Tematem mojej prezentacji jest odwrócona hipoteka. Każdy z was słyszał o hipotece, ale prawie nikt o odwróconej. Jest to coś nowego, mającego na celu poprawienie poziomu życia osób starszych i nie tylko.
Z punktu widzenia polskiego prawa istotą nieruchomości jest grunt, a podstawą wydzielenia nieruchomości jest prawo własności.
W myśl kodeksu cywilnego nieruchomością jest fragment powierzchni ziemi, który stanowi przedmiot odrębnych praw własności, jak również wszelkie naniesienia. Pod pojęciem naniesień należy rozumieć wszelkie budynki, budowle i urządzenia techniczne (np. instalacja wodno-kanalizacyjna) trwale związane z gruntem. Prawo własności gruntu powoduje, że jest się właścicielem budynków i budowli na nich postawionych. Szczególnymi przypadkami nieruchomości oddzielnej od gruntu są nieruchomości budynkowe i nieruchomości lokalowe (na przykład mieszkania w apartamentowcu).
Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości, ustanowione między wierzycielem i dłużnikiem przez wpis do księgi wieczystej, określone w formie aktu notarialnego. Hipoteka zabezpiecza wierzycielowi pierwszeństwo dochodzenia swych praw do danej nieruchomości nawet przy zmianie właściciela.
Hipoteka łączna: Hipoteka, która obciąża kilka nieruchomości w ten sposób, że wierzyciel może żądać zaspokojenia się z dowolnej nieruchomości spośród obciążonych, wedle własnego wyboru. Celem hipoteki łącznej jest ułatwienie i obniżenie kosztów ustanawiania zabezpieczenia pojedynczej wierzytelności na większej liczbie nieruchomości należących do jednej bądź większej ilości osób.
Hipoteka kaucyjna: Hipoteka, która zabezpiecza wierzytelności o wysokości nieustalonej, zarówno istniejące, jak i dopiero mogące powstać w przyszłości. Dla takich hipotek oznacza się sumę pieniężną, do wysokości której wierzyciel hipoteczny może domagać się zaspokojenia z obciążonej nieruchomości. Od 23 lutego 2011 roku nie można już ustanowić takiej hipoteki.
Oraz hipoteka odwrócona.
Odwrócona hipoteka to skrót myślowy od odwróconego kredytu hipotecznego. Polega ona na tym, że beneficjent czyli kredytobiorca dostanie od banku w ratach bądź całości wartość swojej nieruchomości, a w zamian za to bank przejmie nieruchomość po jego śmierci. Podczas trwania umowy cały czas beneficjent jest pełnoprawnym właścicielem nieruchomości. Jest to szansa na uwolnienie prawa do własności i wykorzystanie zamrożonego w nieruchomości kapitału, a także szansa na dodatkowy dochód, który pozwoli na spłacenie długów, albo na lepszą wizję spędzenia jesieni życia, a dla osób biedniejszych zapewnienie pieniędzy na chociażby leki.
5 )Do kogo kierowana jest oferta odwróconego kredytu hipotecznego ? Skierowana jest głównie do osób po 62 roku życia, ponieważ jest dla nich najkorzystniejsza. Muszę też zwrócić uwagę na to, że jest to korzystniejsza oferta dla mężczyzn, bo raty które będą dostawać będą wyższe, ze względu na statystyczną długość życia. Niezbędnym jest bycie właścicielem bądź współwłaścicielem nieruchomości, którą chcemy obciążyć hipoteką oraz ubezpieczenie nieruchomości od wydarzeń losowych. Dlaczego? Wyjaśnię za chwilę.
6) Jakie są zadania kredytobiorcy? Podczas trwania umowy jest on zobowiązany do utrzymywania nieruchomości odpowiednim stanie technicznym, nie dopuszczając do nadmiernego pogorszenia się stanu, jest tak by nie obniżyła się wartość nieruchomości. Terminowe wnoszenie opłat i płacenie podatków jest obowiązkowe, by nie zadłużać nieruchomości. Ubezpieczenie nieruchomości od zdarzeń losowych, które jest warunkiem przy podpisywaniu umowy, jest niezbędne, gdyż zdarzenia losowe również wpłyną na wartość nieruchomości. I najważniejszym zadaniem kredytobiorcy jest zamieszkiwanie nieruchomości przez beneficjenta podczas trwania umowy z przerwami nie dłuższymi niż rok, pod rygorem podważenia warunków umowy.
Skutki niedotrzymania umowy
Jeśli beneficjent z jakichś powodów nie dotrzyma warunków umowy odwróconej hipoteki przestanie otrzymywać swoje miesięczne płatności od kredytodawcy. Po wyczerpaniu całego wachlarza działań – ponagleń i upomnień istnieje możliwość podjęcia działań cywilno-prawnych przeciwko osobie kredytobiorcy w celu odzyskania poniesionych strat przez instytucję finansującą (wraz z koniecznymi opłatami i oprocentowaniem). Od takiej odpowiedzialności za celowe zniszczenie nieruchomości nie będą wolni też spadkobiercy wskazani przez beneficjenta, warto o tym pamiętać.
Dodatkowo właściciel nieruchomości otrzyma od kredytodawcy negatywną ocenę kredytową po zaniedbaniu odwróconej hipoteki. Zła ocena kredytowa sprawi, że właściciel nieruchomości może mieć później trudności ze zdobyciem innych rodzajów kredytów od pożyczkodawców czy banków.
Śmierć kredytobiorcy jednego z kredytobiorców: Jeżeli umowa została podpisana z jednym lub więcej kredytobiorcą, to po jego śmierci prawo do wypłaty rat kredytu przysługuje tym z żyjących kredytobiorców, którzy nabyli po zmarłym udział we współwłasności lub prawie do nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu, proporcjonalnie do wysokości nabytego po nim udziału.
Prawo spadkobierców do nieruchomości po śmierci kredytobiorcy : Spadkobierca ma dwa rozwiązania. W ciągu 12 miesięcy od śmierci kredytobiorcy i roszczenie banku o przeniesienie prawa nieruchomości będącego zabezpieczeniem kredytu wygasa. Jeżeli tego nie zrobi, nastąpi przeniesienie nieruchomości na rzecz banku.
czynniki wpływające na wysokość rat kredytu
Co wpływa na wysokość rat otrzymywanych w ramach odwróconej hipoteki? Głównym czynnikiem jest wartość nieruchomości, ponieważ według jej wysokości wyznaczane są raty. Płeć i wiek beneficjenta – zazwyczaj umowa podpisywana jest w podeszłym wieku i to na około 20 lat, więc im starszy jest beneficjent tym wyższe będą raty. Statystycznie długość życia kobiet przewyższa długość życie mężczyzn, dlatego mężczyzna otrzyma wyższe raty. Następnie forma i warunki kredytu, które zależne są od banku, z którym beneficjent podpisał umowę. Historia kredytowa beneficjenta również wpływa na wysokość rat, jej wpływ jest również zależny od banku. Czas na jaki zostanie zawarta umowa wpływa na rozłożenie w czasie płatności czyli ich wysokość. Koszty postępowania w trakcie umowy zostaną uwzględnione przez zmniejszenie puli z której będą wypłacane raty.
formami otrzymywania płatności z odwróconego kredytu hipotecznego są:
Okresowe płatności (zwykle miesięczne) - równe płatności miesięczne, o ile przynajmniej jeden kredytobiorca żyje i nadal zajmuje nieruchomość jako główne miejsce zamieszkania,
Stałe miesięczne zaliczki wpłacane tak długo, jak mieszkasz w domu,
Jednorazowa płatność całej sumy.
linia kredytowa z ustalonym limitem
kombinacje wariantów
Należy zaznaczyć, że można je dowolnie modyfikować w trakcie trwania umowy. Wybór płatności może zależeć od klienta lub od banku zależy jak zawarto w umowie.
wady i zalety
Pierwszą wadą odwróconej hipoteki są ograniczenia związane z użytkowaniem nieruchomości, bo nie możemy jej przekazać bliskim w spadku. Najważniejszą jednak wadą tego rozwiązania jest obniżona wysokość wynagrodzenia, otrzymywanego w zamian za nieruchomość. Dlatego, że wartość nieruchomości określana jest przez bank, który na tej podstawie wylicza przysługującą należność. To sprawia, że w efekcie klienci otrzymują łączną kwotę od 30 do 60% wartości domu lub mieszkania. Natomiast minusem może być obowiązek zamieszkiwania nieruchomości. zależny od rodziny beneficjenta, jest to pogorszenie relacji rodzinnych i uznanie, że oddanie bankowi mieszkania po śmierci nie jest dobrym pomysłem, bo np. ktoś z nich liczył na otrzymanie nieruchomości w spadku. Minusem również jest możliwość zaniżenia wartości nieruchomości przez rzeczoznawcę.
Niepodważalną zaletą odwróconej hipoteki jest dostęp do dodatkowej gotówki, o którą trudno na emeryturze. Dla wielu instytucji finansowych osoby starsze nie są atrakcyjnymi klientami, przez co ich dostęp do np. kredytów jest utrudniony. Innym plusem odwróconej hipoteki jest to, że podpisanie umowy nie wiąże się z koniecznością opuszczenia domu (mieszkania). Ponadto uzyskane z tego tytułu pieniądze nie są opodatkowane. który może mu pozwolić na podróże, realizowanie hobby czy też po prostu dostanie i godziwe życie. Pozwolą mu też na nie obciążanie bliskich swoimi potrzebami. Pozwolą też spłacić kredyty, długi
Odwrócona hipoteka w Polsce
Kolejna kwestia, którą chciałabym poruszyć to to jak wygląda odwrócony kredyt hipoteczny w Polsce. Ustawa weszła
w życie w grudniu 2014 roku. Mogą udzielić banki objęte kontrolą Komisji Nadzoru Finansowego. Płatności za objętą hipoteką nieruchomość można otrzymać w ratach lub jednorazowo otrzymać całą kwotę. Od umowy można odstąpić w ciągu 30 dni od jej zawarcia bez podawania przyczyn.
Teraz pokażę na przykładzie jak to wygląda w polskich realiach. Weźmiemy kobietę i mężczyznę w wieku 65 lat. Oboje są właścicielami nieruchomości o wartości 320 tysięcy złotych. Z kobietą bank podpiszę umowę na 20 lat, a z mężczyzną na 15 lat, ze względu na statystyczną długość życia. Raty z takiego kredytu będą miały różne wartości: kobieta dostanie 434 złote miesięcznie, a mężczyzna 630 zł miesięcznie. Jak widać nie są to wysokie kwoty, ponieważ pula, z których są wypłacane płatności wynosi tylko 1/3 wartości mieszkania.
Podsumowanie: Podsumowując, odwrócony kredyt hipoteczny jest możliwością i szansą, gdy posiadamy nieruchomość o dużej wartości, wtedy możemy pozwolić sobie na trochę szaleństwa w jesieni życia, podróże, realizację marzeń czy też po prostu hobby. Natomiast gdy nasza nieruchomość nie jest o wysokiej wartości, a mamy długi jest to szansa na ich spłacenie. Poza tym nie dla każdego może być to opłacalna oferta, ponieważ dodatkowe kilkaset w zamian za nieruchomość niekoniecznie jest dobrą ofertą. Wszystko zależy od możliwości i potrzeb.
Popularność odwróconej hipoteki może jednak rosnąć w miarę, jak zmieniać się będzie model rodziny. Za 30 czy 40 lat współcześni single, którzy mają dziś po 30-40 lat, zdecydowanie chętniej niż obecni emeryci mogą sięgać po odwrócony kredyt. Zwłaszcza ci, którym nie uda się odłożyć kapitału, a nie będą mieli dzieci, które by się nimi zajęły. Poza tym zwiększająca się mobilność zawodowa, a także rozluźnienie więzi rodzinnych, może sprawić, że nawet współcześni 40 czy 50-latkowie, którzy mają dzieci, nie zawsze będą mogli liczyć na pomoc rodziny.
W najbliższych 10 latach w wiek emerytalny wejdzie przynajmniej 2 mln Polaków. Duża część z nich otrzyma emerytury nie przekraczające 40-50 proc. obecnych zarobków. Odwrócona hipoteka może być dla nich jedynym rozwiązaniem. Ale nawet jeśli chętnych będzie sporo, nie ma co liczyć na to, że banki znacząco poprawią warunki udzielana takich kredytów. Jest to dla nich produkt obarczony dużym ryzykiem. Po pierwsze, bank nie wie, kiedy odzyska wypłacone pieniądze. Może to być zarówno za 5, 10, a nawet za 20 czy 30 lat. Po drugie, nie wiadomo, jakie będą wówczas ceny nieruchomości i jakie wymagania kupujących mieszkania (dlatego wszędzie na świecie banki udzielają odwróconego kredytu tylko do 40-60 proc. wartości nieruchomości).
Początek formularza
Dół formularza