Katedra Geomatyki
e-mail: hycner@agh.edu.pl
http://home.agh.edu.pl/~hycner/
PROBLEMATYKA OKREŚLEŃ I DEFINICJI
NIERUCHOMOŚCI W ASPEKCIE RÓśNYCH
ZAGADNIEŃ GEODEZYJNO-PRAWNYCH
Cel wykładu:
Przedstawienie najważniejszych zagadnień dotyczących nieruchomości, zwłaszcza w aspekcie różnych
procesów geodezyjno-prawnych
Studia Podyplomowe w zakresie Szacowania Nieruchomości
Kraków, 2012
Podstawowe pojęcia i definicje dotyczące nieruchomości
1. Wprowadzenie
•
Problematyka nieruchomości jest przedmiotem zainteresowania wielu dyscyplin naukowych: prawa, ekonomii, finansów, budownictwa, geodezji, rolnictwa, leśnictwa, architektury, urbanistyki, geografii i innych. Od osób działających na rynku nieruchomości wymaga się także podstawowej wiedzy z zakresu
psychologii.
•
Nieruchomość stała się obiektem rynkowym, a powstanie rynku nieruchomości spowodowało
zapotrzebowanie na usługi rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami, zarządców nieruchomości, developerów i doradców inwestycyjnych.
•
Termin „nieruchomość” odgrywa bardzo istotną rolę w wielu procesach i czynnościach o różnorodnym
charakterze (technicznym i prawnym).
•
Termin „nieruchomość jest szeroko rozumiany i rozbudowany.
•
Do nieruchomości można odnieść wiele cech i czynności.
•
Termin „nieruchomość” można odnieść także do różnych obiektów i instytucji.
•
Termin „nieruchomość” występuje także w znaczeniu potocznym.
•
Ważnym jest zrozumienie istoty pojęcia „nieruchomość”, które jest pojęciem fundamentalnym w określaniu wartości nieruchomości.
2.
Skróty określeń z zakresu problematyki nieruchomości
2. 1
Skróty w zakresie najważniejszych aktów prawnych dotyczących bezpośrednio lub pośrednio
problematyki nieruchomości
•
g n - ustawa o gospodarce nieruchomościami,
•
kpa - ustawa - kodeks postępowania administracyjnego,
•
kc - ustawa - kodeks cywilny,
•
wł lok - ustawa o własności lokali,
•
kw i h - ustawa o księgach wieczystych i hipotece,
•
pr g i k - ustawa - prawo geodezyjne i kartograficzne,
•
p z p - ustawa - o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i inne.
•
p b - ustawa - prawo budowlane,
•
p w - ustawa - prawo wodne,
•
las - ustawa o lasach,
•
rozp’01 - rozporządzenie MRRiB z 2001 roku w sprawie EGiB,
•
sam gm - ustawa o samorządzie gminnym,
•
sam pow - ustawa o samorządzie powiatowym,
•
sam woj - ustawa o samorządzie województwa,
2.2 Skróty dla obiektów i działań organizacyjno-prawnych dotyczących problematyki nieruchomości lub pośrednio z nią związanych
•
N - nieruchomość,
•
EGiB - ewidencja gruntów i budynków (kataster nieruchomości),
•
JPEG - jednostka prowadząca EGiB,
•
OAP - organ administracji publicznej,
•
SKP - Skarb Państwa,
•
GM - gmina,
•
JST - jednostka samorządu terytorialnego (województwo, powiat, lub GM),
•
Kw - księgi wieczyste lub księga wieczysta,
•
ODGK - ośrodek dokumentacji geodezyjno - kartograficznej, miejsce w którym przechowywany jest zasób geodezyjno-kartograficzny; najczęściej rzeczoznawca korzysta z powiatowego ODGK,
•
of - osoba fizyczna,
•
op - osoba prawna,
•
bop - jednostka organizacyjna bez osobowości prawnej,
•
MPZP – miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego,
•
SM - spółdzielnia mieszkaniowa,
•
uw - użytkowanie wieczyste albo użytkownik wieczysty,
•
WZZT - warunki zabudowy i zagospodarowania terenu,
2
Jest to własność i inne prawa majątkowe. Mienie jest związane z własnością rzeczy i przedmiotów niematerialnych oraz z innymi prawami majątkowymi.
Własność rzeczy wynika z posiadania triady uprawnień.
Inne prawa majątkowe wynikają z ich ustanowienia na rzeczy (ograniczone prawa rzeczowe) bądź też
stanowią zobowiązania związane z rzeczą (prawa zobowiązaniowe).
A. Składniki mienia
•
Rzeczy
∼ nieruchomości,
∼ rzeczy ruchome;
•
Przedmioty niematerialne
∼ energia,
∼ dobra intelektualne,
∼ dobra osobiste,
∼ pieniądze,
∼ papiery wartościowe;
•
Wierzytelności
∼ zabezpieczenia hipoteczne,
∼ zabezpieczenia notarialne,
∼ czynsz;
•
Prawa na rzeczy cudzej (ograniczone prawa rzeczowe)
∼ użytkowanie,
∼ służebność,
∼ zastaw,
∼ hipoteka,
∼ prawa związane ze SM,
∼ zarząd trwały (prawna forma władania nieruchomością przez państwowe lub samorządowe jednostki bop);
•
Prawa do korzystania z cudzych rzeczy (prawa zobowiązaniowe)
∼ użyczenie,
∼ najem,
∼ dzierżawa,
∼ darowizna,
∼ renta,
∼ dożywocie.
B. Rodzaje mienia
•
państwowe (SKP),
•
samorządowe (JST),
•
prywatne,
∼ of,
∼ op;
•
zagraniczne.
C. Cechy rzeczy
•
indywidualnie oznaczone,
•
będące w obrocie, ograniczone w obrocie, wyjęte z obrotu,
•
środki trwałe, środki obrotowe,
•
podzielne i niepodzielne.
4. Definicja nieruchomości
Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
•
Z definicji nieruchomości wynika, że jest to przede wszystkim grunt wraz ze wszystkim co jest trwale z gruntem związane, czyli z tym, co nie może być odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany (części składowe), przy czym częściami składowymi są:
∼ budynki i inne urządzenia,
∼ drzewa i inne rośliny,
3
∼ złoża kopalin stanowiące własność SKP,
∼ prawa związane z jej własnością (na przykład służebność gruntowa);
•
Częściami składowymi nieruchomości natomiast nie są:
∼ wody płynące,
∼ urządzenia do doprowadzania wody, pary, gazu i prądu,
∼ urządzenia do odprowadzenia ścieków,
∼ połączenia do zaworów za licznikiem do rurociągu,
∼ inne, podobne do wymienionych powyżej, urządzenia,
jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa lub zakładu przemysłowego.
•
Z definicji nieruchomości podanej powyżej wynika, że nieruchomość to przede wszystkim grunt (wraz ze wszystkim, co jest trwale z nim związane), a wyjątkiem są nieruchomości budynkowe i lokalowe.
•
Grunt jest obiektem wiodącym, a budynki, lokale (i inne części składowe rzeczy są obiektami stowarzyszonymi).
•
Wynika to z zasady superficies solo cedit, która mówi dosłownie, że: „powierzchnia dzieli los gruntu”
(gdy na swoim gruncie ktoś z cudzego materiału postawił budynek, jest właścicielem budynku, ponieważ
wszystko co jest budowane przypada gruntowi – „dom tego jest do kogo grunt należy” [Gaius libro secundo] ).
•
Z zasady tej możemy wyprowadzić wniosek, że: „czyj grunt, tego budynek” (i lokal).
•
Z definicji nieruchomości wynika jednak, że i budynek (lub jego część - lokal), mogą być samoistnymi nieruchomościami, jeżeli stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
5. Podstawowe cechy szczególne nieruchomości
•
Cechy fizyczne (charakterystyka obiektów i relacji z sąsiedztwem), do których należą:
∼ stałość miejsca,
∼ trwałość (dotyczy głównie ziemi, która jest „wieczna”, natomiast budynki podlegają zużyciu, przy czym cechuje je relatywnie wysoka trwałość,
∼ różnorodność (każda nieruchomość gruntowa jest inna względem położenia, wielkości i kształtu, a konsekwencją różnorodności jest, między innymi trudność związana z porównywaniem nieruchomości
co stanowi źródło problemów przy ich wycenie);
•
Cechy ekonomiczne, do których należą:
∼ rzadkość, czyli deficytowość - cecha opisująca w sposób naturalny ograniczony podaż,
∼ lokalizacja, opisująca współzależność sposobu użytkowania terenu i wartości nieruchomości, podstawowy czynnik do określania wartości nieruchomości,
∼ kapitałochłonność, czyli cecha opisująca okres zwrotu poniesionych nakładów, przeważnie długi czy bardzo długi w przypadku nieruchomości,
•
Cechy prawne, czyli prawa przypisane do nieruchomości oraz uwarunkowania dotyczące ich ochrony, rejestracji i przenoszenia.
6. Funkcje nieruchomości
•
Funkcja towaru, oznaczające, że prawo do nieruchomości może być przedmiotem obrotu:
∼ na rynku nieruchomości, gdzie dokonywane są, między innymi, czynności:
∗ przeniesienia praw własności, czyli transakcje kupna-sprzedaży nieruchomości,
∗ ustanowienia ograniczonych praw rzeczowych na nieruchomości (na przykład: użytkowania),
∗ zawierania umów zobowiązaniowych dotyczących nieruchomości (na przykład: dzierżawy);
∼ poza rynkiem nieruchomości, gdzie dokonywane są, między innymi, czynności:
∗ darowizny,
∗ nabycia praw spadkowych w wyniku dokonania działu spadku,
∗ uwłaszczenia,
∗ wywłaszczenia,
∗ eksmisji,
∗ egzekucji z nieruchomości;
•
Funkcja działalności gospodarczej, oznaczająca, że nieruchomość stanowi stałe (i przeważnie pewne) źródło dochodu;
•
Funkcja badań i nauczania, oznaczająca, że nieruchomości są przedmiotem zainteresowania wielu nauk, a z tego względu nieruchomość może być postrzegana w wielu aspektach;
•
Funkcja obiektu, oznaczająca, że nieruchomości mogą być traktowane jako:
∗ obiekt rynkowy,
∗ obiekt prawny,
∗ obiekt użytkowy,
4
∗ obiekt kredytowy,
∗ obiekt fiskalny,
∗ obiekt zarządzania,
∗ obiekt badań i nauczania.
7. Rodzaje nieruchomości
•
Według kryterium wynikającego z kc
∼ nieruchomość jako pojęcie ogólne, według definicji podanej w p.4, przy czym rozróżniamy tu:
∗ nieruchomość gruntową - Ng,
nieruchomości gruntowe obejmują, różnego rodzaju użytki, których grupy i rodzaje oraz
oznaczenia, w myśl rozp’01 (od roku 2001), są następujące:
1. użytki rolne,
2. grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione,
3. grunty zabudowane i zurbanizowane,
4. użytki ekologiczne,
5. nieużytki,
6. grunty po wodami,
7. tereny różne;
∗ nieruchomość budynkową - Nb,
∗ nieruchomość lokalową - Nl, (stanowiąca część składową budynku, o ile lokal ten stanowi odrębną całość), przy czym jest to nieruchomość:
mieszkalna,
użytkowa,
rekreacyjna,
garaż;
∗ nieruchomość zabudowaną - Nzb (nieruchomość gruntowa wraz z jej częściami składowymi);
∼ nieruchomości rolne - Nr, są to według kc nieruchomości, które mogą być wykorzystane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej:
•
Według kryterium podziału wynikającego z przeznaczenia nieruchomości na różne cele
∼ nieruchomości rolne (grunty rolne) które obejmują użytki rolne, to znaczy:
∗ grunty orne w uprawie i odłogi,
∗ sady,
∗ łąki trwałe,
∗ pastwiska trwałe;
∼ nieruchomości leśne
∗ zwarty grunt o powierzchni co najmniej 0.1 ha (ustawa o lasach):
pokryty roślinnością leśną (uprawami leśnymi), drzewami i krzewami oraz runem leśnym
lub przejściowo jej pozbawiony,
przeznaczony do produkcji leśnej,
stanowiący rezerwat przyrody,
wpisany do rejestru zabytków;
∗ grunt związany z gospodarką leśną zajęty pod wykorzystywanie dla potrzeb gospodarki leśnej,
obejmujący:
budynki i budowle,
urządzenia melioracji wodnych,
drogi leśne,
tereny pod liniami energetycznymi,
szkółki leśne,
miejsca składowania drewna,
parkingi leśne i urządzenia turystyczne;
∼ nieruchomości budowlane (tereny budownictwa)
∗ grunty przeznaczone w MPZP pod budownictwo, lub w przypadku braku MPZP określone w
WZZT, jako możliwe do wykorzystania do celów zabudowy,
∗ grunty przeznaczone w MPZP pod scalenia i podziały nieruchomości, związane z
zorganizowaną działalnością inwestycyjną;
∼ nieruchomości rekreacyjne (letniskowe)
5
∗ grunty budowlane przeznaczone w MPZP pod indywidualne budownictwo letniskowe, przy czym ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych stanowi, że na takie cele mogą być
przeznaczone:
nieużytki,
grunty rolne klasy VI i VIz, jeżeli ich położenie uniemożliwia racjonalne użytkowanie
rolnicze,
grunty leśne zaliczone do borów suchych, jeżeli wielkość ich obszaru i położenie
uniemożliwiają racjonalną gospodarkę leśną;
∼ nieruchomości przemysłowe
∗ stanowią grunty zakładu przemysłowego;
∼ nieruchomości inne.
•
Według ustawy o gospodarce nieruchomościami
∼ nieruchomość gruntowa rozumiana jest jako:
∗ grunt wraz z częściami składowymi z wyłączeniem budynków i lokali, jeśli stanowią one odrębny przedmiot własności;
∼ g n - nie definiuje jednoznacznie samego pojęcia „nieruchomość”,
∼ pojęcie „nieruchomości gruntowej” odnosi się zarówno do gruntu zabudowanego (grunt i budynek)
jak też i niezabudowanego,
∼ g n - nie podaje definicji nieruchomości budynkowej.
•
Inne określenie dotyczące nieruchomości
∼ jest to tak zwana nieruchomość wspólna - Nw,
∼ wynika z (wł lok),
∼ Nw powstaje w wyniku wyodrębnienia oddzielnej własności lokali w budynku,
∼ Nw jest rozumiana jako:
∗ grunt (prawo do gruntu), na którym wzniesiony jest budynek,
∗ części budynku, które służą do użytku wszystkich właścicieli lokali,
∗ inne urządzenia służące wszystkim właścicielom;
∼ Nw jest rozumiana jako typ współwłasności ułamkowej, ponieważ:
∗ każdemu właścicielowi lokalu przysługuje w tej współwłasności odpowiedni udział, przy czym
nie jest to jednak typowa współwłasność ułamkowa, lecz szczególna jej odmiana zwana
współwłasnością przymusową,
∗ współwłasność przymusową charakteryzują dwie cechy:
udział w niej jest prawem związanym z własnością lokalu, co oznacza, między innymi, że
udział ten nie może być przedmiotem samodzielnego obrotu, a rozporządzenia własnością
lokalu odnoszą także skutek także względem udziału,
dopóty, dopóki trwa odrębna własność lokali, nie można żądać zniesienia współwłasności
nieruchomości wspólnej;
∗ ta właściwość współwłasności uzasadnia określenie jej jako współwłasności przymusowej.
Dygresja:
Zwykłą współwłasność charakteryzują następujące cechy:
~ jeden przedmiot,
~ wiele podmiotów,
~ niepodzielność wspólnego prawa, co oznacza, że dopóty, dopóki trwa współwłasność
żadnemu ze współwłaścicieli nie przysługuje prawo do wydzielonej części rzeczy,
~ można ją znieść; w szczególności jeżeli mamy do czynienia z nieruchomością gruntową
najczęściej spotykanym sposobem jest podział nieruchomości.
•
Według znaczenia kolokwialnego
∼ nieruchomość jest pojęciem używanym w języku codziennym i w tym powszechnym znaczeniu rozumiana jest jako grunt (na przykład: działka budowlana, las, gospodarstwo rolne), całe budynki lub ich części (na przykład: mieszkanie).
8. Atrybuty przestrzenne Ng
•
nieruchomość związana jest przede wszystkim z prawem własności, a także z innymi prawami rzeczowymi oraz prawami zobowiązaniowymi,
•
aby można było przypisać prawo do rzeczy, rzecz musi być oznaczoną, w sensie rodzaju, wielkości i innych cech identyfikujących,
6
w przypadku Ng oznaczenie polega na podaniu jej atrybutów przestrzennych, a są nimi dane działki ewidencyjnej, czyli:
∼ numer w jednostce katastralnej (obrębie),
∼ granice, wyznaczające zasięg prawa własności,
∼ powierzchnia;
•
działka jest ujawniana w systemie EGiB (rejestr geodezyjny o charakterze urzędowym),
•
Ng jest ujawniana w systemie Kw (rejestr prawny),
•
podobieństwo pomiędzy działką, a Ng polega na tym, że w obydwu przypadkach są to części gruntu, przy czym Ng odpowiada działce (z pewnymi wyjątkami),
•
różnice pomiędzy działką, a Ng polegają na tym, że:
∼ działkę stanowi ciągły obszar gruntu jednolity ze względu na stan prawny (według rozp’01), a Ng jest częścią powierzchni ziemskiej (grunty), stanowiącą odrębny przedmiot własności,
∼ działka jest podstawowym obiektem stanu faktycznego ujawnianego w EGiB, , a Ng jest podstawowym obiektem prawnym, ujawnianym w Kw,
∼ Ng (w znaczeniu wieczysto-księgowym) może obejmować wiele działek, nawet nie graniczących ze sobą, zaś działka nie powinna zawierać w swoich granicach nieruchomości gruntowych (choć zdarzają
się takie przypadki);
•
granice przestrzenne Ng
∼ wyrażany dawniej pogląd: „ ad infernum usquae ad coelum” oznacza, że dysponowanie prawem własności do nieruchomości odbywało się bez żadnych ograniczeń,
∼ obecnie obowiązuje pogląd, że zasięg przestrzenny prawa własności jest ograniczony,
∼ dysponowanie prawem własności odbywa się z ograniczeniami wynikłymi z ustaw i z zasad współżycia społecznego;
•
granice Ng
∼ wyznaczają zasięg prawa własności do Ng,
∼ rodzaje granic
∗ granica prawna,
∗ według stanu faktycznego.
9. Definicje nieruchomości gruntowej związane z jej znaczeniem
•
Znaczenie prawno-rzeczowe Ng(p-r)
∼ Nieruchomość gruntowa w sensie prawno-rzeczowym powstaje z chwilą przypisania do wydzielonej,
oznaczonej części gruntu prawa własności (wyodrębnienie fizyczne).
∼ Oznaczenie części gruntu odbywa się poprzez podanie dla tej części atrybutów przestrzennych (numeru, granic i powierzchni obiektu - działki).
•
Znaczenie wieczysto-księgowe Ng(w-k)
∼ Nieruchomość gruntowa w sensie wieczysto-księgowym powstaje z chwilą założenia dla
nieruchomości księgi wieczystej (wyodrębnienie prawne).
∼ Nieruchomość gruntowa w sensie wieczysto-księgowym jest to jedna lub wiele działek gruntu, stanowiących własność jednej osoby (czyli nieruchomości gruntowych w sensie prawno-rzeczowym)
objętych wspólną Kw.
∼ W takim przypadku nie musi być dochowany warunek ciągłości powierzchni, ponieważ w skład nieruchomości może wchodzić wiele działek, nie graniczących z sobą.
10. Inne zagadnienia z zakresu terminologii dotyczącej nieruchomości
•
Określenia nieruchomości używane w niektórych językach:
∼ res immobiles - język łaciński,
∼ real estate, real property (w aspekcie technicznym), immovable (w aspekcie prawnym) - język angielski,
∼ Liegenschaft (w aspekcie technicznym), Immobil (w aspekcie prawnym) - język niemiecki,
∼ immeuble - język francuski,
∼ bemimobiliario - język portugalski,
∼ nemovitost - język czeski,
∼ niehnutelnost - język słowacki,
∼ niedwizimost’ - język rosyjski,
∼ nedwizimist - język ukraiński.
7
Wybrane problemy dotyczące systemów i procesów geodezyjno-prawnych związanych z nieruchomościami
1. Problematyka systemów rejestracji danych dotyczących nieruchomości
1.1 EGiB - rejestracja stanów faktycznych nieruchomości
•
EGiB rejestruje: dane przestrzenne i opisowe dotyczące obiektów EGiB, to znaczy:
∼ działek,
∼ budynków,
∼ lokali - jeżeli stanowią lokale samodzielne w myśl (wł lok);
•
Można uznać zatem, że EGIB rejestruje dane w zakresie stanu faktycznego nieruchomości.
•
Z danymi o charakterze prawnym rejestrowanymi w EGIB, nie jest związane domniemanie zgodności z rzeczywistym stanem prawnym.
•
EGIB są wykorzystywane dla:
∼ planowania przestrzennego,
∼ gospodarki nieruchomościami,
∼ celów fiskalnych,
∼ celów prawnych związanych z prowadzeniem Kw (oznaczenie nieruchomości),
∼ dopłat bezpośrednich do produkcji rolnej (IACS);
•
EGIB odpowiada (między innymi) na pytanie:
∼ gdzie jest położony obiekt (obręb) i jaki jest jego identyfikator (numer),
∼ jakie są granice obiektu i jego powierzchnia,
∼ jakie są cechy obiektu (użytki, klasy - nieruchomość gruntowa).
1.2 Kw - rejestracja stanów prawnych nieruchomości
•
Kw rejestruje stan prawny nieruchomości w zakresie:
∼ praw rzeczowych,
∼ innych praw, ograniczeń i roszczeń;
•
Kw rejestruje stan prawny nieruchomości na podstawie:
∼ oznaczenia nieruchomości (czyli opisu i mapy), uzyskiwanego z EGIB,
•
Celem Kw jest:
∼ zabezpieczenie obrotu nieruchomościami,
∼ ujawnianie stanu prawnego;
•
Kw może być zakładana dla ograniczonego prawa rzeczowego.
•
Kw odpowiada (między innymi) na pytanie:
∼ jakie prawa są przypisane do nieruchomości;
•
Stan prawny nieruchomości, a granice prawne nieruchomości
∼ stan prawny to stan wynikły z:
∗ wpisu do Kw w zakresie praw (stan prawny ujawniony),
∗ innych dokumentów (stan prawny rzeczywisty), przy czym:
nie jest stanem prawnym oznaczenie nieruchomości;
∼ granice prawne to granice:
∗ które zostały wyznaczone, zastabilizowane i pomierzone na gruncie,
∗ dla których został sporządzony operat, przyjęty do zasobu (ODGK),
∗ dla których istnieje stosowna decyzja administracyjna lub orzeczenie sądu.
1.3 Kataster nieruchomości - rejestracja kompleksowa stanów informacji o terenie w zakresie nieruchomości
•
Słowo „kataster” pochodzi z języka łacińskiego ( catastrum) i oznacza spis, ewidencję.
•
Termin „kataster nieruchomości” oznacza zatem spis nieruchomości (gruntowych, budynkowych i lokalowych.
•
Kataster nieruchomości ujawnia nie tylko położenie wymienionych obiektów, ale także i prawa do nich przypisane.
•
Założenie i funkcjonowanie katastru nieruchomości wymaga ścisłego jego powiązania z systemem Kw.
•
Jednym z celów katastru nieruchomości jest rejestrowanie wartości katastralnej nieruchomości, wykorzystywanej do ustalenia podstawy opodatkowania podatkiem od nieruchomości.
•
W Polsce nie ma jeszcze założonego katastru nieruchomości. Do czasu jego założenia taką funkcję pełni system EGIB, zawierający informacje o gruntach, budynkach i lokalach w zakresie stanu faktycznego.
8
2. Problematyka procesów geodezyjno-prawnych dotyczących nieruchomości
2.1 Rozgraniczenie nieruchomości - określenie zasięgu praw do nieruchomości
•
Rozgraniczenie nieruchomości to jeden z podstawowych procesów zmieniających informację o terenie w
zakresie przestrzennym i prawnym.
•
Rozgraniczenie nieruchomości to:
∼ wyznaczenie punktów załamania granicy pomiędzy dwoma lub więcej nieruchomościami gruntowymi,
∼ zastabilizowanie nowowyznaczonych punktów odpowiednimi znakami granicznymi,
∼ sporządzenie stosownej dokumentacji;
•
W przypadku rozgraniczania nieruchomości dokonujemy wyznaczenia w terenie istniejącej granicy pomiędzy dwoma lub więcej nieruchomościami, chwilowo jednak z różnych powodów niewidocznej.
•
Rozgraniczenie składa się z dwóch procedur: geodezyjnej i prawnej, przy czym:
∼ w części geodezyjnej dokonywane jest ustalenie granic obiektów rozgraniczenia i sporządzenie operatu rozgraniczeniowego,
∼ w części prawnej dokonywane jest określenie zasięgu prawa rzeczowego poprzez decyzję
administracyjną lub orzeczenie sądu ustalającą położenie granicy pomiędzy dwiema lub więcej nieruchomościami, wydane na podstawie przyjętego i zatwierdzonego w ODGK operatu
rozgraniczeniowego oraz ujawnienie tego faktu w EGiB oraz w dziale I-o (oznaczenie nieruchomości) istniejącej Kw;
•
Rozgraniczenie może być przeprowadzane w trybie:
∼ administracyjnym,
∼ sądowym.
2.2 Podział nieruchomości
•
Podział nieruchomości to jeden z podstawowych procesów zmieniających informację o terenie w zakresie przestrzennym i prawnym.
•
W przypadku podziału nieruchomości dokonujemy wyznaczenia w terenie projektowanej granicy (lub granic), dzielącej (lub dzielących) istniejącą, jedną nieruchomość na części, zgodnie z założeniami podziału.
•
Taki podział, nazywany jest także często „podziałem fizycznym” w odróżnieniu od „podziału prawnego”
nieruchomości, które prowadzi do przypisania kilku osobom praw do nieruchomości w częściach ułamkowych.
•
Powstaje wówczas współwłasność nieruchomości, którą można znieść, między innymi, przez podział
nieruchomości.
•
Podział nieruchomości składa się z dwóch procedur: geodezyjnej i prawnej, przy czym:
∼ w części geodezyjnej dokonywane jest ustalenie atrybutów przestrzennych (numer, granice, powierzchnia), obiektów podziału,
∼ w części prawnej dokonywane jest przypisywanie praw (poprzez akt notarialny) do dwóch lub więcej
części, które zostały wydzielone w terenie z nieruchomości pierwotnej, na podstawie przyjętego i zatwierdzonego w ODGK operatu podziału oraz ujawnienie tego faktu w dziale I-o (oznaczenie nieruchomości) Kw.
•
Podział nieruchomości może być wykonywany w trybie:
∼ administracyjnym,
∼ sądowym.
2.3 Scalenie i podział nieruchomości
•
Problem scalenia i podziału nieruchomości dotyczy, między innymi, ustalania granic zewnętrznych obszaru scalenia i granic wewnętrznych nieruchomości powstałych w wyniku podziału tego
obszaru przeznaczonego pod scalenie i podział, związany z zorganizowaną działalnością inwestycyjną.
•
Szczegółowe warunki scalenia i podziału określa MPZP, a w przypadku braku planu są one określone w decyzji o WZZT.
•
Problem scalenia i podziału nieruchomości to przykład zagadnienia zarządzania przestrzenią.
•
Przedmiotowy problem należy do kompetencji GM.
•
Projekt uchwały o scaleniu i podziale nieruchomości obejmuje, między innymi:
∼ opracowane geodezyjnie granice zewnętrzne nieruchomości objętych scaleniem i podziałem,
∼ dokumentację stanu dotychczasowego nieruchomości, zawierającą mapę i rejestr nieruchomości
∼ dokumentację projektową scalenia i podziału nieruchomości zawierającą:
∗ geodezyjny projekt scalenia i podziału nieruchomości (przedstawiający strukturę przestrzenną nowych nieruchomości) - sporządzony na mapie,
∗ rejestr nieruchomości (według stanu dotychczasowego i nowego),
∗ wycenę nieruchomości w stanie dotychczasowym i nowym. Wycena nieruchomości stanowi
podstawę do obliczenia opłat adiacenckich;
9
podstawowym skutkiem techniczno - prawnym uchwały rady GM jest między innymi to, że po jej podjęciu umieszcza się na koncepcji warunków zagospodarowania tak zwaną klauzulę zatwierdzającą (czynność wykonywana przez OAP, właściwy d/s urbanistyki i architektury) oraz to, że:
•
na mapie z geodezyjnym projektem podziału umieszcza się klauzulę o przyjęciu do zasobu (czynność wykonywana przez ODGK), a także decyzję o zatwierdzeniu projektu podziału (czynność wykonywana przez OAP).
2.4 Wywłaszczenie nieruchomości
•
Wywłaszczenie nieruchomości to odebranie lub ograniczenie prawa rzeczowego ustanowionego na nieruchomości, w całości lub w części - na ważne cele publiczne.
•
Wywłaszczenie może się odbyć wyłącznie na rzecz SKP lub JST.
•
Nieruchomość stanowiąca własność SKP, nie może być wywłaszczona. Może być natomiast wywłaszczone prawo uw, lub ograniczone prawa rzeczowe obciążające nieruchomość.
•
Wywłaszczenie nieruchomości polega na odjęciu lub ograniczeniu na rzecz SKP lub JST, w drodze decyzji administracyjnej, prawa własności lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości.
•
Wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem.
•
Istotnym warunkiem dla wydania decyzji o wywłaszczeniu jest stwierdzenie, czy podmiot na rzecz którego ma się odbyć wywłaszczenie, dochował przewidzianych prawem czynności wstępnych. W tym zakresie są nimi:
∼ rokowania, dotyczące możliwości nabycia przez ten podmiot nieruchomości w drodze umowy
cywilno-prawnej
•
Wywłaszczenie nieruchomości może dotyczyć zasadniczo tych nieruchomości, które w MPZP są przeznaczone na cele publiczne, bądź też w przypadku braku planu miejscowego w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego.
•
Wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane dla realizacji celów publicznych, takich między innymi, jak:
∼ budowa dróg publicznych,
∼ budowa obiektów łączności,
∼ budowa i utrzymywanie urzędów publicznych,
∼ budowa szkół, szpitali, domów opieki, cmentarzy,
∼ wykonanie regulacji wód płynących,
∼ zabezpieczenie potrzeb obronności państwa i zapewnienie bezpieczeństwa publicznego,
∼ poszukiwanie, rozpoznawanie i wydobywanie kopalin stanowiących własność SKP,
∼ realizacja programu ochrony środowiska,
∼ realizacja innych ważnych zadań o charakterze publicznym.
10