1

Wycena maszyn i urządzeń –

konspekt wykładu

dr inż. Zbigniew Kowalczyk

1. Przedmiot wyceny
1.1.Maszyny i urządzenia oraz pozostałe środki lub megaukłady techniczne podlegają
wycenie łącznie z nieruchomością jeśli pozostają z nią w trwałym związku tzn. zgodnie z
kodeksem cywilnym są częścią składową nieruchomości gruntowej, budynkowej lub
lokalowej.
1.2.Pozostałe środki techniczne tzn. te, które nie pozostają w trwałym związku z
nieruchomością, podlegają oddzielnym wycenom.
Innymi słowy przedmiotem wycen jest:

- rzeczowy majątek trwały - tj. urządzenia techniczne, maszyny, wyposażenie produkcyjne
i nieprodukcyjne, środki transportu itp.
- majątek obrotowy - tj. materiały konstrukcyjne, produkcja w toku, produkty gotowe,
towary, zapasy, wyposażenie, itp.

2. Maszyny i urządzenia wyceniane wraz z nieruchomością oraz osobno
- W operacie szacunkowym należy jednoznacznie wyspecyfikować środki techniczne
wyceniane wraz z nieruchomością (lokalem, budynkiem, budowlą , gruntem).
- Należy także jednoznacznie wskazać kryterium jakie stało się podstawą uznania przez
rzeczoznawcę majątkowego celowości i konieczności wyceny środka(ów) technicznego(ych)
wraz z nieruchomością.
- Wyłączenie ze wspólnej wyceny środków technicznych trwale związanych z
nieruchomością może mieć miejsce na podstawie umowy ze zleceniodawcą, lecz musi to być
wyraźnie zaznaczone w operacie.

3. Podstawowe definicje i pojęcia
Wycena - proces określania wartości. Zbiór określonych czynności polegający na zamianie
cech jakościowych na ilościowe. (zdecydowanie proces subiektywny).
Środek techniczny (w metodologii projektowania i konstruowania) - to uogólnione narzędzie
maszynowe lub niemaszynowe, bądź uogólnione pomieszczenie służące do zaspokajania
potrzeb materialnych i charakteryzuje się wejściem, wyjściem i działaniem.
Urządzenie - celowo dobrana i uformowana przez człowieka materia nieożywiona
przeznaczona do pełnienia określonych użytecznych funkcji.
Maszyna - urządzenie techniczne składające się z szeregu mechanizmów, zespołów, układów
itp., we wspólnej obudowie służące do wykonywania określonej pracy lub przekształcania
energii, wymagające doprowadzenia energii z zewnątrz (np. cieplna, elektryczna, obrabiarka).
Uszkodzenie maszyny- to niemożliwość lub ograniczenie możliwości zrealizowania
wyznaczonego zadania w przedziale czasu At ze zbioru zadań, które są możliwe do
zrealizowania przez maszynę.

2

Podział środków trwałych ze względu na problematykę wycen:

a) ogólnego przeznaczenia
b) szczególnego przeznaczenia.
c) maszyny i urządzenia:

Podział klasyfikacyjny środków trwałych (Wg GUS)
- Wyróżnia: grupy, podgrupy i rodzaje. Istotny do celów księgowych, związany ze stawką
odpisów amortyzacyjnych.
- Symbole klasyfikacji rodzajowej dla grup:
0 - grunty i melioracje szczególne
1 - budynki
2 - budowle
3 - kotły i maszyny energetyczne
4 - maszyny, urządzenia i aparaty ogólnego zastosowania
5 - maszyny, urządzenia i aparaty specjalne branżowe
6 - urządzenia techniczne
7 - środki transportowe
8 - narzędzia, przyrządy, ruchomości i wyposażenie

Podział maszyn:

- technologiczne,
- transportowe,
- energetyczne,

Ponadto techniczne środki produkcji dzieli się na:
- trwale związane z gruntem
- trwale związane z budynkami
- ruchome, które z kolei mogą być:

• stacjonarne
• mobilne

4. Kryteria uznania związku środka technicznego z nieruchomością za związek trwały
a) kryterium zachowania istoty działania,
b) kryterium demontażu.
Środkami technicznymi trwale związanymi z lokalami i budynkami mieszkalnymi są
najczęściej:

a)układy oświetlenia i zasilania w energię elektryczną (instalacje, odbiorniki),
b)układy zasilania w wodę (instalacje, pompy, zbiorniki, armatura),
c)układy zasilania w gaz (instalacje, liczniki, armatura),
d)układy ogrzewania, wentylacji i klimatyzacji (piece c.o. , zbiorniki, pompy, wentylatory,

klimatyzatory, elementy sterowania),

e)układy kanalizacji,
f)układy central i sieci telefonicznych,
g)instalacje alarmowe,

3

h)dźwigi osobowe i towarowe.

Środkami technicznymi trwale związanymi z budynkami niemieszkalnymi i przemysłowymi
oraz budowlami są, poza wymienionymi najczęściej:

a)układy odpylania,
b)układy oczyszczania ścieków,
c)układy uzdatniania wody,
d)komory chłodnicze,
e)dźwignice (suwnice, żurawie, dźwigi towarowo-osobowe),
f)wyposażenie kotłowni (kotły, zbiorniki, pompy, sterowanie),
g)transformatory i sieci energetyczne,
h)przepompownie (pompy, zbiorniki),
i)układy sieci informatycznych.

Typowymi środkami technicznymi trwale związanymi z nieruchomościami gruntowymi są,
poza wyżej wymienionymi, megaukłady techniczne w indywidualnych obiektach
przemysłowych:
a)w elektrowniach wodnych - układy elektroenergetyczne,
b)w zakładach chemicznych - instalacje,
c)w oczyszczalniach ścieków - areatory, osadniki,
d)w chłodniach przemysłowych - agregaty chłodnicze,
e)w hutach, cementowniach, zakładach szklarskich i ceramicznych - piece,
f)w wagonowniach, parowozowniach - obrotnice, górki rozrządowe,
g)w portach - baseny portowe, żurawie przeładunkowe.

5. Cel i przeznaczenie wyceny
Celem wyceny środków technicznych jest określenie wartości lub jej utraty, albo kosztu. Cel
ten powinien być w operacie jednoznacznie określony poprzez wskazanie przeznaczenia
operatu szacunkowego i wynikać z celu oszacowania nieruchomości.

Celem może być w szczególności:

a)określenie udziału środków trwałych w majątku przedsiębiorstwa,
b)dokonanie przekształceń własnościowych, upadłości, fuzji, likwidacji przedsiębiorstwa
a)ustalenie wartości początkowej i wysokości odpisów amortyzacyjnych,
c)zabezpieczenie kredytu lub pożyczki,
d)określenie ceny wywoławczej na przetargu, aukcji, licytacji,
e)ustalenie kwoty bazowej w negocjacjach cenowych celem zawarcia umowy o

przeniesienie własności,

f)ustalenie wysokości podatku,
g)ustalenie wysokości szkody dla potrzeb postępowania ubezpieczeniowego,
h)podjęcie decyzji inwestycyjnych, np. modernizacji,
i)określenie opłacalności przedsięwzięcia gospodarczego, (odbudowy, naprawy,

sprzedaży),

j)sporządzanie analiz ekonomicznych i finansowych.

Wyróżnia się:
- Wyceny finansowe

4

- Wyceny rynkowe
- Wyceny dla potrzeb ubezpieczeń

6. Strony zainteresowane wyceną

- ekonomiści
- inwestorzy
- prawnicy
- obsługa rynku

7. Rodzaje określanych wartości oraz relacje pomiędzy przeznaczeniem wyceny a
rodzajem określanej wartości

7.1. Wartości rynkowe
7.2. Wartości odtworzeniowe

8. Podejścia stosowane w wycenie środków technicznych trwale związanych z
nieruchomością

8.1. Podejście porównawcze i stosowane metody

Podejście to ma doprowadzić do określenia przewidywanej ceny sprzedaży wycenianego
środka technicznego, możliwej do uzyskania na rynku.
W podejściu porównawczym stosowane są następujące metody wyceny:

- metoda korygowania ceny średniej,
- metoda analizy statystycznej rynku,
- ew. metoda porównywania parami,
8.2. Podejście kosztowe i stosowane metody

Podejście to zakłada, że maksymalną wartością środka technicznego dla świadomego
nabywcy jest kwota równa cenie budowy lub zakupu nowego obiektu o tej samej
użyteczności.
Najczęściej stosowaną metodą w podejściu kosztowym jest metoda odtworzenia

9. Określanie utraty wartości

9.1. Klasyfikacja postaci zużycia

Utratę wartości z przyczyn fizycznych, wewnętrznych i zewnętrznych określa się obliczając
stopień zużycia odpowiednio i w kolejności wymienionych przyczyn

9.2. Stopień zużycia z przyczyn fizycznych

Przez zużycie techniczne (fizyczne) - rozumie się trwałe, niepożądane zmiany fizyko-
chemiczne zachodzące w czasie i eksploatacji, w wyniku czego okres zdolności do spełnienia
przez maszynę określonych funkcji użytkowych stopniowo się wyczerpuje.
Większość uszkodzeń maszyn wynika z trzech przyczyn, a są to:
- zmęczeniowe pęknięcia części,
- niszczenie materiałów-części w wyniku korozji,
- oraz zużycie części na skutek procesów ciernych

9.3. Utrata wartości z przyczyn wewnętrznych

5

Utrata wartości z przyczyn wewnętrznych - bywa nazywana ubytkiem wartości funkcjonalnej
i tkwi niejako "wewnątrz" środka technicznego. Tu mieści się pojęcie tzw. "stopnia
nowoczesności" maszyny lub urządzenia.

9.4. Utrata wartości z przyczyn zewnętrznych

Utrata wartości z przyczyn zewnętrznych - jest to ubytek wartości wywołany czynnikami
zewnętrznymi w stosunku do środka technicznego czyli wynikłymi z relacji do szeroko
rozumianego środowiska działania maszyny.
Środowisko to tworzą uwarunkowania:

- ekonomiczne,
- prawne,
- społeczne
- ekologiczne.

10. Zakres analizy niezbędny dla wyceny środków technicznych
Do czynników które trzeba określić i wziąć pod uwagę przy wycenie środków technicznych
należą przede wszystkim:

a) dane identyfikacyjne,
b) nominalne dane techniczne,
c) informacje dotyczące stanu technicznego,
d) informacje dotyczące rynku.

Metody oceny zużycia fizycznego

11. Procedura ustalania wartości odtworzeniowej środka technicznego w podejściu
porównawczym

12. Procedura ustalania wartości odtworzeniowej środka technicznego w podejściu
kosztowym