DZIAŁALNOŚĆ

INWESTYCYJNA

PROJEKTY

INWESTYCYJNE

Główna zasada:

Projekt inwestycyjny – nowa inwestycja, przejęcie innej
firmy lub restrukturyzacja – zwiększa wartość firmy
wtedy, gdy wartość obecna strumienia przyszłych
wpływów pieniężnych, jakich można oczekiwać po
podjęciu działania, jest większa od nakładów
niezbędnych do jego przeprowadzenia (Hawawini,
Viallet).

INWESTYCJE – SPOSÓB POSTĘPOWANIA

Identyfikacja
możliwości
rynkowych –
poszukiwanie
możliwości i tworzenie
projektów
inwestycyjnych

Typ inwestycji:

- obligatoryjne,

- odtworzeniowe,

- rozwojowe,

- dywersyfikacyjne

Ocena – szacowanie
istotnych przepływów
pieniężnych i stopy
dyskontowej

Dane wejściowe:

- oczekiwane przepływy
pieniężne,

- stopa dyskontowa

Wybór metody oceny
(kryterium odrzucenia
lub przyjęcia projektu)

Wdrożenie i kontrola
– określenie i
wykonywanie procedur
kontrolnych

Kryterium oceny, np:

- wartość obecna netto

- wskaźnik rentowności

- wewnętrzna stopa zwrotu,

- okres zwrotu

Ocena wykonania – decyzja o
kontynuowaniu lub
przerwaniu

• Inwestycja – wyrzeczenie się bieżącej konsumpcji dla

przyszłych, niepewnych korzyści [K. T. Jajuga]

Inwestycje

finansowe

(w

instrumenty

finansowe)

rzeczowe

(w aktywa

niefinansowe)

pozostałe

INWESTYCJE RZECZOWE

Inwestycje rzeczowe można podzielić na:

•

inwestycje odtworzeniowe – polegają na wymianie przestarzałych

maszyn, starego sprzętu na nowy, eliminują one ryzyko wzrostu kosztów z

związanych ze starzeniem się majątku (awariami, postojami, itp.).

•

inwestycje modernizacyjne – dotyczą unowocześnienia majątku, co

prowadzi do zmniejszenia kosztów wytwarzania. Poprawiają one

efektywność i sprawność działania przedsiębiorstwa, przez co w długim

terminie wpływają na zyskowność przedsiębiorstwa. W ramach tej grupy

wyróżniono inwestycje innowacyjne – związane z modyfikacją

wytwarzanych dotychczas produktów lub technologii.

•

inwestycje rozwojowe – prowadzą do zwiększania potencjału

produkcyjnego przedsiębiorstwa, albo wprowadzenia nowych wyrobów do

sprzedaży; w ramach tego typu inwestycji wyróżniono inwestycje nowe

(tzw. założycielskie). Prowadzą one do powstania nowego

przedsiębiorstwa lub otwarcia nowej filii istniejącego już przedsiębiorstwa.

Inwestycje tego typu pozwalają na wzrost przychodów ze sprzedaży, a

tym samym wzrost poziomu zysku. W tym przypadku następuje wzrost

wartości firmy dla właścicieli, co jest jednym z głównych celów

prowadzenia działalności.

•

inwestycje społeczne - dotyczące sfery socjalnej przedsiębiorstwa oraz

w szeroko pojęty interes publiczny. Ich celem jest poprawa image

przedsiębiorstwa w otoczeniu (wydatki na rozwój kultury lub ochronę

zdrowia).

Inwestycje rzeczowe są niezbędne w każdej organizacji. Służą one rozwojowi,
poprawiają efektywność oraz zmniejszają ryzyko powstania problemów,

związanych z

funkcjonowaniem organizacji.

WARTOŚĆ PIENIĄDZA W CZASIE

• Wartość przyszła (future value) FV – wartość

początkowej kwoty po upływie określonego czasu

FV

n

= PV(1+k)

n

FV

n

- przyszła wartość kwoty pieniężnej (po upływie n

okresów),

PV – początkowa wartość kwoty pieniężnej,

k – stopa procentowa dla danego okresu

n – liczba okresów

WARTOŚĆ PIENIĄDZA W CZASIE

• Wartość obecna (present value) PV – faktyczna

teraźniejsza wartość przyszłego przepływu środków

pieniężnych

PV

=

PV – wartość obecna,

FV

n

- przyszła wartość kwoty pieniężnej (po upływie n

okresów),

k – stopa procentowa dla danego okresu

n – liczba okresów

1

(1+k)

n

- współczynnik dyskonta

FV

n

(1+k
)

n

Wartość przyszła renty

1

0

2

n

t

PMT (1+k)

0

PMT (1+k)

n-

2

PMT (1+k)

n-

1

FVA

n

PMT - płatności

WARTOŚĆ PIENIĄDZA W CZASIE

• Wartość przyszła renty (future value of annuity) FVA – wartość

końcowa przepływów pieniężnych, realizowanych w stałych wysokościach

i równych odstępach czasu; przepływy na koniec okresu kapitalizacji.

FVA

n

– wartość przyszła renty (po upływie n okresów),

PMT – płatność (stała),

k – stopa procentowa dla danego okresu

n – liczba okresów

FVIFA (n,k) - współczynnik wartości przyszłej renty

k

(1+k)

n

- 1

FVA

n

= PMT Σ (1+k)

n-t

= PMT x

FVIFA (n,k)

n

t=
1

FVIFA (n,k) =
(1+k)

FVIFA (n,k) =

k

(1+k)

n

- 1

renta zwykła

renta należna

Wartość obecna renty

1

0

2

n

t

PMT
(1+
k)

PMT
(1+k)

2

PMT
(1+k)

n

PVA

n

PMT PMT PMT PMT
(1+k) (1+k)

2

(1+k)

3

… (1+k)

n

PMT - płatności

PVA

n

= + + + +

WARTOŚĆ PIENIĄDZA W CZASIE

• Wartość obecna renty (present value of annuity) PVA

– zaktualizowana wartość ciągu płatności, które nastąpią w

przyszłości.

PVA

n

– wartość obecna renty, przy wypłacie n rent,

PMT – płatność (stała),

k – stopa procentowa dla danego okresu,

n – liczba okresów

PVIFA (n,k) - współczynnik wartości obecnej renty

(1+k)

n

1

PVA

n

= PMT Σ = PMT x

PVIFA (n,k)

n

t=
1

PVIFA (n,k) = (1+k)[ (1 -
)]

1

(1+k)

t

k

1

PVIFA (n,k) = (1 - )]

k

1

(1+k)

n

1

renta zwykła

renta należna

WARTOŚĆ PIENIĄDZA W CZASIE

• Wartość obecna renty wieczystej (present value of

perpetuity) PVP – zaktualizowana wartość renty, której

okres wypłaty jest nieokreślony.

PVP – wartość obecna renty wieczystej,

PMT – płatność (stała), płatna z dołu,

k – stopa procentowa dla danego
okresu.

PVP =

PM
Tk

WARTOŚĆ PIENIĄDZA W CZASIE

• Kapitalizacja ciągła – kapitalizacja, która odbywa się bez

przerwy (nieskończenie duża liczba kapitalizacji (reinwestowanie

dochodów w sposób ciągły; rozważanie teoretyczne).

FV – wartość przyszła przy kapitalizacji ciągłej,

PV – wartość obecna przy kapitalizacji ciągłej,

k – stopa procentowa dla danego okresu,

n – liczba okresów, dla których jest obliczone
oprocentowanie,

e = 2, 7183

FV

n

= PV x e

kn

1) Wartość przyszła przy kapitalizacji ciągłej (FV)

2) Wartość obecna przy kapitalizacji ciągłej (PV)

PV = FV

n

x e

(-kn)

WARTOŚĆ PIENIĄDZA W CZASIE

• Wartość przyszła nierównomiernych przepływów pieniężnych (FV)

CF

t

– przepływy pieniężne w czasie t,

k – stopa procentowa dla danego okresu,

n – liczba okresów,

FV= CF

1

(1+k)

n-1

+CF

2

(1+k)

n-2

+…+CF

n-1

(1+k)

+CF

n

=

= Σ CF

t

(1+k)

n-t

n

t=1

• Wartość obecna nierównomiernych przepływów

pieniężnych (PV)

PV

= + +…+ =

Σ

CF

1

1+k

CF

2

(1+k)

2

CF

n

(1+k)

n

CF

t

(1+k

)

t

n

t=1

SZACOWANIE PRZEPŁYWÓW

PIENIĘŻNYCH NETTO

CF

t(P)

= CF

t(F+P)

– CF

t(F)

gdzie:

CF

t(P)

- przyrostowe strumienie pieniędzy w roku t związane z

analizowanym projektem

CF

t(F+P)

–strumienie pieniędzy w roku t, generowane przez firmę po

przyjęciu projektu

CF

t(F)

– strumienie pieniędzy w roku t, generowane w przyszłości przez

firmę, gdyby nie przyjęła projektu

PRZEPŁYWY PIENIĘŻNE

NETTO DLA INWESTYCJI:

PRZEPŁYWY PIENIĘŻNE NETTO

W FAZIE URUCHOMIENIA

PRZEPŁYWY PIENIĘŻNE NETTO

W FAZIE EKSPLOATACJI

PRZEPŁYWY PIENIĘŻNE NETTO

W FAZIE LIKWIDACJI

PRZEPŁYWY PIENIĘŻNE

NETTO W FAZIE

URUCHOMIENIA

• WYDATKI KAPITAŁOWE (wydatki na maszyny i

urządzenia, ich zainstalowanie, zakup gruntów oraz

patentów i licencji),

• WYDATKI NA KAPITAŁ PRACUJĄCY NETTO

(powiększenie aktywów i pasywów na skutek

zwiększenia produkcji po wprowadzeniu projektu;

konieczność gromadzenia wystarczających zasobów

materiałów i surowców, dodatkowej pracy czy innych

elementów aktywów; wydatki te są pomniejszane o

powstałe w tym czasie zobowiązania bieżące –

różnica ta stanowi zapotrzebowanie na kapitał

pracujący netto),

• WYDATKI POZOSTAŁE (inne, związane z realizacją

inwestycji, pomniejszane o oszczędności podatkowe

– element kosztów uzyskania przychodów).

PRZEPŁYWY PIENIĘŻNE

NETTO W FAZIE

EKSPLOATACJI

•

FAZA EKSPLOATACJI – moment, w którym projekt

inwestycyjny jest realizowany i zaczyna generować

strumienie wpływów przewyższające strumienie wypływów

i w efekcie pojawiają się dodatnie strumienie pieniędzy.

•

Strumienie pieniędzy, uwzględniające zmiany w kapitale

obrotowym netto:

1.

zysk netto + amortyzacja = operacyjne przepływy

pieniędzy

2.

+ zmiany w kapitale obrotowym, czyli:

+ wzrost bieżących zobowiązań
- zmniejszenie bieżących zobowiązań
+ zmniejszenie bieżących aktywów
- wzrost bieżących aktywów
= przepływy pieniędzy netto

Sposób obliczania strumienia pieniędzy netto

w fazie eksploatacji

lp

Rodzaj

operacji

Składniki strumienia pieniędzy netto

1

+

Przyrost przychodów

2

-

Przyrost operacyjnych wydatków z wyłączeniem

amortyzacji

(2a)

(+)

(lub zmniejszenie operacyjnych wydatków z wyłączeniem

amortyzacji)

3

+

Przyrost dochodów przed amortyzacją i opodatkowaniem

(earnings before depreciation and tax - EBDT)

4

-

Amortyzacja

5

=

Przyrost dochodów przed opodatkowaniem

(earnings before tax - EBT)

6

-

Podatek dochodowy (stopa podatkowa)

7

=

Przyrost zysku (earnings after tax - EAT)

8

+

Amortyzacja

9

-

Przyrost kapitału pracującego netto (net working capital

- NWC)

(9a)

(+)

(lub zmniejszenie NWC)

10

+

Przyrost podatku odroczonego (jeżeli wykorzystuje się

dochód księgowy)

(10a)

(-)

(lub zmniejszenie podatku odroczonego)

11

=

Strumień pieniędzy netto (net cash flow – NCF)

Wg W. Pluta, T. Jajuga

PRZEPŁYWY PIENIĘŻNE NETTO

W FAZIE LIKWIDACJI

• LIKWIDACJA – następuje na koniec

okresu eksploatacji. Sprzedaje się
majątek trwały, zapasy, pozyskuje
należności, pokrywa zobowiązania
związane z dotychczas prowadzoną
działalnością.

Sposób obliczania strumienia pieniędzy netto

w fazie likwidacji

lp

Rodzaj operacji Składniki strumienia pieniędzy

netto

1

+

Sprzedaż środków trwałych

2

-

Koszty montażu i zamknięcia obiektu

3

+

Korzyści podatkowe ze sprzedaży

środków trwałych i zamknięcia

obiektu

(3 a)

(-)

(lub wydatki podatkowe ze sprzedaży

środków trwałych

4

=

Przychody ze sprzedaży środków

trwałych

5

+

Przychody z likwidacji NWC

6

+

Korzyści podatkowe z likwidacji NWC

(6 a)

-

(lub wydatki podatkowe z likwidacji

NWC)

7

=

Przychody netto z likwidacji NWC

8

= (4+7)

Strumień pieniędzy netto (net cash

flow – NCF)

Wg W. Pluta, T. Jajuga

DECYZJA

Definicja
Efekt dokonanego przez decydenta wyboru w

postaci preferowanego wariantu działania.

PROCES PODEJMOWANIA DECYZJI INWESTYCYJNEJ

1)opisz sytuację problemową
2)sformułuj cel i zdefiniuj problem
3)ustal kryterium wyboru
4)utwórz wszystkie warianty
5)wybierz najlepszy wariant
6)zrealizuj wybrany wariant

KRYTERIA DECYZYJNE

PROSTY OKRES ZWROTU - czas w którym nakłady równają się
nadwyżce finansowej.

t =

I

N

t – prosty okres zwrotu nakładów
inwestycyjnych w latach

I – suma nakładów inwestycyjnych

N – roczna nadwyżka finansowa
(stała)

nadwyżka finansowa

=

amortyzacja

+

wynik netto

wada metody – pomijanie
zmiennej wartości
pieniądza w czasie

AKTUALNA WARTOŚĆ NADWYŻKI

FINANSOWEJ NETTO - NPV

NPV

=



t=1

n

N x 1

( 1
+

d

10
0

)

n

-

I

NPV – różnica między sumą zdyskontowanych nadwyżek finansowych
netto i kalkulowanymi nakładami inwestycyjnymi,

d – stopa procentowa obrazująca stopień wymaganej minimalnej
zyskowności (kosztu kapitału), jaki miałby być zaangażowany w
danym przedsięwzięciu (w skali rocznej),

N – kalkulowane w poszczególnych latach nadwyżki finansowe,

I – suma niezbędnych na realizację danego projektu nakładów
inwestycyjnych.

D – współczynnik dyskonta

STOPA ZYSKOWNOŚCI INWESTYCJI

PI

=

wartość obecna (CF

1

, CF

2

, …CF

N

)

nakład początkowy

PI – wskaźnik zyskowności inwestycji (profitability index): jest równy
ilorazowi wartości obecnej oczekiwanego strumienia przepływów
pieniężnych i nakładu początkowego;

- projekt opłacalny: PI>1 (NPV>0)

- projekt nieopłacalny: PI<1 (NPV<0)

STOPA ZWROTU Z INWESTYCJI - IRR

Df. stopa dyskontowa, dla której wartość obecna
netto (NPV) projektu jest równa zeru.



t = 1

n

N

(1
+

d

10
0

)

- I = 0

n

PORÓWNANIE METOD OCENY EFEKTYWNOŚCI INWESTYCJI

Metoda:

Inwestycję

realizować:

Inwestycję

odrzucić:

Metoda

uwzględnia

rozkład

czasowy CF

Metoda

uwzględnia

ryzyko:

Wartość

obecna

netto

(NPV)

NPV>0

NPV<0

Tak

Tak

Wskaźnik

zyskownoś

ci (PI)

PI>1

PI<1

Tak

Tak

Wewnętrzn

a stopa

zwrotu

(IRR)

IRR >koszt

kapitału

IRR <koszt

kapitału

Tak

Tak

Okres

zwrotu (T)

T< okres

graniczny

T> okres

graniczny

Nie

Nie

FORMY POWIĄZAŃ MIĘDZY

PROJEKTAMI INWESTYCYJNYMI

1) Projekty niezależne – mogą być realizowane równocześnie

z innymi projektami (nie ma z nimi żadnych powiązań

ekonomicznych); są to projekty autonomiczne o

określonych nakładach i przychodach; w tym przypadku

korzystamy ze wszystkich kryteriów decyzyjnych;

2) Projekty komplementarne – występuje powiązanie między

projektami:

- rozważane projekty muszą być podjęte wraz z innymi

projektami; w tym przypadku uwzględniamy NPV (i inne

kryteria) inwestycji głównej i towarzyszącej;

- podjęcie danego projektu wpływa na obniżenie kosztów

produkcji innego projektu (substytucyjnego) lub realizację

kolejnych projektów; wtedy kryteria wyliczamy globalnie

dla wszystkich nakładów, przychodów, korzyści;

3) Projekty wzajemnie się wykluczające – spośród dwóch lub

więcej rozważanych przedsięwzięć ma być realizowany

tylko jeden; oceniając te projekty należy wybrać ten o

najwyższym NPV, a następnie PI (w przypadku

jednakowych NPV).

FINANSOWANIE INWESTYCJI

BEZPOŚREDNIE

POŚREDNIE

ZE ŚRODKÓW WŁASNYCH (np.
GOTÓWKA, AMORTYZACJA),
POZYSKANYCH Z EMISJI
PAPIERÓW WARTOŚCIOWYCH
ZA GOTÓWKĘ BEZPOŚREDNIO
INWESTOROM ORAZ Z
KAPITAŁÓW OBCYCH (ZNANE
FIRMY OSTABILNEJ SYTUACJI)

POZYSKIWANIE KAPITAŁU ZA
POMOCĄ AGENTA FINANSOWEGO,
CZYLI TAKIEJ JEDNOSTKI, JAK
BANK HANDLOWY, ZAKŁĄD
UBEZPIECZEŃ, FUNDUSZ
INWESTYCYJNY BĄDŹ
EMERYTALNY, FUNDUSZ JOINT
VENTURE (ZWYKLE MNIEJ ZNANE,
„MŁODE” FIRMY).

EMISJA AKCJI / UDZIAŁÓW

DF. podwyższenie kapitału zakładowego przez spółkę

akcyjną (akcji) lub spółkę z ograniczoną

odpowiedzialnością (udziały), polegające na

wyemitowaniu, czyli utworzeniu nowych

akcji/udziałów. Emisje akcji odbywają się zwykle w

seriach oznaczanych literami.

• Walne zgromadzenie/zgromadzenie wspólników (dalej

„zgromadzenie”) określa m.in. do kogo są kierowane

nowe akcje/udziały czy na rynek publiczny.

• Nowe akcje/udziały posiadają określoną wartość

nominalną wynikającą z umowy spółki, natomiast

oferowane są po cenie określonej przez zgromadzenie,

bądź są przyznawane bez konieczności zapłaty ceny.

Środki pozyskane z emisji wpływają do spółki i są

księgowane w bilansie: po stronie aktywów jako

gotówka, a po stronie pasywów zwykle w dwóch

częściach w kapitale, tj. jako wartość nominalna oraz

nadwyżka ze sprzedaży udziałów powyżej wartości

nominalnej (aggio).

PAPIERY KOMERCYJNE

• df. zwane także skryptami dłużnymi, są to krótkoterminowe papiery

dłużne na okaziciela lub imienne, najczęściej niezabezpieczone, o

zapadalności do 1 roku, służące pozyskiwaniu kapitału.

• Emisje papierów komercyjnych są przeprowadzane przez agentów

emisji, czyli bank lub biuro maklerskie, na zlecenie firm. Przeważnie są

emitowane z dyskontem, a w dniu wykupu inwestor dostaje wartość

nominalną. Zdarza się także wykupywanie starych papierów środkami

uzyskanymi z nowej emisji, czyli tzw. rolowanie.

• Emisja w Polsce odbywa się na podstawie trzech aktów prawnych:
- ustawie o Prawie wekslowym z 28.04.1936r. jako weksle

(przemysłowe, komercyjne, krótkoterminowe, obrotowo-inwestycyjne),

- ustawie o obligacjach z 29.06.1995r. jako obligacje krótkoterminowe,
- ustawie Kodeks cywilny z 23.04.1964r. jako bony komercyjne.
Najczęściej wykorzystywanym sposobem emisji jest konstrukcja

obligacji, która daje przedsiębiorstwu najwięcej możliwości do

pozyskiwania środków finansowych (m.in. zdematerializowanie

papieru ułatwia obrót na rynku wtórnym) i nie wzbudza kontrowersji

prawnych. Z racji braku zabezpieczenia, co może skutkować

niewykupieniem papierów komercyjnych przez emitenta w terminie

zapadalności, są one głównie emitowane przez duże przedsiębiorstwa,

które wykazują odpowiednią wiarygodność kredytową i są w

mniejszym stopniu zagrożone bankructwem.

KAPITAŁ OBCY

• KREDYTY (krótkoterminowe, średnio-

i długoterminowe)

• LEASING (operacyjny, finansowy)
• POŻYCZKA

KREDYTY

KRÓTKOTERMINOWE

• KREDYTY OPERACYJNE – jednorazowe

kredyty wykorzystywane do sfinansowania

specyficznych, niepowtarzalnych potrzeb

• LINIE KREDYTOWE – określone kwoty

udostępnione firmom na ustalony okres,

który może podlegać wydłużeniu

• KREDYTY REWOLWINGOWE – zbliżone do

linii kredytowych, ale bank jest

zobowiązany do udostępniania środków w

dowolnym momencie i za swoją gotowość

pobiera prowizję.

KREDYTY ŚREDNIO- I

DŁUGOTERMINOWE (KREDYTY

TERMINOWE)

• WYMAGAJĄ ZABEZPIECZENIA

(najczęściej w formie aktywów)

• Przykłady: kredyty inwestycyjne,

hipoteczne;

LEASING

DF. Umowa pomiędzy właścicielem aktywów

(finansujący – leasingodawca; producent, instytucja
finansowa, firma leasingowa), a użytkownikiem
aktywów (korzystający – leasingobiorca);
korzystający ma prawo do używania aktywów, w
zamian za co ma wnosić okresowe płatności (raty
leasingowe) na rzecz finansującego; kiedy umowa
dobiega końca, aktywa są zwracane finansującemu
lub, o ile umowa leasingowa zawiera opcję zakupu
aktywów, leasingobiorca może się zdecydować na
ich zakup.

Podstawa prawna leasingu: kodeks cywilny art. 709 (1-18);

Przedmiotem umowy leasingu, zgodnie z Kodeksem
Cywilnym, mogą być tylko rzeczy.

LEASING OPERACYJNY

(USŁUGOWY)

Umowa krótkoterminowa, która najczęściej charakteryzuje

się:

• Długość trwania umowy jest krótsza od okresu

ekonomicznej przydatności przedmiotu umowy (aby pokryć

poniesione nakłady, finansujący musi ponownie

wyleasingować przedmiot leasingu lub sprzedać go w dniu

wygaśnięcia umowy),

• Leasingodawca jest odpowiedzialny za utrzymanie i

ubezpieczenie aktywów leasingowanych,

• Korzystający ma prawo wypowiedzieć umowę przed

terminem jej wygaśnięcia (wypowiedzenie wiąże się

najczęściej z zapłatą określonej opłaty umownej)

• Raty leasingowe stanowią dla korzystającego koszt

uzyskania przychodu, a przedmiot leasingu nie podlega u

niego amortyzacji.

LEASING FINANSOWY (KAPITAŁOWY)

Umowa długoterminowa:

• rozciąga się na cały okres ekonomicznej przydatności składnika

aktywów,

• Przedmiot leasingu jest własnością Finansującego, amortyzuje go

Korzystający, natomiast przeniesienie tytułu własności może być

zagwarantowane w umowie. Firma zwiększa więc wartość swojego

majątku nie ponosząc dodatkowych kosztów po zakończeniu umowy, a

zwiększona forma amortyzacji pozwala regulować jej koszty i dochody.

• Umowa nie może być wypowiedziana przed terminem

• Formy:

- Leasing bezpośredni – umowa pomiędzy korzystającym a

właścicielem przedmiotu leasingu (producent, firma leasingowa, która

nabyła przedmiot leasingu w celu oddania go do użytkowania

leasingobiorcy),

- Leasing zwrotny – firma, będąca właścicielem dobra inwestycyjnego

sprzedaje to dobro firmie leasingowej, która wyleasinguje ten przedmiot

pierwotnemu właścicielowi); występuje, gdy firma posiada liczne środki

trwałe, nie posiada jednak gotówki, której potrzebuje; może wtedy

oddać część majątku trwałego firmie leasingowej w zamian za gotówkę i

wziąć te środki w leasing; dzięki takiemu zabiegowi firma ma

jednorazowy zastrzyk gotówki.

- Leasing lewarowany – firma leasingowa w znacznym stopniu

finansuje nabycie przedmiotu leasingu kapitałem pożyczonym, a jako

zabezpieczenia używa wierzytelności wynikających z umowy

leasingowej i wartości resztkowej aktywów leasingowanych (wartości

tych aktywów w chwili zakończenia umowy leasingowej).

FORMY LEASINGU

- Leasing bezpośredni – umowa pomiędzy korzystającym a

właścicielem przedmiotu leasingu (producent, firma

leasingowa, która nabyła przedmiot leasingu w celu oddania go

do użytkowania leasingobiorcy),

- Leasing pośredni – między producentem a nabywcą

występuje pośrednik – firma leasingowa. Firma ta kupuje środek

trwały od producenta i oddaje go w leasing.

- Leasing zwrotny – polega na sprzedaży środka trwałego

firmie leasingowej, a następnie wzięcie tego środka w leasing

operacyjny; firma uzyskuje gotówkę ze sprzedaży, a raty

leasingowe zmniejszają podstawę opodatkowania oraz

powodują wzrost przepływów pieniężnych i zmniejszają wynik

finansowy,

- Leasing norweski (z góry) – leasingobiorca opłaca

jednorazowo przy zawieraniu umowy całą należność – może on

wtedy wliczyć w koszty całą wartość środka trwałego;

- Leasing lewarowany – firma leasingowa w znacznym stopniu

finansuje nabycie przedmiotu leasingu kapitałem pożyczonym,

a jako zabezpieczenia używa wierzytelności wynikających z

umowy leasingowej i wartości resztkowej aktywów

leasingowanych (wartości tych aktywów w chwili zakończenia

umowy leasingowej).

PORÓWNANIE LEASINGU OPERACYJNEGO I

FINANSOWEGO

na podstawie: W. Bień

Cecha leasingu

Leasing operacyjny

Leasing finansowy

Okres umowy

Krótszy od okresu

ekonomicznego zużycia

obiektu

Zbliżony do okresu

ekonomicznego zużycia

obiektu

Koszt remontów i

konserwacji

Ponosi leasingodawca

Ponosi leasingobiorca,

chyba, że w umowie

jest zawarta klauzula

stanowiąca inaczej

(odbywa się to za

dodatkową opłatą)

Opłaty leasingowe

Nie pokrywają ceny

środka trwałego

Pokrywają pełną

amortyzację środka

trwałego

Księgowanie

przedmiotu leasingu

U leasingodawcy

U leasingobiorcy

Odstąpienie od umowy

Możliwe w czasie jej

trwania

Leasingodawca nie

może, natomiast

leasingobiorca płaci

odszkodowanie

podsumowanie

Mało popularny i

często droższy od

kredytu

WADY I ZALETY LEASINGU

1.

Brak odpowiednich regulacji

prawnych;

2.

Przy leasingu finansowym raty nie

stanowią kosztów uzyskania

przychodów (kosztami są jedynie

odsetki.

3.

Istnieje niewielka różnica w

umowach leasingu operacyjnego i

finansowego, np. z opcją kupna, co

może prowadzić do kłopotów z

urzędami skarbowymi.

4.

Leasingodawca i leasingobiorca

ściśle związują się ze sobą na czas

umowy.

5.

Leasingobiorca jest pozbawiony

prawa zysku z wartości przedmiotu

leasingu po zakończeniu umowy,

mimo, że np. zapłacił pełną wartość

tego przedmiotu lub zainwestował

w niego dodatkowe pieniądze.

6.

Raty leasingu operacyjnego są

obłożone podatkiem VAT.

7.

Koszty zwłoki w ratach

leasingowych są wysokie.

8.

Leasingobiorca ponosi wszelkie

ryzyko, zarówno cenowe, jak i

rzeczowe.

1.

Odsetki i aktywa pozyskane w

drodze leasingu nie są wykazywane

w sprawozdaniach finansowych,

dzięki czemu poprawiają wskaźniki

zadłużenia i zdolności kredytowej.

2.

Leasing można otrzymać nawet

wtedy, gdy możliwości kredytowe

się wyczerpały.

3.

Raty w leasingu operacyjnym są

kosztami uzyskania przychodu i

zmniejszają podstawę podatku

dochodowego.

4.

Leasing daje możliwość

zachowania rezerw finansowych.

5.

Łatwiejsza jest wymiana środków

trwałych zużytych lub

przestarzałych – leasingobiorca

łatwiej i szybciej reaguje na postęp

techniki i ma stały dostęp do

nowoczesnych technologii.

6.

W leasingu operacyjnym

leasingodawca ponosi koszty

konserwacji.

7.

Leasingobiorca nie musi ponosić

początkowych nakładów

inwestycyjnych.

8.

Raty leasingowe są płacone z

bieżących przychodów firmy, a nie

z zysku po opodatkowaniu.

POŻYCZKA

DF. operacja polegająca na udzieleniu przez osobę

fizyczną/prawną (nie bank) lub instytucję określonej kwoty

środków pieniężnych lub określonych przedmiotów do

dyspozycji pożyczkobiorcy, na czas oznaczony lub

nieoznaczony (Jeżeli termin zwrotu pożyczki nie jest

oznaczony, dłużnik obowiązany jest zwrócić pożyczkę w ciągu

sześciu tygodni po wypowiedzeniu przez dającego pożyczkę -

art. 723 kc). W przeciwieństwie do kredytu bankowego nie

jest wymagane określenie celu na jaki pieniądze zostaną

wydatkowane oraz naliczenie i pobranie odsetek.

Pożyczki właścicielskie – udzielane przez właściciela spółki.

Kwestie pożyczek regulowane są przez kodeks cywilny (art. 720 § 1).

W przypadku pożyczki rzeczy, obowiązek drugiej strony polega na

zwrocie dokładnie tej samej rzeczy, tj. rzeczy oznaczonej co do

tożsamości. W rozumieniu polskiego Kodeksu cywilnego nie jest to

więc umowa pożyczki, może być to natomiast umową użyczenia

(pożyczenie bezpłatnie) albo najmu lub dzierżawy (pożyczenie

odpłatne).

NIERUCHOMOŚCI

• Df. Nieruchomości są to części powierzchni

ziemskiej, stanowiące odrębny przedmiot

własności (grunty), a także budynki trwale

z gruntem związane lub części takich

budynków, jeżeli z mocy przepisów

szczególnych stanowią odrębny od gruntu

przedmiot własności (art. 46 KC).

• Rodzaje nieruchomości:
- gruntowe,
- budynkowe,
- lokalowe.

RODZAJE

NIERUCHOMOŚCI

- gruntowe,
- budynkowe

,

- lokalowe.

 mieszkalne:
 jednorodzinne
 wielorodzinne
 mieszkalne o charakterze

komercyjnym:

 biurowce
 budynki usługowe (sklepy, banki, itp.)
 budynki przemysłowe (hale, magazyny, itp)
 hotele
 obiekty rekreacyjne (boiska, parki, itp.)
 niemieszkalne o charakterze

publicznym:

 szpitale
 szkoły publiczne,
 urzędy
 grunty:
 rolne,
 leśne,
 budowlane.

KORZYŚCI Z INWESTYCJI W

NIERUCHOMOŚCI

• czynsz pomniejszony o koszty (utrzymanie,

konserwacja, ubezpieczenia, koszty finansowania)

• wzrost ceny nieruchomości (jej wartość przy

sprzedaży, pomniejszona o koszty sprzedaży)

DODATKOWE OPŁATY ZWIĄZANE Z

NABYCIEM NIERUCHOMOŚCI

• opłata skarbowa,
• opłata notarialna,
• opłata sądowa za wpis do księgi wieczystej,
• prowizja pośrednika

WYCENA NIERUCHOMOŚCI

– OPERAT SZACUNKOWY

Wartości nieruchomości:
1) rynkowa (przewidywana cena możliwa do

uzyskania w wolnym obrocie rynkowym;

ustala się ją na podstawie cen na rynku

odpowiednich dla danego rodzaju

nieruchomości, jego stanu a także

pożytków, jakie można z niego uzyskać);

2) odtworzeniowa (kwota, jaką należy wydać

na postawienie danej nieruchomości);

3) katastralna (wartość nieruchomości,

uwzględniana przez różne urzędy, głównie

dla potrzeb podatkowych).