KIEROWANIE PROCESEM INWESTYCYJNYM

III.36. Definicja i cechy specyficzne procesu inwestycyjnego, etapy/fazy
procesu inwestycyjnego, identyfikacja możliwości przeprowadzenia inwestycji
(niezbędne analizy)

Proces inwestycyjny zespół działań od rozpoczęcia programowania przedsięwzięcia do
osiągnięcia projektowanego celu (np. wybudowanie domu wielorodzinnego).

Cechy procesu inwestycyjnego:
- indywidualny charakter budowy
- znaczne rozproszenie realizowanych budowli
- nieruchomość produktów budownictwa
- zależność od wpływów atmosferycznych
- późne uzyskiwanie efektów wynikających z wybudowania obiektów
- znaczne wymiary i duża masa obiektów budownictwa
- długi okres eksploatacji obiektów budownictwa
- losowy charakter czasu wykonywania procesu budowlanego

Etapy procesu inwestycyjnego

Etap I wybór terenu pod inwestycje
Szczegółowe rozpoznanie w zakresie

•

rodzaju inwestycji, która może być zrealizowana w danym terenie (miejscowy plan
zagospodarowania terenu)

•

warunki techniczne realizowanej inwestycji (np. zasilanie w media, komunikacja w zakresie
dróg dojazdowych)

•

uwarunkowania tj. warunki geotechniczne, zadrzewienie
Inwestor dysponuje na tym etapie dokumentami: mapa archiwalna terenu, wypis z
miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Etap II przygotowanie inwestycji
Po zaplanowaniu przedsięwzięcia inwestycyjnego czas rozpocząć formalny proces, który
doprowadzi do wyrażenia w trybie administracyjnym zgody na realizację inwestycji w danym
miejscu i formie oraz na określonych warunkach
Ważnym podetapem jest uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu
terenu Elementem procesu jest ustalenie lokalizacji inwestycji. Przygotowanie inwestycji to
pracowanie dokumentacji projektowej. Ma to znaczenie dla sprawnej realizacji inwestycji, jak
i usytuowania obiektów, które powstaną w jej trakcie.
Jeżeli ten etap jest dobrze zaplanowany i przeprowadzony to minimalizuje on ryzyko
wystąpienia problemów w trakcie realizacji.

Etap III realizacja inwestycji
Można odnotować zjawiska, na które uczestnicy procesu budowlanego powinni być
przygotowani, jeśli etap przygotowań nie był dokładnie zrealizowany.

•

niedostosowanie do realizacji budowy specyfikacji technicznej wykonania i odbioru robót –
nie ujęcie wszystkich pozycji robót

•

warunki gruntowo-wodne inne niż założono w projekcie

•

zmiana prawa

•

prowadzenie wielu inwestycji na raz w tym samym obszarze

•

brak dostępu do wszystkich działek

•

zmiana oczekiwań inwestora – niekompletny program funkcjonalno-użytkowy

•

zmiana sytuacji fizycznej pomiędzy zaprojektowaniem robót, a wejściem na budowę – do
momentu wejścia na budowę teren ma nowych sąsiadów, przeprojektowanie ze względów
technicznych, wykryty błąd projektu

•

konieczność dostosowania terminów pracy do dostaw inwestorskich lub zdarzeń zależnych od
inwestora

Identyfikacja możliwości przeprowadzenia określonego procesu inwestycyjnego polega na
przeprowadzeniu wstępnych analiz:
-analiza rynku
-analiza lokalizacji
-analiza wymagań użytkowych
-analiza konkurencji
-analiza ryzyka
-analiza opłacalności

III.37. Sposoby realizacji inwestycji. Podstawowe zasady realizacji budowy:
metody sieciowe, CPM, PERT

Sposoby realizacji inwestycji

1.

Generalny Wykonawca (stystem tradycyjny)

2.

Contract management

3.

Umowa obmiarowa

4.

Zwrot kosztów z miarą

5.

Umowa ryczałtowa

6.

Design & Build – zaprojektuj i wykonaj

7.

Umowa na zprojektowanie, wykonanie i przekazanie pod klucz (Engineering,
Producement, Contracting. Turnkey – EPC Turnkey lub EPC)

8.

Gwarantowana cena Maksymalna (Design and Build – Target Cost; Guaranteed
Maximum Price)

9.

Zaprojektuj, zbuduj i operuj (Design, Build and Operate, DBO)

10.

Zbuduj I użytkuj (Build and Operate)

Zaprojektuj i zbuduj – budowa z projektowaniem, wariant, umowy ryczałtowej, coraz
popularniejszy w Polsce. Zamawiający przygotowuje program funkcjonalno-użytkowy (PFU)
na podstawie którego wykonawca zaprojektuje obiekt i zrealizuje go za cenę ryczałtową.
Design and Build nie nadaje się do stosowania w wariancie kontraktu obmiarowego lub innej
formie opartej na o faktyczne wykonane prace. Nie mam motywacji lda wykonawcy do
odkonania optymalizacji kosztów.
W programie funkcjonalno-użytkowym inwestor przekazuje wykonawcy informacje
skierowane na efekt, jaki ma uzyskać projektując, a nie konkretne rozwiązania technicznej
jakie ma zastosować

Metody sieciowe – pierwszy i najważniejszy etap pracy to graficzne przedstawienie
projektowanego przedsięwzięcia, czyli skonstruowanie sieci zależności (pierwsze kryterium –
sposób odwzorowania i struktura logiczna modelu sieciowego). Rozróżnia się sieci
zależności:

1.

sieć dwupunktowa – czynności reprezentowane za pomocą krawędzi grafu, a
zdarzenia za pomocą wierzchołków.

2.

sieć jednopunktowa (potencjalna) – wierzchołki grafu reprezentują czynności, a
krawędzie następstwa czasowe między czynnościami.

Biorąc pod uwagę strukturę logiczną sieci dwupunktowe można podzielić na:

•

sieci kanoniczne - sieci o strukturze deterministycznej, w których wszystkie
czynności muszą być zrealizowane

•

sieci stochastyczne – sieci o strukturze niedeterministycznej (probabilistycznej), w
których każda czynność (lub tylko niektóre) może być zrealizowana z określonym
prawdopodobieństwem.

Drugie kryterium podziału metod sieciowych to sposób określania czasu trwania czynności.
Wg tego kryterium rozróżnia się: metody sieciowe deterministyczne i probabilistyczne.

Deterministyczne – planowane przedsięwzięcia, które mają przebiegać w warunkach
zdeterminowanych.
Probabilistyczne – przedsięwzięcia, w których na realizacje czynności mogą mieć wpływ
warunki losowe.

Trzecie kryterium podziału metod sieciowych to analiza sieci zależności. Rozróżnia się:

•

metody planowania w funkcji czasu – najkrótszy cykl realizacji przedsięwzięcia,
najwcześniejszych i najpóźniejszych terminów rozpoczęcia i zakończenia czynności i
co się z tym wiąże – drogi krytycznej (ciąg czynności nie mających rezerw czasu).
Można stosować jedynie, gdy środki produkcji niezbędne do realizacji
przedsięwzięcia nie są ograniczone.

•

metody planowania w funkcji czasu z możliwością sumowania środków produkcji – w
wyniku stosowania tej metody uzyskuje się zapotrzebowanie na środki produkcji w
czasie, przy założeniu najwcześniejszych i najpóźniejszych terminów realizacji
czynności. Można stosować tylko, gdy środki produkcji niezbędne do realizacji
przedsięwzięcia nie są ograniczone.

•

metody planowania w funkcji czasu i środków produkcji – stosowanie tego rodzaju
metody umożliwia wykonanie przedsięwzięć budowlanych przy minimum kosztów
realizacyjnych lub inwestycyjnych.

Metoda CPM – zwana metodą ścieżki krytycznej – deterministyczna metoda planowania
sieciowego, oparta na dwupunktowych modelach sieciowych. W metodzie tej każda czynność
jest przedstawiona w postaci dwóch zdarzeń (początek i koniec wykonywania czynności)
połączonych linią ze strzałką obrazującą wykonywanie czynności. Zdarzenia przedstawia się
zazwyczaj w postaci kółek, zwroty strzałek wskazują kierunek przebiegu czynności w czasie.
Czynności dzieli się na rzeczywiste i pozorne. Rzeczywiste mają czas trwania większy od
zera i określają części składowe przedsięwzięcia. Pozorne określają jedynie zależności
pomiędzy zdarzeniami i czynnościami,. Czas ich trwania może być równy zeru lub większy
od zera. Czynności rzeczywiste oznacza się linią ciągłą a pozorne linią przerywaną. Długości
linii są dowolne, ponieważ graficzne przedstawienie czynności nie jest związane z czasem.
Zdarzenie uważa się za dokonane wtedy, gdy wszystkie zdarzenia dochodzące do niego są
zakończone. Poszczególne zdarzenia muszą następować po sobie w porządku określonym
względami technologicznymi i organizacyjnymi. Czynności identyfikuje się za pomocą
zdarzeń: początkowego (poprzedzającego) i końcowego (następującego). Zdarzenie końcowe
sieci zależności nazywa się zdarzenie, w którym nie rozpoczyna się żadna czynność.
Zdarzenie początkowe – zdarzenie, w którym nie kończy się żadna czynność.

PERT (

ang.

Program Evaluation and Review Technique)

Deterministyczna metoda planowania i kontroli projektu, wykorzystująca programowanie
sieciowe, stosowana w zarządzaniu projektami. W metodzie PERT projekt jest przedstawiany
w postaci diagramu sieciowego, czyli grafu skierowanego, którego wierzchołki stanowią
zadania składające się na projekt, natomiast łuki reprezentują ukierunkowane powiązania
pomiędzy zadaniami i są do nich przypisane czasy trwania poszczególnych czynności
wymaganych do przejścia do następnego zadania.
Podobnie jak w przypadku metody CPM istotą metody PERT jest analiza ścieżki krytycznej.
Różnica pomiędzy obiema metodami polega na traktowaniu w metodzie PERT czasu trwania
zadania, jako zmienną losową, nie natomiast, jako zmienną zdeterminowaną, jak w przypadku
metody CPM.
Takie ujęcie czasu trwania zadań składających się na projekt pozwala zastosować metody
statystyczne do oceny czasowego ryzyka ukończenia zadań, grup zadań i całości projektu oraz
określania prawdopodobieństwa ich ukończenia w z góry zadanym terminie.

III.38. Rola Inżyniera Kontraktu w procedurze zarządzania i nadzoru
procesem inwestycyjnym wg. procedur FIDIC. Podstawowe różnice
zarządzania i nadzoru procesem inwestycyjnym według formuły tzw.
Czerwonego FIDIC’a i Żółtego FIDIC’a.

INŻYNIER- nie jest stroną Kontraktu. Jest Personelem Zamawiającego wynajętym do
zapewnienia w jego imieniu realizacji Kontraktu tak jak został on sformułowany w formie
dokumentów kontraktowych. Musi on tego dopilnować, ponieważ odstępstwa od wymogów
Kontraktu mają bardzo poważne konsekwencje.

Inżynier ma władzę, ma prawo żądać i wymagać, ale ma też obowiązki przypisane mu
prawem (kontraktu) i obyczajem.

Rola i zakres odpowiedzialności Inżyniera
1.Inspektor nadzoru inwestorskiego
2.Inwestor zastępczy
3.Koordynator czynności inspektorów nadzoru inwestycyjnego
4.Zarządzanie finansowe
5.Bezstronny i obiektywny uczestnik procesu inwestycyjnego
6.Mediator i rozjemca w sporach
7.Przygotowuje dokumenty niezbędne do prowadzenie kontraktu na roboty

Inżynier jest wyznaczony przez Zamawiającego do sprawowania obowiązków przypisanych
mu w kontrakcie. Inżynier działa w imieniu Zamawiającego.

•

Inspektor nadzoru budowlanego działa z upoważnienia inżyniera

•

Koordynatora Czynności Nadzoru Inwestycyjnego wyznacza inżynier

Rola Inżyniera

•

kontrola i zatwierdzenie przejściowych świadectw płatności, zatwierdzenie robót
dodatkowych i zamiennych mających wpływ na cenę umowy. Ustalenie cen/stawek za
dodatkowe roboty, zatwierdzenie Planu Płatności Wykonawcy

•

dbanie o prawidłowość wykonanego kontraktu, zgodnie z jego zapisami oraz
obowiązującymi przepisami i zasadami sztuki budowlanej. Wydaje polecenia
wykonawcy

•

uzgodnienia w przypadku zaistnienia konfliktu pomiędzy Zamawiającym a
Wykoanwcą

Inżynier jest odpowiedzialny za przygotowanie i/lub weryfikację:

1.

Przejściowe świadectwa Płatności, Protokoły Konieczności i Negocjacji

2.

Raporty miesięczne za wykonanych robót

3.

Raporty kwartalne/półroczne z kontraktu usługowego

4.

Protokoły Odbioru Robót.

5.

Raport końcowy z realizacji projektu.

Czerwony FIDIC

Ż

ólty FIDIC

Wykonawca wykonuje roboty zgodnie z
projektem dostarczonym przez
Zamawiającego (roboty mogą obejmować
pewne elementy robót projektowanych przez
Wykonawcę);

Wykonawca projektuje i dostarcza
urządzenia czy też inne roboty, które mogą
obejmować wszelkie roboty inżynieryjne,
mechaniczne, elektryczne, budowlane,
sporządzone zgodnie z wymaganiami
Zamawiającego.

Zamawiający posiada kompleksową
dokumentację techniczną wraz z
pozwoleniami na budowę

Obowiązkiem Wykonawcy jest uzyskanie w
imieniu Zamawiającego, jako Beneficjenta
prawa do dysponowania nieruchomością na
cele budowlane - uzyskanie zgód właścicieli
posesji oraz zgód na wejście w teren na czas
oznaczony budową

Inżynier Kontraktu -kontroluje jakość
wykonania, potwierdza ilość i wartość
wykonanych robót.

Zamawiający angażuje Inżyniera, który
najczęściej nadzoruje również proces
projektowania

Rozliczanie odbywa się na podstawie
kosztorysu.
Ryzyko niewłaściwego obmiaru robót w
dokumentacji technicznej i przetargowej jest
po stronie Zamawiającego

Rozliczenie projektowania i robót odbywa
się na zasadzie ceny ryczałtowej

Zamawiający ma prawo odrzucić ofertę, gdy
cena jest niska

Zamawiający nie jest chroniony przez Prawo
Zamówień Publicznych wobec oferty
złożonej dla kontraktu

Zamawiający jest pozbawiony możliwości
oceny technicznej oferty

Ocena oferty przez zamawiającego nie tylko
pod względem cenowym, ale także pod
względem jakościowym