STUDIA PODYPLOMOWE W ZAKRESIE

SZACOWANIA NIERUCHOMOŚCI

WYDZIAŁ GEODEZJI GÓRNICZEJ I INŻYNIERII ŚRODOWISKA

AGH W KRAKOWIE

Wycena nieruchomości dla potrzeb

planistycznych

Joanna Pałubska

[e-mail]

Kraków, 2011 r.

WSTĘP

Rzeczoznawca majątkowy dokonuje wybory podejścia, metody i techniki szacowania biorąc po

uwagę takie czynniki jak: cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie
miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania,
dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

P

RZEZACZEIE IERUCHOMOŚCI

zgodnie z treścią Ustawy o gospodarce nieruchomościami

określane jest w następującej kolejności:

MIEJSCOWY PLA ZAGOSPODAROWAIA PRZESTRZEEGO

brak

STUDIUM UWARUNKOWAŃ I KIERUNKÓW ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO GMINY

lub

DECYZJA O WARUKACH ZABUDOWY I ZAGOSPODAROWANIA TERENU

brak

FAKTYCZY SPOSÓB UŻYTKOWAIA NIERUCHOMOŚCI

Według Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej:

–

na terenie gminy:

oraz uchwalanie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz
miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód
wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych,
należy do zadań własnych gminy.

–

na terenie powiatu

prowadzenie, w granicach swojej właściwości rzeczowej, analiz i studiów z zakresu
zagospodarowania przestrzennego, odnoszących się do obszaru powiatu i zagadnień jego rozwoju,
należy do zadań samorządu powiatu.

–

na terenie województwa

uchwalanie planu zagospodarowania przestrzennego województwa, należy do zadań samorządu
województwa.

–

w państwie

wyrażonej w koncepcji przestrzennego zagospodarowania kraju, należy do zadań Rady Ministrów.

Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie

sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie
zagospodarowania przestrzennego.

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów

zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy
i zagospodarowania terenu, przy czym:

1)

lokalizację inwestycji celu publicznego

ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu

publicznego;

2)

sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji

ustala się w drodze

decyzji o warunkach zabudowy.

Ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kształtują, wraz z innymi przepisami,
sposób wykonywania prawa własności nieruchomości.

Każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do:

1) zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi
w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy
i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób
trzecich;

2) ochrony własnego interesu prawnego przy zagospodarowaniu terenów należących do innych osób
lub jednostek organizacyjnych.

W celu określenia polityki przestrzennej gminy, w tym lokalnych zasad zagospodarowania

przestrzennego, rada gminy podejmuje uchwałę o przystąpieniu do sporządzania

studium

uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy

(składające się z części

tekstowej i graficznej).

Studium sporządza się dla obszaru w granicach administracyjnych gminy i jest uchwalane przez radę
gminy.

Ustalenia studium są wiążące dla organów gminy przy sporządzaniu planów miejscowych.

S

TUDIUM IE JEST AKTEM PRAWA MIEJSCOWEGO

.

W celu ustalenia przeznaczenia terenów, w tym dla inwestycji celu publicznego, oraz określenia

sposobów ich zagospodarowania i zabudowy rada gminy podejmuje uchwałę o przystąpieniu do
sporządzenia

miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

.

P

LAN MIEJSCOWY JEST AKTEM PRAWA MIEJSCOWEGO

.

Plan miejscowy uchwala rada gminy, po stwierdzeniu, że nie narusza on ustaleń studium a koszty jego
sporządzenia obciążają budżet gminy.

D

ECYZJĘ O WARUNKACH ZABUDOWY

wydaje, z zastrzeżeniem, wójt, burmistrz albo prezydent miasta

po uzgodnieniu z odpowiednimi organami i uzyskaniu uzgodnień lub decyzji wymaganych przepisami
odrębnymi.

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia
następujących warunków:
1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana
w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji
funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu,

w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz
intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele
nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które
utraciły moc na podstawie ustawy o planowaniu zagospodarowaniu przestrzennym z 7 lipca 1994 r.

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

1. ZMIAY WARTOŚCI IERUCHOMOŚCI W WYIKU UCHWALEIA LUB

ZMIAY PLAU MIEJSCOWEGO

Art.36 i art. 37 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

O

BIŻEIE WARTOŚCI IERUCHOMOŚCI

Jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, korzystanie

z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym
przeznaczeniem stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik
wieczysty nieruchomości może żądać od gminy:

-

ODSZKODOWA$IA

za poniesioną rzeczywistą szkodę albo

-

WYKUPIE$IA $IERUCHOMOŚCI

lub jej części.

-

realizacja tych roszczeń, może nastąpić również w drodze

ZAOFEROWA$IA PRZEZ GMI$Ę

właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu

$IERUCHOMOŚCI ZAMIE$$EJ

. Z dniem

zawarcia umowy zamiany roszczenia wygasają.

Jeżeli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości

uległa obniżeniu, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość i nie skorzystał
z praw, o których mowa powyżej, może żądać od gminy

ODSZKODOWAIA RÓWEGO OBIŻEIU

WARTOŚCI IERUCHOMOŚCI

.

Roszczenie o odszkodowanie można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo
jego zmiana stały się obowiązujące.

W

ZROST WARTOŚCI IERUCHOMOŚCI

Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości

wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo
prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku
procentowym do wzrostu wartości nieruchomości.

Opłata pobierana jest w terminie do 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się
obowiązujące.

Opłata ta jest dochodem własnym gminy.

Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości.

Notariusz, w terminie 7 dni od dnia sporządzenia umowy, której przedmiotem jest zbycie

nieruchomości, w formie aktu notarialnego, jest zobowiązany przesłać wójtowi, burmistrzowi albo
prezydentowi miasta wypis z tego aktu.

Wójt, burmistrz albo prezydent miasta ustala opłatę w drodze decyzji, bezzwłocznie po

otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego.

2. WYCEA

Wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości oraz wysokość opłaty

z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, ustala się na dzień jej sprzedaży.

Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości (∆W) stanowią różnicę między wartością

nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub
zmianie planu miejscowego (W

PO

) a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia

terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania
nieruchomości przed jego uchwaleniem (W

PRZED

).

∆W = W

PO

- W

PRZED

ie uwzględnia się części składowych nieruchomości.

Stan nieruchomości – z dnia wejście w życie planu miejscowego lub jego zmiany.

Ceny – z dnia zbycia nieruchomości.

Problemy pojawiające się przy wycenie nieruchomości dla potrzeb oszacowania wzrostu lub

obniżenia wartości nieruchomości wiążą się z trudnością określenia przeznaczenia nieruchomości
według stanu przed uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego. Wynika to z zapisów Ustawy,
zgodnie z którą studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin oraz plany
miejscowe uchwalone po dniu 1 stycznia 1995 r. zachowały moc.

- niezgodność z Konstytucją (wyrok TK)

Natomiast obowiązujące w dniu wejścia w życie ustawy miejscowe plany zagospodarowania
przestrzennego uchwalone przed dniem 1 stycznia 1995 r. zachowały moc do czasu uchwalenia
nowych planów, jednak nie dłużej niż do dnia 31 grudnia 2003 r.

W sytuacji, gdy na terenie właściwym dla danej nieruchomości w okresie pomiędzy 1 stycznia

2004 r. a datą obowiązywania nowego planu (lub wprowadzenia w życie zmian w planie miejscowym)
nie było opracowanego planu miejscowego, studium i nie była wydana w tym okresie decyzja
o warunkach zabudowy to przeznaczenie nieruchomości należało określać na podstawie faktycznego
sposobu użytkowania terenu.

Brak definicji „faktycznego sposobu użytkowania terenu” przyczynił się do jego różnej interpretacji
przez rzeczoznawców majątkowych.

W wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 2010 r. stwierdzono iż zapis ustawy w zakresie,

w jakim wzrost wartości nieruchomości odnosi do kryterium faktycznego jej wykorzystywania
w sytuacjach, gdy przeznaczenie nieruchomości zostało określone tak samo jak w miejscowym planie
zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed 1.01.1995 r., który utracił moc z powodu
upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 jest

niezgodny z Konstytucją.

Według sądu, kwestionowany przepis, w brzmieniu ustalonym w petitum pytania prawnego, narusza

konstytucyjne zasady równości i sprawiedliwości społecznej.

Kryterium faktycznego wykorzystywania ma więc zastosowanie bez względu na to, czy odnotowano by wzrost

wartości nieruchomości porównując jej przeznaczenie w wygasłym i w nowym planie, także wtedy, gdy nowe
przeznaczenie w zupełności pokrywa się z przeznaczeniem starym. Uzależnienie zatem powstania obowiązku
uiszczenia opłaty na rzecz gminy od tego, czy i w jakim terminie ta właśnie gmina uchwali plan, a nie od tego,

czy samo uchwalenie planu przynosi dla właściciela rzeczywistą korzyść, nie da się, w opinii sądu, pogodzić z
zasadą sprawiedliwości społecznej.

Z kolei zasada równości została naruszona, zdaniem sądu, poprzez zróżnicowanie sytuacji właścicieli

nieruchomości przeznaczonych w "starych" planach na taki sam cel i faktycznie wykorzystywanych w taki sam
sposób, ale położonych w gminach realizujących swe władztwo planistyczne w różnym czasie. Takie
zróżnicowanie nie może być uzasadniane przynależnością do różnych wspólnot samorządowych. Kryterium
różnicującym nie może być termin uchwalenia dla danego terenu planu zagospodarowania. Cechą relewantną
jest bowiem rzeczywista korzyść związana z określeniem przeznaczenia danej nieruchomości w planie
zagospodarowania przestrzennego.

BIBLIOGRAFIA

Bąkowski T. Komentarz do ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, Zakamycze, 2004.

Cymerman R. „Zasady wyceny na potrzeby opłat od nieruchomości”, Wycena nr 4 (75) 2006r.

Ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80 poz. 717
z późniejszymi zmianami).

Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 20 lipca 2010 r. (sygn. akt nr K 17/08)