Wycena nieruchomości

www.e-sgh.pl/pawlak/131140-0442

Wycena nieruchomości

www.e-sgh.pl/pawlak/131140-0442

dr Zbigniew Pawlak
Szkoła Główna Handlowa w Warszawie

SPRAWY ORGANIZACYJNE

SPRAWY ORGANIZACYJNE

KONSULTACJE

środa, godz. 17

00

Bar „Jajko”

KONTAKT POCZTOWY

e-mail: [e-mail]

RAMOWY PROGRAM ZAJĘĆ

Część I – Teoretyczne podstawy wyceny nieruchomości

1. Istota i rodzaje nieruchomości
2. Prawa do nieruchomości
3. Rynek nieruchomości
4. Źródła informacji o nieruchomościach
5. Rzeczoznawstwo majątkowe
6. Operat szacunkowy
7. Pojęcie i rodzaje wartości nieruchomości i wyceny nieruchomości

8. Podejście porównawcze

9. Podejście dochodowe
10. Podejście kosztowe
11. Podejście mieszane

Sprawdzian z części wykładowej

Część II – Ćwiczenia

1. Wycena nieruchomości przy podejściu porównawczym
2. Wycena nieruchomości przy podejściu dochodowym

Ocena ćwiczeń

Ocena końcowa: średnia ze sprawdzianu i ćwiczeń

AKTY PRAWNE

 Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
 Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny
 Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu

przestrzennym

 Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece
 Ustawa z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne
 Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane
 Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali
 Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie

wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

 Rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29

marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków

 Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w

sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i
ich usytuowanie

STANDARDY ZAWODOWE

Krajowe Standardy Wyceny Podstawowe

KSWP 0 – ogólne reguły postępowania
KSWP 1 – wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa
KSWP 2 – wartości inne niż wartość rynkowa
KSWP 3 – operat szacunkowy

Krajowe Standardy Wyceny Specjalistyczne

KSWS 1.1. – wycena nieruchomości pozostawionych poza granicami RP,

na potrzeby realizacji prawa do rekompensaty

KSWS 2 – wycena do celów sprawozdań finansowych w rozumieniu

ustawy o rachunkowości

KSWS 3 – wycena dla zabezpieczenia wierzytelności
KSWS

4

–

wycena

odszkodowań

i

wynagrodzeń

dla

urządzeń

przesyłowych

Noty Interpretacyjne

NI 1 – zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości
NI 2 – zastosowanie podejścia dochodowego w wycenie nieruchomości
NI 3 – zastosowanie podejścia kosztowego w wycenie nieruchomości
NI 4 – zastosowanie metody pozostałościowej w wycenie nieruchomości
NI 5 – ogólne zasady wyceny przedsiębiorstw

LITERATURA UZUPEŁNIAJĄCA

Leksykon rzeczoznawcy majątkowego, red. E. Kucharska – Stasiak, Polska

Federacja Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa 2004

Mączyńska E., Prystupa M., Rygiel K., Ile jest warta nieruchomość, Poltext

Warszawa 2004

Bryx M., Rynek nieruchomości. System i funkcjonowanie, Poltext

Warszawa 2006

Cymerman R., Hopfer A., System, zasady i procedury wyceny

nieruchomości, Polska Federacja Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa
2010

Wilkowska – Kołakowska D., Wycena nieruchomości. Operat szacunkowy.

Rzeczoznawstwo majątkowe, LexisNexis Warszawa 2010

Szacowanie nieruchomości, red. J. Dydenko, Dom Wydawniczy ABC

Kraków 2012

1. Istota i rodzaje nieruchomości

1. Istota i rodzaje nieruchomości

NIERUCHOMOŚĆ

(definicja)

Kodeks cywilny (art. 46):

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny

przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem
związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów
szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Części składowe nieruchomości:

 grunt,
 budynek i inne urządzenia (częściami składowymi nie są urządzenia do

doprowadzania wody, gazu, prądu i odprowadzania ścieków, połączenia od
zaworów za licznikiem do rurociągu),

 drzewa i inne rośliny,
 wody stojące (częściami składowymi nie są wody płynące),
 złoża kopalin.

CECHY SZCZEGÓLNE NIERUCHOMOŚCI JAKO DOBRA

1. Nieruchomość jest dobrem materialnym.

2. Nieruchomość jest nieprzenoszalna w przestrzeni.

3. Inwestor nabywa nieruchomość wraz ze związanymi z nią prawami i

zobowiązaniami.

4. Nieruchomość jest trwała w czasie (grunt - wieczny, budynek - długowieczny).

5. Nieruchomość jest niepowtarzalnym egzemplarzem (różnorodność).

6. Nieruchomości są dobrami rzadkimi (podaż jest ograniczona).

7. Wartość nieruchomości zależy istotnie od jej lokalizacji i sąsiedztwa.

8. Inwestycje w nieruchomości są kapitałochłonne i długoterminowe.

9. Inwestor musi ponosić koszty z tytułu posiadania nieruchomości (podatki, koszty

eksploatacyjne budynków i lokali).

10. Stopa procentowa z inwestycji w nieruchomość możliwa do uzyskania dopiero w

wyniku transakcji kupna-sprzedaży.

FUNKCJE NIERUCHOMOŚCI

1. Funkcja prawna

2. Funkcja użytkowa

3. Funkcja dochodowa

4. Funkcja lokacyjna (inwestycyjna )

5. Funkcja kredytowa

6. Funkcja fiskalna

7. Funkcja rynkowa

8. Funkcja administracyjna

RODZAJE NIERUCHOMOŚCI

(kryterium z kodeksu cywilnego)

 nieruchomość gruntowa (grunt)
 nieruchomość zabudowana (grunt + budynek)
 nieruchomość budynkowa (budynek)
 nieruchomość lokalowa (lokal)

NIERUCHOMOŚĆ GRUNTOWA

 Grunt staje się odrębną nieruchomością z chwilą wydzielenia granicami części

powierzchni ziemi (granice mogą być naturalne lub sztuczne).

 Działka gruntu – niepodzielna, ciągła część powierzchni ziemskiej stanowiąca

część lub całość nieruchomości gruntowej.

 Działka budowlana – zabudowana działka gruntu, której wielkość, cechy

geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia
infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z
budynków i urządzeń położonych na tej działce.

 Grunt podlega obrotowi z częściami składowymi (drzewa, rośliny, przyłącza:

wody, energii elektrycznej, gazu itp.).

PRZYPADKI NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ

1)

2)

3)

4)

PRZESTRZENNE GRANICE NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ

 Nieruchomość to fragment powierzchni kuli ziemskiej, słup powietrza nad nią i

przestrzeń pod ziemią.

 Według przepisów w Polsce:

a) własność gruntu rozciąga się na przestrzeń nad nim i pod jego powierzchnią

w granicach określonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie
gruntu,

b) wody stojące (stawy, jeziora) stanowią część składową gruntu i należą do

jego właściciela,

c) wody płynące (rzeki, potoki) należą do państwa,
d) wody podziemne (z wyjątkiem studni) należą do państwa,
e) kopaliny płytkie (powierzchniowe) należą do właściciela,
f)

kopaliny głębokie (w głębi ziemi) należą do państwa.

Przestrzenne granice nieruchomości gruntowej

?

?

?

?

RODZAJE UŻYTKÓW GRUNTOWYCH

(WEDŁUG PRAWA GEODEZYJNEGO I KARTOGRAFICZNEGO)

1) Użytki rolne
2) Grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione
3) Grunty zabudowane i zurbanizowane
4) Użytki ekologiczne
5) Nieużytki
6) Grunty pod wodami
7) Tereny różne

NIERUCHOMOŚĆ BUDYNKOWA

 Nieruchomość budynkowa powstaje w sytuacji, gdy prawo własności gruntu i

prawo własności budynku należą do innego podmiotu.

 Nieruchomości budynkowe to budynki i inne urządzenia związane trwale z

gruntem.

 Budynek jest trwale związany z gruntem, jeżeli nie może być od niego odłączony

bez naruszenia konstrukcji.

Sytuacja prawna nieruchomości budynkowej

Właściciel budynku
i użytkownik wieczysty
gruntu

Właściciel gruntu
(Skarb Państwa,
jednostka samorządu
terytorialnego)

grunt

budynek

wł

asność

włas

ność

OBIEKTY BUDOWLANE (PRAWO BUDOWLANE)

 Obiekt budowlany to:
a) budynek wraz z instalacjami i urządzeniami technicznymi,
b) budowla stanowiąca całość techniczno-użytkową wraz z instalacjami i

urządzeniami,

c) obiekt małej architektury.

 Budynek – taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem,

wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada
fundamenty i dach.

 Budowla – każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej

architektury, jak: lotniska, drogi, linie kolejowe, mosty, wiadukty, estakady, tunele,
przepusty, sieci uzbrojenia terenu itp., a także części budowlane urządzeń
technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni wiatrowych, a także
fundamenty pod maszyny i urządzenia.

 Obiekty małej architektury – niewielkie obiekty, w szczególności:
–

kultu religijnego,

–

posągi, wodotryski i inne obiekty architektury ogrodowej,

–

obiekty użytkowe służące rekreacji codziennej i utrzymaniu porządku.

RODZAJE BUDYNKÓW

(WEDŁUG PRAWA GEODEZYJNEGO I KARTOGRAFICZNEGO)

1) Budynki mieszkalne
2) Budynki przemysłowe
3) Budynki transportu i łączności
4) Budynki handlowo-usługowe
5) Zbiorniki, silosy i budynki magazynowe
6) Budynki biurowe
7) Budynki szpitali i zakładów opieki medycznej
8) Budynki oświaty, nauki i kultury oraz budynki sportowe
9) Budynki produkcyjne, usługowe i gospodarcze dla rolnictwa
10) Inne budynki niemieszkalne

NIERUCHOMOŚĆ LOKALOWA

 Nieruchomością lokalową jest samodzielny lokal mieszkalny lub użytkowy, jeżeli

stanowi odrębną własność.

 Dla wyodrębnienia lokalu konieczny jest podział budynku w wyniku umowy, w

formie aktu notarialnego, konieczny wpis do księgi wieczystej, założonej dla
lokalu.

DEFINICJA SAMODZIELNEGO LOKALU

Ustawa o własności lokali:

 Samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie

budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z
pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych.
Przepis ten stosuje się również do samodzielnych lokali wykorzystywanych na
cele inne niż mieszkalne (lokale użytkowe).

 Lokal obejmuje pomieszczenia podstawowe (pokoje) i pomocnicze (kuchnia, wc).

 Do lokalu mogą przynależeć, jako części składowe: piwnica, strych, komórka,

garaż (pomieszczenia przynależne). Nie muszą przylegać do lokalu, mogą być
poza budynkiem, ale w granicach nieruchomości gruntowej.

 W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi przysługuje udział w

nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokalu.

 Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz część budynku i urządzenia, które nie

służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

RODZAJE LOKALI

(WEDŁUG PRAWA GEODEZYJNEGO I KARTOGRAFICZNEGO)

1) Lokale mieszkalne
2) Lokale niemieszkalne

RODZAJE NIERUCHOMOŚCI

(kryterium funkcji)

 nieruchomości budowlane (domy wielorodzinne, domy jednorodzinne, lokale

mieszkalne)

 nieruchomości biurowe (budynki i lokale biurowe)
 nieruchomości handlowo-usługowe (centra i lokale handlowe, sklepy, magazyny,

hurtownie, hotele, stacje benzynowe, porty lotnicze, porty morskie, itp.)

 nieruchomości przemysłowe (budynki fabryczne, magazyny, place składowe)
 nieruchomości rolne (grunty rolne, zabudowania gospodarcze, sady, pastwiska)
 nieruchomości leśne (lasy, szkółki leśne)
 nieruchomości rekreacyjne (działki, place zabaw, kąpieliska)
 nieruchomości specjalnego przeznaczenia (parki, kościoły, obiekty zabytkowe,

pola golfowe, cmentarze itp.)

 wody (jeziora, stawy)
 grunty kopalniane (kopalnie, kamieniołomy, odkrywki)