Projekt

Operat szacunkowy

spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nr 22 położonego w Warszawie przy ul. Bonifraterskiej 16

Imię: …

Nazwisko: …

Warszawa, dnia 19 maja 2006 r.

WYCIĄG

Z OPERATU SZACUNKOWEGO

1.	Przedmiot wyceny	Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego nr 22 przy ul. Bonifraterskiej 16 w Warszawie. Lokal ma powierzchnię użytkową 37,2 m^2, położony jest na IV piętrze w budynku IV piętrowym. Budynek wzniesiony w technologii wielkopłytowej, stan techniczny dobry.
2.	Cel wyceny	Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej (WRU - wartość rynkowa dla aktualnego sposobu użytkowania) przedmiotu wyceny do sprzedaży.
3.	Metoda wyceny	Podejście porównawcze, metoda korygowania ceny średniej.
4.	Wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu	175 000 PLN słownie: sto siedemdziesiąt pięć tysięcy złotych.
5.	Data sporządzania operatu	19 maja 2006
6.	Autor	….

OPERAT ZAWIERA

1. Przedmiot i zakres wyceny

2. Cel wyceny

3. Podstawy opracowania operatu szacunkowego

1. Podstawy formalne

2. Podstawy materialno- prawne

3. Źródła danych merytorycznych

4. Daty istotne dla operatu szacunkowego

5. Opis i stan nieruchomości

1. Stan prawny nieruchomości

2. Przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego

5.2. Lokalizacja i elementy sąsiedztwa

5.3. Opis budynku

5.4. Stan techniczno-użytkowy lokalu

6. Sposób wyceny

6.1. Rodzaj określanej wartości

6.2. Wybór podejścia, metody i techniki wyceny

7. Analiza danych i charakterystyka rynku

8. Szacowanie wartości przedmiotu wyceny

1. Określenie wpływu czasu na cenę lokali mieszkalnych

2. Szacowanie wag cech rynkowych

3. Obliczenie wartości przedmiotu wyceny

9. Wynik końcowy i wnioski

10. Klauzule i zastrzeżenia

1. Przedmiot i zakres wyceny

Przedmiotem wyceny jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego nr 22, o pow. użytkowej 37,2 m², znajdującego się w budynku wielorodzinnym przy ul. Bonifraterskiej nr 16, w gminie Warszawa-Centrum, dzielnicy Śródmieście.

Dla wyżej wymienionego prawa nie urządzono księgi wieczystej. W niniejszym operacie opisywany i porównywany będzie spółdzielczy własnościowy lokal mieszkalny jako fizyczny obiekt, zwany dalej „lokalem”, do którego prawa są przedmiotem wyceny.

Zakres wyceny obejmuje spółdzielcze własnościowe prawo do ww. lokalu.

2. Cel wyceny

Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej przedmiotowego prawa dla ustalenia podstaw do negocjacji w transakcji kupna - sprzedaży.

3. Podstawy opracowania operatu szacunkowego

3.1. Podstawa formalna

Podstawę formalną wyceny stanowi umowa pomiędzy Zamawiającym i Autorem operatu szacunkowego. Zamawiającym wycenę jest właściciel przedmiotu wyceny - … .

3.2. Podstawy materialno - prawne

• Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 1997 Nr 115 poz. 741 z późn. zm.)

• Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. 2004 Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.),

• Standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych. Polska Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa, 2004.

3.3. Źródła danych merytorycznych

Wycenę wykonano w oparciu o:

• Przydział lokalu mieszkalnego na warunkach własnościowego prawa.

• Oględziny przedmiotu wyceny.

• Informacje o transakcjach sprzedaży lokali mieszkalnych uzyskane w Spółdzielni Mieszkaniowej Nowe Miasto oraz Starówka w Warszawie.

• Informacje dotyczące ofert sprzedaży lokali mieszkalnych uzyskane w warszawskich biurach pośrednictwa w obrocie nieruchomości.

• Informacje uzyskane od Zamawiającego.

4. Określenie dat istotnych dla czynności rzeczoznawcy majątkowego

• Data sporządzenia wyceny:19.05.2006 r.

• Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny: 19.05.2006 r.

• Data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny: 19.05.2006 r.

• Data wizji terenowej: 10.05.2006 r.

5. Opis i stan lokalu

5.1. Stan prawny lokalu

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przysługuje Panu … na podstawie przydziału lokalu mieszkalnego (załącznik 1). Dla przedmiotowego prawa nie urządzono księgi wieczystej.

Właścicielem budynku przy ulicy Bonifraterskiej 16 jest Spółdzielnia Mieszkaniowa Nowe Miasto. Jest ona równocześnie użytkownikiem wieczystym działki gruntu, na której wybudowano budynek. Prawo własności gruntu przysługuje gminie Warszawa.

5.2. Przeznaczenie w planie zagospodarowania przestrzennego

W planie … ulica Bonifraterska znajduje się w obszarze ochrony charakteru urbanistyczno-architektonicznego. Obszar ma przeznaczenie usługowo-administracyjno-mieszkaniowe. Znajduje się w bezpośrednim sąsiedztwie terenów, które w planie zagospodarowania przestrzennego oznaczone mają funkcje: rekreacyjne (sąsiedztwo pn.), mieszkalno-usługowych (na wschód i zachód), oraz usługowo - administracyjno - mieszkaniowe (na południe).

1. Lokalizacja i elementy sąsiedztwa

Budynek, w którym znajduje się lokal położony jest na terenie gminy Warszawa Centrum, w dzielnicy Śródmieście. Dogodny dojazd miejskimi środkami komunikacji (6 linii tramwajowych i 22 autobusowe).

Okna wycenianego lokalu znajdują się od strony podwórza. Teren wokół budynku zagospodarowany - dużo zieleni, plac zabaw dla dzieci.

W niedalekim sąsiedztwie trzy parki zieleni, klub sportowy i basen. Dobra infrastruktura oświatowa, handlowa i usługowa.

Lokalizację szczegółową ocenia się jako korzystną.

5.4. Opis budynku nr 16

Lokal mieszkalny będący przedmiotem wyceny położony jest na IV piętrze w budynku wielomieszkaniowym, IV-piętrowym. Budynek został oddany do użytku w 1969r. Wzniesiono go w technologii mieszanej - wielka płyta w połączeniu z technologią tradycyjną. Jest to budynek 3-klatkowy. Budynek jest wyposażony w następujące instalacje: wodną, elektryczną, kanalizacyjną, c.o., gazową, telefoniczną, telewizji kablowej i domofon.

W budynku na bieżąco dokonywane są konserwacje i remonty:

• remont dachu - 1996r.

• malowanie klatek schodowych - 1997r.

• ocieplanie budynku, wymiana parapetów i założenie elewacji - 1998r.

• wymiana pionów wodnych i kanalizacyjnych - 1999r.

Stan techniczny budynku ocenia się jako dobry.

5.5. Stan techniczno-użytkowy lokalu nr 22

Lokal składa się z 2 pokoi, widnej kuchni, przedpokoju oraz łazienki z w.c. Wejście do wszystkich pomieszczeń - z przedpokoju. Rozkład pomieszczeń jest funkcjonalny (załącznik 2). Balkon o powierzchni około 3,5 m². Wysokość pomieszczeń 2,45 m². Wielkość pomieszczeń:

• pokój:10,8 m²

• pokój:13,5 m²

• kuchnia:5,1 m²

• łazienka:4,4 m²

• przedpokój:3,4 m²

RAZEM:37,2 m²

Stan techniczny lokalu ocenia się jako średni.

6. Sposób wyceny

6.1. Rodzaj określanej wartości nieruchomości

Oszacowano określoną w Standardach Zawodowych Rzeczoznawców Majątkowych wartość rynkową przedmiotu wyceny dla aktualnego sposobu użytkowania (WRU).

6.2. Wybór podejścia, metody i techniki wyceny

W celu określenia wartości rynkowej zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej.

Wybór takiego podejścia i metody uzasadnia rodzaj przedmiotu wyceny, cel dla jakiego zostaje sporządzony poniższy szacunek oraz odpowiednia liczba dostępnych transakcji dotyczących podobnych lokali mieszkalnych.

7. Analiza danych i charakterystyka rynku

Dla określenia wartości szacowanego lokalu mieszkalnego dokonano analizy rynku mieszkań stanowiących przedmiot spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, w budynkach wielorodzinnych o konstrukcji wielkopłytowej i mieszanej, o powierzchni zbliżonej do lokalu szacowanego. Badaniem objęto obszar Nowego Miasta, na terenie gminy Warszawa - Centrum. Okres badania cen 01.05.2005 - 30 04 2006.

Lokalny rynek charakteryzuje się dużym popytem na mieszkania ze względu na położenie w centrum miasta. Obszar Nowego Miasta ma zabytkowy charakter i dobre warunki rekreacyjne, przez co lokalny rynek dodatkowo zyskuje na atrakcyjności. W rezultacie średnie ceny mieszkań utrzymują się na wysokim poziomie.

Na podstawie analizy transakcji zawartych w ciągu ostatniego roku, biorąc pod uwagę informacje pochodzące z biur pośrednictwa nieruchomościami ustalono, że na ceny mieszkań w danym zakresie rynku największy wpływ mają następujące cechy:

• lokalizacja szczegółowa,

• stan techniczny lokalu,

• stan techniczny budynku,

• położenie w budynku (piętro).

Z zebranych informacji o zaistniałych transakcjach kupna-sprzedaży dotyczących lokali o małej powierzchni, dla potrzeb wyceny wybrano 20 lokali najbardziej zbliżonych do przedmiotu wyceny pod względem wyszczególnionych cech (załącznik 3). Ceny jednostkowe analizowanych lokali wahały się od 4191 zł do 4946zł. Na podstawie analiz własnych oceniono, że w badanym okresie wzrost cen wynosił 0,6 % miesięcznie. Za jednostkę porównawczą przyjęto 1 m² powierzchni użytkowej.

8. Szacowanie wartości rynkowej przedmiotu wyceny

8.1. Określenie wpływu czasu na cenę lokali mieszkalnych

Obliczenie wskaźnika korygującego ceny jednostkowe lokali z wybranej próby na datę szacowania przeprowadzono według wzoru:

gdzie:

v_t - współczynnik zmiany cen w czasie,

t - liczba jednostek czasu (miesiące),

C_w, - cena transakcyjna wcześniejsza,

C_p - cena transakcyjna późniejsza.

Przyjęto, że średnia zmiana ceny w ciągu miesiąca wynosiła 0,6%.

Ceny jednostkowe obiektów pomocniczych skorygowano na dzień wyceny wg wzoru:

,

gdzie:

C_a - cena zaktualizowana,

C_t - cena transakcyjna,

V_t - współczynnik zmiany cen w czasie,

t - liczba jednostek czasu (miesiące).

8.2. Szacowanie wag cech rynkowych

Na podstawie analizy rynku stwierdzono, że na ceny lokali mieszkalnych na lokalnym rynku wpływają w decydującym stopniu 4 cechy, dla których przyjęto następującą skalę ocen:

lokalizacja szczegółowa: dobra, przeciętna, niekorzystna;

stan techniczny budynku: dobry, średni, zły;

stan techniczny lokalu wysoki, średni, niski;

piętro: dobre(I i II piętro), przeciętne, niekorzystne(parter i

najwyższe piętro).

Wagi poszczególnych cech rynkowych wyrażają ich procentowy udział w całkowitej rozpiętości cen ΔC. Określono je dobierając ze zbioru transakcji sprzedaży pary lokali różniących się jedną cechą. Dla analizowanego rynku określono:

C_min = 4191

C_max = 4946

stąd ΔC = C_max - C_min = 755 zł/m²

Współczynnik w_i dla poszczególnych cech rynkowych obliczono wg wzoru:

gdzie:

w_i - współczynnik dla danej cechy,

C_w - cena jednostkowa lokalu o najwyższym stanie cechy,

C_m - cena jednostkowa lokalu o najniższym stanie cechy,

ΔC - rozpiętość cen.

Obliczenie współczynników w_i dla poszczególnych cech rynkowych przedstawia tabela 1.

Tabela 1. Obliczenie współczynników w_i dla poszczególnych cech rynkowych

L.p	Rodzaj cechy	Ceny lokali różniących się jedną cechą (zł/m^2)	Współczynnik wi
1.	Lokalizacja szczegółowa	C6=4433 C12=4191	0,32
				C16=4510 C8=4314	0,26
				średnia	0,29
		2.	Stan techniczny budynku	C10=4596 C1=4415	0,24
				C13=4605 C20=4437	0,22
				średnia	0,23
		3.	Stan techniczny lokalu	C17=4530 C7=4342	0,25
				C14=4940 C2=4756	0,24
				średnia	0,25
		4.	Położenie na kondygnacji	C15=4624 C5=4489	0,18
				C18=4441 C19=4299	0,19
				średnia	0,19

Do obliczenia wag poszczególnych cech rynkowych posłużono się wzorem:

gdzie:

W_i - waga cechy,

w_i - współczynnik dla danej cechy,

Σw_i - suma średnich współczynników w_i.

Jeżeli Σw_i = 0,29 + 0,23 + 0,25 + 0,19 = 0,96 to wagi poszczególnych cech wynoszą:

Ostatecznie wagi poszczególnych cech przyjęto:

lokalizacja szczegółowa - 30%

stan techniczny budynku - 24%

stan techniczny lokalu - 26%

położenie na piętrze - 20%

8.3. Obliczenie wartości przedmiotu wyceny

Dla analizowanego rynku określono:

C_min = 4191 zł/m²

C_max = 4946 zł/m²

C_śr = 4529 zł/m²

Szacowany lokal ma następujące wartości cech:

lokalizacja szczegółowa: dobra,

stan techniczny budynku: dobry,

stan techniczny lokalu: średni,

piętro: niekorzystne.

Zakres sumy współczynników korygujących określono w następujący sposób:

Obliczenie wartości współczynników korygujących na podstawie wag cech rynkowych przedstawia tabela 2.

Tabela 2. Obliczenie wartości współczynników korygujących

L.p.	Cechy rynkowe	Udział cechy w ΔC (waga cechy w %)	Zakres współczynników korygujących		Wartość współczyn-ników (ui)
1.	Lokalizacja szczegółowa	30	0,28	0,33	0,33
2.	Stan techniczny budynku	24	0,22	0,26	0,26
3.	Stan techniczny lokalu	26	0,24	0,28	0,26
4.	Położenie na piętrze	20	0,19	0,22	0,19
Suma:		100	0,93	1,09	1,04

Suma współczynników korygujących (Σu_i) wynosi 1,04.

Wartość rynkową 1m² szacowanego lokalu obliczono wg wzoru:

W = C_śr · Σu_i

W = 4529 zł/m² · 1,04 = 4710 zł/m²

Wartość rynkowa szacowanego lokalu wynosi:

W = 4710 zł/m² · 37,2 m² = 175 212 zł

Przyjęto: 175 000 zł.

9. Wynik końcowy

Wartość rynkowa spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego przy u1.Bonifraterskiej 16 m. 22 w Warszawie, jako najbardziej prawdopodobna cena do uzyskania na rynku, przy założeniu aktualnego sposobu użytkowania wynosi :

175 000 PLN

słownie: sto siedemdziesiąt pięć tysięcy złotych.

Powyższa wartość rynkowa lokalu będącego przedmiotem wyceny została ustalona wg stanu i cen na dzień 19 maja 2006 roku.

10. Klauzule i zastrzeżenia

• Wyceny dokonano zgodnie z przepisami prawa oraz ze “Standardami zawodowymi rzeczoznawców majątkowych" Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych.

• Autor nie odpowiada za wady ukryte przedmiotu wyceny niemożliwe do ujawnienia bez szczegółowych badań.

• Operat nie może być publikowany czy w jakikolwiek inny sposób udostępniany osobom trzecim bez zgody autora.

• Operat nie może być wykorzystywany do innego celu niż wskazany w operacie.

• Wartość własnościowego prawa została określona na dzień sporządzenia operatu szacunkowego.

• Z operatu został sporządzony wyciąg i przekazany właściwym organom.

Załączniki:

1. Przydział lokalu na warunkach spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.

2. Dokumentacja fotograficzna

3. Rzut poziomy lokalu.

4. Zestawienie lokali pomocniczych.

Załącznik 1

Protokół z badania przydziału lokalu mieszkalnego

W dniu 07.05 2006 r. na podstawie badania przydziału lokalu mieszkalnego z dn. 11.09.1969 r. stwierdzono, że Zarząd Spółdzielni Mieszkaniowej „Nowe Miasto” przydzielił Panu … (nr członkowski 174) lokal mieszkalny kat. M-2 nr 22 na warunkach własnościowego prawa do lokalu, w budynku nr 16 przy ul. Bonifraterskiej w Warszawie. Lokal składa się z 3 izb o powierzchni użytkowej 37,2 m².

Przydzielony lokal może być użytkowany na cele mieszkalne i mają prawo w nim zamieszkiwać następujące osoby:

L.p.	Imię i nazwisko	Stopień pokrewieństwa (powinowactwo)
1. 2. 3.	… … …	członek żona syn

Sporządził:

Załącznik 4

L.p.	Lokalizacja (ulica)	Data transakcji	Cena transakcyjna w zł/m^2	Cena zaktualizowana zł/m^2	Lokalizacja	Stan techniczny budynku	Stan techniczny lokalu	Piętro
1.	Konwiktorska	05.2005	4118	4415	przeciętna	zły	średni	niekorzystne
2.	Ciasna	06.2005	4462	4756	dobra	średni	zły	dobre
3.	Wałowa	06.2005	4159	4434	przeciętna	dobry	średni	niekorzystne
4.	Ciasna	07.2005	4142	4390	niekorzystna	średni	średni	przeciętne
5.	Bonifraterska	07.2005	4235	4489	przeciętna	średni	średni	niekorzystne
6.	Świętojerska	09.2005	4230	4433	dobra	dobry	średni	przeciętne
7.	Konwiktorska	10.2005	4167	4342	przeciętna	średni	niski	dobre
8.	Franciszkańska	10.2005	4140	4314	niekorzystna	średni	niski	przeciętne
9.	Sapieżyńska	11.2005	4715	4885	dobra	średni	średni	przeciętne
10.	Nowiniarska	12.2005	4462	4596	przeciętna	dobry	średni	niekorzystne
11.	Andersa	12.2005	4802	4946	dobra	średni	wysoki	dobre
12.	Świętojerska	02.2006	4117	4191	niekorzystna	dobry	średni	przeciętne
13.	Franciszkańska	02.2006	4524	4605	przeciętna	dobry	średni	niekorzystne
14.	Andersa	03.2006	4881	4940	dobra	średni	wysoki	dobre
15.	Bonifraterska	03.2006	4569	4624	przeciętna	średni	średni	dobre
16.	Sapieżyńska	03.2006	4457	4510	dobra	średni	niski	przeciętne
17.	Andersa	04.2006	4503	4530	przeciętna	średni	wysoki	dobre
18.	Franciszkańska	04.2006	4415	4441	przeciętna	średni	średni	dobre
19.	Bonifraterska	04 2006	4273	4299	przeciętna	średni	średni	niekorzystne
20.	Sapieżyńska	04.2006	4411	4437	przeciętna	zły	średni	niekorzystne

Zestawienie danych na temat transakcji z lokalnego rynku

3

---