3543304304

20

ZARZĄDZANIE I EDUKACJA nr 87/2013 - marzec - kwiecień

Na wartość kosztową nieruchomości składa się cena nabycia gruntu niezbędnego do dokonania inwestycji oraz nakładów na budowę Wartość rynkową nieruchomości po realizacji inwestycji ustala się na podstawie projekcji przyszłych dochodów możliwych do uzyskania z eksploatacji obiektu sportowego.

W fazie realizacji inwestycji w obiekt sportowy podejmowane są negocjacje z instytucjami finansującymi budowę, wykonawcami projektu architektonicznego, wykonawcami prac budowlanych i dostawcami wyposażenia obiektu. Wycena obiektu sportowego jest wykorzystywana przede wszystkim w procesie zabezpieczania kredytu inwestycyjnego. Bank finansujący budowę obiektu preferuje wycenę wartości rynkowej przedmiotu zabezpieczenia kredytu, w sytuacji wysokiego ryzyka preferowana jest wycena wartości rynkowej przy założeniu sprzedaży wymuszonej.

W fazie eksploatacyjnej wycena nieruchomości sportowych wykorzystywana jest w dwóch głównych celach, podatkowym oraz finansowym. W obu tych przypadkach szacowana jest przede wszystkim wartość rynkowa nieruchomości sportowej, a gdy jej określenie jest niemożliwe - wartość odtworzeniowa.

W fazie rozbudowy, odbudowy, czy przebudowy obiektu sportowego dokonuje się wyceny jego wartości odtworzęniowej (dla potrzeb obliczania opłacalności inwestycji) oraz rynkowej (na potrzeby zabezpieczenia kredytu).

Faza sprzedaży obiektu sportowego (także wniesienia obiektu w formie aportu rzeczowego do spółki) wymaga określenia jego wartości zbywczej. Wartość tę ustala się jako wartość rynkową obiektu sportowego, albo na bazie znanych cen transakcyjnych kupna sprzedaży podobnych obiektów, albo na bazie projekcji dochodów możliwych do uzyskania z obiektu. W sytuacji, gdy brak jest cen transakcyjnych podobnych obiektów z rynku lub obiekt nie może generować dochodów, możliwe jest oszacowanie wartości odtworze-niowej obiektu.

W fazie likwidacji obiektu sportowego określa się jego wartość rynkową rozumianą jako różnica pomiędzy wartością rynkową gruntu a kosztami rozbiórki obiektów budowlanych. Uzyskaną w ten sposób wartość rynkową nieruchomości sportowej należy powiększyć