Wiadomości

wprowadzające i prawne

aspekty gospodarki

nieruchomościami

Ryszard Cymerman

Białystok 2008

GOSPODAROWANIE

NIERUCHOMOŚCIAMI

• Gospodarowanie nieruchomościami

może być traktowane jako zespół

relacji i procedur zachodzących

między podmiotami a przedmiotem

gospodarowania.

• Zespół ten, tworzą trzy rodzaje

nieruchomości oraz prawa z nimi

związane. Zagadnienia związane z

gospodarką nieruchomościami

realizowane są zgodnie z ustawą o

gospodarce nieruchomościami i

zbiorem przepisów wykonawczych do

tej ustawy oraz innymi przepisami

dotyczącymi nieruchomości

publicznych.

GOSPODAROWANIE

NIERUCHOMOŚCIAMI

• W gospodarce nieruchomościami

istotnym jest określenie i
zgromadzenie odpowiedniego zbioru
danych charakteryzujących obiekty
przestrzenne i rynek nieruchomości.

Dane te są jednym z podstawowych
elementów podejmowania
skutecznych decyzji w procesach
gospodarowania i zarządzania
nieruchomościami.

SYSTEM

GOSPODARKI

NIERUCHOMOŚCIA

MI

NIERUCHOMOŚĆ

PODMIOT

DANE O

LOKALIZACJI

OKREŚLONYCH

OBIEKTÓW W

PRZESTRZENI

ZALEŻNOŚCI I

RELACJE

PRAWA

OKREŚLAJĄCE

ZALEŻNOŚCI

ADMINISTRACJA

CENTRALNA

I LOKALNA

ATRYBUTY

FIZYCZNE

PROCEDURY

ROZSTRZYGNIĘCIA

PRAWNE

ROZSTRZYGNIĘCIA

SĄDOWE

DECYZJE

ADMINISTRACYJNE

DOKUMENTACJA

KATASTRALNA

ODMIENNOŚĆ

ROZWOJU

SPOŁECZNEGO I

KULTURALNEGO W

RÓŻNYCH

REGIONACH I

KRAJACH

M i e n i
e

Własność i inne prawa majątkowe

Rzeczy

ruchome

Nieru

chomości

Rzeczy

Dobra osobiste

Papiery

wartościowe

Pieniądze

Przedmioty

niematerialne

energia

Dobra
intelektualn
e

Wierzytelności

Zabezpieczenia

hipoteczne

Zabezpieczenia

notarialne

Czynsze

Prawa do korzystania

z rzeczy cudzych

użyczenie

najem

dzierżawa

Rodzaje mienia

Państwowe

Samorządowe

Prywatne

Zagraniczne

komunalne

powiatowe

wojewódzkie

Osób fizycznych

Osób prawnych

Rodzaje nieruchomości

Nieruchomość lokalowa

Nieruchomość budynkowa

mieszkalna

użytkowa

Nieruchomość rolna

Nieruchomość gruntowa

Nieruchomości

– to części powierzchni ziemskiej

stanowiące

odrębny

przedmiot

własności

(grunty),

jak

również

budynki trwale z gruntem związane

lub części takich budynków, jeżeli na

mocy

przepisów

szczególnych

stanowią

odrębny

od

gruntu

przedmiot własności
(K.C. Art. 46. § 1.) .

Nieruchomość gruntowa

Definicja nieruchomości gruntowej
według ustawy o gospodarce
nieruchomościami (art. 4 pkt 1).

Nieruchomość gruntowa –

to grunt wraz z
częściami składowymi,

z wyłączeniem budynków i
lokali, jeżeli stanowią
odrębny przedmiot
własności.

Części składowe

nieruchomości

gruntowej

grunt

budynki i inne urządzenia

drzewa i inne rośliny

wody stojące

złoża kopalin

Definicja nieruchomości budynkowej według

Kodeksu cywilnego (art. 235 § 1 i § 2).

Przez nieruchomość budynkową należy rozumieć prawo użytkowania

wieczystego gruntu wraz z budynkami i innymi urządzeniami,

wzniesionymi bądź nabytymi przez użytkownika wieczystego i

stanowiącymi jego własność

.

Z przepisów Kc wynika, że prawem głównym (nadrzędnym) w

odniesieniu do nieruchomości budynkowej jest prawo

użytkowania wieczystego gruntu, będącego własnością

Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, zaś

prawem związanym z prawem użytkowania wieczystego (z

prawem głównym) jest prawo własności budynków i innych

urządzeń przysługujące użytkownikowi wieczystemu (budynki

i urządzenia stanowiące odrębny od gruntu przedmiot

własności). Własność budynków i innych urządzeń trwa tak

długo, jak długo trwa prawo użytkowania wieczystego.

Wygaśnięcie prawa użytkowania wieczystego skutkuje utratą

prawa własności budynków. Budynki i urządzenia jako

przedmiot odrębnej własności stanowią części składowe

prawa użytkowania wieczystego.

Definicja nieruchomości budynkowej

Rodzaje nieruchomości

Prawo użytkowania

wieczystego

Budynek stanowiący

odrębną własność

+

Nieruchomość
budynkowa

Definicja nieruchomości lokalowej (art.

2 i art. 3 ust. 1 ustawy o własności

lokali).

Przez nieruchomość lokalową należy rozumieć

prawo odrębnej własności samodzielnego lokalu i

pomieszczeń do niego przynależnych wraz z

udziałem nieruchomości wspólnej.

W odróżnieniu od nieruchomości budynkowej prawem głównym

(nadrzędnym) w odniesieniu do nieruchomości lokalowej jest prawo

odrębnej własności samodzielnego lokalu i pomieszczeń do niego

przynależnych, zaś prawem związanym – udział właściciela lokalu

w

nieruchomości wspólnej

. Grunt jako element nieruchomości

wspólnej może być przy tym przedmiotem współwłasności, bądź też

przedmiotem współużytkowania wieczystego. Prawo własności

lokalu jako prawo główne warunkuje istnienie współwłasności w

nieruchomości wspólnej (współwłasność części wspólnych budynku i

współwłasność – współużytkowanie wieczyste – gruntu). Odwrotnie

niż w odniesieniu do nieruchomości budynkowej, utrata własności

lokalu powoduje utratę prawa do części wspólnych budynku i prawa

do gruntu, zarówno jako przedmiotu współwłasności, jak też

współużytkowania wieczystego.

Definicja nieruchomości

lokalowej

Nieruchomość

lokalowa

własność samodzielnego lokalu

i pomieszczeń do niego przynależnych

mieszkalnego
użytkowego

Udział w nieruchomości wspólnej

+

Nieruchomość wspólna

Wspólne

części

budynku

Grunt

Definicja samodzielnego lokalu według

ustawy o własności lokali (art. 2 ust. 2

).

Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w

rozumieniu ustawy, jest wydzielona

trwałymi ścianami w obrębie budynku izba

lub zespół izb przeznaczonych na stały

pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami

pomocniczymi służą zaspokajaniu ich
potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten

stosuje się odpowiednio również do

samodzielnych lokali wykorzystywanych

zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż

mieszkalne.

Stwierdzenie wymagań, o których mowa

wyżej stwierdza starosta w formie

zaświadczenia

.

Definicja części składowej

lokalu (art. 2 ust. 4 ustawy o

własności lokali).

Do lokalu mogą przynależeć, jako jego

części składowe, pomieszczenia zwane

pomieszczeniami przynależnymi, choćby

nawet do niego bezpośrednio nie przylegały

lub były położone w granicach

nieruchomości gruntowej poza budynkiem,

w którym wyodrębniono dany lokal, a w

szczególności: piwnica, strych, komórka,

garaż.

Oznaczenie przedmiotu

odrębnej własności lokalu.

Pojęcie oznaczenia przedmiotu odrębnej

własności lokalu obejmuje:

• oznaczenia lokali na rzutach odpowiedniej

kondygnacji budynku, oznaczenia
położenia, rodzaju i powierzchni
użytkowej lokalu,

• określenia udziału właścicieli lokali w

nieruchomości wspólnej (w gruncie –
działce budowlanej oraz w częściach
budynku i urządzeń, które nie służą
wyłącznie do użytku właścicieli lokali).

Prawa rzeczowe

Własność

Użytkowanie

wieczyste

Ograniczone

prawa

rzeczowe

Posiadanie

Upoważnia do:

dysponowania

pobierania
pożytków

korzystania
zgodnego
z planem

Prawo

ustanawiane

na okres

40 – 99 lat

użytkowanie

zastaw

służebność

spółdzielcze

własnościowe prawo

do lokalu mieszkalnego

spółdzielcze prawo

do lokalu użytkowego
prawo do domu jednoro

dzinnego w spółdzielni

mieszkaniowej

hipoteka

Wybrane zagadnienia

związane z prawami

do nieruchomości

Jak może wygasnąć użytkowanie
wieczyste?

• Z upływem czasu, na który zostało

ustanowione

• Poprzez rozwiązanie umowy
• Poprzez zrzeczenie się
• W trybie wywłaszczenia
• Poprzez konfuzję – nabycie własności przez

użytkownika wieczystego

Użytkowanie – prawo do używania rzeczy

i pobierania z niej pożytków

• Użytkowanie jest prawem

terminowym albo bezterminowym,

co zależy m.in. od tego na czyją rzecz

i w jakim celu zostaje ustanowione.

• Użytkowanie może być ustanowione

zarówno odpłatnie, jak i bez

wynagrodzenia.

• Użytkowanie może być ograniczone

przez wyłączenie oznaczonych pożytków

z rzeczy.

• Ze względu na konieczność

honorowania interesu właściciela,

korzystanie

z nieruchomości przez użytkownika

może podlegać różnym ograniczeniom.

Służebność – prawo korzystania w

oznaczonym zakresie z nieruchomości

obciążonej

Służebność to także prawo,
na mocy którego
właściciel nieruchomości
obciążonej zostaje ograniczony
w możności dokonywania
w stosunku do niej
określonych działań.

Przykłady: służebność przejścia i przejazdu przez
działkę sąsiada, korzystania ze studni na działce
sąsiada, zaniechania zabudowy działki sąsiedniej

Hipoteka - prawo wierzyciela

zabezpieczone na nieruchomości

• Prawo wierzyciela hipotecznego polega na tym,

że może on zaspokoić swe roszczenia z nieruchomości
obciążonej przed wierzycielami osobistymi właściciela
tej nieruchomości

• Pierwszeństwo przed wierzycielami hipotecznymi mają

jedynie wierzyciele, którym przysługują hipoteki
przymusowe oraz osoby, których wierzytelności w
sposób uprzywilejowany traktują przepisy o
postępowaniu egzekucyjnym

• Hipoteka, mimo zmian własności, pozostaje na

nieruchomości
i obowiązuje jej każdego nowego właściciela

Przykłady:
hipoteka zwykła, kaucyjna, umowna, przymusowa

Spółdzielcze własnościowe prawo

do lokalu - prawo do korzystania

zgodnie z przeznaczeniem i

rozporządzania

• Przez umowę o ustanowienie spółdzielczego

własnościowego prawa do lokalu spółdzielnia

zobowiązuje się oddać lokal do używania, a

członek spółdzielni zobowiązuje się wnieść wkład

budowlany oraz uiszczać opłaty określone w

ustawie i statucie spółdzielni

• Do powstania tego prawa konieczny jest przydział

lokalu lub umowa notarialna (nabycie na rynku

wtórnym)

• Nowy nabywca musi być członkiem spółdzielni

• Prawo to umożliwia wynajmowanie lokalu

za zgodą spółdzielni

• Podmiotem prawa są osoby fizyczne lub prawne

• Dla lokali będących przedmiotem tego prawa

można prowadzić oddzielne księgi wieczyste

Najem

- prawo do używania rzeczy

stanowiącej własność innej osoby

 

Zgodnie z K.C. Art. 659. § 1., przez tę umowę
wynajmujący zobowiązuje się oddać
najemcy rzecz do używania przez czas
oznaczony lub nieoznaczony,
a najemca zobowiązuje się płacić
wynajmującemu umówiony czynsz
(oznaczony w pieniądzach lub w
świadczeniach innego rodzaju).

Dzierżawa – prawo do używania

i pobierania pożytków z rzeczy

stanowiącej własność innej osoby

Zgodnie z K.C. Art. 693. § 1., przez tę

umowę wydzierżawiający zobowiązuje się

oddać dzierżawcy rzecz do używania i

pobierania pożytków przez czas oznaczony

lub nieoznaczony,

a dzierżawca zobowiązuje się płacić

wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
Czynsz ten może być zastrzeżony

w pieniądzach, innych świadczeniach,

bądź w ułamkowej części pożytków.

Uwarunkowania

prawne

gospodarki

nieruchomościa

mi

§

Ustawa z 21.08.1997 r.

o gospodarce

nieruchomościami.

T.j. DU z 2004 r Nr 261

poz. 2603

USTAWA z dnia 24 sierpnia 2007 r.
o zmianie ustawy o gospodarce
nieruchomościami oraz o zmianie
niektórych innych ustaw Dz U 173 poz
1218

2. Rozporządzenie Rady Ministrów z
dnia 24 sierpnia 2004 r. w sprawie
określenia rodzajów nieruchomości
uznawanych za niezbędne na cele
obronności i bezpieczeństwa państwa
(Dz. U. Nr 207, poz. 2107)

1. Rozporządzenie Rady Ministrów z
dnia 10 lutego 1998 r. w sprawie
przepisów wykonawczych dotyczących
uwłaszczenia osób prawnych
nieruchomościami będącymi
dotychczas w ich zarządzie lub
użytkowaniu. Dz.U. Nr 23 poz. 120

3. Rozporządzenie Rady Ministrów z
dnia 14 września 2004 r. w sprawie
sposobu i trybu przeprowadzania
przetargów oraz rokowań na zbycie
nieruchomości (Dz. U. Nr 207, poz.
2108)

4. Rozporządzenie Rady Ministrów z
dnia z dnia 21 września 2004 r. w
sprawie wyceny nieruchomości i
sporządzania operatu szacunkowego
Dz.U.207 poz.2109

4. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 27
września 2005 r. zmieniające rozporządzenie w
sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania
operatu szacunkowego Dz.U.196 poz.1628

5. Rozporządzenie Ministra Finansów z dnia 21
września 2004 r. w sprawie obowiązkowego
ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej
rzeczoznawcy majątkowego (Dz. U. Nr 207, poz.
2112
6.Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 7 grudnia
2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania
podziałów nieruchomości (Dz. U. Nr 268, poz.
2663)

Komunikat Ministra Budownictwa z 20 czerwca
2007 r. w sprawie ustalenia minimalnych wymogów
programowych dla studiów podyplomowych w
zakresie szacowania …pośrednictwa ….
zarządzania nieruchomościami ( Dz.Urz. MB nr3
poz.15)

9.

ROZPORZĄDZENIE MINISTRA

INFRASTRUKTURY z dnia 15 lutego 2008 r. w
sprawie nadawania uprawnień i licencji
zawodowych w dziedzinie gospodarowania
nieruchomościami

Dz. U nr 31 poz.189

13. Ustawa z dnia 8 lipca 2005 r. o realizacji
prawa do rekompensaty z tytułu pozostawienia
nieruchomości poza obecnymi granicami
Rzeczypospolitej Polskiej Dz.U. Nr 169 poz.1418

Inne ważniejsze przepisy
prawa

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks
cywilny (Dz.U. Nr 16, poz. 93, z późn. zm.)

Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks
postępowania cywilnego (Dz.U. Nr 43, poz.
296, z późn.zm.)

Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks
postępowania administracyjnego (t.j.: Dz.U.
2000 nr 98 poz. 1071.)

Inne ważniejsze przepisy prawa

Ustawa z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu
nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa

(

Tekst jednolity:

Dz. U. z 2007 Nr 231, poz. 1700

Ustawa z dnia 6 maja 1981 r. o pracowniczych ogrodach

działkowych (tekst jedn.: Dz.U. z 1996 r. Nr 85, poz. 390, z

późn. zm.)

Obszary rolne

USTAWA z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu
ustroju rolnego
(Dz. U. Nr 64, poz. 592)

Ustawa z dnia 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu
społecznym rolników (t.j.: Dz.U. z 1998 r. Nr 7, poz.
25 z późn. zm.)

Ustawa z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku
rolnym (t.j.: Dz.U. z 1993 r. Nr 94, poz. 431, z późn.
zm.)

Ustawa z dnia 8 lipca 2005 r o rodzinnych ogrodach

działkowych (Dz.U. Nr 169, poz. 1419.)

Inne ważniejsze przepisy prawa

Prawo

użytkowania

wieczystego

Ustawa z dnia 29 lipca 2005r. o przekształceniu prawa

użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości

(Dz.U. Nr 175, poz. 1459)

Inne ważniejsze przepisy prawa

Ustawa z dnia 16 września 1982 r. – Prawo

spółdzielcze (t.j.: Dz.U. z 2003 r. Nr 188, poz.

1848

Ustawa z 15 grudnia 2000 r o spółdzielniach

mieszkaniowych (T.j. Dz.U.z 2003r Nr 119 poz.

1116)

Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności

lokali (Tekst jednolity Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz.
903 z późn. zm.)

Lokale

Inne ważniejsze przepisy prawa

Ustawa

z

dnia

22

czerwca

1995

r.

o

zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej
Polskiej

(Tekst jednolity Dz.U. z 2002 r Nr 42

poz.368).)

Ustawa z dnia 30 maja 1996 r. o gospodarowaniu

niektórymi składnikami mienia Skarbu Państwa

oraz o Agencji Mienia Wojskowego (T.j. Dz.U.z

2004 r Nr 163, poz. 1711)

Mienie wojskowe

Inne ważniejsze przepisy prawa

Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i
zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80,

poz. 717)

Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo

budowlane (Tekst jednolity Dz.U. z 2003 r Nr

207, poz. 2016)

Planowanie przestrzenne

Inne ważniejsze przepisy prawa

Ustawa z dnia 21 marca 1985 r. o drogach
publicznych (t.j.: Dz.U. z 2004 r. Nr 204, poz.2086
Ustawa z dnia 27 października 1994 r. o
autostradach płatnych oraz o Krajowym Funduszu
Drogowym (Tekst jednolity Dz.U. Dz 2004 r Nr 256,
poz. 2571)

Drogi

Ustawa z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych
zasadach przygotowania inwestycji w
zakresie dróg krajowych (Dz. U. nr 80, poz.
721)

Inne ważniejsze przepisy prawa

Ustawa z dnia 17 maja 1989 r. – Prawo geodezyjne i
kartograficzne (tekst jednolity Dz.U.z 2000 r. Nr
100,poz.1086 z późn. zm.)
Rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i
Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. o ewidencji
gruntów i budynków (Dz.U. Nr 38 poz.454)

Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych
i hipotece (Tekst jednolity Dz.U. Dz 2001 r Nr 124,
poz. 1361)
Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 17
września 2001 r w sprawie prowadzenia ksiąg
wieczystych i zbioru dokumentów (Dz.U. Nr 102
poz1122)

Źródła informacji

Inne ważniejsze przepisy prawa

Ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu
nieruchomości przez cudzoziemców (t.j.:
Dz.U. z 2004 r. Nr 167, poz. 1758)

Cudzoziemcy

Inne ważniejsze przepisy prawa

Ustawa z dnia 28 września 1991 r. o lasach (t.j.:
Dz.U. z 2005 r. Nr 45, poz. 435.)

Lasy

USTAWA z dnia 30 października 2002 r.o podatku
leśnym. (Dz. U. Nr 200, poz. 1682)

Inne ważniejsze przepisy prawa

Ustawa z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony
środowiska (Dz.U. Nr 62 poz.627)

Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów
rolnych i leśnych (T.j. Dz.U. z 2004 r. Nr 121 poz.
1266)

Ustawa z dnia 18 lipca 2001 r. – Prawo wodne (Dz.U.
Nr 115, poz. 1229)

Ochrona środowiska

USTAWA z dnia 16 kwietnia 2004 r. o ochronie
przyrody (Dz. U. Nr 92, poz. 880)

Inne ważniejsze przepisy prawa

Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Prawo
bankowe (Tekst jednolity: Dz.U.z 2002 r Nr
72, poz. 665).
Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. o listach
zastawnych i bankach hipotecznych (T.j.
Dz.U. z 2003r. Nr 99, poz. 919)

Kredyty

Inne ważniejsze przepisy prawa -

Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od
spadków i darowizn (t.j.: Dz.U. z 2004 r nr 142
poz.1514)
Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i
opłatach lokalnych (Tekst jednolity Dz.U. Dz 2002r
Nr 9, poz.84)
Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od
czynności cywilnoprawnych (Dz.U. Nr 86 poz. 959)

Podatki

Rodzaje wartości

WARTOŚĆ jako wynik

wyceny

RODZAJE WARTOŚCI

NIERUCHOMOŚCI

RYNKOW

A

ODTWORZENI

OWA

KATASTRAL

NA

BANKOWO -
HIPOTECZN

A

Określana dla

nieruchomości,

które są lub

mogą być

przedmiotem

obrotu na rynku

nieruchomości

Określana dla nieruchomości,

które ze względu na obecne

użytkowanie lub przeznaczenie

nie są lub nie mogą być

przedmiotem obrotu rynkowego,

a także jeżeli wymagają tego

przepisy szczególne.

Określana dla

nieruchomości,

o których

mowa w

przepisach o

podatku od

nieruchomości

Określana dla

nieruchomości, które

stanowią podstawę

zabezpieczenia

hipotecznego

Wartość rynkowa

Standard

KSWP 1

WARTOŚĆ RYNKOWA I

WARTOŚĆ

ODTWORZENIOWA

dostosowania do definicji obowiązującej w

Międzynarodowych Standardach Wyceny.

• strony umowy są od siebie

niezależne,

jest definiowana następująco:

Wartość rynkowa

„Wartość rynkowa nieruchomości to
najbardziej prawdopodobna jej cena,
możliwa do uzyskania na rynku w dniu
wyceny, przy przyjęciu następujących
założeń:

• nie działają w sytuacji przymusowej
• mają stanowczy zamiar zawarcia

umowy,

• upłynął czas niezbędny do

wyeksponowania nieruchomości na
rynku i do wynegocjowania
warunków umowy

strony umowy są od siebie

niezależne

–

to strony, których nie łączy konkretny

lub szczególny stosunek mogący

sprawić, iż poziom ceny nie będzie

typowy dla rynku. Zakłada się, że

transakcję zawierają niezwiązane ze

sobą strony, działające niezależnie od

siebie.

nie działają w sytuacji

przymusowej

-

każda ze stron ma

motywację do zawarcia transakcji i nie

jest do niej zmuszona przez szczególne

okoliczności. Zawarcie transakcji bez

przymusu wymaga także przyjęcia

założenia, że zarówno kupujący jak i

sprzedający nieruchomość działają z

rozeznaniem i że postępują rozważnie.

kupujący

ma zawarcia umowy – to osoba, która chce

i która nie jest zmuszona do kupna.

Określenie to odnosi się do kupującego, który nie jest

nazbyt zdeterminowany by dokonać zakupu po

jakiejkolwiek cenie. Jest to nabywca, który kupuje w

realiach aktualnego rynku i który nie zapłaci ceny

wyższej od aktualnej ceny na rynku.

sprzedający

ma stanowczy zamiar zawarcia

umowy - to osoba, która nie jest ani nazbyt gorliwa, ani

zmuszona do sprzedaży, ani gotowa czekać na uzyskanie

ceny, która nie jest możliwa do uzyskania na aktualnym

rynku. Sprzedawca mający stanowczy zamiar zawarcia

umowy ma motywację, by sprzedać nieruchomość na

warunkach rynkowych, za najlepszą cenę możliwą do

uzyskania na wolnym rynku, jakakolwiek byłaby to cena.

Istniejące po stronie konkretnego właściciela będącego

zbywcą, uwarunkowania nie są brane pod uwagę, ponieważ

sprzedawca mający stanowczy zamiar zawarcia umowy

oznacza typowego właściciela.

stanowczy zamiar

upłynął czas

niezbędny do

wyeksponowania

nieruchomości na

rynku

–

sformułowanie to oznacza, że

składnik mienia jest zaprezentowany na rynku w

najbardziej odpowiedni sposób, jeżeli chodzi o

możliwości zbycia go po najlepszej cenie, którą

można uzyskać na warunkach zawartych w

definicji wartości rynkowej.

Czas eksponowania może się zmieniać w

zależności od warunków rynkowych, lecz musi

być wystarczający do tego, by stosowna

informacja dotarła do odpowiedniej liczby

potencjalnych nabywców. Zakłada się, że

eksponowanie nieruchomości na rynku odbywa się

przed datą, na którą określono wartość.

Przyjąć należy, że strony są

wystarczająco poinformowane o

charakterze i cechach przedmiotu

transakcji

,

jego aktualnym i

potencjalnym wykorzystaniu oraz o

stanie rynku w dniu wyceny.

Ponadto zakłada się, że każda strona

wykorzystuje te informacje działając we własnym

interesie oraz że w sposób

rozważny

dąży

do uzyskania najlepszej dla siebie ceny.

Rozwagę ocenia się uwzględniając

stan rynku w dniu wyceny, nie biorąc

pod uwagę informacji uzyskanych

później.

oznacza wyrażoną w pieniądzu kwotę,

którą można uzyskać w transakcji rynkowej

w dniu, na który wartość została określona.

Jest to najlepsza cena, jaką może uzyskać

sprzedawca oraz najbardziej korzystna

cena, którą, rozsądnie rzecz biorąc, zgodzi

się zapłacić kupujący.

Określenie najbardziej

prawdopodobna jej cena

Kwota ta nie dotyczy ceny, która została podwyższona lub
obniżona ze względu na szczególne warunki lub okoliczności, takie
jak np. sprzedaż z bonifikatą.

Określenie możliwa

do uzyskania na

rynku

oznacza, iż wartość

nieruchomości jest wielkością

szacowaną, a nie kwotą z góry

ściśle określoną lub faktycznie

zapłaconą ceną.

Jest to hipotetyczna cena, za

którą w dniu wyceny można

zawrzeć transakcję odpowiadającą

wszystkim wymogom definicji

wartości rynkowej.

Określenie w dniu

wyceny

stawia wymóg, aby

wartość rynkowa była właściwa w

danym momencie, na który została

określona. Może to być data

opracowania operatu szacunkowego

lub wcześniejsza.

Wartość podana w operacie
szacunkowym odzwierciedla stan
rynku oraz uwarunkowania istniejące
w dniu wyceny, a nie w dniu
wcześniejszym lub późniejszym.

Wartość rynkową

nieruchomości określa się bez

uwzględniania kosztów transakcji

kupna – sprzedaży oraz

związanych z tą transakcją

podatków i opłat.

Informacja odpowiadająca

powyższemu ustaleniu powinna

być zamieszczona w operacie

szacunkowym.

Uwaga

•fizycznie możliwe,

•odpowiednio uzasadnione,

•prawnie dopuszczalne,

•ekonomicznie opłacalne

•zapewniające najwyższą

wartość wycenianej
nieruchomości.

Sposób optymalnego
użytkowania

oznacza najbardziej prawdopodobne
wykorzystanie nieruchomości, które
jest:

Pojęcie użytkowanie

fizycznie możliwe

oznacza,

że cechy techniczno-użytkowe

nieruchomości pozwalają na osiągnięcie

optymalnego sposobu użytkowania.

Ograniczenia fizyczne wynikające w

szczególności z takich czynników jak:

kształt, powierzchnia, ukształtowanie

terenu, dostępność mediów, nośność

gruntów, stan techniczny i funkcjonalny

zabudowy, mogą powodować, iż

wyceniana nieruchomość może być

nieprzydatna dla rozważanego dla niej

użytkowania.

Sposób optymalnego
użytkowania

Pojęcie prawnie

dopuszczalne oznacza,

że

rozważany sposób użytkowania jest zgodny z

prawem. Prawa ustanowione na nieruchomości,

a także ograniczenia wynikające z przepisów

dotyczących w szczególności: planowania i

zagospodarowania przestrzennego, ochrony

środowiska, ochrony przyrody, ochrony zabytków,

ochrony gruntów rolnych i leśnych, prawa

budowlanego, mogą wykluczać niektóre sposoby

użytkowania nieruchomości.

Sposób użytkowania, który nie jest

możliwy fizycznie lub nie jest

dopuszczalny prawnie nie może być

rozważany jako sposób optymalnego

użytkowania.

Sposób optymalnego
użytkowania

Pojęcie opłacalności

ekonomicznej oznacza

w szczególności,

że nieruchomość dla przyjętego do wyceny sposobu

użytkowania może przynosić dochód równy lub wyższy od

sumy potrzebnej do pokrycia wydatków operacyjnych i

zwrotu zaangażowanego kapitału.

Sposób optymalnego
użytkowania

Sposób optymalnego

użytkowania

nieruchomości inny niż

aktualny w dniu wyceny może być przyjęty

do wyceny tylko wtedy, gdy istnieje na

rynku popyt na nabycie nieruchomości dla

tego sposobu jej użytkowania. Pod uwagę

należy wziąć także konkurencję ze strony

innych nieruchomości tak samo lub

podobnie użytkowanych.

Wartość rynkowa może być

określona przy zastosowaniu

podejścia porównawczego,

podejścia dochodowego i

podejścia mieszanego z

wykorzystaniem danych

rynkowych odpowiednich do

zastosowanej metody wyceny, w

szczególności dotyczących cen,

dochodów, stóp zwrotu i kosztów.

Wartość odtworzeniowa

nieruchomości jest

równa

kosztom nabycia gruntu

i

kosztom wytworzenia jego

części składowych

, z

uwzględnieniem

stopnia zużycia

przy założeniu

, że koszty te

zostały poniesione w dniu wyceny.

Wartość odtworzeniowa

Wo=

Kzgr

+Koczs=Wrg+

(Ko-SzKo)

Wartość odtworzeniowa

Wartość odtworzeniowa może być

określana w odniesieniu do

nieruchomości zabudowanej oraz

nieruchomości posiadającej inne

odtwarzalne części składowe, może także

dotyczyć określania wartości odrębnych

odtwarzalnych części składowych gruntu.

Przy jej określaniu oddzielnie określa się

koszt nabycia gruntu i oddzielnie koszt

wytworzenia jego części składowych.

Przez koszt nabycia gruntu

rozumieć należy jego wartość

rynkową.

Koszt odtworzenia to koszt wytworzenia repliki

istniejących części składowych gruntu przy zastosowaniu

takiej samej technologii i materiałów, rozwiązań

przestrzennych, jakości wykonawstwa jak w przypadku

wycenianego obiektu.

Wartość odtworzeniowa

Określanie kosztów wytworzenia części
składowych gruntu może być oparte na
szacowaniu

kosztów odtworzenia
lub kosztów zastąpienia.

Koszt zastąpienia to koszt wytworzenia części składowych

gruntu o takiej samej funkcji i podobnych parametrach

użytkowych, jakie stanowią części składowe wycenianej

nieruchomości, lecz z wykorzystaniem aktualnie

stosowanych technologii i materiałów.

W procedurze określania wartości odtworzeniowej do

kosztów zalicza się również koszty przygotowania

dokumentacji projektowej i nadzoru oraz inne uzasadnione

koszty.

Zużycie nieruchomości wynika w

szczególności z pogorszenia się jej cech

fizycznych, funkcjonalnych oraz wpływu

innych czynników zewnętrznych

powodujących jej przestarzałość oraz

zmniejszenie użyteczności. Odnosi się to

najczęściej do części składowych gruntu.

Wartość odtworzeniowa

Wartość odtworzeniową
nieruchomości określa się bez
uwzględniania dodatkowych kosztów
transakcji kupna/sprzedaży oraz
związanych z tą transakcją podatków i
opłat. Informacja odpowiadająca
powyższemu ustaleniu powinna być
zamieszczona w operacie
szacunkowym.

Wartość katastralną nieruchomości ustala

się na podstawie oszacowania

nieruchomości reprezentatywnych dla

poszczególnych rodzajów nieruchomości

na obszarze danej gminy.

Wartość bankowo – hipoteczna -wg.

ustawy o listach zastawnych i bankach

hipotecznych jest wartością

zorientowaną na długi okres, trwale

posiadaną przez obiekt stanowiący

przedmiot obciążenia kredytem w

momencie wyceny.

Funkcje wyceny nieruchomości

Informacyjna – uczestnik

rynku poszukuje

informacji o wartości dla

oceny aktualnego stanu

rynku

Decyzyjna – wartość

stanowi podstawę

podjęcia decyzji, często

urzędowych czy

inwestycyjnych

Negocjacyjna – wyznaczona

wartość stanowi podstawę

podjęcia negocjacji w toku

transakcji rynkowej

Doradcza – wartość stanowi

podstawę do ustalenia zasad

poprawnego gospodarowania

nieruchomością, dla wyznaczenia

dalszego kierunku rozwoju

Pośrednia – wyliczona

aktualna wartość ma zostać

zastąpiona inną wartością

( zazwyczaj wyższą)

w wyniku procesu

rozwojowego.

Jak?

Po co?

Co?

Kto?

Skąd

dane?

Za ile?

Główne pytania przy szacowaniu

Zestawienie przedmiotów
wyceny

Przedmiot wyceny

Prawa rzeczowe do

nieruchomości

wł

as

no

ść

użytk

owan

ie

wiecz

yste

niektóre ograniczone prawa

rzeczowe


służebność



użytkowanie



spółdzielcze własnościowe

prawo do lokalu mieszkalnego


spółdzielcze prawo do lokalu

użytkowego



spółdzielcze prawo do domu

jednorodzinnego

Zestawienie przedmiotów
wyceny

Przedmiot wyceny

Szkody

Nakłady

•straty

dotyczy
przypadku gdy
użytkownik
zależny ponosi
nakłady na
nieruchomość

•utracone korzyści

CELE

SZACOWANIA

Cele szacowania

Wycena
powszechna dla

celów
podatkowych i

opłat na poziomie
krajowym i

lokalnym

podatek od wartości
nieruchomości
opłata od wzrostu wartości
(rozwoju) nieruchomość

Transfer

nieruchomości

kupno, sprzedaż, dzierżawa

lub doprowadzenie do innej
formy użytkowania

zależnego

Obliczanie odszkodowań
Finansowanie przedsięwzięć rozwojowych lub

udzielanie kredytów

Doradztwo inwestycyjne i podejmowanie innych

decyzji dotyczących nieruchomości

Procedury określania

wartości

•Podejści

a

•Metody

•Techniki

Jak? - Procedury określania wartości

Porównawcze

Dochodowe

Kosztowe

Mieszane

Podejście

Metoda

Technika

Porównywania parami

Analizy statystycznej

rynku

Korygowania ceny

średniej

Inwestycyjna

Zysku

•Kapitalizacji prostej

•Dyskontowania strumieni

dochodów

Kosztów

odtworzenia

Kosztów

zastąpienia

Kosztów likwidacji

•Szczegółowa

•Elementów

scalonych

•Wskaźnikowa

Szczegółowa

Wskaźnikowa

Pozostałościowa

Wskaźników

szacunkowych gruntu

Podejście porównawcze konieczna jest
znajomość:

• cen transakcyjnych nieruchomości podobnych

• cech tych nieruchomości wpływających na

poziom ich cen.

Metody

porównywania parami

korygowania ceny średniej

analizy statystycznej rynku

§4

Przy

metodzie

porównywania

parami

porównuje

się

nieruchomość

będącą

przedmiotem wyceny, której cechy
są

znane,

kolejno

z

nieruchomościami

podobnymi,

które były przedmiotem obrotu
rynkowego i dla których znane są
ceny

transakcyjne,

warunki

zawarcia transakcji oraz cechy
tych nieruchomości.

§4

Przy metodzie korygowania ceny średniej do
porównań przyjmuje się z rynku właściwego
ze

względu

na

położenie

wycenianej

nieruchomości

co

najmniej

kilkanaście

nieruchomości

podobnych,

które

były

przedmiotem obrotu rynkowego i dla
których znane są ceny transakcyjne,
warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych
nieruchomości.

Wartość

nieruchomości

będącej przedmiotem wyceny określa się w
drodze korekty średniej ceny nieruchomości
podobnych współczynnikami korygującymi,
uwzględniającymi różnicę w poszczególnych
cechach tych nieruchomości.

§4

Przy

metodzie

analizy

statystycznej rynku przyjmuje się
zbiór

cen

transakcyjnych

właściwych do określenia wartości
nieruchomości
reprezentatywnych,

o

których

mowa w art. 161 ust. 2 ustawy.
Wartość nieruchomości określa się
przy użyciu metod stosowanych
do analiz statystycznych.

§4

2. Ceny uzyskane przy sprzedaży

w drodze przetargu mogą być

źródłem informacji o cenach

transakcyjnych, jeżeli nie

odbiegają o więcej niż 20% od

średnich cen uzyskiwanych na

rynku za nieruchomości podobne.

Źródłem informacji o cenach transakcyjnych nie
mogą być informacje o transakcjach, w których
wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji
powodujące ustalenie zapłaty w sposób rażąco
odbiegający od średnich cen uzyskiwanych na
rynku nieruchomości lub sprzedaż w drodze
przetargu, z zastrzeżeniem ust. 2.

§5

3. Za szczególne warunki
transakcji uważa się w
szczególności sprzedaż dokonaną
w postępowaniu egzekucyjnym,
sprzedaż z bonifikatą, sprzedaż z
odroczonym terminem zapłaty lub
sprzedaż z odroczonym terminem
wydania nieruchomości nabywcy.

§5

 Przy stosowaniu podejścia
dochodowego konieczna jest
znajomość dochodu
uzyskiwanego lub możliwego
do uzyskania z czynszów i z
innych dochodów z
nieruchomości stanowiącej
przedmiot wyceny oraz z
nieruchomości podobnych.

§ 6.

Podejście dochodowe –metody:

inwestycyjna

zysków

§ 7. 

§ 7. 

2. Metodę inwestycyjną stosuje
się przy określaniu wartości
nieruchomości przynoszących lub
mogących przynosić dochód z
czynszów najmu lub dzierżawy,
którego wysokość można ustalić
na podstawie analizy
kształtowania się stawek
rynkowych tych czynszów.

 

3. Metodę zysków stosuje się przy

określaniu wartości nieruchomości
przynoszących lub mogących
przynosić dochód, którego wysokości
nie można ustalić w sposób, o którym
mowa w ust. 2.

Dochód ten odpowiada udziałowi
właściciela nieruchomości w
dochodach osiąganych z działalności
prowadzonej na nieruchomości
stanowiącej przedmiot wyceny i na
nieruchomościach podobnych.

§ 7. 

Podejście

dochodowe

–

techniki:

kapitalizacji prostej

dyskontowania strumieni dochodów

§ 8. 

 Przy użyciu techniki kapitalizacji prostej
wartość nieruchomości określa się jako
iloczyn stałego strumienia dochodu
rocznego możliwego do uzyskania z
wycenianej nieruchomości i współczynnika
kapitalizacji lub iloraz strumienia stałego
dochodu rocznego i stopy kapitalizacji.

Wk – współczynnik
kapitalizacji

W = D ×

Wk

PODEJŚCIE DOCHODOWE

technika kapitalizacji prostej

gdzie:

W – oznacza wartość nieruchomości,

D – oznacza dochód roczny z nieruchomości (strumień rocznych
dochodów o jednakowym poziomie),

 

§ 9. 2. Współczynnik kapitalizacji

odzwierciedla okres, w którym powinien
nastąpić zwrot środków, poniesionych na
nabycie nieruchomości podobnych do
nieruchomości wycenianej, z dochodów
możliwych do uzyskania z tych
nieruchomości podobnych.

3. Wysokość współczynnika kapitalizacji i
stopę kapitalizacji ustala się na podstawie
badania rynku nieruchomości podobnych do
nieruchomości wycenianej jako wzajemną
relację między cenami transakcyjnymi
uzyskanymi za nieruchomości podobne a
dochodami możliwymi do uzyskania z tych
nieruchomości.

)

1

(

)

1

(

)

1

(

)

1

(

1

*

1

*

......

1

*

1

*

2

2

1

r

RV

r

C

r

C

r

C

V

n

n

Fn

F

F

DCF



















gdzie: CF – oznacza strumień pieniężny dochodu na
koniec kolejnego roku, 1,2, ... n – kolejne lata
prognozy,
V

DCF

– oznacza wartość nieruchomości, RV – oznacza

wartość rezydualną (końcową) nieruchomości po
upływie okresu prognozy, r – stopa dyskontowa.

PODEJŚCIE DOCHODOWE

technika dyskontowania strumieni

dochodów

Przy użyciu techniki dyskontowania strumieni dochodów wartość
nieruchomości określa się jako sumę zdyskontowanych strumieni
zmiennych dochodów przewidywanych do uzyskania z nieruchomości
wycenianej w poszczególnych latach przyjętego okresu prognozy,
powiększoną o zdyskontowaną wartość rezydualną nieruchomości.
Wartość rezydualna przedstawia wartość nieruchomości po upływie
ostatniego roku okresu prognozy przyjętego do dyskontowania
strumieni dochodów.

§ 10. 2. Liczba lat okresu prognozy jest
zależna od przewidywanego okresu, w
którym dochody z wycenianej
nieruchomości będą ulegały zmianie.

3. Dyskontowania dokonuje się na
dzień określenia wartości
nieruchomości przy użyciu stopy
dyskontowej.
Stopa dyskontowa powinna
uwzględniać stopę zwrotu wymaganą
przez nabywców nieruchomości
podobnych do nieruchomości
wycenianej, przy uwzględnieniu
stopnia ryzyka inwestowania w
wycenianą nieruchomość.

§ 11. Przy obliczaniu
dochodów, nie
uwzględnia się

amortyzacji, kredytu i
jego kosztów, podatku
dochodowego oraz
innych opłat i
podatków związanych
ze sprzedażą
nieruchomości.

§ 12. W przypadku braku
danych z rynku nieruchomości
stopę dyskontową określa się
na podstawie rentowności
bezpiecznych,
długoterminowych lokat na
rynku kapitałowym, z
uwzględnieniem stopnia
ryzyka przy inwestowaniu w
nieruchomości podobne do
nieruchomości wycenianej.

§ 13. W przypadku braku danych z
rynku nieruchomości stopę
kapitalizacji określa się na
podstawie stopy dyskontowej z
uwzględnieniem przewidywanych
zmian w poziomie dochodów z
nieruchomości podobnych.

§ 14. Stopę kapitalizacji i stopę
dyskontową określa się z
zachowaniem zasady
współmierności do sposobu
obliczania strumieni dochodów z
nieruchomości.

PODEJŚCIE KOSZTOWE

Podejście kosztowe polega na określaniu

wartości nieruchomości przy założeniu, że

wartość ta odpowiada kosztom jej

odtworzenia, pomniejszonym o wartość

zużycia nieruchomości.

Metoda

kosztów

odtworze

nia

Metoda

kosztów

zastąpie

nia

PODEJŚCIE KOSZTOWE

Metoda kosztów odtworzenia

Przy metodzie kosztów odtworzenia
określa się, ile wyniosłyby koszty
odtworzenia części składowych
gruntu przy zastosowaniu tej samej
technologii i materiałów, których

użyto do wzniesienia lub powstania
tych części składowych.

PODEJŚCIE KOSZTOWE

Metoda kosztów zastąpienia

Przy metodzie kosztów zastąpienia
określa się, ile wyniosłyby koszty
zastąpienia części składowych gruntu
obiektami budowlanymi o takiej samej
funkcji, jaką spełniają obiekty, których
wartość określa się, lecz wykonanymi
przy użyciu aktualnie stosowanych
technologii i

PODEJŚCIE KOSZTOWE -

techniki

Przy użyciu technik, o których mowa wyżej,
uwzględnia się koszty dokumentacji i nadzoru.

techniki elementów scalonych

techniki wskaźnikowej

technika szczegółowa

PODEJŚCIE KOSZTOWE -

techniki

W

KD

– koszty opracowania dokumentacji i nadzoru budowlanego.

Przy użyciu techniki szczegółowej koszty
odtworzenia albo koszty zastąpienia określa się na
podstawie ilości niezbędnych do wykonania robót
budowlanych oraz cen jednostkowych tych robót.





W

C

I

W

KD

ji

n

i

i

B









1

*

*

1

Ii – ilość niezbędnych robót
Cji – ceny jednostkowe poszczególnych robót określone
w oparciu o normatywy

PODEJŚCIE KOSZTOWE -

techniki

Przy użyciu techniki elementów scalonych koszty
odtworzenia albo koszty zastąpienia określa się na
podstawie ilości scalonych elementów robót
budowlanych oraz cen scalonych elementów tych
robót.





W

CS

IS

W

KD

ji

n

i

i

B









1

*

*

1

IS

i

– rodzaje i ilość scalonych elementów

CS

ji

– ceny scalonych elementów

W

KD

– koszty opracowania dokumentacji i nadzoru budowlanego.

PODEJŚCIE KOSZTOWE -

techniki

Przy użyciu techniki wskaźnikowej koszty określa się przez
przemnożenie ceny wskaźnikowej przez liczbę jednostek
odniesienia, dla których ta cena została ustalona. Technikę
wskaźnikową można stosować tylko wtedy, gdy obiekty,
których wartość określa się, są porównywalne z obiektami,
dla których znane są ceny wskaźnikowe.





W

C

Q

W

KD

jQ

B





1

*

*

Q – ilość jednostek odniesienia
C

jQ

– cena wskaźnikowa

W

KD

– koszty opracowania dokumentacji i nadzoru budowlanego.

Podejście mieszane –metody:

pozostałościowa

wskaźników szacunkowych gruntów.

§ 15. 

kosztów likwidacji

PODEJŚCIE mieszane

Metoda kosztów likwidacji

Przy metodzie kosztów likwidacji
określa się koszty likwidacji
części składowych gruntu.
W przypadku możliwości
odzyskania materiałów
pozostałych po rozbiórce wartość
powiększa się o wartość tych
materiałów

PODEJŚCIE MIESZANE

Metoda pozostałościowa

Przy

określaniu

wartości

rynkowej

nieruchomości

stosuje

się

metodę

pozostałościową, jeżeli nieruchomość ma
być przedmiotem robót polegających na
zabudowie,

odbudowie,

rozbudowie,

nadbudowie, przebudowie lub remoncie.
Wartość nieruchomości można określić dla
gruntu, dla gruntu wraz z jego częściami
składowymi lub oddzielnie dla części
składowych gruntu. Zastosowanie metody
pozostałościowej do określenia wartości
rynkowej

wymaga

szczegółowego

uzasadnienia w operacie szacunkowym.

PODEJŚCIE MIESZANE

Metoda pozostałościowa

Wartość

określa

się

przez

obliczenie, jaką wartość będzie
miała nieruchomość po wykonaniu
określonych robót i po odjęciu od
tej wartości przeciętnych kosztów
tych robót, z uwzględnieniem
przeciętnych zysków inwestora.

Przy określaniu wartości nieruchomości
przeznaczonych w planach miejscowych na cele
rolne lub leśne, w przypadku braku transakcji
rynkowych stosuje się metodę wskaźników
szacunkowych gruntów.

wartość gruntu określa się jako iloczyn wskaźnika
szacunkowego 1 ha gruntu i ceny 1 decytony
ziarna żyta albo ceny 1 m³ drewna.

Cenę ziarna żyta przyjmuje się z rynku lokalnego.
Cenę drewna, skorygowaną o koszty jego pozyskania i
przemieszczenia do miejsca odbioru transportem
mechanicznym, przyjmuje się z rynku lokalnego albo
nadleśnictwa właściwego dla miejsca położenia
nieruchomości oraz nadleśnictw sąsiednich. Cenę drewna
przyjmuje się jako średnią ważoną z ostatnich 3 lat, z
uwzględnieniem rodzaju sortymentów sprzedawanego
drewna.

PODEJŚCIE MIESZANE

Metoda wskaźników szacunkowych

gruntu

Wk

C

S

P

W

ż

SZ

i

n

i

N









*

*

1

P

i

- powierzchnia użytków rolnych

S

SZ

- stawka szacunkowa gruntu

C- cena 100 kg żyta
Wk- współczynniki korygujące

PODEJŚCIE MIESZANE

Metoda wskaźników szacunkowych

gruntu

Wskaźniki szacunkowe gruntów, w

zależności od klasy gruntu lub grupy

typu siedliskowego lasu i okręgu

podatkowego, określa załącznik do

rozporządzenia.

Klasy gruntów przyjmuje się według danych z
katastru nieruchomości, a przy określaniu typów
siedliskowych lasów wykorzystuje się dane z
planów urządzenia lasów. Okręg podatkowy
przyjmuje się według przepisów o podatku
rolnym.

PODEJŚCIE MIESZANE

Metoda wskaźników szacunkowych

gruntu

Stawki szacunkowe w q ziarna żyta

Grunty orne ( R )

Okręg

podatkow

y

KLASY

I

II

III

a

IIIb IV

a

IV

b

V

VI

VIz

I

14

5

13

2

11

8

100 80

60

35

15

8

II

12

6

11

5

10

3

86

70

52

30

12

5

III

11

0

10

0

90

75

60

45

25

10

1

IV

94

85

76

64

50

38

20

6

1

Użytki zielone ( Ł i Ps)

Okręg

podatko

wy

KLASY

I

II

III

IV

V

VI

VIz

I

145

118

93

67

35

13

5

II

126

103

80

58

30

10

3

III

110

90

70

50

25

8

1

IV

94

76

60

43

20

5

1

• Dla gruntów stanowiących zadrzewienia

śródpolne wskaźnik szacunkowy ustala się:

a) jeżeli grunty są klasyfikowane – w wysokości
50% wskaźnika szacunkowego ustalonego dla
odpowiedniej klasy gruntu ornego, z tym że dla
klasy III i IV przyjmuje się wskaźniki gruntu
ornego klasy IIIb i IVb;
b) jeżeli grunty nie są klasyfikowane – jak dla
klasy VI gruntu ornego.

Stawki dla innych rodzajów gruntów

• Dla gruntów stanowiących sady
wskaźnik szacunkowy ustala się jak dla klasy
gruntu, na którym został założony sad.

• Dla gruntów rolnych zabudowanych
wskaźnik szacunkowy ustala się jak dla klasy I
gruntu ornego.

Dla gruntów pod stawami rybackimi wskaźnik
szacunkowy ustala się:
a) jeżeli grunty są klasyfikowane - jak dla danej
klasy gruntu;
b) jeżeli grunty nie są klasyfikowane – jak dla klasy
I łąk i pastwisk trwałych.

Stawki dla innych rodzajów gruntów

Dla gruntów pod wodami stanowiącymi jeziora i
inne zbiorniki niż stawy rybackie wskaźnik
szacunkowy ustala się:
a) jeżeli grunty są klasyfikowane - jak dla danej
klasy gruntu;
b) jeżeli grunty nie są klasyfikowane - jak dla
klasy IV łąk i pastwisk trwałych.

Metoda wskaźników szacunkowych gruntów.

9. występowanie infrastruktury utrudniającej

agrotechnikę;

Przy stosowaniu metody wskaźników szacunkowych
gruntów uwzględnia się:

w odniesieniu do nieruchomości
przeznaczonych na cele rolne:

1. położenie w stosunku do głównych dróg,
2. jakość dróg dojazdowych,
3. zagrożenie erozją

5. trudność uprawy

4. kulturę rolną

6. wielkość zanieczyszczeń środowiska

8. strukturę użytków gruntowych

7. występowanie urządzeń melioracyjnych

Wskaźniki szacunkowe gruntów stanowiących lasy:

Okręg

podatk

owy

Wskaźniki szacunkowe w m³ drewna z 1

ha gruntów stanowiących lasy

Grupy typów siedliskowych lasów

1

2

3

4

5

I

31

26

23

14

9

II

29

24

21

13

8

III

26

22

19

12

7

IV

23

19

17

11

6

Grupy typów siedliskowych lasów tworzą:
Grupę 1: lasy: świeży, wilgotny, łęgowy i górski oraz ols jesionowy i ols górski,
Grupę 2: lasy mieszane: świeży, wilgotny i bagienny, wyżynny, górski i ols,
Grupę 3: bory mieszane: świeży, wilgotny, bagienny, wyżynny i górski,
Grupę 4: bory: świeży, wilgotny, górski,
Grupę 5: bory: suchy i bagienny.

Przy stosowaniu metody wskaźników
szacunkowych gruntów uwzględnia się:

8. walory rekreacyjne.

Metoda wskaźników szacunkowych gruntów.

w odniesieniu do nieruchomości
przeznaczonych na cele leśne:
1. stopień degradacji siedliska leśnego

2. szkodliwe oddziaływanie przemysłu na drzewostan

3. masowe występowanie szkodników
4. położenie w stosunku do siedlisk i
głównych dróg

6. możliwość przemieszczenia drewna do miejsca
odbioru transportem mechanicznym

5. jakość dróg dojazdowych

7. rodzaje gruntów przyległych