Odwrócona hipoteka jest swego rodzaju umową kredytową, w której bank zobowiązuje się do wypłacania dożywotniej renty w zamian za posiadaną przez właściciela nieruchomość, przy czym właściciel ma prawo do śmierci ją zamieszkiwać.
Reverse mortgage to produkt, który po raz pierwszy pojawił się na rynku w latach 30. XX w. w Wielkiej Brytanii. Z czasem pojawił się w krajach Europy Zachodniej takich jak Francja, Niemcy czy kraje Skandynawii. Od 1961 roku jest dostępny w Stanach Zjednoczonych, gdzie do tej pory cieszy się ogromną popularnością wśród seniorów. W Polsce produkt ten jest dostępny od niedawna za pośrednictwem Funduszu Hipotecznego DOM.
Klientami, do których kierowana jest odwrócona hipoteka są osoby starsze, będące w posiadaniu nieruchomości, na zawarcie umowy nie ma wpływu ich zdolność kredytowa. Renta hipoteczna zależy wyłącznie od wartości nieruchomości a także wieku seniora. W przypadku Funduszu Hipotecznego DOM wiek wymagalny to minimum 65 lat a nieruchomością zabezpieczającą może być mieszkanie hipoteczne, spółdzielcze własnościowe a w niektórych wypadkach klientami mogą być także lokatorzy mieszkań spółdzielczych i komunalnych przeznaczonych do wykupu.
Zgodnie z umową FHD zobowiązuje się do wypłacania posiadaczowi nieruchomości świadczeń pieniężnych. Może to być jednorazowa wypłata bądź dożywotnia renta czy też uruchomiona linia kredytowa o z góry ustalonym limicie, z której osoba starsza korzysta w miarę potrzeb. Wraz z zaprzestaniem wypłat renty przez Fundusz, klient automatycznie odzyskuje pełnię praw do nieruchomości. Ponadto instytucja pokrywa koszty czynszu. Klient nie płaci także podatku od renty hipotecznej otrzymywanej od FHD. Środki otrzymane od FHD mogą być dowolnie dysponowane przez klienta, nie ma nakazu przeznaczenia ich na konkretny cel jak w przypadku umowy kredytowej.
Maksymalnie odwrócona hipoteka może być zabezpieczona do 50% wartości nieruchomości, co ma na celu zabezpieczenie przed spadkiem wartości nieruchomości i innymi ryzykami ponoszonymi przez instytucję (np. średnia długość życia systematycznie rośnie w związku z tym nie wiadomo jak długo będzie żył klient, a co za tym idzie jak długo będzie wypłacana renta). Istnieje też ryzyko błędnej wyceny nieruchomości.
Właściciel nieruchomości ma prawo w niej mieszkać do końca swojego życia. Jedynym obowiązkiem jest utrzymywanie jej w nie pogorszonym stanie celu zachowania wartości nieruchomości. Instytucja ma prawo sprzedać nieruchomość dopiero w wypadku śmierci klienta bądź jego stałej przeprowadzki. Poprzez sprzedaż bank odzyskuje pożyczone klientowi środki wraz z odsetkami. W wypadku gdy kwota uzyskana ze sprzedaży jest wyższa od tej sumy, nadwyżka zostaje przekazana prawnym spadkobiercom. W przypadku gdy jednak sprzedaż nieruchomości nie pokryje kosztów instytucji, nie ma ona prawa żądać dodatkowych opłat od klienta i jego krewnych.
Dodatkowo w umowie klient może zastrzec wysokość spadku dla swoich bliskich, która to kwota zostanie wypłacona po sprzedaży nieruchomości przez instytucję. Istnieje też możliwość odkupienia nieruchomości przez rodzinę.
Spopularyzowanie tej formy dodatkowego „świadczenia emerytalnego” w polskich warunkach nie będzie łatwe. Przede wszystkim problem może stanowić mentalność osób starszych. Strach przed nieznanym dotąd produktem, nieustanne komentarze na temat kryzysu wywołanego przez instytucje finansowe mogą wzbudzać niechęć. Ponadto kwestie prawne zwłaszcza dotyczące dziedziczenia niewykorzystanych pieniędzy z odwróconej hipoteki utrudniają funkcjonowanie w tej branży. Brak też nadzoru nad instytucjami, które miałyby oferować odwróconą hipotekę a nie są bankami, co zwiększa ryzyko klientów w kwestii ochrony praw konsumentów.
Niewydolność polskiego systemu emerytalnego, starzejące się społeczeństwo, wysoki odsetek samotnych starszych osób a także niekiedy brak wsparcia, opieki i zainteresowania ze strony rodziny losem seniorów sprawia, że odwrócona hipoteka stanowi bezpieczne i pewne źródło dodatkowych środków, które można dowolnie przeznaczyć. Na opiekę medyczną, wykupienie niezbędnych leków, wsparcie rodziny czy wymarzoną podróż.
1