Czynniki kształtujące wartość nieruchomości

Czynniki fizyczne

- lokalizacja ogólna

- lokalizacja szczegółowa

- ukształtowanie terenu

- kierunek wiatru

- nasłonecznienie

- zasobność bogactw naturalnych

- cechy klimatu

- kształt, wielkość działki

- wiek budynku

- zużycie techniczne budynku

- funkcjonalność

- dojazd

- technologia budynku

Czynniki ekonomiczne (gra podaży i popytu)

- stan rozwoju gospodarczego

- miejsce w cyklu koniunkturalnym

- poziom bezrobocia

- zamożność społeczeństwa

- formy kredytowania

- oprocentowanie kredytów

Czynniki prawne

- plan zagospodarowania

- forma władania nieruchomościami

- swoboda udziału w transakcjach

- swoboda obrotu nieruchomościami

- system podatkowy

- system opłat

- ulgi podatkowe

- wymogi ochrony środowiska

Czynniki środowiskowe

- sytuacja demograficzna regionu (wielkość rodzin, styl życia, przyzwyczajenia)

- moda

- otoczenie nieruchomości (dostępność usług, centrów handlowych)

- sąsiedztwo

- skażenie środowiska

Nagły zwrot sytuacji na rynku nieruchomości powodują, np.:

- decyzje polityczne (VAT)

- rozwój technologii (biurowce bez okablowania)

- zmiany planu zagospodarowania

- katastrofy, np. Czarnobyl

- klęski żywiołowe, np. budynki po powodzi

1. Podejście porównawcze

Szacowana wartość nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego jest procesem, w którym wyestymowana wartość rynkowa jest wynikiem analizy rynku danego typu nieruchomości i porównywania sprzedanych nieruchomości z obiektem szacowania.

Przesłanki stosowania podejścia porównawczego:

- Może być stosowane do wszystkich typów nieruchomości i rodzajów praw jeśli zaistniała w ostatnim czasie dostateczna ilość wiarygodnych transakcji, aby na ich podstawie można było określić zachowanie się rynku.

- Dla pewnych typów nieruchomości, które są regularnie przedmiotem obrotu rynkowego.

Metoda porównywania parami

Porównywanie nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami podobnymi (min.3), które były przedmiotem obrotu rynkowego, i dla których znane są:

- ceny transakcyjne

- warunki zawarcia umowy

- cechy nieruchomości

Polega na dostosowaniu cech nieruchomości porównywanych obiektu szacowanego

Metoda korygowania ceny średniej

Przyjmujemy do porównania co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu tynkowego, i dla których znane są:

- ceny transakcyjne

- warunki zawarcia umowy

- cechy nieruchomości

Wartość nieruchomości wycenianej otrzymujemy poprzez korektę średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi wartości poszczególnych cech tych nieruchomości.

Metoda analizy statystycznej rynku

Do porównań przyjmujemy próbę nieruchomości reprezentatywnych (min.7).

Wartość nieruchomości wycenianej określamy na podstawie metod stosowanych do analiz statystycznych.

Zadanie (metoda porównywania parami)

Oszacuj wartości nieruchomości w celu ustalenia podstawy do sprzedaży lub zamiany lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w Spółdzielni na własnościowe. Nieruchomość gruntowa o powierzchni 2 700 m2 znajduje się w użytkowaniu wieczystym Spółdzielni. Liczba lokali mieszkalnych 55 o łączne pow. użytkowej 2 887,80 m2, liczba lokali użytkowych 5 o łącznej powierzchni użytkowej 235,1 m2.

Faza I. Zdefiniowanie problemu.

Oszacowanie wartości nieruchomości w celu ustalenia podstawy do sprzedaży lub zamiany lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w Spółdzielni na własnościowe.

Faza II. Analizy wstępne. Selekcja. Gromadzenie danych.

Faza III. Zastosowane podejścia.

a) Podejście porównawcze, metoda porównywania parami do wyceny wartości lokali mieszkalnych.

Cena minimalna:

Cena maksymalna:

ΔC =

Cechy nieruchomości, ich skale i wagi:

Rozpiętość cechyPoziom zużycia technicznego: duże, średnie, małe (25%)

1. Zagospodarowanie terenu: zadowalające, dobre (10%)

2. Reputacja najbliższego otoczenia: zła, średnia, dobra (20%)

3. Funkcjonalność pomieszczeń: niska, średnia, wysoka (15%)

4. Wyposażenie w media: brak 2, brak 1, pełne (17%)

5. Dostępność podstawowych punktów usługowych: trudniejsza lepsza (13%)

Skorygowana cena metra kwadratowego mieszkania:

Cn - cena m2 lokalu mieszkalnego w nieruchomości analizowanej

Cn/w - skorygowana cena m2 lokalu mieszkalnego w nieruchomości przy ul. Weissa 16

Cn/r - skorygowana cena m2 lokalu mieszk. w nieruchomości przy ul. Radzikowskiego 10

Cn/j - skorygowana cena m2 lokalu mieszkalnego w nieruchomości przy ul. Jaremy 46

Cn/w =

Cn/r =

Cn/j =

W_jedn=…………………………………………….

Wartość rynkowa 1 m2 lokalu mieszkalnego w analizowanej nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metody porównywania parami została oszacowana na poziomie………………..

Łączna wartość lokali mieszkalnych w analizowanej nieruchomości wynosi:

W = ………………………………………………..

1. Podejście kosztowe:

Podejście kosztowe zakłada, że potencjalny nabywca nie zapłaci za kupowaną nieruchomość więcej niż kosztowałoby go odtworzenie takiej samej nieruchomości, na tym samym gruncie, i o tym samym stopniu zużycia obiektów budowlanych.

Przesłanki stosowania podejścia kosztowego:

- Przy wycenie nieruchomości, na które nie ma popytu na rynku (brak nieruchomości porównawczych)

- Określanie wartości odtworzeniowej, np. przy naliczaniu odszkodowań z tytułu wywłaszczeń

- Przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości stosuje się podejście kosztowe.

* Przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości określa się oddzielnie wartość gruntu i oddzielnie wartość jego części składowych.

* Za wartość gruntu przyjmuje się koszty jakie należałoby ponieść na zakup gruntu o takich samych cechach.

* Za wartość części składowych gruntu przyjmuje się kwotę równą kosztom ich odtworzenia lub kosztom ich zastąpienia, pomniejszoną o wartość zużycia tych części składowych, albo o kwotę równą kosztom ich likwidacji.

- W podejściu kosztowym stosuje się metodę kosztów odtworzenia, metodę kosztów zastąpienia albo metodę kosztów likwidacji.

* Przy metodzie kosztów odtworzenia określa się, ile wyniosłyby koszty odtworzenia części składowych gruntu przy zastosowaniu tej samej technologii i materiałów, których użyto do wzniesienia lub powstania tych części składowych.

* Przy metodzie kosztów zastąpienia określa się, ile wyniosłyby koszty zastąpienia części składowych gruntu obiektami budowlanymi o takiej samej funkcji, jaką spełniają obiekty, których wartość określa się, lecz wykonanymi przy użyciu aktualnie stosowanych technologii i materiałów.

* Przy metodzie kosztów likwidacji określa się, koszty likwidacji części składowych gruntu z zastrzeżeniem, że w przypadku możliwości odzyskania materiałów pozostałych po rozbiórce wartość, powiększa się o wartość tych materiałów.

- Metodę kosztów odtworzenia lub kosztów zastąpienia stosuje się przy użyciu techniki szczegółowej, techniki elementów scalonych albo techniki wskaźnikowej.

* Przy użyciu techniki szczegółowej koszty odtworzenia albo koszty zastąpienia określa się na podstawie ilości niezbędnych do wykonania robót budowlanych oraz cen jednostkowych tych robót.

* Przy użyciu techniki elementów scalonych koszty odtworzenia albo koszty zastąpienia określa się na podstawie ilości scalonych elementów robót budowlanych oraz cen scalonych elementów tych robót.

* Przy użyciu techniki wskaźnikowej koszty określa się przez przemnożenie ceny wskaźnikowej przez liczbę jednostek odniesienia, dla których ta cena została ustalona. Technikę wskaźnikową można stosować tylko wtedy, gdy obiekty, których wartość określa się, są porównywalne z obiektami, dla których znane są ceny wskaźnikowe.

* Przy użyciu w/w technik uwzględnia się koszty dokumentacji i nadzoru.

Metodę kosztów likwidacji stosuje się przy użyciu technik jak dla metody odtworzeniowej. Wartość nieruchomości określona tą metodą równa się wartości gruntu pomniejszonej o koszty likwidacji części składowych gruntu.

- W przypadku możliwości odzyskania materiałów pozostałych po rozbiórce wartość nieruchomości powiększa się o wartość tych materiałów.

- W przypadku konieczności poniesienia nakładów na przywrócenie nieruchomości do stanu przydatnego do korzystania zgodnie z ustaleniami planu miejscowego, przekraczających wartość, jaką nieruchomość miałaby, gdyby te nakłady nie były konieczne, wartość tej nieruchomości może być wyrażona liczbą ujemną. Wyrażenie wartości nieruchomości liczbą ujemną wymaga uzasadnienia w operacie szacunkowym.

W_B - wartość robót budowlanych

J_i - ilość poszczególnych robót

prostych/scalonych

C_i - cena jednostkowa poszczególnych

robót

W_KD - wskaźnik procentowy kosztu

dokumentacji

W_odtw - wartość odtworzeniowa

w_zt - wskaźnik zużycia technicznego

(w_zt <1)

w_zf - wskaźnik zużycia funkcjonalnego

(w_zf <1)

w_ze- wskaźnik zużycia ekonomicznego

(w_ze <1)

3. PODEJŚCIE DOCHODOWE

Opiera się na przesłance, że istnieje zależność między dochodem a wartością.

Polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości oraz, że zapłaci za nią nie więcej niż za inną nieruchomość o tej samej rentowności i stopniu ryzyka.

Podstawowym źródłem dochodu z nieruchomości jest czynsz. Nieruchomość może generować jednak inne opłaty, takie jak: opłaty za parkingi, garaże, za reklamę na terenie nieruchomości.

Dochodzenie do wartości rynkowej wymaga poszukiwania czynszów rynkowych (jako wypadkowej gry popytu u podaży). W mieszkalnictwie występują czynsze regulowane, dlatego podejście dochodowe nie stanowi tu wiarygodnej podstawy wyceny.

Metoda inwestycyjna - stosuje się przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości przynoszącej dochód z czynszów, którego wysokość można określić na podstawie analizy kształtowania się rynkowych stawek czynszowych za najem lub dzierżawę.

Metoda zysków - stosuje się przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości przynoszącej dochód, którego wysokości nie można określić na podstawie analizy kształtowania się rynkowych stawek czynszowych za najem lub dzierżawę. Dochód ten określa się w wysokości równej udziałowi właściciela nieruchomości w dochodzie netto osiąganym z działalności prowadzonej na tej nieruchomości.

Technika kapitalizacji prostej

Wartość nieruchomości określa się jako iloczyn dochodu rocznego generowanego przez nieruchomość i współczynnika kapitalizacji:

W = D · w_k

lub jako iloraz dochodu i stopy kapitalizacji:

Technikę kapitalizacji prostej stosuje do wyceny nieruchomości, której realna wartość dochodu pozostanie w przyszłości na poziomie dochodu obecnego oraz, że poziom tego dochodu będzie stały.

Stopa kapitalizacji w terminologii finansowej jest definiowana jako cena zaangażowania środków finansowych, w terminologii wyceny jako suma zwrotu wyłożonego kapitału i dochodu z zaangażowanego kapitału. Traktowana jest jako wskaźnik rentowności inwestycji w nieruchomości.

Najczęściej stosowaną metodą określania stopy kapitalizacji jest porównanie dokonanych transakcji. Poprzez przekształcenie wzoru definiującego wartość dochodową nieruchomości, wyznacza się stopę kapitalizacji, jako relację dochodu rocznego, generowanego przez sprzedaną nieruchomość, do ceny transakcyjnej, uzyskanej za tę nieruchomość czyli:

Technika dyskontowania strumieni pieniężnych

Wartość nieruchomości określa się jako sumę zdyskontowanych strumieni pieniężnych pochodzących z dochodów przewidywanych do uzyskania z nieruchomości w poszczególnych latach prognozy, powiększoną o zdyskontowaną wartość rezydualną nieruchomości:

gdzie:

V-oznacza wartość nieruchomości,

CF-oznacza strumień pieniężny dochodu na koniec kolejnego roku, 1,2, ... n - kolejne lata prognozy,

RV - oznacza wartość rezydualną (końcową) nieruchomości po upływie okresu prognozy,

r - stopa dyskontowa.

Technikę dyskontowania strumieni pieniężnych stosuje się do określania wartości nieruchomości, dla których realna wartość dochodu ulegnie w przewidywanej przyszłości zmianie.

4. PODEJŚCIE MIESZANE

Podejście mieszane stanowi kompilację metodologii wykorzystywanej w innych podejściach: porównawczym, dochodowym i kosztowym.

W podejściu mieszanym stosuje się metodę pozostałościową albo metodę wskaźników szacunkowych gruntów.

Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości stosuje się metodę pozostałościową, jeżeli nieruchomość ma być przedmiotem robót polegających na zabudowie, odbudowie, rozbudowie, nadbudowie, przebudowie lub remoncie. Wartość nieruchomości można określić dla gruntu, dla gruntu wraz z jego częściami składowymi lub oddzielnie dla części składowych gruntu.

Wartość rynkową takich nieruchomości określa się przez obliczenie, jaką wartość będzie miała nieruchomość po wykonaniu wymienionych robót i po odjęciu od tej wartości przeciętnych kosztów tych robót, z uwzględnieniem przeciętnych zysków inwestora.

Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości w podejściu mieszanym (metoda pozostałościowa) stosuje się następujący wzór:

gdzie:

W_P - wartość pozostałościowa nieruchomości

W_N - wartość rynkowa nieruchomości wg stanu docelowego - po jej ulepszeniu lub zakończeniu budowy, określona wg cen aktualnych [może być określona przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego]

K - koszty inwestycji budowlanej (budowy, modernizacji, adaptacji) określone wg cen aktualnych

Z - zysk inwestora

Przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne lub leśne, w przypadku braku transakcji rynkowych stosuje się metodę wskaźników szacunkowych gruntów.

---