WYKŁAD 1 05.10.11

NIERUCHOMOŚĆ (def. Kodeksowa, art. 46.1 KC) - wyodrębniona pod względem własności część powierzchni ziemi (grunt), budynki trwale związane z gruntem lub części tych budynków wyodrębnione na mocy przepisów szczególnych.

WYKŁAD 2 12.10.11

EKONOMICZNE ZASADY WYCENY:

1. ANTYCYPACJI - inwestor pokrywa przyszłe korzyści, które może osiągnąć z tej nieruchomości, dotyczy wszystkich podejść (dochodowego, kosztowego, porównawczego). Specyfiką jest: wartość jest zmienna, przenoszenie w przyszłość na realnych podstawach, na podstawie dnia dzisiejszego, ocena rynku dzisiaj.

2. SUBSTYTUCJI - inwestor ma zapłacić więcej za daną nieruchomość niż niedawno inni za podobną nieruchomość zapłacili na tym rynku, podobne pod względem lokalizacji, rozwiązań materiałowo-technicznych, osiąganych dochodów czy ryzyka ich osiągnięcia.

3. KOSZTU ALTERNATYWNEGO (utraconych korzyści) - inwestor nie patrzy na rynek nieruchomości w izolacji od innych segmentów, patrzy na szeroko rozumiany rynek kapitałowy, różne możliwości inwestowania

im większe ryzyko, tym większa stopa zwrotu

nieruchomość między obligacjami a akcjami, gdzie dokładnie zależy od lokalizacji, zużycia, najemców, czym lepsza jakość lokalizacji, tym bliżej obligacji

metoda wyprowadzania stopy dyskontowej (m. sumowania):

r = r_b + r_RN + r_KN

r - wymagana przez inwestorów stopa zwrotu

r_b - bezpieczna stopa zwrotu

r_RN - narzut ryzyka inwestowania na rynku nieruchomości w najlepszą nieruchomość

r_KN - narzut ryzyka konkretnej nieruchomości

4. RÓWNOWAGI

Rozpatrywana jako równowaga:

- zewnętrzna

Na wartość nieruchomości w dużym stopniu (w większym niż innych dóbr) wpływa sąsiedztwo i otoczenie, wartośc nieruchomości zmierza do wartości nieruchomości w otoczeniu (otoczenie i sąsiedztwo ciągnie ten kapitał w dół bądź w górę)

- wewnętrzna

To równowaga między gruntem a tym co jest na tym gruncie, zużycie techniczne, zużycie funkcjonalne, postęp techniczny, zmiany w technologii życia (rosnąca ergochłonność, nieprawidłowy rozkład powierzchni, np. dodatek korytarzowy w powierzchniach biurowych

Zużycie środowiskowe (hałas, emisje), wartość początkowa ulega amniejszeniu na skutek zużycia a wartość guntu w długim okresie czasu rośnie, wartość gruntu zaczyna zbliżać się do wartości tego co jest na tym gruncie, gruntu jest mało, nie można go wyprodukować, bardzo drogi i rzadki czynnik produkcji, musi być efektywnie wykorzystany

Jak przywrócić równowagę?

- remont, modernizacja, adaptacja do nowych funkcji

- wyburzenie, na tym miejscu nowy budynek spełniający współczesne wymogi (nawet budynek o stosunkowo dobrym stanie technicznym)

5. WYDAJNOŚCI NAKŁADÓW INWESTYCYJNYCH

Cena 1 m² jest większa dla nieruchomości o mniejszej powierzchni. mniej osób stać na nieruchomość o dużej powierzchni.

6. ZMIANY I KONKURENCJI

Zmiana stanu technicznego, otoczenia nieruchomości, to co się podoba dzisiaj nie będzie się podobało w przyszłości, dochody dnia dzisiejszego z uwzględnieniem ryzyka ich osiągnięcia w przyszłości

7. POPYTU I PODAŻY

Wartość maleje ze wzrostem popytu i spadkiem podaży, ale nie proporcjonalnie. Elastyczność cenowa popytu jest mała (bo nieruchomości nie mają substytutów). Elastyczność cenowa podaży - wzrost nie jest proporcjonalny, żeby podaż wzrosła trzeba uruchomić cykl realizacji inwestycji (co jest w Polsce trudne), pojawia się ryzyko inwestowania

8. CZYNNIKÓW ZEWNĘTRZNYCH

Na wartość nieruchomości nie wpływają tylko cechy, ale również miejsce w cyklu rynku nieruchomości i cyklu koniunkturalnym. Cykl nieruchomości jest specyficzny (4-5 lat), składa się z cyklu popytowego o cyklu podażowego (2 cykle popytowe). Cykl podażowy powoduje że cykl rynku nieruchomości jest bardziej zmienny od cyklu nieruchomości.

WYKŁAD 4 02.11.11

Wartość rynkowa wymaga najkorzystniejszego sposobu użytkowania. Grunt ma wartośc pozostałościową tego co można na nim budować

WARTOŚCI INNE NIŻ WARTOŚĆ RYNKOWA:

1. GODZIWA

Pojawia się w UoR, trzeba ą określić dla celów sprawozdań finansowych. Na ogół jest to wartość rynkowa, ale nie zawsze.

Wyjątki: jeśli przedsiębiorstwo nie zapewnia najkorzystniejszego sposobu użytkowania

Wartość godziwa określana jest na ogół na poziomie wartości rynkowej. Jeżeli jednak przedsiębiorstwo zamierza dalej funkcjonować wartość godziwa może być inna (niższa) niż wartość rynkowa, bo nie musi być spełniony wymóg najkorzystniejszego sposobu użytkowania.

2. INWESTYCYJNA (INDYWIDUALNA)

Wartość określana na rynku ma zapewnić obiektywizację, odzwierciedlać typowe, dotychczasowe zachowania uczestników rynku.

w. indywidualna - określana dla konkretnego inwestora, odwzorowuje potencjał tkwiący w nieruchomości postrzegany przez konkretnego inwestora. Indywidualna może być zbliżona do rynkowej, gdy inwestor ocenia w sposób typowy

Inne źródła danych w rynkowej i indywidualnej: wartość rynkowa z danych pochodzących z drugiej ręki, a indywidualna z danych pochodzących z pierwszej ręku. Wartośc rynkowa odzwierciedla typowe umiejętności zarządzania a indywidualna - indywidualne zdolności zarządzania/negocjacji.

Relacje rzeczoznawca-klient: przy wartości rynkowej rzeczoznawca jest chłodnym obserwatorem rynku, nie może ulegać na nagabywanie klienta. Przy wycenie indywidualnej klient partycypuje w wycenie.

3. SZCZEGÓLNA

Wartość, w której uwzględnia się atrybuty, które czynią tą nieruchomość atrakcyjną dla nabywcy/użytkownika (np. uwzględnienie operatora hotelu), np. w synergiczna.

4. SYNERGICZNA

Jest przykładem wartości szczególnej. Wynika z pewnych połączeń. Jeśli dana nieruchomość zostanie połączona z inną to będą miały większą wartość niż suma ich z osobna.

WARTOŚĆ LIKIDACYJNA - kiedy przedsiębiorstwo jest wystawione na sprzedaż

Inne:

• wartość odtworzeniowa

• koszt odtworzenia (odtworzenie jest wierną kopia obiektu, nawet wybudowanego w Xix

• koszt zastąpienia (odtworzenie funkcjonalne przy zał. Dzisiejszych rozwiązań technicznych.

Nie ma tej wyceny w międzynarodowych standardach wyceny.

• wartość bankowo-hipoteczna (jest w polskich standardach, ale nie w europejskich)

nakład na kupno gruntu i wybudowanie budynków z uwzględnieniem stopnia ich zużycia.

Faza tworzenia (kupno gruntów, wybudowanie budynków) faza użytkowania faza wymiany

Nakłady na kupno gruntów i wybudowanie budynków minus zużycie

To nie jest wartość, ale opis podejścia kosztowego (metodyka)

W europejskich standardach wyceny jest nie jako rodzaj wartości, ale jako technika zarządzania ryzykiem kredytodawcy

Wartość bankowo-hipoteczna pojawia się w ustawie o listach zastawnych i bankach hipotecznych. ustawodawca ustanowił że wartość bankowo-hipoteczna służy dla zaspokojenia potrzeb kredytodawcy, jakim jest bank hipoteczny.

KNF określa sposób dochodzenia do tej wartości (rekomendacja F)

Odwzorowuje ryzyko kredytodawcy, który udziela kredytu na sfinansowanie inwestycji. Jest to wartość długotrwała, nie uwzględnia żadnych zachowań spekulacyjnych na rynku, a uwzględnia długotrwałe cechy nieruchomości, określana z należyta ostrożnością. To nie kest wartość ekonomiczna (określana w danym dniu, ale nie na dany dzień). Powstała w Niemczech. Ma zmniejszyć ryzyko kredytodawcy, ale nie da się go wyeliminować.

WYKŁAD 5 09.11.11

ORGANIZACJE, KTÓRE MAJĄ WPŁYW NA WYCENĘ:

1. Royal Institute of real estates (REAS)

Najbardziej znana organizacja - brytyjska, 04 członków, działa w prawie 100 krajach

Cele:

- zapewnienie profesjonalizmu członków

- śledzenie zapotrzebowania na…

- troska o programy szkoleniowe

- zapewnienie dyplomatom praktyki

- udzielanie kwalifikacji zawodowych

- ustala programy studiów podyplomowych

- nadzoruje studia podyplomowe w Wlk Brytanii ale i na świecie (Frankfurt nad menem)

- ustala reguły postępowania, kodeks etyki zawodowej

- prowadzi bibliotekę, wydaje fachowe czasopisma

- organizuje konferencje

- utrzymuje współpracę ze stowarzyszeniami z innych krajów

- bierze udział w kształtowaniu zagospodarowania przestrzennego

- działa poza kontrolą rządową

2. Tegova

1. Europejska grupa stowarzyszeń rzeczoznawców

2. Powstała w latach 70-tych XXw.

3. Skupia 45 stowarzyszeń zawodowych z 35 krajów Europy oraz spoza (instytut wyceny z USA)

4. W ramach Tegovy działa grupa zawodowa, np. grupa zawodowa w sprawie Europy Środkowej i Wschodniej

5. Zajmuje się odpowiedzialnością zawodową

6. Tworzy europejskie standardy wyceny

7. Zajmuje się metodyką wyceny

8. Zadania

1. Tworzenie i koordynacja i publikacja europejskich Standarów wyceny

2. Upowszechnienie europejskich standardów wyceny

3. Aktualizacja stosowanych metod wyceny nieruchomości, maszyn i urządzeń

4. Synchronizacja europejskich standardów wyceny z międzynarodowymi standardami wyceny

5. Organizacja seminariów i spotkań środowisk o terminologii związanej z wyceną

6. Udział w konferencjach o wadze światowej

7. Upowszechnianie najlepszych doświadczeń europejskich w celu ich promocji

8. Promowanie zawodu rzeczoznawcy

9. Organizacja badań…

10. Prowadzenie doradztwa w pracach komisji europejskiej i ONZ

11. Organizacja pomocy rządom w tworzeniu podstaw do licencjonowania rzeczoznawców

12. Opracowywanie kodeksu etycznego

3. Międzynarodowy komitet standardów wyceny

Powstał w 1981r. (100 lat po Aris). Organizacja pozarządowa, członek ONZ, współpracuje z bankiem światowym, międzynarodowa federacja księgowych, międzynarodowym komitetem standardu księgowości

Cel: harmonizacja, ujednolicenie i propagowanie standardów wyceny,

członkowie z 51 krajów

4. Europejskie Towarzystwo Nieruchomości (ERES)

1. Powstał w 1994r.

2. Organizacja non-profit

3. Cel: utrzymywanie stałych kontaktów pomiędzy pracownikami naukowymi a praktykami, prowadzenie badań w zakresie podejmowania decyzji finansowych związanych z nieruchomościami, gospodarka przestrzenną, szacowaniem i zarządzaniem majątkiem trwałym

4. Siedziba w Amsterdamie

5. Organizuje konferencje

5. Towarzystwo Naukowe nieruchomości w Polsce

1. Organizuje konfererncje

6. Międzynarodowe Towarzystwo Nieruchomości (IRES)

7. WAHO (Światowe stowarzyszenie rzeczoznawców majątkowych

1. Polska jest członkiem

2. Misja: rozwój i wzmocnienie na skalę światową zawodu rzeczoznawcy majątkowego oraz związane z tym wzmocnienie działalności doradczej

3. Misję tą realizuje zachęcając do wdrożenia międzynarodowych standardów wyceny

W większości krajów wyodrębniła się grupa specjalistów do wyceny nieruchomości. Nie we wszystkich krajach muszą posiadać uprawnienia potwierdzające ich profesjonalne przygotowanie do sporządzania operatów (dokumentów z wyceny). W wielu krajach zasady wykonywania wyceny zostały uregulowane prawnie (Dania, Hiszpania, Niemcy, Austria). W niektórych krajach standardy wyceny uregulowane pośrednio przez regulaminy i zalecenia banków.

Wymogi prawne:

1. Finlandia

Brak ograniczeń stawianych osobom robiącym wyceny, (…) uprawnienia rzeczoznawcy można uzyskać, niektóre organizacje wymagają uprawnień

Jak uzyskać uprawnienia?

- egzamin testowy

- staż zawodowy (3-10 lat, w zależności od posiadanego wykształcenia)

- nienaganna opinia

- ograniczenia wieku - poniżej 65 lat

Uprawnienia nadaje stowarzyszenie licencjonowania wyceny nieruchomości

Można się starać o uprawnienia do wyceny jednego rodzaju nieruchomości lub wszystkich

Wymogi:

- czynny zawodowo

- utrata uprawnień gdy nie wycenia się przez 2-3 lata, gdy nie dokształca się - wymóg permanentnego kształcenia

2. Francja

- uprawnienia gdy wycena dla celów sądowych i szacowania nieruchomości rolnych

- wymóg posiadania rekomendacji stowarzyszenia

- aby uzyskać rekomendację trzeba posiadać dyplom uniwersytecki praktykę zawodową (gdy nie ma dyplomu, to 7 lat praktyki w szacowaniu nieruchomości)

- przeważają geodeci, inżynierowie budowlani

3. Niemcy

- środowisko zróżnicowane zawodowo

- członkowie terenowych i krajowej komisji rzeczoznawców majątkowych

- tylko certyfikat, przysięgli - uprawnienia państwowe

-rzeczoznawcy na arenie międzynarodowej (członkowie REAS)

- Nie ma jednej organizacji wpływającej na poziom kształcenia

- W kodeksie budowlanym standardy wyceny

Wymogi izby przemyślowo-handlowej:

- dyplom ukończenia szkoły wyższej

- kursy doszkalające w wycenie nieruchomości

- referencje klientów

- opis praktyki

- przestrzeganie zasad etyki zawodowej

- uregulowany statut materialny

- wiek od 30 do 62 lat

- egzamin państwowy

Uprawnienia nadaje niemiecka rada akredytująca, certyfikaty oparte o ISO 9001

4. Szwajcaria

1. Brak odrębnego kształcenia w wycenie

2. Samokształcenie, czytanie literatury fachowej

3. Dochodzenie do wiedzy poprzez praktykę zawodową

4. Uczestnictwo w kursach i seminariach

5. Szwecja

1. Wycena przez prywatnych konsultantów oraz władze urzędowe, np. nieruchomości rolne, leśne.

2. 3-letnie studia uniwersyteckie

3. 3-letni staż

4. Obowiązek doskonalenia zawodowego w całym okresie

5. Nadawane licencje przez szwedzkie stowarzyszenie rzeczoznawców majątkowych (wymagane są one dla wycen dla potrzeb taksacji powszechnej.

6. Taksacja powszechna - wycena na postawie reprezentantów (wartość sąsiednich nieruchomości określona na podstawie wyceny reprezentantów)

7. Zadania szwedzkiego stowarzyszenia nieruchomości:

1. Dba o statut zawodu

2. Wydaje kodeks postępowania rzeczoznawców

6. Wielka Brytania

1. Teoretycznie każdy może wykonywać usługi z zakresu wyceny, ale gwarancją wysokiego poziomu usług jest członkowstwo RICS

2. Wymogi:

1. Wykształcenie akademickie (może być 3-letnie + 2 lata praktyki lub wykształcenie 5 lat + 2 lata praktyki)

2. 2 lata praktyki pod nadzorem członków RICS

3. Egzamin w RICS

3. Zawodowo czynny (5 lat przerwy - utrata uprawnień

4. Przestrzeganie kodeksu etyki zawodowej

5. Wymogi z zakresu permanentnego kształcenia (raz na rok 27 pkt przeliczeniowych za szkolenia, najczęściej rozliczany raz na 3 lata (60pkt), ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej (odszkodowawczej).

6. Permanentne kształcenie (każde uczenie się, np.: nauka j. polskiego, gdy chce się działać na polskim rynku)

7. Austria

1. Stanowy system licencjonowania (odpowiednie egzaminy by wyceniać w innych stanach)

2. System dochodzenia do licencji, 30 pkt przeliczeniowych w ramach systemu permanentnego kształcenia

3. Silnie zinstytucjonalizowany rynek

WYKŁAD 6 16.11.11

Metodyka wyceny:

Ustawodawca wyznacza metody wyceny: Niemcy, Dania, Polska

Polska federacja rzeczoznawców majątkowych ma pewnie znaczenie.

Podstawy prawne:

• Ust. O gospodarce nieruchomościami

• Akt wykonawczy do ustawy: rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (rozdział: wycena nieruchomości) - dotyczy wszystkich nieruchomości

• Rzeczoznawca musi przestrzegać prawa zgodnie ze standardami zawodowymi.

• Standardy rzeczoznawców majątkowych

Ustawa wprowadza klasyfikację trójszczeblową:

1. Podejścia

1. Porównawcze

2. Dochodowe

3. Kosztowe

4. mieszane

2. metody

3. techniki

podejście porównawcze:

tyle warta jest nieruchomość, ile niedawno inni za podobne nieruchomości zapłacili (podobne - porównywalne po względem wielkości, lokalizacji, rozwiązań materiałowo-technicznych)

model wyceny - model inwestorski, kupujący i sprzedający patrzą na to ile z tej nieruchomości się wyniesie. Patrzą przez pryzmat potencjału jaki na nie jest. Na tyle krótki okres , kiedy nie zmieniły się oczekiwania inwestorów, na podstawie danych retrospektywnych, nie wolno przyjąć ceny ofertowej za podstawę wyceny, można odwoływać się tylko do ceny transakcyjnej. Nie ma technik.

Metody (a i b są teraz aktywne):

1. m. porównywania parami (preferowana)

2. m. korygowania ceny średniej

3. m. analizy statystycznej rynku

nie jest aktywna, została opracowana przez ekonometryków w szczecinie. Ma być zastosowana w taksacji powszechnej. Elementem ma być wartość nieruchomości (wartość katastralna). Będzie wprowadzana, po przejściu na inny system podatkowy (od wartości a nie od powierzchni). Na świecie podatek At walorem od wartości

podstawa ustalania wartości

- podatek od nieruchomości od potencjalnych zysków

- wartość całej nieruchomości

- oświadczenie właściciela o wartości jego nieruchomości

Obszar podejścia porównawczego:

Rynek mieszkaniowy i gruntów niezabudowanych

Najlepsze, najpopularniejsze

Podejście dochodowe:

Tyle jest warta nieruchomość, ile generuje dochodu dzisiaj i w przyszłości. Dochodami z nieruchomości są czynsze i dochody pozaczynszowe. Nigdy w bezpośredniej postaci dochodami z nieruchomości nie są dochody z działalności prowadzonej na tej nieruchomości (handlowa, produkcyjna)

Dochody pozaczynszowe: dochody z garaży, parkingów, reklam na terenie nieruchomości, za wyrażenie zgody na instalację anten satelitarnych, zgodę na instalację bankomatu.

Dochody z czynszu powinny przeważać nad pozaczynszowymi, w specyficznych sytuacjach może być odwrotnie.

Podejście to odwzorowuje dzisiejszy stan rynku i ryzyko osiągnięcia tego dochodu w przyszłości

Metoda inwestycyjna - dany jest dochód (stawka czynszu)

Metoda zysków - gdy pojawia się operator, dochody trzeba podzielić między właściciela i operatora (met. Dochodu właściciela)

Obie metody mają 2 techniki:

- technika kapitalizacji prostej (strumień dochodu jest stały)

- technika zdyskontowanych strumieni dochodów (strumień dochodów zmienny w okresie prognozy a potem się stabilizuje.

Stosowane do wyceny nieruchomości, które generują dochody, stwarzają potencjał generowania dochodów (dochody mogą generować), dochód stanowi podstawowy czynnik wpływający na wartość (potencjalnie może generować dochód), np. ile mógłby osiągnąć gdyby wynajął nieruchomość, wycena dla syndyka masy upadłościowej.

Podejście kosztowe:

Tyle warta ile trzeba ponieść nakładów na kupno gruntów, wybudowanie budynków z uwzględnieniem stopnia ich zużycia.

2 metody:

1) m. kosztów odtworzenia (odtwarzamy wierną kopię, powierzchnię, kubaturę itd.)

2) m. kosztów zastąpienia (odtwarzamy funkcję przy dzisiejszych rozwiązaniach materiałowo-technicznych)

3 techniki:

- elementów scalonych

- szczegółowa

- ?

WYKŁAD 8 30.11.11

Podejście porównawcze: do wyceny nieruchomości podobnych, gdy jest wiele transakcji, nieruchomości mieszkaniowe

Podejście dochodowe (najbardziej dyskusyjne)

Nośnik wartości - dochód jaki można uzyskać: czynsze i dochody pozaczynszowe, nie sa nimi dochody pochodzące z działalności prowadzonej na tej nieruchomości.

Dochód postrzegany w ujęciu kasowym

Przychody - koszty = zysk operacyjny

uzyskania (wynik podmiotu bez powiązań tego podmiotu

przychodów z otoczeniem)

ważny jest wpływ a nie przychód, wydatki zamiast kosztów

dochody poczynszowe: parkingi, garaże, anteny, reklamy

powierzchnie biurowe, magazynowe - dochody łatwo się określa (stawka czynszu na m₂ bądź kwota)

dla niektórych trudno jest określić dochód, pochodna tego co będzie się działo w tej nieruchomości (np. operator hotelu)

wpływy - wydatki = dochód do podziału między właściciela a operatora hotelu

pochodna dochodu z działalności prowadzonej na terenie nieruchomości

nawet kiedy ustalono proporcję to pierwszeństwo ma operator, dochód właściciela - pozostałości wymaganej przez niego rentowności

2 metody:

A) inwestycyjna (stała stawka/kwota)

B) zysków (to nie jest zysk w ujęciu księgowym)

Dwie metody bo jest różny sposób dochodzenia do tego dochodu

Etapy dochodzenia do dochodu:

1. obliczanie potencjalnego dochodu brutto

potencjalny dochód brutto - maximum wydajności naszej nieruchomości, przyjmujemy że wszystko jest wynajęte i wszyscy nam płacą

Dla każdej funkcji oddzielnie liczony potencjalny dochód brutto

Funkcja biurowa

czynsze na poziomie czynszów rynkowych

Funkcja magazynowa

Funkcja składowa …

Zał. Nie występuje na rynku nieruchomości

Wszystkie podejścia są tylko narzędziami do wyceny

Stan równowagi jest niemożliwy, stały stan nierównowagi, nawet kiedy popyt przewyższa podaż, to rynku są pustostany (niewykorzystane powierzchnie)

Typowy dla długiego okresu

Nigdy nie możemy obliczyć wartości na podstawie dochodu brutto

2. obliczanie efektywnego dochodu brutto

potencjalny dochód - straty w = efektywny dochód brutto

brutto dochodach

straty w dochodach wynikają z pustostanów i zaległości czynszowych

efektywny dochód brutto odwzorowuje dochodowość nieruchomości w warunkach rynkowych

rynkowy poziom pustostanów - nie zalicza się tego, który wynika z jakości zarządzania, la zalicza się ten gdzie nie jest wyłączone z powodu remontu/modernizacji.

3. obliczanie dochodu operacyjnego netto

efektywny - wydatki operacyjne = dochód operacyjny netto

dochód brutto

wydatki operacyjne:

- wydatki, których ponoszenie warunkuje uzyskiwanie dochodów na rynkowym poziomie

- podatek od nieruchomości

- opłata za użytkowanie wieczyste gruntu

- zużyte media (woda, kanalizacja, gaz)

- koszty konserwacji i remontów bieżących

- ubezpieczenie budynku

- koszty zarządzania i administrowania

Generalnie rynek nieruchomości odchodzi o czynszów brutto

Czynsz brutto - wszystko w nim jest

Brutto-netto - najemca płaci stawkę czynszu + koszty mediów

Netto-brutto - koszty remontu zarządzania

Netto-netto-netto - stawka czynszu + wynikłe wydatki przenoszone na najemcę

(rzadko bo niekorzystnie dla najemcy)

Rynek nieruchomości odchodzi od czynszów brutto, bo

- względy marketingowe (lepiej wygląda 30+opłaty niż 38)

- dobre komunikowanie się z najemcą , jeżeli zmieniają się ceny to nie trzeba podnosić czynszu, jeżeli zmieniają się ceny to zmienia się tylko opłata a nie czynsz

Celem sprzedaży - wyznaczenie stawek kosztów na bazie cen rynkowych, każda pozycja kosztów przefiltrowana.

Nie odejmuje się amortyzacji bo zużycie już jest uwzględnione w stawkach czynszu, w pustostanach

Metody określania zużycia:

- czasowe

- wizualne, na podstawie obserwacji, subiektywne

- metody oparte na wskaźnikach ekonomicznych (utracone korzyści jakich nie osiąga właściciel budynku remontowanego w stosunku do nieruchomości o najlepszych warunkach

Nie odejmujemy nakładów na remont kapitalny i modernizację (nie można ich przenieść na najemcę, nie odejmujemy podatku dochodowego (dotyczącego podmiotu), kosztów obsługi długu (kosztu i raty kredytu), w szkole amerykańskiej odejmują bo sektor bankowy ich do tego zmusił

Project finance - zabezpieczeniem kredytu są przyszłe dochody z nieruchomości

Hipoteka wpływa na cenę a nie na wartość, uwzględnia się ją dopiero przy negocjacji ceny

Wyceniamy prawa do osiągania dochodu (przyjmujemy całą powierzchnię)

WYKŁAD 9 07.12.11

Metoda kasowa nie jest uregulowana prawnie

I zał: modele osiągania dochodu

1) metoda stałych w nieskończenie długim czasie dochodów (stały w ujęciu realnym, reaguje na inflację)

Inwestor nie wycofuje się z inwestycji

2)

dzisiaj nie ma strumienia ale pojawi się w przyszłości

Trzeba uwzględnić prawa na nieruchomości (np. umowa najmu)

nieskończenie wiele modeli

nie można dodać obecnych dochodów i tych z przeszłości, dochody trzeba zdyskontować - sprowadzić do dnia dzisiejszego

r - min wymagana stopa zwrotu przez inwestorów

współczynnik łącznego dyskonta, współczynnik kapitalizacji

R - stopa kapitalizacji

r - stopa dyskontowa

D - dochód operacyjny netto

Wartość zależy nie tylko od dochodu, ale też od ryzyka jego osiągnięcia

Przyjmuje się że max czas prognozy to 10 lat. Średni czas posiadania (utrzymania) nieruchomości - 10 lat., potem inwestor rezygnuje.

Wartość rezydualna - wartość pozostała, powrót do stałości strumienia

Dochód ostatniego okresu, który zostaje zkapitalizowany

Stopa zwrotu:

1. stopa dochodu, np. stopa kapitalizacji (R)

2. stopa rentowności (stopa dyskontowa(r), stopa depozytowa, wewnętrzna stopa zwrotu (IRR)

cechy wspólne stóp zwrotu:

- odwzorowują zwrot wyłożonego kapitału i dochód na wyłożony kapitał

Cechy różniące:

- R (stopa kapitalizacji) odwzorowuje wszelkiego rodzaju ryzyka (ryzyko danego segmentu, ryzyko nieruchomości, ryzyko rynku, ryzyko dochodu najemcy, ryzyko zawartych umów najmu ryzyko polityczne)

Ryzyko segmentu rynku - niższe stopy na rynku nieruchomości mieszkaniowych, bo mniejsze ryzyko (słaba korelacja z koniunkturą)

Najwyższe ryzyko osiągania dochodu z nieruchomości przemysłowych (największe uzależnienie od tego co się dzieje w gospodarce) większa stopa kapitalizacji

Czym większe ryzyko tym stopa wyższa cena/wartość niższa

Na ryzyko wpływa lokalizacja ekonomiczna, geograficzna.

W łodzi ryzyko osiągania dochodu większe niż w Warszawie.

K - wyłożony kapitał

Odwzorowuje ryzyko lokalizacji fizycznej i ekonomicznej, w mieście - nieruchomości biurowe mają wyższe stawki w centrum, R w Wlk Brytanii niższe niż w Polsce

Ryzyko najemcy:

1. Najemca-kotwica - zajmują duże powierzchnie, nie spóźniają się w opłatach, nie ma najemcy, który nie niesie ryzyka, nawet najlepszy może zbankrutować, nie jest dobrze wynająć tylko jednemu najemcy.

2. Wschodząca gwiazda - nie ma zaplecza jak kotwica, ale znalazł niszę, jeśli nie popełni błędu, nie będzie dużej konkurencji to może być kotwicą

3. Pies - wrażliwi na zmiany zachodzące w gospodarce, ryzyko osiągania dochodu dużo większe

Ryzyko stanu technicznego: gdy stan kiepski to ryzyko osiągania dochodu większe

Ryzyko zawartych umów najmu (sposobu i terminu zawarcia umów najmu)

Umowa na czas oznaczony - nie ma klauzuli wypowiedzenia, zdarza się że jest klauzula, ale w sytuacjach zawartych w umowie

Lepsze dla rynku nieruchomości są umowy ma czas oznaczony bo musi płacić a jeśli zerwie to opłaty karne (ok. 50% za niewykorzystany czas najmu), dają większe bezpieczeństwo osiągania dochodu

- r stopa dyskontowa

Różnica: stopa dyskontowa nie musi odwzorowywać wszelkiego rodzaju ryzyka (ryzyko zostało odwzorowane w tym okresie prognozy, nie uwzględnia ryzyka osiągnięcia dochodu, ale inne ryzyka są.

Stopy te są obliczone a nie wyprowadzone

Najlepsza metoda określania stopy kapitalizacji - analiza rynkowa

Stopa dyskontowa: min wymagana przez inwestora stopa zwrotu

Najlepsza metoda: wywiadu wśród inwestorów, gdy nie może to metoda sumowania, oparta na idei kosztu alternatywnego

R = r - q parametr

q>0 to stopa kapitalizacji niższa, ryzyko niższe, cena i wartość wyższa

q<0 tendencja malejąca na rynku nieruchomości

stopa kapitalizacji = r + q stopa i ryzyko rośnie, cena i wartość maleją

Parametr jest równy 0 to R = r (bo strumień dochodu jest stały po okresie prognozy

Gdy dochód stały - technika kapitalizacji prostej

Pozostałe - techniki dyskontowania strumieni dochodów

21.12.2011 WYKŁAD 10

Wyceniamy prawa właściciela do osiągania dochodu bez względu czy z tych prawa skorzysta czy nie.

Prawo własności jest nieograniczone w czasie

Strumień osiągania dochodu wyceniamy w nieskończoność

Czym póżniej otrzymamy dochód tym wartość bieżąca jest mniejsza

-model stałego strumienia dochodu

-model zmiennego strumienia dochodu

Wartość rezydualna - sugerowana cena jaką można osiągnąć po okresie prognozy

1. metoda wyciągu rynkowego

ceny transakcyjne danego rodzaju nieruchomości, tym cenom przypisać dochód, dla jakiego dochodu inwestorzy kupowali te biurowce, nie ma optymalnej liczby informacji z rynku ale musi być min 4 informacje, skrajne odrzucamy

poziom stopy kapitalizacji trzeba dostosować do przedmiotu wyceny (jeśli gorszy stan nieruchomości to można podwyższyć stopę)

wycena biurowca:

wziąć ostatnio zawarte transakcje rynku nieruchomości biurowych, wartości rynkowe na podstawie innych nieruchomości koryguję do potrzeb mojej nieruchomości (moja nieruchomość większa od tamtych - r koryguję w górę)

R = r-g wzór gordona, g - parametr wzrostu

Stopy nie można przyjąć, trzeba ją wyprowadzić i uzasadnić że jest to prawdziwe

Łatwo udowodnić że przyjęta do wyceny stopa jest nieprawidłowa

Wartość dzielą przez powierzchnię cena m² i porównuję z rynkiem, jeśli inna to trzeba powrócić, zobaczyć co jest źle

2. metoda wywiadu

może być stosowana przez wielkie firmy, które mają kontakt z inwestorami, mają informacje , oczyszczają z tych skrajnych i określają poziom stopy

podtrzymywać kontakt z inwestorami żeby dowiedzieć się ile procent

3. metoda sumowania

- określić wymaganą stopę zwrotu przy obligacjach

- na rynku nieruchomości - wyższe ryzyko inwestowania, wyższa stopa zwrotu za ryzyko

r = r_bezp._obl + r_RN + r

r_bezp._obl -5-10 letnie obligacje o stałym dochodzie bon a rynku nieruchomości umowy zawarte na długie okresy, stałe, waloryzowane tylko stopą inflacji

r_RN - ryzyko inwestowania na rynku nieruchomości w najlepszą nieruchomość

r - narzut z tytułu inwestowania w konkretną nieruchomość

przykład 1:

oblicz wartość nieruchomości biurowej celem sprzedaży wiedząc że wymagany dochód roczny 500j a stopa - 10%

500/0,1 = 5000j

04.01.2012 WYKŁAD 11

Podejście mieszane

Metoda pozostałościowa:

Deweloper patrzy przez pryzmat wizji co można wybudować

WN - (K+Z) max cena jaką opłaca się zapłacić za daną nieruchomość

Zysk liczy się w stosunku do kosztów lub do wartości zakończonego zadania

Zysk - bufor jego bezpieczeństwa

Obliczenia oparte na założeniu, że nie jest pewne że taki Zyk osiągnie, może niedoszacowań kosztów

Wartość przy założeniu najkorzystniejszego sposobu gospodarowania (trzeba wyburzyć, dostosować)

Szkoły wyceny:

1. brytyjska

2. amerykańska (najbardziej rynkowa)

3. niemiecka (najmniej rynkowa)

SZKOŁA BRYTYJSKA:

Mają 5 metod:

1. porównawcza

2. inwestycyjna (jako odmiana porównawczej) -

3. kosztowa

4. zysków

5. rezydualna

w ramach metod wyróżniają modele dochodu

1) stała wartość czynszowa (w ujęciu realnym)

2) zmiany strumieni dochodu w zależności od trwania umów najmu

3) okresowo zmiany strumieni dochodu spowodowane działaniami na danej nieruchomości

Drugi model jest dominujący w metodzie inwestycyjnej

W ramach tego modelu 3 techniki:

- technika terminu i zwrotu

- technika rdzenia i plastra

- technika ekwiwaletnej stopy zwrotu

technika terminu i zwrotu - tylko ona odwzorowuje polski sposób myślenia

jeśli dzisiaj stopa dyskontowa = 8%, umowy najmu na 3 lata, to rzeczoznawca obniża do 7%.

technika rdzenia i plastra - trzeba inaczej skalkulować ryzyko

V1 na bazie dzisiejszych stawek czynszu (rdzeń)

Zmienia się r - V2 - plaster

technika ekwiwaletnej stopy zwrotu

zarówno pierwszy jak i drugi człon określany przy takiej samej stopie

przykład 2:

określ wartość nieruchomości handlowej, nieruchomość wynajęta na 7 lat za 100 000 funtów rocznie, w dacie wyceny rynkowej poziom dochodu to 150 000 funtów, rynkowy poziom stopy kapitalizacji 5%.

I technika:

Stopę obniżyć do 4% bo zawarta na czas określony

D1 - 100 000 funtów

V1 = D1 * Wk

m = 3, r = 4%, przy r = 4% WSP kapit. = 2, 751 ,

wk= suma wskaźników dyskonta dla 3 lat

V1 = 100 000 * 2, 751 = 277 510

V = 2,9 mln funtów

II technika:

Stopa zwrotu

ryzyko

R

ryzyko

---