Iwona Batkowska

SYSTEM PLANOWANIA PRZESTRZENNEGO W POLSCE

[►1] odnośniki w nawiasach kwadratowych:
patrz Wykaz przepisów dotyczących planowania i zagospodarowania przestrzennego (w załączeniu)

1.

CELE I ZADANIA PLANOWANIA PRZESTRZENNEGO. KLUCZOWE POJĘCIA.

Planowanie przestrzenne stanowi dziedzinę działań władz publicznych, której istotą jest:
-

kształtowanie polityki przestrzennej

przez jednostki samorządu terytorialnego i organy administracji

rządowej,

-

przeznaczanie terenów na określone cele

oraz ustalanie zasad ich zagospodarowania i zabudowy,

przy czym za podstawę tych działań zarówno organy samorządu terytorialnego, jak administracji rządowej są
zobowiązane przyjmować dwie naczelne wartości: ład przestrzenny i zrównoważony rozwój.

W pojęciach ładu przestrzennego i zrównoważonego rozwoju wspólnym elementem jest odniesienie do
szeroko rozumianych potrzeb społecznych, zawarte w definicji interesu publicznego.

ŁAD PRZESTRZENNY [►1] – takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz
uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-
gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne

ZRÓWNOWAŻONY ROZWÓJ [►12] – taki rozwój społeczno-gospodarczy, w którym następuje proces
integrowania działań politycznych, gospodarczych i społecznych, z zachowaniem równowagi przyrodniczej
oraz trwałości podstawowych procesów przyrodniczych, w celu zagwarantowania możliwości zaspokajania
podstawowych potrzeb poszczególnych społeczności lub obywateli zarówno współczesnego pokolenia, jak
i przyszłych pokoleń

INTERES PUBLICZNY[►1] – uogólniony cel dążeń i działań podejmowanych w procesie planowania
przestrzennego, uwzględniających zobiektywizowane potrzeby ogółu społeczeństwa lub lokalnych
społeczności, związanych z zagospodarowaniem przestrzennym

INWESTYCJA CELU PUBLICZNEGO [►1] – działania o znaczeniu lokalnym (gminnym) i ponadlokalnym
(powiatowym, wojewódzkim i krajowym), a także krajowym (obejmującym również inwestycje
międzynarodowe i ponadregionalne), bez względu na status podmiotu podejmującego te działania oraz
źródła ich finansowania, stanowiące realizację celów, o których mowa w art. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia
1997 r. o gospodarce nieruchomościami [►10]

Są to pojęcia o zasadniczym znaczeniu dla określania możliwości dysponowania nieruchomością oraz
wartości nieruchomości, ponieważ zgodnie z nimi następuje ustalanie przeznaczenia nieruchomości, do
którego odwołują się przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym stanowi, iż każdy ma prawo do zagospodarowania
terenu, do którego ma tytuł prawny, jednakże nie dowolnie - prawo to przysługuje w

granicach określonych

ustawą i zgodnie z

warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego

albo

w decyzji o warunkach zabudowy i

zagospodarowania terenu,

a także jeżeli nie narusza to chronionego

prawem interesu publicznego oraz osób trzecich [►1: art. 6 ust.2].

Sposób wykonywania prawa własności nieruchomości kształtują, wraz z innymi przepisami, ustalenia
miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który jest aktem prawa miejscowego [►1: art. 6
ust.1, art. 14 ust.8].
Interes publiczny, w tym przesłanki związane z zachowaniem zasad ładu przestrzennego i zrównoważonego
rozwoju, stanowią uzasadnienie dla wprowadzania ograniczeń sposobu wykonywania prawa własności
nieruchomości, a nawet pozbawienia tego prawa - w przypadkach gdy wymagają tego cele publiczne.

Równoważenie interesów indywidualnych związanych z zagospodarowaniem nieruchomości i interesu
publicznego następuje w procesie planowania przestrzennego, co odbywa się poprzez:
-

przyjmowanie dokumentów kierunkowych (polityk, programów),

-

stanowienie prawa miejscowego,

-

wydawanie decyzji administracyjnych.

- 1 -

Iwona Batkowska

Dokumenty z zakresu planowania przestrzennego pełnią istotną rolę w gospodarowaniu nieruchomościami,
służąc jako:
-

podstawa formalna podejmowania inwestycji,

-

źródło informacji o przeznaczeniu nieruchomości oraz o planowanych przedsięwzięciach
inwestycyjnych - wykorzystywane przy szacowaniu nieruchomości,

-

instrument prowadzenia racjonalnej gospodarki przestrzennej - prowadzącej do wyboru optymalnych

rozwiązań dla realizacji istotnych przedsięwzięć inwestycyjnych (głównie inwestycji celu publicznego
o znaczeniu ponadlokalnym) oraz w zakresie kierunków zmian w zagospodarowaniu przestrzennym,
z punktu widzenia długofalowych celów rozwoju społeczno-gospodarczego oraz przestrzennego danego
obszaru.
Dla gospodarowania nieruchomościami największe znaczenie mają dokumenty i decyzje planistyczne
odnoszące się, w sposób bezpośredni lub pośredni do konkretnych nieruchomości i stanowiące podstawę
dokonywania zmian sposobu zagospodarowania nieruchomości:
- ustalenia miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego,
- decyzje administracyjne wydawane w sytuacji braku miejscowego planu oraz w celu lokalizacji inwestycji
celu publicznego.

Pozostałe dokumenty planistyczne tworzą generalne ramy lub założenia dla podejmowania wyżej
wymienionych decyzji, w tym - jeżeli są sporządzone prawidłowo - zawierają merytoryczne uzasadnienie
określania wymagań i potrzeb dotyczących zrównoważonego rozwoju i kształtowania ładu przestrzennego
w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego.
Wśród tych dokumentów największe znaczenie ma polityka przestrzenna stanowiona przez samorządy gmin
w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, ponieważ ustalenia studium mają
nadrzędny charakter wobec ustaleń miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego i oddziałują nie
tylko na możliwości zagospodarowania poszczególnych nieruchomości, ale mogą istotnie wpływać na
kierunki i dynamikę rozwoju rynku nieruchomości w szerszym obszarze.

- 2 -

Iwona Batkowska

- 3 -

Iwona Batkowska

2. PODSTAWY PRAWNE PLANOWANIA PRZESTRZENNEGO
2.1.

Zakres rzeczowy i forma dokumentów planistycznych, a także tryb ich sporządzania ulega

w ostatnich 20 latach częstym zmianom, w związku z procesem transformacji ustrojowej oraz
dostosowaniem do systemu prawnego i organizacyjnego Unii Europejskiej.

W roku 2007 rozpoczął się pierwszy, obejmujący lata 2007-2013 okres funkcjonowania Polski w ramach Unii
Europejskiej na normalnych zasadach członkowskich, w tym w zakresie realizacji wspólnych polityk
i programowania rozwoju. Wraz z wejściem w życie ustawy z dnia 6 grudnia 2006 r. o zasadach
prowadzenia polityki rozwoju (co nastąpiło z dniem 1 stycznia 2007 r.) można już mówić o ukształtowaniu się
w Polsce trójstopniowego systemu planowania rozwoju, którego elementem jest planowanie przestrzenne.

Planowanie przestrzenne i zagospodarowanie przestrzeni odbywa się obecnie w oparciu o przepisy ustawy
z 27 marca 2003 r. o

planowaniu i

zagospodarowaniu przestrzennym,

która weszła w życie z dniem 11 lipca

2003 r., ale nadal pozostają w mocy dokumenty uchwalone na podstawie nieobowiązującej już ustawy z dnia
7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym:
- studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego
- miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego,
(jeżeli nie zostały zaktualizowane po roku 2003).

Ze względu na różnice w zakresie ustaleń wymaganym przez poprzednią i obecnie obowiązującą ustawę,
a także zmiany licznych przepisów odrębnych, dokumenty planistyczne przyjęte na podstawie ustawy
o zagospodarowaniu przestrzennym mogą pomijać istotne fakty (uwarunkowania oraz wymagania
wynikające z aktualnych wymagań innych ustaw) mające wpływ na możliwości zagospodarowania oraz
wartość nieruchomości.

Również zakres ustaleń zawartych w planach miejscowych oraz studiach uwarunkowań i kierunków
zagospodarowania przestrzennego sporządzonych w okresie 1994 - 2003 oraz od roku 2003 może różnić
się istotnie, ponieważ do roku 2003 nie istniały rozporządzenia określające szczegółowy zakres i formę tych
dokumentów, a poprzednio obowiązująca ustawa dopuszczała znaczną dowolność w kształtowaniu ich
zawartości (zakresu ustaleń).

2.2.

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym określa:

a) zasady kształtowania polityki przestrzennej
b) zakres i sposoby postępowania w sprawach przeznaczania terenów na określone cele oraz ustalania

zasad ich zagospodarowania i zabudowy.

2.3.

Zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy, w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym uwzględnia się

zwłaszcza:
a) wymagania ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury;
b) walory architektoniczne i krajobrazowe;
c) wymagania ochrony środowiska, w tym gospodarowania wodami i ochrony gruntów rolnych i leśnych;
d) wymagania ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej;
e) wymagania ochrony zdrowia oraz bezpieczeństwa ludzi i mienia, a także potrzeby osób

niepełnosprawnych;

f)

walory ekonomiczne przestrzeni;

g) prawo własności;
h) potrzeby obronności i bezpieczeństwa państwa;
i)

potrzeby interesu publicznego,

j)

potrzeby w zakresie rozwoju infrastruktury technicznej, w szczególności sieci szerokopasmowych.

Zakres i sposób uwzględnienia w planowaniu przestrzennym wyżej wymienionych wymagań i potrzeb
precyzuje ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, rozporządzenia wykonawcze:

- Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie wymaganego zakresu projektu
miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. 2003 nr 164 poz. 1587),

- Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 28 kwietnia 2004 r. w sprawie zakresu projektu studium
uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy (Dz.U. 2004 nr 118 poz. 1233)

oraz szereg przepisów odrębnych.

- 4 -

Iwona Batkowska

Do najważniejszych należą ustawa z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska oraz ustawa z dnia
3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa
w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko, które zawierają dodatkowe wymagania
ogólne dotyczące zasad sporządzania dokumentów planistycznych.

Art. 71. Prawa ochrony środowiska:
1.

Zasady zrównoważonego rozwoju i ochrony środowiska stanowią podstawę do sporządzania
i aktualizacji koncepcji przestrzennego zagospodarowania kraju, strategii rozwoju województw,
planów zagospodarowania przestrzennego województw, studiów uwarunkowań i kierunków
zagospodarowania przestrzennego gmin oraz miejscowych planów zagospodarowania
przestrzennego.

2.

W koncepcji, strategiach, planach i studiach, o których mowa w ust. 1, w szczególności:
1) określa się rozwiązania niezbędne do zapobiegania powstawaniu zanieczyszczeń, zapewnienia
ochrony przed powstającymi zanieczyszczeniami oraz przywracania środowiska do właściwego
stanu;
2) ustala się warunki realizacji przedsięwzięć, umożliwiające uzyskanie optymalnych efektów
w zakresie ochrony środowiska.

3.

Przeznaczenie i sposób zagospodarowania terenu powinny w jak największym stopniu zapewniać
zachowanie jego walorów krajobrazowych.

Dalsze wymagania dotyczące studium i miejscowych planów zawiera art. 72 ustawy (>>> patrz p. 6)

ŚRODOWISKO [►12] – ogół elementów przyrodniczych, w tym także przekształconych w wyniku
działalności człowieka, a w szczególności powierzchnię ziemi, kopaliny, wody, powietrze, krajobraz, klimat
oraz pozostałe elementy różnorodności biologicznej, a także wzajemne oddziaływania pomiędzy tymi
elementami
OCHRONA ŚRODOWISKA [►12] – podjęcie lub zaniechanie działań, umożliwiające zachowanie lub
przywracanie równowagi przyrodniczej; ochrona ta polega w szczególności na:
a) racjonalnym kształtowaniu środowiska i gospodarowaniu zasobami środowiska zgodnie z zasadą
zrównoważonego rozwoju,
b) przeciwdziałaniu zanieczyszczeniom,
c) przywracaniu elementów przyrodniczych do stanu właściwego.

RÓWNOWAGA PRZYRODNICZA [►12] – stan, w którym na określonym obszarze istnieje równowaga
we wzajemnym oddziaływaniu: człowieka, składników przyrody żywej i układu warunków siedliskowych
tworzonych przez składniki przyrody nieożywionej.

ZANIECZYSZCZENIE [►12] – emisja, która może być szkodliwa dla zdrowia ludzi lub stanu środowiska,
może powodować szkodę w dobrach materialnych, może pogarszać walory estetyczne środowiska lub
może kolidować z innymi, uzasadnionymi sposobami korzystania ze środowiska.

PRZEDSIĘWZIĘCIE [►27] – zamierzenie budowlane lub inna ingerencja w środowisko polegająca na
przekształceniu lub zmianie sposobu wykorzystania terenu, w tym również na wydobywaniu kopalin;
przedsięwzięcia powiązane technologicznie kwalifikuje się jako jedno przedsięwzięcie, także jeżeli są one
realizowane przez różne podmioty.

WALORY KRAJOBRAZOWE[►19] – wartości ekologiczne, estetyczne lub kulturowe obszaru oraz
związane z nim rzeźbę terenu, twory i składniki przyrody, ukształtowane przez siły przyrody lub działalność
człowieka.

2.4.

Prawidłowe zakreślenie problematyki dokumentu planistycznego dla konkretnego obszaru wymaga

szerokiej, interdyscyplinarnej wiedzy merytorycznej. Obejmuje ona z jednej strony zagadnienia
współzależności pomiędzy cechami środowiska geograficznego a wymaganiami lokalizacji różnego rodzaju
inwestycji oraz wpływu sposobu zagospodarowania przestrzennego na funkcjonowanie środowiska
przyrodniczego i warunki życia ludzi, a z drugiej strony zagadnienia współzależności pomiędzy
kształtowaniem struktur przestrzennych (rozmieszczeniem różnych sposobów zagospodarowania terenu,
określanych też funkcjami terenu, w przestrzeni) a rozwojem ekonomicznym, w tym rozwojem rynku
nieruchomości.
Spektrum tych zagadnień określają tzw. przepisy odrębne w stosunku do ustawy o planowaniu
i zagospodarowaniu przestrzennym, z których wynikają bardziej szczegółowe wymagania
dotyczące planowania przestrzennego lub zasady i ograniczenia wpływające na możliwości
zagospodarowania terenu. Najważniejsze z nich to:

- 5 -

Iwona Batkowska

- prawo ochrony środowiska,
- prawo wodne,
- prawo budowlane,
- prawo geologiczne i górnicze,
- prawo energetyczne,
- prawo lotnicze,
- ustawa o gospodarce nieruchomościami,
- ustawa o drogach publicznych,
- ustawa o transporcie kolejowym,
- ustawa o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami,
- ustawa o ochronie przyrody,
- ustawa o lasach,
- ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych,
- ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego,
- ustawa o zapobieganiu szkodom w środowisku i ich naprawie,
- ustawa o odpadach,
- ustawa o rodzinnych ogrodach działkowych,
- ustawa o cmentarzach i chowaniu zmarłych.

3. SYSTEM PLANOWANIA PRZESTRZENNEGO

3.1

Poziomy planowania przestrzennego. Rodzaje dokumentów planistycznych

System planowania przestrzennego w Polsce obejmuje trzy poziomy:
- krajowy,
- regionalny,
- lokalny.

Na poziomie krajowym sporządzane są następujące dokumenty:

•

koncepcja przestrzennego zagospodarowania kraju [organ sporządzający: minister właściwy do
spraw rozwoju regionalnego, organ przyjmujący: Rada Ministrów]

•

programy zawierające zadania rządowe służące realizacji inwestycji celu publicznego
o znaczeniu krajowym [organy sporządzające: ministrowie i centralne organy administracji
rządowej, w zakresie swojej właściwości rzeczowej; organ przyjmujący, w drodze rozporządzenia:
Rada Ministrów, po zaopiniowaniu przez sejmiki właściwych województw],

•

analizy i studia, koncepcje oraz programy odnoszące się do obszarów i zagadnień pozostających
w zakresie programowania strategicznego oraz prognozowania rozwoju gospodarczego
i społecznego [organ sporządzający: minister właściwy do spraw rozwoju regionalnego, we
współpracy z właściwymi ministrami oraz z centralnymi organami administracji rządowej],

•

okresowe raporty o stanie przestrzennego zagospodarowania kraju [organ sporządzający:
minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej]

Koncepcja przestrzennego zagospodarowania kraju określa uwarunkowania,cele i kierunki zrównoważonego
rozwoju kraju oraz działania niezbędne do jego osiągnięcia, a w szczególności:
1)

podstawowe elementy krajowej sieci osadniczej, z wyodrębnieniem obszarów metropolitalnych;

2)

wymagania z zakresu ochrony środowiska i zabytków, z uwzględnieniem obszarów
podlegających ochronie;

3)

rozmieszczenie infrastruktury społecznej o znaczeniu międzynarodowym i krajowym;

4)

rozmieszczenie obiektów infrastruktury technicznej i transportowej, strategicznych zasobów wodnych
i obiektów gospodarki wodnej o znaczeniu międzynarodowym i krajowym;

5)

obszary problemowe o znaczeniu krajowym, w tym obszary zagrożeń wymagających
szczegółowych studiów i planów.

Na poziomie regionalnym sporządzane są:

•

plany zagospodarowania przestrzennego województw [organ sporządzający: marszałek
województwa; organ przyjmujący, w drodze uchwały: sejmik województwa]

•

analizy i studia, koncepcje i programy, odnoszące się do obszarów i problemów
zagospodarowania przestrzennego odpowiednio do potrzeb i celów podejmowanych w tym
zakresie prac [organ sporządzający: marszałek województwa]

•

plan zagospodarowania przestrzennego obszaru metropolitalnego, jako część planu
zagospodarowania przestrzennego województwa.

- 6 -

Iwona Batkowska

Dokumenty planistyczne na poziomie regionalnym nie są aktami prawa miejscowego; pełnią przede
wszystkim funkcję koordynacyjną oraz informacyjną - realizacja ich ustaleń wymaga wprowadzenia do planu
miejscowego, lub wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji celu publicznego.

Plan zagospodarowania przestrzennego województwa, sporządzany dla całego terytorium województwa,
uwzględnia:

•

ustalenia koncepcji przestrzennego zagospodarowania kraju oraz programy zawierające zadania
rządowe służące realizacji inwestycji celu publicznego o znaczeniu krajowym, (w planie umieszcza
się te inwestycje celu publicznego o znaczeniu ponadlokalnym, które zostały ustalone w
dokumentach przyjętych przez Sejm Rzeczypospolitej Polskiej, Radę Ministrów, właściwego ministra
lub sejmik województwa, zgodnie z ich właściwością),

•

ustalenia strategii rozwoju województwa

oraz określa :

1)

podstawowe elementy sieci osadniczej województwa i ich powiązań komunikacyjnych oraz
infrastrukturalnych, w tym kierunki powiązań transgranicznych;

2)

system obszarów chronionych, w tym obszary ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu
kulturowego, ochrony uzdrowisk oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury
współczesnej;

3)

rozmieszczenie inwestycji celu publicznego o znaczeniu ponadlokalnym;

4)

obszary problemowe wraz z zasadami ich zagospodarowania oraz obszary metropolitalne;

5)

obszary wsparcia;

6)

obszary narażone na niebezpieczeństwo powodzi;

7)

granice terenów zamkniętych i ich stref ochronnych;

8)

obszary występowania udokumentowanych złóż kopalin.

Obok samorządu województwa, pewien udział w planowaniu przestrzennym na poziomie regionu ma
również wojewoda. Wydaje on decyzje o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz decyzje
o warunkach zabudowy w terenach zamkniętych, a także decyzje stanowiące podstawę inwestycji celu
publicznego realizowanych na zasadach szczególnych, uregulowanych w innych ustawach niż ustawa
o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Na poziomie powiatów ustawodawca nie przewidział możliwości tworzenia dokumentów planistycznych
z zakresu zagospodarowania przestrzennego uchwalanych przez powiatowe władze samorządowe. Powiaty
mogą jedynie prowadzić studia i analizy, odnoszące się do obszaru powiatu i zagadnień jego rozwoju.

Na poziomie lokalnym (gmin) sporządzane są

•

studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego [organ sporządzający:
wójt / burmistrz / prezydent, organ przyjmujący, w drodze uchwały: rada gminy]

•

miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego [organ sporządzający: wójt / burmistrz /
prezydent, organ przyjmujący, w drodze uchwały: rada gminy],

•

decyzje o ustaleniu lokalizacji celu publicznego [organ wydający decyzję: wójt / burmistrz /
prezydent, za wyjątkiem terenów zamkniętych]

•

decyzje o warunkach zabudowy.

Decyzje o ustaleniu warunków zabudowy lub o

ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego

wydaje się

w obszarach, dla których nie uchwalono miejscowego planu.

Spośród dokumentów planistycznych sporządzanych na wszystkich szczeblach planowania
przestrzennego, jedynie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, uchwalany przez radę
gminy, jest aktem prawa miejscowego.

Wszystkie wymienione dokumenty i decyzje obowiązują bezterminowo (nie mają ustawowo określonego
terminu ważności).
Aktualizacja planu zagospodarowania przestrzennego województwa, studium uwarunkowań i kierunków
zagospodarowania przestrzennego gminy oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego
następuje w zależności od potrzeb, w oparciu w wyniki okresowej oceny aktualności, przeprowadzanej co
najmniej raz w okresie kadencji władz samorządowych.

- 7 -

Iwona Batkowska

3.2.

Powiązania pomiędzy dokumentami planistycznymi

Ustalenia koncepcji przestrzennego zagospodarowania kraju:

•

uwzględnia się w sporządzanych programach zadań rządowych służących realizacji inwestycji celu
publicznego o znaczeniu krajowym,

•

uwzględnia się w planach zagospodarowania przestrzennego województw i są podstawą
uzgadniania tych planów przez ministra właściwego do spraw budownictwa, gospodarki
przestrzennej i mieszkaniowej,

•

uwzględnia się przy sporządzaniu studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania
przestrzennego gmin.

Ustalenia planu zagospodarowania województwa :

•

uwzględnia się w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy,

Ustalenia

studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy:

•

są wiążące przy sporządzaniu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego;

Decyzja o warunkach zabudowy oraz o ustaleniu lokalizacji celu publicznego nie musi brać pod uwagę
ustaleń zawartych w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

3.3

Podmioty uczestniczące w procesach planowania przestrzennego.

Główną rolę w systemie planowania przestrzennego odgrywają samorządy gmin. Zgodnie z ustawą
o samorządzie gminnym, sprawy ładu przestrzennego należą do zadań związanych z zaspokajaniem
zbiorowych potrzeb wspólnoty samorządowej (art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie
gminnym) i jako takie stanowią zadanie własne gmin. Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu
przestrzennym precyzuje to zadanie jako "Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie
gminy, w tym uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz
miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego".

Zadania samorządu powiatu w dziedzinie planowania przestrzennego obejmują prowadzenie, w granicach
swojej właściwości rzeczowej, analiz i studiów z zakresu zagospodarowania przestrzennego, odnoszących
się do obszaru powiatu i zagadnień jego rozwoju.
Ponadto starostowie wydają decyzje o ustaleniu lokalizacji dróg publicznych kategorii gminnej i powiatowej.

Do zadań samorządu województwa należy kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej
w województwie, w tym uchwalanie planu zagospodarowania przestrzennego województwa oraz planu
zagospodarowania przestrzennego obszaru metropolitalnego jako części planu zagospodarowania
przestrzennego województwa.
Organy samorządu województwa prowadzą także analizy i studia oraz opracowują koncepcje i programy,
odnoszące się do obszarów i problemów zagospodarowania przestrzennego odpowiednio do potrzeb i celów
podejmowanych w tym zakresie prac.

Do zadań Rady Ministrów należy kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej państwa, wyrażonej
w koncepcji przestrzennego zagospodarowania kraju, która uwzględnia zasady zrównoważonego rozwoju
kraju w oparciu o przyrodnicze, kulturowe, społeczne i ekonomiczne uwarunkowania. Koncepcję sporządza
minister właściwy do spraw rozwoju regionalnego, który ponadto prowadzi analizy i studia, opracowuje
koncepcje oraz sporządza programy odnoszące się do obszarów i zagadnień pozostających w zakresie
programowania strategicznego oraz prognozowania rozwoju gospodarczego i społecznego, współpracując
z właściwymi ministrami oraz z centralnymi organami administracji rządowej.

W planowaniu przestrzennym na szczeblu krajowym uczestniczą również: ministrowie i centralne organy
administracji rządowej, którzy sporządzają programy zawierające zadania rządowe, służące realizacji
inwestycji celu publicznego o znaczeniu krajowym.

Poza wymienionymi podmiotami, w procesie planowania przestrzennego biorą udział, poprzez opiniowanie
lub uzgadnianie projektów dokumentów planistycznych, organy administracji określone w ustawie
o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym lub przepisach odrębnych. Należą do nich:

- 8 -

Iwona Batkowska

-

wojewoda,

-

regionalny dyrektor ochrony środowiska,

-

państwowy inspektor sanitarny,

-

wojewódzki konserwator zabytków,

-

organy wojskowe, ochrony granic oraz bezpieczeństwa państwa,

-

właściwy organ administracji geologicznej,

-

prezes Urzędu Komunikacji Elektronicznej,

oraz zależnie od miejscowej sytuacji :
-

dyrektor właściwego urzędu morskiego w zakresie zagospodarowania pasa technicznego, pasa
ochronnego oraz morskich portów i przystani,

-

właściwy organ nadzoru górniczego w zakresie zagospodarowania terenów górniczych,

-

minister właściwy do spraw zdrowia w zakresie zagospodarowania obszarów ochrony uzdrowiskowej,

-

dyrektor regionalnego zarządu gospodarki wodnej w zakresie zagospodarowania obszarów narażonych
na niebezpieczeństwo powodzi,

-

właściwi zarządcy dróg, jeżeli sposób zagospodarowania gruntów przyległych do pasa drogowego lub
zmiana tego sposobu mogą mieć wpływ na ruch drogowy lub samą drogę,

-

izby rolnicze w odniesieniu do aktów prawa miejscowego dotyczących rolnictwa,

-

prezes urzędu lotnictwa cywilnego w gminach, w których przewiduje się lokalizację nowego lub
modernizację istniejącego lotniska oraz lotniczych urządzeń naziemnych.

Szczególną grupą organów opiniujących są jednostki Państwowego Gospodarstwa Leśnego "Lasy
Państwowe" - nadleśnictwa i regionalne dyrekcje lasów państwowych. Nie będąc formalnie organami
administracji państwowej, jednostki te wypełniają jednak zadania związane z wykonaniem ustawy o lasach,
polegające na opiniowaniu projektów dokumentów planistycznych, w szczególności w przypadkach,
w których projekty te przewidują przeznaczenie gruntów leśnych na cele nieleśne. Jednostki PGL nadzorują
także przestrzeganie w dokumentach planistycznych wymogu uwzględniania granic lasów ochronnych oraz
wymagań ich ochrony.

Istotną cechą systemu planowania przestrzennego w Polsce jest to, że sporządzanie miejscowych planów
zagospodarowania przestrzennego nie jest obowiązkowe, za wyjątkiem przypadków określonych
w przepisach odrębnych. Do przepisów tych należą m.in.:
-

ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych, zgodnie z którą sporządzenie miejscowego planu jest
wymagane, jeżeli wiąże się z przeznaczeniem na cele nierolnicze lub nieleśne gruntów rolnych lub
leśnych, których zwarty obszar przekracza wielkości określone w ustawie i wymaga uzyskania zgody
właściwego marszałka województwa, ministra właściwego do spraw rolnictwa lub ministra
właściwego do spraw środowiska (obecnie zasada ta nie dotyczy obszarów położonych w granicach
administracyjnych miast),

-

ustawa o ochronie przyrody.

Zgodnie z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, władze publiczne mogą wprowadzać
ograniczenia w sposobie korzystania z nieruchomości stanowiących własność prywatną oraz ustanawiać
szczegółowe zasady ich zagospodarowania i zabudowy, ale ograniczenie lub pozbawienie prawa własności
następuje za rekompensatą (art.36).

Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego uchwala się więc również w przypadkach, w których
niezbędne jest ograniczenie możliwości dotychczasowego sposobu wykorzystania terenu albo zmiana
przeznaczenia (lub zasad zagospodarowania) nieruchomości stanowiącej własność prywatną,
a konsekwencją wprowadzenia tych ograniczeń będzie wypłata odszkodowań lub inna forma rekompensaty
przewidziana w ustawie. Dla organów samorządu miejscowy plan jest wówczas podstawą prawną do
uregulowania roszczeń właścicieli nieruchomości, których prawa zostały ograniczone.
Przykładem takiej sytuacji jest potrzeba wprowadzenia zakazu zabudowy lub innego rodzaju zakazów,
nakazów i ograniczeń na terenie poddanym ochronie prawnej na podstawie ustawy o ochronie przyrody lub
na podstawie ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami.

W pozostałych przypadkach gmina ma możliwość stosunkowo swobodnego decydowania o potrzebie
sporządzenia planu miejscowego - zależnie od występujących lokalnie uwarunkowań naturalnych
(ekofizjograficznych), społeczno-ekonomicznych i własnościowych.
W celu analizy tych uwarunkowań, w tym identyfikacji obszarów, w których wzajemne zależności cech
środowiska i procesów rozwoju przestrzennego rodzą konflikty lub zagrożenia dla wartości nadrzędnych
w myśl przepisów ustawy - ładu przestrzennego i zrównoważonego rozwoju, gminy sporządzają dokument
pod nazwą studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego .

- 9 -

Iwona Batkowska

3.4

Wyjątki w systemie planowania przestrzennego.

Wyjątki w systemie planowania przestrzennego dotyczą :
a) inwestycji w terenach zamkniętych - w obrębie których nie sporządza się miejscowych planów
zagospodarowania przestrzennego, a inwestycje podejmowane są na podstawie decyzji o ustaleniu
lokalizacji celu publicznego lub o ustaleniu warunków zabudowy wydawanych przez wojewodę; zasada ta
nie dotyczy

terenów zamkniętych ustalanych przez ministra właściwego do spraw transportu;

b) terenów planowanych inwestycji drogowych - które podejmowane są na podstawie ustawy z dnia 10
kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych.
Ustawa ta określa zasady i warunki przygotowania inwestycji w zakresie dróg publicznych w rozumieniu
przepisów ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych, w tym warunki lokalizacji i nabywania
nieruchomości na ten cel oraz budowy tych dróg, a także organy właściwe w tych sprawach. Ustawa wyłącza
stosowanie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w odniesieniu do budowy dróg.
Zgodnie z jej przepisami, podstawą podejmowania inwestycji drogowych są decyzje o zezwoleniu na
realizację inwestycji drogowej, wydawane na wniosek właściwego zarządcy drogi przez wojewodę
w odniesieniu do dróg krajowych i wojewódzkich albo starostę w odniesieniu do dróg powiatowych
i gminnych. Ustawa ta ma ograniczony horyzont czasowy obowiązywania i traci moc z końcem roku 2020.

c) terenów planowanych inwestycji kolejowych - które podejmowane są na podstawie zmiany ustawy
z dnia 19 września 2007 r. o transporcie kolejowym. Ustawa ta określa szczególne zasady i warunki
przygotowania inwestycji dotyczących linii kolejowych o znaczeniu państwowym, w tym warunki lokalizacji
i nabywania nieruchomości na ten cel, a także organy właściwe w tych sprawach. Zgodnie z jej przepisami,
podstawą podejmowania inwestycji związanych z budową lub przebudową linii kolejowych są decyzje
o

ustaleniu lokalizacji linii kolejowej,

wydawane przez wojewodów, na wniosek ministra właściwego do

spraw transportu.
d) inwestycji w zakresie lotnisk użytku publicznego - które podejmowane są na podstawie ustawy z dnia
12 lutego 2009 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie lotnisk użytku
publicznego. Ustawa wyłącza stosowanie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego wydawana przez
właściwego miejscowo wojewodę, w terminie 3 miesięcy od złożenia wniosku w sprawie wydania decyzji,
umożliwia rozpoczęcie prac budowlanych, zastępując jednocześnie pozwolenie na budowę oraz decyzję
o ustaleniu lokalizacji celu publicznego.
Ustawy wprowadzające specjalny tryb podejmowania inwestycji w zakresie infrastruktury transportu,
o których mowa w p. b) - d) , zawierają również szczególne zasady dotyczące przejmowania nieruchomości
niezbędnych na cele realizacji tych inwestycji oraz odszkodowań z tym związanych.
e) Szczególny tryb podejmowania inwestycji, zaliczonych do inwestycji celu publicznego, polegający na
braku obowiązku sporządzania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz odmiennym
trybie wydawania decyzji administracyjnych stanowiących pozwolenie na realizację tych inwestycji,
wprowadzają ponadto przepisy ustaw:

•

z dnia 7 września 2007 r. o przygotowaniu finałowego turnieju Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej
UEFA EURO 2012,

•

z dnia 7 maja 2010 r. o wspieraniu rozwoju usług i sieci telekomunikacyjnych - w odniesieniu do sieci
szerokopasmowych,

•

z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie
budowli przeciwpowodziowych

- 10 -

Iwona Batkowska

4. MIEJSCOWY PLAN PLANOWANIA PRZESTRZENNEGO

Znaczenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wynika z faktu, iż jego ustalenia mogą
ograniczać swobodę dysponowania nieruchomością, jeżeli służy to celom ładu przestrzennego lub
zrównoważonego rozwoju. Tylko radzie gminy przysługuje prawo uchwalania tego dokumentu. Miejscowy
plan może być sporządzony dla dowolnej części gminy.

4.1

Podstawowe cechy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z ustawą
z 27

marca 2003 r. o planowaniu i

zagospodarowaniu przestrzennym.

-

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawa miejscowego (art.14. 8)

-

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego sporządza się obowiązkowo, jeżeli wymagają tego
przepisy odrębne (Art. 14. 7)

-

Ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kształtują, wraz z innymi przepisami,
sposób wykonywania prawa własności nieruchomości (Art. 6. 1)

-

Plan miejscowy, w wyniku którego następuje zmiana przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na
cele nierolnicze i nieleśne, sporządza się dla całego obszaru wyznaczonego w studium (art. 14.3).

-

Planu miejscowego nie sporządza się dla terenów zamkniętych, z wyłączeniem terenów zamkniętych
ustalanych przez ministra właściwego do spraw transportu (art. 14.6).

-

Wejście w życie planu miejscowego powoduje utratę mocy obowiązującej innych planów
zagospodarowania przestrzennego lub ich części odnoszących się do objętego nim terenu (Art. 34. 1)

-

Utrata mocy obowiązującej planu miejscowego nie powoduje wygaśnięcia decyzji administracyjnych
wydanych na podstawie tego planu (Art. 34. 2), za wyjątkiem decyzji o warunkach zabudowy lub
o ustaleniu lokalizacji celu publicznego, które są sprzeczne z ustaleniami planu i na podstawie których
nie została wydana ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę.

-

Koszty sporządzenia planu miejscowego

obciążają budżet gminy, lub, w niżej określonych

przypadkach:

-

budżet państwa - jeżeli jest on w całości lub w części bezpośrednią konsekwencją zamiaru
realizacji inwestycji celu publicznego o znaczeniu krajowym;

-

budżet województwa - jeżeli jest on w całości lub w części bezpośrednią konsekwencją zamiaru
realizacji inwestycji celu publicznego o znaczeniu wojewódzkim;

-

budżet powiatu - jeżeli jest on w całości lub w części bezpośrednią konsekwencją zamiaru
realizacji inwestycji celu publicznego o znaczeniu powiatowym;

-

inwestora realizującego inwestycję celu publicznego - w części, w jakiej jest on bezpośrednią
konsekwencją zamiaru realizacji tej inwestycji (Art. 21).

-

Jeżeli plan miejscowy obejmuje obszary wymagające przeprowadzenia scaleń i podziałów
nieruchomości, rada gminy, po jego uchwaleniu, podejmuje uchwałę o przystąpieniu do scalenia
i podziału nieruchomości, zgodnie z przepisami o gospodarce nieruchomościami (Art. 22).

-

Tereny, których przeznaczenie plan miejscowy zmienia, mogą być wykorzystywane w sposób
dotychczasowy do

czasu

ich zagospodarowania zgodnie z tym planem, chyba że w planie ustalono

inny sposób ich tymczasowego zagospodarowania. (Art. 35)

-

Każdy ma prawo wglądu planu miejscowego oraz otrzymania z nich wypisów i wyrysów. a wydane
wypisy i wyrysy pobiera się opłatę administracyjną, w wysokości odpowiadającej poniesionym kosztom
ich przygotowania, zgodnie z przepisami o podatkach i opłatach

lokalnych

. (Art. 30).

-

Plan miejscowy sporządza się w skali 1:1000, z wykorzystaniem urzędowych kopii map
zasadniczych albo w przypadku ich braku map katastralnych, gromadzonych w państwowym
zasobie geodezyjnym i kartograficznym. W

szczególnie

uzasadnionych przypadkach dopuszcza się

stosowanie map w skali 1:500 lub 1:2000, a w przypadkach planów miejscowych, które sporządza
się wyłącznie w celu przeznaczenia gruntów do zalesienia lub wprowadzenia zakazu zabudowy,
dopuszcza się stosowanie map w skali 1:5000.

-

Wymagany zakres projektu planu miejscowego w części tekstowej i graficznej, w tym wymogi
dotyczące materiałów planistycznych, skali opracowań kartograficznych, stosowanych oznaczeń,
nazewnictwa, standardów oraz sposobu dokumentowania prac planistycznych określa Rozporządzenie
Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 roku (Dz.U. nr 164, poz. 1587) (Art. 16)

- 11 -

Iwona Batkowska

4.2.

Zakres ustaleń miejscowego planu

Wójt, burmistrz albo prezydent miasta sporządza projekt planu miejscowego, zawierający część
tekstową i graficzną, zgodnie z zapisami studium oraz z przepisami odrębnymi, odnoszącymi się do
obszaru objętego planem. (Art. 15)

W planie miejscowym określa się obowiązkowo:

1) przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych
zasadach zagospodarowania;

2) zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego;

3) zasady ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu kulturowego;

4) zasady ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej;

5) wymagania wynikające z potrzeb kształtowania przestrzeni publicznych;

6) zasady kształtowania zabudowy oraz wskaźniki zagospodarowania terenu, maksymalną i minimalną
intensywność zabudowy jako wskaźnik powierzchni całkowitej zabudowy w odniesieniu do powierzchni
działki budowlanej, minimalny udział procentowy powierzchni biologicznie czynnej w odniesieniu do
powierzchni działki budowlanej, maksymalną wysokość zabudowy, minimalną liczbę miejsc do parkowania
i sposób ich realizacji oraz linie zabudowy i gabaryty obiektów,

7) granice i sposoby zagospodarowania terenów lub obiektów podlegających ochronie, ustalonych na
podstawie odrębnych przepisów, w tym terenów górniczych, a także narażonych na
niebezpieczeństwo powodzi oraz zagrożonych osuwaniem się mas ziemnych;

8) szczegółowe zasady i warunki scalania i podziału nieruchomości objętych planem miejscowym;

9) szczególne warunki zagospodarowania terenów oraz ograniczenia w ich użytkowaniu, w tym zakaz
zabudowy;

10)zasady modernizacji, rozbudowy i budowy systemów komunikacji i infrastruktury technicznej;

11)sposób i termin tymczasowego zagospodarowania, urządzania i użytkowania terenów;

12)stawki procentowe, na podstawie których ustala się opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4.

W planie miejscowym określa się w zależności od potrzeb:

1) granice obszarów wymagających przeprowadzenia scaleń i podziałów nieruchomości;

2) granice obszarów rehabilitacji istniejącej zabudowy i infrastruktury technicznej;

3) granice obszarów wymagających przekształceń lub rekultywacji;

3a) granice terenów pod budowę urządzeń, o których mowa w art. 10 ust. 2a [urządzenia wytwarzające
energię z odnawialnych źródeł energii o mocy przekraczającej 100 kW] oraz

granice ich stref ochronnych

związanych z ograniczeniami w zabudowie, zagospodarowaniu i użytkowaniu terenu oraz występowaniem
znaczącego oddziaływania tych urządzeń na środowisko;

4) granice terenów pod budowę obiektów handlowych, o których mowa w art. 10 ust. 2 pkt 8 [ o powierzchni
sprzedaży powyżej 2000 m2];

4a) granice terenów rozmieszczenia inwestycji celu publicznego o znaczeniu lokalnym;

4b) granice terenów inwestycji celu publicznego o znaczeniu ponadlokalnym, umieszczonych w planie
zagospodarowania przestrzennego województwa lub w ostatecznych decyzjach o lokalizacji drogi krajowej,
wojewódzkiej lub powiatowej, linii kolejowej o znaczeniu państwowym, lotniska użytku publicznego,
inwestycji w zakresie terminalu lub przedsięwzięcia Euro 2012;

5) granice terenów rekreacyjno-wypoczynkowych oraz terenów służących organizacji imprez masowych;

6) granice pomników zagłady oraz ich stref ochronnych, a także ograniczenia dotyczące prowadzenia na ich
terenie działalności gospodarczej, określone w ustawie z dnia 7 maja 1999 r. o ochronie terenów byłych
hitlerowskich obozów zagłady,

7) granice terenów zamkniętych, i granice stref ochronnych terenów zamkniętych;

8) sposób usytuowania obiektów budowlanych w stosunku do dróg i innych terenów publicznie dostępnych
oraz do granic przyległych nieruchomości, kolorystykę obiektów budowlanych oraz pokrycie dachów;

- 12 -

Iwona Batkowska

9) zasady i warunki sytuowania obiektów małej architektury, tablic i urządzeń reklamowych oraz ogrodzeń,
ich gabaryty, standardy jakościowe oraz rodzaje materiałów budowlanych, z jakich mogą być wykonane;

10) minimalną powierzchnię nowo wydzielonych działek budowlanych.

Ponadto w miejscowym planie uwzględnia się wymagania wynikające z przepisów odrębnych.

4.3.

Skutki prawne ustaleń miejscowego planu

Art. 36.
1.

Jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie z nieruchomości
lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się
niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może,
z zastrzeżeniem ust. 2, żądać od gminy:

1)

odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo

2)

wykupienia nieruchomości lub jej części.

2.

Realizacja roszczeń, o których mowa w ust 1, może nastąpić również w drodze zaoferowania przez
gminę właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu nieruchomości

zamiennej. Z dniem

zawarcia umowy zamiany roszczenia wygasają.

3.

Jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości
uległa obniżeniu, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość i nie skorzystał
z praw, o których mowa w ust. 1 i 2, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu
wartości nieruchomości.

4.

Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości
wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo
prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie,

określoną w stosunku

procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy.
Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

4a.

Opłaty, o której mowa w ust. 4, nie pobiera się w przypadku nieodpłatnego przeniesienia
przez rolnika własności nieruchomości wchodzących w skład gospodarstwa rolnego na następcę w
rozumieniu przepisów ustawy z dnia 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników (Dz.U.
z 2008 r. Nr 50, poz. 291, Nr 67, poz. 411 i Nr 70, poz. 416)

albo przepisów w sprawie

szczegółowych warunków i trybu przyznawania pomocy finansowej w ramach działania „Renty
strukturalne” objętego Programem Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2007-2013 wydanych na
podstawie art. 29 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 7 marca 2007 r. o wspieraniu rozwoju obszarów
wiejskich z udziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów
Wiejskich (Dz. U. Nr 64, poz. 427 oraz z 2008 r. Nr 98, poz. 634). W przypadku zbycia przez
następcę nieruchomości przekazanych przez rolnika przepisy o opłacie, o której mowa w ust. 4,
stosuje się odpowiednio.

5.

W razie stwierdzenia nieważności uchwały rady gminy w sprawie planu miejscowego, w części lub
w całości, odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1 pkt 1, albo opłata, o której mowa w ust. 4,
podlegają zwrotowi odpowiednio na rzecz gminy lub na rzecz aktualnego właściciela albo
użytkownika wieczystego nieruchomości.

6.

W przypadku, o którym mowa w ust. 3, w razie stwierdzenia nieważności uchwały rady gminy w
sprawie planu miejscowego w części lub w całości gmina może żądać od aktualnego właściciela
albo użytkownika wieczystego nieruchomości zwrotu kwoty stanowiącej równowartość wypłaconego
odszkodowania.

Art. 37.

1.

Wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36

ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4,
ustala się na dzień jej sprzedaży.

Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości
określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu
miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed
zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

- 13 -

Iwona Batkowska

ust. 1 niezgodny z Konstytucją w zakresie, w jakim wzrost wartości nieruchomości odnosi do kryterium faktycznego jej
wykorzystywania w sytuacjach, gdy przeznaczenie nieruchomości zostało określone tak samo jak w miejscowym planie
zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed 1.01.1995 r., który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w
art. 87 ust. 3 - wyrok TK (Dz. U. z 2010 r. Nr 24, poz. 124)

2. /uchylony/

3.

Roszczenia, o których mowa w art. 36 ust. 3, można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan
miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące.

4.

Przepis ust. 3 stosuje się odpowiednio do opłat, o których mowa w art. 36 ust. 4.

5.

Notariusz, w terminie 7 dni od dnia sporządzenia umowy której przedmiotem jest zbycie
nieruchomości, w formie aktu notarialnego, jest zobowiązany przesłać wójtowi, burmistrzowi albo
prezydentowi miasta wypis z tego aktu.

6.

Wójt, burmistrz albo prezydent miasta ustala opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4, w drodze decyzji,
bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego, o którym mowa w ust. 5.

7.

Właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości, której wartość wzrosła w związku z
uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego, przed jej zbyciem może żądać od wójta,
burmistrza albo prezydenta miasta ustalenia, w drodze decyzji, wysokości opłaty, o której mowa w
art. 36 ust. 4.

8.

Wójt, burmistrz albo prezydent miasta przedstawia okresowo - odpowiednio do potrzeb, lecz co
najmniej raz w roku - na sesji rady gminy informację o zgłoszonych żądaniach, o których mowa w
art. 36 ust. 1-3 i ust. 5, i wydanych decyzjach, o których mowa w ust. 6 i 7.

9.

Wykonanie obowiązku wynikającego z roszczeń, o których mowa w art. 36 ust. 1-3, powinno
nastąpić w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku, chyba że strony postanowią inaczej.
W przypadku opóźnienia w wypłacie odszkodowania lub w wykupie nieruchomości właścicielowi albo
użytkownikowi wieczystemu nieruchomości przysługują odsetki ustawowe.

10.

Spory w sprawach, o których mowa w art. 36 ust. 1-3 i ust. 5, rozstrzygają sądy powszechne.

11.

W odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków
finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób
uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce
nieruchomościami.

4.4

Procedura sporządzania ustaleń miejscowego planu

Proces ten obejmuje szereg procedur, oraz zasad rygorystycznie uregulowanych w przepisach ustawy o
planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Naruszenie tych procedur, lub zasad sporządzania
dokumentów planistycznych skutkuje ich nieważnością.

Art. 14.

1. W celu ustalenia przeznaczenia terenów, w tym dla inwestycji celu publicznego, oraz określenia
sposobów ich zagospodarowania i zabudowy rada gminy podejmuje uchwałę o przystąpieniu do
sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

2. Integralną częścią uchwały, o której mowa w ust. 1, jest załącznik graficzny przedstawiający
granice obszaru objętego projektem planu.

5. Przed podjęciem uchwały, o której mowa w ust. 1, wójt, burmistrz albo prezydent miasta wykonuje
analizy dotyczące zasadności przystąpienia do sporządzenia planu i stopnia zgodności
przewidywanych rozwiązań z ustaleniami studium, przygotowuje materiały geodezyjne do opracowania
planu oraz ustala niezbędny zakres prac planistycznych.

- 14 -

Iwona Batkowska

Art. 17.

Wójt, burmistrz albo prezydent miasta po podjęciu przez radę gminy uchwały o przystąpieniu do
sporządzania planu miejscowego kolejno:

1) ogłasza w prasie miejscowej oraz przez obwieszczenie, a także w sposób zwyczajowo przyjęty
w danej miejscowości, o podjęciu uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu, określając formę,
miejsce i termin składania wniosków do planu, nie krótszy niż 21 dni od dnia ogłoszenia;

2) zawiadamia, na piśmie, o podjęciu uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu instytucje i organy
właściwe do uzgadniania i opiniowania planu;

3) /skreślony/

4) sporządza projekt planu miejscowego rozpatrując wnioski, o których mowa w pkt 1, wraz z prognozą
oddziaływania na środowisko ;

5) sporządza prognozę skutków finansowych uchwalenia planu miejscowego, z uwzględnieniem art. 36;

6) występuje o:

a) opinie o projekcie planu (organy wymienione w ustawie)

b) uzgodnienie projektu planu (organy wymienione w ustawie)

c) zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne;

7 / skreślony/

8 /skreślony/

9) wprowadza zmiany wynikające z uzyskanych opinii i dokonanych uzgodnień oraz ogłasza, w sposób
określony w pkt 1, o wyłożeniu projektu planu do publicznego wglądu na co najmniej 7 dni przed dniem
wyłożenia i wykłada ten projekt wraz z prognozą oddziaływania na środowisko do publicznego wglądu na
okres co najmniej 21 dni oraz organizuje w tym czasie dyskusję publiczną nad przyjętymi w projekcie planu
rozwiązaniami;

10) /skreślony/

11) wyznacza w ogłoszeniu, o którym mowa w pkt 9, termin, w którym osoby fizyczne i prawne oraz jednostki
organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej mogą wnosić uwagi dotyczące projektu planu, nie
krótszy niż 14 dni od dnia zakończenia okresu wyłożenia planu;

12)rozpatruje uwagi, o których mowa w pkt 11, w terminie nie dłuższym niż 21 dni od dnia upływu terminu ich
składania;

13)wprowadza zmiany do projektu planu miejscowego wynikające z rozpatrzenia uwag, o których
mowa w pkt 11, a następnie w niezbędnym zakresie ponawia uzgodnienia;

14)przedstawia radzie gminy projekt planu miejscowego wraz z listą nieuwzględnionych uwag,
o których mowa w pkt 11.

Art. 18.

1. Uwagi do projektu planu miejscowego może wnieść każdy, kto kwestionuje ustalenia przyjęte w projekcie
planu, wyłożonym do publicznego wglądu, o którym w art. 17 pkt 9.

2. Uwagi do projektu planu należy wnieść na piśmie w terminie wyznaczonym w ogłoszeniu, o którym mowa
w art. 17 pkt 11.

3. Jako wniesione na piśmie uznaje się również uwagi wniesione w postaci elektronicznej opatrzone
bezpiecznym podpisem elektronicznym weryfikowanym przy pomocy ważnego kwalifikowanego certyfikatu.

Art. 19.
1. Jeżeli rada gminy stwierdzi konieczność dokonania zmian w przedstawionym do uchwalenia projekcie
planu miejscowego, w tym także w wyniku uwzględnienia uwag do projektu planu - czynności, o których
mowa w art. 17, ponawia się w zakresie niezbędnym do dokonania tych zmian.

2. Przedmiotem ponowionych czynności może być jedynie część projektu planu objęta zmianą.

- 15 -

Iwona Batkowska

Art. 20.

1. Plan miejscowy uchwala rada gminy, po stwierdzeniu że nie narusza on ustaleń studium,
rozstrzygając jednocześnie o sposobie rozpatrzenia uwag do projektu planu oraz sposobie realizacji,
zapisanych w planie, inwestycji z zakresu infrastruktury technicznej, które należą do zadań własnych
gminy, oraz zasadach ich finansowania, zgodnie z przepisami o finansach publicznych.
Część tekstowa planu stanowi treść uchwały, część graficzna oraz wymagane rozstrzygnięcia stanowią
załączniki do uchwały.

2. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta przedstawia wojewodzie uchwałę, o której mowa w ust. 1, wraz
z załącznikami oraz dokumentacją prac planistycznych w celu oceny ich zgodności z przepisami prawnymi.

Art. 28.

1. Naruszenie zasad sporządzania planu miejscowego, istotne naruszenie trybu jego sporządzania, a także
naruszenie właściwości organów w tym zakresie, powodują nieważność uchwały rady gminy w całości lub
części.

- 16 -

Iwona Batkowska

5.

STUDIUM UWARUNKOWAŃ I KIERUNKÓW ZAGOSPODAROWANIA
PRZESTRZENNEGO

5.1

Podstawowe cechy studium

Art. 9.

1. W celu określenia polityki przestrzennej gminy, w tym lokalnych zasad zagospodarowania
przestrzennego, rada gminy podejmuje uchwałę o przystąpieniu do sporządzania studium
uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy.
2. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta sporządza studium zawierające część tekstową i graficzną,
uwzględniając zasady określone w koncepcji przestrzennego zagospodarowania kraju, ustalenia
strategii rozwoju i planu zagospodarowania przestrzennego województwa oraz strategii rozwoju gminy,
o ile gmina dysponuje takim opracowaniem.
3. Studium sporządza się dla obszaru w granicach administracyjnych gminy.
4. Ustalenia studium są wiążące dla organów gminy przy sporządzaniu planów miejscowych.
5. Studium nie jest aktem prawa miejscowego.

Art. 12.

1. Studium uchwala rada gminy, rozstrzygając jednocześnie o sposobie rozpatrzenia uwag,
wniesionych do projektu w trakcie jego opracowania. Tekst i rysunek studium oraz rozstrzygnięcie
o sposobie rozpatrzenia uwag stanowią załączniki do uchwały o uchwaleniu studium.

3. Jeżeli rada gminy nie uchwaliła studium, nie przystąpiła do jego zmiany albo, uchwalając studium,
nie określiła w nim obszarów rozmieszczenia inwestycji celu publicznego o znaczeniu krajowym
i wojewódzkim, ujętych w planie zagospodarowania przestrzennego województwa lub w programach
zadań rządowych, wojewoda, po podjęciu czynności zmierzających do uzgodnienia terminu realizacji
tych inwestycji i warunków wprowadzenia tych inwestycji do studium, wzywa radę gminy do uchwalenia
studium lub jego zmiany w wyznaczonym terminie. Po bezskutecznym upływie tego terminu wojewoda
sporządza miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego albo jego zmianę dla obszaru, którego
dotyczy zaniechanie gminy, w zakresie koniecznym dla możliwości realizacji inwestycji celu publicznego
oraz wydaje w tej sprawie zarządzenie zastępcze. Przyjęty w tym trybie plan wywołuje skutki prawne takie
jak miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

4. W przypadku, o którym mowa w ust. 3, koszty sporządzenia planu ponosi w całości gmina, której
obszaru dotyczy zarządzenie zastępcze.

5.2

Zakres merytoryczny studium [Art. 10].

1. W studium uwzględnia się uwarunkowania wynikające w szczególności z:

1) dotychczasowego przeznaczenia, zagospodarowania i uzbrojenia terenu;
2) stanu ładu przestrzennego i wymogów jego ochrony;
3) stanu środowiska, w tym stanu rolniczej i leśnej przestrzeni produkcyjnej, wielkości i jakości
zasobów wodnych oraz wymogów ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu kulturowego;
4) stanu dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej;
5) warunków i jakości życia mieszkańców, w tym ochrony ich zdrowia;
6) zagrożenia bezpieczeństwa ludności i jej mienia;
7) potrzeb i możliwości rozwoju gminy;
8) stanu prawnego gruntów;
9) występowania obiektów i terenów chronionych na podstawie przepisów odrębnych;
10) występowania obszarów naturalnych zagrożeń geologicznych;
11) występowania udokumentowanych złóż kopalin oraz zasobów wód podziemnych;
12)występowania terenów górniczych wyznaczonych na podstawie przepisów odrębnych;
13)stanu systemów komunikacji i infrastruktury technicznej, w tym stopnia uporządkowania gospodarki
wodno-ściekowej, energetycznej oraz gospodarki odpadami;
14) zadań służących realizacji ponadlokalnych celów publicznych.

- 17 -

Iwona Batkowska

2. W studium określa się w szczególności:

1) kierunki zmian w strukturze przestrzennej gminy oraz w przeznaczeniu terenów;
2) kierunki i wskaźniki dotyczące zagospodarowania oraz użytkowania terenów, w tym tereny wyłączone
spod zabudowy;
3) obszary oraz zasady ochrony środowiska i jego zasobów, ochrony przyrody, krajobrazu kulturowego
i uzdrowisk;
4) obszary i zasady ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej;
5) kierunki rozwoju systemów komunikacji i infrastruktury technicznej;
6) obszary, na których rozmieszczone będą inwestycje celu publicznego o znaczeniu lokalnym;
7) obszary, na których rozmieszczone będą inwestycje celu publicznego o znaczeniu ponadlokalnym,
zgodnie z ustaleniami planu zagospodarowania przestrzennego województwa i ustaleniami programów
zadań rządowych,
8) obszary, dla których obowiązkowe jest sporządzenie miejscowego planu zagospodarowania
przestrzennego na podstawie przepisów odrębnych, w tym obszary wymagające przeprowadzenia scaleń
i podziału nieruchomości, a także obszary rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni
sprzedaży powyżej 2000 m2 oraz obszary przestrzeni publicznej;
9) obszary, dla których gmina zamierza sporządzić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego w
tym obszary wymagające zmiany przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne;
10) kierunki i zasady kształtowania rolniczej i leśnej przestrzeni produkcyjnej;
11) obszary narażone na niebezpieczeństwo powodzi i osuwania się mas ziemnych;
12) obiekty lub obszary, dla których wyznacza się w złożu kopaliny filar ochronny;
13) obszary pomników zagłady i ich stref ochronnych oraz obowiązujące na nich ograniczenia
prowadzenia działalności gospodarczej, zgodnie z przepisami ustawy z dnia 7 maja 1999 r. o
ochronie terenów byłych hitlerowskich obozów zagłady (Dz.U. Nr 41, poz. 412 oraz z 2002 r. Nr 113,
poz. 984 i Nr 153, poz. 1271);
14) obszary wymagające przekształceń, rehabilitacji lub rekultywacji;
15) granice terenów zamkniętych i ich stref ochronnych;
16) inne obszary problemowe, w zależności od uwarunkowań i potrzeb zagospodarowania występujących
w gminie.

2a. Jeżeli na obszarze gminy przewiduje się wyznaczenie obszarów, na których rozmieszczone będą
urządzenia wytwarzające energię z odnawialnych źródeł energii o mocy przekraczającej 100 kW, a także ich
stref ochronnych związanych z ograniczeniami w zabudowie oraz zagospodarowaniu i użytkowaniu terenu;
w studium ustala się ich rozmieszczenie.

3. Obowiązek przystąpienia do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego
w przypadku, o którym mowa w ust. 2 pkt 8, powstaje po upływie 3 miesięcy od dnia ustanowienia
tego obowiązku.

6.

PLANOWANIE PRZESTRZENNE A OCHRONA ŚRODOWISKA

Związki pomiędzy planowaniem przestrzennym a zagadnieniami ochrony środowiska wynikają
z ustawowego podporządkowania wszelkich działań związanych z planowaniem i zagospodarowaniem
przestrzeni zasadzie zrównoważonego rozwoju oraz obowiązującej doktryny ochrony środowiska - która
wynika ze wspólnej polityki ekologicznej krajów Unii Europejskiej. Jej podstawowe zasady wyrażone są na
wstępie ustawy Prawo ochrony środowiska:

Art. 6.
1. Kto podejmuje działalność mogącą negatywnie oddziaływać na środowisko, jest obowiązany do
zapobiegania temu oddziaływaniu.
2. Kto podejmuje działalność, której negatywne oddziaływanie na środowisko nie jest jeszcze w pełni
rozpoznane, jest obowiązany, kierując się przezornością, podjąć wszelkie możliwe środki zapobiegawcze.

Art. 7.
1. Kto powoduje zanieczyszczenie środowiska, ponosi koszty usunięcia skutków tego zanieczyszczenia.
2. Kto może spowodować zanieczyszczenie środowiska, ponosi koszty zapobiegania temu
zanieczyszczeniu.

- 18 -

Iwona Batkowska

Art. 8.
Polityki, strategie, plany lub programy dotyczące w szczególności przemysłu, energetyki, transportu,
telekomunikacji, gospodarki wodnej, gospodarki odpadami, gospodarki przestrzennej, leśnictwa, rolnictwa,
rybołówstwa, turystyki i wykorzystywania terenu powinny uwzględniać zasady ochrony środowiska
i zrównoważonego rozwoju.
Wymagania w odniesieniu do zagospodarowania przestrzennego zawiera dział VII Prawa ochrony
środowiska:

Art. 71.
1. Zasady zrównoważonego rozwoju i ochrony środowiska stanowią podstawę do sporządzania i aktualizacji
koncepcji przestrzennego zagospodarowania kraju, strategii rozwoju województw, planów
zagospodarowania przestrzennego województw, studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania
przestrzennego gmin oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.
2. W koncepcji, strategiach, planach i studiach, o których mowa w ust. 1, w szczególności:
1) określa się rozwiązania niezbędne do zapobiegania powstawaniu zanieczyszczeń, zapewnienia ochrony
przed powstającymi zanieczyszczeniami oraz przywracania środowiska do właściwego stanu;
2) ustala się warunki realizacji przedsięwzięć, umożliwiające uzyskanie optymalnych efektów w zakresie
ochrony środowiska.
3. Przeznaczenie i sposób zagospodarowania terenu powinny w jak największym stopniu zapewniać
zachowanie jego walorów krajobrazowych.

Art. 72.
1. W studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin oraz miejscowych planach
zagospodarowania przestrzennego zapewnia się warunki utrzymania równowagi przyrodniczej i racjonalną
gospodarkę zasobami środowiska, w szczególności przez:
1) ustalanie programów racjonalnego wykorzystania powierzchni ziemi, w tym na terenach eksploatacji złóż
kopalin, i racjonalnego gospodarowania gruntami;
2) uwzględnianie obszarów występowania złóż kopalin oraz obecnych i przyszłych potrzeb eksploatacji tych
złóż;
3) zapewnianie kompleksowego rozwiązania problemów zabudowy miast i wsi, ze szczególnym
uwzględnieniem gospodarki wodnej, odprowadzania ścieków, gospodarki odpadami, systemów
transportowych i komunikacji publicznej oraz urządzania i kształtowania terenów zieleni;
4) uwzględnianie konieczności ochrony wód, gleby i ziemi przed zanieczyszczeniem w związku
z prowadzeniem gospodarki rolnej;
5) zapewnianie ochrony walorów krajobrazowych środowiska i warunków klimatycznych;
5a) uwzględnianie potrzeb w zakresie zapobiegania ruchom masowym ziemi i ich skutkom;
6) uwzględnianie innych potrzeb w zakresie ochrony powietrza, wód, gleby, ziemi, ochrony przed hałasem,
wibracjami i polami elektromagnetycznymi.
/.../
3. W studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin oraz w miejscowych
planach zagospodarowania przestrzennego określa się także sposób zagospodarowania obszarów
zdegradowanych w wyniku działalności człowieka, klęsk żywiołowych oraz ruchów masowych ziemi.

4. Wymagania, o których mowa w ust. 1–3, określa się na podstawie opracowań ekofizjograficznych,
stosownie do rodzaju sporządzanego dokumentu, cech poszczególnych elementów przyrodniczych i ich
wzajemnych powiązań.

5. Przez opracowanie ekofizjograficzne rozumie się dokumentację sporządzaną na potrzeby studium
uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, miejscowego planu zagospodarowania
przestrzennego oraz planu zagospodarowania przestrzennego województwa, charakteryzującą
poszczególne elementy przyrodnicze na obszarze objętym studium lub planem i ich wzajemne powiązania.

Opracowania ekofizjograficzne mogą dostarczać istotnych informacji o cechach środowiska wpływających na
możliwości zagospodarowania i sposób użytkowania nieruchomości, a więc również na ich wartość, takie
jak: warunki geologiczno - inżynierskie i gruntowo - wodne posadowienia budynków, ograniczenia lokalizacji
zabudowy związane z naturalnymi zagrożeniami, takimi jak powodzie lub osuwiska, ograniczenia związane z
ochroną zasobów środowiska, na przykład ustanowionymi strefami ochrony ujęć wód lub zbiorników wód
podziemnych, złożami kopalin które mogą podlegać eksploatacji, zagrożenia wynikające z działalności
człowieka, takie jak zasięg ponadnormatywnego oddziaływania hałasu ze źródeł komunikacyjnych,
przemysłowych i innych, szkody górnicze, skażenia gleby itp.

- 19 -

Iwona Batkowska

Opracowania ekofizjograficzne powinny również dokumentować granice terenów, które zgodnie z przepisami
ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych wymagają uzyskania zgody właściwych
organów na przeznaczenie na cel nierolniczy lub nieleśny, przed ich przeznaczeniem na cele nierolnicze
i nieleśne.
Zgody te są wydawane w procedurze opracowania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
W odniesieniu do terenów leśnych stanowiących własność Skarbu Państwa zgodę wydaje minister właściwy
do spraw środowiska, w odniesieniu do terenów leśnych nie stanowiących własności Skarbu państwa -
marszałek województwa.
Obowiązek uzyskiwania zgód na przeznaczenie gruntów rolnych na cele nierolnicze nie dotyczy terenów
położonych w granicach administracyjnych miast. Poza miastami, uzyskania zgody ministra właściwego do
spraw rozwoju wsi wymaga zamiar przeznaczenia na cele nierolnicze gruntów rolnych klas bonitacyjnych I -
III o zwartej powierzchni powyżej 0,5 ha.
Przeznaczenie gruntów stanowiących użytki leśne stanowiących własność Skarbu Państwa – wymaga
uzyskania zgody Ministra Ochrony Środowiska, Zasobów Naturalnych i Leśnictwa, pozostałych gruntów
leśnych - wymaga uzyskania zgody marszałka województwa wyrażanej po uzyskaniu opinii izby rolniczej.

Powyższe przepisy nie dotyczą gruntów rolnych położonych w granicach administracyjnych miast.

Za wyłączenie gruntów leśnych z produkcji leśnej naliczane są opłaty określone w ustawie. W przypadku
lasów zaliczanych do lasów ochronnych opłaty te są podwyższone o 50%.
Opłaty za wyłączenie gruntów rolnych z produkcji rolnej pobierane są poza granicami administracyjnymi
miast, w odniesieniu do gruntów rolnych klasy I - III oraz gruntów klas IV-VI wytworzonych z gleb
pochodzenia organicznego.

6.1.

Szczególne warunki

zagospodarowania terenów związane z potrzebami ochrony środowiska

6.1.1 Ograniczanie sposobu korzystania z nieruchomości w związku z ochroną środowiska

Główne ograniczenia w zagospodarowaniu terenów wynikające z potrzeb ochrony środowiska obejmują:

1. Określenie granic terenów lub obiektów objętych ochroną prawną na podstawie ustawy o ochronie
przyrody (parku narodowego, rezerwatu przyrody, parku krajobrazowego, obszaru chronionego krajobrazu,
obszaru Natura 2000, zespołu przyrodniczo-krajobrazowego, użytku ekologicznego, stanowiska
dokumentacyjnego, pomników przyrody oraz ich otulin, stref ochrony ostoi chronionych lub zagrożonych
wyginięciem zwierząt, roślin i grzybów) oraz nakazy, zakazy i ograniczenia w zagospodarowaniu terenów
wynikające z ustaleń planów ochrony ustanowionych dla rezerwatów przyrody oraz ich otulin, a także
z aktów prawnych powołujących inne formy ochrony przyrody występujące w obszarze objętym planem.

2. Ograniczenia w zagospodarowaniu terenów wynikające z wyznaczenia obszarów cichych w

aglomeracji

-

obejmujące wymagania mające na celu ochronę przed wzrostem poziomu hałasu w obrębie obszarów
cichych, jeżeli obszary takie zostały wyznaczone przez Radę Miejską zgodnie z art. 118b ustawy Prawo
ochrony środowiska.

3. Zasady zagospodarowania przestrzennego i ochrony środowiska wynikające z potrzeb ochrony wód
powierzchniowych i podziemnych, w szczególności :

a) ograniczenia, nakazy i zakazy wynikające z ustalenia w trybie przepisów ustawy - Prawo wodne
warunków korzystania z wód regionu wodnego i zlewni (art. 113 ust. 1 pkt 4 i 5 ustawy Prawo wodne),
b) ograniczenia, nakazy i zakazy wynikające z ustanowienia stref ochronnych ujęć wód powierzchniowych
i podziemnych oraz obszarów ochrony zbiorników wód podziemnych,
c) ograniczenia, nakazy i zakazy wynikające z występowania innych obszarów chronionych z uwagi na
potrzeby ochrony wód, zgodnie z rejestrem, o którym mowa art. 113 ust. 4. ustawy Prawo wodne.

Art. 129 prawa ochrony środowiska:
1. Jeżeli w związku z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości korzystanie z niej lub z jej części
w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie
ograniczone, właściciel nieruchomości może żądać wykupienia nieruchomości lub jej części.
2. W związku z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości jej właściciel może żądać
odszkodowania za poniesioną szkodę; szkoda obejmuje również zmniejszenie wartości nieruchomości.

- 20 -

Iwona Batkowska

3. Roszczenie, o którym mowa w ust. 1 i 2, przysługuje również użytkownikowi wieczystemu nieruchomości,
a roszczenie, o którym mowa w ust. 2, także osobie, której przysługuje prawo rzeczowe do nieruchomości.
4. Z roszczeniem, o którym mowa w ust. 1–3, można wystąpić w okresie 2 lat od dnia wejścia w życie
rozporządzenia lub aktu prawa miejscowego powodującego ograniczenie sposobu korzystania
z nieruchomości.
5. W sprawach, o których mowa w ust. 1–4, nie stosuje się przepisów ustawy o planowaniu
i zagospodarowaniu przestrzennym, dotyczących roszczeń z tytułu ograniczenia sposobu korzystania

z nieruchomości

.

6.1.2. Ograniczanie sposobu korzystania z nieruchomości ze względu na zagrożenia naturalne:

1. W miejscowych planach uwzględnia się nakazy i zakazy, ograniczenia i dopuszczenia
w zagospodarowaniu terenów, w tym zakaz zabudowy lub ograniczenia w zakresie lokalizacji określonych
rodzajów zabudowy, a także ustalenia dotyczące zagospodarowania terenu mające na celu zapewnienie
ochrony przed powodzią, wynikające z planu ochrony przeciwpowodziowej regionu wodnego, o którym
mowa w art. 113 ust. 1 pkt 3) ustawy prawo wodne (zgodnie z art. 118 tej ustawy), w tym:
- granice obszarów wymagających ochrony przed zalaniem z uwagi na ich zagospodarowanie, wartość
gospodarczą lub kulturową (tereny o szczególnym znaczeniu społecznym, gospodarczym lub kulturowym
w rozumieniu art. 80a ustawy Prawo wodne);
- obszary bezpośredniego zagrożenia powodzią;
- obszary potencjalnego zagrożenia powodzią.

2. W miejscowych planach określa się granice terenów zagrożonych osuwaniem się mas ziemnych oraz
zakazy i nakazy, ograniczenia i dopuszczenia wynikające z ich występowania, lub stwierdzenie braku
takiego zagrożenia (w oparciu o uzgodnienie z właściwym organem administracji geologicznej).

6.1.3 Ograniczanie sposobu korzystania z nieruchomości w związku z działalnością gospodarczą

powodującą oddziaływanie na środowisko

Tereny górnicze

W miejscowych planach uwzględnia się granice obszarów i terenów górniczych oraz wymagania wynikające
z uwarunkowań górniczych występujących w obrębie terenów górniczych i obszarów historycznej
eksploatacji, zgodnie z przepisami ustawy z dnia 4 lutego 1994 r. Prawo geologiczne i górnicze. Szkody
spowodowane działalnością górniczą regulowane są w trybie ustawy prawo geologiczne i górnicze.

Obszary ograniczonego użytkowania

W miejscowych planach uwzględnia się granice obszarów ograniczonego użytkowania, utworzonych zgodnie
z art. 135 ustawy Prawo ochrony środowiska oraz nakazy, zakazy, dopuszczenia i ograniczenia
zagospodarowania terenu ustalone dla tych obszarów.

Art. 135.
1. Jeżeli z postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko, z analizy porealizacyjnej albo z
przeglądu ekologicznego wynika, że mimo zastosowania dostępnych rozwiązań technicznych,
technologicznych i organizacyjnych nie mogą być dotrzymane standardy jakości środowiska poza terenem
zakładu lub innego obiektu, to dla oczyszczalni ścieków, składowiska odpadów komunalnych, kompostowni,
trasy komunikacyjnej, lotniska, linii i stacji elektroenergetycznej oraz instalacji radiokomunikacyjnej,
radionawigacyjnej i radiolokacyjnej tworzy się obszar ograniczonego użytkowania.

Przy utworzeniu obszaru ograniczonego użytkowania, określa się granice obszaru, ograniczenia w zakresie
przeznaczenia terenu, wymagania techniczne dotyczące budynków oraz sposób korzystania z terenów
wynikające z postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko lub analizy porealizacyjnej albo
przeglądu ekologicznego.

Art. 136.
1. W razie ograniczenia sposobu korzystania ze środowiska w wyniku ustanowienia obszaru ograniczonego
użytkowania właściwymi w sprawach spornych dotyczących wysokości odszkodowania lub wykupu
nieruchomości są sądy powszechne.
2. Obowiązany do wypłaty odszkodowania lub wykupu nieruchomości jest ten, którego działalność
spowodowała wprowadzenie ograniczeń w związku z ustanowieniem obszaru ograniczonego użytkowania.

- 21 -

Iwona Batkowska

Strefy przemysłowe

3. W miejscowych planach uwzględnia się granice stref przemysłowych utworzonych zgodnie z art. 136a -
136d ustawy Prawo ochrony środowiska oraz warunki wynikające z rozporządzenia o utworzeniu stref, jeżeli
dotyczą zagospodarowania terenu, w tym określenie standardów środowiska lub wartości odniesienia,
których przekraczanie na terenie strefy przemysłowej jest dozwolone.

Art. 136a.
1. Strefa przemysłowa może być utworzona na obszarach określonych w miejscowym planie
zagospodarowania przestrzennego jako tereny przeznaczone do działalności produkcyjnej, składowania
oraz magazynowania i równocześnie użytkowanych zgodnie z przeznaczeniem.
2. W granicach strefy przemysłowej jest dozwolone przekraczanie standardów jakości środowiska w zakresie
dopuszczalnych poziomów substancji w powietrzu i dopuszczalnych poziomów hałasu, jeżeli nie zagraża to
życiu lub zdrowiu ludzi, w szczególności nie narusza wymagań norm bezpieczeństwa i higieny pracy.
3. Strefę przemysłową tworzy się, jeżeli, mimo zastosowania dostępnych rozwiązań technicznych,
technologicznych i organizacyjnych, nie mogą być dotrzymane standardy jakości środowiska, poza terenem
zakładu lub innego obiektu.

Art. 136b.
1. Objęcie nieruchomości granicami strefy przemysłowej wymaga pisemnej zgody władającego powierzchnią
ziemi.
2. Zgoda, o której mowa w ust. 1, wyłącza roszczenia o odszkodowanie lub o wykup nieruchomości,
o których mowa w art. 129 ust. 1–3, w związku z ograniczeniem sposobu korzystania z nieruchomości
w zakresie wynikającym z utworzenia strefy przemysłowej.

6.2.

Oceny oddziaływania na środowisko i udział społeczeństwa w opracowywaniu dokumentów

planistycznych

Zgodnie z art. 29. ustawy o z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego
ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko,
każdy ma prawo składania uwag i wniosków w postępowaniu wymagającym udziału społeczeństwa.
Organy administracji właściwe do wydania decyzji lub opracowania projektów dokumentów, w przypadku
których przepisy ustawy lub innych ustaw wymagają zapewnienia możliwości udziału społeczeństwa,
zapewniają możliwość udziału społeczeństwa odpowiednio przed wydaniem tych decyzji lub ich zmianą oraz
przed przyjęciem tych dokumentów lub ich zmianą (art. 30).

Projekty studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, planów
zagospodarowania przestrzennego wymagają przeprowadzenia strategicznej oceny oddziaływania na
środowisko, której istotą jest obowiązek opracowania prognozy oddziaływania na środowisko ustaleń
zawartych w tych dokumentach oraz rozpatrzenie uwag społeczeństwa, zgromadzonych w wyniku
wyłożenia tych projektów, razem z prognozą, do publicznego wglądu.

Do przyjętego dokumentu załącza się pisemne podsumowanie zawierające uzasadnienie wyboru przyjętego
dokumentu w odniesieniu do rozpatrywanych rozwiązań alternatywnych.

Szczegółowe zasady przeprowadzania strategicznych ocen oddziaływania na środowisko projektów
dokumentów oraz udziału w tym procesie społeczeństwa określa Dział III i IV ustawy.

- 22 -

Iwona Batkowska

7.

LOKALIZACJA INWESTYCJI CELU PUBLICZNEGO I USTALANIE WARUNKÓW ZABUDOWY
W ODNIESIENIU DO INNYCH INWESTYCJI

Art. 4.2. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów
zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i
zagospodarowania terenu, przy czym:
1)

lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu

publicznego;
2)

sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze

decyzji o warunkach zabudowy.

7.1

Decyzja o warunkach zabudowy

Art. 59.

1. Zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu
budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu
budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji,
warunków zabudowy.

2. Przepis ust. 1 stosuje się również do zmiany zagospodarowania terenu, która nie wymaga pozwolenia na
budowę, z wyjątkiem tymczasowej, jednorazowej zmiany zagospodarowania terenu, trwającej do roku.

3. W przypadku zmiany zagospodarowania terenu, o której mowa w ust. 2, bez uzyskania decyzji o
warunkach zabudowy, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, nakazać właścicielowi
lub użytkownikowi wieczystemu nieruchomości:

1) wstrzymanie użytkowania terenu, wyznaczając termin, w którym należy wystąpić z wnioskiem o wydanie
decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, albo

2) przywrócenie poprzedniego sposobu zagospodarowania.

Art. 61.

1. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia
następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób
pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji,
parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów
i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla
zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele
nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły
moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

2. Przepisów ust. 1 pkt 1 nie stosuje się do inwestycji produkcyjnych lokalizowanych na terenach
przeznaczonych na ten cel w planach miejscowych, które utraciły moc na podstawie art. 67 ust. 1 ustawy,
o której mowa w art. 88 ust. 1.

3. Przepisów ust. 1 pkt 1 i 2 nie stosuje się do linii kolejowych, obiektów liniowych i urządzeń infrastruktury
technicznej.

4. Przepisów ust. 1 pkt 1 nie stosuje się do zabudowy zagrodowej, w przypadku gdy powierzchnia
gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w
danej gminie.

5. Warunek, o którym mowa w ust. 1 pkt 3, uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu
zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną
a inwestorem.

- 23 -

Iwona Batkowska

Art. 60.

1. Decyzję o warunkach zabudowy wydaje, z zastrzeżeniem ust. 3, wójt, burmistrz albo prezydent miasta po
uzgodnieniu z właściwymi organami (określonymi w art. 53 ust. 4 ustawy) i uzyskaniu uzgodnień lub decyzji
wymaganych przepisami odrębnymi.

2. / uchylony/

3. Decyzje o warunkach zabudowy na terenach zamkniętych wydaje wojewoda.

4. Sporządzenie projektu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy powierza się osobie wpisanej na listę izby
samorządu zawodowego urbanistów albo architektów.

Art. 63.

1. W odniesieniu do tego samego terenu decyzję o warunkach zabudowy można wydać więcej niż jednemu
wnioskodawcy, doręczając odpis decyzji do wiadomości pozostałym wnioskodawcom i właścicielowi lub
użytkownikowi wieczystemu nieruchomości.

2. Decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień
osób trzecich. Informację tej treści zamieszcza się w decyzji.

3. Jeżeli decyzja o warunkach zabudowy wywołuje skutki, o których mowa w art. 36, przepisy art. 36 oraz
art. 37 stosuje się odpowiednio. Koszty realizacji roszczeń, o których mowa w art. 36 ust. 1 i 3, ponosi
inwestor, po uzyskaniu ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę.

4. Wnioskodawcy, który nie uzyskał prawa do terenu, nie przysługuje roszczenie o zwrot nakładów
poniesionych w związku z otrzymaną decyzją o warunkach zabudowy.

7.2

Decyzja o ustaleniu lokalizacji celu publicznego

Art. 50.

1. W przypadku braku planu miejscowego, inwestycja celu publicznego jest lokalizowana na podstawie
decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Warunek, o którym mowa w art. 61 ust. 1 pkt 4,
stosuje się odpowiednio.

Art. 51.

1. W sprawach ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego decyzje wydają w odniesieniu do:

1) inwestycji celu publicznego o znaczeniu krajowym i wojewódzkim - wójt, burmistrz albo prezydent miasta
w uzgodnieniu z marszałkiem województwa;

2) inwestycji celu publicznego o znaczeniu powiatowym i gminnym - wójt, burmistrz albo prezydent miasta;

3) inwestycji celu publicznego na terenach zamkniętych - wojewoda.

Dla inwestycji celu publicznego wykraczającej poza obszar jednej gminy decyzję o ustaleniu lokalizacji
inwestycji celu publicznego wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta, na którego obszarze właściwości
znajduje się największa część terenu, na którym ma być realizowana ta inwestycja, w porozumieniu
z zainteresowanymi wójtami, burmistrzami albo prezydentami miast.

7.3

Wspólne cechy decyzji o ustaleniu lokalizacji celu publicznego (ULCP) oraz o warunkach

zabudowy (WZ)

Art. 54.

Decyzje ULCP i WZ określają:

1) rodzaj inwestycji;
2) warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy wynikające z przepisów
odrębnych, a w szczególności w zakresie:
a) warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego,
b) ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury
współczesnej,
c) obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji,
d) wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich,

- 24 -

Iwona Batkowska

e) ochrony obiektów budowlanych na terenach górniczych;
3) linie rozgraniczające teren inwestycji, wyznaczone na mapie w odpowiedniej skali.

W procesie wydawania decyzji ULCP i WZ nie bada się zgodności ze studium uwarunkowań
i kierunków zagospodarowania przestrzennego.

Art. 55.

Decyzje ULCP i WZ wiążą organ wydający decyzję o pozwoleniu na budowę.

Art. 56.

Nie można odmówić wydania decyzji ULCP i WZ, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami
odrębnymi. Przepis art. 1 ust. 2 nie może stanowić wyłącznej podstawy odmowy ustalenia lokalizacji
inwestycji celu publicznego

Art. 58 / 62.

1. Postępowanie administracyjne w sprawie wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji celu publicznego można
zawiesić na okres nie dłuższy niż 12 miesięcy od dnia złożenia wniosku w tej sprawie, a postępowanie
w sprawie wydania decyzji i o warunkach zabudowy na okres nie dłuższy niż 9 miesięcy, przy czym:

- postępowanie jest podejmowane i decyzja jest wydawana, jeżeli w ciągu dwóch miesięcy od dnia
zawieszenia postępowania rada gminy nie podjęła uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu
miejscowego albo w okresie zawieszenia postępowania nie uchwalono planu miejscowego lub jego zmiany;

- postępowanie w sprawie ustalenia warunków zabudowy można zawiesić aż do czasu uchwalenia planu,
jeżeli wniosek dotyczy obszaru w odniesieniu do którego istnieje obowiązek sporządzenia planu
miejscowego.

2. Jeżeli decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego wywołuje skutki, o których mowa w art.
36, przepisy art. 36 oraz art. 37 stosuje się odpowiednio.

Art. 65.

Decyzje o warunkach zabudowy albo decyzję o ustaleniu lokalizacji celu publicznego wygasają, jeżeli:

1) inny wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę;

2) dla tego terenu uchwalono plan miejscowy, którego ustalenia są inne niż w wydanej decyzji, a nie zostało
jeszcze wydane pozwolenie na budowę.

2. Przepisu ust. 1 pkt 2 nie stosuje się, jeżeli została wydana ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę.

3. Stwierdzenie wygaśnięcia decyzji, o których mowa w ust. 1, następuje w trybie art. 162 § 1 pkt 1 Kodeksu
postępowania administracyjnego.

- 25 -

Iwona Batkowska

- 26 -