http://e-prawnik.pl
Umowa najmu i dzierżawy
Kończy się twoja umowa najmu? Sprawdz
jakie masz prawa i obowiązki!
Data: 24-06-2009 r.
Najem kiedyś się kończy - czy to wskutek zakończenia okresu, na jaki zawarto umowę, czy przez
wypowiedzenie umowy, bądz
rozwiązanie jej przez strony albo z innych jeszcze przyczyn.
W jakim stanie rzecz wynajęta powinna zostać wynajmującemu zwrócona?
Z chwilą zakończenia najmu, zgodnie z art. 675 Kodeksu cywilnego, najemca obowiązany jest
zwrócić rzecz w stanie nie pogorszonym, nie ponosi jednak odpowiedzialności za zużycie
rzeczy będące następstwem prawidłowego używania. Obowiązek zwrotu przedmiotu najmu
ciąży także na osobie, której najemca oddał rzecz do bezpłatnego używania lub w podnajem.
Rzecz powinna być zwrócona w stanie nie pogorszonym, tj. w takim, w jakim znajdowała się w
chwili wydania najemcy. Ponieważ Kodeks cywilny wprowadza domniemanie, iż rzecz była
wydana najemcy w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku, wykazanie, że stan
przedmiotu był inny, obciąża najemcę.
Najemca odpowiada za każde pogorszenie rzeczy, chyba że:
było ono następstwem prawidłowego używania (zgodnego z umową lub właściwościami i
przeznaczeniem rzeczy),
było ono następstwem przypadkowego uszkodzenia bądz
utraty rzeczy.
W celu uniknięcia sporów dotyczących wzajemnych roszczeń stron po wydaniu przedmiotu najmu,
praktyce obrotu wykształciło się tzw. ?protokolarne" przekazanie przedmiotu najmu. Protokół
służy udokumentowaniu faktu przekazania oraz ustaleniu stanu przekazywanego przedmiotu
najmu.
Co jeśli najemca poczynił naklady na wynajmowaną rzecz?
Podczas obowiązywania umowy najmu, najemca mógł poczynić na rzecz nakłady, które nie należą
do kategorii obciążających go drobnych nakładów. Jeżeli prowadzą one do zwiększenia wartości
lub użyteczności rzeczy najętej, stanowią ulepszenia, które winny być wzajemnie rozliczone. Jeśli
umowa w tym zakresie milczy, zastosowanie mają przepisy ustawy, zgodnie z którymi, jeżeli
najemca ulepszył rzecz najętą, wynajmujący, w braku odmiennej umowy, może, według
swojego uznania:
albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu,
albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego (art. 676 Kodeksu cywilnego).
Oba uprawnienia mogą być realizowane po zakończeniu stosunku najmu. W braku uzgodnień
między stronami, pierwsze z uprawnień wynajmującego sprowadza się do zapłaty ceny rynkowej
wartości ulepszenia z chwili zwrotu i bez znaczenia jest to, czy najemca dokonał nakładów za
zgodą, czy bez zgody wynajmującego (tak: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21.01.1971 roku, II CR
605/70, OSP 1971, nr 12, poz. 228). Przywrócenie stanu poprzedniego następuje na koszt
najemcy.
Kiedy przedawniają się roszczenia najemcy i wynajmującego?
Roszczenie wynajmującego przeciwko najemcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub
pogorszenia rzeczy, jak również roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów
na rzecz albo o zwrot nadpłaconego czynszu przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu
rzeczy (art. 677 Kodeksu cywilnego).
Podstawa prawna:
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r., Nr 16, poz. 93, ze zm)
http://e-prawnik.pl