Rząd zajmie się odwróconą hipoteką. Jakie to przyniesie zmiany?
Rząd ma się dziś (03.01.2012) zająć założeniami projektu ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym. Chodzi o to, aby nieobciążone hipoteką nieruchomości mogły być dla ich właścicieli źródłem dodatkowego dochodu.
Wyjaśnijmy, że w przeciwieństwie do zwykłego kredytu to nie klient płaci raty bankowi, lecz bank klientowi. Dopiero po jego śmierci przejmuje nieruchomość, o ile spadkobiercy nie zwrócą kredytu wraz z odsetkami.
W wielu krajach zachodnich tego typu rozwiązania istnieją od dawna. Jednak stosunkowo niewiele osób z nich korzysta. Z opublikowanego w 2009 r. raportu Komisji Europejskiej "Study on Equity Release Schemes in the EU" wynika, że np. w Wielkiej Brytanii, gdzie tego typu produkt bankowy jest najbardziej rozwinięty, skorzystało zeń zaledwie 33 tys. klientów.
W innych krajach nie ma centralnych baz danych, więc są one mało wiarygodne. Z badań ankietowych wynika, że np. w Niemczech zawarto zaledwie sto umów na odwrócony kredyt hipoteczny. Prawdopodobnie wynika to z tego, że świadczenia brytyjskich i niemieckich emerytów są stosunkowo wysokie, a na pewno kilkakrotnie wyższe niż polskich. Ponadto u nas mało kto oszczędza z myślą o emeryturze. Dlatego zainteresowanie odwróconym kredytem hipotecznym może być całkiem spore. Z listów i telefonów od czytelników wiemy, że na ustawę w tej sprawie czeka wielu samotnych emerytów. Mają mieszkania warte setki tysięcy złotych, a równocześnie klepią biedę. Rząd zdaje sobie sprawę, że tych osób będzie przybywać.
Na nic się zdaje tłumaczenie, że korzystniej jest zamienić mieszkanie na mniejsze, tańsze w utrzymaniu, albo podobne, ale w gorszej lokalizacji. Nadwyżkę pieniędzy można wtedy ulokować na lokacie rentierskiej. Jednak seniorzy często nie chcą nawet słyszeć o przeprowadzce. W dodatku nie zawsze mają komu zostawić swoje mieszkanie, a jak mówią, nie zabiorą go przecież do grobu. Co bardziej zniecierpliwieni oddają mieszkania prywatnym funduszom, które w zamian oferują im dożywotnią rentę.
Taka renta ma niewiele wspólnego z odwróconą hipoteką. W księdze wieczystej nieruchomości jako właściciel od początku figuruje dana spółka lub fundusz. Oznacza to, że spadkobiercy nie mają szans na przejęcie nieruchomości (w grę wchodzi co najwyżej określona kwota spadku).
Jeżeli umowę chce podpisać małżeństwo, dostanie jedną wspólną, stałą kwotę (jeśli małżonkowie są rówieśnikami - liczoną jak dla kobiety). Jest ona wypłacana do czasu, aż umrą obydwoje. Oznacza to, że gdy umrze jedno z nich, pieniądze dalej są wypłacane w takiej samej wysokości wdowie lub wdowcowi.
W podsuwanych seniorom przez spółki tzw. umowach dożywocia mogą się kryć pułapki, na co zwrócił ostatnio uwagę Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Dlatego wicepremier i minister gospodarki Waldemar Pawlak zaproponował, by ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym regulowała także tę kwestię. Przeciwne temu jest Ministerstwo Finansów, które uważa, że - po pierwsze - przeciągnęłoby to prace nad projektem. A po drugie, nie ma sensu mieszać umów dożywotnich i rent dożywotnich z odwróconym kredytem hipotecznym. Każdy z tych produktów finansowych powinien mieć odrębną ustawę.
W przypadku odwróconego kredytu hipotecznego ważne jest to, że kredytobiorca aż do śmierci pozostanie właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości, jeśli będzie respektował warunki umowy z bankiem. Ten będzie wymagał przede wszystkim utrzymywania nieruchomości w należytym stanie technicznym, terminowego uiszczania podatków i obowiązkowych opłat z tym związanych, ubezpieczenia jej od zdarzeń losowych.
A jeśli staruszek, np. wskutek choroby, przestanie płacić komorne? Najpierw bank poprosi go o uregulowanie należności. Jeśli to nie odniesie skutku, zaproponuje, by kredytobiorca udzielił pełnomocnictwa do wykonywania obowiązków w jego imieniu. Pełnomocnictwo będzie mogło być w każdej chwili odwołane.
Po śmierci kredytobiorcy (obojga małżonków) bank nie od razu przejmie nieruchomość. Przez rok pierwszeństwo będą mieli spadkobiercy. Jeśli w tym czasie zwrócą bankowi kredyt wraz z odsetkami, zachowają nieruchomość. Można sobie wyobrazić sytuację, w której samotny emeryt umiera np. po kilku miesiącach od zawarcia umowy kredytowej. W tym czasie bank wypłacił mu niewielką część kredytu. Spadkobiercom zmarłego będzie się więc opłacało spłacić bank, aby odzyskać nieruchomość wartą o wiele więcej.
Jeśli jednak nie uda im się zdobyć pieniędzy, nieruchomość przejmie bank. Gdyby się okazało, że jego roszczenie jest niższe od wartości nieruchomości, musiałby zwrócić nadwyżkę spadkobiercom.
Czy dla seniora korzystniejszy jest odwrócony kredyt hipoteczny, czy dożywotnia renta w zamian za mieszkanie? Na to pytanie nie ma dziś jednoznacznej odpowiedzi. W tym drugim przypadku wysokość świadczenia zależy nie tylko od wartości domu czy mieszkania oraz wieku, ale także od płci. Np. kobiety, które statystycznie żyją dłużej, dostaną niższą rentę od swojego rówieśnika mężczyzny. Np. jedna ze spółek oferuje 65-latkowi za 50-metrowe mieszkanie na warszawskim Mokotowie warte 400 tys. zł dożywotnią rentę w wysokości 677 zł. Kobieta w tym samym wieku za identyczne mieszkanie dostanie 529 zł. Czyli w ciągu dziesięciu lat fundusz wypłaci jej ok. 63,5 tys. zł, a w ciągu 20 lat - niespełna 127 tys. zł, czyli tylko jedną trzecią obecnej wartości mieszkania. Dodajmy, że na rynku działa kilka tego typu spółek, których oferty różnią się między sobą.
Z kolei wysokość odwróconego kredytu hipotecznego ma zależeć przede wszystkim od wartości nieruchomości, którą wyceni rzeczoznawca majątkowy. Bank na podstawie tej wyceny i własnej oceny ryzyka zaproponuje kredyt. Prawdopodobnie sięgnie on mniej więcej połowy aktualnej wartości mieszkania lub domu.
Do uzgodnienia będzie też forma wypłaty kredytu - czy będzie to jednorazowy przelew na konto, linia kredytowa do wykorzystania w określonym czasie czy comiesięczna rata wypłacana np. przez 15 lat. Tego typu świadczenie ma nie być objęte podatkiem dochodowym.
Jeżeli po zawarciu umowy z bankiem kredytobiorca uzna, że nie była to dobra decyzja, będzie miał prawo od niej odstąpić w ciągu 30 dni. Także w sytuacji, gdyby emeryt trafił szóstkę w lotto lub gdyby rodzina zdecydowała się mu pomagać, będzie mógł spłacić bank, a ten nie weźmie ani złotówki z tytułu karnej prowizji.
Atrakcyjność kredytu będzie w dużym stopniu zależała do tego, ile banków zdecyduje się go udzielać. Żeby ułatwić seniorom porównanie poszczególnych ofert, banki będą musiały przedstawić im na piśmie arkusz informacyjny, w którym znajdą się wszystkie szczegóły dotyczące kredytu, zwłaszcza jego kosztu, a także informacje o prawach i obowiązkach kredytobiorcy.
Ministerstwo Finansów podkreśla, że odwrócony kredyt hipoteczny jest dla seniorów bezpieczniejszy, bo będą mogły go udzielać wyłącznie banki, które podlegają Komisji Nadzoru Finansowego. Spółki zapewniają, że im także można ufać, bo gdyby przestały wypłacać pieniądze seniorom, ci mogliby unieważnić umowę i tym samym odzyskać prawo własności do nieruchomości. Nie trzeba też wówczas oddawać dotychczas otrzymanych pieniędzy. Z umowy można także zrezygnować z własnej woli, jednak wymaga to zwrócenia funduszowi wypłaconych rent wraz z odsetkami oraz kosztów zawarcia transakcji.
Prawdopodobnie jeszcze przez co najmniej rok spółki nie będą miały bankowej konkurencji. Jeśli rząd przyjmie dziś założenia projektu ustawy, ten projekt trzeba będzie przygotować. W najlepszym razie trafi on do Sejmu na wiosnę. Na uchwalenie ustawy trzeba będzie poczekać kolejnych kilka miesięcy. Poza tym banki też będą potrzebowały trochę czasu na przygotowanie oferty.
Nie brakuje jednak głosów, że odwrócony kredyt hipoteczny lub renta dożywotnia w niewielkim stopniu poprawią materialny los seniorów, którzy zdecydowaliby się na ten "biznes". Emeryci powinni więc rozważyć inny sposób na podreperowanie swojego budżetu, np. przeprowadzkę do mniejszego bądź tańszego mieszkania. Teoretycznie łatwiejszym do przeprowadzenia sposobem zamiany jest sprzedaż jednego mieszkania i kupno drugiego. Chociaż na rynku jest o wiele większy wybór mieszkań do kupienia, sprawę komplikuje konieczność zgrania w czasie obu transakcji. Zamiana kupno-sprzedaż jest też droższa od zwykłej zamiany.
Załóżmy, że o przeprowadzenie transakcji, a wcześniej przygotowanie i sprawdzenie dokumentów, senior zwróci się do pośrednika. W przypadku tego typu transakcji jest niepisana zasada, że koszty ponosi kupujący. Przy sprzedaży swojego mieszkania za 500 tys. zł senior zapłaci prowizję pośrednikowi - 3 proc. wartości mieszkania, czyli 15 tys. zł (pośrednik zgodził się uwzględnić w tej kwocie podatek VAT). W momencie gdy senior kupuje mieszkanie za 250 tys. zł, spada na niego więcej wydatków. Pośrednik zainkasuje tym razem 8 tys. zł (z VAT). Ponadto dojdą taksa notarialna i opłata sądowa - w przybliżeniu prawie 1,3 tys. zł, podatek od czynności cywilnoprawnych - 5 tys. zł. Łatwo policzyć, że po takiej zamianie (a także przeprowadzce i remoncie) seniorowi zostanie jeszcze nieco ponad 200 tys. zł.
Z kolei Obywatelski Ruch Pokrzywdzonych w Mieszkalnictwie propaguje rozwiązanie, które zakłada objęcie jednym aktem notarialnym transakcji sprzedaży mieszkania, czasowych i finansowych warunków najmu oraz mechanizmu prawnego zabezpieczającego w równym stopniu interesy stron umowy. Hasła: "Inwestorze, kup mieszkanie emeryta, a zapewnimy ci długoletni opłacalny wynajem" oraz "Emerycie, sprzedaj swoje mieszkanie i bądź jego dożywotnim najemcą", to gwóźdź programu Ruchu.
W tym przypadku problemem może być relacja cen zakupu mieszkania do cen najmu. Emeryt, sprzedając swoje mieszkanie, otrzyma za nie równowartość np. 12,5 roku rynkowych stawek czynszu. Może się jednak okazać, że senior będzie żył znacznie dłużej. Zgodnie z umową będzie jednak musiał płacić rynkowe stawki czynszu. Pytanie, czy będzie go na to stać. W Obywatelskim Ruchu Pokrzywdzonych w Mieszkalnictwie przyznają, że nie każdy senior i nie każde mieszkanie może być objęte programem. Zależy to od wieku danej osoby i wartości rynkowej jej mieszkania.