1

dr inż. Józef Iwanicki

Gospodarka nieruchomościami

1

Prawo pierwokupu nieruchomości

Prawo pierwokupu nieruchomo

ś

ci

wynika mi

ę

dzy innymi z regulacji

prawnych zawartych w Kodeksie
Cywilnym, ustawie o gospodarce
nieruchomo

ś

ciami, ustawie o

gospodarowaniu nieruchomo

ś

ciami

rolnymi Skarbu Pa

ń

stwa oraz ustawie o

kształtowaniu ustroju rolnego.

dr inż. Józef Iwanicki

Gospodarka nieruchomościami

2

Prawo pierwokupu nieruchomości – c.d.

Rzecz , której dotyczy prawo pierwokupu,
mo

ż

e by

ć

sprzedana osobie trzeciej tylko

pod warunkiem,

ż

e uprawniony do

pierwokupu swego prawa nie wykona. Prawo
pierwokupu wykonywane jest przez
o

ś

wiadczenie zło

ż

one zobowi

ą

zanemu. (kc)

2

dr inż. Józef Iwanicki

Gospodarka nieruchomościami

3

Prawo pierwokupu nieruchomości – c.d.

Prawo pierwokupu co do nieruchomo

ś

ci

mo

ż

na wykona

ć

w ci

ą

gu miesi

ą

ca, a co do

innych rzeczy – w ci

ą

gu tygodnia od

otrzymania zawiadomienia o sprzeda

ż

y,

chyba

ż

e zostały zastrze

ż

one inne terminy

(art.598 KC).

Prawo pierwokupu jest niezbywalne.

dr inż. Józef Iwanicki

Gospodarka nieruchomościami

4

Prawo pierwokupu nieruchomości – c.d.

ugn

Zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce

nieruchomościami prawo pierwokupu
nieruchomości przysługuje gminie w przypadku
sprzedaży:

niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio
przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo
jednostek samorządu terytorialnego,

prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej
nieruchomości gruntowej, niezależnie od formy
nabycia tego prawa przez zbywcę,

3

dr inż. Józef Iwanicki

Gospodarka nieruchomościami

5

Prawo pierwokupu nieruchomości – c.d.

ugn

nieruchomości oraz prawa użytkowania
wieczystego nieruchomości położonej na obszarze
przeznaczonym w planie miejscowym na cele
publiczne albo nieruchomości, dla której została
wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji
celu publicznego,

nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub
prawa użytkowania wieczystego takiej
nieruchomości.

dr inż. Józef Iwanicki

Gospodarka nieruchomościami

6

Prawo pierwokupu nieruchomości – c.d.

ugn

Prawo pierwokupu nie przysługuje, je

ż

eli:

1) sprzeda

ż

nieruchomo

ś

ci lub prawa u

ż

ytkowania

wieczystego nast

ę

puje na rzecz osób bliskich dla

sprzedawcy;

2) sprzeda

ż

nieruchomo

ś

ci lub prawa u

ż

ytkowania

wieczystego nast

ę

puje mi

ę

dzy osobami prawnymi

tego samego ko

ś

cioła lub zwi

ą

zku wyznaniowego;

3) prawo własno

ś

ci lub prawo u

ż

ytkowania

wieczystego zostało ustanowione jako
odszkodowanie lub rekompensata za utrat

ę

własno

ś

ci nieruchomo

ś

ci;

4) prawo własno

ś

ci lub prawo u

ż

ytkowania

wieczystego zostało ustanowione w wyniku zamiany
własno

ś

ci nieruchomo

ś

ci;

4

dr inż. Józef Iwanicki

Gospodarka nieruchomościami

7

Prawo pierwokupu nieruchomości – c.d.

ugn

5) w przypadkach gdy prawo pierwokupu nie zostało
ujawnione w ksi

ę

dze wieczystej

(dotyczy dec. o lokalizacji Inwestycji

celu publicznego oraz wpisu do rejestru zabytków);

6) sprzeda

ż

nieruchomo

ś

ci nast

ę

puje na cele budowy

dróg krajowych;

7) prawo pierwokupu przysługuje partnerowi
prywatnemu lub ostatniemu partnerowi prywatnemu w
przypadkach, o których mowa w ustawie z dnia 19.12.
2008 r. o partnerstwie publiczno-prywatnym;

7) sprzeda

ż

nieruchomo

ś

ci nast

ę

puje na cele realizacji

inwestycji w zakresie lotniska u

ż

ytku publicznego w

rozumieniu przepisów ustawy z dnia 12.02.2009 r. o
szczególnych zasadach przygotowania i realizacji
inwestycji w zakresie lotnisk u

ż

ytku publicznego.

dr inż. Józef Iwanicki

Gospodarka nieruchomościami

8

Prawo pierwokupu nieruchomości – c.d.

ugn

Prawo pierwokupu wykonuje wójt, burmistrz
albo prezydent miasta.

Prawo pierwokupu mo

ż

e by

ć

wykonane w

terminie miesi

ą

ca od dnia otrzymania przez

wójta, burmistrza albo prezydenta miasta
zawiadomienia od notariusza o tre

ś

ci umowy

sprzeda

ż

y.

Wójt, burmistrz albo prezydent miasta wykonuje
prawo pierwokupu przez zło

ż

enie o

ś

wiadczenia

w formie aktu notarialnego u notariusza.

5

dr inż. Józef Iwanicki

Gospodarka nieruchomościami

9

Prawo pierwokupu nieruchomości – c.d.

ugn

Z chwil

ą

zło

ż

enia o

ś

wiadczenia:

nieruchomo

ść

staje si

ę

własno

ś

ci

ą

gminy, je

ż

eli

wykonanie prawa pierwokupu dotyczyło sprzeda

ż

y

nieruchomo

ś

ci,

prawo u

ż

ytkowania wieczystego wygasa, je

ż

eli

wykonanie prawa pierwokupu dotyczyło sprzeda

ż

y

prawa u

ż

ytkowania wieczystego nieruchomo

ś

ci

gruntowej stanowi

ą

cej własno

ść

gminy,

gmina uzyskuje prawo u

ż

ytkowania wieczystego,

je

ż

eli wykonanie prawa pierwokupu dotyczyło

sprzeda

ż

y prawa u

ż

ytkowania wieczystego

nieruchomo

ś

ci gruntowej stanowi

ą

cej własno

ść

Skarbu Pa

ń

stwa, powiatu lub województwa.

dr inż. Józef Iwanicki

Gospodarka nieruchomościami

10

Prawo pierwokupu nieruchomości – c.d.

ugn

Prawo pierwokupu wykonuje si

ę

po cenie

ustalonej mi

ę

dzy stronami w umowie

sprzeda

ż

y.

Gminie nie przysługuje prawo pierwokupu
nieruchomo

ś

ci przeznaczonych w planach

miejscowych na cele rolne i le

ś

ne, a w

przypadku braku planów miejscowych do
nieruchomo

ś

ci wykorzystywanych na cele

rolne i le

ś

ne.

6

dr inż. Józef Iwanicki

Gospodarka nieruchomościami

11

Prawo pierwokupu nieruchomości – c.d.

ugnrSP

Zgodnie z przepisami ustawy o gospodarowaniu
nieruchomo

ś

ciami rolnymi Skarbu Pa

ń

stwa w

szczególnych przypadkach prawo pierwokupu
nieruchomo

ś

ci przysługuje Agencji

Nieruchomo

ś

ci Rolnych lub Lasom

Pa

ń

stwowym.

Agencji Nieruchomo

ś

ci Rolnych przysługuje

prawo pierwokupu nieruchomo

ś

ci uprzednio

nabytej od Agencji w przypadku gdy nabywca
zamierza sprzeda

ć

tak

ą

nieruchomo

ść

w okresie

5 lat

dr inż. Józef Iwanicki

Gospodarka nieruchomościami

12

Prawo pierwokupu nieruchomości – c.d.

ugnrSP

Je

ż

eli ANR przekazała nieodpłatnie osobom

bezrobotnym bez prawa do zasiłku, które przez
okres co najmniej 5 lat były pracownikami
pa

ń

stwowych przedsi

ę

biorstw gospodarki rolnej

– nieruchomo

ś

ci rolne o powierzchni do 2

hektarów – na cele zwi

ą

zane z zalesianiem, a

osoby te postanowiły zby

ć

tak

ą

nieruchomo

ść

przed upływem lat 10, ANR przysługuje zwrot
aktualnej warto

ś

ci pieni

ęż

nej tej nieruchomo

ś

ci,

o ile Lasy Pa

ń

stwowe nie skorzystaj

ą

z prawa

pierwokupu.

7

dr inż. Józef Iwanicki

Gospodarka nieruchomościami

13

Prawo pierwokupu nieruchomości – c.d.

uKUR

W przypadku sprzeda

ż

y nieruchomo

ś

ci rolnej

przez osob

ę

fizyczn

ą

lub osob

ę

prawn

ą

inn

ą

ni

ż

ANR, prawo pierwokupu przysługuje z mocy
ustawy jej dzier

ż

awcy, je

ż

eli ł

ą

cznie spełnione

s

ą

nast

ę

puj

ą

ce warunki:

1) umowa dzier

ż

awy została zawarta w formie

pisemnej i ma dat

ę

pewn

ą

oraz była

wykonywana co najmniej 3 lata, licz

ą

c od tej

daty;

2) nabywana nieruchomo

ść

wchodzi w skład

gospodarstwa rodzinnego dzier

ż

awcy lub jest

dzier

ż

awiona przez spółdzielnie produkcji rolnej.

dr inż. Józef Iwanicki

Gospodarka nieruchomościami

14

Prawo pierwokupu nieruchomości – c.d.

uKUR

O tre

ś

ci umowy sprzeda

ż

y nieruchomo

ś

ci rolnej

przez zawiadamia si

ę

dzier

ż

awc

ę

tej

nieruchomo

ś

ci, je

ż

eli umowa dzier

ż

awy trwała

co najmniej 3 lata od dnia jej zawarcia.

Je

ż

eli dzier

ż

awcy przysługuje prawo pierwokupu

zawiadomienie wywołuje skutki okre

ś

lone w

przepisach Kodeksu cywilnego dotycz

ą

cych

prawa pierwokupu.

W przypadku braku uprawnionego dzier

ż

awcy

do pierwokupu albo niewykonania przez niego
tego prawa, prawo pierwokupu przysługuje z
mocy ustawy ANR, działaj

ą

cej na rzecz Skarbu

Pa

ń

stwa.

8

dr inż. Józef Iwanicki

Gospodarka nieruchomościami

15

Prawo pierwokupu nieruchomości – c.d.

uKUR

Prawo pierwokupu nie przysługuje, je

ż

eli nabywc

ą

nieruchomo

ś

ci rolnej jest:

1) spółdzielnia produkcji rolnej - w przypadku sprzeda

ż

y

przez jej członka nieruchomo

ś

ci rolnej stanowi

ą

cej wkład

gruntowy w tej spółdzielni;

2) osoba bliska zbywcy w rozumieniu przepisów o
gospodarce nieruchomo

ś

ciami.

Prawo pierwokupu nie przysługuje równie

ż

, je

ż

eli w

wyniku nabycia nieruchomo

ś

ci rolnej nast

ę

puje

powi

ę

kszenie gospodarstwa rodzinnego, a nabywana

nieruchomo

ść

rolna poło

ż

ona jest w gminie, w której ma

miejsce zamieszkania nabywca, lub w gminie s

ą

siedniej.

dr inż. Józef Iwanicki

Gospodarka nieruchomościami

16

Prawo pierwokupu nieruchomości – c.d.

uKUR

Je

ż

eli cena sprzedawanej nieruchomo

ś

ci ra

żą

co odbiega od jej

warto

ś

ci rynkowej, wykonuj

ą

cy prawo pierwokupu mo

ż

e, w

terminie 14 dni od dnia zło

ż

enia o

ś

wiadczenia o wykonaniu

prawa pierwokupu, wyst

ą

pi

ć

do s

ą

du o ustalenie ceny tej

nieruchomo

ś

ci.

S

ą

d ustala cen

ę

nieruchomo

ś

ci, przy zastosowaniu sposobów jej

ustalania przewidzianych w przepisach o gospodarce
nieruchomo

ś

ciami.

Je

ż

eli przeniesienie własno

ś

ci nieruchomo

ś

ci rolnej nast

ę

puje w

wyniku zawarcia umowy innej ni

ż

umowa sprzeda

ż

y, ANR mo

ż

e

zło

ż

y

ć

o

ś

wiadczenie o nabyciu tej nieruchomo

ś

ci za zapłat

ą

równowarto

ś

ci pieni

ęż

nej.

Je

ż

eli równowarto

ść

pieni

ęż

na nie wynika z tre

ś

ci umowy,

równowarto

ść

t

ę

ANR okre

ś

la przy zastosowaniu sposobów

ustalania warto

ś

ci nieruchomo

ś

ci przewidzianych w przepisach o

gospodarce nieruchomo

ś

ciami.

9

dr inż. Józef Iwanicki

Gospodarka nieruchomościami

17

Prawo pierwokupu nieruchomości – c.d.

uKUR

Gospodarstwo rodzinne - gospodarstwo rolne
prowadzone przez rolnika indywidualnego w
którym ł

ą

czna powierzchnia u

ż

ytków rolnych

jest nie wi

ę

ksza ni

ż

300 ha.

Rolnik indywidualny - osoba fizyczna, b

ę

d

ą

ca

wła

ś

cicielem lub dzier

ż

awc

ą

nieruchomo

ś

ci

rolnych o ł

ą

cznej powierzchni u

ż

ytków rolnych

nieprzekraczaj

ą

cej 300 ha, prowadz

ą

ca

osobi

ś

cie gospodarstwo rolne, posiadaj

ą

ca

kwalifikacje rolnicze, zamieszkała w gminie, na
obszarze której poło

ż

ona jest jedna z

nieruchomo

ś

ci rolnych wchodz

ą

cych w skład

tego gospodarstwa.

dr inż. Józef Iwanicki

Gospodarka nieruchomościami

18

Prawo pierwokupu nieruchomości – c.d.

uKUR

Uważa się, że osoba fizyczna osobiście prowadzi
gospodarstwo rolne, jeżeli podejmuje wszelkie decyzje
dotyczące prowadzenia działalności rolniczej w tym
gospodarstwie.

Uważa się, że osoba fizyczna posiada kwalifikacje
rolnicze, jeżeli:

1) uzyskała wykształcenie rolnicze co najmniej
zasadnicze lub wykształcenie średnie lub wyższe, lub

2) osobiście prowadziła gospodarstwo rolne lub
pracowała w gospodarstwie rolnym przez okres co
najmniej 5 lat.

10

dr inż. Józef Iwanicki

Gospodarka nieruchomościami

19

Pierwszeństwo nabycia nieruchomości

Uprawnienie do nabycia nieruchomo

ś

ci

publicznej w trybie bezprzetargowym.

Prawo pierwsze

ń

stwa nabycia

nieruchomo

ś

ci wynika m.in. z ustawy o

gospodarce nieruchomo

ś

ciami, ustawy o

gospodarowaniu nieruchomo

ś

ciami rolnymi

Skarbu Pa

ń

stwa oraz ustawy o lasach.

dr inż. Józef Iwanicki

Gospodarka nieruchomościami

20

Pierwszeństwo nabycia nieruchomości – c.d.

ugn

W przypadku zbywania nieruchomo

ś

ci osobom

fizycznym i prawnym pierwsze

ń

stwo w ich

nabyciu, przysługuje osobie, która spełnia jeden
z nast

ę

puj

ą

cych warunków

(z zachowaniem kolejno

ś

ci):

1) przysługuje jej roszczenie o nabycie
nieruchomo

ś

ci z mocy niniejszej ustawy lub

odr

ę

bnych przepisów, je

ż

eli zło

ż

y wniosek o

nabycie przed upływem terminu okre

ś

lonego w

wykazie (termin zło

ż

enia wniosku nie mo

ż

e by

ć

krótszy ni

ż

6 tygodni, licz

ą

c od dnia wywieszenia

wykazu);

11

dr inż. Józef Iwanicki

Gospodarka nieruchomościami

21

Pierwszeństwo nabycia nieruchomości – c.d.

ugn

2) jest poprzednim wła

ś

cicielem zbywanej

nieruchomo

ś

ci pozbawionym prawa własno

ś

ci

tej nieruchomo

ś

ci przed dniem 5 grudnia 1990 r.

albo jego spadkobierc

ą

, je

ż

eli zło

ż

y wniosek o

nabycie przed upływem terminu okre

ś

lonego w

wykazie; (termin zło

ż

enia wniosku nie mo

ż

e by

ć

krótszy ni

ż

6 tygodni, licz

ą

c od dnia wywieszenia

wykazu);

3) jest najemc

ą

lokalu mieszkalnego, a najem

został nawi

ą

zany na czas nieoznaczony.

dr inż. Józef Iwanicki

Gospodarka nieruchomościami

22

Pierwszeństwo nabycia nieruchomości – c.d.

ugn

Osoby uprawnione zawiadamia si

ę

na pi

ś

mie o

przeznaczeniu nieruchomo

ś

ci do zbycia oraz o

przysługuj

ą

cym im pierwsze

ń

stwie w nabyciu tej

nieruchomo

ś

ci, pod warunkiem zło

ż

enia

wniosków o nabycie w terminie okre

ś

lonym w

zawiadomieniu. Termin ten nie mo

ż

e by

ć

krótszy

ni

ż

21 dni od dnia otrzymania zawiadomienia.

Osoby uprawnione korzystaj

ą

z pierwsze

ń

stwa

w nabyciu nieruchomo

ś

ci, je

ż

eli zło

żą

o

ś

wiadczenie,

ż

e wyra

ż

aj

ą

zgod

ę

na cen

ę

ustalon

ą

w sposób okre

ś

lony w ustawie.

12

dr inż. Józef Iwanicki

Gospodarka nieruchomościami

23

Pierwszeństwo nabycia nieruchomości – c.d.

ugnrSP

Pierwsze

ń

stwo w nabyciu nieruchomo

ś

ci

ZWRSP przysługuje:

1) byłemu wła

ś

cicielowi zbywanej

nieruchomo

ś

ci lub jego spadkobiercom,

je

ż

eli nieruchomo

ść

została przej

ę

ta na rzecz

Skarbu Pa

ń

stwa przed dniem 1 stycznia 1992

r.;

dr inż. Józef Iwanicki

Gospodarka nieruchomościami

24

Pierwszeństwo nabycia nieruchomości – c.d.

ugnrSP

spółdzielni produkcji rolnej władaj

ą

cej

faktycznie zbywan

ą

nieruchomo

ś

ci

ą

, której

u

ż

ytkowanie ustanowione na rzecz tej

spółdzielni wygasło z dniem 31 grudnia 1993 r.;

dzier

ż

awcy zbywanej nieruchomo

ś

ci, je

ż

eli

dzier

ż

awa trwała faktycznie przez okres co

najmniej trzech lat.

zarz

ą

dzaj

ą

cemu specjaln

ą

stref

ą

ekonomiczn

ą

w

odniesieniu do nieruchomo

ś

ci poło

ż

onych w

granicach specjalnych stref ekonomicznych.

13

dr inż. Józef Iwanicki

Gospodarka nieruchomościami

25

Pierwszeństwo nabycia nieruchomości – c.d.

lasy

Lasy Pa

ń

stwowe mog

ą

sprzedawa

ć

nieruchomo

ś

ci zabudowane budynkami

mieszkalnymi i samodzielne lokale
mieszkalne oraz grunty z budynkami
mieszkalnymi w budowie, nieprzydatne
Lasom Pa

ń

stwowym.

dr inż. Józef Iwanicki

Gospodarka nieruchomościami

26

Pierwszeństwo nabycia nieruchomości – c.d.

lasy

Pracownicy i byli pracownicy Lasów Pa

ń

stwowych

maj

ą

cy co najmniej trzyletni okres zatrudnienia w

Lasach Pa

ń

stwowych, z wyj

ą

tkiem osób, z którymi

stosunek pracy rozwi

ą

zany został bez

wypowiedzenia z winy pracownika, posiadaj

ą

pierwsze

ń

stwo nabycia lokali, których s

ą

najemcami

i w których mieszkaj

ą

. Cena sprzeda

ż

y lokalu

podlega ł

ą

cznemu obni

ż

eniu o 6 % za ka

ż

dy rok

zatrudnienia w jednostkach organizacyjnych Lasów
Pa

ń

stwowych i o 3 % za ka

ż

dy rok najmu tego

lokalu, nie wi

ę

cej jednak ni

ż

o 95 %, a spłata

nale

ż

no

ś

ci mo

ż

e zosta

ć

rozło

ż

ona na 60 rat

miesi

ę

cznych.

Je

ż

eli osob

ą

uprawnion

ą

jest emeryt lub rencista,

cena nabycia lokalu ustalona jest na 5 % jego
warto

ś

ci.