Prawo hipoteczne
Wykład 27.10.2013 r.
Prawo hipoteczne – źródła prawa
• Ustawa z 06.07.1982 r. o księgach
wieczystych i hipotece (u.k.w.)
• Ustawa z 23.04.1964 r. Kodeks cywilny (k.c.)
• Ustawa z 17.11.1964 r. Kodeks
postępowania cywilnego (k.p.c.)
• Ustawa z 29.08.1997 r. Prawo bankowe
(pr.bank.)
• Ustawa z 29.08.1997 r. Ordynacja
podatkowa (ord.pod.)
Rodzaje hipotek
• Rodzaje hipoteki – kryterium: sposób
powstania:
• 1) Hipoteka umowna
• 2) Hipoteka powstała na podstawie
jednostronnej czynności prawnej
• 3)Hipoteka przymusowa
• 4)Hipoteka ustawowa
Rodzaje hipotek
• Hipoteka umowna – powstaje na podstawie
umowy
pomiędzy
właścicielem
nieruchomości
(lub
innego
przedmiotu
hipoteki) a wierzycielem hipotecznym lub
administratorem hipoteki.
• Szczególnym rodzajem hipoteki umownej (ze
względu na tryb ustanowienia) jest hipoteka
bankowa (art. 95 pr.bank.), hipoteka, którą
strony ustanawiają w ugodzie sądowej (art.
184, 223 k.p.c.) lub przed mediatorem
Rodzaje hipotek
• Hipoteka powstała na podstawie jednostronnej
czynności prawnej – hipoteka, która zabezpiecza
wierzytelności z tytułu obligacji
• „Do ustanowienia hipoteki stanowiącej zabezpieczenie
roszczeń obligatariuszy wystarcza oświadczenie woli
właściciela nieruchomości” (art. 7 ustawy o obligacjach)
• Do powstania tej hipoteki również konieczny jest wpis do
księgi wieczystej.
• Wierzycielem z hipoteki zabezpieczającej wierzytelności z
tytułu obligacji jest administrator hipoteki. Administrator
hipoteki wykonuje prawa i obowiązki wierzyciela
hipotecznego we własnym imieniu, lecz na rachunek
obligatariuszy.
Rodzaje hipotek
• Hipoteka przymusowa (art. 109-111 u.k.w.)
powstaje niezależnie od woli - a najczęściej wbrew
woli - właściciela, jeśli wierzyciel hipoteczny
dysponuje odpowiednim dokumentem i na
podstawie tego dokumentu uzyska wpis do księgi
wieczystej.
Dokument stanowiący podstawę wpisu to
dokument stwierdzający wierzytelność pieniężną
(np. wyrok sądu, decyzja administracyjna) lub
dokument stwierdzający przymusowe ustanowienie
zabezpieczenia (np. postanowienie sądu -art. 747
pkt 2 k.p.c.)
Rodzaje hipotek
• Hipoteka ustawowa – hipoteka wyjątowo
powstaje na podstwie wyraźnego przepisu
ustawy, bez inicjatywy stron i bez potrzeby
dokonania wpisu w księdze wieczystej.
Ujawnienie hipoteki w księdze wieczystej
ma charakter deklaratoryjny. Przypadki:
• -1037 § 3 k.p.c.
• -115 d § 3 u.p.e.a.
• Zob. postanowienie SN z 18.01.2008 r.
VCSK 298/07 OSN-ZD 2008 nr d, poz. 105.
Rodzaje hipotek
• Art. 1037 § 3 k.p.c. i art. 115 d § 3 u.p.e.a. przewidują
powstanie hipoteki ustawowej na nieruchomości
sprzedanej w post. egz. zabezpieczającej roszczenia
wierzyciela
przeciwko
nabywcy
nieruchomości
powstałe w związku z zaliczeniem na poczet ceny
wierzytelności
nabywcy
wobec
dłużnika
egzekwowanego, która nie znalazła pokrycia w sumie
uzyskanej z egzekucji. Hipoteka powstaje z mocy
prawa a wpis do księgi wieczystej ma deklaratoryjny
charakter. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych
nie
działa
przeciwko
prawom
obciążającym
nieruchomość z mocy ustawy niezależnie od wpisu.
Rodzaje hipotek
• Istnieją podstawy normatywne do
wyróżnienia:
• -hipotek kaucyjnych
• - hipotek zwykłych
• Hipoteki kaucyjne i zwykłe to hipoteki
powstałe przed 20.02.2011 r.
(hipoteki dawne).
Rodzaje hipotek
• Hipoteka kaucyjna – zabezpiecza wierzytelność
istniejącą lub mogącą powstać w przyszłości o
nieustalonej wysokości (art. 102-108 ukw w
brzmieniu przed nowelizacją)
• samoistna- zabezpieczająca wierzytelność główną
• niesamoistna – zabezpieczająca wierzytelności,
które nie mogły być z mocy ustawy objęte hipoteką
zwykłą, np. odsetki, koszty postępowania.
• Hipoteka zwykła – zabezpiecza wierzytelność o
ustalonej wysokości (art. 68 ukw w brzmieniu przed
nowelizacją)
Rodzaje hipotek
Art. 10 uzkw:
1.
Do hipotek kaucyjnych powstałych przed dniem wejścia
w życie ustawy nowelizującej stosuje się przepisy w
brzmieniu nadanym ustawą nowelizujacą, z wyjątkiem
przepisów o rozporządzaniu opróżnionym miejscem
hipotecznym (hipoteka kaucyjna samoistna)
2.
Do hipotek zwykłych powstałych przed dniem wejścia
w życie ustawy nowelizującej stosuje się przepisy w
dotychczasowym brzmieniu. To samo dotyczy hipotek
kaucyjnych zabezpieczających roszczenia związane z
wierzytelnością hipoteczną, lecz nieobjętych z mocy
ustawy hipoteką zwykłą, powstałych przed dniem
wejścia w życie niniejszej ustawy (hipoteka kaucyjna
niesamoistna)
Rodzaje hipotek
• Hipoteki powstałe przed wejściem w życie
ustawy nowelizującej – w zakresie tego
pojęcia zarysowały się dwa stanowiska:
1) to hipoteki, co do których przed wejściem
w życie ustawy zmieniającej złożono
oświadczenie o ustanowieniu hipoteki, data
wpisu do kw nie jest decydująca
2) to hipoteki, co do których przed wejściem
w życie ustawy zmieniającej został złożony
wniosek o wpis do księgi wieczystej
Rodzaje hipotek
• Uchwała SN z 27.09.2012 r., III CZP 45/12
• Po wejściu w życie ustawy z 26.06.2009 r.
nie jest możliwe dokonanie wpisu w
księdze wieczystej hipoteki umownej
zwykłej na podstawie oświadczenia o jej
ustanowieniu
sporządzonego
przed
20.02.2011 r. jeśli wniosek o wpis został
złożony po tej dacie.
• Ww. orzeczenie opowiada się za drugim
poglądem.
Rodzaje hipotek
• Hipoteka kaucyjna samoistna została zrównana z
hipoteką po nowelizacji (z wyjątkiem rozporządzania
o.m.h.)
• Hipoteka
kaucyjna
samoistna
nie
uległa
przekształceniu ex lege w hipotekę w konstrukcji po
nowelizacji.
• Praktyka przyjęta w niektórych sądach, polegająca
na zmianie „charakteru” hipoteki poprzez skreślenie
przymiotnika „kaucyjna” dokonywana wskutek
złożonego po 19 lutego 2011 r. wniosku np. o
zmianę treści hipoteki jest niewłaściwa. Jest to
usterka wpisu zwalczana w trybie art. 626 (13) § 2
kpc (sprostowanie usterki wpisu).
Rodzaje hipotek
• Hipoteka łączna – hipoteka, która obciąża
dwa lub więcej przedmioty
• Hipoteka łączna może być hipoteką umowną,
przymusową i powstającą na podstawie
jednostronnej czynności prawnej (art. 7
ust.oblig.)
• Przedmioty hipoteki łącznej mogą być
różnorodne
np. hipoteka łączna może jednocześnie
obciążać nieruchomość, użytkowanie wieczyste
i udział w spółdzielczym własnościowym prawie
do lokalu
Rodzaje hipotek
• Hipoteka łączna z mocy ustawy -
podział nieruchomości (art. 76 ust. 1 ukw)
• Hipoteka łączna w drodze czynności prawnej
(umowa lub oświadczenie jednostronne
właściciela)
W celu zabezpieczenia tej samej wierzytelności
można, w drodze czynności prawnej, obciążyć
więcej niż jedną nieruchomość (hipoteka łączna
umowna)- art. 76 ust. 3 ukw
• Hipoteka łączna przymusowa (art.
111 (1)ust
.
1 ukw)
Rodzaje hipotek
• Zadania:
• Analiza postanowienia SN z 18.01.2008 r. VCSK
298/07 OSN-ZD 2008 nr d, poz. 105.
• Analiza przepisu międzyczasowego - art. 10 uzkw
i uchylonego art. 108 ukw w kontekście pytań
problemowych:
• Czy obecnie dopuszczalne jest w drodze
czynności prawnej przekształcenie hipoteki
zwykłej w hipotekę kaucyjną w celu uzyskania
statusu hipoteki w kształcie po nowelizacji?
• Czy możliwe jest przekształcenie hipoteki
kaucyjnej w hipotekę w konstrukcji po nowelizacji
w drodze czynności prawnej?
a
Rodzaje hipotek
• Literatura:
• J. Pisuliński (w:) Hipoteka po nowelizacji.
Komentarz. Warszawa 2011 r., s. 15-56.
• Fakultatywnie:
• J. Pisuliński, O planowanej nowelizacji
ustawy o księgach wieczystych i
hipotece i wprowadzeniu długu
gruntowego, KPP Rok XIV, 2005, z. 3, s.
837-859.
Przedmiot
Przedmiot hipoteki
Przedmiot hipoteki
• art. 65 ust. 1 ukw :W celu zabezpieczenia
oznaczonej wierzytelności wynikającej z
oznaczonego stosunku prawnego można
nieruchomość obciążyć prawem, na mocy
którego wierzyciel może dochodzić
zaspokojenia z nieruchomości bez wzgledu na
to czyją się stała własnością i z
pierwszeństwem przed wierzycielami
osobistymi właściciela nieruchomości
• Przedmiotem hipoteki może być nieruchomość
lub ułamkowa część nieruchomości.
Przedmiot hipoteki
• art. 65 ust. 2 ukw: Przedmiotem hipoteki
może być także:
• 1) użytkowanie wieczyste wraz z
budynkami i urządzeniami będących
własnością użytkownika wieczystego (lub
udział w tym prawie)
• 2) spółdzielcze własnościowe prawo do
lokalu (lub udział w tym prawie)
• 3) wierzytelność zabezpieczona hipoteką
Przedmiot hipoteki
• Możliwe jest obciążenie hipoteką
• nieruchomości gruntowej, która ma być
nabyta lub wyodrębniona lub przyszłego
lokalu z zastrzeżeniem warunku, że osoba
ustanawiająca hipotekę stanie się
właścicielem nieruchomości lub lokalu.
• Wówczas w dokumencie ustanawiającym
hipotekę konieczne jest jednoznaczne
określenie obciążanej nieruchomości lub
lokalu.
Przedmiot hipoteki
• Enumeratywne określenie przedmiotu
hipoteki.
• Hipoteką nie można obciążyć przedmiotów
niewymienionych w art. 65 ust. 1-3 ukw.
• Nie jest dopuszczalne ustanowienie
hipoteki na rzeczach ruchomych, zespole
rzeczy ruchomych, przedsiębiorstwie,
ekspektatywie odrębnej własności lokalu
(art. 19 u. spółdz. mieszk.),
wierzytelnościach innych niż subintabulat
Przedmiot hipoteki
• Nieruchomość:
• grunt
• budynek
• lokal
• Art. 46 k.c.: Części powierzchni ziemskiej
stanowiące odrębny przedmiot własności
(grunty), jak również budynki trwale z gruntem
związane lub części takich budynków, jeżeli na
mocy przepisów szczególnych stanowią
odrębny od gruntu przedmiot własności.
Przedmiot hipoteki
• Nieruchomości – zawsze rzeczy oznaczone co do
tożsamości.
• Nieruchomość a działka gruntowa.
• Przedmiotem hipoteki nie może być działka.
• Działka gruntu – niepodzielna, ciągła część powierzchni
ziemskiej stanowiąca część lub całość nieruchomości
gruntowej. Działka jest oznaczona w ewidencji gruntów i
budynków poprzez określenie jej położenia, granic,
powierzchni, rodzaju użytków gruntowych, oznaczenie kw
lub zbioru dokumentów (art. 4 pkt 3 ust. o gosp.
nieruch.). Każda działka ma numer ewidencyjny.
• Nie można obciążyć hipoteką jednej lub kilku działek jeśli
nie stanowią nieruchomości lub udziału w niej.
Przedmiot hipoteki
•
Nieruchomości gruntowe:
•
odrębny przedmiot własności
•
wyodrębinienie – określenie granic (art. 46 k.c.,
art. 143 k.c.- społeczno-gospodarcze
przeznaczenie gruntu).
•
Dwie graniczące ze sobą działki gruntu
stanowiące własność tego samego podmiotu, dla
których prowadzone są dwie odrębne księgi
wieczyste stanowią dwie odrębne nieruchomości
gruntowe (wyrok SN z 26.02.2003 r. , II CKN
1306/00, BSN 2003, Nr 8, s. 8)
Przedmiot hipoteki
• Jeśli dla takich dwóch działek
prowadzona jest jedna księga wieczysta
wówczas jest to jedna nieruchomość
gruntowa
• (post. SN z 30.10.2003 r., IV CK 114/02,
OSN 2004, Nr 12, poz. 201).
• Grunt w znaczeniu wieczystoksięgowym:
część powierzchni ziemskiej objętej
jedną księgą wieczystą.
Przedmiot hipoteki
• Czy dopuszczalne jest ustanowienie
hipoteki umownej na nieruchomościach
Skarbu Państwa?
• Art. 1 ust. 2 ustawy z 28.05.1997 r. o
poręczeniach i gwarancjach udzielanych
przez SP oraz niektóre osoby prawne:
poręczenia i gwarancje stanowią jedyne
formy zabezpieczania wierzytelności
udzialane przez organy państwa lub BGK
dla zobowiązań osób trzecich.
Przedmiot hipoteki
• Art. 1060 § 2 k.p.c. Egzekucja świadczeń
pieniężnych przeciwko Skarbowi Państwa
jest możliwa wyłącznie z rachunku
właściwej jednostki organizacyjnej.
• Czy przepis ten stanowi zakaz
zaspokojenia się w drodze egzekucji z
nieruchomości Skarbu Państwa i tym
samym zakaz ustanowiania hipoteki na
nieruchomościach skarbowych?
Przedmiot hipoteki
• Nieruchomości budynkowe
• Zasada: Budynki trwale z gruntem
związane są częścią składową gruntu –
art. 48 k.c. Budynki, które nie są
trwale z gruntem związane są
rzeczami ruchomymi.
• Wyjątek: Budynek jest odrębną
nieruchomością, gdy przepis
szczególny uznaje budynek za odrębny
od gruntu przedmiot własności
Przedmiot hipoteki
• Orzecznictwo SN:
• „Budynek to obiekt budowlany, twale
związany z gruntem, stanowiący część
składową nieruchomości gruntowej (art.
48 k.c.) albo odrębny od gruntu
przedmiot własności (art. 235 § 1 k.c.),
wydzielony z przestrzeni za pomocą
przegród budowlanych, posiadający
fundamenty oraz dach” - uchwała SN z z
26.04.2007 r., III CZP 27/07, OSN 2008,
Nr 6, poz. 62.
Przedmiot hipoteki
• 1)Odrębna własność budynków – jako prawo związane:
• Budynki wzniesione przez użytkownika wieczystego na
gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste stanowią
własność użytkownika wieczystego (art. 235 k.c.)
• Budynki wzniesione przez rolniczą spółdzielnię produkcyjną
na gruncie stanowiącym wkład gruntowy stanowią własność
spółdzielni(art. 279 k.c.).
• Budynki wzniesione na gruncie Skarbu Państwa i
przekazane rolniczej spółdzielni produkcyjnej w stanie
zabudowanym lub budynki wzniesione na tym gruncie przez
spółdzielnię stanowią własność spółdzielni (art. 272 k.c.)
Przedmiot hipoteki
• Własność budynków użytkownika
wieczystego stanowi prawo związane z
użytkowaniem wieczystym i może
stanowić przedmiot hipoteki tylko razem z
użytkowaniem wieczystym. Nie jest więc
dopuszczalne ustanowienie hipoteki
wyłącznie na nieruchomości budynkowej
użytkownika wieczystego.
• Własność budynków rolniczej spółdzielni
produkcyjnej jest prawem związanym z
prawem użytkowania (art. 272 § 3 k.c.)
Przedmiot hipoteki
• Budynki rolniczej spółdzielni produkcyjnej
nie mogą stanowić przedmiotu hipoteki,
ponieważ użytkowanie nie zostało
wymienione w art. 65 ust. 2 ukw jako
przedmiot hipoteki.
• Własność budynków rolniczej spółdzielni
produkcyjnej na nieruchomości
stanowiącej wkład gruntowy stanowi
prawo niezbywalne i również nie może
być przedmiotem hipoteki
Przedmiot hipoteki
• 2) Odrębna nieruchomość budynkowa jako prawo
samodzielne:
• Garaż wybudowany ze środków własnych przed
5.12.1990 r. na gruncie stanowiącym własność SP
lub gminy (art. 211 ust. o gosp. nieruch.)
• Budynki zatrzymane przez rolnika, wchodzące w
skład nieruchomości przekazanej na rzecz SP na
podstawie ustawy z 24.01.1968 r. o rentach i
innych świadczeniach dla rolników przekazujących
nieruchomości rolne na własność państwa oraz
ustawy z 29.05.1974 r. o przekazywaniu
gospodarstw rolnych na własność państwa za
rentę i inne spłaty pieniężne.
Przedmiot hipoteki
• Nieruchomości lokalowe na podstawie:
• ustawy o własności lokali z 24.06.1994 r.
• ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z 15.12.2000 r.
• ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub
domu jednorodzinnego z 16.09.2011 r.
• Samodzielny lokal mieszkalny może stanowić odrębną
nieruchomość (art. 2 ust. 1 ust. włas.lok.)
• Do powstania odrębnej własności lokalu niezbędny jest
wpis w księdze wieczystej (art. 7 ust. 2 ust.włas.lok).
• Wpis ten nie tylko kreuje nowe prawo rzeczowe
(własność lokalu) lecz również jego przedmiot –
nieruchomość lokalową – post. SN z 05.04.2012 r. II CSK
432/11)
Przedmiot hipoteki
• Prawem związanym z odrębną
własnością lokalu jest udział we
współwłasności nieruchomości
wspólnej (art. 3 ust.1 ust.wł.lok).
Udział ten stanowi część składową
nieruchomości lokalowej (art. 50 k.c.)
i jest także obciążony hipoteką.
Przedmiot hipoteki
• Ustanowienie odrębnej własności lokalu
na podstawie ustawy o spółdzielniach
mieszkaniowych – konstytutywny wpis
do księgi wieczystej (art. 7 ust. 2 ust wł.
lok w zw z art. 27 ust. 1 ust o spółdz.
Mieszk).
• Ekspektatywa odrębnej własności
lokalu nie może być przedmiotem
hipoteki.
Przedmiot hipoteki
Ułamkowa część nieruchmości
Współwłasność nieruchomości może przysługiwać
niepodzialnie kilku osobom (art. 195 k.c.).
Hipoteka może być ustanowiona na ułamkowej części
nieruchomości - jeżeli stanowi udział współwłaściciela.
Obciążenie dotyczy udziału a nie fizycznie określonej
części nieruchomości. Nie można ustanowić hipoteki
na ułamkowej części nieruchomości jeśli właścicielowi
przysługuje prawo własności całej nieruchomości
(post. SN z 25.05.2011 r. II CSK 533/10).
Hipoteka obejmuje cały udział a nie jego część.
Przedmiot hipoteki
Użytkowanie wieczyste i udział w
użytkowaniu wieczystym
Użytkowanie wieczyste jest prawem
obciążającym nieruchomość
gruntową jako fizycznie wyodrebnioną
część powierzchni ziemskiej.
Przedmiot – grunty stanowiące
własność Skarbu Państwa i jednostek
samorządu terytorialnego
Przedmiot hipoteki
Oddanie w użytkowanie wieczyste
nieruchomości gruntowej oraz przenisienie
tego prawa wymaga zawarcia umowy w
formie aktu notarialnego praz wpisu w
księdze wieczystej (art. 27 ust. o gosp.
nieruch).
Wpis ma charakter konstytutywny, ma
moc wsteczną od daty złożenia wniosku.
Z chwilą dokonania wpisu prawo
użytkowania wieczystego powstaje lub
przechodzi na nabywcę.
Przedmiot hipoteki
Hipoteka może być skutecznie
ustanowiona dopiero po wpisie
użytkowania wieczystego do księgi
wieczystej a nie jedynie po zawarciu
umowy w formie aktu notarialnego
(spotykana niewłaściwa praktyka
sporządzania aktu o ustanowienie
hipoteki łącznie z aktem
przenoszenia użytkowania
wieczystego).
Przedmiot hipoteki
Własność budynków jest prawem
związanym z użytkowaniem
wieczystym, co oznacza, że może
być ona przenoszona i obciążana
tylko łącznie z prawem użytkowania
wieczystego (uchwała SN z
14.11.1963 r., III CO 60/63, OSN
1964, nr 12, poz. 246).
Przedmiot hipoteki
Nieruchomość Skarbu Państwa lub
gminy może być oddana w
użytkowanie wieczyste również w
części ułamkowej
(uchwała SN z 18.05.1995 r., III CZP
61/95, OSN 1995, nr 9, poz. 130).
Ułamkowy udział we wspólności
użytkowania wieczystego może być
obciążony hipoteką.
Przedmiot hipoteki
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
-ograniczone prawo rzeczowe
-uprawniony chroniony tak jak właściciel
- prawo zbywalne, wchodzi w skład spadku, podlega
egzekucji
- przysługuje wyłącznie członkowi spółdzielni
- powstaje z chwilą zawarcia umowy pomiędzy
członkiem a spółdzielnią
- dla ustanowienia hipoteki konieczne było założenie
księgi wieczystej
- Od 31.07.2007 r . nie może być ustanawiane
- (art. 7 ust. 1 ustawy o zmianie ustawy o spółdz.
Mieszk. Z 14.06.2007 r.)
Przedmiot hipoteki
Wierzytelność zabezpieczona hipoteką
Subintabulat – art. 108 (1)- 108 (5) ukw-
jest prawem, na mocy którego wierzyciel
subintabulatu może żądać zaspokojenia z
wierzytelności zabezpieczonej hipoteką z
pierwszeństwem przed wierzycielami
osobistymi podmiotu, któremu
przysługuje obciążona wierzytelność
hipoteczna.
Przedmiot hipoteki
• Do subintabulatu należy stosować:
• Przepisy dotyczące hipoteki na
nieruchomości
• Przepisy o zastawie na wierzytelności
Przedmiot hipoteki
Zadania:
Analiza pytań problemowych:
1. Czy dopuszczalne jest ustanowienie hipoteki
umownej na nieruchomościach Skarbu Państwa dla
zabezpieczenia wierzytelności wobec Skarbu
Państwa?
2. Czy dopuszczalna jest umowa o ustanowienie
hipoteki na lokalu po zawarciu umowy o
ustanowieniu własności lokalu a przed wpisem
własności lokalu do księgi wieczystej?
Literatura:
B. Swaczyna, Hipoteka po nowelizacji, s. 67 - 126.
Hipoteka
Ustanowienie a powstanie
hipoteki
Umowa o ustanowienie hipoteki
• Ustanowienie a powstanie hipoteki
• Ustanowienie hipoteki: umowa (art.
245 k.c.).
• Powstanie hipoteki : wpis do kw (art.
67 ukw).
• Hipoteka powstaje z chwilą
nieprawomocnego wpisu.
Umowa o ustanowienie hipoteki
• Art. 245 § 1 k.c. – do ustanowienia
hipoteki stosuje się odpowiednio
przepisy o przeniesieniu własności
nieruchomości.
• Art. 155 k.c.- do przeniesienia
własności konieczna jest umowa
zawarta pomiędzy właścicielem
nieruchomości a wierzycielem.
Umowa o ustanowienie hipoteki
• Forma umowy: art. 158 – akt
notarialny
• Tylko dla oświadczenia woli
właściciela – art. 245 § 2 k.c.
• Wyjątki: forma pisemna pod rygorem
nieważności:
• Art. 19 ust. 2 ust.skok
• Art. 95 pr.bank.
Umowa o ustanowienie hipoteki
• Nie stosuje się art. 157 k.c.
• Hipoteka może być ustanowiona pod warunkiem
lub z zastrzeżeniem terminu.
• W praktyce: obciążenie nieruchomości „przyszłej”
– jeszcze niewyodrębnionej lub nie stanowiącej
jeszcze własności osoby ustanawiającej hipotekę
lub dla zabezpieczenia „przyszłego kredytu”
• W oświadczeniu przyszłego właściciela umieszcza
się zastrzeżenie, że hipoteka jest ustanawiana pod
warunkiem, że własność nieruchomości przejdzie
na kupującego
Wniosek o ustanowienie hipoteki
• Hipoteka może być tylko ustanowiona pod
warunkiem. Wpis do kw zawsze jest
bezwarunkowy.
• Akt notarialny obejmujący oświadczenie
właściciela nieruchomości ustanawiające
hipotekę powinno zawierać elementy
określone w art. 92 § 1 pr.not. oraz co
najmniej określać:
• 1)wierzytelność zabezpieczoną hipoteką
• 2)sumę i walutę hipoteki
• 3) księgę wieczystą
Wniosek o ustanowienie hipoteki
• Dla oznaczenia wierzytelności konieczne jest
podanie:
• rodzaju i źródła wierzytelności
• daty zawarcia umowy
• dłużnika
• wierzytelność z tytułu umowy kredytu nr 2309/2012
z dnia 11.06.2013 r.
w kwocie 890.000 zł.
zawartej
pomiędzy bankiem X SA a Janem Kowalskim
• Dla oznaczenia wierzytelności nie jest konieczne
wskazanie kwoty i waluty wierzytelności (elemnty te
nie ulegają ujawnieniu w treści kw)
•
Wniosek o ustanowienie hipoteki
• § 52 rozp. Min. Spr. z 20.08.2003 r. w
sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg
wieczystych w systemie
informatycznym (Dz.U. nr 162, poz.
1575 ze zm):
• Rubryka 4.4.1.8. „oznaczenie
wierzytelności i stosunku prawnego”:
• A „Numer wierzytelności”
• B „Wierzytelność”
• C „Stosunek prawny”
Wniosek o ustanowienie hipoteki
• Dla hipotek powstałych po
19.02.2011 r. nie wypełnia się pól
4.4.1.5. „odsetki”
4.4.1.9. „termin zapłaty”
Dla hipoteki po nowelizacji elementy
związane z wierzytelnością
( wysokość, waluta, termin zapłaty,
odsetki) są obojętne.
Wniosek o ustanowienie hipoteki
• Ustanowienie hipoteki bankowej – art. 95
ust. 1-4 pr.bank.
• Oświadczenie właściciela – forma pisemna
pod rygorem nieważności.
• Art. 95 ust. 4 pr.bank. stanowi wyjątek od
art. 31 ust. 1 ukw
• Hipoteka bankowa może w tym trybie być
ustanowiona wyłącznie dla zabezpieczenia
wierzytelności wynikających z czynności
bankowych (art. 5 pr.bank.)
Wniosek o ustanowienie hipoteki
Dla ustanowienia hipoteki bankowej
wymagane jest oświadczenie banku.
• Podstawą wpisu hipoteki bankowej do
kw jest oświadczenie banku, a nie
oświadczenie właściciela
nieruchomości (art. 95 ust. 3
pr.bank.)
Wniosek o ustanowienie hipoteki
Podmiot uprawniony:
Właściciel uprawniony według treści kw – art. 5
ukw
- Jako dłużnik osobisty
- Jako dłużnik rzeczowy
- Dłużnik rzeczowy odpowiada tylko z obciążonej
nieruchmości do wysokości hipoteki in solidum z
dłużnikiem osobistym.
- Wierzyciel powinien wystąpić przeciwko
dłużnikowi rzeczowemu z żądaniem zapłaty długu
w wysokości, do której właściciel odpowiada (zob.
np. wyrok SN z 06.03.1997 r. I CKU 78/96).
Wniosek o ustanowienie hipoteki
- współwłaściciel nieruchomości w częściach
ułamkowych (bez zgody pozostałych)
- Wspólnicy spółki cywilnej –uchwała
wszystkich wspólników
- Małżonkowie oboje lub jeden małżonek za
zgodą drugiego (art. 37 kro)
- Spadkobiercy – do chwili działu spadku
stosuje się przepisy o współwasności w cz.
ułamkowych (art. 1035 k.c.), lecz
spadkobierca nie może sam rozporządzać
udziałem w spadku (art. 1036 k.c.)
Wniosek o ustanowienie hipoteki
- małoletni właściciel – za zgodą sądu
opiekuńczego (art. 101 kro) każdy z rodziców
Hipoteka może być ustanowiona przez
pełnomocnika:
Pełnomocnictwo rodzajowe do ustanowienia
hipoteki na konkretnej nieruchomości lub na
wszystkich nieruchomościach mocodawcy lub
do ustanowienia określonej w pełnomocnictwie
hipoteki lub hipotek
Forma: akt notarialny lub forma pisemna w
zależności od tego w jakiej formie składane
jest oświadczenie właściciela nieruchomości.
Wniosek o ustanowienie hipoteki
Wniosek o wpis hipoteki:
- Składa się na urzędowym formularzu (art.
626 (2) § 1 kpc. Wyjątek dotyczy hipoteki
ustanawianej w formie aktu notarialnego,
wówczas wniosek o wpis musi być
zawarty w akcie notarialnym (art. 92 § 4
pr.not)
Dokumenty dołączane do wniosku – art. 32
ukw- oświadczenie właściciela w formie
aktu notarialnego lub oświadczenie banku
Wniosek o ustanowienie hipoteki
Wniosek o wpis hipoteki może złożyć:
Właściciel nieruchomości, użytkownik
wieczysty, osoba, na rzecz której wpis
ma nastąpić albo wierzyciel, jeżeli
przysługuje mu prawo, które może być
wpisane do kw (art. 626 (1) § 5 kpc)
Jeśli hipoteka ustanawiana jest w formie
aktu notarialnego – wniosek zawarty jest
w akcie. Właściciel nieruchomości nie
może złożyć wniosku w odrębnym akcie.
Wniosek o ustanowienie hipoteki
Żądanie wniosku o wpis w księdze wieczystej hipoteki
„w kwocie” czy „do kwoty”?
• Art. 68 ust. 1 ukw: Hipoteka zabezpiecza
wierzytelność pieniężną, w tym również wierzytelność
przyszłą.
• 2. Hipoteka zabezpiecza wierzytelność do
oznaczonej sumy pieniężnej. Jeżeli zabezpieczenie
hipoteczne jest nadmierne, właściciel obciążonej
nieruchomości może żądać zmniejszenia sumy
hipoteki.
• 3. Sumę hipoteki wyraża się w tej samej walucie co
zabezpieczona wierzytelność, jeżeli strony w umowie
• ustanawiającej hipotekę nie postanowiły inaczej
Wniosek o wpis hipoteki
• Art. 68 ukw przed nowelizacją:
• Hipoteka zabezpiecza jedynie
wierzytelności pieniężne i może być
wyrażona tylko w oznaczonej sumie
pieniężnej. Jeżeli wierzytelność
zgodnie z prawem została wyrażona
w innym pieniądzu niż pieniądz
polski, hipotekę wyraża się w tym
innym pieniądzu.
Wniosek o wpis hipoteki
• Uchylony art. 102 UKWH:
• Art. 102. 1. Wierzytelności o wysokości
nieustalonej mogą być zabezpieczone hipoteką
do oznaczonej sumy najwyższej (hipoteka
kaucyjna).
• 2. Hipoteka kaucyjna może w szczególności
zabezpieczać istniejące lub mogące powstać
wierzytelności z określonego stosunku
prawnego albo roszczenia związane z
wierzytelnością hipoteczną, lecz nieobjęte z
mocy ustawy hipoteką zwykłą.
Wniosek o ustanowienie hipoteki
• Art. 65. § 1 kc Oświadczenie woli należy
tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze
względu na okoliczności, w których
złożone zostało, zasady współżycia
społecznego oraz ustalone zwyczaje.
• § 2. W umowach należy raczej badać,
jaki był zgodny zamiar stron i cel
umowy, aniżeli opierać się na jej
dosłownym brzmieniu
Wniosek o wpis hipoteki
• W praktyce powstała wątpliwość, czy
użycie we wniosku o wpis hipoteki
sformułowania: właściciel ustanawia
hipotekę „w kwocie” bądź „do
kwoty”rodzi dla banku ryzyko
odmowy wpisu hipoteki (oddalenia
wniosku) tylko na tej podstawie, że
użyto niewłaściwego określenia.
Wniosek o wpis hipoteki
• Nowa hipoteka, którą można
ustanawiać od 20 lutego 2011 r., jest
oparta na konstrukcji
hipoteki kaucyjnej, właściwsze jest
więc używanie w odniesieniu do niej
określenia do kwoty a nie w kwocie.
Wniosek o wpis hipoteki
• Sąd nie ma podstaw do oddalenia
wniosku o wpis hipoteki tylko na
podstawie, że użyto we wniosku
sformułowania hipoteka została
ustanowiona „w kwocie”.
• W razie oddalenia wniosku z tej
przyczyny, należy złożyć apelację
bądź skargę na orzeczenie
referendarza sądowego.
Wniosek o wpis hipoteki
• Użyte sformułowanie nie ma wpływu na
wysokość podatku od czynności
cywilnoprawnych, jaki należy zapłacić od
ustanowienia hipoteki. Wysokość PCC
zależy bowiem od charakteru
wierzytelności hipotecznej (istniejąca bądź
o wysokości
• nieustalonej). W przypadku nowej hipoteki
podatek w zasadzie zawsze będzie wynosił
19 zł.
Wniosek o wpis hipoteki
• Przykładowa treść żądania dla
ustanowienia hipoteki na
zabezpieczenie jednej
• wierzytelności, którą należy wypełnić
w formularzu KW-WPIS w polu numer
8:
Wniosek o wpis hipoteki
• Treść żądania:
• Wpis hipoteki umownej do kwoty………, na
rzecz………, na zabezpieczenie wierzytelności
wynikającej/wynikających z Umowy……… nr………
z dnia…….
• Należy zaznaczyć, czy hipoteka ma zabezpieczać
jedną, czy kilka wierzytelności. Nie ma potrzeby
wskazywania, że chodzi o zabezpieczenie
wierzytelności o zwrot kapitału, odsetek i innych
roszczeń o świadczenia uboczne. Hipoteka
zabezpiecza z mocy ustawy roszczenia o zwrot
kapitału, odsetek i kosztów postępowania. W celu
zabezpieczenia przez nią innych roszczeń
ubocznych, konieczne jest wymienienie ich w
podstawie wpisu. Podstawą wpisu hipoteki nie jest
formularz KW WPIS a dokument bankowy lub akt
notarialny.
Wniosek o wpis hipoteki
• Wysokość opłat za poszczególne wnioski
dotyczące ksiąg wieczystych określone są w
Rozdziale 3 ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o
kosztach sądowych w sprawach cywilnych
(Dz.U.10.90.594).
• ART.42 . 1. Opłatę stałą w kwocie 200 złotych
pobiera się od wniosku o wpis w księdze
wieczystej własności, użytkowania wieczystego
lub ograniczonego prawa rzeczowego, chyba że
przepis szczególny stanowi inaczej.
Wniosek o wpis hipoteki
Literatura:
B. Swaczyna, Hipoteka po nowelizacji, s. 127-180