Wykład 1 (5.10.2012):

Gospodarka nieruchomościami - zespół różnych czynności Pr. dot. nieruchomości stanowiących własność SP, jednostek ST oraz prywatnych, np. zbywanie własności nieruchomości w drodze przetargu, wywłaszczenie nieruch, zwrot wywłaszczonej nieruch., oddanie w użytkowanie wieczyste.

Zakres przedmiotowy:

Zasoby nieruchomości SP i nieruchomości jednostek samorządu terytorialnego.

Zasady gospodarowania nieruchomościami przez SP i JST.

Ewidencja gruntów i budynków, księgi wieczyste, porządkowanie stanów formalno-prawnych i tych stanów, które są w księgach wieczystych i w ewidencji gruntów i budynków.

Działalność zawodowa związane z gospodarowaniem gruntami i nieruchomościami- rzeczoznawstwo majątkowe, pośrednictwo nieruchomościami, działalność zarządcza nieruchomości, wywłaszczanie i zwrot wywłaszczonych nieruchomości, wspólnoty mieszkaniowe i zarządzanie przez gminy cudzymi nieruchomościami.

GOSPODARKA NIERUCHOMOŚCIAMI:
Ustawa z 27 sierpnia 1997 Gospodarka nieruchomościami.

1.Zasób nieruchomości SP i JST.
Powstały w okresie po II wojnie światowej nieruchomości SP. Akty służące znacjonalizowaniu nieruchomości lata 40,50 XX w:

Dekret Polskiego Komitetu Wyzwolenia Narodowego z 6 września 1944 r.”O przeprowadzeniu reformy rolnej” - przewidywał z mocy ustawy przejęcie na własność SP nieruchomość o powierzchni przynajmniej 5 ha należących do obywateli Rzeszy Niemieckiej, a także do osób narodowości Niemieckiej (nie Polaków). Na potrzeby reformy rolnej przejęto znaczącą część nieruchomości o powierzchni powyżej 5 h (nieruchomości w granicach jak i poza granicami miasta.).

Dekret z 8 marca 1946 o „Majątkach opuszczonych i poniemieckich”. Szerszy zakres zastosowania bowiem przewidywał przejęcie z mocy prawa wszelkiego majątku należącego do obywateli Rzeszy Niemieckiej, a także do spółek, które w jakikolwiek sposób były kontrolowane albo administrowane przez administrację niemiecką. W oparciu o dekret pozyskano liczne nieruchomości na obszarze kraju przeznaczone na potrzeby rozwoju przemysłu, gospodarki leśnej. Te przejęte nieruchomości w nielicznej liczbie zostały przeznaczone na te cele (reformy rolnej czy rozwoju przemysłu.).

Skutek nacjonalizacji: ogromny majątek SP - często o nieuregulowanym, niewyjaśnionym stanie faktycznym. Bardzo często nieruchomości nie były pomierzone, ani sklasyfikowane.

Ustawodawca próbował rozwiązać ten problem kilkakrotnie między innymi przez uchwalanie ustawy z 14 lipca 1961 r. „O gospodarce terenami w miastach i osiedlach”. Ta ustawa przewidywała możliwość zagospodarowania nieruchomości znajdujących się w granicach administracyjnych miast w ten sposób, że otworzyła możliwość oddawania tych nieruchomości w użytkowanie oraz użytkowanie wieczyste.

W przypadku użytkowania pozwalała na to aby w drodze decyzji administracyjnej tzw. Prezydia Powiatowych Rad Narodowych oddawały nieruchomości jednostkom państwowym (np. spółdzielnie, przedsiębiorstwo państwowe, organizacje społeczne w użytkowanie*. Podstawą była decyzja właściwego miejscowo Prezydium Powiatowej Rady Narodowej.

*Użytkowanie - ograniczone prawo rzeczowe czyli prawo do rzeczy cudzej nie następuje przeniesienie prawa własności nieruchomości, natomiast uprawnia się użytkownika do korzystania z nieruchomości i pobierania pożytków.

Ta ustawa 61 r. „O gospodarce terenami w miastach i osiedlach” stworzyła możliwość oddawania nieruchomości w użytkowanie wieczyste - to nie jest ograniczone prawo rzeczowe tylko jest to samodzielne prawo rzeczowe będące drugim w kolejności po prawie własności najsilniejszym prawem do rzeczy, do nieruchomości.

Oddanie w użytkowanie wieczyste następowało w drodze umowy zawieranej przez właściwe Prezydium Powiatowej Rady Narodowej (to ona zarządzała nieruchomościami państwowymi), a użytkownikiem wieczystym były osoby fizyczne, prawne.

W użytkowanie wieczyste oddawano:
-Grunt, natomiast znajdujące się na tym gruncie budynki i urządzenia były sprzedawane użytkownikowi wieczystemu na własność. Mowa o sprzedaży - czyli było to przeniesienie odpłatne. Użytkownik wieczysty musiał zapłacić za sprzedawane budynki znajdujące się na gruncie, poza jednym wypadkiem jeżeli na gruncie były budynki przeznaczone do rozbiórki, przeniesienie własności na użytkownika wieczystego następowało bez wynagrodzenia.(W Łodzi wiele kamienic przeznaczonych do rozbiórki przeszło na rzecz spółdzielni mieszkaniowych.).

Możliwość dysponowania nieruchomościami z zasobów SP istniała po dzień wejścia w życie ustawy „O gospodarce gruntami”. Ta gospodarka gruntami (29 kwietnia 1985 o gospodarce nieruchomościami i wywłaszczania nieruchomościami, weszła w życie 1 stycznia 1986), zmodyfikowała zasady gospodarowania nieruchomościami SP- najważniejsza zmiana dotyczy tego, że te nieruchomości, które zostały oddane w użytkowanie zostały przejęte przez dotychczasowych użytkowników w zarząd ustawowy czy też zarząd przymusowy. Zasady gospodarowania nieruchomościami państwowymi zmieniła ustawa O gospodarce nieruchomościami z 21 sierpnia 1997, ta ustawa uchyliła ostatnią ustawę O gospodarce nieruchomościami i wywłaszczaniu nieruchomości. Najważniejsza zmiana jaka się pojawiła związana była z oddawaniem nieruchomości w użytkowanie. Zmiana polegała na tym , że nie oddajemy już nieruchomości w użytkowanie lecz w trwały zarząd.

Nieruchomości (usytuowane poza granicami miast) przeznaczone na cele reformy rolnej, zostały przejęte na podstawie dekretów Polskiego Komitetu Wyzwolenia Narodowego , a następnie rozdzielane na podstawie aktów własności ziemi - czyli były to decyzje administracyjne wydawane przez właściwe urzędy ziemskie na rzecz osób, które deklarowały prowadzenie gospodarstwa rolnego na takiej nieruchomości.

Nieruchomości oddawane na własność w drodze aktów własności ziemi, bardzo często nie były w ogóle mierzone ani też nie ustalano stanu władania na gruncie tylko dzieląc te nieruchomości, przenosząc ich własność, przyjmowano stan taki jaki widniał w zgromadzonych dokumentach ewidencyjnych. Te akty własności ziemi segregowane w najmniejszej liczbie w latach 70 i 80. W związku z nieuregulowanym stanem faktycznym, często nie zgadzało się to co jest w akcie ziemi, a w stanie faktycznym tego co się znajdowało na gruncie (nie zgadzała się powierzchnia ani granica nieruchomości), pojawił się problem rozgraniczenia nieruchomości . Instytucja rozgraniczenia nieruchomości jest skutkiem nacjonalizacji dokonanej w okresie powojennym na potrzeby reformy rolnictwa i związanych z tym zaniedbań. Obecnie instytucja rozgraniczenia nieruchomości uregulowana jest w ustawie 17 maja 1989 „Prawo Geodezyjne i Kartograficzne”. Ta ustawa w przepisach od art. 29 do 38 reguluje postępowanie związane z rozgraniczaniem nieruchomości. Samo rozgraniczanie służy ustaleniu przebiegu granic jeżeli mamy wątpliwości co do przebiegu granicy. To postępowanie rozgraniczeniowe przeprowadza się w trybie administracyjnym lub w trybie sądowym.

1.Administracyjne rozgraniczenie
Tryb administracyjny jest uruchamiany z urzędu albo na wniosek.

Z urzędu wszczyna się postępowania rozgraniczeniowe, przy scalaniu gruntów i wtedy gdy przemawiają potrzeby gospodarki narodowej lub interes społeczny. Ponadto może wszcząć postępowanie rozgraniczeniowe na wniosek strony - może o być właściciel nieruchomości, których granice są sporne (zdecydowanie dotyczy to nieruchomości o charakterze rolnym, położonych poza granicami miast uzyskanych na podstawie aktów własności ziemi.).

Czynności związane z rozgraniczeniem, ustaleniem przebiegu granicy wykonuje geodeta uprawniony przez wójta, burmistrza, a jeżeli nieruchomość jest położona na obszarze miasta to prezydent miasta. Geodeta dokonuje czynności geodezyjnych na gruncie, ustala przebieg granicy ustala punkty osnowy geodezyjnej, ustala znaki graniczne i sporządza dokumentację nieruchomości między, którymi granice okazały się sporne. Dokonując tych czynności geodeta wzywa strony do stawienia się na gruncie i nakłania te strony do zawarcia ugody. Jeżeli uda mu się osiągnąć ugodę, spisuje się protokół graniczny, który wymaga podpisania przez geodetę i właścicieli nieruchomości i ma moc ugody sądowej - z chwilą jej zawarcie kończy się postępowania rozgraniczeniowe - ugoda ma charakter konstytutywny i jest podstawą zmian w księgach wieczystych(od ugoda można się uchylić i wtedy stosujemy odpowiednio przepisy KC o umowie ugody). W przypadku nie zawarcia ugody geodeta po wykonaniu czynności geodezyjnych przekazuje całą dokumentację odpowiednio do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta i decydują oni o tym czy istnieją podstawy do wydania decyzji administracyjnej o rozgraniczeniu. Jeżeli wójt, burmistrz stwierdzi, że te dokumenty nie pozwalają na ustalenie granicy wówczas umarzają postępowania rozgraniczeniowe i przekazują sprawę sądowi powszechnemu czyli sądowi rejonowemu miejsca położenia nieruchomości tych, których granice są sporne. Sprawą rozgraniczenia wtedy zajmuje się sąd (postępowanie nieprocesowe), który wydaje postanowienie o rozgraniczeniu.

Wójt, burmistrz, prezydent miasta mogą dojść do wniosku, że są podstawy do wydania decyzji o rozgraniczeniu (przedstawione dokumenty w sposób niewątpliwy wskazują w jaki sposób ma przebiegać linia graniczna), od tak wydanej decyzji administracyjnej przysługuje szczególny środek zaskarżenia (nie jest to odwołanie do organu wyższego stopnia), jest to żądanie przekazania do sądu powszechnego w terminie 14 dni od doręczenia decyzji wraz z uzasadnieniem złożyć organowi, który wydał decyzję żądanie na piśmie o przekazanie sprawy do sądu powszechnego. Dalej rozgraniczeniem zajmuje się są powszechny natomiast ta decyzja administracyjna o rozgraniczeniu nie wywołuje skutków prawnych.

2.Postępowanie sądowe
Niezależnie od przekazania sąd powszechny właściwy dla miejsca spornej granicy nieruchomości w każdej sprawie dotyczącej własności nieruchomości lub o wydanie nieruchomości może w takiej sprawie przeprowadzić rozgraniczenie. (Mamy sprawę o zniesienie współwłasności i okaże się, że granice nieruchomości są sporne - sąd może wprowadzić dodatkowy punkt w postanowieniu, którym ustali prawidłowy przebieg granicy. Nie dokonuje tego samowolnie, lecz w oparciu o zgromadzone w sprawie dowody w szczególności dokumenty geodezyjne).

W postępowaniu sądowym zapadłe orzeczenie dotyczące rozgraniczenia podlega wykonaniu w drodze egzekucji przy czym w takim postępowaniu poza komornikiem sądowym zawsze musi uczestniczyć geodeta. (Posiada on wiedzę niezbędną do ustalenia przebiegu granicy na gruncie).

Ewidencja gruntów i budynków:
Chodziło o uregulowanie sytuacji faktycznej dotyczącej nieruchomości, zwłaszcza należących do zasobu nieruchomości SP. Pierwsza ewidencja gruntów i budynków w Polsce została stworzona na podstawie dekretu z 2 lutego 1955 r. O ewidencji gruntów i budynków. Ten dekret zastąpiła ustawa z 17 maja 1989 „Prawo geodezyjne i kartograficzne”. Jest to urzędowy zbiór danych dotyczących nieruchomości, jest to zbiór jednolity dla kraju i systematycznie aktualizowany, zawiera informacje dotyczące każdego z 3 rodzajów nieruchomości:

-nieruchomości gruntowe (grunty)
-nieruchomości budynkowe (budynki)
-nieruchomości lokalowe (lokale)

Dla tych nieruchomości jest prowadzona ewidencja, w której gromadzi się dane dotyczące cech fizycznych - położenia, rodzaju ,powierzchni, dane dotyczące jej właściciela, jeżeli nieruchomość gruntowa to także dane dotyczące użytkownika wieczystego o ile istnieje, a także dane dotyczące osób władających nieruchomościami( czyli chodzi o faktycznego posiadacza nieruchomości gruntowanej, budynkowej czy lokalowej)

Ewidencja gruntów i budynków zawiera w sobie 6 rodzajów zbiorów:

1.rejestr gruntów
2.rejestr budynków
3.rejestr lokali
4.kartoteka budynków, kartoteka lokali i mapa ewidencyjna

Mapa ewidencyjna obejmująca cały kraj, mamy na niej naniesione jednostki podziałowe i największymi jednostkami są:
-jednostki ewidencyjne, mniejszymi jednostkami są obręby ewidencyjne
-najmniejszymi działki ewidencyjne.
Ustawa nakłada obowiązek na właścicieli, zarządców nieruchomości wszelkich zmian dotyczących nieruchomości organowi właściwemu do prowadzenia ewidencji gruntów karty ewidencyjne czyli starosta, a w miastach na prawach powiatu prezydent miasta. (do nich należą obowiązki prowadzenia rejestrów, kartotek, i map ewidencyjnych)

Aby te dane były aktualne ustawa zastrzega na rzecz starosty możliwość zarządzenia modernizacji ewidencji gruntów wymienionych. Taka modernizacji ewidencji gruntów i budynków może być zarządzona przez starostę lub prezydenta miasta na prawach powiatu w odniesieniu do poszczególnych obrębów ewidencyjnych. Ta modernizacja polega na tym, że sporządza się projekt opisowo-kartograficzny i na nim zaznaczamy zmiany związane z modernizacją np. zaktualizowanie powierzchni nieruchomości, zmiany klasyfikacji krajoznawczej jeżeli jest to grunt, mogą to być zmiany dotyczące numeracji poszczególnych działek ewidencyjnych i taki projekt jest wykładany do publicznej wiadomości w lokalu starostwa czy też urzędu miasta, każdy może się zapoznać i można złożyć zarzuty do projektu - wniesione zarzuty podlegają rozpoznaniu, jeżeli nie ma zarzutów, to taki projekt stanowi podstawę do wniesienia zmian - w zakresie powierzchni, czy w zakresie zmiany danych właścicieli, osób władających poszczególnymi nieruchomościami.

Poza tą ewidencją gruntów i budynków mającą ujawnić cechy fizyczne tych nieruchomości, funkcjonuje drugi zbiór urzędowy tzn. Księgi Wieczyste mające na celu ujawnienie stanu prawnego nieruchomości.

Z prowadzeniem ksiąg wieczystych wiążemy 3 najważniejsze konsekwencje:

1. Zasada jawności ksiąg wieczystych art. 2 ustawy o Księgach Wieczystych i Hipotece Zakłada, że nikt nie może zasłaniać się nieznajomością wpisu w Księdze Wieczystej. Ktoś dokonuje czynności prawnej dotyczącej nieruchomości, która wpisana jest do Księgi Wieczystej i nie przegląda Księgi Wieczystej robi to na swoje ryzyko.

2. Występowanie domniemania, że prawo wpisane w Księdze wieczystej zostało wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym i domniemywa się również, że prawo wykreślone z Księgi Wieczystej nie istnieje.

3. Rękojmia wiary publicznej Ksiąg Wieczystych uregulowana w art. 5 ustawy o Księdze Wieczystej i Hipotece jest konsekwencją działania zasady jawności Ksiąg Wieczystych i domniemania zgodności wpisu ze stanem rzeczywistym prawnym nieruchomości. Rękojmia opiera się na założeniu, że przy spełnieniu określonych przesłanek, osoba która dokonała czynności prawnej z osobą wpisaną w Księdze jako właściciel, współwłaściciel, użytkownik wieczysty skutecznie nabywa prawo do nieruchomości. Nawet gdyby okazało się następnie, że wpis w księdze wieczystej tego właściciela, współwłaściciela, użytkownika wieczystego w Księdze Wieczystej był niezgodny z rzeczywistością.

Warunki działania rękojmi:
- Dokonana czynność prawna między osobą wpisaną w księdze jako właściciel, współwłaściciel, użytkownik wieczysty, a nabywcą.
- Musi to być czynność prawna odpłatna. Nabywca musi zapłacić za to przysporzenie, rękojmia nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych np. darowizna.
- Czynność prawna musi być ważna (gdyby nabywcą była inna osoba niż osoba fizyczna np., spółka zoo, która musi być należycie reprezentowana przy takiej czynności w przypadku naruszonej zasady reprezentacji to taka czynność jest nieważna).
- Nabywca nie może być w złej wierze, w złej wierze jest ten kto wie, że treść Księgi Wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym albo z łatwością mógł się o tym dowiedzieć. W złej wierze jest ten, kto z innych okoliczności towarzyszących czynności nabycia w ramach nieruchomości uzyskuje wiadomość, że zbywca nie jest właścicielem, współwłaścicielem, użytkownikiem wieczystym albo, że nie przysługuje mu taki udział we współwłasności jaki występuje w Księdze. Złą wiarę oceniamy na podstawie poziomu wiedzy, doświadczenia w obrocie nieruchomościami, stanu zdrowia, przyjmujemy punkt rozsądnie myślącego człowieka -wystarczy, że nabywca wykaże się należytą starannością przy zawieraniu umowy, aby można było przyjąć, że nie był w złej wierze. Nabywcą jest podmiot zajmującym się profesjonalnym obrotem nieruchomościami albo posiadający doświadczenie w takim obrocie - np. pośrednik nieruchomościami, bank to takie podmioty muszą mieć zawodową staranność przy nabywaniu prawa do nieruchomości. Taka zawodowa staranność oznacza, że nie wystarczy, że z samej księgi nie wynikało nic niepokojącego- on powinien poczynić szczerze rozeznanie czyli sprawdzić także jakie informacje na temat tego zbywcy, czy nie ma innych dokumentów zgormadzonych dotyczących tej nieruchomości . Profesjonalny nabywca aby wykazać, że nie był w złej wierze musi udowodnić, że poczynił wszystko w danych okolicznościach aby zweryfikować ten wpis w Księdze Wieczystej.

Mamy okoliczności wyłączające rękojmie wiary ksiąg publicznych.
Tę rękojmię wyłącza wzmianka w księdze wieczystej o tym, że wpłynął wniosek o dokonanie wpisu lub wykreślenia z księgi wieczystej. Wzmianka wyłącza działanie rękojmi, a zatem przestaje nabywca być chroniony, podobnie gdyby w księdze wieczystej pojawiła się wzmianka o złożonej apelacji od wpisu w Księdze Wieczystej, skargi kasacyjnej czy też ostrzeżenie o tym, że stan prawny ujawniony w Księdze wieczystej jest niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym. Rękojmia ma znaczenie dla tych nieruchomości, które przeszły na własność SP czy to na podstawie przepisów dotyczących reformy rolnej, czy na podstawie przepisów dotyczących nacjonalizacji przemysłu czy o tych majątkach opuszczonych i poniemieckich.

Wykład 2 (12.10.2012):

Budowa księgi wieczystej - 4 działy

W dziale pierwszym
Dokonuje się oznaczenia nieruchomości ( w tym dziale piszemy rodzaj nieruchomości - nieruchomość gruntowa, budynkowa lub lokalowa, wskazuje się jej położenie, powierzchnię, a także w przypadku gruntów i budynków pojawia się działka ewidencyjna, na której nieruchomość się znajduje.

Podstawę wpisu do księgi wieczystej stanowią dokumenty z ewidencji gruntów i budynków czyli wszystkie cechy fizyczne nieruchomości, które możemy doczytać z rejestru, kartotek, mapy ewidencyjnej czyli z tych dokumentów, które gromadzi ewidencja gruntów i budynków te wszystkie elementy są przenoszone do działu pierwszego księgi wieczystej. Brak zgodności między wpisem powierzchnią nieruchomości, a rzeczywistą powierzchnią nieruchomości niezgodność tę można usunąć na podstawie dokumentów pozyskanych z ewidencji gruntów i budynków czyli w tym zakresie nie trzeba wszczynać postępowania przed sądem powszechnym i co istotne wpisu w tym dziale pierwszym nie obejmuje ochrona przewidziana przez rękojmię ksiąg wieczystych. [kowalski nabywa nieruchomość gruntową i opisana jest powierzchnia 1 ha, a w rzeczywistości ma 8 tys m2, to Kowalski nie może się nie powoływać na to, że ta nieruchomość ma powierzchnię 1 ha, tylko ta co rzeczywiście ma na działce]

Dział drugi księgi wieczystej
Obejmuje wpisy dotyczące prawa własności także współwłasność i użytkowanie wieczyste. W tym dziale wpisujemy osobę, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo lokalu. Jeżeli pojawią się niezgodności między wpisem w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem faktycznym nieruchomości to taka niezgodność może być usunięta tylko na podstawie dokumenty z podpisem notarialnie poświadczonym albo na podstawie aktu notarialnego, prawomocnego orzeczenia sądu lub natychmiast wykonalnego, ostatecznej decyzji administracyjnej lub decyzji administracyjnej natychmiast wykonalnej. Wskazywać podstawy niezgodności mogą stanowić odpowiednie zaświadczenia wydawane przez organy administracji publicznej. A dokumenty orzeczeni, decyzje okażą się niewystarczające do usunięcia niezgodności, której pojawiły się w dziale 2 księgi wieczystej pozostaje wytoczenie powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej. W praktyce niezgodności, które pojawiają się dotyczą wielkości udziału we współwłasności.

Dział 3 księgi wieczystej,
Jest przeznaczony do dokonywania wpisu ograniczonych praw rzeczowych, z wyjątkiem hipotek, użytkowanie, służebność osobista, służebność gruntowa, służebność przesyłu, także prawa i roszczenia związane z nieruchomością np. można wpisać prawo najmu lub dzierżawy nieruchomości, prawo pierwokupu lub prawo dożywocia nieruchomości. Wpisujemy również ostrzeżenia odnoszące się do postępowań dotyczących nieruchomości (postępowań sądowych), postępowań egzekucyjnych dotyczących nieruchomości.

Dział 4 dotyczący ksiąg wieczystych służy wpisowi hipoteki,
a także prawa do rozporządzania opróżnionych miejsc hipotecznych. Hipoteka jako ograniczone prawo rzeczowe służy zabezpieczeniu wierzytelności pieniężnej, a zatem żądania zapłacenia oznaczonej sumy pieniężnej. Hipotekę wpisujemy w księdze wieczystej do określonej kwoty i w tej kwocie musi się mieścić cały kapitał zadłużenia, opłaty, odsetki, …? Jeżeli wspomniane należności nie mieszczą się w sumie hipoteki wpisanej w księdze nie będą objęte zabezpieczeniem hipoteką. Suma może być wyrażona w każdej walucie, tym mniej stabilna tym gorsze ryzyko tego, który jest właścicielem takiej obciążonej hipoteką nieruchomości

Prawo do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym
Takie prawo pojawiło się w Polsce dopiero 19.02.2011 r. prawo to przysługuje każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości w sytuacji gdy wygasła hipoteka dotąd obciążająca nieruchomości, a tym samym zwolniło się po niej miejsce. I to miejsce można zagospodarować, właściciel może z tego miejsca skorzystać w ten sposób, że na tym zwolnionym miejscu może ustanowić kolejną hipotekę. Tego miejsca nie można właścicielowi zająć gdyż tylko on może tym miejscem dysponować. [gdy nieruchomość obciąża kilka hipotek np.3, jeżeli, którakolwiek z nich wygaśnie to miejsce po tej hipotece może wykorzystać właściciel przez ustanowienie kolejnej hipoteki i temu nie mogą się sprzeciwić osoby, którym przysługują dwie pozostałe hipoteki.].

Ustawa o gospodarce nieruchomościami:

Zasoby SP i jst mogą być powiększane, takim sposobem jest wywłaszczenie:

1. Szerokie ujęcie- oznacza wszelkie przypadki przymusowej ingerencji państwa w uprawnienia przysługujące danej osobie w stosunku do nieruchomości.

2. Węższe ujęcie - wywłaszczenie to sposób pierwotnego nabycia prawa własności przez państwo lub jst. Pierwotny sposób nabycia nieruchomości oznacza, że dla dopuszczalności wywłaszczenia istnienie dotychczasowego właściciela nieruchomości nie jest koniecznie. Można wywłaszczyć nieruchomość, chociażby była niczyja, chociażby właściciel był nieznany albo nie można byłoby go odnaleźć. W wąskim znaczeniu wywłaszczenie występuje na gruncie ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ustawa o gospodarce nieruchomościami pozwala wskazać pewne cechy wywłaszczenia:

1. Wywłaszczenie może dotyczyć tylko nieruchomości, które spełniają warunki w ustawie o gospodarce nieruchomościami

Wywłaszczeniem możemy objąć nieruchomości położone na obszarze położonym w planie miejscowym zagospodarowania przestrzennego, na cele publiczne, a jeżeli planu miejscowego nie ma to tylko nieruchomości w stosunku, do których była wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Można wywłaszczyć nieruchomości należące do osób fizycznych i osób prawnych. Nie można wywłaszczyć nieruchomości, których właścicielem jest SP. Nie ma ograniczenia co do rodzaju nieruchomości, które mogą być wywłaszczone: może być to nieruchomość gruntowa, budynkowa i lokalowa. Nie ma dla wywłaszczenia znaczenia przeznaczenie nieruchomości np. nieruchomość leśna, rekreacyjna, rolna, przeznaczoną pod zabudowę, nie zabudowę. Wywłaszczeniu może podlegać całość lub wybrana część nieruchomości. Jeżeli pozostała część nie objęta wywłaszczeniem nie nadaje się dla właściciela do prawidłowego wykorzystania może on żądać nabycia także tej pozostałej części. Nabywcą tej pozostałe części powinien być odpowiednie SP lub JST w zależności od tego na rzecz, które z nich nastąpiło wywłaszczenie części nieruchomości.[Podmioty mogą odmawiać nabycia pozostałej części bo nabycie mogło nastąpić w wyniku umowy wówczas temu właścicielowi nieruchomości pozostaje droga sądowa (może domagać się zobowiązania odpowiednio SP i JST do nabycia tej pozostałej części nieruchomości)] Taką sprawą ostatecznie w przypadku odmowy nabycia pozostałej części nieruchomości zajmuje się sąd powszechny i orzeka wyrokiem.

2. Wywłaszczenia prowadzi do pozbawienia prawa własności, użytkowania wieczystego albo innego prawa rzeczowego do nieruchomości albo też może polegać nie na pozbawieniu lecz na ograniczeniu uprawnień właściciela, użytkownika wieczystego, czy też osoby, którym przysługuje inne prawo rzeczowe

W praktyce wyobrażamy sobie wywłaszczenie jako odjęcie prawa własności czy użytkowania wieczystego. Te przepisy pozwalają na to aby również nie pozbawiać całości prawa własności/użytkowania wieczystego ale tylko ograniczyć w drodze wywłaszczenia uprawnienie przysługujące właścicielowi i użytkownikowi wieczystemu. Np. Możemy ograniczyć prawo właściciela do korzystania w określony sposób z nieruchomości przez zakazanie przejazdu/budowy na oznaczonym fragmencie nieruchomości (to też jest wywłaszczenie). Nie przestaje być właścicielem.

3. Może nastąpić tylko z przyczyn wskazanych w ustawie ( o gosp. nieruchomościami) i tylko przy spełnieniu warunków ustawowo określonych

1.Te cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie lub ograniczenie prawa do nieruchomości.

2.Prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy od właściciela lub użytkownika wieczystego. Użytkownik wieczysty lub właściciel odmawiają ich sprzedaży.

Cele publiczne (w ustawie o gospodarce nieruchomościami mamy te przedsięwzięcia, które są kwalifikowane) zawiera katalog w art. 6:

1. Wydzielenie gruntów pod drogi publiczne, pod linie kolejowe, pod lotniska, wysypiska odpadów, oczyszczalnie ścieków, a także przedsięwzięcia związane z ochroną zabytków lub przyrody. (Jeżeli potrzebna jest nieruchomość w związku z budową autostrady będzie to cel publiczny i jest to przesłanka, że nie można nabyć tej nieruchomości od właściciela lub użytkownika wieczystego wówczas możliwe jest wywłaszczenie tej nieruchomości). Co nie jest celem publicznym? To nie wynika z ustawy, ale wynika z orzecznictwa sądów administracyjnych, które wskazują jednoznacznie, że celem publicznym nie są dla przykładu: budowa elektrowni z odnawialnego źródła energii- wiatrowa, wodna, budowa drogi dojazdowej nie będącej drogą publiczną, budowa drogi osiedlowej, budowa prywatnej szkoły i publicznego zakładu opieki zdrowotnej to nie cele publiczne, a indywidualne. Instalowanie sieci do przesyłania energii jest już celem publicznym (linie wysokiego napięcia) jest to inwestycja celu publicznego.

4. Wywłaszczenia może nastąpić wyłączenia na rzecz SP lub JST.

Skarb państwa jest reprezentowany przez starostę, w miastach na prawach powiatu te zadania z zakresu administracji rządowej wykonuje prezydent miasta. Wywłaszczenie może nastąpić na rzecz JST: gminy, powiatu, miasta na prawach powiatu lub województwa - reprezentują ich organy wykonawcze. W gminach wójt, burmistrz, prezydent miasta na szczeblu powiatu starosta i zarząd powiatu, na szczeblu województwa marszałek i zarząd województwa.

5. Wywłaszczenie następuje na podstawie decyzji administracyjnej.

Decyzję o wywłaszczeniu wydaje starosta, a miastach na prawach powiatu prezydent miasta. Wyłączenie organów o orzekaniu we własnej sprawie z art. 24 § 1 pkt. 1 (Prezydent miasta nie może orzekać o wywłaszczeniu na rzecz gminy, którą reprezentuje nieruchomości, o takim wywłaszczeniu powinien orzekać prezydent innego miasta albo jego…?

Przebieg postępowania wywłaszczeniowego

To postępowanie możemy podzielić na dwa etapy:

1. Wstępny etap poprzedzający wszczęcie właściwego postępowania wywłaszczeniowego.

2. Postępowania administracyjne dotyczące wywłaszczenia.

1.Jego kształt zależy od tego czy nieruchomość ma uregulowany stan prawny, jeżeli w ramach nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta, zbiór dokumentów albo istnieją inne dokumenty wskazujące w sposób niebudzący wątpliwości kto jest właścicielem tej nieruchomości. (Wówczas nieruchomość ma uregulowany stan prawny, brak dokumentów oznacza, że nieruchomość nie ma uregulowanego stanu prawnego. W przypadku nieruchomości o uregulowanym stanie prawnym etap 1. poprzedzający wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego sprowadza się do przedstawienia przez starostę jeżeli wywłaszczenie miało by nastąpić na rzecz SP lub przez Prezydenta Miasta na prawach powiatu przedstawienie właścicielowi tej nieruchomości albo użytkownikowi wieczystemu zaproszenia do przeprowadzenia negocjacji mających na celu zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości w całości lub części. Wywłaszczenie na rzecz JST to takie zaproszenie właścicielowi składają organy wykonawcze tej JST. W zaproszeniu wskazuje się zawsze termin końcowy, do którego umowa sprzedaży nieruchomości powinna być zawarta. Można negocjować z właścicielem warunki sprzedaży, a przede wszystkim cenę. Brak zawarcia umowy oznacza, że po dwóch miesiącach od upływu terminu końcowego wskazanego w zaproszeniu można wszcząć postępowanie administracyjne dotyczące wywłaszczenia. Jeżeli dojdzie do zawarcia umowy sprzedaży to postępowania wywłaszczeniowego nie wszczyna się. W takiej umowie sprzedaży można ustalić poza ceną sprzedaży także przyznanie temu wywłaszczonemu nieruchomości zamiennej. Cena może być dopłatą do nieruchomości zamiennej. Gdyby taka umowa była zawarta i nie byłaby wykona (SP lub JST nie płaci ceny w terminie, albo właściciel rozmyślił się i nie chce wydać nieruchomości) wówczas wszystkie roszczenia wynikające z umowy podlegają rozpoznaniu przez sąd powszechny w drodze powództwa o zapłatę ceny, zapłatę odsetek czy wydanie nieruchomości.

Inaczej się kreśli sytuacja jeżeli nieruchomość ma nieuregulowany stan prawny (nie ma księgi wieczystej, zbioru dokumentów ani też nie ma innych dokumentów, z których wprost wynikałoby w sposób niebudzący wątpliwości kto jest właścicielem nieruchomości. Podaje się wtedy do publicznej wiadomości (obwieszczenia się) o zamiarze wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego. Prezydent Miasta Łodzi obwieszczenia o zamiarze wywłaszczenia nieruchomości, położonej w określonym mieście o określonej powierzchni. To podobanie do publicznej wiadomości następuje w sposób zwyczajowo przyjęty dla danej miejscowości poprzez wywieszenie w urzędzie gminy, urzędzie miasta po drugie na stronach powiatowych, podaje się też do publicznej wiadomości przez ogłoszenie w prasie o zasięgu ogólnopolskim. Jeżeli w ciągu 2 miesięcy od ukazania się obwieszczenia nie zgłoszą się do tego organu, który obwieścił o zamiarze wywłaszczenia osoby, które wykażą w sposób niebudzący wątpliwości, że to im przysługuje prawo własności do tej nieruchomości, można wszcząć postępowanie wywłaszczeniowe. Taka osoba musi legitymować się odpowiednimi dokumentami, że przysługuje im prawo własności.

Wykład 3 (19.10.2012):

Wywłaszczenie to pierwotny sposób nabycia własności.

Zwrot wywłaszczonych nieruchomości.
Nieruchomość, która została wywłaszczona nie może być użyta na inny cel niż wskazany w decyzji o wywłaszczeniu. Jeżeli SP lub JST chciałaby wykorzystać nieruchomość na cel inny niż wynikający z decyzji wywłaszczeniowej to musi w pierwszej kolejności zawiadomić poprzedniego właściciela lub użytkownika wieczystego o tym, że nieruchomość stała się zbędna na cel wskazany w decyzji wywłaszczeniowej. Gdyby nieruchomość została wykorzystana na cel inny niż wskazany w decyzji wywłaszczeniowej bez poinformowania poprzedniego właściciela lub użytkownika wieczystego wówczas wykorzystanie nieruchomości poprzez jej sprzedaż, zamianę albo zrzeczenie się będzie bezwzględnie nieważne.

Organem właściwym do zawiadomienia poprzedniego właściciela lub użytkownika wieczystego jest starosta, a w miastach na prawach powiatu prezydent miasta. Zaniechanie zawiadomienia skutkuje odpowiedzialnością odszkodowawczą SP lub JST. Podobnie w sytuacji gdy wywłaszczona nieruchomość stała się zbędna na cel wskazany w decyzji o wywłaszczeniu. Kiedy nieruchomość staje się zbędna na cel wskazany w decyzji o wywłaszczeniu określona w ustawie:

1. Pomimo upływu 7 lat licząc od dnia w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, nie rozpoczęto prac związanych z realizacja na nieruchomości celu publicznego. (wywłaszczona na potrzeby autostrady albo drogi wojewódzkiej i upłynęło 7 lat a ta inwestycja nie została nawet podjęta nieruchomość ta staje się zbędna na cel o wywłaszczeniu i należy powiadomić poprzednika)

2. Kiedy pomimo upływu 10 lat od dnia w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, nie zakończono na nieruchomości inwestycji celu publicznego (analogiczna sytuacja)

Tryb zawiadomienia
Poprzedni właściciel lub użytkownik wieczysty są znani to zawiadomienie w formie pisemnej informując o tym, że w terminie3 miesięcy od otrzymania zawiadomienia mają oni prawo żądać zwrotu wywłaszczonej nieruchomości lub jej części. Ten termin 3 miesięczny jest terminem zawitym co oznacza, że po upływie tego terminu prawo do żądania zwrotu nieruchomości wygasa( nie podlega przywróceniu ani wydłużeniu). Jeżeli nie są znani poprzedni właściciele albo użytkownicy wieczyści albo ich miejsce zamieszkania albo pobytu nie jest wiadome to takie zawiadomienie podaje się do publicznej wiadomości w drodze obwieszczenia w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości. Umieszcza się informację, ze nieruchomość stała się zbędna i poprzednicy mogą ubiegać się o zwrot w terminie 3 miesięcy od ukazania się ogłoszenia. Jeżeli w tym terminie się nie zgłoszą ich prawo wygasa.

Te osoby zachowały termin i złożyły wniosek o zwrot nieruchomości do starosty, a w miastach na prawach powiatu do prezydenta miasta. Złożenie takiego wniosku powoduje wszczęcie postępowania administracyjnego ( o samym zwrocie orzeka się w drodze decyzji administracyjnej). Warunkiem zwrotu wywłaszczonej nieruchomości jest zwrócenie przez poprzedniego właściciela lub użytkownika wieczystego zwrot odszkodowania, a jeżeli w wyniku wywłaszczenia otrzymali by nieruchomość zamienną to muszą zwrócić tę nieruchomość. W zasadzie można żądać zwrotu każdej wywłaszczonej nieruchomości pod warunkiem, że było to:
1.wywłaszczenie na podstawie decyzji administracyjnej,
2. pod warunkiem, że chwili złożenia wniosku o zwrot nieruchomości od SP lub jednostki samorządu terytorialnego,
3. że nieruchomość nie została przeznaczona pod drogę publiczną jeżeli tę drogę wykonano i
4. nie można żądać zwrotu jeżeli przed wywłaszczeniem nieruchomość należała do kilku osób, a wniosek o zwrot nie pochodzi od wszystkich współwłaścicieli lub współużytkowników wieczystych.

Brak spełniania warunku oznacza decyzję odmowną (odmówienie zwrotu wywłaszczonej nieruchomości) podobnie może być kiedy nie zwrócono wypłaconego odszkodowanie lub nieruchomości zamiennej. Jeżeli warunki są spełnione wydaje się decyzję o dokonaniu zwrotu wywłaszczonej nieruchomości. Ta decyzja administracyjna gdy staje się ostateczna staje się podstawą wpisu w księdze wieczystej tej osoby, której zwraca się nieruchomość. (Decyzja dotycząca organu - organ nie może orzekać we własnej sprawie!)

Nieruchomość podlega zwrotowi poprzedniemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu w takim stanie w jakim się znajduje. Jeżeli nieruchomość przez ten czas należała do SP lub JST i została zniszczona nie należy się żadne odszkodowanie. O zwrocie nieruchomości nie mogą orzekać sądy powszechne. Od tej decyzji przysługuje odwołanie do wojewody, od orzeczenia wojewody przysługuje skarga administracyjna do WSA, a od wyroku WSA przysługuje skarga kasacyjna do NSA.

Uprawnienie do żądania zwrotu wywłaszczonej nieruchomości przechodzi na spadkobierców lub następców prawnych tego poprzedniego właściciela lub użytkownika wieczystego i mogą domagać się zwrotu nieruchomości podobnie jeżeli wywłaszczonym był inny podmiot niż osoba fizyczna np. spółka to również następca prawny tej spółki może domagać się zwrotu nieruchomości.

Oddanie w użytkowanie wieczyste

Użytkowanie wieczyste dotyczy nieruchomości gruntowych i jest uregulowane w dwóch aktach prawnych w KC i w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Oddaniu gruntów w użytkowanie wieczyste zawsze musi towarzyszyć sprzedaż znajdujących się na tym gruncie budynków i innych urządzeń. Samo oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste następuje w drodze umowy, zawartej między SP lub JST, a użytkownikiem wieczystym. Użytkownikiem wieczystym może być osoba fizyczna, może być też tzw. ułomna osoba prawna np. spółka osobowa prawa handlowa np. spółka jawna. Użytkownikiem wieczystym, może być osoba prawna np. spółdzielnia mieszkaniowa, spółka z.o.o. lub spółka S.A. Oddać w użytkowanie wieczyste możemy oddać nieruchomość gruntową, która leży w granicach miasta lub też nieruchomość położoną poza granicami miasta lecz objętą planem miejscowym zagospodarowania przestrzennego uchwalonego dla tego miasta. Umowa oddania w użytkowanie wieczyste zawarta jest w formie aktu notarialnego i wymaga wpisania do księgi wieczystej. Brak wpisu w księdze wieczystej to nie następuje skuteczne oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste. [Wpisuje się użytkownika wieczystego]. Przenosi się również własność budynków lub innych urządzeń znajdujących się na gruncie na własność użytkownika wieczystego. Przeniesienie własności następuje co do zasady w drodze sprzedaży, za tę własność budynku i urządzeń należy zapłacić cenę. W umowie o oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste wskazuje się okres trwania użytkowania wieczystego - okres ten zależy od celu, w którym oddaje się nieruchomość gruntową w użytkowanie wieczyste. Najczęściej są to cele mieszkaniowe np. oddawanie spółdzielnią mieszkaniowym, mogą to być cele inwestycyjny i handlowe. Ten okres użytkowania wieczystego wynosi nie mniej niż lat 40 i nie więcej niż 99 lat. Użytkownik wieczysty przed upływem tego użytkowania wieczystego, może wystąpić o jego przedłużenie. Odmówić użytkowania wieczystego SP lub JST może tylko wyjątkowo ze względu na ważny interes społeczny (takim ważnym interesem społecznym może być np. planowana inwestycja celu publicznego na tej nieruchomości).

Przedłużenie użytkowania wieczystego następuje na okres nie dłuższy niż lat 40 i nie więcej niż 99 lat. Poza samym okresem, w umowie wskazuje się sposób korzystania z tej nieruchomości gruntowej przez użytkownika wieczystego (określa się sposób zabudowy nieruchomości, sposób utrzymania istniejących zabudowań). Sposób korzystania z nieruchomości jest istotny, bo jeżeli użytkownik wieczysty narusza wynikający z umowy sposób korzystania z gruntu wówczas może nastąpić rozwiązanie w trybie natychmiastowym umowy o oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste. Jeżeli dochodzi do rozwiązania takiej umowy lub jeżeli w sposób naturalny upływa okres użytkowania wieczystego (to użytkowanie wieczyste nieprzedłużone) SP lub JST muszą się rozliczyć z użytkownikiem wieczystym z własności budynków i innych urządzeń, które po

1. Wybudował sam użytkownik wieczysty.

2. Użytkownik wieczysty nabył na własność na podstawie umowy o oddanie mu gruntów w użytkowanie wieczyste. To rozliczenie następuje przez zapłatę wynagrodzenia - odpowiadająco wartości wolnorynkowej tych budynków lub urządzeń znajdujących się na gruncie.

Za samo oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste pobiera się opłaty.

a)Pierwsza opłata

b)Opłaty roczne.

1. Pierwsza opłata gruntu oddawanego w użytkowanie wieczyste wynosi od 15-25% wartości gruntu oddawanego w użytkowanie wieczyste.

2. Opłaty roczne są pobierane w niższej wysokości, wysokość zależy od przeznaczenia gruntu (te stawki wahają się od 0.3 % do 3% wartości tego gruntu)

Opłaty z tytułu użytkowania wieczystego są wnoszone przez użytkownika wieczystego zawsze do 31 marca bieżącego roku i użytkownik wieczysty wnosi tę opłatę z góry za cały rok. Ta raz ustalona opłata roczna może być aktualizowana. Taka aktualizacja następuje przez wypowiedzenie dotychczasowej wysokości opłaty z tytułu użytkowania wieczystego. Takie wypowiedzenie nie może nastąpić częściej niż jeden raz w ciągu roku i może nastąpić wtedy jeżeli zmieniła się wartość nieruchomości w porównaniu z poprzednim rokiem. Wspomniana aktualizacja, która następuje w wyniku wypowiedzenia dotychczasowej stawki na piśmie(doręczane użytkownikowi wieczystemu, wskazując nową stawkę) ma charakter cywilno prawny. Oznacza to, że są to czynności właściciela związane z jego nieruchomością, a nie czynności administracyjno prawne. Stąd szczególne tryby postępowania. Nowa wysokość stawki powinna być obliczona na podstawie operatu szacunkowego - właściciel (SP/JST)musi zlecić operat szacunkowy- określając jak zmieniła się wartość nieruchomości ( celem jest zaktualizowanie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego). Ta aktualizacja opłaty rocznej następuje z inicjatywy samego właściciela lub użytkownika wieczystego. Użytkownik wieczysty może żądać zaliczenia na poczet opłaty nakładów, które poczynił na nieruchomości.(Dla przykładu dokonał jakiegoś remontu, czy uzbroił w media to należałoby te nakłady uwzględnić potrącając z należnością rocznej opłaty od użytkownika wieczystego). Od dokonanej aktualizacji, wypowiedzenia dotychczasowej wysokości opłaty użytkownik wieczysty może złożyć wniosek w terminie 30 od doręczeniu mu tego wypowiedzenia dotychczasowej opłaty. Ten wniosek składa do SKO miejsca położenia nieruchomości. Ten wniosek zawsze w dwóch egzemplarzach w myśli ustawy o gospodarce nieruchomościami podlega opłacie skarbowej, a w ustawie o opłacie skarbowej (w sprawach unormowanych w gospodarce nieruchomości opłaty nie uiszcza się) wniosek nie podlega opłacie skarbowej. Jeżeli wniosek niezłożony w terminie SKO w drodze postanowienia taki wniosek odrzuca, na takie postanowienie odrzucające przysługuje skarga do WSA. Jeżeli wniosek złożony w terminie to podlega rozpatrzeniu przez SKO, które wyznacza rozprawę i na tę rozprawę wzywany jest organ reprezentujący właściciela prezydenta - osoba uprawniona. W samym postępowaniu przed SKO, ciężar dowodu że są podstawy do zaktualizowania opłaty spoczywa na właścicielu (na JST lub SP).

Przed kolegium może być ugoda co do wysokości zawarcia opłaty. Orzeczenie SKO (merytoryczne) może stwierdzać, że ta zaktualizowana wysokość opłaty jest uzasadniona albo też może stwierdzać, że nie było podstaw do aktualizacji takiej opłaty. W ostatnim wypadku uchyla się to wypowiedzenie dokonane przez właściciela. Od takiego orzeczenia SKO przysługuje sprzeciw - nie jest ot postępowanie administracyjne, a ma charakter cywilno-prawny to sprzeciw kierujemy do sądu powszechnego. Sprzeciw może złożyć właściciel (o ile to orzeczenie SKO jest niekorzystne) może także złożyć użytkownik wieczysty ( o ile to orzeczenie SKO jest niekorzystne) Sprzeciw wnosimy do sądu powszechnego w terminie 14 dniu od doręczenia orzeczenia SKO wraz z uzasadnieniem. Ten sprzeciw ma zbliżony charakter do pozwu: podlega opłacie sądowej. Jeżeli zostanie wniesiony w terminie wówczas SKO przesyła akta sprawy do sądu do, którego wniesiono sprzeciw. Wniesienie sprzeciwu powoduje wszczęcie postępowania sądowego i w tym postępowaniu będziemy miel powoda (wnoszący sprzeciw) i pozwanego. W postępowaniu sądowym sąd bada czy istniały podstawy do dokonania aktualizacji opłaty rocznej, czy zastosowały odpowiednie metody obliczenia wartości nieruchomości, czy rozliczono nakłady, które poczynił użytkownik wieczysty ( o ile o takie rozliczenie wnosi). Takie sprawy sąd rozpoznaje w procesie kończącym się wydaniem wyroku (od wyroku mamy apelację do sądu odwoławczego). Ten wyrok ma charakter ustalający (sąd ustala wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego). O tej aktualizacji opłaty rocznej mówimy w wypadku kiedy właściciel (SP lub JST) nie wyrazili zgody na zapłatę (uiszczenie opłat z tytułu użytkowania wieczystego) za cały okres z góry.

Poza oddawaniem nieruchomości w użytkowanie wieczyste, pewną formą gospodarowania nieruchomościami SP lub JST jest sprzedaż tych nieruchomości w pewnych wypadkach ustawa przewiduje pierwszeństwo nabycia takich nieruchomości. W przypadku użytkowania wieczystego, użytkownik wieczysty ma ustawowe prawo pierwokupu i do w drodze bezprzetargowej prawa własności nieruchomości. (Prawo własności to prawo najszersze) Prawo własności nie wygasa i nie uiszcza się opłat. Jeśli nieruchomość przeznaczona do sprzedaży to użytkownik wieczysty ma prawo pierwszeństwo. Ustawowe prawo pierwokupu nieruchomości należących do SP i JST przysługuje poprzednim właścicielom lub użytkownikom wieczystym, którzy utracili prawo własności wskutek wywłaszczenia. Przysługuje najemcy lokalu mieszkalnego jeżeli ma umowę najmu na czas nieoznaczony. Takie prawo pierwszeństwa może być przyznane innym osobom przez wojewodę gdy chodzi o nieruchomości SP, a gdy chodzi o nieruchomości JST to takie prawo pierwszeństwa może być przyznane uchwałą rady gminy, rady powiatu, lub sejmiku województwa. Wojewoda wydaje zarządzenie*. (w warunkach łódzkich RG podejmowały uchwały określającą grono osób, którym przysługuje prawo pierwszeństwa nabycia - chodzi o lokale mieszkalne) Chodzi o WYKUP czyli nabycie prawa na własność. Które nieruchomości są przeznaczone do sprzedaży wynika z wykazu podawanego do publicznej wiadomości, taki wykaz jeżeli chodzi o nieruchomości SP prowadzi starosta, a w miastach na prawach powiatu prezydent miasta (wykonuje zadania z zakresu adm .rządowej przydzielone staroście). Jeżeli chodzi o JST wykaz kreują organy wykonawcze, wskazując konkretne nieruchomości przeznaczone do sprzedaży. Wykaz w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości publikuje się na 21 dni (ogłoszenia na stronach internetowych, ogłoszenie w prasie). osobom, którym przysługuje prawo pierwszeństwa nabycia nieruchomości mogą złożyć wniosek o nabycie tej nieruchomości w terminie wskazanym w ogłoszeniu. Termin nie może być krótszy niż 21 dni, co oznacza, że może być dłuższy. W tym terminie, osoby, którym przysługuje prawo pierwszeństwa mogą złożyć wniosek w tym terminie.

Wykład 4 (26.11.2012):

Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego.
To postępowanie jest wszczynane z urzędu lub na wniosek lub też na skutek zawiadomienia odbioru, którym zamierza realizować cel publiczny. (polskie sieci elektroenergetyczne SA)

O samym wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego orzeka starosta lub prezydent miasta na prawach powiatu ( to orzeczenie ma formę decyzji administracyjnej) Ta decyzja może mieć charakter pozytywny albo negatywny. (Może postanowić o wszczęciu albo o odmowie wszczęcia postępowania wywłaszczeniowo). Od decyzji odmownej przysługuje odwołanie do wojewody, a od orzeczenia wojewody przysługuje skarga do WSA. Jeżeli podjęto decyzję o wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego przeprowadza się rozprawę administracyjną, a jeżeli nieruchomość ma nieuregulowany stan prawny to poprzestaje się na zgromadzeniu dowodów i dokumentów potrzebnych do wywłaszczenia mimo wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego nadal istnieje możliwość zawarcia umowy sprzedaży na rzecz podmiotu, który zamierzał wywłaszczyć (SP lub JST).

Zawsze negocjując warunki umowy w toku postępowania wywłaszczeniowego można wnosić o zawieszenie tego postępowania. Jeżeli do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości dojdzie, wówczas postępowanie wywłaszczeniowe umarza się jako bezprzedmiotowe. Termin końcowy do zawarcia umowy sprzedaży upływa z chwilą wydania decyzji przez organ II instancji (wojewodę). Do wydania decyzji przez wojewodą istnieje możliwość zawarci umowy sprzedaży nieruchomości. Brak szans na zawarcie umowy w toku postępowania wywłaszczeniowego oznacza, że należy ustalić wartość wysokość odszkodowania, które należy zapłacić za wywłaszczoną nieruchomość. Do tego potrzebna jest ekspertyza nazywana operatem szacunkowym, sporządza go rzeczoznawca majątkowy, wyceniając wartość rynkową tej nieruchomości. Za zgodną wywłaszczonego można mu przyznać zamiast odszkodowania lub jakieś części odszkodowania nieruchomość zamienienie. Pochodzi odpowiednio z zasobów SP lub JST. Mimo, że mówimy o odszkodowaniu za wywłaszczoną nieruchomość (to nie jest to odszkodowanie w rozumieniu prawa cywilnego, ma szczególny charakter).

O tym odszkodowaniu nie orzeka sąd tylko organ dokonujący wywłaszczenia: starosta lub prezydent miasta na prawach powiatu w decyzji administracyjnej. Po drugie z tego powodu, że tego odszkodowania nie można dochodzić przed sądem powszechnym. Odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość można dochodzić tylko w postępowaniu administracyjnym dotyczącym wywłaszczenia, a zatem odpowiednio w toku postępowaniu, które toczy się przed właściwymi organami (starostą…), w drugiej zaś instancji przed wojewodą, następnie przed sądem administracyjnym. Ostatecznie tego odszkodowania można domagać się w toku instancji, jeżeli będzie zaś wniesiona skarga kasacyjna przed NSA, sądy powszechne tymi odszkodowaniami się nie zajmują. (nie zgadzamy się z wysokością odszkodowania, możemy kwestionować w toku postępowania administracyjnego, albo sądowo administracyjnego) -> Sądy powszechne nie zajmują się tymi odszkodowaniami.

Ono jest wypłacane jednorazowo w terminie 14 od dnia, w którym decyzja administracyjna o wywłaszczeniu podlega wykonaniu. Na inny termin tej zapłaty tego odszkodowania lub inną formą musi wyrazić zgodę ten wywłaszczony. Gdyby w terminie nie wypłacono odszkodowania, wówczas odszkodowanie to podlega zwaloryzowaniu w drodze decyzji administracyjnej.

Jeżeli wywłaszczenie nastąpiło na rzecz SP to odszkodowanie wypłaca starosta, jeżeli na rzecz JST to odszkodowanie wypłaca organ wykonawczy tej jednostki. Ustawa przewiduje 2 wypadki, kiedy odszkodowanie składa się do depozytu sądowego. Złożenie odszkodowania do depozytu sądowego ma miejsce wówczas, kiedy

Po pierwsze, osoba wywłaszczona odmawia przyjęcia odszkodowania lub też wypłata napotkała trudne do przezwyciężenia przeszkody,

Po drugie, złożenie tego odszkodowania do depozytu sądowego następuje wtedy kiedy nieruchomość ma nieuregulowany stan prawny (nie wiadomo komu wypłacić - wtedy wpłacamy na właściwy rachunek sądu powszechnego czyli do depozytu) Ono tam czeka przed podjęcie przez 10 lat, po 10 latach depozyt jest likwidowany i suma ta przechodzi na rzecz SP. Najważniejszy jest skutek tego złożenia do depozytu sądowego. Z chwilą złożenia tego oświadczenia do depozytu obowiązek rozliczenia się z wywłaszczonej nieruchomości zostaje dokonany.

Przejście własności nieruchomości z dotychczasowego właściciela na rzecz SP lub JST następuje z dniem, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna. Ta decyzja administracyjna ostateczna jest podstawą do dokonania zmian w księdze wieczystej, a jeżeli nie ma księgi wieczystej to jest podstawą jej założenia i wpisania nowego właściciela. Każdy podmiot i każdy organ musi złożyć sam wniosek (starosta lub prezydent miasta na prawach powiatu musi złożyć wniosek do sądu o założenie księgi wieczystej).

Dopóki nie przystąpi się do realizacji celu publicznego, który przyświecał wywłaszczeniu wówczas tę wywłaszczoną nieruchomość można wydzierżawić dotychczasowemu właścicielowi na jego wniosek.

Wywłaszczenie może także polegać na ograniczeniu praw do nieruchomości (ustawa o gospodarce nieruchomości stwarza możliwość ograniczania praw do nieruchomości) W sprawach dotyczących ograniczenia wydaje się również decyzję administracyjną, taką decyzję wydaje starosta albo Prezydent Miasta. Decyzję o ograniczeniu prawo do nieruchomości wydaje się z urzędu na wniosek lub na wskutek zawiadomienia o …, w który zamierza realizować cel publiczny. W pierwszej kolejności ustawa daje możliwość wydania decyzji ograniczającej prawa nieruchomości na potrzeby zakładania i przeprowadzania urządzeń, ciągów, przewodów na nieruchomości. (linie wysokiego napięcia, kanały, gazociągi, kable telefoniczne, światłowody). Decyzję o ograniczeniu prawa do nieruchomości wydaje się gdy właściciel nieruchomości odmawia zgody na zainstalowanie lub przeprowadzenie wspomnianych urządzeń lub kabli albo jeżeli stan nieruchomości nie jest uregulowany. (znamy właściciela o przeprowadzamy negocjacje zmierzające do zawarcia umowy) Może to być umowa sprzedaży nieruchomości potrzebnej dla inwestycji lub inna umowa zezwalająca na przeprowadzenie na tej nieruchomości ciągów, linii lub urządzeń. Jeżeli umowa jest zawarta - wydajemy decyzją (starosta lub prezydent miasta na prawach powiatu) w takiej decyzji zobowiązuje się właściciela lub użytkownika wieczystego do udostępnienia nieruchomości i umożliwienia wykonania umowy: urządzeń, przeprowadzenia ciągów, linii. W ślad za tą decyzją ustala się odszkodowanie należne temu właścicielowi bo jego uprawnienia zostają ograniczone (ingerencją podmiotu) analogicznie jak w przypadku wywłaszczeniu czyli pozbawieniu prawa do nieruchomości

Ustawa o gospodarce nieruchomościami pozwala również na ograniczenie prawa do nieruchomości w celu czasowego jej zajęcia przez inny podmiot. W przypadku siły wyżej lub nagłej potrzeby zapobieżeniu stanu szkody np. awarii urządzeń przesyłowych, gazociągu lub nad nieruchomością słupów energetycznych w takim wypadku nie występuje się do właściciela o podjęcie negocjacji o zawarcie umowy tylko podmiot tylko podmiot, który musi usunąć awarii zwraca się od razu do starosty lub prezydenta miasta na prawach powiatu o wydanie decyzji administracyjnej zezwalającej na czasowej zajęcie nieruchomości. Można zezwolić na czasowe zajęcie nieruchomości na czas nie dłuży niż 6 miesięcy licząc od dnia jej zajęcia. Taką decyzją administracyjną, starosta lub prezydent miasta na prawach powiatu nie później niż 7 dni od dnia wniosku, w dodatku takiej decyzji wydaje się rygor natychmiastowej wykonalności. Ustawa dopuszcza sytuację, gdy ze względu na szczególne okoliczności najpierw zajęto cudzą nieruchomość, a dopiero później złożono wniosek o zezwolenie, wydanie decyzji o zajęcie takiej nieruchomości (jest to dopuszczalne na wskutek wyjątkowych okoliczności).

Warunkiem dopuszczalności: najpierw zajęto nieruchomość, to wniosek do właściwego organu powinien wpłynąć nie później niż 3 dnia od zajęcia nieruchomości. W razie opóźnienia w złożeniu wniosku, za każdy kolejny dzień taki podmiot, który zajął nieruchomość musi zapłacić 5000 zł. Ta kwota idzie do budżetu państwa. W tej sytuacji właściciel może dochodzić odszkodowania, jeżeli na wskutek zajęcia nieruchomość została zniszczona tylko należy mu się od podmiotu, który wyrządził szkodę.

Przetarg na zbycie nieruchomości.
Org. Właściwy. N do Sp należących do ogłoszenia i przeprowadzenia starosta, a w miastach na prawach powiatu prezydenci miasta. Nieruchomości należące do jst organy wykonawcze jednostek. Przetarg jest jednym ze sposobów zawarcia umowy, mamy różne rodzaje przetargów ustawa o gosp. nieruchomościami:

- ustny nieograniczony
-ustny ograniczony
-pisemny nieograniczony
-pisemny nieograniczony

Przetarg nieograniczony
Jest wtedy gdy warunków przetargu są tak sformułowane, że mogą być spełnione przez każdego zainteresowanego. A przetargi ograniczone to tak sformułowane, że mogą być spełnione (warunki) przez ograniczoną liczbę osób.

Procedury reguluje ustawa o gospodarce nieruchomościami, a procedurę odwoławczą rozporządzenia RM z dnia 14 września 200 w sprawie trybu i sposobu przeprowadzenia przetargu na zbycie nieruchomości. O tym, które nieruchomości są zbywane w drodze przetargu ustanawia się w drodze obwieszczenia zawierającego wykaz nieruchomości przeznaczonych do zbycia. Taki wykaz podaje się do publicznej wiadomości gdy osoby uprawnione do nabycia w drodze pierwszeństwa czyli bez przetargu nie złożą wniosku.

Wykaz i ogłoszenia o przetargu podaje się do publicznej wiadomości.

W przypadku przetargu ustnego
To taki sposób zbycia nieruchomości mający na celu uzyskanie jak najwyższej ceny, a pisemny służyć ma wybraniu najkorzystniejszej oferty nabycia nieruchomości. Nie ma w ustawie ograniczenia co do liczby przeprowadzonych przetargów. Udział w przetargu może być uzależniony od wpłacenia wadium (składa go uczestnik przetargu).

Postępowanie może się zakończyć wynikiem pozytywnym gdy dojdzie do wybrania oferenta. O tym, na które warunki nałożyć nacisk decyduje organ. W przypadku wyniku negatywnego można ogłosić kolejny przetarg przy tym drugim przetargu różnica dotyczy ceny wywoławczej, która może być niższa od ceny nieruchomości, ale nie niższa o połowę…

Po drugim przetargu można ogłosić kolejny i nie będzie już dolnej granicy ceny wywoławczej. Przy przetargu może być wybrana oferta tego kto zaoferuje najwyższą cenę, ale nie minimum…

Każdy z uczestników przetargu może zaskarżyć jego przebieg w ciągu 7 dni od ogłoszenia wyników przetargów można wnieść skargę do organu przeprowadzającego przetarg, a następnie skarga jest przekazywana do rozstrzygnięcia wojewodzie jeśli dotyczy to nieruchomości SP. A jeżeli są to nieruchomości jst to przekazywane są do rozstrzygnięcia organowi wykonawczemu(chodzi tutaj o skargę).

Gdy skarga uznana za zasadną, wtedy przetarg podlega unieważnieniu. Czynności przetargowe należy wtedy powtórzyć. Gdy skarga jest niezasadna podlega oddaleniu. O wyniku rozpoznania skargi zawiadamia się podmiot rozpoznanie skargi zamyka czynności przetargowe, nie ma żadnej drogi sądowej.

Jeśli wynik przetargu jest pozytywny, wtedy podmiot musi w terminie zapłacić cenę sprzedaży. Jeśli jest wadium to jest zaliczane na poczet ceny. Z chwilą, w której zapłaci cenę ustalany jest tryb zawarcia umowy sprzedaży (akt notarialny). Jeżeli z winy podmiotu nie dojdzie do zawarcia umowy przed notariuszem wówczas wpłacona należność nie podlega zwrotowi. Z winy orangu nie doszło do zawarcia umowy sprzedaży wówczas wpłacone wadium podlega zwrotowi w podwójnej wysokości.

Cena związana ze zbywaniem nieruchomości
Poważny problem pojawia się w praktyce i dotyczy ceny sprzedaży nieruchomości zbywanych w drodze bezprzetargowej z bonifikatą udzieloną od wysokości tej ceny. Art. 68 ustawy o gospodarce nieruchomościami przewiduje, że właściwy organ może udzielić bonifikaty od ceny sprzedaży nieruchomości, podstawę do takiej bonifikaty tworzy dla nieruchomości należących do SP zarządzenie wojewody, jeżeli chodzi o nieruchomości należące do JST podstawę do udzielenia bonifikaty stanowi uchwała rady gminy, rady powiatu lub sejmiku województwa. Bonifikata może być przyznana w określonej wypadkach (ustawa o gospodarce nieruchomościami określa te przypadki, katalog jest dość rozbudowany). Przede wszystkim taka bonifikata jest przyznawana jeżeli:

-nieruchomość przeznaczona jest na cele mieszkaniowe lub na cele publiczne.

- zamiana dokonywana między JST, a SP jeżeli powstała potrzeba dokonania jakieś dopłaty.

W praktyce największe znaczenie ta bonifikata ma w przypadku lokali mieszkalnych czyli nieruchomości lokalowych o przeznaczeniu mieszkalnym. W przypadku lokali mieszkalnych bonifikata od ceny sprzedaży jest zawsze udzielana w stosunku do konkretnej osoby, konkretnego nabywcy. Udzielenie tej bonifikaty jest uprawnieniem, a nie obowiązkiem właściciela tego lokalu. Jeżeli sprzedawany lokal należy do JST to bonifikaty udziela organ wykonawczy tej jednostki. W ustawie brak negatywnych czy pozytywnych przesłanek od, których uzależnione jest przyznanie takiej bonifikaty. Organy uchwałodawcze JST, tworzą podstawy podejmując uchwały, z których wynika w stosunku do jakich nieruchomości może być udzielona uprzednia bonifikata w przypadku sprzedaży tych nieruchomości. Jeżeli bonifikata może być przyznawana uchwałą przez organ uchwałodawczy wówczas pozostaje kwestia ustalenia wysokości tej bonifikaty. W tej ustawie o gospodarce nieruchomościami, nie są ustalone żadne granice dla wysokości bonifikaty. Jednostka zbywając nieruchomość lokalową ustala wysokość bonifikaty.

Przy sprzedaży lokali wynosi około 90% od …

Bardzo często sprzedawane są nieruchomości lokalowe, które uprzednio przyznawane na podstawie decyzji administracyjnych tzw. przydziału. Z czasem powstał wymóg płacenia kaucji - kaucji mieszkaniowej (różnej wysokości) w praktyce ta kaucja wiąże się z bonifikatą od ceny sprzedaży. Mianowicie, jeżeli taki lokal mieszkalny zostaje sprzedany, (wykupiony) wówczas wpłacona uprzednio kaucja mieszkaniowa powinna być zwrócona temu kto taki lokal nabył w terminie 1 miesiąca od zawarcia umowy sprzedaży. Ta kaucja powinna być zwaloryzowana i dostosowana do stawek rynkowych, wartości dóbr i usług. Najczęściej jest to wielokrotność średniego wynagrodzenia miesięcznego. Dochodzenie zwrotu kaucji możliwe jest przed sądem powszechnym, a nie w postępowaniu administracyjnym. (gmina nie zwróci kaucji, to nie przeprowadzamy żadnego postępowania administracyjnego).

Zwrot bonifikaty
Ustawa o gospodarce nieruchomościami zawiera konstrukcję pozwalającą na stwierdzenie, że bonifikata od ceny sprzedaży nieruchomości przyznawana jest pod warunkiem rozwiązującym, że nabywca nie naruszył warunków przewidzianych w ustawie. Te warunki, które nie może naruszyć nabywca są wskazane w art. 68 ust 2 „Jeżeli nabywca nieruchomości zbył nieruchomość lub wykorzystał ją na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia nabycia, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Zwrot następuje na żądanie właściwego organu”

- jeżeli nabywca nieruchomości zbył nieruchomość lub wykorzystał ją na inne cele niż udzielenie bonifikaty przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat licząc od dnia nabycia (zawarcia umowy) jest obowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Jeżeli warunek nie będzie dotrzymany to bonifikata podlega zwrotowi, przy czym zwrot przysługuje na żądanie organu, który udzielił bonifikaty. Żądanie jest uprawnieniem, a nie obowiązkiem organu.

Są wyjątki kiedy to zbycie lokalu przed upływem w. w okresu jest dopuszczalne.

-Bez negatywnych konsekwencji można zbyć lokal na rzecz osoby bliskiej. Zastrzeżenie: Ta osoba bliska gdyby chciała zbyć lokal, przed upływem wspomnianego okresu może zbyć lokal tylko na rzecz osoby bliskiej.

-Możliwa jest zamiana lokali mieszkalnych na inny lokal mieszkalny. Albo lokalu mieszkalnego na nieruchomość mieszkalną. (Lokal mieszkalny na dom jednorodzinny przy zabudowie…)

-Dopuszczalne jest zbycie lokalu mieszkalnego przed upływem wspominanych okresów jeżeli środki uzyskane z takiej sprzedaży zostaną przeznaczone w ciągu 12 miesięcy od zbycia lokalu na nabycie innego lokalu albo nieruchomości mieszkalnej albo też inne cele mieszkaniowe. Przez te inne cele mieszkaniowe rozumiemy:

1.spłatę zaciągniętego uprzednio kredytu mieszkaniowego ALBO

2.dokonanie remontu lokalu mieszkaniowego lub nieruchomości mieszkalnej - może to być przebudowa, nadbudowana rozbudowa nieruchomości przeznaczonej na cele mieszkaniowe.

W wszystkich innych przypadkach jeżeli wspomniane wcześniej warunku zostaną naruszone właściwy organ może żądać zwrotu bonifikaty po zwaloryzowanie jej wysokości. (NIK zarzucił wielu JST zarzuciła niegospodarność uzasadnioną tym, że w wielu wypadkach w skali Łodzi kilkadziesiąt tysięcy- sprzedawane lokale mieszkalne z bonifikatą były sprzedawane osobom trzecim z naruszeniem zasad. Mimo to Prezydent Miasta Łodzi nie dochodził zwrotu bonifikaty).

O każdej transakcji zbycia nieruchomości organ wie, dlatego, że notariusz wypis aktu notarialnego przesyła wypis do organu, który prowadzi ewidencję gruntów i budynków - w Łodzi Prezydent Miasta. W tym wypadku przez okres 10 latu można dochodzić zwrotu udzielonej bonifikaty, jeżeli odbiorca naruszył warunki udzielenia tej bonifikaty. Po 10 latach termin ten ulega przedawnieniu. Termin przedawnienia liczymy od dnia zawarcia umowy przy, której udzielono bonifikaty. Dochodzenie zwrotu bonifikaty następuje zawsze przed sądem powszechnym, tutaj nie ma postępowania administracyjnego. Właściwy organ wykonawczy JST kieruje sprawę do sądu, kieruje z pozwem o zapłatę żądając zapłaty tej równowartości udzielonej bonifikaty po jej zwaloryzowaniu na dzień domagania się zwrotu (mamy różne sposoby waloryzacji najczęściej przyjmuje się miernik (punkt odniesienia) wg wartości 1m2 z daty zawarcia umowy bonifikaty, przy której udzielono bonifikaty i z daty dochodzenia zwrotu bonifikaty). Sąd orzeka wyrokiem, jeżeli znajdzie ku temu podstawy zasądza zwrot określonej kwoty na rzecz tego poprzedniego właściciela (gmina). Wyjątkowo ustawa dopuszcza odstąpienie od zwrotu bonifikaty, mianowicie organ wykonawczy JST może zwrócić się do odpowiedniego organu (Prezydent Miasta zwracałby się do Rady Gminy) o podjęcie uchwały zezwalającej na odstąpienie od zwrotu bonifikaty. W pewnych przypadkach mamy zwrot tej bonifikaty dochodzonej przed sądem powszechnym.

Trwały zarząd.
Szczególna konstrukcja prawna uregulowana w ustawie o gospodarce nieruchomościami na co dzień szeroko wykorzystywana w odniesieniu do nieruchomości czy to do SP czy JST.

Ta konstrukcja nawiązuje po części do prawa użytkowania uregulowanego w KC. Cechą charakterystyczną jest to, że trwały zarząd jest niezbywalny i nie można go przenieść może tylko wygasnąć. (nie można przenieść z podmiotu na podmiot) Nieruchomości oddaje się w trwały zarząd określonym podmiotom. Ustawa o gospodarce nieruchomościami wymienia przykładowo podmioty jak chociażby (Ustawa o gospodarce nieruchomościami przykładowo wymienia takie podmioty):

-sądy powszechne i administracyjne ,SN, NSA, ministerstwa, rozmaite kancelaria Prezesa RM czy prezydenta RP, prokuratury.

-różne ośrodki systemu oświaty szkoły publiczne, uczelnie.

Uprawnia on po
1) do korzystania z nieruchomości po,
2) uprawnia do zabudowy, odbudowy, rozbudowy, remontu obiektów budowlanych znajdujących się na nieruchomości. Po
3) uprawnia do oddania tej nieruchomości w całości lub części osobie trzeciej w najem, dzierżawę lub użyczenie na czas nie dłuższy niż 3 lata, a jeżeli umowa ma być zawarta na okres dłuższy niż 3 lata to wymaga zgody właściciela nieruchomości.

W trwały zarząd oddaje się nieruchomości należące do SP lub JST. Oddanie nie następuje w drodze decyzji administracyjnej, nie zawiera się żadnej umowy, a decyzja ta jest wydawana na wniosek jednostki czy podmiotu. To oddanie w trwały zarząd następuje na czas:

-oznaczony-nie oznaczony

W decyzji administracyjnej wskazuje się nieruchomość oddaną w trwały zarząd, okres trwałego zarządu i cel na jaki nieruchomość ma być przeznaczona, a także wysokość opłat związanych z trwałym zarządem.

Opłaty są pobierane przez właściciela nieruchomości. Np. Sądu czy prokuratury wnoszą takie opłaty roczne z tytułu trwałego zarządu od nieruchomości, które na swoje potrzeby zajmują.

Trwały zarząd wygasa z upływem okresu, na który został ustanowiony albo też na skutek wydania decyzji stwierdzającej wygaśnięcie tego trwałego zarządu. Decyzję o oddaniu nieruchomości w trwały zarząd wydaje w przypadku nieruchomości SP starosta, a w pewnych wypadkach na szczeblu centralnym będzie to właściwy minister, a w odniesieniu do nieruchomości należących do JST decyzję wydaje organ wykonawczy tej jednostki.

Decyzja stwierdzająca wygaśnięcie trwałego zarządu jest możliwa do wydania w przypadku gdy nieruchomość jest wykorzystywana a w inny sposób, niezgodnie z celem wynikającym z treści, przeznaczeniem na który wydało się nieruchomość w trwały zarząd. Stan techniczny zagraża bezpieczeństwu ludzi - sytuacja kiedy zagraża mieniu, ludziom, a także kiedy zmieniło się dotychczasowe przeznaczenie korzystania z nieruchomości w MPZP. Te okoliczności badane są przez organy z urzędu i można wydać decyzję stwierdzającej wygaśnięcie trwałego zarządu o ile ta okoliczność zaistniała. Trwały zarząd jest niezbywalny i nie można go przenieść jedynie co może być to można oddać w najem, dzierżawę, użyczenie. Od decyzji administracyjnej możliwe jest odwołanie rozpoznawane w trybie administracyjnym, a ostatecznie sądowo administracyjnym: WSA lub NSA.

Prawo pierwokupu nieruchomości
Ustawa o gospodarce nieruchomościami w pewnych przypadkach przyznaje gminie ustawowe prawo pierwokupu co oznacza pierwszeństwo nabycia określonej nieruchomości. Pierwszeństwo przysługuje gminie w przypadkach z art. 109 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

-Mamy do czynienia z nieruchomością niezabudowaną, która została nabyta przez sprzedawcę (sprzedającego) od SP lub JST. - Ktoś w latach 80/90 nabył nieruchomość od SP i ta nieruchomość jest niezabudowana, to gminie przysługuje pierwotne prawo pierwokupu.

- Gdy zbywana jest nieruchomość położona na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym zagospodarowania przestrzennego na cele publiczne albo jest to też taka nieruchomość dla, której wydano decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Np. Przez daną nieruchomość planowano wybudowanie drogi publicznej albo wybudowanie linii przesyłowej wysokiego napięcia, wówczas w razie zbywania nieruchomość gminie przysługuje prawo pierwokup. To dotyczy też nieruchomości wpisanych do rejestru zabytków, a także w przypadku sprzedaży prawa użytkowania wieczystego każdej niezabudowanej nieruchomości gruntowej (niezabudowany grunt).

Mamy katalog wyjątków kiedy prawo pierwokup nie przysługuje:

-Dopuszczalna jest sprzedaż między osobami bliskimi.
-W przypadku kiedy sprzedaż następuje między kościołami czy związkami wyznaniowymi
-jak również w przypadku sprzedaży w ramach partnerstwa publiczno prywatnego, mogą wchodzić w te związki JST .

Realizacja prawa pierwokup.
Notariusz sporządzający umowę sprzedaży, jest zobowiązany do zawiadomienia wójta burmistrza Prezydenta Miasta o tym, że mogą w terminie miesiąca od doręczenia zawiadomienia złożyć u tego notariusza oświadczenie, że korzystają z prawa pierwokupu. Mogą w terminie miesiąca od złożenia oświadczenia złożyć u każdego innego notariusza, wówczas inny notariusz zawiadomi o tym fakcie tego notariusza od, którego wyszło zawiadomienie.

Jakie są skutki złożenia tego oświadczenia?
Z chwilą złożenia oświadczenia o skorzystaniu z prawa pierwokupu gmina staje się odpowiednio właścicielem albo użytkownikiem wieczystym nieruchomości w zależności od tego czy ta wcześniejsza sprzedaż dotyczyła własności czy użytkowania wieczystego.

Najpierw zawierana umowa między dowolnymi podmiotami dotycząca konkretnej nieruchomości u notariusza, następnie notariusza jeżeli stwierdza, że gmina ma prawo pierwokupu zawiadamia o tym fakcie wójta, burmistrza, prezydenta miasta. Jeżeli wójt w terminie 1 miesiąca od zawiadomienia złoży oświadczenie to własność lub użytkowanie wieczyste nabywa gmina. Skutki prawne tej wcześniejszej umowy uważa się za niebyłe.

Skutki niezawiadomienia o prawie pierwszeństwa:

Brak zawiadomienia oznacza, że zawarta umowa sprzedaży jest bezwzględnie nieważna ( od samego początku). Notariusz sporządzając umowę sprzedaży powinien w niej zaznaczyć uprzedzając strony, że gmina może skorzystać z prawa pierwokupu.( Rzadko gminy korzystają z prawa pierwokupu).

Gdyby gmina skorzystała z prawa pierwokupu to wówczas nabywa nieruchomość po takiej cenie jaka była wskazana w umowie sprzedaży. Art. 111 ustawy o gospodarce nieruchomościami (nabywa po cenie ustalonej między stronami). Norma chroni interesy gminy, nie ma takiej możliwości aby nabywca zmienił zdanie i żądał ceny wyższej. Gmina musi uiścić należność, brak należności można dochodzić przed sądem powszechnym w drodze powództwa. Ustawa tylko na rzecz gminy zastrzega prawo pierwokupu czyli pierwszeństwa.

Wykład 6 (16.11.2012):
Odrębna własność lokalu
Reguluje to ustawa 24.06.1994 r. o własności lokali. Aby odrębna własność lokalu mogła powstać konieczne jest spełnienie podstawowej przesłanki: musi to być samodzielny lokal mieszkalny albo inny lokal o podobnym znaczeniu.

Samodzielny lokal: to wydzielona w obrębie budynku własnymi ścianami izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi wraz z pomieszczeniami pomocniczymi. Lokal może być samodzielny bez względu na jego powierzchnię. Musi być wyposażony natomiast w odpowiednie urządzenia zapewniające jego funkcjonalność, tj. dostęp odpowiednich mediów, wentylacji. To czy lokal jest samodzielny jest stwierdzone w drodze decyzji administracyjnej - decyzję w formie zaświadczenia wydaje starosta lub PM na prawach powiatu. Na odmowę wydania tego zaświadczenia można wnieść zażalenie do SKO. Jeżeli lokal jest dopiero budowany to warunkiem wydania zaświadczenia jest wydanie pozwolenia na użytkowanie tego lokalu. Lokal może się również składać z pomieszczeń pomocniczych. Takimi pomieszczeniami są: piwnica, strych, spiżarnia, garaż, chociażby znajdowały się poza budynkiem, w którym lokal się znajduje.

Odrębna własność lokalu - sposoby jej powstania.
Odrębna własność lokalu powstaje na 3 sposoby. Przy każdym z tych sposobów warunkiem jest wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu:

1. Odrębna własność lokalu powstaje: w drodze umowy między właścicielem działki, gruntu, który zobowiązuje się do wybudowania budynku i ustanowienia w nim lokalu;

2. W drodze jednostronnej czynności właściciela budynku, który taką odrębną własność lokalu ustanawia dla siebie lub innej osoby;

3. W oparciu o orzeczenie sądu znoszące współwłasność;

Umowa o ustanowienie odrębnej własności lokalu
Te umowy w praktyce kojarzą się z wykupem lokali od gminy. Musi być ona zawarta w formie aktu notarialnego, a sam nabywca musi być wpisany w księdze wieczystej jako właściciel. Wpis ma charakter konstytutywny. Bez dokonania wpisu nie powstaje odrębna własność lokalu. W okresie między zawarciem umowy o ustanowieniu odrębnej własności lokalu, a dokonaniem wpisu w księdze wieczystej istnieje ekspektatywa odrębnej własności lokalu. To prawo tymczasowe, które przekształci się z chwilą wpisu do księgi wieczystej w odrębną własność lokalu. Ekspektatywą można rozporządzać, można ją dziedziczyć, można z niej prowadzić egzekucję.

Umowa o ustanowienie odrębnej własności lokalu powinna wskazywać:

-rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczenia do tego lokalu przynależne;

-wielkość udziałów przypadających nabywcy w tzw. nieruchomości wspólnej;

Ta nieruchomość wspólna to te części nieruchomości, które służą do użytku wszystkim właścicielom w danym budynku. Są to m.in. korytarz, klatki schodowe, windy. One służą do wspólnego korzystania ( udział to powierzchnia lokalu do powierzchni całego budynku ).

Powierzchnia lokalu
Chodzi o powierzchnię użytkową. Sumuje się powierzchnie wszystkich znajdujących się w lokalu pomieszczeń ( które służą do celów mieszkalnych i gospodarczych ), ale nie wlicza się tu powierzchni balkonów, tarasów, pralni, suszarni, piwnic, komórek. Powierzchnie użytkową oblicza się w świetle wypełnionych ścian ( tzn. od okładziny ściany ).Powierzchnię użytkową lokalu sumuje się tylko wtedy jeżeli wysokość pomieszczeń wynosi co najmniej 140 cm. Jeżeli zaś powierzchnia będzie miała wysokość 140-220 cm to tą część powierzchni do powierzchni użytkowych zaliczamy w 50 %, a w 100 % do powierzchni użytkowych zalicza się powierzchnie pomieszczenia , tylko wtedy gdy jego wysokość jest wyższa od 2 m 20 cm.

Wygaśnięcie odrębnej własności lokalu
Odrębna własność lokalu wygasa gdy lokal ulegnie fizycznemu zniszczeniu albo jeżeli mimo fizycznego istnienia lokalu zajdą takie zmiany, które spowodują brak możliwości dalszego istnienia odrębnej własności lokalu. Gdy lokal ulegnie fizycznemu zniszczeniu, tzn. przestanie istnieć to pozostaje tylko ułamkowa część nieruchomości wspólnej.

Natomiast sytuacja gdzie mimo fizycznego istnienia lokalu zachodzą takie zmiany, które spowodują brak możliwości dalszego istnienia odrębnej własności lokalu - to sytuacja kiedy jednej osobie przysługuje odrębna własność więcej niż jednego lokalu. Może ona dotyczyć połowy tych lokali czego skutkiem będzie wygaśnięcie odrębnej własności lokalu.

Wspólnota mieszkaniowa
Stanowi o niej ustawa o własności lokalu.

To ogół właścicieli lokali w danym budynku. To tzw. ułomna osoba prawna, czyli pewien odrębny podmiot prawa cywilnego, który może uczestniczyć w obrocie gospodarczym w sprawach związanych z nieruchomością wspólną.

Dla powstania wspólnoty mieszkaniowej konieczne jest wyodrębnienie odrębnej własności lokali. Takie powstanie następuje z mocy samej ustawy i to już w momencie wyodrębnienia pierwszego lokalu.

Podstawowe cele istnienia wspólnoty mieszkaniowej
- wspólne utrzymanie nieruchomości w stanie co najmniej niepogorszonym;
-sprawne zarządzanie nieruchomością;

Wspólnota mieszkaniowa ma organ uchwałodawczy ( zebranie właścicieli - skupia właścicieli wszystkich wyodrębnionych lokali) i organ wykonawczy ( zarząd - wybierany przez właścicieli lokali ).

Ułomność wspólnoty mieszkaniowej oznacza, że wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i obowiązki tylko te związane z gospodarowaniem wspólną nieruchomością. Ułomność ta powoduje, że wspólnota mieszkaniowa nie może ogłosić upadłości. Za zobowiązania zaciągnięte przez wspólnotę mieszkaniową odpowiada sama wspólnota bez żadnych ograniczeń, a także właściciel każdego lokalu należącego do tej wspólnoty z ograniczeniem do udziału tego właściciela w części wspólnej nieruchomości.

Wspólnota mieszkaniowa może pobierać pożytki i dochody ze wspólnej nieruchomości ale może je przeznaczać tylko na gospodarowanie wspólną nieruchomością. Dochody to np. czynsz najmu lokali użytkowych, jeżeli lokal ten należy do wspólnoty. Wspólnota mieszkaniowa nie posiada kompetencji co do decydowania w jakichkolwiek sprawach dotyczących lokali należących do poszczególnych właścicieli.

Mała wspólnota mieszkaniowa - mieści się w niej nie więcej niż 7 lokali ( chodzi tu o sumę wszystkich lokali zarówno tych wyodrębnionych jak i tych niewyodrębnionych ). Właściciele poszczególnych lokali wykonują zarząd według przepisów o współwłasności, mają również możliwość powierzania zarządu nad wspólnotą podmiotom, które fachowo zajmują się zarządzaniem nieruchomością.

Duża wspólnota mieszkaniowa- to taka, która funkcjonuje w nieruchomości, w której liczba lokali jest większa niż 7 . Tu właściciele lokali wchodzących w skład takiej dużej wspólnoty mieszkaniowej powinni określić…

ale powierzyć zarząd innej osobie albo mogą podjąć uchwały o wyborze zarządu. Wybrany przez właścicieli zarząd może być jedno lub kilkuosobowy. Członkami zarządu mogą być tylko osoby fizyczne i mogą to być właściciele lokali lub osoby trzecie.

Prawa obowiązki właścicieli lokali
Właściciele lokali należących do wspólnoty mieszkaniowej mają prawo do samodzielnego korzystania z ich indywidualnego lokalu, do rozporządzania tym lokalem, a także do dokonywania czynności faktycznych ( np. o zamiarze układu ścian ), mogą pobierać korzyści z tego lokalu w postaci , np. czynszu najmu.

Uprawnienia w stosunku do wspólnej nieruchomości - właściciel lokalu jest uprawniony do korzystania ( współkorzystania ) z tej wspólnej nieruchomości jeżeli takie współkorzystanie da się pogodzić z korzystaniem z tej wspólnej nieruchomości przez innych właścicieli.

Pożytki ze wspólnej nieruchomości, np. czynsz najmu płacony przez najemcę lokalu wynajętego przez wspólnotę mieszkaniową.

Obowiązki w stosunku do lokalu mieszkalnego - właściciel nie może korzystać z lokalu w sposób naruszający zasadę współżycia społecznego, tzn. nie może używać tego lokalu w sposób sprzeczny z jego funkcją.

Obowiązki właścicieli, członków wspólnoty :
-muszą uzyskiwać zgodę innych właścicieli jeśli zamierzają dokonywać czynności ingerujących w prawo własności innych właścicieli;
-mają obowiązek uzyskiwać zgodę pozostałych właścicieli jeśli zamierzają dokonać podziału lokalu lub połączenia dwóch odrębnych lokali w jeden lokal;
-mają obowiązek ponoszenia wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej; każdy wnosi co miesiąc zaliczkę, która ma odpowiadać ułamkowemu udziałowi tego właściciela w części wspólnej;
-mają obowiązek ponosić w pełnej wysokości koszty obciążające ich lokal oraz koszty zapewniające utrzymanie ich lokali w należytym stanie;
-przestrzeganie porządku domowego;
-współdziałanie z innymi właścicielami przy wykonywaniu zarządu wspólną nieruchomością, należy to rozumieć szeroko;

Koszty zarządu wspólną nieruchomością
Otwarty katalog kosztów znajduje się w ustawie:
-wydatki na remonty, konserwacje
-opłaty za dostawę energii, wody, gazu
-koszty ubezpieczenia
-podatki
-wydatki na utrzymanie czystości, porządku
-wynagrodzenia zarządu nieruchomości

Do 10 dnia miesiąca uiszcza się zaliczki na poczet tych kosztów; ta zaliczka uchwalana jest w drodze uchwały zebrania właścicieli.

Zarządca ma prawo do pobierania wynagrodzenia wynikającego z zawartej umowy. Inne korzyści może czerpać z tej nieruchomości wtedy, gdy umowa na to pozwala.

W praktyce komunalne jednostki organizacyjne do wynagrodzenia związanego z zarządem doliczały koszty związane z utrzymaniem swojego budynku, zakupem aut itp. Tę sytuację zmieniła uchwała SN z 2000r.

Odpowiedzialność finansowa członków wspólnoty
Długi związane z indywidualnym lokalem obciążają jego właściciela. Długi związane ze wspólną nieruchomością obciążają wspólnotę i właściciela; nie jest to jednak odpowiedzialność solidarna ale solidarność nieprawidłowa, niewłaściwa ( spłata przez jednego właściciela całego długu zwalnia pozostałych właścicieli za spłaty ).

Odpowiedzialność prawna właściciela lokalu należącego do wspólnoty
Ustawa przewiduje możliwość pozbawienia właściciela prawa do lokalu. Jeśli właściciel będzie uporczywie uchylał się od nałożenia na niego obowiązków wówczas wspólnota mieszkaniowa może wystąpić do sądu z żądaniem sprzedania jego lokalu w drodze licytacji .

Ustawa precyzuje, że uporczywe uchylanie się ma miejsce wtedy, gdy właściciel w sposób rażący wykracza poza obowiązkowy porządek domowy lub przez swoje zachowanie czyni korzystanie z innych lokali uciążliwym.

Potrzebne jest podjęcie uchwały zwykłą większością głosów, która stanowi podstawę pozwu do sądu.

Wspólnota może pozwać właściciela o zapłatę należności - prawo o zapłatę. Wspólnota może wytoczyć powództwo o zakazanie właścicielowi określonych zachowań i nakazanie przywrócenia lokalu do stanu poprzedniego.

Wykład 7 (03.11.2012):

Sposób funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej (zebranie właścicieli- organ uchwałodawczy i zarząd- organ wykonawczy).

Zebranie właścicieli odbywa się przynajmniej 1 w roku do końca kwartału przyszłego roku. Podejmuje się na nim uchwały związane z rozliczeniem księgowym i rozliczeniem prac zarządu za miniony rok kalendarzowy. Na tym zebraniu podejmowane są uchwały, są protokołowane, są podejmowane uchwały zwykłą większością głosów, a głosy oblicza się według wielkości udziału danego właściciela we wspólnej nieruchomości. Właścicieli przysługuje tyle głosów ile ma udziałów we wspólnej nieruchomości. Aby zebranie wlecieli mogło podejmować wiążące uchwały, kworum wymagane jest połowa wszytki właścicieli. Ustawa dopuszcza oddanie głosów w trybie indywidualnym- oddaje się głos na piśmie a głosy zbiera zarząd. W przypadku gdy głosy są zbierane w drodze indywidualnej to o wyniku głosowania należy zawiadomić na piśmie wszystkich właścicieli. Uchwały podejmowane są na zebraniu właścicieli jak i w drodze głosowania indywidualnego mogą być zaskarżone do sądu, każdy właścicieli ma prawo wytoczyć powództwo do sądu o uchylenie uchwały, jeżeli ta uchwała jest nie zgodna z przepisami prawa lub umowa zawartą przez właścicieli lub narusza zasad prawidłowego zarządzania wspólną nieruchomością. Takie powództwo może być wytoczone do sądu właściwego ze względu na miejsce położenie nieruchomości. Termin na wniesienie- 6 tyg. od podjęcia uchwały lub otrzymania zawiadomienia w trybie indywidualnym. Sąd jeżeli stwierdzi że miało miejsce naruszenie prawa, sąd uchyla uchwałę lub powództwo oddala jeżeli stwierdzi że zarzuty są niezasadne.

Zarząd- powoływany jest przez samych właścicieli, w skład zarządu mogą wchodzić właściciele lokalu lub o3 nie będące właścicielami. Ci członkowie zarządu mogą być w każdym czasie odwołani na podstawie uchwały podjętej przez zebranie właścicieli, mogą być również zawieszeni w czynnościach na podstawie uchwały wł. Zarząd kieruje sprawami właścicieli i reprezentuje ją na zewnątrz. Jeżeli w składa zarządu wchodzi kilka osób wówczas decyzje podejmowane przez zarząd wymagają złożenia zaświadczeń przynajmniej przez 2 członków. Czynności zarządu dzielimy na

1. Czynności nie przekraczające zwykłego zarządu- nie pociągają za sobą poważniejszych konsekwencji zwłaszcza majątkowych, polegają na bieżącym zarządzaniu administrowaniu daną nieruchomością. Zarząd działa samodzielnie, nie potrzebuje zgody zebrania właścicieli.

2. Czynności przekraczające zwykły zarząd-pociągają za sobą poważniejsze konsekwencje majątkowe, ustawa wymienia przykładowo - np. ustalenie wynagrodzenia członków zarządu albo zarządcy, ustalenie wysokości opłat , czynności dot. nabycia jakieś nieruchomości dla wspólnoty mieszkaniowej,. Do tych czynności jest potrzebna uprzednia zgoda wyrażona w formie uchwały przez właścicieli. Zarząd musi najpierw uzyskać zgodę w formie uchwały a następnie może dokonać czynności, Jeżeli czynność była by odwrotna, to taka czynność będzie miała skuteczność zawieszoną- skutki t wystąpią z chwilą wyrażenia zgody przez zebranie właścicieli.

Zarząd ze swoich czynności dokonanych w danym roku kalendarzowym musi złożyć sprawozdanie. - sporządza je sam zarząd lub powierza się je zarządcy, Na podstawie sprawozdania zgromadzenie właścicieli podejmuje uchwałę o udzielaniu lub odmowie udzielania poszczególnym członkom zarządu absolutorium z wykonania zadania. Członkowie zarządu wykonują swoje zadania odpłatnie albo nieodpłatnie, ustawa pozwala im na przyznanie wynagrodzenia.

Członkowie zarządu ponoszą odpowiedzialność o charakterze odszkodowawczym wobec wspólnoty mieszkaniowej. Takie powództwo wznosiła by sama wspólnota mieszkaniowa, uł. Os prawna.

Zasady sprawowania zarządu wspólną nieruchomością:

1. WM może rozliczać się tylko za pośrednictwem rachunku bankowego, tylko w formie przelewu.

2. Zarząd składa zebraniu właścicieli corocznie sprawozdanie, któremu przedstawia zarówno przychody jak i wydatki związane z zarządzaniem nieruchomością wspólną

3. Zarząd ma obowiązek zwołać zebranie właścicieli przynajmniej 1 w rok do końca 1 kwartału następnego roku kalendarzowego a jeżeli tego nie zrobi wówczas zebranie właścicieli może zwołać każdy z tych właścicieli.

• Wykład 8 (30.11.2012):

• ZAGOSPODAROWANIE PRZESTRZENNE:

Egzamin kilka pytań testowych; 1-2 otwarte; zerówka 11 stycznia

Polityka przestrzenna- jest sferą działania mającego za zadanie ustalenie celów i środków kształtowania zagospodarowania i kształtowania powierzchni.

Planowanie przestrzenne- całokształt działań mających zapewnić prawidłowe zagospodarowanie przestrzenne, czyli racjonalne z różnych punktów widzenia(ekonomiczny, społeczny gospodarczy)bierze pod uwagę potrzeby teraźniejszych i przyszłych społeczeństw. To działalność polegająca na optymalnym wykorzystaniu naturalnych i nabytych cech obszaru i racjonalnym rozmieszczaniu sił wytwórczych, osadnictwa, urządzeń usługowych. To pewne działanie interwencyjne państwa, administracji publicznej w zakresie zagospodarowania terenu.

Wojewoda - kompetencje nadzorcze w zakresie planowania (województwo, gmina); organ opiniodawczy; zastępuje organy właściwe czyli gminę;

Sposoby zagospodarowania:

1. Gmina uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, który kształtuje przeznaczenie terenów objętych tych planem.

Jest to akt prawa miejscowego - może obejmować całą gminę lub tylko jej część, a dzieje się tak dlatego, że jest to bardzo kosztowne; wiąże adresatów;

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego składa się z:

• Części opisowej;

• Mapy

Cechy MPZP i ograniczenia:

• Określa sposób przeznaczenia obszaru;

• Narzuca szereg ograniczeń:

• Może z niego wynikać jakie mają być podział nieruchomości np. w przyszłości działki nie będą mogły być mniejsze niż dana/określona powierzchnia;

• Może z niego wynikać intensywność zabudowy - stosunek między obszarem biologicznie czynnym, a obszarem zabudowanym (obszar zabudowany to wszystkie utwardzenia)

• Mogą wynika ograniczenia co do wysokości budynku, może być narzucony kolor dachu, rodzaj dachu, linia zabudowy, wysokość płotu frontowego;

2. Jeśli miejscowego planu nie ma lub w przypadku obszarów nim nie objętych decyduje decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

• Decyzja o warunkach zabudowy - mini plan dla konkretnej nieruchomości; nie rodzi prawa do nieruchomości

Może być wydany przy spełnieniu łącznie kilku przesłanek:

(2 najtrudniejsze do spełnienia):

• W obszarze analizowanym muszą być nieruchomości zabudowane w sposób pozwalający na ustalenie gabarytów, funkcji i przeznaczenie naszej nieruchomości - tzw. dobre sąsiedztwo;

• Dostęp do drogi publicznej:

• Ustanowienie służebności drogowej - w drodze umowy - akt notarialny np. opłata za udostępnienie drogi;

• Ustanowienie przez sąd drogi koniecznej - odpowiednia odpłatność;

• Udział właścicieli pojedynczych działek w działce wewnętrznej stanowiącej drogę wewnętrzną;

• Decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego

3. Gminna musi (obligatoryjnie) uchwalić studium uwarunkowania i kierunków zagospodarowania przestrzennego, w którym wskazuje na co chciałaby przeznaczyć dany obszar.

Wykład 9 (07.12.2012):

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Celem planowania i zagospodarowania przestrzennego jest takie ukształtowanie przestrzeni w wyniku którego powstaje wspólna całość , uwzględnione są wszelkie wymagania i uwarunkowania funkcjonalne, społeczne, gospodarcze, środowiskowe, kulturowo a nawet kompozycyjno- estetyczne. Wszystkie te zadania podejmowane są w tym celu aby zapewni podstawowe warunki zamieszkania przy jednoczesnym uwzględnieniu wzajemnych stosunków oraz interesów z rozróżnieniem interesu publicznego i prywatnego. Wyznacznikami tych działań jest konieczność zapewnienia ładu przestrzennego i zrównoważonego rozwoju.

Ład przestrzenny - takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijna całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne;

Zrównoważony rozwój dot. zapewnienia takiego rozwoju społeczno- gospodarczego w którym następuje proces integrowania działań politycznych, gospodarczych i społecznych z zachowaniem równowagi przyrodniczej oraz trwałości podstawowych procesów przyrodniczych w celu zagwarantowania możliwości zaspokajania podstawowych potrzeb obywateli, zarówno współczesnego jak i przyszłego pokolenia.

Organ planistyczne mają obowiązek uwzględniania interesu publicznego-> nie ma jednej definicji interesu publicznego, zależy ona od konkretnego przypadku.

Art. 1 ust 2- katalog otwarty, wartości które mogą być uwzględniane przy planowaniu, np. postanowienia o ochronie zabytków, wymagania ochrony środowiska i przyrody, wymagania ochrony zdrowia, prawo własności, wymagania dot. urbanistyki i architektury, wartość ekonomiczna przestrzeni- na nią składa się położenie geograficzne…., przeznaczenie nieruchomości, sposób wykorzystania obszarów sąsiednich, potrzeby obronności państwa…

Ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kształtują prawo własności.

ZASADY ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENGO:

1. Zasada spójności polityki przestrzennej państwa i zasada wzajemnej spójności aktów planowania przestrzennego.

Planowanie przestrzenne odbywa się na poziomie gm,woj, kraju. Akty wyższego rzędu muszą być zgodne z aktami niższego rzędu. Akty planowania przestrzennego kraju muszą być zgodnie/ muszą być brane pod uwagę z aktami planowania przestrzennego województwa jak i gminy. Nie może dochodzić do zbieżności między tymi aktami.

2. Zasada powszechności obowiązywania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. MPZG jest aktem prawa miejscowego, co ustawodawstwa postanowił w art. 14 ust 8.

3. Zasada ciągłości procesów planowania przestrzennego- polega na tym że ustawodawstwa wprowadził wymóg okresowego przeprowadzenia analiz , aktualności ustaleń wynikających z danego aktu planistycznego z danym faktycznym i obowiązek wprowadzenia zmian jeżeli stan rzeczywisty odbiega od stanu planowanego. Gmina uchwala dwa akty planistyczne: MPZP- nie obowiązuje w każdym gminie i studium …- jest obligatoryjny, nie jest aktem prawa miejscowego. One są niezależne od siebie. Decyzje o warunkach zabudowy są wydawane jeżeli są spełnione pewne przesłanki.

4. Zasada wolności zabudowy i zagospodarowania terenu do którego ma się tytuł prawny. - ograniczenia np. wywłaszczenia.

5. Zasada demokratycznego rozstrzygania o przeznaczeniu i zagospodarowaniu terenu. O sposobach zagospodarowania terenu decyduje rada gminy. Rozstrzygają osoby wybrane przez ogół mieszkańców. Mamy zagwarantowany udział społeczny w uchwalaniu MPZP, oraz możliwość zaskarżania MPZP.

6. Zasada ochrony indywidualnego interesu prawnego przy zagospodarowaniu terenu przez inne podmioty. Prawo własności ograniczone prawami osób trzecich, podejmowanymi na nieruchomościach sąsiadujących.

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym-

Zadania w zakresie planowania przestrzennego zostały podzielone pomiędzy poszczególne szczeble adm. Pub.

Adm. centralną- na szczeblu krajowym- polityka przestrzenna kraju należy do RM i wyrażana jest w koncepcji zagospodarowania kraju.

Na szczeblu centralnym- ministrowie oraz centralne org. Adm. Rządowej sporządzają programy krajowe służące realizacji, inwestycji celu publicznego o znaczeniu krajowym. Oraz inwestycje międzynarodowe.

Na szczeblu województwa, na szczeblu regionalnym kształtowanie polityki przestrzennej należy do samorządu województwa. To sejmik woj. Uchwala PZPW i są czasami sporządzane programy wojewódzkie.

Na szczeblu gminy ( władyctwo planistyczne gminy) uchwala MPZP i wydaje decyzje w sprawie warunków zabudowy. Kształtowanie polityki przestrzennej odbywa się przez uchwalenia studium uwarunkowań i warunków zagospodarowania przestrzennego gminy?? oraz MPZG z wyjątkiem morskie wody wewnętrzne, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych. Tereny zamknięte ą to tereny zastrzeżone ze względu na obronność określone przez właściwych ministrów i kierowników urzędów centralnych np. poligony, linie kolejowe.

morskie wody wewnętrzne, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej- sposób ich zagospodarowania określa min. Wł. Do spraw budownictwa, gosp. przestrzennej i mieszkaniowej.

Na szczeblu powiatowym - samorząd powiatu nie ma kompetencji planistycznych, prowadzi on analizy i studia z zakresu planowania np. dot. sporządzanie powiatowych programów ochrony środowiska. Powiat ma tylko kompetencje opiniodawcze, nie wiążące .

Wykład 10 (21.12.2012):

Organy doradcze:

• Komisja Urbanistyczno Architektoniczna

• Powoływana obligatoryjnie

• O charakterze fachowym

• Co najmniej 50% składu to urbaniści, architekci, inżynierowie budowlani, pozostała część składu to osoby wykształcone w innej branży np. ochrona wód

• Występuje na kilku szczeblach :

• Szczebel krajowy - Główna Komisja Urbanistyczno Architektoniczna

• Organ doradczy ministra właściwego ds. budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej

• Minister powołuje ją i odwołuje (przewodniczącego i pozostałych członków)

• W drodze zarządzenia ustala regulamin Komisji

• Szczebel wojewódzki - Wojewódzka Komisja Urbanistyczno Architektoniczna

• Powołuje ją marszałek województwa

• W drodze zarządzenia ustala regulamin organizacji tej Komisji

Każda gmina ma obowiązek korzystać z opinii KUA przy wydawaniu aktów planistycznych, ale nie musi to być Komisja powoływana przez tą gminę. Może ją powołać ale nie musi.

Na szczeblu powiatowym starosta może powołać Powiatową Komisję Urbanistyczno Architektoniczną. Z tej Komisji mogą korzystać gminy wchodzące w skład tego powiatu.

Do korzystania z usług innej KUA konieczne jest porozumienie zawarte pomiędzy wójtami, burmistrzami, prezydentami, bądź starostą i analogicznie z wójtem, burmistrzem, prezydentem.

Porozumienia administracyjne zawierane są przez gminy- Rady Gmin - podejmują one uchwały akceptujące treść porozumienia. Wykonują je organy wykonawcze.

Cel Komisji Urbanistyczno Architektonicznej

• Przedstawienie organom administracji, w sposób profesjonalny, danych, informacji dotyczących projektów, aktów planistycznych i opinie dotyczące projektowanych rozwiązań w odniesieniu do uwarunkować istniejących na danym obszarze

Akty planistyczne

Szczebel krajowy

Koncepcja przestrzennego zagospodarowania kraju

• Akt o charakterze prognozy, który jednocześnie jest aktem planowania strategicznego, w związku z tym ma walor aktu wewnętrznego

• Sporządza ją minister właściwy ds. rozwoju regionalnego, a raczej urbaniści na jego zlecenie

• Koncepcja przedstawiana jest Radzie Ministrów, która przyjmuje ją w drodze uchwały

• Prezes RM po przyjęciu Koncepcji, przedstawia ją Sejmowi i Sejm również przyjmuje ją w drodze uchwały (w razie zastrzeżeń może ją cofnąć do etapu projektowania)

• zadaniem Koncepcji jest przedstawienie kierunków rozwoju kraju i określenie działań, które są niezbędne do osiągnięcia celów

Cele tej Koncepcji zawierane się w Narodowym Planie Rozwoju. W Koncepcji przyjmuje się w jakim zakresie elementy w niej zawarte będą stanowiły podstawę do sporządzenia programów zawierających zadania rządowe służące, realizacji inwestycji celu publicznego o znaczeniu krajowym.

Programy rządowe

Opracowywane są przez ministrów i centralne organy administracji rządowej. Zawarte w nich są opracowania służące do realizacji celów publicznych. Podlegają opiniowaniu przez właściwe sejmiki województwa.

Programy te są przyjmowane w drodze rozporządzenia przez Radę Ministrów. Są to nadal akty prawa wewnętrznie obowiązującego - nie nabierają charakteru aktów powszechnie obowiązujących. Akty wewnętrznie obowiązujące będą wpływały na inne akty wewnętrznie obwiązujące, a także na akty powszechnie obowiązujące.

Analizy, studia, programy dotyczące i odnoszące się do obszarów, związane z zagadnieniami strategicznymi. Są to opracowania systematyczne, informacyjne.

Szczebel województwa

Plan zagospodarowania przestrzennego województwa

• akt wewnętrznie obowiązujący

• uchwalany przez sejmik województwa

• inicjatywa uchwałodawcza należy do zarządu województwa

• Każde województwo powinno mieć taki plan

• Są uchwalane dla całego województwa, a nie tylko dla jakieś jego części

• Przeprowadzane są okresowe oceny przez zarząd województwa (nie rzadziej niż 1 podczas kadencji sejmiku)

• Określa się w nim powiązania infrastrukturalne i komunikacyjne, obszary chronione, obszary wsparcia, narażone na niebezpieczeństwo powodzi

• Uwzględnia się w nim Koncepcję przestrzennego zagospodarowania kraju jak i inne inwestycje służące realizacji celu publicznego

Sejmik województwa podejmuje uchwałę o przystąpieniu do sporządzenia Pzpw. Kolejne czynności związane z uchwaleniem podejmuje marszałek województwa.

Marszałek województwa o podjęciu uchwały ogłasza w prasie lokalnej lub przez obwieszczenie, określa miejsce, termin i formę składania wniosków dotyczących planu. Termin nie może być krótszy niż 3 miesiące od dnia złożenia takiego obwieszczenia. Każdy może złożyć taki wniosek: osoba fizyczna, prawna, niezależnie od tego czy ma tam miejsce zamieszkania lub siedzibę. Często wnioski składają organy administracji publicznej.

Po upływie terminu do zgłaszania wniosków, marszałek województwa zawiadamia pisemnie o sporządzeniu tej uchwały instytucje i organy właściwe do uzgodnienia - organy mają się przygotować.

Marszałek województwa rozpatruje wnioski i sporządza projekt zagospodarowania przestrzennego wraz z prognozą oddziaływania na środowisko. Rozstrzygnięcia marszałka o nieuwzględnieniu wniosków nie podlegają zaskarżeniu do sądu.

Projekt przedstawia Wojewódzkiej Komisji Urbanistyczno Architektonicznej, która wydaje opinię.

Termin nie może być krótszy niż 40 dni na przedstawienie opinii lub uzgodnień organów uprawnionych do tego w odrębnych przepisach. Marszałek przedstawia projekt ministrowi właściwemu ds. budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej celem zgodności z Koncepcją przestrzennego zagospodarowania kraju.

Projekt planu przedstawiany jest sejmikowi województwa celem uchwalenia. Po uchwaleniu marszałek województwa przedstawia uchwałę wojewodzie (jako organ nadzoru, a także jako organowi publikacyjnemu w celu ogłoszenia uchwały w wojewódzkim dzienniku urzędowym). Jeśli wojewoda stwierdzi nieważność tej uchwały wydaje rozstrzygnięcie nadzorcze - ma na to 30 dni lub może wnieść skargę do sądu.

Skargę może wnieść każdy, którego interesu prawnego to dotyczy.

Szczebel gminy

Plan zagospodarowania przestrzennego jest zadaniem własnym gminy.

Studium uwarunkować i kierunków zagospodarowania gminy

• Akt wewnętrznie obowiązujący o charakterze aktu kierownictwa wewnętrznego

• Swego rodzaju prognoza

• Nie jest aktem prawa miejscowego - art. 9 ustawy

• Jego ustalenia są wiążące przy sporządzaniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

• Ustalany jest dla całej gminy

• Zawiera część graficzną i tekstową

• Ma część diagnostyczną - określa się ją szczegółowo w art. 10 ust 1: W studium uwzględnia się uwarunkowania wynikające w szczególności z:

• 1)dotychczasowego przeznaczenia, zagospodarowania i uzbrojenia terenu;

• 2) stanu ładu przestrzennego i wymogów jego ochrony;

• 3) stanu środowiska, w tym stanu rolniczej i leśnej przestrzeni produkcyjnej, wielkości i jakości zasobów wodnych oraz wymogów ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu kulturowego;

• 4) stanu dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej;

• Ma część koncepcyjną - W studium określa się w szczególności:

• 1) kierunki zmian w strukturze przestrzennej gminy oraz w przeznaczeniu terenów;

• 2) kierunki i wskaźniki dotyczące zagospodarowania oraz użytkowania terenów, w tym tereny wyłączone spod zabudowy;

• 3) obszary oraz zasady ochrony środowiska i jego zasobów, ochrony przyrody, krajobrazu kulturowego i uzdrowisk;

Uchwałę o przystąpieniu do sporządzania studium podejmuję Rada Gminy, a następnie przekazuje do wykonania (sporządzenia projektu studium) organowi wykonawczemu czyli wójtowi, burmistrzowi, prezydentowi.

Koncepcja, plan zagospodarowania przestrzennego województwa i stadium są aktami wewnętrznymi i jednocześnie są aktami obligatoryjnymi.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem powszechnie obowiązującym i fakultatywnym.

Procedura planistyczna

Zbliżona jest do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przewiduje udział czynnika społecznego nie tylko na etapie wniosku, ale także na dalszym etapie. Niezachowanie tej procedury jest jedna z przyczyn nieważność stadium

Wójt, burmistrz prezydent ogłasza w prasie lokalnej lub przez obwieszczenie uchwałę o podjęciu studium. Określa termin i formę składania wniosków do studium (nie krótszy niż 21 dni). Zawiadamia organy, które mają opiniować. Rozpatruje wnioski. Po ich rozpatrzeniu sporządza projekt studium, biorąc pod uwagę Koncepcje zagospodarowania przestrzennego kraju, programy rządowe oraz plan zagospodarowania przestrzennego województwa jeżeli taki plan obowiązuje.

Procedura planistyczna tworzenia projektu i ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Etapy:

1. Uchwała intencyjna o przystąpieniu do miejscowego planu

2. Aktywność wójta/burmistrza/prd miasta, który kolejno:

1. ogłasza o podjęciu uchwały intencyjnej oraz określa miejsce, formę i termin składania wniosków do planu; termin nie krótszy niż 21 dni od dnia ogłoszenia

2. zawiadamia o podjęciu uchwały intencyjnej instytucje i organizacje właściwe do opiniowania i uzgadniania projektu

3. sporządza projekt planu rozpatrując wnioski wraz z prognozą oddziaływania na środowisko

4. sporządza prognozę skutków finansowych uchwalenia planu

5. występuje o opinię o projekcie planu oraz o jego uzgodnienie do szeregu podmiotów i instytucji

6. wprowadza zmiany wynikające z opinii i z uzgodnień oraz ogłasza o wyłożeniu projektu planu do publicznego wglądu na co najmniej 7 dni przed wyłożeniem, wykłada ten projekt na okres co najmniej 21 dni i w tym czasie organizuje dyskusję publiczna nad przyjętymi w projekcie rozwiązaniami. W tym samym ogłoszeniu wójt wyznacza termin, w którym każdy może wnieść uwagi dotyczące projektu, nie krótszy termin niż 14 dni od dnia wyłożenia projektu.

7. rozpatruje wniesione uwagi w terminie nie dłuższym niż 21 dni od dnia upływu terminu składania

8. wprowadza zmiany do projektu wynikające z rozpatrzenia wniesionych uwag, a następnie w niezbędnym zakresie ponawia uzgodnienia

9. przedstawia radzie gminy projekt planu wraz z listą nieuwzględnionych uwag

Wykład (????????):

Kwestie udziału społeczeństwa w procedurze administracyjnej:

Udział społeczeństwa w procesie planistycznym przejawia się w trzech instytucjach prawa przestrzennego, tj.: instytucji wniosków, uwag i dyskusji publicznej.

Jeżeli chodzi o wnioski to trzeba wyróżnić dwie kategorie:

- wnioski o sporządzenie planu i zmianę planu (przed podjęciem procedury planistycznej, przed podjęciem uchwały intencyjnej) - składane są i rozpatrywane na podstawie kodeksu postępowania administracyjnego, a więc nie są składane na podstawie tej ustawy, wójt powinien odpowiedzieć na taki wniosek;

• wniosek na pierwszym etapie procedury planistycznej (po uchwale intencyjnej) - te wnioski podlegają procedurze ustawowej.

Druga instytucja to są uwagi do projektu planu czy projektu studium, one są składane na ostatnim etapie procedury kształtowania projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zarówno uwagi, jak i wnioski może składać każdy - ustawa nie wymaga tutaj legitymowania się interesem faktycznym, a tym bardziej prawnym (przykład w art. 17). W poprzedniej ustawie występowała instytucja: zarzutów i protestów wobec projektu. Zarzut czy protest mógł wnieść tylko ten, kto miał interes prawny. Kwestia kwestionowania sposobów załatwienia uwag - uwagi rozpatruje wójt (na ostatnim etapie procedury planistycznej przekazuje radzie gminy projekt planu wraz z nieuwzględnionymi poprawkami). Rada przed uchwaleniem miejscowego planu może uwzględnić te nieuwzględnione przez wójta uwagi - projekt wraca wtedy na etap uzgodnień. Rozstrzygnięcia wójta w sprawie nieuwzględnienia wniosków i uwag nie podlegają zaskarżeniu do sądu administracyjnego. Osoba niezadowolona z nieuwzględnieniu uwagi może chronić swojego interesu dopiero w momencie uchwalenia planu - może złożyć skargę na uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Na zasadach określonych w art. 101 ustawy o samorządzie gminnym - trzeba mieć interes prawny.

Art. 101 ust 1. Każdy, czyj interes prawny lub uprawnienie zostały naruszone uchwałą lub zarządzeniem podjętymi przez organ gminy w sprawie z zakresu administracji publicznej, może - po bezskutecznym wezwaniu do usunięcia naruszenia - zaskarżyć uchwałę lub zarządzenie do sądu administracyjnego.

Dyskusja publiczna, którą przewidują przepisy regulujące procedurę planistyczną - odbywa się ona na tym samym etapie co składanie uwag. Nie jest to sprecyzowana forma udziału społeczeństwa. Dyskusja publiczna ma tylko charakter opiniodawczy.

Współdziałanie organów w procesie planistycznym:

Ten etap procedury planistycznej jakim jest obowiązek występowania przez wójta o opinie lub uzgodnienie do określonych organów. Art. 24 i 25 ustawy.

Art. 24.

1. Organy, o których mowa w art. 11 pkt 6 oraz art. 17 pkt 6, w zakresie swojej właściwości rzeczowej lub miejscowej, opiniują i uzgadniają, na swój koszt, odpowiednio projekt studium albo projekt planu miejscowego. Uzgodnień dokonuje się w trybie art. 106 Kodeksu postępowania administracyjnego.

2. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta może uznać za uzgodniony projekt studium albo projekt planu miejscowego w przypadku, w którym organy, o których mowa w ust. 1, nie określą warunków, na jakich uzgodnienie może nastąpić.

Art. 25.

1. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta ustala termin dokonania uzgodnień albo przedstawienia opinii przez organy, o których mowa w art. 11 pkt 5 i 6 oraz art. 17 pkt 6, nie krótszy niż 14 dni i nie dłuższy niż 30 dni od dnia udostępnienia projektu studium albo projektu planu miejscowego wraz z prognozą oddziaływania na środowisko.

1a. Organ uzgadniający albo opiniujący może w uzasadnionych przypadkach wystąpić do wójta, burmistrza albo prezydenta miasta, o zmianę terminu, o którym mowa w ust. 1, wskazując termin nie dłuższy niż 30 dni na przedstawienie opinii albo dokonanie uzgodnienia.

2. Nieprzedstawienie stanowiska lub warunków, o których mowa w art. 24 ust. 2, w terminie, o którym mowa w ust. 1 i 1a, uważa się za równoznaczne odpowiednio z uzgodnieniem lub zaopiniowaniem projektu.

Uzgodnień dokonuje się na podstawie art. 106 kpa. Organ uzgadniający musi wskazać jakie warunki musi uwzględnić wójt, nie wystarczy tylko wskazanie, że organ ten nie uwzględnia. Nie można wydać decyzji w postępowaniu głównym, jeżeli nie ma opinii czy uzgodnienia, nawet jeżeli uzgadniający organ nie wydał opinii czy uzgodnienia (podmiot czekający na decyzję może jedynie złożyć co najwyżej skargę na bezczynność organu uzgadniającego). Co innego w przypadku aktów generalnych, gdzie istnieje fikcja prawna pozytywnej opinii, jeżeli organ nie wydał opinii, uzgodnienia we wskazanym w przepisach terminie (14 dni), wtedy przyjmuje się fikcję prawną, iż po upływie tego terminu opinia czy uzgodnienie zostało wydane. Fikcja prawna dotycząca zagadnień planistycznych zawarta jest w art. 25 ust. 3. Uzgodnienie czy opinia przyjmuje postać postanowienia, na to postanowienie przysługuje zażalenie do organu wyższego stopnia nad organem uzgadniającym lub opiniującym, a następnie po wyczerpaniu procedury administracyjnej skarga do sądu administracyjnego.

Finansowe skutki wejścia w życie planu zagospodarowania przestrzennego:

W tym zakresie ustawodawca przewidział dwie instytucje. Pierwsza to jest odszkodowanie z tytułu zmiany wartości nieruchomości w skutek uchwalenia bądź zmiany planu. Roszczenie odszkodowawcze pojawia się w dwóch sytuacjach:

- Jeżeli w związku z uchwaleniem planu albo jego zmianą korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone. Właściciel albo użytkownik wieczysty tej nieruchomości może żądać od gmin:

* odszkodowania za rzeczywistą szkodę,

* albo wykupienia nieruchomości albo jej części (możliwa nieruchomość zamienna - wtedy to roszczenie o odszkodowanie wygasa). Roszczenie to ma charakter cywilnoprawny. Dochodzone jest przed sądem powszechnym.

- Jeżeli w związku z uchwaleniem planu albo jego zmianą wartość nieruchomości uległa obniżeniu a właściciel lub użytkownik zbywa tą nieruchomość i nie skorzystał z odszkodowania, wykupienia bądź też zamiany nieruchomości może żądać od gminy odszkodowania w wysokości równego obniżeniu wartości nieruchomości. To drugie roszczenie może być składane w ciągu 5 lat od momentu kiedy plan wszedł w życie.

Druga instytucja wiąże się ze wzrostem wartości nieruchomości - opłata planistyczna (renta planistyczna) - opłata planistyczna jest to jednorazowa opłata o charakterze publicznoprawnym ustalana w drodze decyzji administracyjnej przez wójta, burmistrza, prezydenta z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu bądź też jego zmiany. Obowiązek uiszczenia opłaty powstaje, gdy dochodzi do zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie planu. Wysokość tej opłaty wynika ze stawki procentowej obligatoryjnie określanej w planie, która nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Konkretna opłata określana jest przez wójta niezwłocznie po otrzymaniu od notariusza wypisu aktu notarialnego, z którego wynika zbycie nieruchomości. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu bądź też jego zmianie a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia przed zmianą planu. Ten wzrost wartości dokonywany jest o opinię rzeczoznawcy majątkowego. W okresie 5 lat musi być wszczęte postępowanie administracyjne.

Decyzja administracyjna

W przypadku braku planu dla danego terenu określenie sposobów zagospodarowania terenu i warunków zabudowy następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Instytucja ta obejmuje dwojakiego rodzaju decyzję:

- decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego,

- decyzja o warunkach zabudowy.

Decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego jest to akt administracyjny dotyczący wyłącznie decyzji związanych z realizacją celu publicznego. Decyzja taka jest podstawą do uzyskania pozwolenia na budowę na terenie pozbawionym plany miejscowego. Organami właściwymi do jej wydania - decyzja taka jest wydawana dla inwestycji celu publicznego o znaczeniu krajowym i wojewódzkim przez wójta w uzgodnieniu z marszałkiem województwa; dla inwestycji celu publicznego o znaczeniu gminnym i powiatowym przez wójta i dla inwestycji celu publicznego na terenach zamkniętych decyzja wydawana jest przez wojewodę. Ustawa nie wprowadza żadnych szczególnych warunków wydania tej decyzji. Tylko sprzeczność z innymi warunkami prawa może stanowić postawę odmowy wydania decyzji. Decyzja powinna być wydana w przeciągu 65 dni, w przypadku niewydania takiej decyzji nakładana jest na organ kara 500 zł za każdy dzień zwłoki. Prawo zawieszenia jeżeli trwa procedura planistyczna.

Decyzja o warunkach zabudowy jest to akt administracyjny wydawany w sytuacji zmiany zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, a także zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części oraz zmianę zagospodarowania terenu, która nie wymaga pozwolenia na budowę. Decyzja ta określa wyłącznie dopuszczony sposób zagospodarowania i warunki zabudowy terenu objętego wnioskiem a dopiero po jej wydaniu możliwa jest realizacja przedsięwzięcia skutkującego określonym zagospodarowaniem czyli np. wybudowaniem domu. Decyzję co do zasady wydaje wójt. Wskazuje dopuszczony sposób (określony we wniosku) zagospodarowania terenu. Taka decyzja może być wydana na wniosek każdego kto jest tym zainteresowany. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy możliwe jest jeżeli planowana inwestycja spełnia łącznie następujące warunki:

- co najmniej jedna działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczącej nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu (wymóg kontynuacji funkcji),

- teren ma dostęp do drogi publicznej,

- istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla planowanego zamierzenia,

- teren nie wymaga decyzji zezwalającej na zmiany przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na inne,

- decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Możliwość zawieszenia postępowania w sprawie wydania takiej decyzji - możliwe do 9 miesięcy - art. 62.

Możliwość wygaśnięcia decyzji o warunkach zabudowy - wydanie decyzji budowlanej, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w którym warunki zabudowy są sprzeczne z decyzją o warunkach zabudowy, chyba że inwestor wcześniej otrzymał decyzję - pozwolenie na budowę.

Zaleta uchwalenia planu - decyzja o warunkach zabudowy nie musi być zgodna ze studium (teza z orzecznictwa sądów administracyjnych).

32

---