Prawo pierwokupu nieruchomości
Prawo pierwokupu nieruchomości
wynika między innymi z regulacji
prawnych zawartych w Kodeksie
Cywilnym, ustawie o gospodarce
nieruchomościami, ustawie o
gospodarowaniu nieruchomościami
rolnymi Skarbu Państwa oraz ustawie o
kształtowaniu ustroju rolnego.
dr inż. Józef Iwanicki
Gospodarka nieruchomościami
1
Prawo pierwokupu nieruchomości – c.d.
Rzecz , której dotyczy prawo pierwokupu,
może być sprzedana osobie trzeciej tylko
pod warunkiem, że uprawniony do
pierwokupu swego prawa nie wykona. Prawo
pierwokupu wykonywane jest przez
oświadczenie złożone zobowiązanemu. (kc)
dr inż. Józef Iwanicki
Gospodarka nieruchomościami
2
1
Prawo pierwokupu nieruchomości – c.d.
Prawo pierwokupu co do nieruchomości
można wykonać w ciągu miesiąca, a co do
innych rzeczy – w ciągu tygodnia od
otrzymania zawiadomienia o sprzedaży,
chyba że zostały zastrzeżone inne terminy
(art.598 KC).
Prawo pierwokupu jest niezbywalne.
dr inż. Józef Iwanicki
Gospodarka nieruchomościami
3
Prawo pierwokupu nieruchomości – c.d.
ugn
Zgodnie z przepisami ustawy o gospodarce
nieruchomościami prawo pierwokupu
nieruchomości przysługuje gminie w przypadku
sprzedaży:
niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio
przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo
jednostek samorządu terytorialnego,
prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej
nieruchomości gruntowej, niezależnie od formy
nabycia tego prawa przez zbywcę,
dr inż. Józef Iwanicki
Gospodarka nieruchomościami
4
2
Prawo pierwokupu nieruchomości – c.d.
ugn
nieruchomości oraz prawa użytkowania
wieczystego nieruchomości położonej na obszarze
przeznaczonym w planie miejscowym na cele
publiczne albo nieruchomości, dla której została
wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji
celu publicznego,
nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub
prawa użytkowania wieczystego takiej
nieruchomości.
dr inż. Józef Iwanicki
Gospodarka nieruchomościami
5
Prawo pierwokupu nieruchomości – c.d.
ugn
Prawo pierwokupu nie przysługuje, jeżeli:
1) sprzedaż nieruchomości lub prawa użytkowania
wieczystego następuje na rzecz osób bliskich dla
sprzedawcy;
2) sprzedaż nieruchomości lub prawa użytkowania
wieczystego następuje między osobami prawnymi
tego samego kościoła lub związku wyznaniowego;
3) prawo własności lub prawo użytkowania
wieczystego zostało ustanowione jako
odszkodowanie lub rekompensata za utratę
własności nieruchomości;
4) prawo własności lub prawo użytkowania
wieczystego zostało ustanowione w wyniku zamiany
własności nieruchomości;
dr inż. Józef Iwanicki
Gospodarka nieruchomościami
6
3
Prawo pierwokupu nieruchomości – c.d.
ugn
5) w przypadkach gdy prawo pierwokupu nie zostało
ujawnione w księdze wieczystej (dotyczy dec. o lokalizacji Inwestycji celu publicznego oraz wpisu do rejestru zabytków);
6) sprzedaż nieruchomości następuje na cele budowy
dróg krajowych;
7) prawo pierwokupu przysługuje partnerowi
prywatnemu lub ostatniemu partnerowi prywatnemu w
przypadkach, o których mowa w ustawie z dnia 19.12.
2008 r. o partnerstwie publiczno-prywatnym;
7) sprzedaż nieruchomości następuje na cele realizacji
inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego w
rozumieniu przepisów ustawy z dnia 12.02.2009 r. o
szczególnych zasadach przygotowania i realizacji
inwestycji w zakresie lotnisk użytku publicznego.
dr inż. Józef Iwanicki
Gospodarka nieruchomościami
7
Prawo pierwokupu nieruchomości – c.d.
ugn
Prawo pierwokupu wykonuje wójt, burmistrz
albo prezydent miasta.
Prawo pierwokupu może być wykonane w
terminie miesiąca od dnia otrzymania przez
wójta, burmistrza albo prezydenta miasta
zawiadomienia od notariusza o treści umowy
sprzedaży.
Wójt, burmistrz albo prezydent miasta wykonuje
prawo pierwokupu przez złożenie oświadczenia
w formie aktu notarialnego u notariusza.
dr inż. Józef Iwanicki
Gospodarka nieruchomościami
8
4
Prawo pierwokupu nieruchomości – c.d.
ugn
Z chwilą złożenia oświadczenia:
nieruchomość staje się własnością gminy, jeżeli
wykonanie prawa pierwokupu dotyczyło sprzedaży
nieruchomości,
prawo użytkowania wieczystego wygasa, jeżeli
wykonanie prawa pierwokupu dotyczyło sprzedaży
prawa użytkowania wieczystego nieruchomości
gruntowej stanowiącej własność gminy,
gmina uzyskuje prawo użytkowania wieczystego,
jeżeli wykonanie prawa pierwokupu dotyczyło
sprzedaży prawa użytkowania wieczystego
nieruchomości gruntowej stanowiącej własność
Skarbu Państwa, powiatu lub województwa.
dr inż. Józef Iwanicki
Gospodarka nieruchomościami
9
Prawo pierwokupu nieruchomości – c.d.
ugn
Prawo pierwokupu wykonuje się po cenie
ustalonej między stronami w umowie
sprzedaży.
Gminie nie przysługuje prawo pierwokupu
nieruchomości przeznaczonych w planach
miejscowych na cele rolne i leśne, a w
przypadku braku planów miejscowych do
nieruchomości wykorzystywanych na cele
rolne i leśne.
dr inż. Józef Iwanicki
Gospodarka nieruchomościami
10
5
Prawo pierwokupu nieruchomości – c.d.
ugnrSP
Zgodnie z przepisami ustawy o gospodarowaniu
nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa w
szczególnych przypadkach prawo pierwokupu
nieruchomości przysługuje Agencji
Nieruchomości Rolnych lub Lasom
Państwowym.
Agencji Nieruchomości Rolnych przysługuje
prawo pierwokupu nieruchomości uprzednio
nabytej od Agencji w przypadku gdy nabywca
zamierza sprzedać taką nieruchomość w okresie
5 lat
dr inż. Józef Iwanicki
Gospodarka nieruchomościami
11
Prawo pierwokupu nieruchomości – c.d.
ugnrSP
Jeżeli ANR przekazała nieodpłatnie osobom
bezrobotnym bez prawa do zasiłku, które przez
okres co najmniej 5 lat były pracownikami
państwowych przedsiębiorstw gospodarki rolnej
– nieruchomości rolne o powierzchni do 2
hektarów – na cele związane z zalesianiem, a
osoby te postanowiły zbyć taką nieruchomość
przed upływem lat 10, ANR przysługuje zwrot
aktualnej wartości pieniężnej tej nieruchomości,
o ile Lasy Państwowe nie skorzystają z prawa
pierwokupu.
dr inż. Józef Iwanicki
Gospodarka nieruchomościami
12
6
Prawo pierwokupu nieruchomości – c.d.
uKUR
W przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej
przez osobę fizyczną lub osobę prawną inną niż
ANR, prawo pierwokupu przysługuje z mocy
ustawy jej dzierżawcy, jeżeli łącznie spełnione
są następujące warunki:
1) umowa dzierżawy została zawarta w formie
pisemnej i ma datę pewną oraz była
wykonywana co najmniej 3 lata, licząc od tej
daty;
2) nabywana nieruchomość wchodzi w skład
gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy lub jest
dzierżawiona przez spółdzielnie produkcji rolnej.
dr inż. Józef Iwanicki
Gospodarka nieruchomościami
13
Prawo pierwokupu nieruchomości – c.d.
uKUR
O treści umowy sprzedaży nieruchomości rolnej
przez zawiadamia się dzierżawcę tej
nieruchomości, jeżeli umowa dzierżawy trwała
co najmniej 3 lata od dnia jej zawarcia.
Jeżeli dzierżawcy przysługuje prawo pierwokupu
zawiadomienie wywołuje skutki określone w
przepisach Kodeksu cywilnego dotyczących
prawa pierwokupu.
W przypadku braku uprawnionego dzierżawcy
do pierwokupu albo niewykonania przez niego
tego prawa, prawo pierwokupu przysługuje z
mocy ustawy ANR, działającej na rzecz Skarbu
Państwa.
dr inż. Józef Iwanicki
Gospodarka nieruchomościami
14
7
Prawo pierwokupu nieruchomości – c.d.
uKUR
Prawo pierwokupu nie przysługuje, jeżeli nabywcą
nieruchomości rolnej jest:
1) spółdzielnia produkcji rolnej - w przypadku sprzedaży
przez jej członka nieruchomości rolnej stanowiącej wkład
gruntowy w tej spółdzielni;
2) osoba bliska zbywcy w rozumieniu przepisów o
gospodarce nieruchomościami.
Prawo pierwokupu nie przysługuje również, jeżeli w
wyniku nabycia nieruchomości rolnej następuje
powiększenie gospodarstwa rodzinnego, a nabywana
nieruchomość rolna położona jest w gminie, w której ma
miejsce zamieszkania nabywca, lub w gminie sąsiedniej.
dr inż. Józef Iwanicki
Gospodarka nieruchomościami
15
Prawo pierwokupu nieruchomości – c.d.
uKUR
Jeżeli cena sprzedawanej nieruchomości rażąco odbiega od jej wartości rynkowej, wykonujący prawo pierwokupu może, w
terminie 14 dni od dnia złożenia oświadczenia o wykonaniu
prawa pierwokupu, wystąpić do sądu o ustalenie ceny tej
nieruchomości.
Sąd ustala cenę nieruchomości, przy zastosowaniu sposobów jej ustalania przewidzianych w przepisach o gospodarce
nieruchomościami.
Jeżeli przeniesienie własności nieruchomości rolnej następuje w wyniku zawarcia umowy innej niż umowa sprzedaży, ANR może
złożyć oświadczenie o nabyciu tej nieruchomości za zapłatą
równowartości pieniężnej.
Jeżeli równowartość pieniężna nie wynika z treści umowy,
równowartość tę ANR określa przy zastosowaniu sposobów
ustalania wartości nieruchomości przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami.
dr inż. Józef Iwanicki
Gospodarka nieruchomościami
16
8
Prawo pierwokupu nieruchomości – c.d.
uKUR
Gospodarstwo rodzinne - gospodarstwo rolne
prowadzone przez rolnika indywidualnego w
którym łączna powierzchnia użytków rolnych
jest nie większa niż 300 ha.
Rolnik indywidualny -
osoba fizyczna, będąca
właścicielem lub dzierżawcą nieruchomości
rolnych o łącznej powierzchni użytków rolnych
nieprzekraczającej 300 ha, prowadząca
osobiście gospodarstwo rolne, posiadająca
kwalifikacje rolnicze, zamieszkała w gminie, na
obszarze której położona jest jedna z
nieruchomości rolnych wchodzących w skład
tego gospodarstwa.
dr inż. Józef Iwanicki
Gospodarka nieruchomościami
17
Prawo pierwokupu nieruchomości – c.d.
uKUR
Uważa się, że osoba fizyczna osobiście prowadzi
gospodarstwo rolne, jeżeli podejmuje wszelkie decyzje
dotyczące prowadzenia działalności rolniczej w tym
gospodarstwie.
Uważa się, że osoba fizyczna posiada kwalifikacje
rolnicze, jeżeli:
1) uzyskała wykształcenie rolnicze co najmniej
zasadnicze lub wykształcenie średnie lub wyższe, lub
2) osobiście prowadziła gospodarstwo rolne lub
pracowała w gospodarstwie rolnym przez okres co
najmniej 5 lat.
dr inż. Józef Iwanicki
Gospodarka nieruchomościami
18
9
Pierwszeństwo nabycia nieruchomości
Uprawnienie do nabycia nieruchomości
publicznej w trybie bezprzetargowym.
Prawo pierwszeństwa nabycia
nieruchomości wynika m.in. z ustawy o
gospodarce nieruchomościami, ustawy o
gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi
Skarbu Państwa oraz ustawy o lasach.
dr inż. Józef Iwanicki
Gospodarka nieruchomościami
19
Pierwszeństwo nabycia nieruchomości – c.d.
ugn
W przypadku zbywania nieruchomości osobom
fizycznym i prawnym pierwszeństwo w ich
nabyciu, przysługuje osobie, która spełnia jeden
z następujących warunków (z zachowaniem kolejności):
1) przysługuje jej roszczenie o nabycie
nieruchomości z mocy niniejszej ustawy lub
odrębnych przepisów, jeżeli złoży wniosek o
nabycie przed upływem terminu określonego w
wykazie (termin złożenia wniosku nie może być
krótszy niż 6 tygodni, licząc od dnia wywieszenia
wykazu);
dr inż. Józef Iwanicki
Gospodarka nieruchomościami
20
10
Pierwszeństwo nabycia nieruchomości – c.d.
ugn
2) jest poprzednim właścicielem zbywanej
nieruchomości pozbawionym prawa własności
tej nieruchomości przed dniem 5 grudnia 1990 r.
albo jego spadkobiercą, jeżeli złoży wniosek o
nabycie przed upływem terminu określonego w
wykazie; (termin złożenia wniosku nie może być
krótszy niż 6 tygodni, licząc od dnia wywieszenia
wykazu);
3) jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem
został nawiązany na czas nieoznaczony.
dr inż. Józef Iwanicki
Gospodarka nieruchomościami
21
Pierwszeństwo nabycia nieruchomości – c.d.
ugn
Osoby uprawnione zawiadamia się na piśmie o
przeznaczeniu nieruchomości do zbycia oraz o
przysługującym im pierwszeństwie w nabyciu tej
nieruchomości, pod warunkiem złożenia
wniosków o nabycie w terminie określonym w
zawiadomieniu. Termin ten nie może być krótszy
niż 21 dni od dnia otrzymania zawiadomienia.
Osoby uprawnione korzystają z pierwszeństwa
w nabyciu nieruchomości, jeżeli złożą
oświadczenie, że wyrażają zgodę na cenę
ustaloną w sposób określony w ustawie.
dr inż. Józef Iwanicki
Gospodarka nieruchomościami
22
11
Pierwszeństwo nabycia nieruchomości – c.d.
ugnrSP
Pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości
ZWRSP przysługuje:
1)
byłemu właścicielowi zbywanej
nieruchomości lub jego spadkobiercom,
jeżeli nieruchomość została przejęta na rzecz
Skarbu Państwa przed dniem 1 stycznia 1992
r.;
dr inż. Józef Iwanicki
Gospodarka nieruchomościami
23
Pierwszeństwo nabycia nieruchomości – c.d.
ugnrSP
spółdzielni produkcji rolnej władającej
faktycznie zbywaną nieruchomością, której
użytkowanie ustanowione na rzecz tej
spółdzielni wygasło z dniem 31 grudnia 1993 r.;
dzierżawcy zbywanej nieruchomości, jeżeli
dzierżawa trwała faktycznie przez okres co
najmniej trzech lat.
zarządzającemu specjalną strefą ekonomiczną w
odniesieniu do nieruchomości położonych w
granicach specjalnych stref ekonomicznych.
dr inż. Józef Iwanicki
Gospodarka nieruchomościami
24
12
Pierwszeństwo nabycia nieruchomości – c.d.
lasy
Lasy Państwowe mogą sprzedawać
nieruchomości zabudowane budynkami
mieszkalnymi i samodzielne lokale
mieszkalne oraz grunty z budynkami
mieszkalnymi w budowie, nieprzydatne
Lasom Państwowym.
dr inż. Józef Iwanicki
Gospodarka nieruchomościami
25
Pierwszeństwo nabycia nieruchomości – c.d.
lasy
Pracownicy i byli pracownicy Lasów Państwowych
mający co najmniej trzyletni okres zatrudnienia w
Lasach Państwowych, z wyjątkiem osób, z którymi
stosunek pracy rozwiązany został bez
wypowiedzenia z winy pracownika, posiadają
pierwszeństwo nabycia lokali, których są najemcami
i w których mieszkają. Cena sprzedaży lokalu
podlega łącznemu obniżeniu o 6 % za każdy rok
zatrudnienia w jednostkach organizacyjnych Lasów
Państwowych i o 3 % za każdy rok najmu tego
lokalu, nie więcej jednak niż o 95 %, a spłata
należności może zostać rozłożona na 60 rat
miesięcznych.
Jeżeli osobą uprawnioną jest emeryt lub rencista,
cena nabycia lokalu ustalona jest na 5 % jego
wartości.
dr inż. Józef Iwanicki
Gospodarka nieruchomościami
26
13