226618396

2.3.4. Stopa kapitalizacji - R

R = r-r,

gdzie:

r_g    - korekta stopy dyskontowej uwzględniająca ryzyko zmienności dochodu; przyjęto

r_fl = 0.0 %

R = 8,79 % - 0,00 % R = 8.79 %

2.3.5. Wartość rynkowa nieruchomości (podejście dochodowe)

W_rd = DONx1/R W_RD = 566 653,00 x 1/0,0879 W_RD = 6 446 564,00 zł

Uwzględniając dokładność szacowania, przyjęto wartość nieruchomości w wysokości:

W_RD = 6 400 000,00 zł

Powyższa wartość rynkowa nieruchomości obejmuje wartość prawa własności gruntu i związaną z tym prawem własność części składowych gruntu.

2.4. Określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej zabudowanej

Wartości określone podejściem porównawczym, metodą porównywania parami oraz podejściem dochodowym, metodą inwestycyjną, techniką kapitalizacji prostej są do siebie zbliżone. Jako najbardziej odzwierciedlająca lokalny rynek nieruchomości, przyjęto wartość obliczoną podejściem porównawczym.

W związku z powyższym wartość rynkowa nieruchomości gruntowej zabudowanej, wynosi:

W_R = 6 300 000,00 zł

3. OKREŚLENIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ ZABUDOWANEJ DLA WYMUSZONEJ SPRZEDAŻY (W_ws)

Zgodnie z definicją wartości dla wymuszonej sprzedaży zawartą w Krajowym Standardzie Wyceny Podstawowym Nr 2 KSWP2 „Wartości inne niż wartość rynkowa” cyt.: „Wartość dla wymuszonej sprzedaży - kwota pieniężna, którą można otrzymać z tytułu sprzedaży nieruchomości w okolicznościach, w których sprzedający znajduje się pod presją konieczności sprzedaży.” Powyższa definicja uwzględnia wartość nieruchomości, jeżeli spodziewana jest jej sprzedaż licytacyjna. Wobec braku dostatecznej liczby nieruchomości podobnych do wycenianej przy sprzedażach licytacyjnych, sięgnięto do definicji ceny wywołania na pierwszej licytacji komorniczej zawartej w Art. 965, Rozdział 5 Warunki licytacyjne, Dziale VI Egzekucja z nieruchomości, ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. z 1964 r., Nr 43, poz. 296) cyt.: "Najniższa suma, za którą nieruchomość można nabyć na pierwszej licytacji (cena wywołania) wynosi 3/4 sumy oszacowania."