8.Podejście porównawcze

8.Podejście porównawcze

PODEJŚCIE PORÓWNAWCZE (1)

 Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy

założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości
podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego.

 Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od

nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek
upływu czasu.

 Podejście stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do

nieruchomości wycenianej.

 Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen

transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej
przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom
ich cen.

 Przez nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest

porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na:

 położenie,
 stan prawny,
 przeznaczenie,
 sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

PODEJŚCIE PORÓWNAWCZE (2)

 Źródłem informacji o cenach transakcyjnych nie mogą być informacje o

transakcjach, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji
powodujące ustalenie zapłaty w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen
uzyskiwanych na rynku np.:

–

sprzedaż pomiędzy podmiotami powiązanymi,

–

sprzedaż w postępowaniu egzekucyjnym,

–

sprzedaż z bonifikatą,

–

sprzedaż z odroczonym terminem zapłaty,

–

sprzedaż z odroczonym terminem wydania nieruchomości.

 Ceny uzyskane w drodze przetargu mogą być źródłem informacji o cenach

transakcyjnych, jeżeli nie odbiegają o więcej niż 20% od przeciętnych cen
uzyskiwanych na rynku za nieruchomości podobne.

 W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę

korygowania ceny średniej i metodę analizy statystycznej.

PODEJŚCIE PORÓWNAWCZE (3)

 Do porównań należy wykorzystywać nieruchomości podobne, które były

przedmiotem sprzedaży w okresie najbliższym, poprzedzającym datę wyceny, ale
nie dłuższym niż dwa lata od daty, na którą określa się wartość nieruchomości.

 Rzeczoznawca określa na potrzeby wyceny właściwy rynek nieruchomości

podobnych, przedstawiając w szczególności:

a) rodzaj rynku (np. rynek lokali mieszkalnych, lokali handlowych, gruntów

niezabudowanych itp.),

b) obszar rynku (np. osiedle mieszkaniowe, dzielnica, miasto, gmina),
c) okres badania cen (np. miesiąc, kwartał, rok),
d) informacje o popycie i podaży (w tym oferty), potencjał rozwojowy oraz inne

czynniki ekonomiczne, które uzna za istotne.

 Analiza rynku ma na celu ustalenie cech nieruchomości (atrybutów), zwanych

dalej cechami rynkowymi. Rzeczoznawca powinien ocenić wielkość wpływu cech
rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych, które mogą stanowić wagi cech
rynkowych.

 Cechy rynkowe, na podstawie których porównuje się nieruchomość szacowaną z

nieruchomościami podobnymi, są to: m.in. ich właściwości lokalizacyjne,
fizyczne, techniczno-użytkowe i prawne, wpływające w sposób zasadniczy na
zróżnicowanie cen.

 Do wyceny przyjmuje się informacje o cenach transakcyjnych pochodzących z

umów zawartych w formie aktu notarialnego.

PODEJŚCIE PORÓWNAWCZE (4)

 Wagą cechy może być jej udział procentowy w różnicy pomiędzy ceną

maksymalną i ceną minimalną ze zbioru zaktualizowanych cen transakcyjnych
nieruchomości podobnych, stanowiących podstawę wyceny.

 Rzeczoznawca określa jednostkę porównawczą, do której odnosi się cena

transakcyjna, np. m

2

powierzchni gruntu, m

2

powierzchni budynku, m

3

kubatury.

 Wielkość wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych oraz

skalę ocen danej cechy można określić w zależności od stanu rynku,
uwzględniając:

a) wyniki analizy danych o cenach i cechach rynkowych nieruchomości podobnych

będących przedmiotem obrotu rynkowego na określonym na potrzeby wyceny
rynku nieruchomości;

b) analogię do podobnych pod względem rodzaju i obszaru rynków lokalnych;
c) badanie i/lub obserwację preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości;
d) inny wiarygodny sposób.

PODEJŚCIE PORÓWNAWCZE (5)

 Przy stosowaniu metody porównywania parami i metody korygowania ceny

średniej można stosować dodatkowo współczynnik korekcyjny „k” z przedziału
(0,90 do 1,10). Współczynnik ten może być uwzględniony wyłącznie w
szczególnych, uzasadnionych przypadkach, np. gdy nieruchomość ma wady lub
zalety wykraczające poza cechy rynkowe lub gdy występuje wyraźna zmiana
relacji pomiędzy popytem i podażą.

 Przy stosowaniu podejścia porównawczego wykorzystuje się zasadę interpolacji,

gdy nieruchomość o cenie minimalnej ma oceny cech najgorsze na danym rynku i
gdy nieruchomość o cenie maksymalnej ma oceny najlepsze, i gdy ocena cech
szacowanej nieruchomości zawiera się w przyjętym przedziale ocen.

 W przypadku, gdy szacowana nieruchomość ma oceny cech lepsze od

nieruchomości o cenie najwyższej lub gorsze od nieruchomości o cenie
najniższej, można wykorzystać zasadę ekstrapolacji przy wyznaczaniu poprawek
w metodzie porównywania parami oraz przy wyznaczaniu współczynników
korygujących w metodzie korygowania ceny średniej.

METODY PODEJŚCIA PORÓWNAWCZEGO W WYCENIE NIERUCHOMOŚCI

Podejście porównawcze

Metoda

porównywania

parami

Metoda analizy

statystycznej rynku

Metoda

korygowania ceny

średniej

METODA PORÓWNYWANIA PARAMI

 Przy stosowaniu metody porównywania parami porównuje się nieruchomość

wycenianą o znanych cechach, kolejno z nieruchomościami podobnymi, o
znanych cenach transakcyjnych i cechach.

 Wartość nieruchomości wycenianej określa się poprzez korygowanie cen

transakcyjnych ze względu na różnice ocen pomiędzy nieruchomością wycenianą
i nieruchomościami podobnymi.

FORMUŁA METODY PORÓWNYWANIA PARAMI

gdzie:

W

n

- wartość nieruchomości

P

- powierzchnia wycenianej nieruchomości

C

sk

- średnia skorygowanych cen transakcyjnych za 1 m

2

nieruchomości

porównywanych

sk

n

C

P

W





Zadanie

Przedmiotem wyceny jest nieruchomość lokalowa.
Nieruchomość lokalowa - lokal mieszkalny numer 10 - położona jest w budynku na

terenie dzielnicy Praga Południe w Warszawie przy ul. Rębkowskiej 7.

Budynek zlokalizowany jest na działce nr ew. 9, z obrębu 3-04-06, powierzchnia

działki 254,00 m

2

.

Zakres wyceny - określenie wartości prawa własności lokalu mieszkalnego.
Cel wyceny – wycena w celu sprzedaży.
Wycena jest przeprowadzona na dzień 9.06.2008 r.

PROCEDURA METODY PORÓWNYWANIA PARAMI (1)

1.

Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych i
cechach.

Lp.

Adres

Data transakcji

Pow. m²

Kondygnacja

Cena 1 m²

1.

Mycielskiego 21b

07-11-15

25,60

1

7 708,00

2.

Dwernickiego 19

08-04-11

30,70

3

7 655,00

3.

Wiatraczna 25a

08-05-06

33,15

1

7 391,00

4.

Mycielskiego 21a

08-06-16

25,30

4

7 708,00

5.

Wiatraczna 27

08-06-23

30,88

4

7 772,00

6.

Boremlowska 55

07-01-24

28,78

2

6 775,54

7.

Kickiego 6

07-09-21

26,10

1

7 647,51

8.

Siennicka 32

08-05-19

33,86

1

8 269,00

9.

Kobielska 9

07-03-29

34,49

2

6 929,54

10.

Nizinna 7/9

07-06-15

26,20

2

6 870,23

PROCEDURA METODY PORÓWNYWANIA PARAMI (2)

2.

Ustalenie funkcji trendu dla aktualizacji cen transakcyjnych.

Adres

Obręb

Data

transakcji

Liczba

miesięcy

Różnica

(miesięcy)

Pow. w m²

Kondygnacja Cena 1 m² Liczba izb Udział

Zmiana ceny

% mies.

Trend

%/miesiąc

Elsterska 11

3-01-04

07-01-22

20

29,95

3

16 694,49

2

0,0895

Elsterska 11

3-01-04

07-06-29

15

5

29,95

3

18 697,83

2

0,0895

2,40

Mlądzka 27

3-05-08

07-02-14

19

38,66

2

8 458,35

2

0,0015

Mlądzka 27

3-05-08

07-06-18

15

4

38,08

2

8 928,57

2

0,0014

1,39

1,39

Paryska 30

3-01-13

07-08-30

13

48,95

2

10 418,79

3

0,0417

Paryska 30

3-01-13

08-06-11

3

10

49,10

3

11 894,00

3

0,0418

1,42

1,42

Pl. Przymierza 6

3-01-13

07-04-27

17

41,50

4

10 843,37

2

0,0025

Pl. Przymierza 6

3-01-13

08-05-08

4

13

41,70

4

11 271,00

2

0,0026

0,30

Waszyngtona 26

3-01-05

07-02-15

19

36,33

3

8 945,77

2

0,0166

Waszyngtona 26

3-01-05

08-04-01

5

11

38,05

2

10 512,00

0,0173

1,59

1,59

Wiatraczna 25a

3-04-02

07-04-23

17

49,00

3

7 551,02

3

0,0257

Wiatraczna 25a

3-04-02

08-04-16

5

12

49,00

2

6 633,00

3

0,0256

-1,01

trend

1,47

t

C

C

C

trend

w

w

p







C

p

– cena późniejsza

C

w

– cena wcześniejsza

t

– czas

PROCEDURA METODY PORÓWNYWANIA PARAMI (3)

3.

Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny

Lp.

Adres

Data transakcji

Pow. m²

Kondygnacja

Cena 1 m²

Akt. cena 1 m²

1.

Mycielskiego 21b

08-08-15

25,60

1

7 708,00

8 841,08

2.

Dwernickiego 19

09-01-11

30,70

3

7 655,00

8 217,64

3.

Wiatraczna 25a

09-02-06

33,15

1

7 391,00

7 825,91

4.

Mycielskiego 21a

09-03-16

25,30

4

7 708,00

8 047,90

5.

Wiatraczna 27

09-03-23

30,88

4

7 772,00

8 114,75

6.

Boremlowska 55

07-10-24

28,78

2

6 775,54

8 767,55

7.

Kickiego 6

08-06-21

26,10

1

7 647,51

8 996,23

8.

Siennicka 32

09-02-19

33,86

1

8 269,00

8 755,22

9.

Kobielska 9

07-12-29

34,49

2

6 929,54

8 763,10

10.

Nizinna 7/9

08-03-15

26,20

2

6 870,23

8 385,12

PROCEDURA METODY PORÓWNYWANIA PARAMI (4)

4.

Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie
cen na rynku nieruchomości.

5.

Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych.

C

max

= 8 996,53 zł; C

min

= 7 825,99 zł; ΔC ≈ 1 170,00 zł

Rodzaj cechy

Procentowy

wpływ cechy (%)

Kwotowy

wpływ cechy

(zł)

Położenie i lokalizacja

20

234

Sąsiedztwo i otoczenie

20

234

Powierzchnia lokalu

10

117

Usytuowanie lokalu w
budynku - kondygnacja

10

117

Stan techniczny budynku

20

234

Standard wykończenia lokalu

20

234

Razem

100

1 170

PROCEDURA METODY PORÓWNYWANIA PARAMI (5)

6.

Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych.

Lp.

Cecha 

rynkowa

Ocena

Opis

bardzo dobre

Przy głównych ulicach z dobrym dostępem 
do komunikacji miejskiej, obiektów 
handlowo-usługowych, obiektów 
oświatowych.

dobre

Przy ulicy osiedlowej, w odległości 300-500 
m od przystanków komunikacji miejskiej, 
obiektów handlowo-usługowych, oświaty 
itp.

zadowalające

Przy ulicy osiedlowej, znaczne oddalenie od 
przystanków komunikacji miejskiej, 
handlu, usług, obiektów oświaty itp.

bardzo dobre

Bliskość terenów zielonych, obiektów 
sportowo-rekreacyjnych.

dobre

Ruchliwe ulice w odległości około 200 m, 
dobry dostęp do obiektów sportowych, 
występowanie terenów zielonych.

zadowalające

Bezpośrednie sąsiedztwo ruchliwej ulicy, 
brak terenów zielonych, niskie poczucie 
bezpieczeństwa w okolicy.

1.

Położenie

2.

Sąsiedztwo i 

otoczenie

PROCEDURA METODY PORÓWNYWANIA PARAMI (6)

korzystna

Powyżej 20 m

2

 do 40 m

2

 oraz o powierzchni 

pow. 100 m

2

średnio 
korzystna

Od 40 m

2

 - 60 m

2

niekorzystna

Powyżej 60 m

2

 do 100 m

2

oraz poniżej 20 

m

2

bardzo dobre

I-II piętro

dobre

Pozostałe piętra z wyjątkiem: parteru, I i II 
piętra, ostatniego

złe

Parter i ostatnie piętro

3.

4.

Powierzchni

a lokalu

Usytuowanie 

lokalu w 

budynku

PROCEDURA METODY PORÓWNYWANIA PARAMI (7)

b. dobry

Element budynku (lub rodzaj konstrukcji, 
wykończenia, wyposażenia) jest dobrze 
utrzymany, konserwowany nie wykazuje 
zużycia i uszkodzeń. Cechy i właściwości 
wbudowanych materiałów odpowiadają 
wymogom normowym. Stopień zużycia 0-
10%

dobry

Element budynku nie wykazuje większego 
zużycia. Mogą wystąpić nieznaczne 
uszkodzenia wynikające z użytkowania, 
szczególnie mechaniczne. Element wymaga 
konserwacji. Stopień zużycia 11-25%

średni

Element budynku utrzymany jest 
zadawalająco. Celowy jest remont bieżący 
polegający na drobnych naprawach, 
uzupełnieniach, konserwacji i impregnacji. 
Stopień zużycia 26-50%

zadowalający

W elementach budynku występują średnie 
uszkodzenia i ubytki nie zagrażające 
bezpieczeństwu publicznemu. Celowy jest 
częściowy remont kapitalny Stopień zużycia 
51-60%

zły

W elementach występują znaczne 
uszkodzenia, ubytki. Cechy i właściwości 
wbudowanych materiałów mają obniżoną 
klasę. Wymagany kompleksowy remont, 
kapitalny. Stopień zużycia 61-70%

5.

Stan 

techniczny 

budynku

PROCEDURA METODY PORÓWNYWANIA PARAMI (8)

średni

Średni standard wykończenia, lokal może 
nie posiadać wszystkich instalacji

niski

Niski standard wykończenia, lokal nie 
posiada wszystkich instalacji

Wysoki standard wykończenia, lokal 
wyposażony we wszystkie urządzenia i 
instalacje

Standard 

wykończenia 

i rodzaj 

urządzeń 

technicznych

6.

wysoki

PROCEDURA METODY PORÓWNYWANIA PARAMI (9)

7.

Wybór do porównań z utworzonego zbioru nieruchomości, co najmniej trzech
nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do
nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny i ich charakterystyka.

ul. Dwernickiego 19

Lp.

Cechy rynkowe

Opis nieruchomości

Ocena

1.

Położenie - 
lokalizacja

Budynek położony przy zbiegu 
ruchliwych ul. Dwernickiego i ul. 
Wiatracznej, blisko sklepy.

bardzo dobre

2.

Sąsiedztwo i 
otoczenie

Okolica o zwiększonym 
natężeniu hałasu.

zadowalające

3.

Powierzchnia

30,70 m

2

korzystna

4.

Usytuowanie – 
kondygnacja

III kondygnacja (II piętro)

bardzo dobre

5.

Stan techniczny 
budynku

Budynek z lat 50-tych w średnim 
stanie technicznym. Utrzymanie 
zadowalające.

średni

6.

Standard 
wykończenia i 
rodzaj 
urządzeń 
technicznych

Średni standard wykończenia. W 
kuchni terrakota, w łazience 
glazura. Lokal ma wszystkie 
instalacje

średni

PROCEDURA METODY PORÓWNYWANIA PARAMI (10)

ul. Boremlowska 55

Lp.

Cechy rynkowe

Opis nieruchomości

Ocena

1.

Położenie - 
lokalizacja

Budynek położony przy ulicy 
osiedlowej. W dość znacznej 
odległości od przystanku 
autobusowego i sklepów.

zadowalające

2.

Sąsiedztwo i 
otoczenie

Okolica cicha, brak terenów 
zielonych.

dobre

3.

Powierzchnia

28,78 m

2

korzystna

4.

Usytuowanie – 
kondygnacja

II kondygnacja

bardzo dobre

5.

Stan techniczny 
budynku

Budynek z lat 50-tych w stanie 
średnim, odrapane ściany, 
spękania tynku.

średni

6.

Standard 
wykończenia i 
rodzaj 
urządzeń 
technicznych

Średni standard wykończenia. W 
łazience glazura, w kuchni 
terrakota. Lokal ma wszystkie 
instalacje

średni

PROCEDURA METODY PORÓWNYWANIA PARAMI (11)

ul. Kobielska 9

Lp.

Cechy rynkowe

Opis nieruchomości

Ocena

1.

Położenie - 
lokalizacja

Budynek położony przy zbiegu 
ulic Kobielskiej i Kickiego. W 
dość znacznej odległości od 
przystanku autobusowego. Sieć 
handlowa i usługowa słaba.

dobre

2.

Sąsiedztwo i 
otoczenie

Okolica cicha, brak terenów 
zielonych.

dobre

3.

Powierzchnia

34,49 m

2

korzystna

4.

Usytuowanie – 
kondygnacja

II kondygnacja

bardzo dobre

5.

Stan techniczny 
budynku

Budynek z lat 50-tych w stanie 
dość złym. Celowy jest częściowy 
remont kapitalny.

zadowalający

6.

Standard 
wykończenia i 
rodzaj 
urządzeń 
technicznych

Wysoki standard wykończenia. 
W kuchni terrakota. Łazienka 
glazura. Nowa klepka w pokoju. 
Lokal ma wszystkie instalacje

wysoki

PROCEDURA METODY PORÓWNYWANIA PARAMI (12)

ul. Nizinna 7/9

Lp.

Cechy rynkowe

Opis nieruchomości

Ocena

1.

Położenie - 
lokalizacja

Budynek położony u zbiegu ulic 
Nizinnej i Wiatracznej. Blisko do 
przystanku autobusowego. W 
pobliżu sklepy.

dobre

2.

Sąsiedztwo i 
otoczenie

Niedaleko park Polińskiego, ale 
znaczne natężenie hałasu od 
strony ul. Wiatracznej.

zadowalające

3.

Powierzchnia

26,20 m

2

korzystna

4.

Usytuowanie – 
kondygnacja

II kondygnacja

bardzo dobre

5.

Stan techniczny 
budynku

Budynek z lat 50-tych w stanie 
średnim, widoczne spękania 
tynku.

średni

6.

Standard 
wykończenia i 
rodzaj 
urządzeń 
technicznych

Niski standard wykończenia. W 
kuchni i łazience ściany 
malowane farbą olejną.

niski

PROCEDURA METODY PORÓWNYWANIA PARAMI (13)

8.

Charakterystyka wycenianej nieruchomości.

Nieruchomość wyceniana – ul. Rębkowska 7

Lp.

Cechy rynkowe

Opis nieruchomości

Ocena

1.

Położenie - 
lokalizacja

Budynek położony przy ul. 
Rębkowskiej. Ulica osiedlowa. 
Odległość ok. 300 m do 
przystanku tramwajowego.

dobre

2.

Sąsiedztwo i 
otoczenie

Okolica o małym natężeniu 
hałasu. Występowanie 
skwerków.

dobre

3.

Powierzchnia

27,25 m

2

korzystna

4.

Usytuowanie – 
kondygnacja

II kondygnacja (I piętro)

bardzo dobre

5.

Stan techniczny 
budynku

Budynek z lat 50-tych w średnim 
stanie technicznym. Utrzymanie 
zadowalające.

średni

6.

Standard 
wykończenia i 
rodzaj 
urządzeń 
technicznych

Niski standard wykończenia. W 
kuchni deski podłogowe, w 
łazience terrakota. Brak 
instalacji gazowej.

niski

PROCEDURA METODY PORÓWNYWANIA PARAMI (14)

9.

Przeprowadzenie porównań nieruchomości wycenianej kolejno z
nieruchomościami wybranymi do wyceny i określenie wielkości poprawek
wynikających z różnicy ocen nieruchomości wycenianej i nieruchomości
wybranych do porównań.

Nieruchomość

Nieruch.

Nieruch.

Nieruch.

wyceniana

Nr 2

Nr 3

Nr 4

Powierzchnia

Stan techniczny
budynku

Sąsiedztwo i otoczenie

Położenie lokalu w 
budynku

Standard wykończenia

                    

Nieruch.              

Nr 1

średni

niski

średni

średni

wysoki

niski

średni

średni

średni

zadowal.

korzystna

b. dobre

b. dobre

b. dobre

b. dobre

b. dobre

korzystna

korzystna

korzystna

korzystna

dobre

dobre

dobre

zadowal.

dobre

dobre

zadowal.

Rodzaj cechy

dobre

b. dobre

zadowal.

Położenie i lokalizacja

PROCEDURA METODY PORÓWNYWANIA PARAMI (15)

Suma

1 170

-117

0

-175

117

Cena za 1 m

2

8 217,64

8 767,55

8 763,1

8 385,12

Wartość 1 m

2 

po 

poprawkach

8 100,64

8 767,55

8 588,1

8 502,12

Średnia wartość 1 m

2

Standard wykończenia 
lokalu

Sąsiedztwo i otoczenie

Powierzchnia lokalu

Położenie lokalu w 
budynku
Stan techniczny lokalu

8 489,60

Zakres 

kwotowy

Nieruch.           

Nr 1

Nieruch.  

Nr 2

Nieruch.    

Nr 4

0

234

-117

-117

-234

0

234

0

0

59

0

117

0

0

0

0

117

0

0

0

0

234

117

0

0

117

Rodzaj cechy

Nieruch.          

Nr 3

234

-117

117

0

Położenie i lokalizacja

PROCEDURA METODY PORÓWNYWANIA PARAMI (16)

10. Obliczenie skorygowanej ceny transakcyjnej każdej nieruchomości przyjętej do

porównań przy użyciu określonych poprawek.

11. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości jako średniej

arytmetycznej z cen transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych z porównań w
poszczególnych parach, lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych
wyników jest zróżnicowana.

8 489,60 zł/m

2

12. Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości

jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m

2

powierzchni gruntu,

budynku, lokalu).

8 489,60 zł/m

2

∙ 27,25 m

2

= 231 341,60 zł

METODA KORYGOWANIA CENY ŚREDNIEJ

 Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku

właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej
kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego
i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy
tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny
określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych
współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych
cechach tych nieruchomości.

FORMUŁA METODY KORYGOWANIA CENY ŚREDNIEJ

gdzie:

C

śr

- cena średnia

n

- liczba współczynników korygujących

u

i

- wartość i-tego współczynnika korygującego









n

i

n

i

śr

u

C

W

1

Zadanie

Przedmiotem wyceny jest nieruchomość lokalowa.
Nieruchomość lokalowa - lokal mieszkalny numer 38 - położona jest w budynku na

terenie dzielnicy Praga Południe w Warszawie przy ul. Wandy 8.

Budynek zlokalizowany jest na działce nr ew. 29, z obrębu 3-01-13, powierzchnia

działki 800,00 m

2

.

Zakres wyceny - określenie wartości prawa własności lokalu mieszkalnego.
Cel wyceny – wycena dla potrzeb obliczenia podatku od spadków i darowizn.
Wycena jest przeprowadzona na dzień 14.09.2008 r.

PROCEDURA METODY KORYGOWANIA CENY ŚREDNIEJ (1)

1.

Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych i
cechach (minimum jedenaście nieruchomości).

Lp.

Adres

Data transakcji

Pow. m²

Kondygnacja

Cena 1 m²

1.

Francuska 10a

07-07-12

52,00

3

10 576,92

2.

Nobla 27

07-09-10

25,70

2

10 894,94

3.

Paryska 30

07-08-30

78,95

2

10 418,79

4.

Paryska 30

08-06-11

49,10

3

11 894,00

5.

Pasztetańska 3

07-06-18

36,54

3

9 824,85

6.

Pl. Przymierza 5

07-09-28

36,18

4

10 226,64

7.

Pl. Przymierza 6

08-05-08

41,70

4

11 271,00

8.

Radziłowska 3

07-06-22

36,22

3

9 939,26

9.

Saska 60

08-01-23

29,30

4

10 750,85

10.

Styki 18

08-04-18

34,69

3

11 891,00

11.

Styki 9

08-06-18

66,27

2

11 946,00

12.

Walecznych 68

07-06-18

43,30

3

10 277,14

13.

Wąchocka 4

07-06-26

18,62

3

9 667,02

14.

Wąchocka 4

07-07-12

18,63

1

9 393,45

15.

Zwycięzców 42

07-01-12

47,10

2

9 554,14

16.

Zwycięzców 47

07-03-15

54,00

5

8 981,48

17.

Zwycięzców 51

08-04-18

54,00

4

11 481,00

PROCEDURA METODY KORYGOWANIA CENY ŚREDNIEJ (2)

2.

Ustalenie funkcji trendu dla aktualizacji cen transakcyjnych.
Trend = 1,47% /miesiąc

3.

Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny

Lp.

Adres

Data transakcji

Pow. m²

Kondygnacja

Cena 1 m²

Akt. cena 1 m²

1.

Francuska 10a

07-07-12

52,00

3

10 576,92

12 753,65

2.

Nobla 27

07-09-10

25,70

2

10 894,94

12 816,81

3.

Paryska 30

07-08-30

78,95

2

10 418,79

12 409,82

4.

Paryska 30

08-06-11

49,10

3

11 894,00

12 418,53

5.

Pasztetańska 3

07-06-18

36,54

3

9 824,85

11 991,23

6.

Pl. Przymierza 5

07-09-28

36,18

4

10 226,64

12 030,62

7.

Pl. Przymierza 6

08-05-08

41,70

4

11 271,00

11 933,73

8.

Radziłowska 3

07-06-22

36,22

3

9 939,26

12 130,87

9.

Saska 60

08-01-23

29,30

4

10 750,85

12 015,15

10.

Styki 18

08-04-18

34,69

3

11 891,00

12 764,99

11.

Styki 9

08-06-18

66,27

2

11 946,00

12 472,82

12.

Walecznych 68

07-06-18

43,30

3

10 277,14

12 543,25

13.

Wąchocka 4

07-06-26

18,62

3

9 667,02

11 798,60

14.

Wąchocka 4

07-07-12

18,63

1

9 393,45

11 326,62

15.

Zwycięzców 42

07-01-12

47,10

2

9 554,14

12 363,06

16.

Zwycięzców 47

07-03-15

54,00

5

8 981,48

11 357,98

17.

Zwycięzców 51

08-04-18

54,00

4

11 481,00

12 324,85

PROCEDURA METODY KORYGOWANIA CENY ŚREDNIEJ (3)

4.

Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie
cen na rynku nieruchomości.

5.

Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych.

Rodzaj cechy

Procentowy

wpływ cechy (%)

Położenie i lokalizacja

20

Sąsiedztwo i otoczenie

20

Powierzchnia lokalu

10

Usytuowanie lokalu w
budynku - kondygnacja

10

Stan techniczny budynku

20

Standard wykończenia lokalu

20

Razem

100

PROCEDURA METODY KORYGOWANIA CENY ŚREDNIEJ (4)

6.

Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych.

Lp.

Cecha 

rynkowa

Ocena

Opis

bardzo dobre

Przy głównych ulicach z dobrym dostępem 
do komunikacji miejskiej, obiektów 
handlowo-usługowych, obiektów 
oświatowych.

dobre

Przy ulicy osiedlowej, w odległości 300-500 
m od przystanków komunikacji miejskiej, 
obiektów handlowo-usługowych, oświaty 
itp.

zadowalające

Przy ulicy osiedlowej, znaczne oddalenie od 
przystanków komunikacji miejskiej, 
handlu, usług, obiektów oświaty itp.

bardzo dobre

Bliskość terenów zielonych, obiektów 
sportowo-rekreacyjnych.

dobre

Ruchliwe ulice w odległości około 200 m, 
dobry dostęp do obiektów sportowych, 
występowanie terenów zielonych.

zadowalające

Bezpośrednie sąsiedztwo ruchliwej ulicy, 
brak terenów zielonych, niskie poczucie 
bezpieczeństwa w okolicy.

1.

Położenie

2.

Sąsiedztwo i 

otoczenie

PROCEDURA METODY KORYGOWANIA CENY ŚREDNIEJ (5)

korzystna

Powyżej 20 m

2

 do 40 m

2

 oraz o powierzchni 

pow. 100 m

2

średnio 
korzystna

Od 40 m

2

 - 60 m

2

niekorzystna

Powyżej 60 m

2

 do 100 m

2

oraz poniżej 20 

m

2

bardzo dobre

I-II piętro

dobre

Pozostałe piętra z wyjątkiem: parteru, I i II 
piętra, ostatniego

złe

Parter i ostatnie piętro

3.

4.

Powierzchni

a lokalu

Usytuowanie 

lokalu w 

budynku

PROCEDURA METODY KORYGOWANIA CENY ŚREDNIEJ (6)

b. dobry

Element budynku (lub rodzaj konstrukcji, 
wykończenia, wyposażenia) jest dobrze 
utrzymany, konserwowany nie wykazuje 
zużycia i uszkodzeń. Cechy i właściwości 
wbudowanych materiałów odpowiadają 
wymogom normowym. Stopień zużycia 0-
10%

dobry

Element budynku nie wykazuje większego 
zużycia. Mogą wystąpić nieznaczne 
uszkodzenia wynikające z użytkowania, 
szczególnie mechaniczne. Element wymaga 
konserwacji. Stopień zużycia 11-25%

średni

Element budynku utrzymany jest 
zadawalająco. Celowy jest remont bieżący 
polegający na drobnych naprawach, 
uzupełnieniach, konserwacji i impregnacji. 
Stopień zużycia 26-50%

zadowalający

W elementach budynku występują średnie 
uszkodzenia i ubytki nie zagrażające 
bezpieczeństwu publicznemu. Celowy jest 
częściowy remont kapitalny Stopień zużycia 
51-60%

zły

W elementach występują znaczne 
uszkodzenia, ubytki. Cechy i właściwości 
wbudowanych materiałów mają obniżoną 
klasę. Wymagany kompleksowy remont, 
kapitalny. Stopień zużycia 61-70%

5.

Stan 

techniczny 

budynku

PROCEDURA METODY KORYGOWANIA CENY ŚREDNIEJ (7)

średni

Średni standard wykończenia, lokal może 
nie posiadać wszystkich instalacji

niski

Niski standard wykończenia, lokal nie 
posiada wszystkich instalacji

Wysoki standard wykończenia, lokal 
wyposażony we wszystkie urządzenia i 
instalacje

Standard 

wykończenia 

i rodzaj 

urządzeń 

technicznych

6.

wysoki

PROCEDURA METODY KORYGOWANIA CENY ŚREDNIEJ (8)

7.

Obliczenie ceny średniej (C

śr

) ze zbioru cen transakcyjnych, stanowiącego

podstawę wyceny, oraz ustalenie ceny minimalnej (C

min

) i ceny maksymalnej

(C

max

).

C

śr

= 12 203,09 zł

C

min

= 11 326,62 zł

C

max

= 12 816,81 zł

PROCEDURA METODY KORYGOWANIA CENY ŚREDNIEJ (9)

8.

Charakterystyka wycenianej nieruchomości.

ul. Wandy 8

Lp.

Cechy rynkowe

Opis nieruchomości

Ocena

1.

Położenie - 
lokalizacja

Budynek jest położony przy ul. Wandy 8. 
Od budynku jest ok. 300 m do przystanku 
komunikacji autobusowej. Sieć sklepowa w 
podobnej odległości.

dobre

2.

Sąsiedztwo i 
otoczenie

Okolica spokojna. Sporo zieleni, niewielkie 
skwerki, drzewa na podwórku, małe 
natężenie hałasu.

b. dobre

3.

Powierzchnia

36,93 m

2

korzystna

4.

Usytuowanie – 
kondygnacja

parter

złe

5.

Stan techniczny 
budynku

Budynek z lat 80-tych w średnim stanie 
technicznym. Stopień zużycia 30%. 
Utrzymanie zadowalające.

średni

6.

Standard 
wykończenia i 
rodzaj urządzeń 
technicznych

Średni standard wykończenia. W kuchni 
terrakota, w łazience glazura. Brak 
instalacji gazowej, ale jest już w budowie.

średni

PROCEDURA METODY KORYGOWANIA CENY ŚREDNIEJ (10)

9.

Charakterystyka wycenianej nieruchomości o cenie min. i cenie max.

cena min - ul. Wąchocka 4

Lp.

Cechy rynkowe

Opis nieruchomości

Ocena

1.

Położenie - 
lokalizacja

Budynek jest położony przy zbiegu ul. 
Zakopiańskiej i Wąchockiej. Od budynku 
ok. 300 m do przystanku komunikacji 
autobusowej. Sieć sklepowa w oddaleniu, 
brak sieci gastronomicznej.

zadawalające

2.

Sąsiedztwo i 
otoczenie

Okolica zbiegu dwóch węzłów 
komunikacyjnych (Wał Miedzeszyński, Al. 
Stanów Zjednoczonych). Znaczne 
natężenie hałasu.

zadawalające

3.

Powierzchnia

18,63 m

2

niekorzystna

4.

Usytuowanie – 
kondygnacja

I kondygnacja

złe

5.

Stan techniczny 
budynku

Budynek z lat 80-tych w średnim stanie 
technicznym. Utrzymanie zadowalające.

średni

6.

Standard 
wykończenia i 
rodzaj urządzeń 
technicznych

Średni standard wykończenia. W kuchni 
terrakota, w łazience glazura. Lokal ma 
wszystkie instalacje.

średni

PROCEDURA METODY KORYGOWANIA CENY ŚREDNIEJ (11)

cena max. – ul. Nobla 27

Lp.

Cechy rynkowe

Opis nieruchomości

Ocena

1.

Położenie - 
lokalizacja

Budynek położony w pobliżu ul. Saskiej. 
Blisko do przystanku autobusowego. W 
pobliżu sklepy i punkty usługowe.

dobre

2.

Sąsiedztwo i 
otoczenie

Bezpośrednia okolica budynku osłonięta 
od ul. Saskiej, stąd natężenie hałasu niskie. 
W okolicy niewielkie skwery.

b.dobre

3.

Powierzchnia

25,70 m

2

korzystna

4.

Usytuowanie – 
kondygnacja

II kondygnacja

bardzo dobre

5.

Stan techniczny 
budynku

Budynek z lat 90-tych w stanie dobrym.

dobry

6.

Standard 
wykończenia i 
rodzaj urządzeń 
technicznych

Bardzo wysoki standard wykończenia. 
Nowe wyposażenie kuchni i łazienki. W 
łazience glazura, w kuchni terrakota. 
Lokal ma wszystkie instalacje.

wysoki

PROCEDURA METODY KORYGOWANIA CENY ŚREDNIEJ (12)

10. Porównanie cech rynkowych nieruchomości wycenianej oraz nieruchomości o

cenie minimalnej i maksymalnej.

11. Obliczenie dolnej granicy [C

min

/C

śr

] i górnej granicy [C

max

/C

śr

] sumy

współczynników korygujących oraz obliczenie zakresów współczynników
korygujących dla poszczególnych cech rynkowych.

Wd = C

min

/C

śr

= 0,928

Wg = C

max

/C

śr

= 1,050

Wyceniana

O cenie min.

O cenie max.

Położenie i lokalizacja

dobre

zadowalające

dobre

Sąsiedztwo i otoczenie

b. dobre

zadowalające

b. dobre

Powierzchnia lokalu

korzystna

niekorzystna

korzystna

Położenie lokalu w budynku

złe

złe

b. dobre

Stan techniczny budynku

średni

średni

dobry

Standard wykończenia lokalu

średni

średni

wysoki

Rodzaj cechy

                           Nieruchomości

PROCEDURA METODY KORYGOWANIA CENY ŚREDNIEJ (13)

12. Określenie wielkości współczynników korygujących, wynikających z ocen

wycenianej nieruchomości z uwzględnieniem określonych granic i położenia ceny
średniej w przedziale [C

min

, C

max

].

Wd

Wg

Położenie i lokalizacja

20%

0,186

0,210

0,210

Sąsiedztwo i otoczenie

20%

0,186

0,210

0,210

Powierzchnia lokalu

10%

0,093

0,105

0,105

Usytuowanie lokalu w budynku -
kondygnacja

10%

0,093

0,105

0,093

Stan techniczny budynku

20%

0,186

0,210

0,186

Standard wykończenia lokalu

20%

0,186

0,210

0,186

Razem

100%

0,928

1,050

0,990

Rodzaj cechy

Procentowy wpływ

cechy

Zakres współczynników

Obliczenie

współczynnika

PROCEDURA METODY KORYGOWANIA CENY ŚREDNIEJ (14)

13. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości według formuły:

W1m

2

= 12 203,09 zł /m

2

· 0,990 = 12 081,06 zł/m

2

14. Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości

jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m² powierzchni gruntu,
budynku czy lokalu).

WRN = 12 081,06 zł /m

2

· 36,93 m

2

= 446 153,51 zł ≈ 446 154 zł

METODA ANALIZY STATYSTYCZNEJ RYNKU

 Przy metodzie analizy statystycznej rynku do porównań przyjmuje się zbiór cen

transakcyjnych właściwych do określenia wartości nieruchomości
reprezentatywnych. Wartość nieruchomości określa się przy użyciu metod
stosowanych do analiz statystycznych.

W

n

- wartość nieruchomości

P

- powierzchnia wycenianej nieruchomości

C

s

- średnia cena transakcyjna (za 1 m

2

) w próbce

V

i

- wartość współczynników korygujących

E

- współczynnik ekspercki (0,85 - 1,15)













n

i

E

Vi

Cs

P

Wn

1

FORMUŁA METODY ANALIZY STATYSTYCZNEJ