nieruchomości.

W umówionym terminie spotkałem się ze stronami na przedmiotowej nieruchomości. Razem ze sprzedającą ponownie zaprezentowaliśmy kupującym nieruchomość oraz wyjaśniliśmy poruszone przez kupujących kwestie. Kiedy strony przystąpiły do negocjacji ceny, przypomniałem o uwzględnieniu kwoty niespłaconego kredytu obciążającego nieruchomość i konieczność rozbiórki na koszt użytkownika wieczystego ogrodzenia od strony drogi. Po krótkich negocjacjach strony ustaliły cenę sprzedaży nieruchomości na kwotę 800 tys. zł. Jednocześnie kupujący zobowiązali się do spłaty pozostałej kwoty kredytu zaciągniętego przez sprzedających na budowę domu. Termin finalizacji transakcji ustalono za trzy miesiące. Jednocześnie strony wyraziły wolę podpisania umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego.

10. Przygotowanie transakcji - umowa przedwstępna

Strony ustaliły, że zawarcie umowy przedwstępnej nastąpi w okresie dwóch tygodni, w kancelarii notarialnej wskazanej przez kupujących. Jednocześnie przypomniałem stronom, iż przy podpisaniu umowy przedwstępnej, powinny zabrać ze sobą niezbędne dokumenty. Kupujący powinni posiadać oprócz dowodów tożsamości, m.in. odpis aktu małżeństwa. Natomiast sprzedająca powinna przedstawić notariuszowi m.in. pełnomocnictwo notarialne męża upoważniające ją do sprzedaży nieruchomości, akt notarialny o ustanowieniu prawa użytkowania wieczystego, aktualny odpis księgi wieczystej, wypis z rejestru gruntów oraz inne dokumenty wskazane przez notariusza.

W umówionym terminie strony stawiły się w kancelarii notarialnej, gdzie została podpisana umowa przedwstępna. W umowie tej określono m.in.:

• termin zawarcia umowy przyrzeczonej,

• kwotę za jaką sprzedająca zobowiązuje się przenieść na kupujących, a kupujący zobowiązują się nabyć prawo wieczystego użytkowania wymienionej nieruchomości,

• obowiązki sprzedającej związane z wymeldowaniem osób zameldowane w domu, dostarczeniem dokumentów niezbędnych do podpisania przez kupujących umowy kredytowej oraz umowy przyrzeczonej.

• wysokość zadatku, który został wręczony sprzedającej przy podpisaniu umowy.

Po podpisaniu umowy przedwstępnej, zgodnie z postanowieniami umowy pośrednictwa, sprzedająca uregulowała 50% należności za czynności pośrednictwa, co potwierdziłem na przekazanej jej fakturze VAT.

11. Zabezpieczenie prawne i finansowe transakcji

Po podpisaniu umowy przedwstępnej zadzwoniłem do kupujących, którzy rozpoczęli procedurę uzyskania kredytu na zakup przedmiotowej nieruchomości. Podczas rozmowy ustaliłem, że bank kredytujący zgodził się na udzielenie kredytu konsolidacyjnego, a zawarcie umowy kredytowej nastąpi najprawdopodobniej w okresie dwóch tygodni.

Skontaktowałem się również ze sprzedającą. Pani Y złożyła już wniosek w urzędzie gminy o wymeldowanie mieszkańców nieruchomości oraz wystąpiła z wnioskiem o wydanie zaświadczenia o nie zaleganiu z płatnościami wobec urzędu gminy. Rozpoczęła również przeprowadzkę i porządkowanie nieruchomości.

Przed wyznaczonym terminem podpisania umowy przyrzeczonej, ponownie skontaktowałem się ze stronami transakcji, aby upewnić się czy dopełniły one wszystkich formalności i zebrały potrzebne dokumenty. Właścicielka nieruchomości zebrała m.in. następujące dokumenty:

• akt notarialny ustanawiający prawo wieczystego użytkowania działki,

• odpis aktu małżeństwa,

• pełnomocnictwo notarialne męża do sprzedaży nieruchomości,

• zaświadczenie z urzędu gminy iż w domu posadowionym na działce będącej przedmiotem sprzedaży nikt nie jest zameldowany,

• zaświadczenie z urzędu gminy o braku zaległości finansowych z tytułu opłat za nieruchomość,

• odpis z księgi wieczystej,

• rachunki potwierdzające opłacenie należności za korzystanie z prądu, wody, telefonu itp.,

• oświadczenie banku, iż wyraża on zgodę na przejęcie przez kupujących niespłaconej kwoty kredytu zabezpieczonego hipoteką na przedmiocie transakcji.

12. Realizacja transakcji (podpisanie aktu notarialnego i wydanie nieruchomości)

W wyznaczonym terminie strony stawiły się w kancelarii notarialnej, gdzie została zawarta w formie aktu notarialnego umowa przenosząca prawo użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości. W akcie notarialnym strony ustaliły, że płatność nastąpi tego samego dnia w formie przelewu na rachunek bankowy wskazany przez sprzedającą, a wniosek o ustanowienie hipoteki na rzecz banku złoży w imieniu kupujących notariusz. Termin wydania nieruchomości wyznaczono do godz. 12⁰⁰ następnego dnia.

Następnie wspólnie ze stronami transakcji udałem się do banku kredytującego kupujących. W banku kupujący dopełnili wszystkich formalności, a bank przelał na konto sprzedającej kwotę kredytu.

Po dopełnieniu formalności w banku, przekazałem stronom transakcji 2 egzemplarze przygotowanego wcześniej projektu protokołu zdawczo-odbiorczego i wspólnie udaliśmy się na nieruchomość. Kupujący nie mieli zastrzeżeń co do stanu nieruchomości, w związku z tym strony podpisały protokół zdawczo-odbiorczy.

13. Rozliczenie wykonanej usługi pośrednictwa

Po zakończeniu spraw związanych z płatnością za nieruchomość, poprosiłem strony transakcji o uregulowanie należności za czynności związane z pośrednictwem i wręczyłem im faktury VAT. Pani Y przekazała mi pozostałą kwotę wynagrodzenia, jednocześnie na egzemplarzu umowy o pośrednictwo złożyła oświadczenie, iż nie ma zastrzeżeń co do sposobu wykonania umowy. Natomiast kupujący oświadczyli, iż zapłacą w późniejszym terminie. W związku z tym, poprosiłem kupujących o potwierdzenie odbioru faktury i złożenie stosownego oświadczenia co do terminu płatności, co też uczynili.

W wyznaczonym terminie kupujący nie uregulowali należności. W związku z tym listem poleconym za potwierdzeniem odbioru przesłałem kupującym ostateczne wezwanie do zapłaty i wyznaczyłem dodatkowy termin płatności. W terminie tym kupujący nie uregulowali należności, dlatego też skierowałem sprawę na drogę postępowania sądowego. W wyniku postępowania sądowego kupujący zapłacili należną kwotę.

14. Archiwizacja dokumentów transakcji

Gdy wszystkie sprawy związane z wykonaniem umów zostały zakończone, warunki realizacji transakcji zostały umieszczone w bazie danych biura. Posłużą one do budowania informacji o rynku. Umowy pośrednictwa oraz dokumenty związane z tymi umowami, zostały odpowiednio oznaczone i przeniesione do archiwum w celach dowodowych, na wypadek ewentualnego postępowania przez sądem lub Urzędem Skarbowym.

8

---