Prawo w
gospodarowaniu
nieruchomością
dr Marcin Tomecki
Katedra Inwestycji i Nieruchomości
Wykład
Kwestie organizacyjne
• wykład obejmuje 15h – kończy
się egzaminem (forma: ustna
albo testowa)
• prezentacja zostanie przesłana na
adres mailowy Grupy
• obecność dobrowolna
• aktywność ceniona
16:09
2
Kontakt
• marcin.tomecki@ue.katowice.pl
• pok. B 409
• konsultacje zgodnie z informacją
zawarta
na stronie Katedry Inwestycji i
Nieruchomości UE
• nadto
możliwość
skonsultowania
istnieje
w ciągu 20 minut po każdym
wykładzie.
16:09
3
Do egzaminu obowiązują
• wykłady
• akty prawne – wybrane przepisy
• wskazana literatura – patrz sylabus
16:09
4
Charakter wykładów
• teoretyczno – praktyczny
W wymiarze teoretycznym zostaną omówione w
sposób przekrojowy podstawowe regulacje w zakresie
gospodarowania nieruchomościami.
Cześć praktyczna będzie obejmowała:
• analizę przypadków zaczerpanych z praktyki
gospodarczej (mini casusy)
• zapoznanie z podstawowymi rodzajami wzorów umów
oraz pism występujących w obrocie nieruchomościami
• przedstawienie wybranych aktów prawa
miejscowego mających znaczenie w gospodarce
nieruchomościami
16:09
5
Źródła poznania prawa:
• akty prawne – strona sejmowa –
• www.google.pl – z tym źródłem proszę jednak bardzo
ostrożnie postępować
• opracowania prawnicze – pisma fachowe, monografie
naukowe
• komentarze
• orzecznictwo
• bazy wiedzy prawniczej – np. lex, polonica, legalis
(dostęp darmowy: Biblioteka Wydziału Prawa
i Administracji Uniwersytetu Śląskiego, CINiBA)
• pomoc prawna: Kancelarie Radców Prawnych,
Kancelarie Adwokackie, Kancelarie Adwokacko-
Radcowskie itp. – czasem warto nie ryzykować działając
na własna rękę, szczególnie w sprawach o złożonej
naturze
16:09
6
Akty prawne będące przedmiotem rozważań:
• Konstytucja RP - zwana dalej - Konst.RP
• Kodeks cywilny - zwany dalej – k.c.
• Ustawa o własności lokali – zwana dalej - u.w.l.
• Kodeks postępowania cywilnego - zwany dalej – k.p.c.
• Ustawa prawo ochrony środowiska - zwana dalej – p.o.ś.
• Ustawa o księgach wieczystych i hipotece - zwana dalej – u.k.w.h.
• Ustawa prawo geodezyjne i kartograficzne - zwana dalej – u.p.g.k.
• Ustawa o gospodarce nieruchomościami - zwana dalej – u.g.n.
• Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - zwana
dalej – u.p.z.p.
• Ustawa prawo budowlane - zwana dalej – p.b.
• Rozporządzenie Ministra Infrastruktury, w sprawie warunków
technicznych, jakimi powinny odpowiadać budynki i ich
usytuowanie - zwane dalej – Rozp.techn.
• Rozporządzenie RM w sprawie wyceny nieruchomości i
sporządzania operatu szacunkowego - zwane dalej – Rozp.wycena.
• Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców - zwana
dalej – u.n.n.c.
16:09
7
Zakres tematyczny przedmiotu
• Zagadnienia wstępne – pojęcie rzeczy i nieruchomości,
• Prawa rzeczowe na nieruchomościach (rodzaje, powstanie,
wygaśnięcie, zasiedzenie),
• Prawa
obligacyjne
–
(umowy
związane
z
obrotem
nieruchomościami – treść, omówienie wzorów umów)
• Prawo sąsiedzkie – (w tym elementy prawa ochrony środowiska –
praktyczne aspekty)
• Elementy procedur cywilno-prawnych w sprawach dotyczących
nieruchomości
• Księgi wieczyste – (istota, znaczenie, sposób prowadzenia, wpisy,
rękojmia, procedura, koszty, zagadnienia praktyczne związane
ze sporządzeniem wniosku w oparciu o formularz wzorcowy)
• Rejestr gruntów i budynków – istota, pojęcie działki, sposób
prowadzenia ewidencji
• Gospodarka nieruchomościami (gospodarka nieruchomościami,
zasób nieruchomości, organy właściwe, użytkowanie wieczyste,
trwały zarząd, procedura wywłaszczeniowa, podział, scalenie)
16:09
8
• Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne (władztwo
planistyczne, MPZP, elementy procedury, środki zaskarżenia,
renta planistyczna, wpływ na wartość nieruchomości
uchwalenia MPZP, aspekt praktyczny – zapoznanie
z wybranymi MPZP)
• Problematyka prawa budowlanego (wybrane aspekty
związane z pozwoleniem na budowę, zawiadomieniem
o robotach budowlanych, samowolka budowlana, legalizacja
samowolki i koszty z tym związane, pozwolenie na budowę,
uczestnicy procesu inwestycyjnego w świetle p.b.)
• Wolne zawody związane z obrotem nieruchomościami
(rzeczoznawcy majątkowi – zasady wykonywania zawodu,
odpowiedzialność; rola notariusza)
• Prawo ochrony środowiska a nieruchomości (hałas, emisja
ścieków – wybrane aspekty mające znaczenie praktyczne)
• Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców
• Kwestie podatkowe
16:09
9
Kilka różnorodnych pytań z
zakresu prawa
w gospodarce nieruchomościami
– przegląd tematyki wykładów –
1. Czy właściciel nieruchomości może sprzedać
nieruchomość
na rzecz spółki akcyjnej?
2. Czy można dokonać zasiedzenia nieruchomości
działając w złej wierze (w szczególności wiedząc, że
dana nieruchomość ma swojego właściciela)?
3. Czy można nabyć własność nieruchomości w
drodze kradzieży?
16:09
10
4. Czy właściciel wskazanej
nieruchomości może w sposób
swobodny decydować o wznoszonych
na jej powierzchni obiektach
budowlanych?
16:09
11
5. Czy można wybudować fabrykę samochodów
osobowych w centrum miasta?
6. Czy można wybudować dom jednorodzinny z dala od
istniejącej zabudowy?
7. Czy dopuszczalnym jest zbycie nieruchomości leżącej
w Polsce obywatelowi RPA?
8. Sąsiad wznosi budynek 2 kondygnacyjny, czy
właściciel
nieruchomości
przyległej
ma
coś
do
powiedzenia?
9. Przedsiębiorstwo prowadząc działalność gospodarczą
związaną z produkcja maszyn górniczych emituje nocą
znaczne ilości hałasu, czy właściciele nieruchomości
położonych w promieniu 1 000 metrów mogą w tej
kwestii coś uczynić?
16:09
12
10. Hałas przy ul. Mariackiej w Katowicach a prawa mieszkańców
przyległych kamienic?
11. Anna T. zasadziła w 2005 r. drzewo, które następnie wycięła
w 2013 r. (dąb) – czy miała do tego prawo biorąc pod uwagę, że jest
właścicielem nieruchomości gruntowej, a nadto sama posadziła
to drzewo?
12. Czy mogę bez konsekwencji wznieść na własnej nieruchomości
płot o wysokości 2 metrów?
13. Czy można wywłaszczyć nieruchomość poprzez pozbawienie
prawa własności dotychczasowego właściciela na rzecz inwestora
prywatnego w celu budowy masztu odbiorczo-nadawczego
służącego telefonii cyfrowej publicznego użytku?
14.
Czy
można
rozpocząć
budowę
odcinka
autostrady
na wywłaszczonej nieruchomości, jeśli odszkodowanie nie trafiło do
rąk uprzedniego właściciela?
16:09
13
15. Czy Prezydent Miasta Katowice gestem serdeczności ma prawo
przekazać w drodze darowizny nieruchomość o powierzchni 1 000
m
2
na rzecz Starosty Grupy obecnej na dzisiejszym wykładzie
(w razie nieobecności – darowizny na rzecz V-ce S.) tytułem uznania
za trud wkładany w czynności organizacyjne i integrowanie Grupy?
16. Jedenaście lat temu wywłaszczono nieruchomość gruntowa na
rzecz miasta – miasto nie podjęło jednak planowanej inwestycji, czy
mogę wnioskować o jej zwrot?
17. W wyniku zmiany przeznaczenia w miejscowym planie
zagospodarowania przestrzennego pewna nieruchomość zmieniła
przeznaczenie z nieruchomości usługowej na rolna, czy właściciel
ma prawo do odszkodowania, jeśli w wyniku tej zmiany wartość
rynkowa nieruchomości zmalała?
18. Co powinienem uczynić zanim rozpocznę budowę domu
jednorodzinnego na niezabudowanej nieruchomości gruntowej,
której jestem właścicielem?
16:09
14
19. Czy właściciel zaznaczonej nieruchomości
wpisanej
do rejestru zabytków może samodzielnie decydować
o każdej zmianie przeznaczenia tej nieruchomości?
16:09
15
20. Właściciel pewnej nieruchomości gruntowej
postanowił wybudować niewielką altanę czy miał do
tego prawo bez zgłoszenia tego faktu właściwemu
organowi architektoniczno-budowlanemu?
21. Co powinienem uczynić zanim rozpocznę budowę
domu
jednorodzinnego
na
niezabudowanej
nieruchomości gruntowej, której jestem właścicielem?
22. Czym rożni się wartość rynkowa od wartości
odtworzeniowej?
23. Czy dziadek, który darował nieruchomość swej
wnuczce (jak się okaże po 2 latach niewdzięcznej)
może rozwiązać umowę darowizny powołując się na
okoliczność niewdzięczności?
16:09
16
24. Miejskie Przedsiębiorstwo Wodociągowe w ramach inwestycji
„budowa nowej sieci wodociągowej dla dzielnicy pewnego
miasta” – przeprowadza sieć wodociągową, przebiegającą przez
5 przyległych względem siebie nieruchomości: A, B, C, D, E –
właściciel nieruchomości C odmówił wejścia na grunt celem
przeprowadzenia sieci łączącej A, B z D, E. Czy MPW może
przeprowadzić sieć?
25. Adam Nowak posiada na swej nieruchomości studnię
przeznaczoną do pozyskiwania wody celem spożycia jako pitnej,
zaś jego sąsiadka Stefania Pogodna zamierza budować na
bezpośrednio przyległej działce - stacjonarną oczyszczalnię
ścieków, czy Antoni może przerwać planowaną inwestycję?
26. Pewien bank zawarł umowę hipoteki obciążającą pewną
nieruchomość – w skutek przeoczenia nie podjął jednak
czynności zmierzających do stosownej zmiany wpisu w księdze
wieczystej nieruchomości. Nieruchomość została następnie
zbyta na rzecz Ewy Musiał. Czy bank może skutecznie powołać
się na powyższa umowę zawarta uprzednio ze zbywca
nieruchomości względem Pani Ewy M.?
16:09
17
27. Justyna i Halina są współwłaścicielkami w
częściach równych pewnej zabudowanej domem
jednorodzinnym nieruchomości. Justyna chce dom
zmodernizować, zaś Halina nie wyraża na to zgody.
Co należy w takim stanie faktycznym uczynić
działając w imieniu Justyny?
28.
Czy
fundacja
może
nabyć
własność
nieruchomości?
29. Czy nieruchomość może być przedmiotem
umowy leasingu?
16:09
18
16:09
19
PGN
dr Marcin Tomecki
Katedra Inwestycji i Nieruchomości
Wykład I – 26.II.2016
r.
Przejdziemy teraz do części
merytorycznej wykładu
16:09
20
Pojęcie rzeczy w prawie cywilnym
Art. 45 k.c. [Rzecz]
„Rzeczami w rozumieniu niniejszego kodeksu są tylko
przedmioty materialne
”
• W polskim prawie rzeczami są wyłącznie
przedmioty materialne.
• Są to przedmioty materialne, na tyle
wyodrębnione,
że
mogą
stanowić
przedmiot obrotu.
• Przeciwieństwem rzeczy są prawa.
16:09
21
Rzeczy ruchome i nieruchomości
•
Kodeks cywilny nie zawiera definicji rzeczy
ruchomej. Należy przyjąć zatem, że
ruchomościami są rzeczy, które nie są
nieruchomościami.
Art. 46. [Nieruchomość]
§ 1. Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące
odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki
trwale
z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy
przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot
własności.
§ 2. Prowadzenie ksiąg wieczystych regulują odrębne przepisy.
16:09
22
Jak wynika z powyższego w ujęciu
prawnym wśród nieruchomości można
wyróżnić trzy zasadnicze rodzaje:
a) grunty
b) budynki
c) lokale
W tym miejscu można zadać pytanie, czy w każdym
budynku można wyodrębnić lokal, który będzie
mógł stanowić odrębny przedmiot własności ?
16:09
23
Nieruchomości lokalowe (część
budynku)
• Do tej kategorii należą lokale mieszkalne oraz
użytkowe.
• Obecnie odrębna własność lokali uregulowana jest w
ustawie o własności lokali
z 1994 roku (u.w.l.).
• Odrębna własność lokalu może powstać
w każdym
budynku
, bez względu na to, do kogo budynek ten
należy, a nadto brak jest ograniczeń związanych z
dopuszczalną
powierzchnią
lokalu przypadającą na
jedną osobę.
• Istotnym wymogiem, jest aby lokal, który ma stać
się odrębną własnością był
samodzielny
(art. 2 u.w.l.).
16:09
24
Art. 2 u.w.l. [Lokal samodzielny; część składowa]
1. Samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej
"lokalami", mogą stanowić odrębne nieruchomości.
2. Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest
wydzielona
trwałymi ścianami
w obrębie budynku
izba lub zespół izb
przeznaczonych na
stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi
służą
zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych
. Przepis ten stosuje się odpowiednio
również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na
cele inne niż mieszkalne.
3. Spełnienie wymagań, o których mowa w ust. 2, stwierdza
starosta
w formie
zaświadczenia
.
4. Do lokalu mogą przynależeć, jako jego części składowe, pomieszczenia, choćby
nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone w granicach
nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal, a w
szczególności: piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej "pomieszczeniami
przynależnymi".
5. Lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi zaznacza się na rzucie
odpowiednich kondygnacji budynku, a w razie położenia pomieszczeń
przynależnych poza budynkiem mieszkalnym - także na wyrysie z operatu
ewidencyjnego; dokumenty te stanowią załącznik do aktu ustanawiającego odrębną
własność lokalu.
6. W razie braku dokumentacji technicznej budynku, zaznaczeń, o których mowa w
ust. 5, dokonuje się, zgodnie z wymogami przepisów prawa budowlanego, na koszt
dotychczasowego właściciela nieruchomości, o ile strony umowy o ustanowienie
odrębnej własności lokalu nie postanowiły inaczej.
Praktyczne znaczenie tej regulacji. Casus – skłócone siostry ze
szczupłymi portfelami.
16:09
25
•
Organ architektoniczno-budowlany – wydaje
stosowne zaświadczenie o „samodzielności”
lokalu.
•
Nieruchomości lokalowe powstają wskutek
ustanowienia odrębnej własności lokalu – dopiero
wówczas powstaje prawo własności takiej
nieruchomości.
Dopóki to nie nastąpi
– rzeczy w rozumieniu
prawnym nie ma – jest tylko:
-
nieruchomość gruntowa zabudowana budynkiem
- albo
nieruchomość budynkowa, gdy budynek jest
posadowiony na gruncie oddanym w użytkowanie
wieczyste
.
16:09
26
cd. lokal mieszkalny - reasumując
Odrębną własność lokalu można
ustanowić
w drodze:
• umowy,
• jednostronnej czynności prawnej
właściciela nieruchomości,
• orzeczenia sądu znoszącego
współwłasność (art. 7 ust. 1 u.w.l.).
16:09
27
Dodać należy, że w ujęciu
ekonomicznym nieruchomości można
dzielić wg innych kryteriów np.
przeznaczenia wyróżniając
nieruchomości:
• ziemskie,
• mieszkaniowe (dom jednorodzinny,
dom w zabudowie szeregowej,
mieszkanie, apartament),
• komercyjne (centrum handlowe, hotel),
• przemysłowe (fabryka, huta,
elektrownia),
• specjalne (klinika, most, tama, śluza).
16:09
28
Nadto w k.c. ustawodawca zawarł definicję
nieruchomości rolnej
Art. 46
1
k.c. [Nieruchomość rolna]
„Nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są
nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do
prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie
produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji
ogrodniczej, sadowniczej i rybnej”
• W tym jednak momencie nie będzie
ona przedmiotem szerszych rozważań.
16:09
29
Pojęcie części składowych rzeczy
Art. 47 k.c. [Część składowa]
§ 1. Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem
własności i innych praw rzeczowych.
§ 2. Częścią składową rzeczy
jest wszystko, co nie może być od
niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo
bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego
.
§ 3. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego
użytku nie stanowią jej części składowych.
Art. 48 k.c. [Część składowa gruntu] „Superficies solo cedit”
„Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do
części
składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne
urządzenia trwale z gruntem związane
, jak również drzewa i
inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania”
16:09
30
• Akademicki przykład części składowej:
– samochód - silnik
• Przykład przynależności: występuje związek
funkcjonalny np. samochód - kluczyk
Czy kiosk tymczasowo połączony z gruntem
jest jego częścią składową ?
W związku z art. 48 k.c. można zadać pytanie:
kto będzie właścicielem budynku wzniesionego
na cudzym gruncie ? – szerzej na ten temat w
dalszej części wywodów /art. 231 k.c./
16:09
31
Nie każde urządzenie trwale z gruntem
związane stanowi część składową
nieruchomości
Art. 49 k.c. [Urządzenia niebędące częściami składowymi
nieruchomości]
§ 1. Urządzenia służące do
doprowadzania lub odprowadzania
płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne urządzenia
podobne
nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli
wchodzą w skład przedsiębiorstwa.
§ 2. Osoba, która poniosła koszty budowy urządzeń, o których
mowa w § 1, i jest ich właścicielem, może żądać, aby
przedsiębiorca, który przyłączył urządzenia do swojej sieci, nabył
ich własność za odpowiednim wynagrodzeniem, chyba że w
umowie strony postanowiły inaczej. Z żądaniem przeniesienia
własności tych urządzeń może wystąpić także przedsiębiorca.
Art. 50 k.c. [Prawa jako części składowe]
„Za części składowe nieruchomości uważa się także prawa
związane z jej własnością”
16:09
32
W świetle art. 49 w razie awarii
urządzenia doprowadzającego prąd,
kto pokrywa koszty naprawy ?
Przypadek:
UE w Katowicach
vs.
TAURON
16:09
33
Rodzaje praw
Prawa względne –
skuteczne jedynie
wobec oznaczonej osoby
(osób), skutek
inter partners np. dzierżawa, najem.
Prawa bezwzględne – odznaczają się
cechą skuteczności erga omnes tzn. są
skuteczne
względem wszelkich osób
.
np. własność, użytkowanie wieczyste, hipoteka, użytkowanie
16:09
34
Przykład
Art. 252 k.c. (użytkowanie) a art. 693 k.c. (dzierżawa).
• Treść obu praw jest identyczna – (uprawniają do używania
rzeczy i pobierania jej pożytków).
• Jednak użytkowanie ma charakter bezwzględny i zostało
zaliczone do praw rzeczowych ograniczonych (księga II k.c.).
• Dzierżawa została uregulowana w księdze III k.c. wśród praw
względnych.
• W
dziedzinie ochrony daje to różnicę
polegającą na tym,
że użytkownik może bezpośrednio wobec osób trzecich
dochodzić roszczenia
windykacyjnego
bądź
negatoryjnego
(art.
252 w zw. z art. 222 k.c.), natomiast dzierżawca musi sięgnąć
do pośrednictwa wydzierżawiającego właściciela, jeżeli
pominąć roszczenie posesoryjne.
16:09
35
Rodzaje praw rzeczowych
• Numerus clausus praw rzeczowych – jest to
katalog zamknięty
.
• Zainteresowani mogą ustanowić jedynie takie prawa rzeczowe jakie
przewiduje ustawa.
Katalog praw rzeczowych obejmuje:
• nieograniczone prawa rzeczowe:
- prawo własności,
- użytkowanie wieczyste,
• ograniczone prawa rzeczowe:
- użytkowanie,
- służebność,
- zastaw,
- własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze
prawo do lokalu użytkowego, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni
mieszkaniowej,
- hipoteka.
A czym jest posiadanie ? Czy posiadanie jest prawem rzeczowym ?
16:09
36
Stratyfikacja własności
Kto może być właścicielem ?
Czy właścicielem jednej rzeczy może być kilka
osób ?
Można wyróżnić:
• własność prywatną,
• własność państwową,
• własność samorządową.
16:09
37
Treść prawa własności – art. 140 k.c.
Art. 140 k.c.
„W granicach określonych przez
ustawy
i
zasady współżycia
społecznego
właściciel może, z wyłączeniem innych osób,
korzystać
z rzeczy zgodnie ze
społeczno-gospodarczym
przeznaczeniem
swego prawa, w szczególności może pobierać
pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach
może
rozporządzać
rzeczą”
• Pozytywna treść prawa własności - określa
uprawnienia właściciela.
• Negatywna – określa sytuację osób trzecich.
16:09
38
W ujęciu pozytywnym właściciel może:
• korzystać
z rzeczy (ius utendi),
• rozporządzać
rzeczą (ius disponendi),
• posiadać
rzecz (ius possidendi).
… oczywiście w granicach określonych
przez: ustawy, zasady współżycia
społecznego, społeczno-gospodarcze
przeznaczenie prawa
16:09
39
rozwinięcie
• Uprawnienie do
korzystania
z rzeczy obejmuje:
- uprawnienie do używania,
- uprawnienie do pobierania pożytków z rzeczy (pożytki naturalne,
cywilne),
- uprawnienie do zużycia i przetworzenia.
• Uprawnienie do
rozporządzania
rzeczą:
- przeniesienia własności,
- rozporządzenia na wypadek śmierci (mortis causa)
- obciążenia własności,
- zniesienia prawa własności.
O
posiadaniu
szerzej w dalszej części wykładu.
W jaki sposób można obciążyć własność ?
16:09
40
Przestrzenne granice prawa własności
• Pionowy zasięg własności nieruchomości gruntowej:
Art. 143 k.c. [Własność gruntu]
„W granicach określonych przez
społeczno-gospodarcze
przeznaczenie
gruntu własność gruntu rozciąga się na przestrzeń
nad
i
pod jego
powierzchnią
. Przepis ten nie uchybia przepisom regulującym prawa do
wód”
• Nieruchomość gruntowa przedstawia się jako
trójwymiarowa bryła geometryczna o znanych granicach
na powierzchni i określonym zasięgu pionowym zależnym
od społeczno-gospodarczego przeznaczenia gruntu.
Uwaga: prawo wodne, prawo geologiczne i górnicze.
16:09
41
Prawo sąsiedzkie
• Jak była o tym mowa powyżej właściciel może korzystać z rzeczy i
rozporządzać nią w granicach określonych przez
ustawy
, zasady
współżycia społecznego
i
społeczno-gospodarcze przeznaczenie
prawa.
• Wśród ograniczeń ustawowych wymienić można przepisy tzw.
„
prawa sąsiedzkiego
”, przez które należy rozumieć
przepisy
prawa cywilnego, które regulują problematykę treści i
wykonywania własności nieruchomości w stosunkach sąsiedzkich
.
Patrz: art. 144 – 154 k.c.
Jakiego rodzaju problemy mogą wystąpić na płaszczyźnie
wykonywania prawa własności nieruchomości w stosunkach
sąsiedzkich ?
16:09
42
Prawo sąsiedzkie cd.
• Właściciel, który korzysta ze swej
nieruchomości może
oddziaływać
na
nieruchomości sąsiednie.
• Stan takiego oddziaływania, które
zakłóca sąsiadom korzystanie z ich
nieruchomości określa się w
doktrynie mianem: „
immisji
”
16:09
43
Rodzaje immisji
• Immisje bezpośrednie
– celowe, bezpośrednie kierowanie
określonych substancji na inną nieruchomość za pomocą
odpowiednich urządzeń – ZAKAZANE, Patrz: roszczenia
negatoryjne – art. 222 par. 2 k.c.
• Immisje pośrednie
– są ubocznym skutkiem działania
właściciela, nie polegają na celowym, bezpośrednim
oddziaływaniu na nieruchomości sąsiednie
Patrz art. 144 k.c.
• Immisje materialne
(materia, siła) a
immisje niematerialne
(sfera psychiki).
Proszę podać przykłady immisji ?
16:09
44
Prawo sąsiedzkie cd. – analiza wybranych przepisów
Art. 144 k.c. [Immisje]
„Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa
powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z
nieruchomości sąsiednich
ponad przeciętną miarę
, wynikającą ze
społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków
miejscowych”
Art. 147 k.c. [Roboty ziemne]
„Właścicielowi nie wolno dokonywać robót ziemnych w taki sposób,
żeby to groziło nieruchomościom sąsiednim utratą oparcia”
Art. 148 k.c. [Owoce]
„Owoce opadłe z drzewa lub krzewu na grunt sąsiedni stanowią jego
pożytki. Przepisu tego nie stosuje się, gdy grunt sąsiedni jest
przeznaczony na użytek publiczny”
16:09
45
Prawo sąsiedzkie cd. – analiza
wybranych przepisów
Art. 149 k.c. [Usunięcie gałęzi, owoców]
„Właściciel gruntu może wejść na grunt sąsiedni w celu usunięcia
zwieszających się z jego drzew gałęzi lub owoców. Właściciel sąsiedniego
gruntu może jednak żądać naprawienia wynikłej stąd szkody”
Art. 150 k.c. [Usunięcie korzeni]
„Właściciel gruntu może obciąć i zachować dla siebie korzenie
przechodzące z sąsiedniego gruntu. To samo dotyczy gałęzi i owoców
zwieszających się z sąsiedniego gruntu; jednakże w wypadku takim
właściciel powinien uprzednio wyznaczyć sąsiadowi odpowiedni
termin do ich usunięcia”
Michał Gołtułin posadził na swojej nieruchomości wzdłuż ogrodzenia
dwadzieścia krzewów, które w szybkim czasie osiągnęły wysokość 6
metrów zasłaniając dostęp do światła dziennego nieruchomości
sąsiedniej stanowiącej własność Adama Ryzyka. Czy Pan Adam ma
prawo żądania ścięcia krzewów ?
– wniosek o wycięcie drzewa (patrz PDF) – omówienie problematyki
16:09
46
Ciekawostka
16:09
47
Za najstarsze drzewo w
Polsce
uważany
jest Cis
Henrykowski,
którego
wiek
szacuje się na około
1400 lat
.
Rosnące
w
Henrykowie
Lubańskim na Dolnym Śląsku
drzewo ma 150 cm obwodu. Za
jego nielegalne ścięcie grozi
więc kara w wysokości
531 801
zł
.
Ścięcie
najbardziej znanego
polskiego
drzewa
- Dębu
Bartek.
Jego
obwód
na
wysokości 130 cm to 985 cm.
Kara za jego nielegalną wycinkę
wyniosłaby więc
3 242 590 zł
.
16:09
48
BARTEK
Cis
Henrykowski
16:09
49
Kara jak za morderstwo!
Stawki za pozwolenie są wysokie, ale
to nic w porównaniu z
grzywnami za
nielegalne wycięcie
. Są dokładnie
trzy
razy wyższe
, niż gdybyśmy chcieli to
zrobić
zgodnie
z
przepisami
jako
przedsiębiorcy
(stawkę mnoży się razy
trzy).
Bez zezwolenia ściąć można jedynie
drzewa, krzewy lub konary mające nie
więcej niż 10 lat.
16:09
50
• Analogiczne kary zostaną na nas nałożone, jeśli
„urzędnicy” udowodnią, że do
uschnięcia
drzewa doszło
z naszej przyczyny
,
np. zabetonowaliśmy powierzchnię wokół klonu
czy dębu, by ułatwić sobie podjazd do garażu
Najważniejsze to dobrze uargumentować
zamiar wycięcia drzewa. Powodem nie może
być
to,
że nam się nie podoba. Zazwyczaj pozytywnie
wniosek zostanie rozpatrzony, jeśli chcemy
wyciąć drzewo czy krzew, które zagraża
bezpieczeństwu,
mienia
lub
zamierzamy
budować dom i drzewa nam przeszkadzają.
16:09
51
A co z krzewami ?
Lepiej nie ruszać starszych niż 10 lat
krzewów.
Za 1 mkw wycięcia takiego zagajnika
kara wynosi
693 zł
.
W związku z tym, że kwoty są tak
wysokie ustawodawca zezwala na
rozłożenie ich na
raty
, ale na okres nie
dłuższy niż trzy lata.
16:09
52
Dla zainteresowanych
szczegółami
Przepisy dotyczące usuwania oraz
pielęgnacji drzew i krzewów
Ustawa z dnia 16 kwietnia 2004 r. o
ochronie
przyrody
wraz
z
późniejszymi
zmianami
ustawy
z 20 lipca 2010 r.
16:09
53
Nabycie własności
Można mówić o:
• umownym przeniesieniu własności
np.
umowa sprzedaży
,
zamiany
,
darowizny
• nabyciu z mocy prawa
np.
zasiedzenie
• nabyciu z mocy orzeczenia sądowego
np.
orzeczenie o zniesieniu współwłasności
16:09
54
Utrata własności
• Zasadniczo z nabyciem własności przez jedną
osobę łączy się z reguły jej utrata przez kogo
innego.
np.
umowa sprzedaży
• Znane są jednak przypadki (rzadkie), gdy utrata
własności następuje bez równoczesnego nabycia
tego prawa przez inną osobę
np.
zniszczenie rzeczy
,
porzucenie rzeczy ruchomej
Reasumując utrata własności nieruchomości może
nastąpić w wyniku:
sprzedaży
,
darowania
,
wywłaszczenia
(co reguluje ustawa o gospodarce nieruchomościami -
UGN),
zasiedzenia
16:09
55
Przeniesienie własności
• W przypadku rzeczy oznaczonych co do tożsamości
– w Polsce przyjęto jako zasadę model umowy o
podwójnym
skutku
–
zobowiązująco
–
rozporządzającym
(art. 155 k.c.)
- przeniesienie własności następuje solo consensu – z chwilą zawarcia
umowy
• Z kolei jeśli przedmiotem umowy zobowiązującej do
przeniesienia własności są rzeczy oznaczone tylko co
do gatunku, do przeniesienia własności
potrzebne
jest przeniesienie posiadania rzeczy
.
- do przeniesienie własności konieczne konstytutywna czynność realna
przeniesienia posiadania
16:09
56
Przeniesienie własności
nieruchomości
• Własność nieruchomości nie może być
przeniesiona pod
warunkiem
ani z zastrzeżeniem
terminu
– patrz. Art. 157 par. 1 k.c.
Co to jest warunek ? Proszę podać przykład warunku ?
• Jeżeli umowa zobowiązująca do przeniesienia
własności została zawarta pod warunkiem lub z
zastrzeżeniem terminu, do przeniesienia własności
potrzebne jest dodatkowe porozumienie stron
obejmujące ich bezwarunkową zgodę na niezwłoczne
przeniesienie własności
– art. 157 par. 2 k.c.
16:09
57
Nabycie własności rzeczy
ruchomej od osoby
nieuprawnionej – zarys
problemu
“
Nemo plus iuris in alium transfere poteset, quam ipse habet
”
Powyższa zasada doznaje wyjątków – patrz – art. 169 k.c.
Np. nabycie samochodu osobowego od osoby, która ten
samochód ukradła.
Czy można nabyć skutecznie własność skradzionego
samochodu?
16:09
58
cd. podstawa prawna
Art. 169
k.c. [Nabycie od nieuprawnionego]
§ 1. Jeżeli osoba nie uprawniona do rozporządzania rzeczą
ruchomą zbywa rzecz i wydaje ją nabywcy, nabywca
uzyskuje
własność z chwilą objęcia rzeczy w posiadanie
, chyba że
działa w złej wierze
.
§ 2. Jednakże gdy rzecz zgubiona, skradziona lub w inny
sposób utracona przez właściciela zostaje
zbyta przed
upływem lat trzech od chwili jej zgubienia, skradzenia
lub utraty, nabywca może uzyskać własność dopiero z
upływem
powyższego
trzyletniego
terminu
.
Ograniczenie to
nie dotyczy
pieniędzy i dokumentów na
okaziciela ani rzeczy nabytych na urzędowej licytacji
publicznej lub w toku postępowania egzekucyjnego.
16:09
59
Zasiedzenie
Zasiedzenie służy nabyciu własności przez posiadacza na skutek
jego długotrwałego posiadania przy spełnieniu wszystkich
wymaganych prawem przesłanek.
Co może być przedmiotem zasiedzenia ? Innymi słowy co można
„zasiedzieć” ?
a) własność nieruchomości
b) własność ruchomości
c) prawo użytkowania wieczystego
d) służebności gruntowe
e) udziału we współwłasności
Co w sytuacji, gdy istnieje odrębna własność budynku
przysługująca użytkownikowi wieczystemu ?
• Odp. zasiedzenie własności budynku może nastąpić jedynie
wraz z zasiedzeniem prawa użytkowania wieczystego gruntu.
16:09
60
Przesłanki zasiedzenia -
NIERUCHOMOŚCI
Art. 172 k.c. [Terminy zasiedzenia nieruchomości]
§ 1. Posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem
nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość
nieprzerwanie
od lat dwudziestu jako
posiadacz
samoistny
, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze
(zasiedzenie).
§ 2. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości
nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej
wierze.
• 20 lat – w dobrej wierze
• 30 lat – w złej wierze
• uwaga wyjątek – art. 173 k.c. – ochrona małoletniego
(2 lata od osiągnięcia pełnoletności)
16:09
61
Przesłanki zasiedzenia -
RUCHOMOŚCI
Art. 174 k.c. [Termin zasiedzenia rzeczy
ruchomej]
Posiadacz rzeczy ruchomej nie będący jej
właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada
rzecz nieprzerwanie od lat trzech jako posiadacz
samoistny, chyba że posiada w złej wierze.
• 3 lata – wyłącznie w dobrej wierze
16:09
62
Przesłanki zasiedzenia – cd. -
interpretacja
a) posiadanie samoistne
b) ciągłość posiadania
c) upływ terminu zasiedzenia
d) dobra wiara posiadacza
16:09
63
Posiadanie – istota i rodzaje
posiadania
Można wyróżnić dwa rodzaje posiadania:
a) samoistne
b) zależne
W obu przypadkach zasiedzenia ustawodawca
wymaga, aby posiadacz władał rzeczą jako
posiadacz samoistny
!
Czym jest posiadanie samoistne ?
Czy każde władztwo faktyczne nad rzeczą jest
posiadaniem samoistnym ?
16:09
64
Posiadanie – def. legalna – art.
336 k.c.
Art. 336 k.c. [Posiadacz samoistny i zależny]
Posiadaczem rzeczy jest zarówno ten,
kto nią
faktycznie
włada
jak
właściciel
(
posiadacz
samoistny
), jak i ten, kto nią
faktycznie włada jak
użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub
mający inne prawo, z którym łączy się określone
władztwo nad cudzą rzeczą
(
posiadacz zależny
).
Art. 337 k.c. [Oddanie rzeczy w posiadanie
zależne]
Posiadacz samoistny nie traci posiadania przez to, że
oddaje drugiemu rzecz w posiadanie zależne.
16:09
65
Posiadanie – cd.
Czy dzierżawca jest posiadaczem samoistnym?
Czy złodziej jest posiadaczem rzeczy?
Czy właściciel nieruchomości gruntowej traci
posiadanie przez wynajęcie tej nieruchomości?
U W A G A
Dzierżyciel, o którym mowa w art. 338 k.c.
– nie jest posiadaczem rzeczy.
16:09
66
Posiadanie – domniemania cd.
Art. 339 k.c. [Domniemanie posiadania samoistnego]
Domniemywa się, że ten, kto rzeczą faktycznie włada, jest posiadaczem
samoistnym
.
Art. 340 k.c. [Domniemanie ciągłości posiadania]
Domniemywa się ciągłość posiadania
. Niemożność posiadania wywołana
przez przeszkodę przemijającą
nie przerywa posiadania
.
Art. 341 k.c. [Domniemanie zgodności posiadania z prawem]
Domniemywa się, że posiadanie jest zgodne ze stanem prawnym.
Domniemanie to dotyczy również posiadania przez poprzedniego posiadacza.
Art. 345 k.c. [Przywrócenie posiadania] -> fikcja prawna
Posiadanie przywrócone poczytuje się za nie przerwane
.
Domniemania te odgrywają bardzo ważną rolę w postępowaniach o
zasiedzenie
.
Ciężar dowodowy (onus probandi)
16:09
67
Posiadanie – ciągłość posiadania
Kolejną przesłanką zasiedzenia jest – ciągłość
posiadania przez czas oznaczony w ustawie.
Czy przerwanie posiadania niweczy możliwość
zasiedzenia?
16:09
68
Posiadanie – upływ terminu
zasiedzenia
Zasiedzenie
następuje
wraz
z
upływem
oznaczonego w ustawie terminu (odpowiednio
3,
20, 30 lat
) przy zachowaniu pozostałych
przesłanek.
Art. 173 k.c. [Ochrona małoletniego]
Jeżeli właściciel nieruchomości, przeciwko któremu
biegnie zasiedzenie, jest małoletni, zasiedzenie
nie
może skończyć się wcześniej niż z upływem dwóch lat
od uzyskania pełnoletności
przez właściciela.
16:09
69
Posiadanie – upływ terminu
zasiedzenia cd.
Aniela Zet jest od 28 lat posiadaczem samoistnym nieruchomości
gruntowej w złej wierze, posiadanie to sprawowane jest z zachowaniem
ciągłości. Pani Aniela wykorzystuje grunt do uprawy ziemniaków. Na skutek
długotrwałej choroby Pani Aniela zmarła dożywając 86 lat. Pani Aniela
miała dwóch wnuków Antka i Waldka, którzy po śmierci Babci nadal
korzystali z przedmiotowej nieruchomości przez kolejne 5 lat (zmienili
jednak charakter uprawy na buraki). Czy w takim stanie faktycznym
Wnukowie mają prawo by wnioskowania o stwierdzenie zasiedzenia
nieruchomości ? Czy powinni kontynuować posiadanie przez 25 lat, aby
spełnić ustawowy wymóg – 30 lat posiadania samoistnego?
Art. 176 k.c. [Doliczanie czasu posiadania poprzednika]
§ 1. Jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania,
obecny posiadacz może
doliczyć do czasu, przez który sam posiada,
czas posiadania swego poprzednika
. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz
uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może
być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego
posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści.
§ 2. Przepisy powyższe stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy obecny
posiadacz jest
spadkobiercą
poprzedniego posiadacza.
16:09
70
Dobra wiara posiadacza
W
dobrej wierze
jest posiadacz, który pozostaje w
błędnym,
ale
usprawiedliwionym
okolicznościami,
przeświadczeniu, że przysługuje mu prawo własności.
W
złej wierze
jest posiadacz, który wie lub przy
dołożeniu należytej staranności powinien wiedzieć, że
nie przysługuje mu prawo własności.
Proszę pamiętać, że zgodnie z art. 7 k.c. – domniemuje
się dobrą wiarę
16:09
71
Skutki zasiedzenia
Skutkiem zasiedzenia posiadacz rzeczy
nabywa prawo
własności
.
Dotychczasowy właściciel
traci własność
–
ex lege
– z
upływem terminu.
Czy można żądać stwierdzenia nabycia przez
zasiedzenie na rzecz osoby zmarłej ?
Zasiedzenie nie prowadzi do wygaśnięcia obciążeń
własności.
16:09
72
Zagadnienia procesowe w
sprawach
o stwierdzenie zasiedzenia
•Postępowanie toczy się w oparciu o przepisy
kodeksu postępowania cywilnego – k.p.c.
•Postępowanie prowadzone jest na
drodze sądowej
.
•Postępowanie to ma
charakter nieprocesowy
(nie ma powoda
i pozwanego, jest
wnioskodawca i uczestnik
).
•Postępowanie odrębne jest regulowane przepisami art. 609 –
610 k.p.c.
Art. 609 k.p.c.
§ 1. Do zgłoszenia wniosku o stwierdzenie zasiedzenia własności uprawniony jest
każdy
zainteresowany
.
§ 2. Jeżeli wnioskodawca nie wskazuje innych zainteresowanych, orzeczenie może zapaść
dopiero po wezwaniu innych zainteresowanych przez ogłoszenie. Sąd może zarządzić
ogłoszenie również w innych wypadkach, jeżeli uzna to za wskazane.
§ 3. Ogłoszenie powinno zawierać dokładne określenie rzeczy, imię i nazwisko posiadacza
rzeczy, a jeżeli chodzi o rzeczy ruchome - również jego miejsce zamieszkania.
16:09
73
Zagadnienia procesowe w
sprawach o stwierdzenie
zasiedzenia – cd.
• Sądem właściwym jest
Sąd Rejonowy – wg miejsca położenia
nieruchomości
.
• Zainteresowany powinien złożyć
wniosek o stwierdzenie zasiedzenia
– omówienie (patrz plik PDF).
• Sąd w wyniku rozpoznania sprawy wydaje
postanowienie
–
omówienie (patrz plik PDF).
• Postanowienie to ma charakter deklaratoryjny.
Jaki dokument jest podstawą wpisu nowego właściciela do ksiąg
wieczystych ?
• Od wydanego postanowienia służy
apelacja
do Sądu Okręgowego, a
następnie
skarga kasacyjna
do Sądu Najwyższego.
16:09
74
Współwłasność
• Regulacja ustawowa – art. 195 – 221 k.c. – proszę
się z nią zapoznać.
Art. 195 k.c. [Współwłasność]
Własność tej samej rzeczy może
przysługiwać
niepodzielnie kilku
osobom
(współwłasność).
16:09
75
Rodzaje współwłasności –
współwłasność w częściach
ułamkowych a współwłasność
łączna
Art. 196 k.c. [Rodzaje współwłasności]
§ 1. Współwłasność jest albo współwłasnością w
częściach
ułamkowych, albo współwłasnością
łączną
.
§ 2. Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące
stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w
częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu.
Przykłady:
• w. łączna – w stosunkach majątkowych między
małżonkami, między wspólnikami spółki cywilnej
• w. ułamkowa – nabycie przez dwóch kolegów jednej
rzeczy ruchomej
16:09
76
Współwłasność – sposób
powstania
W jaki sposób powstaje współwłasność ?
a) dziedziczenie
b) czynność prawna
np. dwóch braci kupuje oznaczoną nieruchomość
c) ex lege
np. zasiedzenie przez kilku współposiadaczy
d) na mocy orzeczenia sądowego
np. postępowanie o zniesienie współwłasności
Pewna spółka z o.o., w której Adam D. i Michał T. byli
współudziałowcami w częściach równych (po 50%) nabyła prawo
własności nieruchomości o powierzchni 0,25 ha. Czy Adam oraz
Michał stali się współwłaścicielami powołanej nieruchomości ?
16:09
77
Współwłasność – zarząd rzeczą
wspólną
Zarząd obejmuje czynności o charakterze
faktycznym
lub
prawnym
rzeczy.
przykład: remont, sprzedaż, ochrona przed kradzieżą,
zabezpieczenie itp.
Modele zarządu:
a) ustawowy (w praktyce przeważa jego zastosowanie)
b) umowny
c) sądowy
16:09
78
Zarząd ustawowy – czynność
przekraczająca zakres zwykłego
zarządu
Ustawa posługuje się dwoma pojęciami:
„
zwykły zarząd
” oraz „
czynności przekraczające zwykły
zarząd
”.
Art. 199 k.c. [Przekroczenie zakresu zwykłego zarządu]
Do
rozporządzania rzeczą wspólną
oraz do innych czynności,
które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest
zgoda
wszystkich
współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele,
których udziały wynoszą
co najmniej połowę
, mogą żądać
rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel
zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.
16:09
79
Pytania
Michał S. będący współwłaścicielem w części 33 %
pewnej zabudowanej nieruchomości gruntowej, zamierza
doprowadzić do rozporządzenia rzeczą wspólną, czy w
braku zgody pozostałych dwóch współwłaścicieli może
doprowadzić do rozporządzenia rzeczą?
Czy w powyższym stanie faktycznym Michał S. ma prawo
do zbycia swojego udziału w nieruchomości?
Art. 202 k.c. - czynność rażąco sprzeczna z zasadami
prawidłowego zarządu
16:09
80
Zarząd ustawowy – czynność z
zakresu zwykłego zarządu
Art. 201 k.c. [Zwykły zarząd]
Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda
większości współwłaścicieli
.
W braku takiej zgody
każdy ze współwłaścicieli
może żądać
upoważnienia sądowego do dokonania czynności.
Jakie czynności przekraczają zwykły zarząd?
np. zbycie, obciążenie, wynajęcie, wydzierżawienie zmiana
przeznaczenia, nadbudowa, przebudowa.
Jakie czynności należą do zwykłego zarządu?
np. ubezpieczenie, utrzymanie, remont.
16:09
81
Zniesienie współwłasności
• Współwłasność w częściach ułamkowych może być
zniesiona.
Kto może żądać zniesienia współwłasności?
Art. 210 k.c. [Zniesienie współwłasności]
Każdy
ze współwłaścicieli może żądać zniesienia
współwłasności. Uprawnienie to może być wyłączone
przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć.
Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego
terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze
lat pięć; przedłużenie można ponowić.
PDF
Czy roszczenie o zniesienie współwłasności ulega
przedawnieniu?
16:09
82
Tryby zniesienie
współwłasności
a) umowny
- stosuje się ogólne zasady prawa cywilnego
- uwaga: gdy przedmiotem jest
nieruchomość – wymóg formy aktu
notarialnego
b) sądowy
- w drodze postanowienia
16:09
83
Sposoby zniesienie
współwłasności
a) podział rzeczy
– art. 211 k.c.
Np. podział nieruchomości gruntowej, podział budynku przez
ustanowienie odrębnej własności lokali.
Art. 211 k.c. [Podział rzeczy wspólnej]
Każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie
współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba
że podział byłby
sprzeczny
z przepisami
ustawy
lub ze
społeczno-gospodarczym
przeznaczeniem rzeczy albo że
pociągałby
za sobą
istotną zmianę rzeczy
lub
znaczne
zmniejszenie
jej wartości.
* o podziale nieruchomości gruntowych szerzej na kolejnych
wykładach
16:09
84
cd.
b) przyznanie rzeczy na własność jednemu ze współwłaścicieli
–
art. 212 k.c.
• obowiązek spłaty,
• raty,
• terminy ich uiszczenia (max 10 lat)
c) sprzedaż rzeczy wspólnej
• sprzedaż rzeczy wspólnej i podział uzyskanej ceny stosownie do
wielkości udziałów
/
nieruchomości rolne – szczególne przepisy
/
16:09
85
Użytkowanie wieczyste
Przedmiotem użytkowania wieczystego mogą
być
grunty stanowiące własność – art. 232
k.c.
:
• Skarbu Państwa
• Jednostek samorządu terytorialnego - JST
Podstawa prawna
:
• Kodeks cywilny
• Ustawa o gospodarce nieruchomościami
16:09
86
Ustanowienie użytkowania
wieczystego
1)
Wyłonienie
nabywcy
– reguluje art. 37 ust. 1 u.g.n. –
zasadniczo przetarg
2)
Zawarcie
umowy
o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste
3)
Wpis
prawa użytkowania wieczystego do księgi wieczystej -
konstytutywny
• Umowa –
akt notarialny – pod rygorem nieważności (ad
solemnitatem)
• W umowie tej określa się m.in.:
oznaczenie nieruchomości
,
położenie
,
sposób
korzystania
,
powierzchnia
,
termin
rozpoczęcia i zakończenia robót,
opłaty
(art. 239 par. 2 pkt 1
k.c. in fine)
• Opłaty
16:09
87
Na jak długi okres zawiera
ustanawia się prawo użytkowania
wieczystego ?
•zasada:
99 lat
•wyjątkowo
co najmniej 40 lat
•przedłużenie – w ciągu 5-ciu ostatnich lat
•odmowa – wyłącznie z powołaniem na: „
ważny interes społeczny
”
Art. 236 k.c. [Okres trwania użytkowania wieczystego]
§ 1. Oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu
terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste następuje na okres
dziewięćdziesięciu dziewięciu lat
. W wypadkach wyjątkowych, gdy cel gospodarczy
użytkowania wieczystego nie wymaga oddania gruntu na dziewięćdziesiąt dziewięć lat,
dopuszczalne jest oddanie gruntu na okres krótszy, co najmniej jednak na lat
czterdzieści
.
§ 2. W ciągu ostatnich pięciu lat przed upływem zastrzeżonego w umowie terminu wieczysty
użytkownik może żądać jego przedłużenia na dalszy okres od czterdziestu do
dziewięćdziesięciu dziewięciu lat; jednakże wieczysty użytkownik może wcześniej wystąpić z
takim żądaniem, jeżeli okres amortyzacji zamierzonych na użytkowanym gruncie nakładów
jest znacznie dłuższy aniżeli czas, który pozostaje do upływu zastrzeżonego w umowie
terminu. Odmowa przedłużenia jest dopuszczalna tylko ze względu na
ważny interes
społeczny
.
§ 3. Umowa o przedłużenie wieczystego użytkowania powinna być zawarta w formie aktu
notarialnego.
16:09
88
Treść prawa użytkowania
wieczystego
Omówienie wzoru umowy o oddanie gruntu w
użytkowanie wieczyste – (patrz plik doc.)
• prawo do korzystania
• prawo do rozporządzania!
Art. 233 k.c. [Uprawnienia wieczystego użytkownika]
W granicach, określonych przez
ustawy
i
zasady współżycia
społecznego oraz przez
umowę
o oddanie gruntu Skarbu
Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu
terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste,
użytkownik może
korzystać
z gruntu z wyłączeniem innych
osób. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może
swoim prawem
rozporządzać
.
16:09
89
Odrębna własność budynków
Grunt oddany w użytkowanie wieczyste stanowi nadal
przedmiot własności państwowej lub samorządowej
Budynki i inne urządzenia wzniesione na tym gruncie
przez wieczystego użytkownika –
stanowią jego własność
(art. 235 par. 1 zd. 2 k.c.)
• W razie wygaśnięcia użytkowania wieczystego na skutek upływu
okresu ustalonego w umowie albo na skutek rozwiązania umowy
przed upływem tego okresu – użytkownikowi wieczystemu
przysługuje –
wynagrodzenie
– za wzniesione przez niego lub
nabyte na własność budynki i inne urządzenia.
• Nie przysługuje – gdy wzniesione wbrew postanowieniom umowy –
art. 33 ust. 2 u.g.n.
16:09
90
Użytkowanie wieczyste – pierwsza
opłata / opłaty roczne / aktualizacja
*Wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu
użytkowania wieczystego
Rodzaj nieruchomości i jej przeznaczenie
Stawka procentowa od
ceny nieruchomości
nieruchomości gruntowe oddane na cele
obronności i bezpieczeństwa państwa, w
tym ochrony przeciwpożarowej
0,3%
nieruchomości gruntowe pod budowę
obiektów sakralnych wraz z budynkami
towarzyszącymi, plebanii w parafiach
diecezjalnych i zakonnych, archiwów i
muzeów diecezjalnych, seminariów
duchownych, domów zakonnych oraz
siedzib naczelnych władz kościołów i
związków wyznaniowych
0,3%
nieruchomości gruntowe na działalność
charytatywną oraz na niezarobkową
działalność: opiekuńczą, kulturalną,
leczniczą, oświatową, wychowawczą,
naukową lub badawczo-rozwojową
0,3%
nieruchomości gruntowe oddane na cele
rolne
1%
nieruchomości gruntowe oddane na cele
mieszkaniowe, na realizację urządzeń
infrastruktury technicznej i innych celów
publicznych oraz działalność sportową
1%
za nieruchomości gruntowe na działalność
turystyczną
2%
za pozostałe nieruchomości gruntowe
3%
16:09
91
*Pierwsza opłata z
tytułu użytkowania
wieczystego wynosi
od 15% do 25% ceny
nieruchomości
gruntowej
Ograniczone prawa rzeczowe
Jak była już o tym mowa powyżej – katalog
ograniczonych praw rzeczowych jest zamknięty
i obejmuje:
a) użytkowanie,
b) służebność,
c) zastaw,
d) własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego,
e) spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego,
f) prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni
mieszkaniowej,
g) hipoteka (art. 244 k.c.)
16:09
92
Powstanie ograniczonych praw
rzeczowych
I.
umowne ustanowienie
PRZYKŁAD
Właściciel obciążonej rzeczy i nabywca prawa składają oświadczenia.
Właściciel oświadcza wolę obciążenia rzeczy poprzez ustanowienie
oznaczonego prawa rzeczowego, a kontrahent oświadcza wolę nabycia
ustanowionego prawa.
Pytania:
Jaką formę powinny spełniać oświadczenia - ustną, pisemną, akt
notarialny?
Jakie mamy w prawie cywilnym formy czynności prawnych?
Jakie są konsekwencje naruszenia przepisów dot. formy czynności
prawnych?
Odp.:
Art. 245 par. 2 zd. 2 k.c.
Art. 78 i nast. k.c.
Art. 73, 74 k.c.
16:09
93
Powstanie ograniczonych praw
rzeczowych – cd.
II.
Powstanie ograniczonych praw rzeczowych z
mocy prawa
– ex lege
• Dotyczy to wybranych praw
• Muszą być spełnione przesłanki przewidziane
prawem.
Np.
„służebność gruntowa może być nabyta przez
zasiedzenie
tylko
w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i
widocznego urządzenia”
16:09
94
Powstanie ograniczonych praw
rzeczowych – cd.
III.
Powstanie na podstawie orzeczenia sądowego
• Konstytutywne orzeczenie sądu
• Spotykamy głównie na gruncie prawa sąsiedzkiego
np.
• służebność
drogi koniecznej
,
• służebność gruntowa niezbędna z powodu
przekroczenia granic gruntu
sąsiedniego
przy wznoszeniu budynku (art. 152 k.c.)
IV.
Powstanie na podstawie decyzji administracyjnej
np. możliwość ograniczania cudzego prawa własności w trybie
wywłaszczenia
.
Szerzej – na ten temat na kolejnych wykładach.
16:09
95
Przeniesienie ograniczonych praw
rzeczowych
Pytanie:
Czy można przenieść służebność gruntową?
Czy można przenieść każde ograniczone prawo rzeczowe?
Odp. 1.
TAK
Odp. 2.
NIE
• NIEZBYWALNE
– prawo użytkowania i służebności osobiste
• ZBYWALNE
– własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu
mieszkalnego (użytkowego, domu jednorodzinnego),
służebność gruntowa (wraz z przeniesieniem własności
nieruchomości władnącej)
Zastaw i hipoteka (nie mogą być przeniesione bez przelewu
zabezpieczonej wierzytelności)
16:09
96
Przeniesienie ograniczonych praw
rzeczowych – cd.
Pytanie:
Co należy zrobić, aby doszło do przeniesienia
ograniczonego prawa rzeczowego?
„Do przeniesienia ograniczonego prawa
rzeczowego na nieruchomości potrzebna jest
umowa
między uprawnionym a nabywcą
oraz jeżeli prawo jest
ujawnione w księdze
wieczystej
– wpis do tej księgi, chyba że
przepis szczególny stanowi inaczej”
– art. 245
1
k.c.
16:09
97
Wygaśnięcie ograniczonych
praw rzeczowych
• zrzeczenie (oświadczenie +
wykreślenie z księgi wieczystej)
• konfuzja
Zmiana treści
• umowa + wpis
16:09
98
Użytkowanie – krótka
charakterystyka (art. 252 – 270
k.c.)
• Ograniczone prawo rzeczowe
• Uprawnia do:
używania
i
pobierania pożytków
• Jest to prawo
niezbywalne
• Wygasa w skutek niewykonywania przez lat 10
• Użytkowanie można ustanowić na:
prawach
,
rzeczach ruchomych
,
nieruchomościach
oraz
pieniądzach
.
• Użytkowanie przez osobę fizyczną wygasa najpóźniej z chwilą jej
śmierci.
Pytania:
• Jakiej formy wymaga umowa ustanawiająca użytkowanie?
• Czy użytkowanie można ustanowić na rzecz spółki z o.o.?
• Jaki wpływ na prawo użytkowania będzie miała późniejsza umowa
sprzedaży nieruchomości, na której ustanowiono użytkowanie?
• Czy przedmiotem użytkowania może być zespół środków
produkcji?
16:09
99
Służebności - istota
• Ograniczone prawo rzeczowe
obciążające nieruchomości
.
• Mają na celu
zwiększenie użyteczności innej
nieruchomości
albo
zaspokojenie określonej potrzeby
osoby fizycznej
.
• Wyróżnia się trzy rodzaje służebności.
•
gruntowe (art. 285 – 295 k.c.)
•
osobiste (art. 296 – 305 k.c.)
•
przesyłu (art. 305
1
- 305
4
k.c.)
• Można mówić o służebnościach:
czynnych
(polegających
na korzystaniu w oznaczonym zakresie z cudzej
nieruchomości) oraz
biernych
(właściciel nieruchomości
obciążonej zostaje ograniczony w możliwości dokonywania
w stosunku do niej określonych działań).
16:09
100
Służebności gruntowe –
podstawa prawna
Art. 285. [Służebność gruntowa]
§ 1. Nieruchomość można
obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości
(nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że
właściciel nieruchomości władnącej
może korzystać w oznaczonym
zakresie z nieruchomości obciążonej
, bądź na tym, że
właściciel
nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności
dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na
tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno
wykonywać określonych uprawnień
, które mu względem nieruchomości
władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu
własności (służebność gruntowa).
§ 2. Służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie
użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części.
• Mamy tutaj
nieruchomość władnącą
oraz nieruchomość
obciążoną
.
Proszę podać przykład służebności gruntowej czynnej i biernej.
16:09
101
Sposób powstania służebności
gruntowych
a) Umowa
– akt notarialny,
• wpis do księgi wieczystej,
• umowa odpłatna albo nieodpłatna (swoboda)
b) Zasiedzenie
– na zasadach ogólnych
c) Orzeczenie sądowe
– w przypadku służebność
drogi koniecznej – roszczenie (art. 145 par. 1
k.c.)
d) Decyzja administracyjna
– np.
wywłaszczeniowa
16:09
102
Służebności drogi koniecznej
Art. 145. [Droga konieczna]
§ 1. Jeżeli
nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu
do
drogi
publicznej lub do należących do tej nieruchomości
budynków
gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich
ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej (droga
konieczna).
§ 2. Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem
potrzeb nieruchomości
nie mającej dostępu do drogi publicznej oraz z
najmniejszym obciążeniem gruntów
, przez które droga ma prowadzić.
Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub
innej czynności prawnej, a między interesowanymi nie dojdzie do
porozumienia, sąd zarządzi, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi
przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej.
§ 3. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes
społeczno-gospodarczy
.
Pytanie: kiedy dostęp do drogi publicznej jest nieodpowiedni?
Pytanie: czy każda droga to droga publiczna?
16:09
103
Przykład
Właściciel nieruchomości X nie ma
dostępu do drogi publicznej
16:09
104
Przykłady z orzecznictwa:
• Sąd Najwyższy, w postanowieniu z 7 lipca 1999 r. (sygn. akt: II
CKN 786/98)
„
Dostęp do drogi publicznej jest nieodpowiedni gdy wyjazd
z nieruchomości, która przylega do drogi publicznej stwarza
niebezpieczeństwo w ruchu drogowym
”
• Sąd Najwyższy w wydanym jeszcze w uprzednim układzie
stosunków gospodarczych postanowieniu z dnia 14 sierpnia 1985 r.
(sygn. akt: III CZP 44/85).
„
W szczególnych przypadkach nieodpowiedniość dostępu może
polegać na tym, że nieruchomość przylega do drogi publicznej,
jednakże przejazd tą drogą przez znaczną część roku jest utrudniony
lub niemożliwy ze względu na jej zły stan techniczny
”
16:09
105
PYTANIA
• Co to jest orzecznictwo?
• Gdzie można znaleźć orzeczenia sądowe?
• Jak korzystać z orzecznictwa?
• Komu przysługuje roszczenie o ustanowienie
drogi koniecznego przejazdu?
Odp. właścicielowi, użytkownikowi wieczystemu
(wynika z orzecznictwa), posiadaczowi
samoistnemu.
16:09
106
Służebności gruntowe – treść
Korzystanie z cudzej nieruchomości w ramach służebności
gruntowych może polegać: na prawie do
przejazdu
,
przechodzenia
,
czerpania wody
,
wypasu
bydła
.
• Zakres i sposób wykonywania służebności gruntowej
oznacza się w braku innych danych wg
zasad współżycia
społecznego przy uwzględnieniu
zwyczajów
miejscowych
(art. 287 k.c.)
• Nadto winna być wykonywana tak by:
jak najmniej
utrudniała korzystanie z nieruchomości obciążonej
(art.
288 k.c.)
16:09
107
Służebności gruntowe – zmiana
treści lub sposobu wykonywania
Art. 248. [Zmiana treści prawa]
§ 1. Do zmiany treści ograniczonego prawa rzeczowego potrzebna
jest
umowa
między uprawnionym a właścicielem rzeczy
obciążonej, a jeżeli prawo było ujawnione w księdze wieczystej -
wpis do tej księgi.
Art. 291. [Zmiana treści służebności]
Jeżeli po ustanowieniu służebności gruntowej powstanie
ważna
potrzeba
gospodarcza, właściciel nieruchomości obciążonej
może żądać za
wynagrodzeniem
zmiany treści lub sposobu
wykonywania służebności, chyba że żądana zmiana przyniosłaby
niewspółmierny uszczerbek nieruchomości władnącej.
Wygaśnięcie: zrzeczenie się,
konfuzja
,
niewykonywanie
przez lat
dziesięć (art. 293 k.c.).
16:09
108
Zniesienie służebności gruntowych
– za wynagrodzeniem i bez
wynagrodzenia
Art. 294 k.c. [Zniesienie
za wynagrodzeniem
]
Właściciel
nieruchomości
obciążonej
może
żądać
zniesienia służebności gruntowej za wynagrodzeniem,
jeżeli wskutek
zmiany stosunków służebność stała się
dla niego szczególnie uciążliwa
, a nie jest konieczna
do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej.
Art. 295 k.c. [Zniesienie
bez wynagrodzenia
]
Jeżeli służebność gruntowa
utraciła dla nieruchomości
władnącej
wszelkie
znaczenie
,
właściciel
nieruchomości
obciążonej
może
żądać
zniesienia
służebności bez wynagrodzenia.
16:09
109
Służebności osobiste – krótka
charakterystyka
Art. 296 k.c. [Służebność osobista]
Nieruchomość można
obciążyć na rzecz oznaczonej
osoby fizycznej
prawem, którego treść odpowiada treści
służebności gruntowej (służebność osobista).
• Rodzaje:
czynna
,
bierna
• Może to być służebność
mieszkania
(konstrukcja zbliżona do
prawa dożywocia).
• Wygasa
najpóźniej ze śmiercią
i są
niezbywalne
.
• Rażące uchybienia –
zamiana na rentę
(art. 303 k.c.)
Czym rożni się służebność osobista od służebności gruntowej?
16:09
110
UWAGA
16:09
111
72 m² 2.082 zł/m²
3 pokoje
Cena spowodowana
służebnością przec
hodu
do drugiego
mieszkania!
Służebności przesyłu
• ograniczone prawo rzeczowe
• wprowadzone do k.c. w 2008 roku.
• Jest to prawo
polegające na obciążeniu
nieruchomości
na rzecz
przedsiębiorcy
, który
zamierza wybudować lub którego własność
stanowią urządzenia
, prawem polegającym na
tym, że przedsiębiorca może korzystać w
oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej,
zgodnie z przeznaczeniem tych urządzeń.
16:09
112
cd.
Tryb ustanowienia:
• umowa
• orzeczenie sądowe
(pod warunkiem, że ustanowienie takiej służebności jest
konieczne)
• Kwestia wynagrodzenia –
problemy w ustaleniu
wysokości wynagrodzenia
.
• Wygasa – najpóźniej z zakończeniem likwidacji
przedsiębiorstwa przesyłowego (obowiązek usunięcia
urządzeń).
16:09
113
16:09
114
Rys historyczny – słupy
energetyczne
Niegdyś nasi Dziadkowie i Ojcowie pracowali stawiając własną pracą i
za własne pieniądze słupy energetyczne, aby we wsi była energia
elektryczna. Stawiali to na własnych działkach i polach, nie
otrzymując w zamian żadnej zapłaty ani odszkodowania. Następnie te
słupy jakimś dziwnym prawem stały się własnością firm
energetycznych, które obecnie pobierają pieniądze za przesył energii
elektrycznej nie poczuwając się do żadnych odszkodowań.
Skutki:
obniżenie wartości nieruchomości
,
utrudnienia w
korzystaniu
.
Pytanie: Co można uczynić ?
Odp.
wezwanie do ustanowienia służebności za wynagrodzeniem
roszczenie o zapłatę za bezumowne korzystanie za 10 lat wstecz
.
16:09
115
16:09
116
Analiza wybranych pism związanych z
ustanowieniem służebności - pdf.
• Omówienie wybranych kwestii procesowych.
• właściwość
sadu
,
wniosek
,
forma
,
koszty
–
niejednolite
orzecznictwo
,
postanowienie
,
USTAWA z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach
sądowych w sprawach cywilnych
• jak długo to trwa ?
16:09
117
Hipoteka
zagadnienia podstawowe
• Jest to ograniczone prawo rzeczowe.
Podstawa prawna:
ustawa o księgach wieczystych i hipotece – u.k.w.h.
Sposób powstania:
a) umowa
,
b) orzeczenie sądu
,
c) decyzja
odpowiedniego organu podatkowego.
Powstaje z chwila wpisu do księgi wieczystej
(art. 67 u.k.w.h.)
• Rodzaje hipoteki:
umowna
(forma aktu notarialnego),
bankowa
(nie
wymaga formy aktu notarialnego, wystarczy zachowanie formy pisemnej ad
solemnitatem),
przymusowa
,
kaucyjna
(wierzytelność o wysokości
nieustalonej)
16:09
118
Przedmiot hipoteki
• nieruchomość
• część ułamkowa nieruchomości
• użytkowanie wieczyste
• własnościowe spółdzielcze prawo do
lokalu mieszkalnego
• spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego
• prawo do domu jednorodzinnego w
spółdzielni mieszkaniowej,
• wierzytelność zabezpieczona hipoteką.
16:09
119
Hipoteka cd.
Art. 72 u.k.w.h.
Niedopuszczalne jest zastrzeżenie, przez które właściciel nieruchomości
zobowiązuje się względem wierzyciela hipotecznego, że
nie dokona
zbycia lub obciążenia nieruchomości
przed wygaśnięciem hipoteki.
Art. 77 u.k.w.h.
Przedawnienie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką
nie narusza
uprawnienia wierzyciela hipotecznego do uzyskania zaspokojenia z
nieruchomości obciążonej
. Przepisu tego nie stosuje się do roszczenia o
odsetki.
Analiza dokumentów:
umowa kredytu hipotecznego - pdf,
oświadczenie o ustanowieniu hipoteki – pdf.
16:09
120
Wybrane umowy związane z obrotem
nieruchomościami
• umowa sprzedaży,
• umowa zamiany,
• umowa darowizny,
• umowa dożywocia,
• umowa leasingowa
• umowa najmu,
• umowa pośrednictwa.
16:09
121
Umowa sprzedaży
Art. 535 k.c. [Definicja umowy sprzedaży]
§. 1. Przez umowę sprzedaży
sprzedawca
zobowiązuje się przenieść na kupującego
własność rzeczy i wydać
mu rzecz, a kupujący
zobowiązuje
się
rzecz
odebrać
i
zapłacić
sprzedawcy cenę.
Elementy istotne:
• przedmiot
(wynika z ksiąg wieczystych lub
ewidencji gruntów i budynków),
• cena
.
16:09
122
• Czy cena zazwyczaj odpowiada wartości rynkowej
?
zdarza się, że cena odbiega od wartości
rynkowej rzeczy
np. w transakcjach pomiędzy członkami rodziny,
przyjaciółmi, a także gdy sprzedającemu zależy
na czasie.
UWAGA: fiskus ! – US może kwestionować cenę i
uznać że doszło do zawarcia umowy darowizny albo
że strony chcą ukryć faktycznie zapłaconą i
otrzymaną cenę. (US może zarzucić pozorność albo
zastosuje procedurę określania wartości rynkowej
przedmiotu sprzedaży – ordynacja podatkowa).
16:09
123
• Czy nieruchomość można sprzedać
na raty ?
• Jaki podatek należy zapłacić
nabywając nieruchomość ?
16:09
124
Umowa sprzedaży – postanowienia
dodatkowe
a) prawo odkupu
(art. 593 – 595 k.c.)
b) prawo pierwokupu (art. 596 i nast. k.c.)
Art. 597 k.c.
§ 1. Rzecz, której dotyczy prawo pierwokupu,
może być sprzedana osobie
trzeciej tylko pod warunkiem
, że uprawniony do pierwokupu swego
prawa nie wykona.
§ 2.
Prawo pierwokupu wykonywa się przez oświadczenie złożone
zobowiązanemu
. Jeżeli zawarcie umowy sprzedaży rzeczy, której dotyczy
prawo pierwokupu, wymaga zachowania szczególnej formy, oświadczenie o
wykonaniu prawa pierwokupu powinno być złożone w tej samej formie.
Art. 598 k.c.
§ 1. Zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu powinien
niezwłocznie
zawiadomić uprawnionego o treści umowy sprzedaży zawartej z osobą
trzecią
.
§ 2. Prawo pierwokupu co do nieruchomości można wykonać w ciągu
miesiąca, a co do innych rzeczy - w ciągu tygodnia od otrzymania
zawiadomienia o sprzedaży, chyba że zostały zastrzeżone inne terminy.
16:09
125
Umowa sprzedaży – postanowienia
dodatkowe
Art. 599 k.c.
§ 1. Jeżeli zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu sprzedał rzecz
osobie trzeciej
bezwarunkowo
albo jeżeli
nie zawiadomił
uprawnionego o sprzedaży lub podał mu do wiadomości istotne
postanowienia umowy sprzedaży
niezgodnie
z rzeczywistością,
ponosi on
odpowiedzialność za wynikłą stąd szkodę
.
§ 2. Jednakże jeżeli prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy
Skarbowi Państwa
lub
jednostce samorządu terytorialnego
,
współwłaścicielowi
albo
dzierżawcy,
sprzedaż
dokonana
bezwarunkowo jest
nieważna
.
• Proszę zwrócić uwagę na kwestię skutków naruszenia obowiązku
zawiadomienia – nieważność umowy sprzedaży następuje
wyłącznie w przypadku, gdy prawo pierwokupu przysługuje z mocy
ustawy SP lub JST.
W jaki sposób wykazać wynikłą szkodę ?
16:09
126
c) zadatek a zaliczka (art. 394 k.c.)
Czy jest to to samo ?
• zadatek dany przy zawarciu umowy ma to
znaczenie, że w razie niewykonania umowy
przez jedną ze stron druga strona może bez
wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy
odstąpić i otrzymany zadatek zachować
, a
jeżeli
sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie
wyższej
PDF – umowa sprzedaży nieruchomości.
16:09
127
Umowa darowizny
Art. 888 k.c. [Darowizna]
§ 1. Przez umowę darowizny
darczyńca zobowiązuje się do
bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego
kosztem swego majątku.
Strony umowy:
darczyńca
i
obdarowany
.
Czy może być kilku darczyńców w jednej umowie ?
• Proszę zwrócić uwagę na konstrukcję stosunku –
darowizna to umowa! – niezbędne jest zgodne
oświadczenie woli obu stron umowy.
16:09
128
Umowa darowizny – forma
W jakiej formie zawiera się umowę darowizny ?
Art. 890 k.c. [Forma darowizny]
§ 1. Oświadczenie darczyńcy powinno być złożone w formie
aktu
notarialnego
. Jednakże umowa darowizny zawarta
bez zachowania tej
formy
staje się ważna,
jeżeli przyrzeczone świadczenie zostało spełnione
.
§ 2. Przepisy powyższe nie uchybiają przepisom, które ze względu na
przedmiot darowizny wymagają zachowania szczególnej formy dla
oświadczeń obu stron.
Czy darowizna nieruchomości dokonana w zwykłej formie pisemnej, gdy
przyrzeczone świadczenie zostało spełnione jest ważna ?
Odp. art. 158 k.c. – „umowa zobowiązująca do przeniesienia własności
nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego…”
16:09
129
Umowa darowizny – polecenie (art. 893
k.c.)
• Darowizna może być obciążona poleceniem –
czyli obowiązkiem
oznaczonego działania lub zaniechania działania przez
obdarowanego
.
Np. zastrzeżenie użycia uzyskanej korzyści na określony cel
Cel: charytatywny, naukowy, okresowe dostarczanie oznaczonej
osobie wskazanej kwoty pieniężnej w równych odstępach czasu.
Polecenie ma charakter zobowiązania naturalnego – co to
oznacza ?
nie staje się wierzytelnością ani długiem
• Obdarowany może odmówić wypełnienia polecenia, jeżeli jest to
usprawiedliwione wskutek istotnej zmiany stosunków
16:09
130
Umowa darowizny – zastrzeżenie
warunku / terminu
• Generalnie – dopuszczalne
• Nieruchomości - NIE
• Umowa zobowiązująca a rozporządzająca
Czy darowizny może dokonać 14-sto latek ?
Czy można obdarować nieruchomością 7-mio latka ?
Darowizna rodziców na rzecz syna pozostającego w
związku – wchodzi w skład majątku wspólnego czy
odrębnego ?
16:09
131
Odwołanie darowizny
• Odwołanie darowizny może nastąpić wyłącznie w przypadkach określonych w
k.c.
I - przypadek
Art. 896 k.c.
Darczyńca może odwołać darowiznę
jeszcze nie wykonaną
, jeżeli po zawarciu
umowy jest
stan majątkowy uległ takiej zmianie, że wykonanie darowizny nie
może nastąpić bez uszczerbku dla jego własnego utrzymania
odpowiednio
do jego usprawiedliwionych potrzeb albo bez uszczerbku dla ciążących na
nim ustawowych obowiązków alimentacyjnych.
II - przypadek
Art. 897 k.c.
Jeżeli
po wykonaniu darowizny
darczyńca popadnie w
niedostatek,
obdarowany ma obowiązek, w granicach istniejącego jeszcze wzbogacenia,
dostarczyć darczyńcy środków, których mu brak do utrzymania odpowiadającego
jego usprawiedliwionym potrzebom albo do wypełnienia ciążących na nim
ustawowych obowiązków alimentacyjnych
. Obdarowany może jednak zwolnić się
od tego obowiązku zwracając darczyńcy wartość wzbogacenia.
16:09
132
III – przypadek
Art. 898 k.c.
§ 1. Darczyńca może odwołać darowiznę nawet już wykonaną, jeżeli
obdarowany dopuścił się względem niego
rażącej niewdzięczności
.
§ 2. Zwrot przedmiotu odwołanej darowizny powinien nastąpić stosownie do
przepisów
o
bezpodstawnym
wzbogaceniu.
Od
chwili
zdarzenia
uzasadniającego odwołanie obdarowany ponosi odpowiedzialność na równi z
bezpodstawnie wzbogaconym, który powinien się liczyć z obowiązkiem zwrotu.
Art. 899 k.c.
ALE – jest instytucja przebaczenia
§ 1. Darowizna nie może być odwołana z powodu niewdzięczności, jeżeli
darczyńca obdarowanemu przebaczył. Jeżeli w chwili przebaczenia darczyńca
nie miał zdolności do czynności prawnych, przebaczenie jest skuteczne, gdy
nastąpiło z dostatecznym rozeznaniem.
§ 2. Spadkobiercy darczyńcy mogą odwołać darowiznę z powodu
niewdzięczności
tylko wtedy, gdy darczyńca w chwili śmierci był uprawniony
do odwołania albo gdy obdarowany umyślnie
pozbawił darczyńcę życia lub
umyślnie
wywołał rozstrój zdrowia, którego skutkiem była śmierć darczyńcy.
§ 3. Darowizna nie może być odwołana po upływie roku od dnia, w którym
uprawniony do odwołania dowiedział się o niewdzięczności obdarowanego.
16:09
133
Czy darowiznę może odwołać: spadkobierca
ustawowy, członek rodziny ?
Odp. wyłącznie darczyńca. Wyjątek – art. 899 § 2 k.c.
Forma odwołania darowizny –
zwykła forma pisemna
, także
nieruchomości.
Odwołanie darowizny
nie oznacza automatycznego
przeniesienia
prawa własności z powrotem na darczyńcę.
Konieczne jest zwrotne przeniesienie w formie aktu
notarialnego
.
Odmowa zwrotu –
roszczenie
z art. 64 k.c.
16:09
134
Bezskuteczność darowizny
• Darowizna z pokrzywdzeniem wierzycieli
.
• Wierzyciele
mogą żądać uznania przysporzenia za bezskuteczne wobec nich
.
Art. 59 k.c.
W razie
zawarcia umowy, której wykonanie czyni całkowicie lub częściowo
niemożliwym zadośćuczynienie roszczeniu osoby trzeciej
, osoba ta może żądać
uznania umowy za bezskuteczną w stosunku do niej, jeżeli strony o jej
roszczeniu wiedziały albo jeżeli umowa była nieodpłatna. Uznania umowy za
bezskuteczną nie można żądać po upływie roku od jej zawarcia.
Art. 528 k.c.
Jeżeli wskutek czynności prawnej dokonanej przez dłużnika z pokrzywdzeniem
wierzycieli osoba trzecia
uzyskała korzyść majątkową bezpłatnie
, wierzyciel
może żądać uznania czynności za bezskuteczną, chociażby osoba ta nie
wiedziała i nawet przy zachowaniu należytej staranności nie mogła się
dowiedzieć, że dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli.
• Uznanie za bezskuteczną umowy darowizny następuje w drodze:
– powództwa
– zarzutu
przeciwko obdarowanemu
16:09
135
Umowa dożywocia
• Forma –
akt notarialny
(nieruchomości – art. 158 k.c.)
• Przedmiot –
wyłącznie nieruchomość
• Strony –
dożywotnik i nabywca
.
• Dożywotników może być kilku
.
• Prawo dożywocia jest
niezbywalne
.
Art. 908 k.c.
§ 1. Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się
zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku
odmiennej umowy,
przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia,
ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i
pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb
odpowiadający zwyczajom miejscowym
.
§ 2. Jeżeli w umowie o dożywocie nabywca nieruchomości zobowiązał się obciążyć ją na
rzecz zbywcy użytkowaniem, którego wykonywanie jest ograniczone do części
nieruchomości, służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą albo spełniać
powtarzające się świadczenia w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku,
użytkowanie, służebność osobista oraz uprawnienie do powtarzających się świadczeń
należą do treści prawa dożywocia.
§ 3. Dożywocie można zastrzec także na rzecz osoby bliskiej zbywcy nieruchomości.
16:09
136
Umowa dożywocia – zamiana na
rentę
Co stanie się z umową dożywocia, gdy między dożywotnikiem a
nabywcą nieruchomości dojdzie do waśni ?
Art. 913 k.c.
§ 1. Jeżeli z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem
a zobowiązanym takie stosunku, że nie można wymagać od stron, żeby
pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności,
sąd
na żądanie
jednej z nich zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią
prawa dożywocia na
dożywotnią rentę
odpowiadającą wartości tych
uprawnień.
§ 2. W
wypadkach wyjątkowych
sąd może na żądanie zobowiązanego
lub dożywotnika, jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości,
rozwiązać umowę
o dożywocie.
Co to jest renta ?
Odp. art. 903 k.c. „świadczeń okresowych w pieniądzu lub w rzeczach
oznaczonych tylko co do gatunku”
16:09
137
Wybrane aspekty podatkowe
związane z wyżej wymienionymi
czynnościami prawnymi
• Podatek od spadków i darowizn
• Podatek od czynności cywilnoprawnych
• Podatek VAT
• Podatek dochodowy
• Podatek od nieruchomości
16:09
138
Podatek od spadków i darowizn
– wybrane zagadnienia –
Przedmiot opodatkowania
Art. 1 u.p.s.d. [Zakres opodatkowania]
1. Podatkowi od spadków i darowizn, zwanemu dalej "podatkiem", podlega nabycie
przez
osoby fizyczne
własności rzeczy znajdujących się na terytorium RP lub praw
majątkowych wykonywanych na terytorium RP, tytułem:
1) dziedziczenia,
,
;
3) zasiedzenia; brak związku z dziedziczeniem/ darowiznami. Jest inna stawka. I
bierzemy pod uwagę poczynione nakłady na tę rzecz, którą nabywa się w drodze
zasiedzenia.
4) nieodpłatnego zniesienia współwłasności; bo dla jednej ze stron coś przybywa
5) zachowku, jeżeli uprawniony nie uzyskał go w postaci uczynionej przez
spadkodawcę darowizny lub w drodze dziedziczenia albo w postaci zapisu;
6) nieodpłatnej:
2. Podatkowi podlega również nabycie praw do wkładu oszczędnościowego na
podstawie dyspozycji wkładem na wypadek śmierci (to zostaje wyłączone z masy
spadkowej) oraz nabycie jednostek uczestnictwa na podstawie dyspozycji
uczestnika funduszu inwestycyjnego otwartego albo specjalistycznego
funduszu inwestycyjnego otwartego na wypadek jego śmierci.
16:09
139
Podstawa opodatkowania
Czysta wartość rzeczy lub prawa majątkowych po
potrąceniu długów i ciężarów
• Najpierw bierze się pod uwagę
wartość spadku /
darowizny
• Pomniejsza się to o kwotę wolną od
opodatkowania
• Uwzględnia się w pewnych okolicznościach
długi i
ciężary
• Nadwyżka ponad kwotę wolną od
opodatkowania
– stanowi podstawę do
wyliczenia należnego podatku.
16:09
140
Podmiot opodatkowania – wyłącznie
osoby fizyczne
Art. 14 u.p.s.d. [Grupy podatkowe]
1.
Wysokość podatku ustala się w zależności od grupy
podatkowej
, do której zaliczony jest nabywca.
2. Zaliczenie do grupy podatkowej następuje według osobistego stosunku
nabywcy do osoby, od której lub po której zostały nabyte rzeczy i prawa
majątkowe.
3. Do poszczególnych grup podatkowych zalicza się:
1)
do grupy I
-
małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba,
ZIĘCIA, SYNOWĄ, rodzeństwo, ojczyma, macochę i teściów
;
2)
do grupy II
-
zstępnych rodzeństwa, rodzeństwo rodziców,
zstępnych i małżonków pasierbów, małżonków rodzeństwa i
rodzeństwo małżonków, małżonków rodzeństwa małżonków,
małżonków innych zstępnych
(szwagier, bratowa, siostrzenica);
3)
do grupy III
-
innych nabywców
.
4.
Za
rodziców
w
rozumieniu
ustawy
uważa
się
również
przysposabiających, a za zstępnych także przysposobionych i ich
zstępnych.
16:09
141
Kwoty wolne od opodatkowania
Art. 9 u.p.s.d. [Kwoty wolne]
1. Opodatkowaniu podlega nabycie przez nabywcę, od jednej osoby, własności
rzeczy
i praw majątkowych o czystej wartości przekraczającej:
1) 9 637 zł - jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do
;
2) 7 276 zł - jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do
3) 4 902 zł - jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do
.
2. Jeżeli nabycie własności rzeczy i praw majątkowych od tej samej osoby
następuje więcej niż jeden raz, do wartości rzeczy i praw majątkowych ostatnio
nabytych dolicza się wartość rzeczy i praw majątkowych nabytych od tej osoby
lub po tej samej osobie w okresie
5 lat
poprzedzających rok, w którym
nastąpiło ostatnie nabycie. Od podatku obliczonego od łącznej wartości nabytych
rzeczy i praw majątkowych potrąca się podatek przypadający od opodatkowanych
poprzednio nabytych rzeczy i praw majątkowych. Wynikająca z obliczenia nadwyżka
podatku nie podlega ani zaliczeniu na poczet innych podatków, ani zwrotowi.
Nabywcy obowiązani są w zeznaniu podatkowym wymienić rzeczy i prawa majątkowe
nabyte w podanym wyżej okresie. (kumulacja podmiotowa/ przedmiotowa/ czasowa)
4. W przypadku nabycia tytułem polecenia za zbywcę uznaje się odpowiednio
darczyńcę lub spadkodawcę. W przypadku gdy darczyńca nakłada na obdarowanego
tytułem polecenia obowiązek przeniesienia własności rzeczy lub przeniesienia
(ustanowienia) praw na rzecz darczyńcy, za zbywcę uważa się obdarowanego.
16:09
142
Skala podatkowa
Art. 15 [Skala podatkowa]
1.Podatek oblicza się od nadwyżki podstawy opodatkowania
ponad kwotę wolną od podatku, według następujących skal:
16:09
143
Kwoty nadwyżki w zł
Podatek wynosi
ponad
do
1) od nabywców zaliczonych do I grupy podatkowej
10 278
3%
10 278
20 556
308 zł 30 gr i 5% nadwyżki ponad 10 278
zł
20 556
822 zł 20 gr i 7% nadwyżki ponad 20 556
zł
2) od nabywców zaliczonych do II grupy podatkowej
10 278
7%
10 278
20 556
719 zł 50 gr i 9% od nadwyżki ponad 10
278 zł
20 556
1 644 zł 50 gr i 12% od nadwyżki ponad
20 556 zł
3) od nabywców zaliczonych do III grupy podatkowej
10 278
12%
10 278
20 556
1 233 zł 40 gr i 16% od nadwyżki ponad
10 278 zł
20 556
2 877 zł 90 gr i 20% od nadwyżki ponad
20 556 zł
2. Nabycie własności w drodze
zasiedzenia
podlega
opodatkowaniu w wysokości 7% podstawy opodatkowania;
nie ma w tym wypadku zastosowania.
3. Przy ustalaniu wysokości podatku przyjmuje się kwoty
wartości rzeczy i praw majątkowych określone w
art. 4 ust. 1 pkt 5 i w
określone w ust. 1 obowiązujące w dniu powstania
obowiązku podatkowego, z zastrzeżeniem ust. 4.
4.Nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych w
drodze darowizny lub polecenia darczyńcy podlega
opodatkowaniu według stawki 20%
, jeżeli obowiązek
podatkowy powstał wskutek
powołania się podatnika przed
organem podatkowym lub organem kontroli skarbowej w
toku
czynności
sprawdzających,
postępowania
podatkowego, kontroli podatkowej lub postępowania
kontrolnego na okoliczność dokonania tej darowizny
, a
należny podatek od tego nabycia nie został
zapłacony.
16:09
144
Zwolnienie od podatku
– bardzo ważny przepis – art. 4a u.p.s.d.
Art. 4a [Warunki zwolnienia od podatku]
1. Zwalnia się od podatku nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych przez
małżonka
,
zstępnych
,
wstępnych
,
pasierba
,
rodzeństwo
,
ojczyma
i
macochę
, jeżeli:
1)
zgłoszą
nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych właściwemu naczelnikowi urzędu
skarbowego w terminie 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego powstałego na
podstawie
i ust. 2, a w przypadku nabycia w drodze dziedziczenia w
terminie 6 miesięcy od dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu stwierdzającego nabycie
spadku, z zastrzeżeniem ust. 2 i 4, oraz
2)
udokumentują
- w przypadku gdy przedmiotem nabycia tytułem darowizny lub polecenia
darczyńcy są środki pieniężne, a wartość majątku nabytego łącznie od tej samej osoby w
okresie 5 lat, poprzedzających rok, w którym nastąpiło ostatnie nabycie, doliczona do wartości
rzeczy i praw majątkowych ostatnio nabytych, przekracza kwotę określoną w art. 9 ust. 1 pkt 1
- ich otrzymanie dowodem przekazania na
rachunek bankowy
nabywcy albo jego rachunek
prowadzony przez
spółdzielczą kasę oszczędnościowo-kredytową
lub
przekazem
pocztowym.
2. Jeżeli nabywca dowiedział się o nabyciu własności rzeczy lub praw majątkowych po upływie
terminów, o których mowa w ust. 1 pkt 1, zwolnienie, o którym mowa w ust. 1, stosuje się, gdy
nabywca zgłosi te rzeczy lub prawa majątkowe naczelnikowi urzędu skarbowego nie później niż
w terminie
6 miesięcy od dnia
, w którym dowiedział się o ich nabyciu, oraz
uprawdopodobni fakt późniejszego powzięcia wiadomości o ich nabyciu.
3.
W przypadku niespełnienia warunków, o których mowa w ust. 1 i 2, nabycie
własności rzeczy lub praw majątkowych podlega opodatkowaniu na zasadach
określonych dla nabywców zaliczonych do I grupy podatkowej.
(zasady ogólne)
16:09
145
Zwolnienie od podatku – art. 4a
u.p.s.d. – cd.
• (
nie ma zięcia i synowej
!!!)
Osoby uprzywilejowane muszą spełnić wymogi:
• Złożyć zeznanie na formularzu
• Termin 6 m-cy
(kiedyś 1 miesiąc)
• Jeśli nie – to będą opodatkowani na zasadach
ogólnych
– formularz SD – Z2 - omówienie
16:09
146
PCC – podatek od czynności
cywilnoprawnych
• Zasada ogólna: albo podatek VAT albo PCC
W zakresie
podatku od spadków i darowizn
ustawodawca
przyjął takie rozwiązanie, że jeśli ktoś jest podatnikiem, to ma
obowiązek
złożenia
zeznania
podatkowego
w
organie
podatkowym, tj. u właściwego naczelnika. Dopiero naczelnik w
drodze
decyzji
ustalającej
dokonuje wymiaru podatku.
Natomiast w
PCC
zobowiązanie podatkowe powstaje
z mocy
prawa
, czyli w terminie 14 dni od daty zawarcia umowy o
charakterze cywilnoprawnym należy złożyć deklarację na podatek,
w której dokonamy samoobliczenia podatku i bez wezwania w tym
samym 14 dniowym terminie podatek uregulujemy.
16:09
147
Przedmiot opodatkowania – art. 1 –
katalog zamknięty
• Jeśli umowa ma charakter cywilnoprawny, a nie
jest wskazana w art. 1 ustawy to nie podlega
opodatkowaniu.
Podchwytliwe pytanie – jakiemu podatkowi
podlega umowa darowizny:
a) wyłącznie podatkowi od spadków i darowizn,
b) zarówno podatkowi od czynności
cywilnoprawnych jak i podatkowi od spadków i
darowizn,
c) podatkowi dochodowym od osób fizycznych.
16:09
148
Przedmiotowy opodatkowania
Art. 1. 1. Podatkowi podlegają:
1) następujące czynności cywilnoprawne:
a)
umowy sprzedaży
oraz
zamiany
rzeczy i praw majątkowych,
b) umowy
pożyczki pieniędzy
lub rzeczy oznaczonych tylko co do gatunku,
d) umowy
darowizny – w części dotyczącej przejęcia przez obdarowanego długów
i ciężarów albo zobowiązań darczyńcy
,
e)
umowy dożywocia
,
f)
umowy o dział spadku
oraz umowy o zniesienie współwłasności – w części
dotyczącej spłat lub dopłat,
h)
ustanowienie hipoteki
,
i) ustanowienie
odpłatnego użytkowania
, w tym nieprawidłowego, oraz
odpłatnej służebności,
j) umowy
depozytu nieprawidłowego
,
k)
umowy spółki
;
2)
zmiany umów
wymienionych w pkt 1, jeżeli powodują one podwyższenie
podstawy opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych, z
zastrzeżeniem ust. 3 pkt 4;
3) orzeczenia sądów, w tym również polubownych, oraz ugody, jeżeli wywołują
one takie same skutki prawne, jak czynności cywilnoprawne wymienione w pkt 1
lub 2.
16:09
149
Na kim ciąży obowiązek podatkowy ?
Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5, ciąży:
1) przy umowie sprzedaży – na
kupującym
;
2) przy umowie zamiany –
na stronach czynności
;
3) przy umowie darowizny – na
obdarowanym
;
4)
przy umowie dożywocia – na nabywcy własności nieruchomości
;
5) przy umowie o dział spadku lub o zniesienie współwłasności – na
podmiocie nabywającym rzeczy lub prawa majątkowe ponad udział w
spadku lub we współwłasności;
6) przy ustanowieniu odpłatnego użytkowania, w tym również
nieprawidłowego oraz odpłatnej służebności – na użytkowniku lub
nabywającym prawo służebności;
7) przy umowie pożyczki i umowie depozytu nieprawidłowego – na
biorącym
pożyczkę
lub przechowawcy;
8)
przy ustanowieniu hipoteki – na składającym oświadczenia woli
o
ustanowieniu hipoteki;
9) przy umowie spółki cywilnej – na wspólnikach [czyli solidarna
odpowiedzialność], a przy pozostałych umowach spółki – na spółce.
16:09
150
Stawki
Art. 7. 1. Stawki podatku wynoszą:
1) od umowy sprzedaży:
a) nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego
spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz
wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa
do lokalu w małym domu mieszkalnym
2 %
,
b) innych praw majątkowych
1 %
;
2) od umów zamiany, dożywocia, o dział spadku, o zniesienie współwłasności oraz darowizny:
a) przy przeniesieniu własności nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania
wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego
prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do
domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym 2 %,
b) przy przeniesieniu własności innych praw majątkowych 1 %;
3) od umowy ustanowienia odpłatnego użytkowania, w tym nieprawidłowego, oraz odpłatnej
służebności – 1 %, z zastrzeżeniem ust. 5;
4) od umowy pożyczki oraz depozytu nieprawidłowego 2 %, z zastrzeżeniem ust. 5;
7) od ustanowienia hipoteki:
a) na zabezpieczenie wierzytelności istniejących – od kwoty zabezpieczonej wierzytelności 0,1
%,
b) na zabezpieczenie wierzytelności o wysokości nieustalonej
19 zł
; [Jeden przypadek kiedy
stawka jest kwotowa 19 złotych]
9) od umowy spółki 0,5 %.
16:09
151
Stawka sankcyjna (występuje w
PSD i w PCC)
20%
jeżeli przed organem podatkowym lub
organem
kontroli
skarbowej
w
toku
czynności sprawdzających postępowania
podatkowego,
kontroli
podatkowej
lub
postępowania
kontrolnego,
podatnik
powołuje się na fakt zawarcia umowy
pożyczki,
depozytu
nieprawidłowego,
użytkowania nieprawidłowego
.
16:09
152
PRZYKŁAD
transakcja sprzedaży na allegro
• Zawieranie transakcji na allegro też może być objęte
PCC
.
• Wyłączenie wskazano w pkt 6 ustawy - gdy chodzi o
sprzedaż rzeczy ruchomych, jeżeli podstawa
opodatkowania nie przekracza 1000 zł. Jeżeli wartość
przekracza 1 000 zł to konieczne jest złożenie
deklaracji
na PCC i zapłacenie podatku.
• Urząd Skarbowy w Poznaniu
jest właściwy, bo tam jest
zarejestrowane allegro (siedziba).
Jaki podatek zapłacimy kupując samochód ?
16:09
153
Umowa najmu – art. 659 k.c. i
nast.
• Regulacja zawarta w
k.c.
+
ustawa o szczególnej ochronie praw
lokatorów
, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu
cywilnego.
• Przepisy dot. umowy najmu dzielą się na
przepisy ogólne
oraz
dotyczące najmu lokali
Art. 659 k.c.
§ 1. Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy
rzecz do
używania
przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca
zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony
czynsz
.
§ 2. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach
innego rodzaju.
PYTANIA
W jakiej formie powinna zostać zawarta umowa najmu ?
Czym różni się umowa najmu od umowy dzierżawy ?
16:09
154
Czy najemca może oddać rzecz w
podnajem ?
Art. 668. [Podnajem lub bezpłatne używanie]
§ 1.
Najemca może
rzecz najętą oddać w całości
lub części osobie trzeciej do bezpłatnego używania
albo w podnajem,
jeżeli umowa mu tego nie
zabrania
. W razie oddania rzeczy osobie trzeciej
zarówno najemca, jak i osoba trzecia są
odpowiedzialni względem wynajmującego za to, że
rzecz najęta będzie używana zgodnie z obowiązkami
wynikającymi z umowy najmu.
Uwaga – przepis ogólny – nie dotyczy lokali mieszkalnych, o
czym szerzej poniżej.
16:09
155
Art. 676. [Ulepszenie rzeczy]
Jeżeli najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący,
w braku odmiennej umowy, może według swego
wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą
sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu,
albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.
16:09
156
Konsekwencje zbycia rzeczy
najętej
Art. 678 k.c. [Zbycie rzeczy najętej w czasie
trwania najmu]
§ 1. W razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania
najmu
nabywca wstępuje w stosunek najmu
na
miejsce
zbywcy;
może jednak wypowiedzieć najem
z zachowaniem
ustawowych terminów wypowiedzenia.
§ 2.
Powyższe uprawnienie do wypowiedzenia najmu
nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była
zawarta na czas
oznaczony z zachowaniem formy
pisemnej i z datą pewną
, a rzecz została najemcy
wydana.
16:09
157
Najem lokali – przepisy szczególne
Art. 688
1
. [Odpowiedzialność za zapłatę czynszu]
§ 1. Za zapłatę czynszu i innych należnych opłat
odpowiadają
solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby
pełnoletnie
.
§ 2. Odpowiedzialność osób, o których mowa w § 1, ogranicza się
do wysokości czynszu i innych opłat należnych za okres ich
stałego zamieszkiwania.
Art. 688
2
. [Zgoda wynajmującego]
Bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać
lokalu
lub jego części do
bezpłatnego używania
ani go
podnająć
.
Zgoda wynajmującego nie jest wymagana co do osoby, względem
której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym.
16:09
158
Art. 691. [Śmierć najemcy lokalu mieszkalnego]
§1. W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu
lokalu
wstępują
:
małżonek
niebędący współnajemcą lokalu,
dzieci
najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca
był obowiązany do
świadczeń alimentacyjnych
, oraz osoba, która
pozostawała faktycznie
we wspólnym pożyciu z najemcą.
§ 2. Osoby wymienione w § 1 wstępują w stosunek najmu lokalu
mieszkalnego,
jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu
do chwili jego śmierci
.
§ 3. W razie braku osób wymienionych w § 1 stosunek najmu lokalu
mieszkalnego wygasa.
§ 4. Osoby, które wstąpiły w stosunek najmu lokalu mieszkalnego na
podstawie § 1, mogą go wypowiedzieć z zachowaniem terminów
ustawowych, chociażby umowa najmu była zawarta na czas oznaczony.
W razie wypowiedzenia stosunku najmu przez niektóre z tych osób
stosunek ten wygasa względem osób, które go wypowiedziały.
§ 5. Przepisów § 1–4 nie stosuje się w razie śmierci jednego ze
współnajemców lokalu mieszkalnego.
16:09
159
Ochrona praw lokatorów –
słowniczek ustawy – art. 1 u.o.p.l.
• lokatorze
– należy przez to rozumieć najemcę lokalu lub
osobę używającą lokal na podstawie innego tytułu
prawnego niż prawo własności.
• lokalu
– należy przez to rozumieć lokal służący do
zaspokajania potrzeb mieszkaniowych
, a także lokal
będący pracownią służącą twórcy do prowadzenia
działalności w dziedzinie kultury i sztuki; nie jest w
rozumieniu
ustawy
lokalem
pomieszczenie
przeznaczone do krótkotrwałego pobytu osób
, w
szczególności znajdujące się w budynkach internatów,
burs, pensjonatów, hoteli, domów wypoczynkowych lub w
innych budynkach służących do celów turystycznych lub
wypoczynkowych.
16:09
160
lokalu zamiennym
– należy przez to rozumieć lokal znajdujący się w
tej
samej miejscowości
, w której jest położony lokal
dotychczasowy, wyposażony w
co najmniej takie urządzenia
techniczne
, w jakie był wyposażony lokal używany dotychczas, o
powierzchni pokoi takiej jak w lokalu dotychczas używanym; warunek
ten uznaje się za spełniony, jeżeli na członka gospodarstwa
domowego przypada
10 m
2
powierzchni łącznej pokoi, a w
wypadku gospodarstwa jednoosobowego – 20 m
2
tej powierzchni.
opłatach niezależnych od właściciela
– należy przez to rozumieć
opłaty za dostawy do lokalu
energii
,
gazu
,
wody
oraz odbiór
ścieków
,
odpadów
i
nieczystości
ciekłych.
wydatkach związanych z utrzymaniem lokalu
– należy przez to
rozumieć wydatki, ustalane proporcjonalnie do powierzchni użytkowej
lokalu w stosunku do powierzchni użytkowej wszystkich lokali w
danym budynku, obciążające właściciela, obejmujące: opłatę za
użytkowanie wieczyste gruntu, podatek od nieruchomości oraz
koszty tj. konserwacje, remonty, zarzadzania, ubezpieczenia
16:09
161
PYTANIA
Na czym polega ochrona przewidziana w niniejszej
ustawie?
Czy ustawa ta nie narusza słusznych interesów
właścicieli lokali mieszkalnych ?
prezentacja – artykuł – dot. ustawy o
ochronie praw lokatorów
16:10
162
Podatek od
najmu/dzierżawy
Rozliczając się z najmu można wybrać:
• opodatkowanie na zasadach ogólnych
(18%, 32%) – stosowane prywatnie lub w
ramach założonego w tym celu
przedsiębiorstwa,
• rozliczanie najmu w ramach założonej firmy
i opodatkowanie go liniowo podatkiem
według stawki 19%,
• ryczałt ewidencjonowany (8,5%) -
stosowany prywatnie.
16:10
163
Podatek na zasadach ogólnych
• Przychód z najmu można obniżyć o koszty
jego uzyskania, poniesione w celu osiągnięcia
przychodu, a zatem podatek liczy się jedynie od czystej
kwoty dochodu, czyli po odliczeniu poniesionych
kosztów.
Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych
• Należy złożyć oświadczenie.
• W takim wypadku przychodów z najmu nie wykazuje się
w standardowym PIT-36, lecz w deklaracji
• Przychodów nie sumuje się z pozostałymi dochodami,
a kwotę, uzyskaną z najmu opodatkuje się wg stawki
8,5%.
Umowa najmu i dzierżawy -
nie podlega podatkowi –
PCC !
UWAGA – podatek VAT !
(możliwe zwolnienie podmiotowe)
16:10
164
Ustawa o gospodarce
nieruchomościami
• Jaki jest zakres regulacji tej ustawy ?
• Art. 1 UGN
Ustawa określa zasady:
• 1)
gospodarowania nieruchomościami
stanowiącymi własność
Skarbu Państwa
oraz
własność
jednostek samorządu terytorialnego
;
• 2)
podziału
nieruchomości;
• 3)
scalania i podziału
nieruchomości;
• 4)
pierwokupu
nieruchomości;
16:10
165
• 5)
wywłaszczania
nieruchomości i
zwrotu
wywłaszczonych nieruchomości;
• 6)
udziału w kosztach budowy
urządzeń
infrastruktury technicznej;
• 7)
wyceny nieruchomości
;
• 8)
działalności zawodowej
, której
przedmiotem jest gospodarowanie
nieruchomościami
(pkt 8 ograniczony nowelą)
16:10
166
Słowniczek ustawy – art. 4 UGN
/przegląd wybranych definicji ustawowych/
• Rola przepisów wprowadzających legalne
definicje pojęć
• 2)
zasób nieruchomości
- nieruchomości, które
stanowią przedmiot własności
Skarbu Państwa
,
gminy
,
powiatu
lub
województwa
i nie zostały
oddane
w użytkowanie wieczyste, oraz nieruchomości
będące przedmiotem użytkowania wieczystego
Skarbu
Państwa,
gminy,
powiatu
lub
województwa;
16:10
167
• 9b
1
)
starosta
- należy przez to rozumieć również
prezydenta miasta na prawach powiatu;
• 10)
jednostka organizacyjna
- należy przez to
rozumieć państwową lub samorządową jednostkę
organizacyjną nieposiadającą osobowości prawnej;
• 11)
opłata adiacencka
- opłata ustalona w związku
ze
wzrostem
wartości
nieruchomości
spowodowanym
budową
urządzeń
infrastruktury
technicznej z
udziałem
środków SP, JST, środków
pochodzących
z
budżetu
UE
lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi,
albo opłatę ustaloną w związku ze
scaleniem i podziałem
nieruchomości, a także
podziałem nieruchomości
;
16:10
168
• 16)
nieruchomość podobna
- nieruchomość, która jest
porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot
wyceny, ze względu na
położenie
,
stan
prawny,
przeznaczenie
,
sposób korzystania
oraz inne cechy wpływające na jej wartość;
• Art. 6. [Cele publiczne] –
/katalog zamknięty/
Celami publicznymi w rozumieniu ustawy są m.in.:
• 1) wydzielanie gruntów pod
drogi publiczne i drogi wodne
,
budowa, utrzymywanie oraz wykonywanie robót budowlanych
tych dróg, obiektów i urządzeń transportu publicznego, a także
łączności publicznej i sygnalizacji;
• 1a) wydzielenie gruntów pod
linie kolejowe
oraz ich budowa
i utrzymanie;
• 1b) wydzielanie gruntów pod
lotniska
, urządzenia i obiekty
do obsługi ruchu lotniczego, w tym rejonów podejść, oraz
budowa i eksploatacja tych lotnisk i urządzeń;
16:10
169
• 2)
budowa i utrzymywanie ciągów
drenażowych, przewodów
i urządzeń służących do przesyłania lub
dystrybucji płynów,
pary, gazów i energii elektrycznej
, a także innych obiektów
i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów
i urządzeń;
• 6) budowa i utrzymywanie pomieszczeń dla urzędów organów
władzy,
administracji
,
sądów
i
prokuratur
, państwowych
szkół
wyższych, szkół publicznych, a także publicznych:
obiektów ochrony zdrowia, przedszkoli, domów opieki społecznej,
placówek opiekuńczo-wychowawczych i obiektów sportowych;
• 8) poszukiwanie, rozpoznawanie, wydobywanie złóż
kopalin
objętych własnością górniczą
;
• Cele publiczne – katalog zamknięty.
• Wprowadzono możliwość wskazania celu publicznego na mocy
przepisów odrębnej ustawy (art. 6 ust. 10).
16:10
170
• Art. 8. [Zawiadamianie stron]
Jeżeli przy załatwianiu spraw, o których mowa
w przepisach działu III, nie istnieje możliwość
zawiadomienia stron o decyzjach i innych
czynnościach organów administracji publicznej ze
względu na nieustalone adresy stron, stosuje się
art. 49 k.p.a.
• Art. 9a. [Organ wyższego stopnia]
Organem
wyższego
stopnia
w
sprawach
określonych w ustawie, rozstrzyganych w drodze
decyzji przez starostę wykonującego zadania z
zakresu administracji rządowej, jest
wojewoda
.
(wyjątek w stosunku do regulacji: k.p.a.)
16:10
171
Gospodarowanie
nieruchomościami
stanowiącymi własność SP i
własność JST
• Art. 11. [Reprezentacja]
• Z zastrzeżeniem wyjątków, organem reprezentującym
SP
w sprawach gospodarowania nieruchomościami jest
starosta
, wykonujący zadanie z zakresu administracji
rządowej,
• organami reprezentującymi
JST
są ich
organy wykonawcze
.
• Jeżeli przepisy ustawy wymagają udzielenia
zgody
przez
radę, sejmik lub wojewodę, wyrażenie zgody, z wyjątkiem
zgody, o której mowa w art. 46 ust. 4, następuje odpowiednio
w drodze
uchwały
rady lub sejmiku albo
zarządzenia
wojewody wydanego w terminie miesiąca od złożenia
odpowiedniego wniosku przez starostę.
16:10
172
Obrót nieruchomościami
SP i JST
Zasada prawidłowej gospodarki (art. 12 UGN)
Nieruchomości mogą być przedmiotem obrotu, a to jest:
• sprzedaży
,
• zamiany
i
zrzeczenia
się,
• oddania w użytkowanie wieczyste
, w
najem
lub
dzierżawę
,
• użyczenia
,
• oddania w
trwały zarząd
,
• a także mogą być
obciążane
ograniczonymi prawami
rzeczowymi,
• wnoszone jako
wkłady niepieniężne
(aporty) do spółek,
• przekazywane jako wyposażenie tworzonych przedsiębiorstw
państwowych oraz jako majątek tworzonych fundacji.
16:10
173
• nieruchomość może być
przekazywana nieodpłatnie w
drodze umowy partnerowi prywatnemu
, na czas realizacji
przedsięwzięcia w ramach partnerstwa publiczno-
prywatnego,
• darowizny
,
DAROWIZNA
(nie zawsze jest dopuszczalna)
• darowizny na cele publiczne,
• darowizny dokonywanej między SP a JST,
• między tymi jednostkami.
• W umowie określa się
cel darowizny
,
• Niewykonanie celu –
odwołanie
darowizny
16:10
174
Darowizny
nieruchomości
stanowiącej
przedmiot własności SP dokonuje:
• starosta
, wykonujący zadanie z zakresu
administracji rządowej -
za zgodą wojewody
Darowizny
nieruchomości
stanowiącej
przedmiot własności JST dokonuje:
• jej
organ wykonawczy
- za
zgodą rady albo
sejmiku
.
• Odwołanie darowizny wymaga zgody organu, który
wyraził zgodę na daną czynność.
• Czasami wymagane jest pozwolenia wojewódzkiego
konserwatora zabytków
16:10
175
Art. 14. [Umowy JST z SP]
• Nieruchomości stanowiące przedmiot własności
SP mogą być
sprzedawane
JST za
cenę niższą
niż ich wartość rynkowa
,
• oddawane JST w
użytkowanie wieczyste
bez
pobierania pierwszej opłaty,
(i odwrotnie tj. JST – SP, JST – JST)
• Nieruchomości stanowiące własność SP mogą być
nieodpłatnie
obciążane
na
rzecz
JST
ograniczonymi prawami rzeczowymi
(i odwrotnie)
16:10
176
• Nieruchomości mogą być przedmiotem
zamiany
między SP a JST i między tymi
jednostkami,
bez obowiązku dokonywania
dopłat w przypadku różnej wartości
zamienianych nieruchomości
• Zawarcie takich umów wymaga uzyskania
uprzedniej zgody odpowiednio: rady,
sejmiku, wojewody.
16:10
177
Zamiana nieruchomości
SP/JST
• Nieruchomości stanowiące własność SP
oraz JST mogą być przedmiotem
zamiany
na nieruchomości stanowiące własność
osób fizycznych
lub osób
prawnych
.
• nierówna
wartość
zamienianych
nieruchomości – stosuje się dopłaty
16:10
178
Nabywanie nieruchomości
przez jednostki organizacyjne
nieposiadające os. pr.
• Jakie są to jednostki ?
• Np.
Szkoła podstawowa
,
przedszkole
• Nieruchomości stają się własnością
odpowiednio:
SP albo JST
• Powstaje tzw.
trwały zarząd
z chwilą ich
nabycia
16:10
179
Formy używania przez jednostki
organizacyjne nie posiadające os. pr.
• Trwały zarząd,
• Najem, dzierżawa,
• Użyczenie na cele związane z działalnością
16:10
180
Zasoby nieruchomości
• 1) zasób nieruchomości
Skarbu
Państwa
;
• 2)
gminne
zasoby nieruchomości;
• 3)
powiatowe
zasoby
nieruchomości;
• 4)
wojewódzkie
zasoby
nieruchomości.
16:10
181
Gospodarowanie zasobem
/ujęcie
podmiotowe/
• Kto gospodaruje zasobem nieruchomości ?
• Zasobem nieruchomości
SP
gospodarują,
z zastrzeżeniami –
starostowie
(art. 23 UGN)
• Gminnym
zasobem nieruchomości gospodaruje
-
wójt, burmistrz albo prezydent miasta
(art. 25
UGN)
• Powiatowym
zasobem nieruchomości gospodaruje
-
zarząd powiatu
(art. 25 lit. b UGN)
• Wojewódzkim
zasobem nieruchomości gospodaruje
-
zarząd województwa
(art. 25 lit. d UGN)
16:10
182
Gospodarowanie zasobem SP
obejmuje:
• 1)
ewidencję
nieruchomości zgodnie z katastrem nieruchomości;
• 2)
wycenę
nieruchomości;
• 3)
planowanie
wykorzystania zasobu;
• 4)
zabezpieczenie
nieruchomości przed uszkodzeniem lub
zniszczeniem;
• 5) wykonywanie czynności związanych z
naliczaniem należności
za nieruchomości udostępniane z zasobu i prowadzą windykację tych
należności;
• 6)
współpracę
z innymi organami, które na mocy odrębnych przepisów
gospodarują nieruchomościami SP, a także z właściwymi JST;
16:10
183
Gospodarowanie zasobem SP
obejmuje cd.
• 7)
zbywanie i nabywanie
, za zgodą wojewody, nieruchomości;
• 7a)
wydzierżawianie
,
wynajmowanie
i
użyczanie
nieruchomości zasobu;
UWAGA: umowa zawierana na
czas oznaczony dłuższy niż 3 lata
lub czas
nieoznaczony
wymaga zgody wojewody; zgoda wojewody jest wymagana
również w przypadku, gdy po umowie zawartej na czas oznaczony do 3 lat
strony zawierają kolejne umowy, których przedmiotem jest ta sama
nieruchomość;
• 8) podejmują
czynności w postępowaniu sądowym
;
Np. w sprawach dot. własności na nieruchomości, o zapłatę należności
za korzystanie z nieruchomości, o roszczenia ze stosunku najmu, dzierżawy,
o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie;
• 9) składają
wnioski o założenie księgi wieczystej
dla nieruchomości
Skarbu Państwa oraz o
wpis
w księdze wieczystej;
16:10
184
• Starosta sporządza roczne sprawozdanie z gospodarowania
nieruchomościami zasobu i przekazuje je wojewodzie
Ewidencjonowanie obejmuje:
• 1)
oznaczenie nieruchomości według księgi wieczystej
oraz
katastru nieruchomości;
• 2)
powierzchnie
nieruchomości;
• 3) wskazanie
dokumentu potwierdzającego posiadanie
przez SP
praw do nieruchomości, w przypadku braku księgi wieczystej;
• 4)
przeznaczenie nieruchomości w MPZP
, a w przypadku braku
planu - w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania;
• 5) wskazanie daty
ostatniej aktualizacji opłaty rocznej
z tytułu
użytkowania wieczystego nieruchomości SP / opłaty rocznej z
tytułu trwałego zarządu nieruchomości SP;
• 6) informacje o zgłoszonych
roszczeniach
do nieruchomości;
• 7) informacje o toczących się
postępowaniach
administracyjnych
i sądowych.
16:10
185
Od wpływów osiąganych ze:
• sprzedaży,
• opłat z tytułu trwałego zarządu,
• użytkowania,
• czynszu dzierżawnego i najmu - nieruchomości SP,
• od wpływów osiąganych z opłat z tytułu użytkowania
wieczystego nieruchomości SP oddanych w
użytkowanie wieczyste,
• od odsetek za nieterminowe wnoszenie tych należności
potrąca się 25% środków
, które stanowią
dochód
powiatu
, na obszarze którego położone są te
nieruchomości.
16:10
186
Gospodarowanie zasobem
gminnym
• Kto gospodaruje gminnym zasobem ?
• Obejmuje czynności – art. 23 ust. 1 UGN
• Ponadto – art. 25 ust. 2 UGN:
przygotowywaniu opracowań geodezyjno-prawnych i
projektowych
,
dokonywaniu
podziałów
,
scaleń i podziałów
nieruchomości.
Możliwość powierzania czynności np. rzeczoznawcom majątkowym
Zastosowanie ustawy prawo zamówień publicznych (PZP)
16:10
187
Sprzedaż i oddawanie w
użytkowanie wieczyste
• wymóg – formy
aktu notarialnego
,
• przy UW – dodatkowo
wpis
do KW
• Wymóg przeprowadzenia
przetargu
• Przetarg regulowany przepisami UGN
• NIE: PZP, KC
• Wyjątkowo dopuszczalna droga
bezprzetargowa
16:10
188
Szczególne regulacje
• Nieruchomość gruntowa oddana w użytkowanie
wieczyste
może być sprzedana
wyłącznie
użytkownikowi
wieczystemu
,
z zastrzeżeniem art. 32 ust. 1a i ust. 3. UGN
• W odniesieniu do nieruchomości gruntowej
oddanej
w użytkowanie wieczyste
przeniesienie własności
tej nieruchomości, w drodze umowy, między SP a
JST oraz między JST może nastąpić
za
powiadomieniem jej użytkownika wieczystego.
16:10
189
Pierwszeństwo nabycia (art. 34
UGN)
W przypadku zbywania nieruchomości os. fiz. i pr.
pierwszeństwo
w ich nabyciu, przysługuje m.in. osobie, której:
•
1)
przysługuje roszczenie o nabycie nieruchomości z mocy
niniejszej ustawy lub odrębnych przepisów
, jeżeli złoży
wniosek o nabycie przed upływem terminu określonego w
wykazie (min. 6 tyg. od wywieszenia wykazu),
•
3) jest
najemcą lokalu mieszkalnego
, a najem został
nawiązany na czas nieoznaczony.
Wymagane oświadczenie, że wyrażają zgodę na cenę
ustaloną
w sposób określony w ustawie
16:10
190
Ogłoszenie wykazu
nieruchomości
Organ sporządza i podaje do publicznej
wiadomości
dla nieruchomości przeznaczonych do:
• sprzedaży
,
• oddania w
użytkowanie wieczyste
,
• użytkowania
,
• najmu lub dzierżawy
(wyjątki: najem do 3
mies.)
16:10
191
Wykaz określa m.in.
1) oznaczenie nieruchomości według księgi wieczystej;
2) powierzchnię nieruchomości;
3) opis nieruchomości;
4) przeznaczenie nieruchomości i sposób jej zagospodarowania;
5) cenę nieruchomości;
6) wysokość stawek procentowych opłat z tytułu użytkowania
wieczystego;
7) wysokość opłat z tytułu użytkowania, najmu lub dzierżawy;
8) informacje o przeznaczeniu do sprzedaży, do oddania
w użytkowanie wieczyste, użytkowanie, najem lub dzierżawę;
9)
termin do złożenia wniosku przez osoby, którym
przysługuje pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości
na podstawie art. 34 ust. 1 pkt 1 i pkt 2.
16:10
192
Przetargi na zbycie
nieruchomości
• ZASADA:
sprzedaż
, oddanie
nieruchomości
w
użytkowanie wieczyste
wymaga przetargu
(art. 37 UGN)
• WYJATEK: zbycie w drodze
bezprzetargowej
16:10
193
Zbycie w drodze
bezprzetargowej
Katalog zamknięty – art. 37 ust. 2 UGN
Przykłady:
•
jest zbywana na rzecz osoby, której przysługuje
pierwszeństwo
w jej nabyciu;
•
zbycie następuje
między SP a JST
oraz między tymi
jednostkami;
•
zbycie następuje w drodze zamiany lub darowizny;
•
sprzedaż nieruchomości następuje na rzecz jej użytkownika
wieczystego
;
•
ma stanowić
wkład niepieniężny (aport) do spółki
albo
wyposażenie nowo tworzonej państwowej lub samorządowej
osoby prawnej, lub majątek tworzonej fundacji;
16:10
194
Przetarg w przypadku:
użytkowania, najmu, dzierżawy
•
Zawarcie umów użytkowania, najmu lub dzierżawy na czas
oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony
następuje
w drodze przetargu
.
•
Wojewoda albo odpowiednia rada lub sejmik mogą wyrazić
zgodę na
odstąpienie
od obowiązku przetargowego.
•
Umowy użytkowania, najmu lub dzierżawy na czas
oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony
zawiera
się
w
drodze
bezprzetargowej
,
jeżeli
użytkownikiem, najemcą lub dzierżawcą nieruchomości
jest
organizacja pożytku publicznego
.
16:10
195
Organizacja przetargu
– art. 38
UGN
• Ogłasza, organizuje i przeprowadza
właściwy
organ
albo minister właściwy ds. SP
• W
ogłoszeniu o przetargu
podaje się informacje
zamieszczone
w wykazie oraz czas, miejsce i warunki przetargu
• Przed ogłoszeniem o przetargu
rozpatruje się
wnioski
osób
uprawnionych
do
nabycia
nieruchomości w drodze bezprzetargowej
16:10
196
Kolejny przetarg
jeżeli I przetarg zakończył się wynikiem
negatywnym
• w okresie
nie krótszym niż 30 dni, ale nie
dłuższym
niż 6 miesięcy
, licząc od dnia jego zamknięcia,
przeprowadza się drugi przetarg
• można
obniżyć
cenę
wywoławczą
nieruchomości
(vide. art. 67 UGN)
• gdy
II
przetarg
zakończy
się
wynikiem
negatywnym:
rokowania albo postępowanie na
zasadach II przetargu
• nie wymaga się ponownego sporządzenia wykazu
16:10
197
Formy przetargu
1) przetarg
ustny nieograniczony
;
2) przetarg
ustny ograniczony
;
3) przetarg
pisemny nieograniczony
;
4) przetarg
pisemny ograniczony
.
16:10
198
Formy przetargu – cd.
Kiedy organizowany jest przetarg ustny ?
• Gdy mamy na celu uzyskanie
najwyższej ceny
Kiedy organizowany jest przetarg pisemny ?
• Gdy mamy na celu wybór
najkorzystniejszej oferty
Przetarg ograniczony organizuje się, jeżeli ?
• warunki przetargowe
mogą być spełnione tylko przez
ograniczoną liczbę osób
• O formie decyduje - organizator
16:10
199
Kiedy przetarg uważa się za zakończony wynikiem
negatywnym ?
• gdy nikt nie przystąpił do przetargu ustnego,
• gdy żaden z uczestników nie zaoferował postąpienia
ponad cenę wywoławczą,
• gdy w przetargu pisemnym nie wpłynęła ani jedna oferta.
ZASKARŻENIE WYNIKU PRZETARGU
:
• Inaczej niż w PZP
• w terminie
7 dni
od dnia ogłoszenia wyniku przetargu
ustnego lub doręczenia zawiadomienia o wyniku
przetargu pisemnego
• do
wojewody
, jeżeli przetarg dotyczy nieruchomości SP
• organu wykonawczego JST
, jeżeli przetarg dotyczy
nieruchomości stanowiących własność tej jednostki
16:10
200
Obowiązki po przetargu
•
Organizator
przetargu
jest
obowiązany
zawiadomić osobę ustaloną jako nabywca
•
osoba ustalona jako nabywca nieruchomości
nie przystąpi bez usprawiedliwienia do zawarcia
umowy w miejscu i w terminie podanych
w zawiadomieniu
•
organizator przetargu
może odstąpić
od zawarcia
umowy, a
wpłacone wadium nie podlega zwrotowi
16:10
201
Ceny, opłaty i rozliczenia za
nieruchomości
• Cenę nieruchomości ustala się na
podstawie jej
wartości
(art. 67 UGN):
• Cena lokalu - obejmuje lokal wraz z
pomieszczeniami przynależnymi, w
rozumieniu u.w.l. oraz udział w
nieruchomości wspólnej
16:10
202
Ustalanie ceny nieruchomości
sprzedawanej w drodze
przetargu
• 1) cenę wywoławczą w I przetargu ustala się w wysokości
nie
niższej niż wartość nieruchomości
;
• 2) cenę wywoławczą w II przetargu można ustalić w wysokości
niższej niż wartość nieruchomości, jednak
nie niższej niż 50%
tej wartości;
• Cenę nieruchomości, którą jest obowiązany zapłacić jej nabywca,
ustala się w wysokości ceny uzyskanej w wyniku przetargu
;
• 3) jeżeli II przetarg zakończył się wynikiem negatywnym, cenę
nieruchomości ustala się w
rokowaniach
z nabywcą w wysokości
nie niższej niż 40% jej wartości
.
16:10
203
Ustalanie ceny nieruchomości
przy sprzedaży bezprzetargowej
• ustala się w wysokości
nie niższej niż jej wartość
• właściwy organ może jednak udzielić
BONIFIKATY
• na podstawie odpowiednio
zarządzenia
wojewody
albo
uchwały
rady lub sejmiku
• w zarządzeniu albo uchwale, określa się w
szczególności
warunki udzielania bonifikat
i
wysokość stawek procentowych
16:10
204
Bonifikatę można udzielić m.in., gdy
nieruchomość jest sprzedawana
• na cele mieszkaniowe
, na realizację urządzeń infrastruktury
technicznej oraz innych celów publicznych;
• osobom fizycznym i osobom prawnym, które prowadzą
działalność charytatywną, opiekuńczą, kulturalną, leczniczą
,
oświatową, naukową, badawczo-rozwojową, wychowawczą,
sportową lub turystyczną, na cele niezwiązane z działalnością
zarobkową, a także organizacjom pożytku publicznego na cel
prowadzonej działalności pożytku publicznego;
• na rzecz SP albo na rzecz JST
;
• jako lokal mieszkalny
;
• spółdzielniom
mieszkaniowym w związku z ustanowieniem
odrębnej własności lokali
16:10
205
• gdy nabywca
zbył nieruchomość
lub
wykorzystał ją na inne cele
niż cele
uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed
upływem
10
lat,
a
w
przypadku
nieruchomości stanowiącej
lokal mieszkalny
przed upływem 5 lat, licząc od dnia nabycia
• jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej
udzielonej
bonifikacie po jej waloryzacji
• zwrot na żądanie właściwego organu
16:10
206
Zwrot bonifikaty
Nie stosuje się w przypadku
• 1)
zbycia na rzecz osoby bliskiej
, z zast.
art. 68 ust. 2b UGN
;
• 2) zbycia pomiędzy
JST
;
• 3) zbycia pomiędzy
JST i SP
;
• 4)
zamiany lokalu mieszkalnego na inny lokal mieszkalny
albo
nieruchomość przeznaczoną lub wykorzystywaną na cele
mieszkaniowe;
• 5)
sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeśli środki uzyskane
z jego sprzedaży przeznaczone zostaną w ciągu 12
miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo
nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele
mieszkaniowe
.
16:10
207
cd.
• 6)
Właściwy organ może odstąpić od
żądania zwrotu
udzielonej bonifikaty, w
innych przypadkach niż określone w ust. 2a,
za zgodą odpowiednio wojewody, rady lub
sejmiku.
16:10
208
cd.
• Bonifikata
w
warunkach
PPP
• Zastrzeżenie prawa odkupu
16:10
209
Termin zapłaty za nieruchomość
/ raty
• 1. Cena nieruchomości sprzedawanej w
drodze przetargu podlega zapłacie
nie
później niż do dnia zawarcia umowy
przenoszącej własność
.
• 2. Cena nieruchomości sprzedawanej w
drodze bezprzetargowej lub w drodze
rokowań, może zostać rozłożona na
raty
,
na czas
nie dłuższy niż 10 lat
. +
zabezpieczenie np. hipoteka
16:10
210
Opłaty przy użytkowaniu
wieczystym
• pierwszą opłatę i opłaty roczne
• pierwsza opłata za oddanie
nieruchomości gruntowej w
użytkowanie wieczyste w drodze
przetargu podlega
zapłacie
jednorazowo
• I opłatę za oddanie nieruchomości
gruntowej w UW w drodze
bezprzetargowej
można
rozłożyć na
oprocentowane
raty
16:10
211
Ustalanie opłat przy UW
• Stawka procentowa I opłaty z
tytułu UW wynosi od
15% do 25%
ceny nieruchomości gruntowej
• Wysokość stawek procentowych
opłat rocznych z tytułu UW jest
uzależniona od celu
, na jaki
nieruchomość gruntowa została
oddana
• Np.
1%
ceny – na cele mieszkaniowe,
• Np.
0,3%
ceny – na dział.
charytatywną
16:10
212
Sytuacje szczególne
• więcej niż jeden cel – jaka stawka ?
• trwała zmiana sposobu korzystania powodująca
zmianę celu
• BONIFIKATA
od opłat (pierwszej i rocznych)
• na podstawie
odpowiednio zarządzenia wojewody
albo uchwały rady lub sejmiku
• warunki
udzielania bonifikat i wysokość stawek
• Wysokość I opłaty i opłat rocznych oraz udzielanych
bonifikat i sposób zapłaty tych opłat
ustala się w
umowie
16:10
213
• Właściwy organ
wypowiada udzieloną
bonifikatę
, jeżeli osoba, której oddano
nieruchomość w UW, przed upływem 10 lat,
licząc od dnia ustanowienia tego prawa,
dokonała jego
zbycia
lub wykorzystała
nieruchomość na
inne cele
niż cele
uzasadniające udzielenie bonifikaty
Nie stosuje się w przypadku zbycia:
• 1) na rzecz osoby bliskiej;
• 2) pomiędzy JST;
• 3) pomiędzy JST i SP.
16:10
214
Aktualizacja opłat – art. 77 UGN
• aktualizacji nie częściej niż raz na
3 lata
• gdy wartość tej nieruchomości
ulegnie zmianie
• Aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się
z
urzędu
albo
na wniosek
użytkownika wieczystego
• wartości
nieruchomości
określona
przez
rzeczoznawcę
majątkowego
• uwzględnienie
niektórych
nakładów
na
nieruchomość
16:10
215
Wypowiedzenie opłaty
• w celu aktualizacji opłaty organ wypowiada
umowę
w części dot. wysokości opłaty rocznej
• na piśmie
• możliwość zapoznania z operatem szacunkowym
• Użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od
dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do
samorządowego
kolegium
odwoławczego
wniosek
o
ustalenie,
że aktualizacja opłaty jest
nieuzasadniona
albo
jest
uzasadniona w innej wysokości
16:10
216
cd.
• Ciężar dowodowy – właściwy organ
• SKO wydaje orzeczenie o:
• 1)
oddaleniu wniosku
,
• 2)
albo o ustaleniu nowej
wysokości opłaty
• odwołanie nie przysługuje!
• Sprzeciw (art. 80 UGN) –
równoznaczny
z żądaniem przekazania sprawy do
sądu powszechnego
16:10
217
Żądanie obniżenia opłaty
• Użytkownik wieczysty może żądać od
właściwego organu dokonania aktualizacji
• jeżeli
wartość
nieruchomości
uległa
zmianie
,
• a właściwy
organ nie podjął aktualizacji
• Ciężar dowodu – użytkownik wieczysty
16:10
218
Trwały zarząd
• Odrębna prezentacja
• (15 slajdów)
16:10
219
Podziały nieruchomości – art. 92
UGN
•
nie stosuje się do nieruchomości położonych
na obszarach przeznaczonych w MPZP
na cele
rolne
i leśne
(są wyjątki).
Kiedy można dokonywać podziału?:
•
Po pierwsze, jeżeli jest on
zgodny z ustaleniami
MPZP
,
•
(dot. przeznaczenia terenu, zagospodarowania
wydzielonych działek)
•
dostęp do drogi publicznej – szerokie rozumienie
16:10
220
cd.
• Zgodność
proponowanego
podziału
nieruchomości
z ustaleniami MPZP (z wyjątkiem…),
opiniuje
wójt, burmistrz albo prezydent miasta
• postanowienie
16:10
221
cd.
Kiedy można dokonywać podziału?:
• Po drugie –
w przypadku braku MPZP
(jednoczesny
brak obowiązku sporządzenia MPZP), gdy:
• 1)
nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi
,
albo
• 2)
jest zgodny z warunkami określonymi w
decyzji
o warunkach zabudowy i zagospodarowania
terenu (
WZ
).
• Możliwość zawieszenia
postępowania ws. podziału
16:10
222
cd.
• Kiedy można dokonywać podziału?:
• Po trzecie –
niezależnie od ustaleń MPZP
albo WZ
– podział może nastąpić np. w celu:
• wydzielenia części nieruchomości, której
własność lub użytkowanie wieczyste zostały
nabyte z mocy prawa
;
• wydzielenia części nieruchomości objętej
decyzją o ustaleniu lokalizacji
drogi
publicznej
;
16:10
223
Forma podziału nieruchomości
–
art. 96 UGN
• decyzja administracyjna
• decyzji
wójta, burmistrza albo prezydenta
miasta zatwierdzającej podział
• w odniesieniu do nieruchomości wpisanej
do rejestru zabytków -
po uzyskaniu
pozwolenia wojewódzkiego konserwatora
zabytków
• orzeczenie sądu
16:10
224
Kiedy wydawane jest orzeczenie
sądowe
• gdy o podziale nieruchomości orzeka sąd
• nie wydaje się decyzji
• Jeżeli podział nieruchomości jest
uzależniony od ustaleń MPZP, a w razie
braku planu - od WZ,
sąd
zasięga opinii
wójta
(burmistrza, prezydenta miasta)
• Decyzja lub orzeczenie sądu, stanowią
podstawę do dokonania wpisów w księdze
wieczystej oraz w katastrze nieruchomości
16:10
225
Podział na wniosek
• koszty ponosi osoba posiadająca interes prawny
Wymagane dokumenty to m.in.:
• 1)
stwierdzające tytuł prawny do
nieruchomości
;
• 2)
wypis
z katastru nieruchomości i kopię mapy
katastralnej obejmującej nieruchomość podlegającą
podziałowi;
• 3) decyzję typu
WZ
;
• 4)
wstępny projekt podziału
16:10
226
Podział a współwłasność
• Jeżeli
nieruchomość
jest
przedmiotem
współwłasności
lub
współużytkowania
wieczystego,
podziału
można
dokonać
na
wniosek
wszystkich
współwłaścicieli
albo
współużytkowników wieczystych
.
• Przepis art. 199 k.c. stosuje się
odpowiednio.
• Nie dotyczy to podziału, o którym
orzeka sąd.
16:10
227
Podział z urzędu
• 1) jest on
niezbędny do realizacji celów
publicznych
;
• 2)
nieruchomość stanowi własność gminy
i nie
została oddana w użytkowanie wieczyste.
Podziału z urzędu nieruchomości o nieuregulowanym
stanie prawnym:
• informację o zamiarze dokonania podziału
nieruchomości,
• 2 miesiące
,
• Ogłoszenie decyzji zatwierdzającej podział
.
16:10
228
Art. 98 [Działki pod drogi]
• działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne
• z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek
właściciela
• przechodzą, z mocy prawa, odpowiednio na własność
gminy, powiatu, województwa lub SP
• Właściwy organ składa wniosek o ujawnienie w KW praw
• odszkodowanie
w
wysokości
uzgodnionej
między
właścicielem lub użytkownikiem wieczystym a właściwym
organem
• jeśli
do uzgodnienia nie dojdzie
, na wniosek właściciela lub
użytkownika wieczystego odszkodowanie ustala się i
wypłaca
wg
zasad
i
trybu
obowiązujących
przy
wywłaszczaniu nieruchomości
16:10
229
Art. 98a [Opłata adiacencka]
• przy podziale
na wniosek
• wzrost wartości nieruchomości
• wójt, burmistrz albo prezydent miasta
może
ustalić
• w drodze decyzji (stosujemy: k.p.a.)
• wysokość stawki procentowej
opłaty
adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze
uchwały
16:10
230
cd.
• w wysokości
nie większej niż 30% różnicy
wartości nieruchomości
• ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić
w terminie 3 lat od dnia …
• konieczne obowiązywanie uchwały
• w rozliczeniu opłaty adiacenckiej lub
zaległości z tego tytułu, osoba zobowiązana
do jej wniesienia może przenieść na rzecz
gminy, za jej zgodą, prawa do działki gruntu
wydzielonej w wyniku podziału
16:10
231
Scalanie i podział
nieruchomości
– art. 101 – 108 UGN –
• Gmina
może
dokonywać
scalenia
i
podziałów
• Szczegółowe warunki scalenia i podziału
nieruchomości określa
MPZP
.
Kiedy
można
dokonywać
SiP
nieruchomości?
• jeżeli są one położone
w granicach
obszarów określonych w MPZP
,
• albo gdy o scalenie i podział
wystąpią
właściciele lub użytkownicy wieczyści
posiadający
(z zastrzeżeniem) ponad 50%
powierzchni gruntów objętych SiP.
16:10
232
SiP
• o przystąpieniu do SiP decyduje –
Rada Gminy
• w drodze uchwały
, która określa
granice zewn. gruntów objętych
scaleniem i podziałem
• SiP
może
obejmować
grunty
zabudowane
• przystąpienie
do
SiP
podlega
ujawnieniu w KW
16:10
233
Uczestnicy postępowania
• właściciele
,
• użytkownicy wieczyści
,
• posiadacze samoistni
- nieruchomości objętych scaleniem
O wszczęciu postępowania zawiadamia
odpowiednio:
wójt / burmistrz / prezydent
miasta
16:10
234
Rada uczestników
scalenia
• Właściciele
i
użytkownicy
wieczyści
nieruchomości
objętych scaleniem i podziałem
mogą
wybrać
ze swojego grona radę
• max.
10 osób
,
• Rada posiada
uprawnienia
opiniodawcze
• Projekt uchwały rady gminy o scaleniu i
podziale
nieruchomości
podlega
zaopiniowaniu przez radę
uczestników
scalenia oraz wyłożeniu do wglądu uczestnikom
postępowania
16:10
235
Wyłożenie projektu uchwały do
wglądu
• na okres
21 dni
,
• zawiadamia
się
na
piśmie
uczestników
postępowania
• uczestnicy mogą składać na piśmie wnioski,
uwagi
i zastrzeżenia do tego projektu
,
• uczestnicy
mogą wskazywać działki
gruntu, które
chcieliby otrzymać w zamian za dotychczas
posiadane nieruchomości,
• złożone wnioski, uwagi i zastrzeżenia podlegają
zaopiniowaniu przez radę
uczestników scalenia.
16:10
236
Uchwała o scaleniu i podziale
• o sposobie załatwienia wniosków
, uwag i zastrzeżeń
rozstrzyga – Rada Gminy
• w
drodze
uchwały
o
scaleniu
i
podziale
nieruchomości
• o sposobie rozstrzygnięcia
zawiadamia się na piśmie
uczestników,
którzy
złożyli
wnioski,
uwagi,
zastrzeżenia
• Koszty postępowania – ponoszą uczestnicy
proporcjonalnie
do powierzchni posiadanych przez
nich nieruchomości objętych SiP, jeżeli postępowanie
zostało przeprowadzone
na ich wniosek
16:10
237
Uchwała o scaleniu i podziale
• czyli uchwałę o SiP podejmuje
Rada Gminy
• podlega ona
doręczeniu uczestnikom
• (nie zawsze znanym z adresu – podanie do
publicznej wiadomości)
16:10
238
Uchwała zawiera m.in.:
• 1)
opracowane geodezyjnie granice gruntów
objętych
scaleniem i podziałem;
• 2)
wypis i wyrys z MPZP
;
• 3)
geodezyjny projekt scalenia i podziału
nieruchomości;
• 4) ustalenia co do rodzaju
urządzeń infrastruktury
technicznej planowanych do wybudowania, terminy ich
budowy oraz źródła finansowania;
• 5) ustalenia co do wysokości, terminu i sposobu zapłaty
opłat adiacenckich
;
• 6) rozstrzygnięcie o
sposobie załatwienia wniosków
, uwag
i zastrzeżeń, złożonych przez uczestników
16:10
239
Uchwała jest podstawą do:
• zamknięcia istniejących ksiąg wieczystych
• założenia nowych
ksiąg wieczystych,
• ujawnienia w nich praw do nieruchomości
powstałych w wyniku SiP
• ujawnienia nowego stanu prawnego nieruchomości
w
katastrze nieruchomości
• – czynności 1-4 dokonuje - Wójt-Burm.-Prez.M.
• wyznaczenia i utrwalenia na gruncie granic
nieruchomości powstałych w wyniku scalenia i
podziału
16:10
240
Pytanie
• Co stanie się z obciążeniami
na nieruchomościach objętych
scaleniem i podziałem?
• Obciążenia przenosi się do nowo
założonych ksiąg wieczystych
16:10
241
Ustanowienie dróg
• Powierzchnię każdej nieruchomości objętej
SiP
pomniejsza się o powierzchnię
niezbędną do wydzielenia działek
gruntu pod nowe drogi lub pod
poszerzenie dróg istniejących
• Pomniejszenie
to
następuje
proporcjonalnie
.
16:10
242
Nieruchomości otrzymywane w
zamian
• W zamian za nieruchomości objęte SiP każdy
z
dotychczasowych
właścicieli
lub
użytkowników
wieczystych
otrzymuje
odpowiednio na własność lub w użytkowanie
wieczyste
, nieruchomości składające się z
odpowiedniej liczby działek (art. 105 ust. 2
UGN)
• Stosowane są również
dopłaty
16:10
243
Działki gruntu wydzielone pod
nowe drogi albo pod
poszerzenie dróg istniejących
• Drogi gminne,
• Przejście
własności z mocy prawa
• Wygaśnięcie
UW z mocy prawa
• Służebności gruntowe ulegają
zniesieniu
• Odszkodowanie (uzgodnienie albo reguły
dot. wywłaszczenia)
16:10
244
Opłaty adiacenckie
• Ponoszą osoby, które otrzymały nowe nieruchomości
wydzielone w wyniku scalenia i podziału
• na rzecz gminy
• w
wysokości do 50%
wzrostu wartości
• wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej
ustala RG w
uchwale o scaleniu i podziale
• terminy i sposób wnoszenia opłat ustala wójt,
burmistrz albo prezydent miasta, w drodze
ugody
• opłatę adiacencką ustala wójt, burmistrz albo
prezydent miasta,
w drodze decyzji
, zgodnie z
ugodą
lub
uchwałą
o
scaleniu
i
podziale
nieruchomości
16:10
245
Prawo pierwokupu nieruchomości
– art. 109 UGN –
Gminie przysługuje prawo pierwokupu m.in.:
• 1) niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio
przez sprzedawcę
od SP albo JST
;
• 2)
prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej
nieruchomości
gruntowej, niezależnie od formy nabycia
tego prawa przez zbywcę;
• 3)
nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków
lub
prawa użytkowania wieczystego takiej nieruchomości.
16:10
246
Prawo pierwokupu – nie
przysługuje m.in.
• sprzedaż nieruchomości lub prawa użytkowania
wieczystego następuje
na rzecz osób bliskich
dla
sprzedawcy
• prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego
zostało
ustanowione jako odszkodowanie lub
rekompensata
za utratę własności nieruchomości
• Prawo to WYKONUJE: wójt, burmistrz albo prezydent
miasta
16:10
247
Wykonanie prawa pierwokupu
• Sprzedaż
nieruchomości i prawa UW może
nastąpić, jeżeli
wójt, burmistrz albo prezydent
miasta nie wykona prawa pierwokupu
• Wykonanie –
1 mies.
od dnia zawiadomienia
• Notariusz jest zobowiązany do
zawiadomienia
• wykonie prawa pierwokupu następuje przez złożenie
oświadczenia
w formie aktu notarialnego u
notariusza (chyba że trudności…)
• Oświadczenie doręcza notariusz – sprzedawcy
• po cenie ustalonej między stronami w umowie
sprzedaży
16:10
248
Skutki skorzystania z prawa
pierwokupu
• nieruchomość staje się własnością gminy
,
jeżeli
wykonanie
prawa
pierwokupu
dotyczyło sprzedaży nieruchomości
• prawo użytkowania wieczystego wygasa
,
jeżeli
wykonanie
prawa
pierwokupu
dotyczyło sprzedaży prawa użytkowania
wieczystego
nieruchomości
gruntowej
stanowiącej własność gminy
16:10
249
Document Outline
- Slide 1
- Kwestie organizacyjne
- Kontakt
- Do egzaminu obowiązują
- Charakter wykładów
- Źródła poznania prawa:
- Akty prawne będące przedmiotem rozważań:
- Zakres tematyczny przedmiotu
- Slide 9
- Slide 10
- Slide 11
- Slide 12
- Slide 13
- Slide 14
- Slide 15
- Slide 16
- Slide 17
- Slide 18
- Slide 19
- Przejdziemy teraz do części merytorycznej wykładu
- Pojęcie rzeczy w prawie cywilnym
- Rzeczy ruchome i nieruchomości
- Slide 23
- Nieruchomości lokalowe (część budynku)
- Slide 25
- Slide 26
- cd. lokal mieszkalny - reasumując
- Slide 28
- Nadto w k.c. ustawodawca zawarł definicję nieruchomości rolnej
- Pojęcie części składowych rzeczy
- Slide 31
- Slide 32
- Slide 33
- Rodzaje praw
- Przykład
- Rodzaje praw rzeczowych
- Stratyfikacja własności
- Treść prawa własności – art. 140 k.c.
- W ujęciu pozytywnym właściciel może:
- rozwinięcie
- Przestrzenne granice prawa własności
- Prawo sąsiedzkie
- Prawo sąsiedzkie cd.
- Rodzaje immisji
- Prawo sąsiedzkie cd. – analiza wybranych przepisów
- Prawo sąsiedzkie cd. – analiza wybranych przepisów
- Ciekawostka
- Slide 48
- Cis Henrykowski
- Kara jak za morderstwo!
- Slide 51
- A co z krzewami ?
- Dla zainteresowanych szczegółami
- Nabycie własności
- Utrata własności
- Przeniesienie własności
- Przeniesienie własności nieruchomości
- Slide 58
- cd. podstawa prawna
- Zasiedzenie
- Przesłanki zasiedzenia - NIERUCHOMOŚCI
- Przesłanki zasiedzenia - RUCHOMOŚCI
- Przesłanki zasiedzenia – cd. - interpretacja
- Posiadanie – istota i rodzaje posiadania
- Posiadanie – def. legalna – art. 336 k.c.
- Posiadanie – cd.
- Posiadanie – domniemania cd.
- Posiadanie – ciągłość posiadania
- Posiadanie – upływ terminu zasiedzenia
- Posiadanie – upływ terminu zasiedzenia cd.
- Dobra wiara posiadacza
- Skutki zasiedzenia
- Zagadnienia procesowe w sprawach o stwierdzenie zasiedzenia
- Slide 74
- Współwłasność
- Slide 76
- Współwłasność – sposób powstania
- Współwłasność – zarząd rzeczą wspólną
- Slide 79
- Pytania
- Zarząd ustawowy – czynność z zakresu zwykłego zarządu
- Zniesienie współwłasności
- Tryby zniesienie współwłasności
- Sposoby zniesienie współwłasności
- cd.
- Użytkowanie wieczyste
- Ustanowienie użytkowania wieczystego
- Slide 88
- Treść prawa użytkowania wieczystego
- Odrębna własność budynków
- Slide 91
- Ograniczone prawa rzeczowe
- Powstanie ograniczonych praw rzeczowych
- Powstanie ograniczonych praw rzeczowych – cd.
- Powstanie ograniczonych praw rzeczowych – cd.
- Przeniesienie ograniczonych praw rzeczowych
- Przeniesienie ograniczonych praw rzeczowych – cd.
- Wygaśnięcie ograniczonych praw rzeczowych
- Użytkowanie – krótka charakterystyka (art. 252 – 270 k.c.)
- Służebności - istota
- Służebności gruntowe – podstawa prawna
- Sposób powstania służebności gruntowych
- Służebności drogi koniecznej
- Slide 104
- Przykłady z orzecznictwa:
- PYTANIA
- Służebności gruntowe – treść
- Służebności gruntowe – zmiana treści lub sposobu wykonywania
- Slide 109
- Służebności osobiste – krótka charakterystyka
- UWAGA
- Służebności przesyłu
- cd.
- Slide 114
- Rys historyczny – słupy energetyczne
- Slide 116
- Slide 117
- Hipoteka zagadnienia podstawowe
- Przedmiot hipoteki
- Hipoteka cd.
- Wybrane umowy związane z obrotem nieruchomościami
- Umowa sprzedaży
- Slide 123
- Slide 124
- Umowa sprzedaży – postanowienia dodatkowe
- Umowa sprzedaży – postanowienia dodatkowe
- Slide 127
- Umowa darowizny
- Umowa darowizny – forma
- Umowa darowizny – polecenie (art. 893 k.c.)
- Umowa darowizny – zastrzeżenie warunku / terminu
- Odwołanie darowizny
- Slide 133
- Slide 134
- Bezskuteczność darowizny
- Umowa dożywocia
- Umowa dożywocia – zamiana na rentę
- Slide 138
- Podatek od spadków i darowizn – wybrane zagadnienia –
- Podstawa opodatkowania
- Podmiot opodatkowania – wyłącznie osoby fizyczne
- Kwoty wolne od opodatkowania
- Skala podatkowa
- Slide 144
- Slide 145
- Zwolnienie od podatku – art. 4a u.p.s.d. – cd.
- PCC – podatek od czynności cywilnoprawnych
- Przedmiot opodatkowania – art. 1 – katalog zamknięty
- Przedmiotowy opodatkowania
- Na kim ciąży obowiązek podatkowy ?
- Stawki
- Stawka sankcyjna (występuje w PSD i w PCC)
- PRZYKŁAD transakcja sprzedaży na allegro
- Umowa najmu – art. 659 k.c. i nast.
- Czy najemca może oddać rzecz w podnajem ?
- Slide 156
- Konsekwencje zbycia rzeczy najętej
- Najem lokali – przepisy szczególne
- Slide 159
- Ochrona praw lokatorów – słowniczek ustawy – art. 1 u.o.p.l.
- Slide 161
- Slide 162
- Podatek od najmu/dzierżawy
- Slide 164
- Ustawa o gospodarce nieruchomościami
- Slide 166
- Slide 167
- Slide 168
- Slide 169
- Slide 170
- Slide 171
- Slide 172
- Obrót nieruchomościami SP i JST
- Slide 174
- Slide 175
- Art. 14. [Umowy JST z SP]
- Slide 177
- Zamiana nieruchomości SP/JST
- Slide 179
- Slide 180
- Zasoby nieruchomości
- Gospodarowanie zasobem /ujęcie podmiotowe/
- Gospodarowanie zasobem SP obejmuje:
- Gospodarowanie zasobem SP obejmuje cd.
- Slide 185
- Slide 186
- Gospodarowanie zasobem gminnym
- Sprzedaż i oddawanie w użytkowanie wieczyste
- Szczególne regulacje
- Pierwszeństwo nabycia (art. 34 UGN)
- Ogłoszenie wykazu nieruchomości
- Wykaz określa m.in.
- Przetargi na zbycie nieruchomości
- Zbycie w drodze bezprzetargowej
- Przetarg w przypadku: użytkowania, najmu, dzierżawy
- Organizacja przetargu – art. 38 UGN
- Slide 197
- Formy przetargu
- Formy przetargu – cd.
- Slide 200
- Obowiązki po przetargu
- Ceny, opłaty i rozliczenia za nieruchomości
- Ustalanie ceny nieruchomości sprzedawanej w drodze przetargu
- Ustalanie ceny nieruchomości przy sprzedaży bezprzetargowej
- Slide 205
- Zwrot bonifikaty
- Nie stosuje się w przypadku
- cd.
- cd.
- Termin zapłaty za nieruchomość / raty
- Opłaty przy użytkowaniu wieczystym
- Ustalanie opłat przy UW
- Sytuacje szczególne
- Slide 214
- Aktualizacja opłat – art. 77 UGN
- Wypowiedzenie opłaty
- cd.
- Żądanie obniżenia opłaty
- Trwały zarząd
- Podziały nieruchomości – art. 92 UGN
- cd.
- cd.
- cd.
- Forma podziału nieruchomości – art. 96 UGN
- Kiedy wydawane jest orzeczenie sądowe
- Podział na wniosek
- Podział a współwłasność
- Podział z urzędu
- Art. 98 [Działki pod drogi]
- Art. 98a [Opłata adiacencka]
- cd.
- Scalanie i podział nieruchomości – art. 101 – 108 UGN –
- SiP
- Uczestnicy postępowania
- Rada uczestników scalenia
- Wyłożenie projektu uchwały do wglądu
- Uchwała o scaleniu i podziale
- Uchwała o scaleniu i podziale
- Uchwała zawiera m.in.:
- Uchwała jest podstawą do:
- Pytanie
- Ustanowienie dróg
- Nieruchomości otrzymywane w zamian
- Slide 244
- Opłaty adiacenckie
- Prawo pierwokupu nieruchomości – art. 109 UGN –
- Prawo pierwokupu – nie przysługuje m.in.
- Wykonanie prawa pierwokupu
- Skutki skorzystania z prawa pierwokupu
Wyszukiwarka
Podobne podstrony:
Administracyjne prawo gospodarki nieruchomościami, Administracyjne prawo gospodarki nieruchomościami
Pytania egzamin Prawo w gospodarce nieruchomościami PGN 2015
prawo cywilne - zobowi▒zania (1) - 26.02.2011
Prawo o gospodarce nieruchomościami z 1997
Publiczne prawo gospodarcze 26.02.11, Publiczne Prawo Gospodarcze(1)
2016 02 01 Prawo gospodarcze kazus
Prawo gospodarcze (26 stron)
PRAWO GOSPODARCZE 28.02.2015, V rok, Wykłady, Prawo gospodarcze
Prawo gospodarcze LG 2016
WYKŁAD 18.02.2012R, PDF i , PRAWO CYWILNE, PRAWO RODZINNE I OPIEKUŃCZE ORAZ PRAWO GOSPODARCZE
Gospodarowanie nieruchomościami stanowiącymi własność SP oraz JST, Prawo
Dziennik Ustaw z 09 r nr161 poz79 o zmianie ustawy Prawo Budowlane oraz ustawy o gospodarce nieruch
PRAWO FINANSOWE 26.02.2012, II rok, Wykłady, Prawo finansowe
prawo administracyjne, Geodezja w gospodarce nieruchomościami
Publiczne prawo gospodarcze 02
prawo gospod & 02
więcej podobnych podstron