WYCENA NIERUCHOMOŚCI

Definicja nieruchomości:

„Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności( grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.”/art. 46 k.c./

Rodzaje nieruchomości wg prawa cywilnego:

• Nieruchomość gruntowa,

• Nieruchomość budynkowa,

• Nieruchomość lokalowa.

Rodzaje nieruchomości w zależności od spełnianych bądź wyznaczonych im funkcji:

• Zurbanizowane, rolne lub leśne,

• Mieszkalne, rekreacyjne, administracyjne i leśne,

• Przemysłowe, biurowe, składowe (hurtownie),

• Wojskowe, policyjne (tzw. służby mundurowe), położone na terenach zamkniętych w rozumieniu przepisów Prawa geodezyjnego i kartograficznego.

WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI to najbardziej prawdopodobna cena, możliwa do uzyskania na rynku, przy założeniu, że strony transakcji są od siebie niezależne i upłynął odpowiedni czas do wyeksponowania nieruchomości. Wartość nieruchomości określana jest przez rzeczoznawców majątkowych, którzy dokonują jej oszacowania w procesie wyceny nieruchomości.

W potocznym rozumieniu, wartość nieruchomości to cena, jaką nabywca jest w stanie zapłacić za nieruchomość.

Klasyfikacja wg ustawy o gospodarce nieruchomościami

Ustawa o gospodarce nieruchomościami dywersyfikuje wartość nieruchomości na wartość rynkową, wartość odtworzeniową oraz wartość katastralną nieruchomości.

Wartość rynkowa nieruchomości określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu.

WARTOŚĆ RYNKOWA NIERUCHOMOŚCI pojęcie prawne używane przez organy kontrolujące obrót nieruchomościami. Według założeń ma odwzorowywać cenę konkretnej nieruchomości, możliwą do uzyskania na konkretnie oznaczonym (co do czasu i miejsca) rynku. Z natury rzeczy urzędowo ustalona "wartość rynkowa nieruchomości" jest tylko pewnym przybliżeniem, o ile nawet nie fikcją.

Sądy i organy administracji ustalają wartość rynkową nieruchomości na podstawie dowodów z opinii biegłych, zwanych rzeczoznawcami majątkowymi.

Najważniejsza definicja wartości rynkowej nieruchomości jest zawarta w art. 151 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 o gospodarce nieruchomościami
"Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:

1. strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy,

2. upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy."

Z kolei "Standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych", uchwalone przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, w standardzie II tak definiują wartość rynkową:
"1.1. Wartość rynkowa nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobną jej cenę możliwą do uzyskania na rynku przy przyjęciu następujących założeń:

1. strony umowy są od siebie niezależne i działają w sposób racjonalny, nie kierując się szczególnymi motywami,

2. mają stanowczy zamiar zawarcia umowy,

3. są świadome współistniejących okoliczności mających wpływ na wartość nieruchomości,

4. nie działają w sytuacji przymusowej,

5. upłynął okres niezbędnego wyeksponowania nieruchomości na rynku, przy zastosowaniu odpowiedniej reklamy, oraz czas potrzebny do wynegocjowania warunków umowy, biorąc pod uwagę charakter nieruchomości i stan rynku."

Inaczej definiują wartość rynkową rzeczy (w tym nieruchomości) przepisy prawa finansowego, szczególnie prawa podatkowego:

-art. 8 pkt 3 ustawy z 28 lipca 1993 o podatku od spadków i darowizn (tekst jednolity w Dz.U. z 1997 Nr 16, poz. 89 z późniejszymi zmianami) określa wartość rynkową następująco:

"Wartość rynkową rzeczy i praw majątkowych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w danej miejscowości w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku z uwzględnieniem ich stanu i stopnia zużycia oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju z dnia powstania obowiązku podatkowego."

-podobne określenie wartości rynkowej są zawarte w ustawie z 26 lipca 1991 o podatku dochodowym od osób fizycznych i w ustawie z 15 lutego 1992 o podatku dochodowym od osób prawnych. Art. 19 ust. 2 tej pierwszej ustawy zawiera następującą definicję:

"Wartość rynkową nieruchomości i praw majątkowych oraz innych rzeczy określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w danej miejscowości w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia zawarcia umowy sprzedaży."

WARTOŚĆ ODTWORZENIOWA NIERUCHOMOŚCI określa się dla nieruchomości, które ze względu na obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także jeżeli wymagają tego przepisy szczególne.

Wartość odtworzeniowa nieruchomości - jest określana, gdy wycena dotyczy nieruchomości nie występujących na rynku. Wartość odtworzeniową stosuje się również wówczas, gdy ma ona oparcie w przepisach szczególnych, np. w przepisach regulujących obowiązkowe ubezpieczenie budynków od ognia i innych zdarzeń losowych, a także przy określaniu wartości nieruchomości dla celów komunalizacji mienia ogólnonarodowego.

Wartość odtworzeniowa równa się kosztom odtworzenia z uwzględnieniem stopnia zużycia.^[1] Przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości odrębnie określa się wartość gruntu oraz wartość jego części składowych. Za wartość gruntu przyjmuje się koszty, jakie należałoby ponieść na zakup gruntu o takich samych cechach. Za wartość części składowych gruntu przyjmuje się kwotę równą kosztom ich odtworzenia lub kosztom ich zastąpienia, pomniejszonym o wartość zużycia tych części składowych, albo kwotę równą kosztom ich likwidacji. Można zapisać ją wzorem:

Wo = Wb + Wg = (Ko - SzKo) + Kzgr

gdzie:

Wb - wartość części składowych gruntu,

Wg - wartość gruntu,

Ko - koszt odtworzenia części składowych gruntu,

SzKo - zużycie części składowych gruntu,

Kzgr - koszt zakupu gruntu.

Przy wyliczeniu kosztów odtworzenia należy uwzględniać te same technologie, jakie stosowano przy wznoszeniu części składowych zaś koszty zastąpienia wylicza się przy zachowaniu dotychczasowych funkcji i zastosowaniu aktualnych technologii.

Koszty odtworzenia i zastąpienia wylicza się przy użyciu techniki szczegółowej lub techniki elementów scalonych. Stosowanie techniki szczegółowej polega na tym, że określa się cenę każdego elementu budowlanego i ich suma stanowi wartość kosztów odtworzenia. Przy technice wskaźnikowej koszty odtworzenia określa się przez mnożenie ceny przez liczbę jednostek podlegających wycenie. Cena wskaźnikowa odnosi się do metra kwadratowego lub metra sześciennego. Metoda kosztów likwidacji ma zastosowanie wówczas, gdy obiekt jest przeznaczony do rozbiórki. W tym wypadku stosuje się technikę szczegółową. Koszt rozbiórki pomniejszamy o wartość materiałów, a wartość tych materiałów uprzednio pomniejszamy o stopień ich zużycia

WARTOŚĆ KATASTRALNA NIERUCHOMOŚCI ustala się dla nieruchomości, o których mowa w przepisach o podatku od nieruchomości. Zasady i tryb ustalania wartości katastralnej reguluje ustawa o gospodarce nieruchomościami.

Wartość katastralna nieruchomości (zwana również fiskalną) będzie wartością urzędową nieruchomości określoną w wyniku masowej wyceny, przeprowadzonej okresowo w procesie powszechnej taksacji nieruchomości.

Wartość katastralna zawarta będzie w tzw. wielozadaniowym katastrze nieruchomości (Zintegrowany System Katastralny), który powstanie po modernizacji i zintegrowaniu Ewidencji Gruntów i Budynków, Ewidencji Podatkowej Nieruchomości oraz Ksiąg Wieczystych.

Zgodnie z art. 162. ust. 2 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, wartość katastralna nieruchomości, będzie wykorzystywana m.in. do ustalania podstawy opodatkowania podatkiem od nieruchomości - do ustalenia podstawy podatku katastralnego.

Wartość katastralna nieruchomości ustalana będzie na podstawie oszacowania nieruchomości reprezentatywnych dla poszczególnych rodzajów nieruchomości (nieruchomość gruntowa, nieruchomość budynkowa, nieruchomość lokalowa) na obszarze danej gminy. Powinna ona uwzględniać różnice, jakie występują między poszczególnymi nieruchomościami, oraz zbliżenie do wartości rynkowej możliwe do uzyskania przy zastosowaniu zasad przyjętych dla masowej wyceny. Wartość katastralna nie jest tożsama z wartością rynkową nieruchomości. Szacuje się, że wartość katastralna będzie o około 30% niższa od wartości rynkowej nieruchomości.

Na wartość katastralną nieruchomości składać się mają:

• wartość katastralna gruntu,

• wartość katastralna jego części składowych.

Podstawą ustalenia wartości katastralnej poszczególnych nieruchomości mają być mapy taksacyjne i tabele taksacyjne.

WYCENA MAJĄTKU

W gospodarce wolnorynkowej właściciel nieruchomości w dużym stopniu koncentruje się na czerpaniu maksymalnych zysków z posiadanej nieruchomości oraz powiększaniu jej wartości.

Każdy rozsądny inwestor chce mieć również jak najlepszy zwrot zainwestowanego kapitału z minimalnym ryzykiem.

Każdy kto pozostaje on długoterminowym właścicielem danej nieruchomości, wymaga od osoby zarządzającej jego nieruchomością zdecydowanie kompleksowej obsługi pozwalającej osiągnąć zamierzone cele. Aby spełnić te oczekiwania właściciela, zarządca powinien również znaleźć odpowiedź na dwa zasadnicze pytania - jak najlepiej użytkować daną nieruchomość i jakie jest zapotrzebowanie na nią na rynku.

Nieruchomości stanowią długoterminową inwestycję, toteż ich zarządca powinien cierpliwie i konsekwentnie realizować różnorodne rozłożone w czasie zadania, a przede wszystkim:

• utrzymanie nieruchomości w dobrym stanie przy niskich kosztach eksploatacji,

• uzyskanie optymalnego stopnia wykorzystania w oparciu o obecne możliwości użytkowania,

• rozwój i rozbudowa w celu podwyższenia wartości całej nieruchomości,

• prowadzenie remontów generalnych z modernizacją celem podwyższenia standardu i czynszu,

• zmiana funkcji użytkowej nieruchomości, poprzedzona analizą popytu po otrzymaniu wymaganych zezwoleń.

W WYCENIE NIERUCHOMOŚCI WYODRĘBNIA SIĘ PODEJŚCIA:

• PORÓWNAWCZE,

• DOCHODOWE,

• KOSZTOWE,

• MIESZANE.

PODEJŚCIE PORÓWNAWCZE polega na określeniu wartości nieruchomość przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego.

Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenionej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeśli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenionej.

Przy stosowaniu w/w podejścia konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny.

W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku.

Przy metodzie porównania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których są znane ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których są znane ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi wartości przypisane poszczególnym cechom tych nieruchomości.

Przy metodzie analizy statystycznej rynku do porównań przyjmuje się próbę nieruchomości reprezentatywnych. Wartość nieruchomości określa się przy użyciu metod stosowanych do analiz statystycznych.

Przy zastosowaniu PODEJŚCIA DOCHODOWEGO konieczna jest znajomość dochodu uzyskiwanego lub możliwego do uzyskania z czynszów i z innych dochodów z nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny oraz z nieruchomości podobnych.

W podejściu dochodowym stosuje się metodę inwestycyjną albo metodę zysków.

Metodę inwestycyjną stosuje się przy określeniu wartości nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód z czynszów najmu lub dzierżawy, którego wysokość można ustalić na podstawie analizy kształtowania się stawek rynkowych tych czynszów.

Metodę zysków stosuje się przy określeniu wartości nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód, którego wysokość nie można ustalić w sposób, o którym mowa wyżej. Dochód ten ustala się w wysokości odpowiadającej udziałowi właściciela nieruchomości w zyskach osiąganych z działalności prowadzonej na nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny i na nieruchomościach podobnych.

PODEJŚCIE KOSZTOWE jest stosowane w wycenie odtworzeniowej wartości nieruchomości.

Wartość odtworzenia nieruchomości jest równa kosztom jej odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia. W tej metodzie określa się oddzielnie wartość gruntu /tj. koszty jakie należałoby ponieść na zakup gruntu o takich samych cechach/ i oddzielnie wartość jego części składowych /tj. kwotę równą ich odtworzenia lub kosztem ich zastąpienia, pomniejszaną o wartość zużycia tych części składowych albo o kwotę równą kosztom ich likwidacji/.

Przy podejściu kosztowym stosuje się metodę kosztów odtworzenia, metodę kosztów zastąpienia albo metodę kosztów likwidacji.

Przy metodzie kosztów odtworzenia określa się ile wyniosłyby koszty odtworzenia części składowych gruntu, przy zastosowaniu tej samej technologii i materiałów, których użyto do wzniesienia lub powstania tych części składowych.

Przy metodzie kosztów zastąpienia określa się, ile wyniosłyby koszty zastąpienia części składowych gruntu obiektami budowlanymi o takiej samej funkcji, jaką spełniają obiekty, których wartość określa się, lecz wykonywanymi przy użyciu aktualnie stosowanych technologii i materiałów.

Przy metodzie kosztów likwidacji określa się koszty likwidacji części składowych gruntu.

WYCENA NIERUCHOMOŚCI WEDŁUG PODEJŚCIA MIESZANEGO stanowi kompilację metodologii wykorzystywanej w innych podejściach: porównawczym, dochodowym i kosztowym.

Przy podejściu mieszanym stosuje się metodą pozostałościową albo metodę wskaźników szacunkowych gruntów.

Przy zastosowaniu metody pozostałościowej oblicza się wartość nieruchomości, która była przedmiotem robót polegających np. na zabudowie, odbudowie, rozbudowie, nadbudowie, przebudowie lub remoncie i po odjęciu od tej wartości przeciętnych kosztów tych robót, z uwzględnieniem przeciętnych zysków inwestora.

Przy określeniu wartości nieruchomości przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne lub leśne, w przypadku braku transakcji rynkowych, stosuje się metodę wskaźników szacunkowych gruntów

M E T O D Y W Y C E N Y F I R M

W wyborze metody wyceny duże znaczenie przypisuje się jej celowi i sytuacji ekonomicznej wycenianej firmy. Przedsiębiorstwo o dobrym standingu finansowym i perspektywach rozwojowych powinno być wyceniane na podstawie metod dochodowych. Dla firma o niepewnej pozycji rynkowej, często zagrożonej bankructwem, najodpowiedniejsze będą majątkowe metody wyceny.

Na wycenę przedsiębiorstwa składają się najczęściej szacunki dwóch wartości:

• majątku firmy,

• stopnia zorganizowania środków i czynników produkcji z punktu widzenia zdolności do przynoszenia zysków /reputacja przedsiębiorstwa -tzw. goodwill/.

I.MAJĄTKOWE METODY WYCENY PRZEDSIĘBIORSTWA

1. METODA WARTOŚCI AKTYWÓW NETTO

Metoda wartości aktywów netto należy do najpopularniejszych metod wyceny przedsiębiorstwa.

Punktem wyjścia w szacowaniu wartości aktywów netto jest zawsze bilans przedsiębiorstwa sporządzony na dzień wyceny lub na dzień możliwie najbliższy dacie wyceny.

Metoda ta oparta jest na sumie wartości aktywów firmy pomniejszonych o wartość zobowiązań.

Szczegółowe zasady wyceny aktywów i zobowiązań zawiera ustawa o rachunkowości. Środki trwałe oraz wartości niematerialne i prawne wycenia się co do zasady - według cen nabycia lub kosztów wytworzenia albo według tzw. wartości przeszacowanej /czyli po aktualizacji wyceny środków trwałych/, pomniejszonych o odpisy amortyzacyjne, a także o odpisy z tytułu trwałej utraty wartości.

Cena zakupu składnika aktywów obejmuje kwotę należną sprzedającemu, bez podlegających odliczeniu podatku VAT oraz podatku akcyzowego. Koszt wytworzenia produktu obejmuje koszty pozostające w bezpośrednim związku z danym produktem oraz uzasadnioną część kosztów pośrednio związanych z wytworzeniem tego produktu.

Zobowiązania należy wycenić w kwocie wymagającej zapłaty. Jeżeli jednak zobowiązanie polega na wydaniu aktywów finansowych innych niż środki pieniężne lub wymianie ich na instrumenty finansowe, wówczas wyceny należy dokonać według wartości godziwej, czyli takiej, która wystarcza do uregulowania zobowiązania w warunkach transakcji rynkowej, pomiędzy niezależnymi od siebie kontrahentami.

Metoda ta, choć uznana za najszybszy, najprostszy i najmniej pracochłonny sposób wyceny majątku przedsiębiorstw, mają jednak dla inwestorów ograniczone znaczenie. Wynika to m.in. stąd, że stawki amortyzacyjne określają formalne zużycie składnika majątku, niekoniecznie jednak oddają rzeczywistą utratę jego wartości. Jeżeli firma wycenia swój majątek według cen zakupu lub kosztów wytworzenia, to nie zawsze uwzględnia rynkowe zmiany ceny danego składnika. Trzeba też pamiętać, że bilans przedsiębiorstwa dotyczy mino wszystko przeszłości, a dla np. nabywcy liczy się głównie wartość teraźniejsza majątku oraz jej zmiany w przyszłości.

2. METODA WARTOŚCI LIKWIDACYJNEJ

Wartość likwidacyjna wyznaczona jest przez wartość aktywów firmy, które byłyby sprzedawane na rynku w przypadku likwidacji przedsiębiorstwa jako podmiotu gospodarczego. Ceny możliwe do uzyskania, w tych szczególnych okolicznościach, za aktywa będą zwykle niższe od normalnie obowiązujących cen na aktywa danego rodzaju. Metoda ta zwana jest również metodą upłynnienia i stanowi dolną granicę wyceny, poniżej której dotychczasowy właściciel nie powinien ustąpić w negocjacjach sprzedaży.

3. METODA WARTOŚCI ODTWORZENIOWEJ

Metoda ta oparta jest o koszty odtworzenia na poziomie nakładów niezbędnych do stworzenia przez inwestora podobnego potencjału.

Żaden racjonalny nabywca nie zapłaci za nieruchomość znacząco więcej aniżeli wynosi koszt budowy takiej nieruchomości /uwzględniając wszelkie opłaty z tym związane/.Zamiast przepłacać, lepiej zbudować samodzielnie nieruchomość o żądanych cechach. Z tej racji metoda wartości odtworzeniowej określana jest często mianem podejścia kosztowego.

II.DOCHODOWE METODY WYCENY PRZEDSIĘBIORSTWA

1. METODA WG ZDYSKONTOWANYCH PRZEPŁYWÓW PIENIĘŻNYCH

Wycena ta polega na analizie wysokości generowanych przez przedsiębiorstwo przepływów pieniężnych /cash flow/. Według zwolenników tej metody firma jest warta tyle, ile warta jest dziś gotówka, którą przyniesie ona w przyszłości. W praktyce sprowadza się to do zsumowania wartości przepływów pieniężnych w firmie w okresie objętym prognozą i tzw. wartości rezydualnej, obejmującej wpływy wykraczające poza ten okres.

Wartość rezydualną trzeba uwzględnić dlatego, że zazwyczaj przedsiębiorstwo będzie funkcjonowało dłużej, niż można objąć rozsądną prognozą. Nie można więc pominąć zdolności do przynoszenia zysków w okresie wykraczającym poza prognozę.

Jednocześnie warto podkreślić, że wartość jednej złotówki dziś nie jest równa jej wartości w przyszłości. Specjaliści stosują tu zatem tzw. dyskonto. Dzięki niemu możliwe jest obliczenie bieżącej wartości pieniądza, którym firma będzie dyskontować za jakiś czas. Uzyskuje się w ten sposób zaktualizowaną wartość netto przedsięwzięcia /NPV/.Operacja polega na przemnożeniu interesujących nas dochodów, które oczekuje się od przedsiębiorstwa w przyszłości przez tzw. współczynnik dyskontowy 1:(1+r)^t, w którym r oznacza stopę dyskontową, czyli średni koszt pozyskania kapitału.

Wyliczoną w ten sposób wartość wykorzystuje się przy wycenie przedsiębiorstwa, co ilustruje poniższy wzór:

gdzie:

W - wartość przedsiębiorstwa,

FCF - przepływy pieniężne w t,

RV - wartość rezydualna,

T - liczba lat.

FCF / przepływy pieniężne przynależne właścicielom/ =zysk netto + amortyzacja - zwiększenie kapitału pracującego - spłata zadłużenia + zaciągnięcia nowych kredytów

2. METODA WG ZDYSKONTOWANYCH DYWIDEND

Podstawowy model wyceny przedsiębiorstwa służący do szacowania wartości kapitału własnego opiera się na dyskontowaniu strumienia przyszłych dywidend.

Zakładając nieograniczony cykl życia firmy, wartość zaktualizowanego kapitału własnego może być przedstawiona jako suma zdyskontowanego strumienia przyszłych dywidend:

gdzie:

K - wartość kapitału własnego,

DIV_{t -} globalna wartość dywidend wypłacanych na koniec okresu t,

k_{r -} oczekiwana stopa zwrotu z kapitału własnego netto/koszt kapitału własnego/.

III. MIESZANE METODY WYCENY PRZEDSIĘBIORSTWA

Przykłady:

1.Metoda Schmalenbacha /tzw. metoda wartości średniej lub metoda berlińska/

Metoda ta określa wartość firmy na podstawie średniej arytmetycznej z

wartości majątku firmy i wartości dochodowej. Stosuje się ją gdy jest wyższa

wartość dochodowa od wartości majątku.

gdzie:

W_M - wartość majątku przedsiębiorstwa,

W_D- wartość dochodowa przedsiębiorstwa

2.Metoda Szwajcarska

W tej metodzie operuje się średnią z obu wyżej wymienionych wartości, z tym

że wartości dochodowej przypisuje się podwójną wagę, tj.

gdzie:

W_M - wartość majątku przedsiębiorstwa,

W_D- wartość dochodowa przedsiębiorstwa

Eksperci bankowi, ekonomiczni i majątkowi posługują się również metodami:

Metoda upłynnienia - podstawą tej metody jest wyznaczenie sumarycznej wartości rynkowej określonych składników majątku z jednoczesnym uwzględnieniem możliwości ich zbycia. Może być ona stosowana również w tych przypadkach, gdy nie ma popytu na rynku na dany środek trwały i w konsekwencji ma on małe szanse, by być sprzedanym.

Wartość księgowa -jest określona jako suma wartości rejestrowanych środków trwałych netto oraz środków obrotowych finansowanych ze środków własnych, według aktualnych zapisów w bilansie przedsiębiorstwa z jednoczesnym uwzględnieniem jego pasywów obcych, zaciągniętych kredytów oraz różnego rodzaju zobowiązań.Na podstawie rynkowych analiz stosuje się korekty do poziomu wartości skorygowanej, co w wyniku daje realniejszy poziom wartości.

Wycena marki firmy -ta niezwykła wycena wartości niematerialnej może być realizowana następującymi metodami:

Metoda premii-podstawą tej wyceny są premie cenowe wynikające z marki spółki, umieszczonej na produktach i towarach sprzedawanych przez daną firmę. Szacunek wartości uwzględnia ceny nominalne, wyrażone w aktualnych cenach netto.

Metoda kosztowa-określa rzeczywiste wydatki na komunikowanie się z rynkiem, które generują wartość marki. Określa się również racjonalność postępowania, co oznacza, że podejmowano racjonalne decyzje poparte wiedzą o rynku. Jednocześnie bada się czy firma poniosła wydatki, które przy danej sytuacji i wiedzy rynkowej były konieczne.

Metoda porównawcza-stosowana jest w dwóch etapach. Pierwszy polega na oszacowaniu średniego mnożnika dla danych kryteriów porównywania z firmami analizowanymi oraz przemnożeniu go przez wartość cząstkową kryterium porównania dla badanej firmy. Następny etap zawiera zdyskontowanie otrzymanej wartości do poziomu aktualnego

OPERAT SZACUNKOWY jest opinią autorską rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości i stanowi dokument urzędowy. Może być sporządzany wyłącznie w formie pisemnej. W razie istotnych rozbieżności w opiniach o wartości tej samej nieruchomości, sporządzonych przez rzeczoznawców majątkowych, oceny prawidłowości tych wycen dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. Operat zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń, wyniku końcowego.
W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym:

• określenie nieruchomości i zakresu wyceny,

• określenie celu wyceny,

• podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości,

• ustalenie daty określenia wartości nieruchomości,

• opis stanu nieruchomości,

• wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości wynikającego z planu miejscowego lub z innych dokumentów,

• wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania,

• analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny,

• wynik wyceny nieruchomości z przedstawieniem obliczeń wartości nieruchomości.

Czynności w stosunku do już opracowanego operatu szacunkowego, polegają na:

• aktualizacji wyceny,

• opiniowaniu operatu szacunkowego,

• ocenie prawidłowości wycen.

Przez aktualizację wyceny rozumie się czynności rzeczoznawcy majątkowego w stosunku do operatu szacunkowego wcześniej przez tego samego rzeczoznawcę sporządzonego, mające na celu odpowiednio:

• potwierdzenie, w wyniku analizy, że wartość nieruchomości określona w tym operacie jest aktualna,

• określenie nowej wartości nieruchomości, zaktualizowanej na datę dokonywania aktualizacji, lub odpowiednio na inną datę.

Przez opiniowanie operatu szacunkowego rozumie się czynności rzeczoznawcy lub rzeczoznawców majątkowych w stosunku do operatu szacunkowego sporządzonego przez innego lub innych rzeczoznawców, a mające na celu analizę formalno-prawną, oraz zajęcie stanowiska, co do:

• jego zgodności z przepisami prawa i standardami zawodowymi, w tym co do kompletności opracowania,

• przydatności tego operatu dla celu, w jakim został on sporządzony, lub miałby być wykorzystany.

Pod pojęciem oceny rozumie się dokonywane przez organizacje zawodowe rzeczoznawców majątkowych badanie prawidłowości wycen w razie wystąpienia istotnych rozbieżności co do wartości tej samej nieruchomości, określonej w różnych operatach szacunkowych.

Operat szacunkowy jest wynikiem wyceny nieruchomości, czyli jest "produktem" działań rzeczoznawcy majątkowego. Jest on dowodem wykorzystywanym w sprawach, dla których został sporządzony. Z tego powodu jego forma i treść powinny być ujednolicone, niezależnie od tego w jakim regionie naszego kraju i przez jakich rzeczoznawców majątkowych wyceny są wykonywane. Tym celom służą regulacje prawne zamieszczone w części trzeciej rozporządzenia. Określają one treść merytoryczną operatu szacunkowego, jego formę, klauzule lub wnioski zamieszczone w operacie, rodzaje analiz i obliczeń w operacie zapisanych oraz formę wyciągów z operatów szacunkowych. Operat musi obrazować całe postępowanie przeprowadzone przez rzeczoznawcę majątkowego, w wyniku którego zostanie określona wartość nieruchomości. Sposób jego sporządzenia świadczy o staranności autora operatu, w wyniku czego budzi zaufanie do wyniku.

Załącznik nr 1

CZYNNIKI MAJĄCE WPŁYW NA WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI

• położenie nieruchomości,

• funkcja wyznaczona nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania

przestrzennego,

• stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej,

• stan zagospodarowania nieruchomości,

• poziom cen rynkowych w otoczeniu nieruchomości.

CZYNNIKI WPŁYWAJĄCE NA EKONOMICZNĄ WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI

Można wyróżnić cztery grupy czynników, od których zależy poziom wartości nieruchomości. Są to przede wszystkim:
1) czynniki fizyczne, charakteryzujące materialne cechy środowiska naturalnego oraz sztucznie wytworzonego przez człowieka, takie m.in. jak:
- ukształtowanie terenu,
- kierunek wiatrów,
- nasłonecznienie,
- zasobność bogactw naturalnych,
- cechy klimatu,
- wielkość i kształt działki,
- wielkość i wiek budynku,
- stopień zużycia budynku,
- rozwiązania materiałowo-techniczne i funkcjonalne,
- drogi dojazdowe.

2) czynniki ekonomiczne, obejmujące siły działające na wielkość popytu i podaży nieruchomości oraz proporcje pomiędzy nimi; do tej grupy czynników należą:
- stan rozwoju gospodarczego,
- miejsce w cyklu koniunkturalnym,
- poziom bezrobocia,
- stan zamożności społeczeństwa,
- różnorodność form kredytowania,
- wysokość stopy oprocentowania kredytu,
- poziom cen na rynku nieruchomości.

3) czynniki prawne, jak:
- swoboda udziału w transakcjach,
- swoboda obrotu nieruchomościami,
- system podatkowy (wysokość podatków i opłat związanych z obrotem nieruchomościami oraz z posiadaniem nieruchomości),
- system ulg podatkowych dla inwestujących w nieruchomości,
- plan zagospodarowania przestrzennego,
- wymogi ochrony środowiska,
- forma władania nieruchomością.

4) czynniki środowiskowe, obejmujące:
- sytuację demograficzną regionu czy kraju,
- wielkość rodziny,
- styl życia,
- modę,
- przyzwyczajenia,
- otoczenie nieruchomości, a więc dostępność usług, centrów handlowych i produkcyjnych, okolice, sąsiedztwo, skażenie środowiska.

CZYNNIKI WPŁYWAJĄCE NA WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI

Do czynników mających wpływ na poziom wartości rynkowej można zaliczyć:

- użyteczność (przydatność, pożyteczność) towaru, będąca głównym motorem

popytu na taki towar; pożytek zaspokajający potrzeby gospodarcze i

emocjonalne.
- rzadkość - ograniczenie podaży w miejscu lub czasie.
- zbywalność (przekazywalność) towaru oznaczająca możliwość (lub brak

możliwości) wymiany na inne towary posiadające wartość (wyłącznie z

towarem pośredniczącym - pieniądzem.

Załącznik nr 2

PRZESŁANKI WYCENY PRZEDSIĘBIORSTW

Z PUNKTU WIDZENIA STRON BEZPOŚREDNIO

ZAINTERESOWANYCH WYNIKAMI WYCENY

WEWNĘTRZNE	ZEWNĘTRZNE	WEWNĘTRZNO-ZEWNĘTRZNE
-kontrola zdolności kapitału zaangażowanego /zainwestowanego/ przez właścicieli do pomnażania, -pomiar wartości udziałów w spółkach do celów ich prezentacji w bilansie rocznym, -przyjęcie nowych udziałowców do spółki, bądź wyłączenie dotychczasowych, -podział przedsiębiorstwa.	-wymiar podatków, -określenie wysokości opłat skarbowych, notarialnych, itp. -określenie wysokości składek ubezpieczeniowych, -ustalenie wysokości odszkodowań wynikających z ubezpieczeń.	-kupno-sprzedaż, -prywatyzacja i reprywatyzacja, -przekazywanie firmy w dzierżawę, ajencję, leasing, -fuzja przedsiębiorstw, -zabezpieczenie kredytów, pożyczek, -wniesienie przedsiębiorstwa jako aportu do spółki.

Załącznik nr 3

PRZESŁANKI WYCENY PRZEDSIĘBIORSTW

Lp.	Grupa przesłanek wyceny	Okoliczności wyceny
1.	Związane z transakcjami kupna-sprzedaży oraz innymi podobnymi prowadzącymi do zmiany właściciela/właścicieli przedsiębiorstwa	-kupno-sprzedaż przedsiębiorstwa, -zaspokojenie roszczeń występujących ze spółki drobnych akcjonariuszy, -przejmowanie przedsiębiorstw,
2.	Związane z restrukturyzacją przedsiębiorstw/kapitałową, Organizacyjną/	-fuzje, -tworzenie struktur holdingowych, -podwyższenie kapitału, -ustalenie cen emisyjnych akcji przy ofercie publicznej,
3.	Związane z wdrażaniem koncepcji „zarządzania wartością przedsiębiorstwa”	-ocena pracy zarządu, -tworzenie systemów motywacyjnych,
4.	Związane z prowadzeniem transakcji finansowych- przede wszystkim związanych z różnymi formami finansowania przedsiębiorstwa kapitałami obcymi	-zabezpieczenie zaciąganych kredytów, -sanacja ,restrukturyzacja przedsiębiorstw i związana z tym konieczność dokapitalizowania,
5.	Związane z prawem o spadkach i darowiznach oraz prawem rodzinnym	-wycena części spadkowych, -ustalanie wartości darowizn,
6.	Związane z wyceną do celów podatkowych	-wycena do celów podatku majątkowego /np. podatku katastralnego/ oraz podatków od spadków i darowizn
7.	Związane z wymiarem odszkodowań	-wymiar odszkodowań przy wywłaszczeniach, -wymiar odszkodowań przy ubezpieczeniach,
8.	Inne	-wykup firm konkurencyjnych w celu ich wyeliminowania, -wycena praw poboru, -tworzenie różnych kategorii akcji.

Załącznik nr 4

ZASADY SPORZĄDZANIA OPERATU SZACUNKOWEGO.

Treść operatu szacunkowego.

Operat szacunkowy winien zawierać:

1. stronę tytułową,

2. wyciąg z operatu szacunkowego,

3. określenie przedmiotu i zakresu wyceny,

4. określenie celu dokonywanej wyceny,

5. określenie podstaw opracowania operatu szacunkowego: podstawy formalnej, podstaw materialno-prawnych, źródeł danych merytorycznych.

6. określenie dat istotnych dla czynności rzeczoznawcy majątkowego,

7. opis i określenie stanu nieruchomości podlegającego uwzględnieniu w dokonywanej wycenie, w tym: stanu prawnego, stanu technicznego i użytkowego, przeznaczenia w planie miejscowym,

8. przedstawienie zastosowanego sposobu wyceny, w tym wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania,

9. analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny,

10. określenie wartości nieruchomości (przedmiotu wyceny) z przedstawieniem obliczeń tej wartości,

11. wynik końcowy wraz z wnioskami i ich uzasadnieniem,

12. klauzule lub ustalenia dodatkowe, których zamieszczenie jest uzasadnione,

13. w przypadku sporządzenia operatu szacunkowego przez kilku rzeczoznawców majątkowych, określenie, które części operatu zostały sporządzone wspólnie, a które indywidualnie przez każdego z nich,

14. podpisy autora (autorów) operatu szacunkowego z użyciem obowiązującej pieczęci zawodowej,

15. załączniki.

W miarę potrzeby treść i zawartość operatu szacunkowego określona winna być poszerzona o omówienie lub analizę innych zagadnień, jeżeli wynika to ze szczególnej złożoności nieruchomości, jej stanu prawnego, okoliczności lub charakteru wyceny.

Strona tytułowa.

1. pieczęć przedsiębiorcy, lub (oraz) rzeczoznawcy majątkowego, względnie rzeczoznawców majątkowych,

2. nazwa "operat szacunkowy" lub "aktualizacja",

3. określenie rodzaju nieruchomości lub praw do nieruchomości stanowiących przedmiot wyceny oraz jej adres,

4. imię i nazwisko rzeczoznawcy (-ów) majątkowego (-ych) - autora (autorów) operatu szacunkowego,

5. miejscowość oraz data sporządzenia operatu szacunkowego.

Wyciąg z operatu szacunkowego

1. krótki opis nieruchomości,

2. określenie celu wyceny,

3. oszacowana wartość nieruchomości,

4. określenie daty sporządzenia operatu szacunkowego,

5. pieczęć i podpis rzeczoznawcy majątkowego.

Wyciąg z operatu szacunkowego sporządza się w dwóch egzemplarzach, przy czym jeden załącza się do operatu jako strona druga, a drugi podlega przekazaniu organowi prowadzącemu ewidencję gruntów i budynków (kataster nieruchomości), właściwemu dla lokalizacji nieruchomości.

Określenie przedmiotu i zakresu wyceny.

1. rodzaju nieruchomości,

2. położenia - adresu nieruchomości,

3. oznaczenia w ewidencji gruntów i budynków (katastrze nieruchomości),

4. numeru księgi wieczystej.

Zakres wyceny określa się poprzez podanie odpowiednio:

1. rodzaju prawa (praw), których przedmiotem jest nieruchomość, podlegających wycenie,

2. określenie części nieruchomości lub części składowych gruntu, których wycena dotyczy,

3. określenie praw, części nieruchomości lub części składowych gruntu, które nie podlegały wycenie.

Konieczny zakres wyceny określa rzeczoznawca majątkowy biorąc pod uwagę w szczególności:

1. wymagania wynikające z przepisów prawa,

2. potrzeby wynikające z celu wyceny,

3. treść zamówienia lub wymagań zamawiającego o ile nie pozostawałyby one w sprzeczności z przepisami prawa i zasadami wyceny.

Jeżeli zamawiający wycenę żąda od rzeczoznawcy majątkowego zrealizowania zakresu wyceny sprzecznej z przepisami prawa, rzeczoznawca winien odmówić przyjęcia takiego zamówienia.

Określenie celu wyceny.

Określenie celu wyceny następuje poprzez wskazanie przeznaczenia dla jakiego operat szacunkowy został opracowany i w jakim wyłącznie może być wykorzystany.

Określenie podstaw opracowania operatu szacunkowego.

Podstawę formalną stanowi umowa z zamawiającym wycenę, albo postanowienie sądu lub innego organu.

Podstawy materialno-prawne określa się poprzez podanie przepisów prawa właściwych ze względu na przedmiot, zakres oraz cel wyceny. Rzeczoznawca majątkowy zobowiązany jest powołać się w szczególności na przepisy:

1. z których wynika wymagany sposób określenia wartości nieruchomości i zakres wyceny,

2. określające obowiązki rzeczoznawcy majątkowego,

3. definiujące rodzaj i treść praw, których podmiotem jest wyceniana nieruchomość,

4. określające szczególne wymagania co do metody lub zakresu wyceny.

W operacie szacunkowym należy podać źródła danych merytorycznych, z których korzystał rzeczoznawca majątkowy w trakcie dokonywanej wyceny. W szczególności dotyczy to źródeł:

1. o przedmiocie wyceny, takich jak : kataster nieruchomości, kataster uzbrojenia terenu, księgi wieczyste, plan miejscowy zagospodarowania przestrzennego, rejestr zabytków, protokół z oględzin itp.

2. o rynku nieruchomości,

3. innych, mających wpływ na wycenę.

Określanie dat istotnych dla operatu szacunkowego.

Daty które winny być wymienione w operacie szacunkowym :

1. data sporządzenia wyceny,

2. data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny,

3. data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny,

4. data dokonania oględzin nieruchomości.

Opis i określenie stanu nieruchomości.

1. Stan nieruchomości określa się w wycenie na dzień sporządzenia operatu szacunkowego, chyba, że z przepisu szczególnego, lub z postanowienia właściwego organu wynika konieczność określenia tego stanu na inną datę.

2. Rzeczoznawca majątkowy winien określać zespół wszystkich praw - zarówno o charakterze rzeczowym jak i obligacyjnym, oraz roszczeń odnoszących się do wycenianej nieruchomości, który wynika z dokumentów obrazujących stan prawny nieruchomości.

3. W operacie szacunkowym należy zamieścić opis nieruchomości z uwzględnieniem jej stanu technicznego i użytkowego.

Sporządzenie opisu nieruchomości winno być każdorazowo poprzedzone oględzinami i badaniem stanu nieruchomości.

Z przeprowadzonych oględzin nieruchomości rzeczoznawca majątkowy może sporządzić protokół, i uczynić go załącznikiem do operatu szacunkowego.

W ramach opisu nieruchomości należy określić i scharakteryzować w szczególności:

1. rodzaj, charakter i cechy nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny,

2. lokalizację i czynniki środowiskowe,

3. stan i stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej,

4. stan zagospodarowania otoczenia nieruchomości,

5. stan usług, zaplecza bytowego i komunikacji w miejscu położenia nieruchomości,

6. stan i dotychczasowy sposób użytkowania i zagospodarowania nieruchomości.

W stosunku do budynków i urządzeń trwale z gruntem związanych i odpowiednio innych części składowych gruntu należy określić w szczególności:

1. rodzaj i przeznaczenie obiektu,

2. parametry techniczno-użytkowe,

3. wiek obiektów,

4. rodzaj konstrukcji i wykończenia,

5. sposób i warunki użytkowania oraz utrzymania, w tym dotychczasową gospodarkę remontowo-zapobiegawczą,

6. zgodność wzniesienia budynków z przepisami prawa budowlanego,

7. stan techniczny i stopień zużycia,

8. możliwości i warunki dalszej eksploatacji,

9. sposób użytkowania w stosunku do ustaleń wynikających z planu miejscowego.

Określanie przeznaczenia nieruchomości.

Przeznaczenie nieruchomości określa rzeczoznawca majątkowy na podstawie obowiązującego planu miejscowego. W przypadku braku takiego planu określenie przeznaczenia następuje na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W razie braku takiej decyzji należy określić aktualny sposób użytkowania nieruchomości, zamieszczając w operacie szacunkowym odpowiednią w tym zakresie klauzulę.

Przedstawienie sposobu wyceny.

Wybór właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości należy do wyłącznych uprawnień rzeczoznawcy majątkowego, który jest związany w tym zakresie obowiązującymi przepisami prawa. Dokonując wyboru metody wyceny rzeczoznawca majątkowy ma obowiązek uwzględnić w szczególności następujące kryteria:

1. cel wyceny,

2. rodzaj i położenie nieruchomości, funkcję wyznaczoną dla niej w planie miejscowym,

3. stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej,

4. stan zagospodarowania nieruchomości,

5. dostępne dane o cenach rynkowych nieruchomości lub czynszach rynkowych,

6. zakres wyceny,

7. uwarunkowania wynikające z podstaw materialno-prawnych wyceny,

8. stan prawny nieruchomości.

Sposób wyceny, w tym rodzaj określanej wartości i wybór podejścia, metody i techniki szacowania winien być w operacie szacunkowym wyraźnie przedstawiony i uzasadniony.

Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości.

Dla potrzeb wyceny rzeczoznawca majątkowy przeprowadza charakterystykę rynku nieruchomości a zwłaszcza jego rodzaj i obszar oraz dokonuje analizy na podstawie wskazanych źródeł informacji. Zakres analizy i stopień jej szczegółowości winien wynikać w szczególności z:

1. rodzaju nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny,

2. celu i zakresu wyceny,

3. przyjętego w operacie szacunkowym sposobu wyceny.

4. dostępności i liczby danych rynkowych

Celem dokonywanej analizy jest określenie podstaw rynkowych sporządzenia wyceny, a w szczególności:

1. stanu i stopnia rozwoju rynku w odniesieniu do rodzaju nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny,

2. uwarunkowań tego rynku, w tym stosunków w zakresie popytu i podaży, oraz kształtowania się na tym tle cen,

3. stopnia spełnienia przez nieruchomość stanowiącą przedmiot wyceny, przystawalności do uwarunkowań rynku, w tym także z punktu widzenia kryterium przestrzennego (rynek lokalny, regionalny, krajowy, międzynarodowy).

4. wybór danych przyjętych w procesie wyceny.

Dane wykorzystane w operacie szacunkowym w związku z zastosowaniem odpowiedniego podejścia, metody i techniki szacowania nie stanowią analizy i charakterystyki rynku nieruchomości, lecz jej rezultat. Dobór tych danych winien być dokonany z uwzględnieniem wyników analizy.

Określenie wartości nieruchomości.

Operat szacunkowy winien zawierać obliczenia spełniające wymagania metodyczne odpowiedniego podejścia, metody i techniki, ze szczegółowością pozwalającą sprawdzić, czy wycena nie zawiera błędów merytorycznych i rachunkowych.

Użyte w obliczeniach oznaczenia lub symbole powinny być objaśnione.

W celu zapewnienia przejrzystości operatu szacunkowego, szczegółowe dane i obliczenia mogą zostać przedstawione w formie załączników do operatu.

Wynik końcowy wyceny.

Wynik końcowy wyceny winien być uzasadniony w operacie szacunkowym wnioskami z dokonanych obliczeń i po konfrontacji z danymi uzyskanymi z analizy i charakterystyki rynku nieruchomości.

Wynik wyceny nie może być przedstawiony w operacie szacunkowym w postaci przedziału wartości.

Rzeczoznawca majątkowy nie może udzielać w operacie szacunkowym gwarancji co do aktualności sporządzonej wyceny po dacie jej wykonania. Stosowna klauzula powinna być zamieszczona w operacie szacunkowym. Nie dotyczy to określania wartości bankowo-hipotecznej.

Klauzule i ustalenia dodatkowe.

W operacie szacunkowym należy zamieścić niezbędne z punktu widzenia przedmiotu, celu i zakresu wyceny ustalenia dodatkowe i klauzule, w szczególności :

1. o sporządzeniu operatu szacunkowego zgodnie z przepisami prawa i standardami zawodowymi.

2. o sporządzeniu i przekazaniu wyciągu z operatu szacunkowego,

3. o możliwości wykorzystania operatu szacunkowego wyłącznie dla celu w jakim został on sporządzony,

W miarę potrzeby operat szacunkowy może zawierać dalsze klauzule, w szczególności:

1. o zakresie dokonanych oględzin i oceny stanu techniczno-użytkowego budynków, budowli i urządzeń a także, że czynności w tym zakresie nie stanowią ekspertyzy technicznej,

2. o wystąpieniu w trakcie czynności szacunkowych warunków ograniczających, które mogły mieć wpływ na określenie wartości, z podaniem ich rodzaju i przyczyn,

3. o wykluczeniu odpowiedzialności wobec osób trzecich, w szczególności z tytułu wykorzystania operatu w innym celu, aniżeli został on sporządzony,

4. o zakazie publikowania fragmentów operatu szacunkowego lub udostępniania go osobom trzecim bez uzgodnienia z autorem operatu,

5. o sporządzeniu operatu szacunkowego bez przeprowadzenia uprzednio oględzin i badania stanu techniczno-użytkowego nieruchomości lub obiektów na tej nieruchomości, jeżeli dopuszczają to odpowiednie przepisy, lub wynika to z innych uwarunkowań szczególnych.

Załączniki do operatu szacunkowego.

Ze względu na obowiązek rzeczoznawcy majątkowego udokumentowania lub uzasadnienia ustaleń lub zapisów dokonywanych w operacie szacunkowym, należy dołączyć jako załączniki w szczególności:

1. odpisy lub wypisy z księgi wieczystej, albo innego dokumentu stwierdzającego prawa do nieruchomości,

2. wypis z katastru nieruchomości,

3. plany sytuacyjne, mapy,

4. dokumentację fotograficzną,

5. istotne fragmenty dokumentacji technicznej lub szkice techniczne,

6. wypisy i wyrysy z dokumentów sporządzone przez autora operatu szacunkowego,

7. protokół z oględzin nieruchomości, gdy został on sporządzony .

8. inne dokumenty istotne dla sporządzonej wyceny.

22

---