SZACOWANIA NIERUCHOMOŚCI
WYDZIAŁ GEODEZJI GÓRNICZEJ I INŻYNIERII ŚRODOWISKA
AGH W KRAKOWIE
Wycena nieruchomości przeznaczonych
lub zajętych pod drogi publiczne
Joanna Pałubska
klajn@agh.edu.pl
Kraków, 2011 r.
Ustawa z 21 marca 1985 r. o drogach publicznych
DROGĘ PUBLICZNĄ stanowi droga, z której może korzystać każdy, zgodnie z jej przeznaczeniem,
z ograniczeniami i wyjątkami określonymi w ustawie lub innych przepisach szczególnych.
Drogi publiczne ze względu na przyjęte kryterium można podzielić na:
Podział dróg ze
Właściciel
Podział dróg ze względu na
Podział dróg ze względu
względu na kryterium
(biorąc pod uwagę funkcję
funkcję
na dostępność
funkcjonalno-
dróg publicznych)
techniczne
• drogi krajowe
• drogi ogólnodostępne
autostrady „A”
(powinny mieć parametry
•
ekspresowe „S”
Skarb Państwa
drogi o ograniczonej
techniczne i użytkowe
odpowiadające klasom A, S, GP
dostępności w tym:
głównego ruchu
i wyjątkowo klasy G)
- drogi ekspresowe
przyspieszonego „GP”
• drogi wojewódzkie
- autostrady
główna „G”
(powinny mieć parametry
zbiorcze „Z”
samorząd województwa
techniczne i użytkowe
odpowiadające klasom G, Z
lokalne „L”
i wyjątkowo klasy GP)
dojazdowe „D”
• drogi powiatowe
(powinny mieć parametry
samorząd powiatu
techniczne i użytkowe
odpowiadające klasom G, Z
i wyjątkowo klasy L)
• drogi gminne
(powinny mieć parametry
samorząd gminy
techniczne i użytkowe
odpowiadające klasom L D
wyjątkowo klasy Z)
Źródło: opracowanie własne
Podstawowe pojęcia dotyczące dróg publicznych
pas drogowy - wydzielony liniami granicznymi grunt wraz z przestrzenią nad i pod jego
powierzchnią, w którym są zlokalizowane droga oraz obiekty budowlane i urządzenia
techniczne związane z prowadzeniem, zabezpieczeniem i obsługą ruchu, a także
urządzenia związane z potrzebami zarządzania drogą;
droga –
budowla wraz z drogowymi obiektami inżynierskimi, urządzeniami oraz instalacjami,
stanowiąca całość techniczno-użytkową, przeznaczoną do prowadzenia ruchu
drogowego, zlokalizowana w pasie drogowym;
ulica –
droga na terenie zabudowy lub przeznaczonym do zabudowy zgodnie z przepisami
o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, w której ciągu może być
zlokalizowane torowisko tramwajowe;
jezdnia –
część drogi przeznaczona do ruchu pojazdów;
chodnik –
część drogi przeznaczona do ruchu pieszych;
korona drogi – jezdnie z poboczami, pasami awaryjnego postoju lub pasami przeznaczonymi do
ruchu pieszych, zatokami autobusowymi lub postojowymi, a przy drogach
dwujezdniowych – również z pasem dzielącym jezdnie;
połączenie drogi publicznej z nieruchomością położoną przy drodze, stanowiące
bezpośrednie miejsce dostępu do drogi publicznej w rozumieniu przepisów
o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym;
skrzyż owanie dróg publicznych:
a) jednopoziomowe – przecięcie się lub połączenie dróg publicznych na jednym poziomie,
b) wielopoziomowe – krzyżowanie się lub połączenie dróg publicznych na różnych poziomach,
zapewniające pełną lub częściową możliwość wyboru kierunku jazdy (węzeł drogowy) lub
krzyżowanie się dróg na różnych poziomach, uniemożliwiające wybór kierunku jazdy
(przejazd drogowy);
droga ekspresowa – droga przeznaczona wyłącznie do ruchu pojazdów samochodowych:
a) wyposażona w jedną lub dwie jezdnie,
b) posiadająca wielopoziomowe skrzyżowania z przecinającymi ją innymi drogami transportu
lądowego i wodnego, z dopuszczeniem wyjątkowo jednopoziomowych skrzyżowań z drogami
publicznymi,
c) wyposażona w urządzenia obsługi podróżnych, pojazdów i przesyłek, przeznaczone wyłącznie
dla użytkowników drogi;
autostrada – droga przeznaczona wyłącznie do ruchu pojazdów samochodowych:
a) wyposażona przynajmniej w dwie trwale rozdzielone jednokierunkowe jezdnie,
b) posiadająca wielopoziomowe skrzyżowania ze wszystkimi przecinającymi ją drogami
transportu lądowego i wodnego,
c) wyposażona w urządzenia obsługi podróżnych, pojazdów i przesyłek, przeznaczone
wyłącznie dla użytkowników autostrady;
budowa drogi –
wykonywanie połączenia drogowego między określonymi miejscami lub
miejscowościami, a także jego odbudowa i rozbudowa;
przebudowa drogi – wykonywanie robót, w których wyniku następuje podwyższenie parametrów
technicznych i eksploatacyjnych istniejącej drogi, niewymagających zmiany
granic pasa drogowego;
remont drogi –
wykonywanie robót przywracających pierwotny stan drogi, także przy użyciu
wyrobów budowlanych innych niż użyte w stanie pierwotnym;
utrzymanie drogi – wykonywanie robót konserwacyjnych, porządkowych i innych zmierzających do
zwiększenia bezpieczeństwa i wygody ruchu, w tym także odśnieżanie
i zwalczanie śliskości zimowej;
ochrona drogi –
działania mające na celu niedopuszczenie do przedwczesnego zniszczenia drogi,
obniżenia klasy drogi, ograniczenia jej funkcji, niewłaściwego jej użytkowania
oraz pogorszenia warunków bezpieczeństwa ruchu;
zieleń przydroż na – roślinność umieszczona w pasie drogowym, mającą na celu w szczególności ochronę użytkowników drogi przed oślepianiem przez pojazdy nadjeżdżające
z kierunku przeciwnego, ochronę drogi przed zawiewaniem i zaśnieżaniem,
ochronę przyległego terenu przed nadmiernym hałasem, zanieczyszczeniem
powietrza, wody i gleby;
dostę pność drogi – cecha charakteryzująca gęstość połączeń danej drogi z innymi drogami przez skrzyżowania dróg oraz zakres dostępu do drogi przez zjazdy;
Poszczególne drogi, w odniesieniu do kryterium funkcyjnego, obejmują:
Drogi krajowe
Drogi
Drogi powiatowe
Drogi gminne
Drogi wewnętrzne
wojewódzkie
- autostrady i drogi
- inne drogi aniżeli
- inne drogi niż
- drogi o znaczeniu
- drogi niezaliczone do
ekspresowe oraz drogi
krajowe,
krajowe i
lokalnym
żadnej z kategorii dróg
leżące w ich ciągach do
stanowiące
wojewódzkie,
niezaliczone do
publicznych w
czasu wybudowania
połączenia między
stanowiące
pozostałych
szczególności:
autostrad i dróg
miastami, mające
połączenia miast
kategorii,
- drogi w osiedlach
ekspresowych
znaczenie dla
będących
stanowiące
mieszkaniowych
- drogi międzynarodowe,
województwa
siedzibami
uzupełniającą sieć
powiatów
dróg służących
- dojazdowe do
- drogi stanowiące inne
- drogi o znaczeniu
gruntów rolnych i
siedzibami gmin i
miejscowym
połączenia zapewniające
obronnym
leśnych
siedzib gmin
potrzebom, z
spójność sieci dróg
niezaliczone do
między sobą.
wyłączeniem dróg
- dojazdowe do
krajowych,
dróg krajowych.
wewnętrznych.
obiektów
- drogi dojazdowe do
użytkowanych przez
ogólnodostępnych
przedsiębiorców
przejść granicznych
- place przed
obsługujących ruch
dworcami kolejowymi,
osobowy i towarowy bez
autobusowymi
ograniczeń ciężaru
i portami, pętle
całkowitego pojazdów
autobusowe
lub wyłącznie ruch
towarowy bez
ograniczeń ciężaru
całkowitego pojazdów,
- drogi alternatywne dla
autostrad płatnych,
- drogi stanowiące ciągi
obwodnicowe dużych
aglomeracji miejskich,
- drogi o znaczeniu
obronnym
DO ZAKRESU DZIAŁANIA MINISTRA WŁAŚCIWEGO DO SPRAW TRANSPORTU NALEŻY:
1) określanie kierunków rozwoju sieci drogowej;
2) wydawanie przepisów techniczno-budowlanych i eksploatacyjnych dotyczących dróg i drogowych
obiektów inżynierskich;
3) koordynacja działań w zakresie przygotowania dróg na potrzeby obrony państwa;
4) koordynacja działań na rzecz rozwiązywania problemów klęsk żywiołowych w zakresie dróg
publicznych;
5) sprawowanie nadzoru nad Generalnym Dyrektorem Dróg Krajowych i Autostrad.
Centralnym organem administracji rządowej właściwym w sprawach dróg krajowych
jest Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad, który jest powoływany przez Prezesa Rady
Ministrów w trybie naboru, na wniosek ministra właściwego do spraw transportu.
DO ZADAŃ GENERALNEGO DYREKTORA DRÓG KRAJOWYCH I AUTOSTRAD NALEŻY:
- wykonywanie zadań zarządcy dróg krajowych;
- realizacja budżetu państwa w zakresie dróg krajowych.
Do Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad należy również:
- współudział w realizacji polityki transportowej w zakresie dróg;
- gromadzenie danych i sporządzanie informacji o sieci dróg publicznych;
- nadzór nad przygotowaniem infrastruktury drogowej na potrzeby obrony państwa;
- wydawanie zezwoleń na jednorazowy przejazd w określonym czasie i po ustalonej trasie
pojazdów nienormatywnych;
- współpraca z administracjami drogowymi innych państw i organizacjami międzynarodowymi;
- współpraca z organami samorządu terytorialnego w zakresie rozbudowy i utrzymania
infrastruktury drogowej;
- zarządzanie ruchem na drogach krajowych;
- ochrona zabytków drogownictwa;
- wykonywanie zadań związanych z przygotowywaniem i koordynowaniem budowy
i eksploatacji albo wyłącznie eksploatacji, autostrad płatnych, w tym:
-
prowadzenie prac studialnych dotyczących autostrad płatnych, przygotowywanie dokumentów
wymaganych w postępowaniu w sprawie oceny oddziaływania na środowisko – na etapie
wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji autostrady, o którym mowa w przepisach o ochronie
środowiska,
-
współpraca z organami właściwymi w sprawach zagospodarowania przestrzennego, obrony
narodowej, geodezji i gospodarki gruntami, ewidencji gruntów i budynków, scalania i wymiany
gruntów, melioracji wodnych, ochrony gruntów rolnych i leśnych, ochrony środowiska oraz
ochrony zabytków,
-
nabywanie, w imieniu i na rzecz Skarbu Państwa, nieruchomości pod autostrady
i gospodarowanie nimi w ramach posiadanego prawa do nieruchomości,
-
opracowywanie
projektów
kryteriów
oceny
ofert
w
postępowaniu
przetargowym
i przeprowadzanie postępowań przetargowych,
-
uzgadnianie projektu budowlanego autostrady lub jej odcinka w zakresie zgodności z przepisami
techniczno-budowlanymi dotyczącymi autostrad płatnych,
-
kontrola budowy i eksploatacji autostrady w zakresie przestrzegania warunków umowy o budowę
i eksploatację albo wyłącznie eksploatację autostrady,
-
wykonywanie innych zadań, w sprawach dotyczących autostrad, określonych przez ministra
właściwego do spraw transportu;
- pobieranie opłat za przejazd zgodnie z przepisami o autostradach płatnych oraz o Krajowym
Funduszu Drogowym;
- pobieranie opłaty elektronicznej, która stanowi przychód Krajowego Funduszu Drogowego
- podejmowanie działań mających na celu wprowadzenie systemów elektronicznego poboru
opłat i szerokiego zastosowania tych systemów, w zakresie określonym w ustawie;
- wykonywanie zadań wynikających z ustawy z dnia 12 stycznia 2007 r. o drogowych spółkach
specjalnego przeznaczenia oraz umowy zawartej w trybie art. 6 ust. 1 tej ustawy.
Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad realizuje swoje zadania przy pomocy Generalnej
Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad, która wykonuje również zadania zarządu dróg krajowych.
W skład Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad wchodzą oddziały w województwach,
których obszar działania pokrywa się z obszarem województwa. Minister właściwy do spraw
transportu, na wniosek Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad, w drodze zarządzenia,
może tworzyć oddziały regionalne realizujące zadania Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych
i Autostrad w zakresie poszczególnych autostrad i dróg ekspresowych, przy czym oddziały te
prowadzą działalność na obszarze większym niż jedno województwo.
Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad otrzymuje środki, ustalane corocznie w ustawie
budżetowej, na związane z budową autostrad prace studialne i dokumentacyjne, przejęcie
nieruchomości i gospodarowanie nimi, odszkodowania, należności z tytułu ochrony gruntów leśnych,
prace scaleniowe i wymienne, przeprowadzanie ratowniczych badań archeologicznych i badań
ekologicznych oraz opracowywanie ich wyników.
2. ZARZĄD
Organ administracji rządowej lub jednostki samorządu terytorialnego, do którego właściwości
należą sprawy z zakresu planowania, budowy, przebudowy, remontu, utrzymania i ochrony dróg, jest
zarządcą drogi.
ZARZĄDCAMI DRÓG SĄ:
dla dróg krajowych – GENERALNY DYREKTOR DRÓG KRAJOWYCH I AUTOSTRAD;
Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad jest zarządcą autostrady wybudowanej na zasadach
określonych w ustawie do czasu przekazania jej, w drodze porozumienia, spółce, z którą zawarto
umowę o budowę i eksploatację albo wyłącznie eksploatację autostrady. Spółka pełni funkcję
zarządcy autostrady płatnej na warunkach określonych w umowie o budowę i eksploatację albo
wyłącznie o eksploatację autostrady, z wyjątkiem zadań dotyczących:
- opracowywania projektów planów rozwoju sieci drogowej oraz bieżącego
informowania o tych planach organów właściwych do sporządzania
miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego;
- wydawania zezwoleń na zajęcie pasa drogowego i zjazdów z dróg oraz
pobierania opłat i kar pieniężnych;
- nabywanie
nieruchomości
pod
pasy
drogowe
dróg
publicznych
i gospodarowanie nimi w ramach posiadanego prawa do tych nieruchomości;
które wykonuje Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad.
Drogowa spółka specjalnego przeznaczenia pełni funkcję zarządcy drogi krajowej na zasadach
określonych w ustawie z dnia 12 stycznia 2007 r . o drogowych spółkach specjalnego przeznaczenia
oraz umowie.
dla dróg wojewódzkich – ZARZĄD WOJEWÓDZTWA;
dla dróg powiatowych – ZARZĄD POWIATU;
W granicach miast na prawach powiatu zarządcą wszystkich dróg publicznych, z wyjątkiem
autostrad i dróg ekspresowych, jest prezydent miasta.
dla dróg gminnych – WÓJT (BURMISTRZ, PREZYDENT MIASTA).
Do zarządcy drogi należy w szczególności:
- opracowywanie projektów planów rozwoju sieci drogowej oraz bieżące informowanie o tych
planach organów właściwych do sporządzania miejscowych planów zagospodarowania
przestrzennego;
- opracowywanie projektów planów finansowania budowy, przebudowy, remontu, utrzymania
i ochrony dróg oraz drogowych obiektów inżynierskich;
- pełnienie funkcji inwestora;
- utrzymanie nawierzchni drogi, chodników, drogowych obiektów inżynierskich, urządzeń
zabezpieczających ruch i innych urządzeń związanych z drogą;
- realizacja zadań w zakresie inżynierii ruchu;
- przygotowanie infrastruktury drogowej dla potrzeb obronnych oraz wykonywanie innych
zadań na rzecz obronności kraju;
- koordynacja robót w pasie drogowym;
- wydawanie zezwoleń na zajęcie pasa drogowego i zjazdy z dróg oraz pobieranie opłat i kar
pieniężnych;
- prowadzenie ewidencji dróg, obiektów mostowych, tuneli, przepustów i promów oraz
udostępnianie ich na żądanie uprawnionym organom;
- sporządzanie informacji o drogach publicznych oraz przekazywanie ich Generalnemu
Dyrektorowi Dróg Krajowych i Autostrad;
- przeprowadzanie okresowych kontroli stanu dróg i drogowych obiektów inżynierskich oraz
przepraw promowych, ze szczególnym uwzględnieniem ich wpływu na stan bezpieczeństwa
ruchu drogowego;
- wykonywanie robót interwencyjnych, robót utrzymaniowych i zabezpieczających;
- przeciwdziałanie niszczeniu dróg przez ich użytkowników;
- przeciwdziałanie niekorzystnym przeobrażeniom środowiska mogącym powstać lub
powstającym w następstwie budowy lub utrzymania dróg;
- wprowadzanie ograniczeń lub zamykanie dróg i drogowych obiektów inżynierskich dla ruchu
oraz wyznaczanie objazdów drogami różnej kategorii, gdy występuje bezpośrednie zagrożenie
bezpieczeństwa osób lub mienia;
- dokonywanie okresowych pomiarów ruchu drogowego;
- utrzymywanie zieleni przydrożnej, w tym sadzenie i usuwanie drzew oraz krzewów;
- nabywanie nieruchomości pod pasy drogowe dróg publicznych i gospodarowanie nimi
w ramach posiadanego prawa do tych nieruchomości;
- nabywanie nieruchomości innych niż wymienione powyżej, na potrzeby zarządzania drogami
i gospodarowanie nimi w ramach posiadanego do nich prawa.
Do zarządcy dróg krajowych i wojewódzkich należy ponadto budowa, przebudowa, remont
i utrzymanie:
− parkingów przeznaczonych dla postoju pojazdów wykonujących przewozy drogowe,
wynikającego z konieczności przestrzegania przepisów o czasie prowadzenia pojazdów oraz
przepisów o ograniczeniach i zakazach ruchu drogowego;
− miejsc wykonywania kontroli ruchu i transportu drogowego, przeznaczonych w szczególności
do ważenia pojazdów.
Zarządy dróg mają prawo do:
− wstępu na grunty przyległe do pasa drogowego, jeżeli jest to niezbędne do wykonywania
czynności związanych z utrzymaniem i ochroną dróg;
− urządzania czasowego przejazdu przez grunty przyległe do pasa drogowego w razie przerwy
w komunikacji na drodze;
− ustawiania na gruntach przyległych do pasa drogowego zasłon przeciwśnieżnych.
Właścicielom lub użytkownikom gruntów, którzy ponieśli szkody w wyniku czynności
wymienionych powyżej, PRZYSŁUGUJE ODSZKODOWANIE na zasadach określonych w przepisach
o gospodarce nieruchomościami.
ZARZĄD DROGI SPRAWUJE NIEODPŁATNY TRWAŁY ZARZĄD GRUNTAMI W PASIE DROGOWYM.
W przypadku nabywania gruntów przeznaczonych pod pas drogowy, zarząd drogi może wystąpić
z wnioskiem o dokonanie podziału lub scalenia i podziału nieruchomości, zgodnie z przepisami
o gospodarce nieruchomościami lub przepisami o scalaniu gruntów.
W
planach
zagospodarowania
przestrzennego
województwa
i
miejscowych
planach
zagospodarowania przestrzennego, przeznacza się pod przyszłą budowę dróg, pas terenu o szerokości
uwzględniającej ochronę użytkowników dróg i terenu przyległego przed wzajemnym niekorzystnym
oddziaływaniem.
Zmianę zagospodarowania terenu przyległego do pasa drogowego, w szczególności polegającą na
budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmianę sposobu
użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, zarządca drogi uzgadnia w zakresie możliwości
włączenia do drogi ruchu drogowego spowodowanego tą zmianą.
W pasie terenu mogą być wznoszone tylko tymczasowe obiekty budowlane oraz urządzenia
budowlane związane z obiektami budowlanymi. Ich usunięcie w wypadku budowy drogi następuje na
koszt właściciela, bez odszkodowania.
Nieruchomości położone w pasie drogowym stanowiące własność Skarbu Państwa, przeznaczone
pod przyszłą budowę drogi, nie mogą być zbyte bez zgody właściwego zarządcy drogi.
3. NABYWANIE NIERUCHOMOŚCI POD DROGI
W przypadku realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, wydawana jest na wniosek
zarządcy drogi DECYZJA O ZEZWOLENIU NA REALIZACJĘ INWESTYCJI DROGOWEJ ( w ciągu 90 dni od
dnia złożenia wniosku). Decyzja ta wydawana jest przez:
- wojewodę – w odniesieniu do dróg krajowych i wojewódzkich;
- starostę – w odniesieniu do dróg powiatowych i gminnych.
Po złożeniu wniosku, wojewoda (drogi krajowe i wojewódzkie) bądź starosta (drogi powiatowe
i gminne) wysyłają zawiadomienie o wszczęciu postępowania w sprawie wydania decyzji
o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zarówno wnioskodawcy jak i właścicielom oraz
użytkownikom wieczystym nieruchomości objętych wnioskiem oraz zawiadamiają pozostałe strony
w formie obwieszczeń.
W przypadku nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym oraz gdy właściciel
nieruchomości lub jej użytkownik wieczysty nie żyją, a spadkobiercy nie wykazali prawa do spadku,
to zawiadomienie wysyłane jest tylko wnioskodawcy.
Z dniem zawiadomienia, nieruchomości objęte wnioskiem, stanowiące własność Skarbu Państwa
lub jednostek samorządu terytorialnego nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego.
Decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, wojewoda (drogi krajowe i wojewódzkie)
lub starosta (drogi powiatowe i gminne) wysyła wnioskodawcy oraz zawiadomienie o wydaniu decyzji
dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu chyba, że właściciel/użytkownik
wieczysty nie żyją, a ich spadkobiercy nie wykazali prawa do spadku.
Odwołanie od decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej strona może wnieść do
organu wyższego stopnia, którym jest:
- wojewoda – w przypadku wydania decyzji przez starostę;
- minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej – w
przypadku wydania decyzji przez wojewodę.
Odwołanie rozpatrywane jest w ciągu 30 dni a w przypadku skargi do sądu administracyjnego
w terminie dwóch miesięcy.
Decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stanowi podstawę dokonania wpisów
w księdze wieczystej i w katastrze nieruchomości.
Z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna,
nieruchomości lub ich części objęte tą decyzją, stają się z mocy prawa własnością:
- Skarbu Państwa – w odniesieniu do dróg krajowych,
- jednostek samorządu terytorialnego (JST) – w odniesieniu do dróg wojewódzkich,
powiatowych i gminnych.
Odszkodowanie za te nieruchomości, ustalane jest w decyzji organu, który wydał decyzję
o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Decyzja ustalająca odszkodowanie wydawana jest
w terminie 30 dni od dnia, kiedy decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się
ostateczna.
Z dniem, kiedy decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna:
- wygasają ograniczona prawa rzeczowe ustanowione na własności lub prawie użytkowania
wieczystego nieruchomości objętej decyzją;
- wygasa użytkowanie wieczyste ustanowione na nieruchomości gruntowej przeznaczonej pod
pasy drogowe, która stanowi własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu
terytorialnego.
- nieruchomości stanowiące własność Skarbu Państwa przechodzą nieodpłatnie, w trwały
zarząd Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad a nieruchomości stanowiące
własność JST przechodzą nieodpłatnie w trwały zarząd samorządowych jednostek
organizacyjnych;
Trwały zarząd ustanawia wojewoda w odniesieniu do dróg krajowych i wojewódzkich lub starosta
w odniesieniu do dróg powiatowych i gminnych w drodze decyzji.
Decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej określa termin wydania nieruchomości lub
wydania nieruchomości i opróżnienia lokali i innych pomieszczeń wynoszący co najmniej 120 dni od
uprawomocnienia się decyzji.
W przypadku, w którym dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości
objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, odpowiednio wyda tę nieruchomość
lub wyda nieruchomość i opróżni lokal oraz inne pomieszczenia niezwłocznie, lecz nie później niż
w terminie 30 dni od dnia:
1) doręczenia zawiadomienia o wydaniu decyzji o realizacji inwestycji drogowej;
2) doręczenia postanowienia o nadaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej rygoru
natychmiastowej wykonalności albo
3) w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna
– wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5 % wartości nieruchomości lub wartości
prawa użytkowania wieczystego.
W przypadku, gdy decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej dotyczy nieruchomości
zabudowanej budynkiem mieszkalnym albo budynkiem, w którym został wyodrębniony lokal
mieszkalny, wysokość odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi lub
użytkownikowi wieczystemu zamieszkałemu w tym budynku albo lokalu, powiększa się o kwotę
10 000 zł w odniesieniu do tej nieruchomości.
Za nieruchomości nabywane pod realizację inwestycji drogowych przysługuje odszkodowanie –
dotychczasowym właścicielom, użytkownikom wieczystym oraz osobom, którym przysługuje do
nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe.
Wysokość odszkodowania podlega waloryzacji na dzień wypłaty, według zasad obowiązujących
w przypadku zwrotu wywłaszczonych nieruchomości.
Wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji
o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia,
w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania.
Jeżeli na nieruchomościach zajętych pod realizację inwestycji drogowej lub na prawie użytkowania
wieczystego tych nieruchomości są ustanowione ograniczone prawa rzeczowe, wysokość
odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu
zmniejsza się o kwotę równą wartości tych praw.
Suma wysokości odszkodowania przysługującego dotychczasowemu właścicielowi lub
użytkownikowi wieczystemu nie może przekroczyć wartości nieruchomości lub wartości prawa
użytkowania wieczystego.
Jeżeli na nieruchomościach zajętych pod realizację inwestycji drogowej lub na prawie użytkowania
wieczystego tych nieruchomości jest ustanowiona hipoteka, to wysokość odszkodowania z tytułu
wygaśnięcia hipoteki ustala się w wysokości świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej
hipoteką, wraz z odsetkami zabezpieczonymi tą hipoteką. Odszkodowanie to podlega zaliczeniu na
spłatę świadczenia głównego wierzytelności zabezpieczonej hipoteką wraz z odsetkami.
4. WYCENA
Zgodnie z art.21 Konstytucji:
„ Rzeczpospolita Polska chroni własność i prawo dziedziczenia.
Wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za
słusznym odszkodowaniem”.
Art. 64:
„ Własność moż e być ograniczona tylko w drodze ustawy i tylko w zakresie, w jakim nie narusza ona istoty własnoś ci”.
Zgodnie z Ustawą o gospodarce nieruchomoś ciami:
Wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu albo ograniczeniu, w drodze decyzji, prawa
własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości.
Wywłaszczenie nieruchomoś ci moż e być dokonane, jeż eli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomoś ci, a prawa te nie mogą
być nabyte w drodze umowy.
Organem właściwym w sprawach wywłaszczenia jest starosta, wykonujący zadanie z zakresu
administracji rządowej.
Wywłaszczeniem może być objęta cała nieruchomość albo jej część. Jeżeli wywłaszczeniem jest
objęta część nieruchomości, a pozostała część nie nadaje się do prawidłowego wykorzystywania na
dotychczasowe cele, na żądanie właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości nabywa się
tę część w drodze umowy na rzecz Skarbu Państwa lub na rzecz jednostki samorządu terytorialnego,
w zależności od tego, na czyją rzecz następuje wywłaszczenie.
Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego należy poprzedzić rokowaniami o nabycie w drodze
umowy praw do nieruchomości, przeprowadzonymi między starostą, wykonującym zadanie z zakresu
administracji rządowej, a właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, a także osobą,
której przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. W trakcie prowadzenia rokowań
może być zaoferowana nieruchomość zamienna.
W przypadku wywłaszczania nieruchomości na wniosek jednostki samorządu terytorialnego
rokowania przeprowadzają ich organy wykonawcze.
W przypadku nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym informację o zamiarze
wywłaszczenia starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, podaje do publicznej
wiadomości w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości oraz na stronach internetowych
starostwa powiatowego, a także przez ogłoszenie w prasie o zasięgu ogólnopolskim. Jeżeli
wywłaszczenie dotyczy części nieruchomości, ogłoszenie zawiera również informację o zamiarze
wszczęcia postępowania w sprawie podziału tej nieruchomości. Jeżeli w terminie 2 miesięcy od dnia
ogłoszenia nie zgłoszą się osoby, którym przysługują prawa rzeczowe do nieruchomości, można
wszcząć postępowanie w sprawie podziału i postępowanie wywłaszczeniowe.
Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego może nastąpić po bezskutecznym upływie
dwumiesięcznego terminu do zawarcia umowy, wyznaczonego na piśmie właścicielowi,
użytkownikowi wieczystemu nieruchomości, a także osobie, której przysługuje ograniczone prawo
rzeczowe na tej nieruchomości. Termin ten liczy się od dnia zakończenia rokowań. Termin wyznacza
starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej.
Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi WARTOŚĆ RYNKOWA nieruchomości.
Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj,
położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury
technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami.
Wartość rynkową nieruchomości określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli
przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości.
Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej
wartości, wartość rynkową nieruchomości określa się według alternatywnego sposobu użytkowania
wynikającego z tego przeznaczenia.
Jeżeli ze względu na rodzaj nieruchomości nie można określić jej wartości rynkowej, gdyż tego
rodzaju nieruchomości nie występują w obrocie, określa się jej wartość odtworzeniową.
Przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości, oddzielnie określa się wartość gruntu
i oddzielnie wartość jego części składowych.
Przy określaniu wartości budynków lub ich części, budowli, urządzeń infrastruktury technicznej
i innych urządzeń szacuje się koszt ich odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia.
Przy określaniu wartości drzewostanu leśnego albo zadrzewień, jeżeli w drzewostanie znajdują się
materiały użytkowe, szacuje się wartość drewna znajdującego się w tym drzewostanie. Jeżeli
w drzewostanie nie występuje materiał użytkowy lub wartość drewna, które może być pozyskane, jest
niższa od kosztów zalesienia i pielęgnacji drzewostanu, szacuje się koszty zalesienia oraz koszty
pielęgnacji drzewostanu do dnia wywłaszczenia.
Przy określaniu wartości plantacji kultur wieloletnich szacuje się koszty założenia plantacji i jej
pielęgnacji do czasu pierwszych zbiorów oraz wartość utraconych pożytków w okresie od dnia
wywłaszczenia do dnia zakończenia pełnego plonowania. Sumę kosztów i wartość utraconych
pożytków zmniejsza się o sumę rocznych odpisów amortyzacyjnych, wynikającą z okresu
wykorzystania plantacji od pierwszego roku plonowania do dnia wywłaszczenia.
Przy określaniu wartości zasiewów, upraw i innych zbiorów jednorocznych szacuje się wartość
przewidywanych plonów według cen kształtujących się w obrocie rynkowym, zmniejszając ją
o wartość nakładów koniecznych w związku ze zbiorem tych plonów.
Zgodnie z Rozporzą dzeniem w sprawie wyceny nieruchomoś ci i sporzą dzania operatu
szacunkowego:
Przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne (oraz
drogi wewnętrzne) stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy
sprzedaży gruntów na te cele.
W przypadku braku cen transakcyjnych uzyskiwanych w obrocie gruntami przeznaczonych pod
drogi publiczne, wartość gruntów ustala się następująco:
• wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne lub pod poszerzenie dróg
istniejących ( W1) określa się jako iloczyn wartości ( Wj-W) 1 m2 gruntów, z których wydzielono
te działki gruntu i ich powierzchni ( P),
W
×
1=Wj-W P
• jeżeli przeznaczenie gruntów, z których wydzielono działki pod nowe drogi publiczne albo
pod poszerzenie dróg istniejących, powoduje, że wartość tych gruntów jest niższa niż wartość
gruntów przeznaczonych pod drogi, określoną powyżej wartość W1 powiększa się o 50%.
Wówczas wartość gruntów wydzielonych pod nowe drogi publiczne lub poszerzenie dróg
istniejących (W2) wyraża się formułą:
W
×
2=W1+W1 50%
• wartość gruntów zajętych pod drogi publiczne (W3) określa się jako iloczyn wartości (Wj-O)
1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni
(P):
W
×
3=Wj-O P
• jeżeli przeznaczenie gruntów przyległych powoduje, że ich wartość jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, ustaloną powyżej wartość (W3) powiększa się o 50%.
Wówczas wartość (W4) gruntów zajętych pod drogi publiczne określa się formuły:
W
×
4 = W3+W3 50%
W przypadku, gdy w wyniku podziału nieruchomości lub scalenia i podziału nieruchomości,
wydzielone są działki gruntu pod drogi publiczne lub ich poszerzenie, to przechodzą one na własność
Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, terytorialnego właścicielowi bądź
użytkownikowi wiecznemu przysługuje za nie odszkodowanie.
Odszkodowanie ustalane jest w wysokości ustalonej pomiędzy właściwym organem a właścicielem
lub użytkownikiem wieczystym. W przypadku gdyby to takiego uzgodnienia nie doszło, to wysokość
odszkodowania ustala się według powyższych zasad.
Stan nieruchomości przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości
albo na dzień wejścia w życie uchwały rady gminy o przystąpieniu do scalenia i podziału
nieruchomości.
Ceny przyjmuje się na dzień wydania decyzji o ustaleniu odszkodowania.
Zgodnie z PROJEKTEM Rady Ministrów zmieniającym Rozporzą dzenie w sprawie wyceny
i sporzą dzania operatu szacunkowego:
„§36.1. Wartość rynkową nieruchomoś ci dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomoś ci wywłaszczone lub przeję te z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych okreś la się przyjmują c stan nieruchomoś ci z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomoś ci z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomoś ci zgodnie z art. 154 ustawy bez uwzglę dnienia ustaleń decyzji. Nie uwzglę dnia się nakładów poniesionych na nieruchomoś ci po dniu wydania decyzji.
W przypadku, gdy dane z lokalnego i regionalnego rynku nieruchomoś ci są niewystarczają ce do okreś lenia wartoś ci rynkowej zgodnie z ust.1, wartość nieruchomoś ci obję tej decyzją okreś la się w podejś ciu kosztowym.
3. W przypadku, gdy przeznaczenie nieruchomoś ci, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwię kszenie jej wartoś ci, wartość rynkową nieruchomoś ci okreś la się w nastę pują cy sposób: 1) wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istnieją cych stanowi iloczyn wartoś ci 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni,
2) wartość nieruchomoś ci zaję tych pod drogi publiczne stanowi iloczyn 1 m2 gruntów o przeznaczeniu przeważ ają cym wś ród gruntów przyległych i ich powierzchni
- powię kszony, na podstawie badania rynku nieruchomoś ci, nie wię cej niż o 50%.
4. W przypadku, gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przeję ta z mocy prawa nieruchomość , która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycji drogową , wartość rynkową
okreś la się przyjmują c przeznaczenie nieruchomoś ci przeważ ają ce wś ród gruntów przyległych, chyba ż e okreś lenie wartoś ci jest moż liwe przy uwzglę dnieniu cen transakcyjnych nieruchomoś ci gruntowych. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio.
5. Przez decyzję , o której mowa w ust. 1, 2 i 4 rozumie się decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, decyzję o ustaleniu inwestycji celu publicznego, decyzję o ustaleniu lokalizacji autostrady, decyzję o ustaleniu lokalizacji drogi krajowej, decyzję o ustaleniu lokalizacji drogi lub decyzję o zezwoleniu na realizację
inwestycji drogowej, na podstawie której ustalona została lokalizacja inwestycji drogowej.
6. Przepisy ust. 1-4 stosuje się odpowiednio przy okreś laniu wartoś ci nieruchomoś ci przeznaczonych, wydzielonych, nabywanych, zaję tych lub przeję tych pod drogi, a w szczególnoś ci:
-
przy okreś laniu wartoś ci nieruchomoś ci lub ich częś ci dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa w art.73 ust.1 ustawy z dnia 13 paź dziernika 1998 r. – przepisy wprowadzają ce ustawy reformują ce administrację publiczną , z tym ż e stan tych nieruchomoś ci przyjmuje się na dzień 29 paź dziernika 1998
r.; nie uwzglę dnia się nakładów dokonanych przez osobę uprawnioną po utracie prawa do władania gruntem;
-
przy okreś laniu wartoś ci działek gruntu wydzielonych pod drogi publiczne, o których mowa w art. 98
ust. 1 i art. 105 ust. 4 ustawy, z tym ż e stan nieruchomoś ci, z których wydzielono te działki gruntu przyjmuje się odpowiednio na dzień wydania decyzji zatwierdzają cej podział nieruchomoś ci albo na dzień wejś cia w ż ycie uchwały rady gminy o przystą pieniu do scalenia i podziału nieruchomoś ci;
-
przy okreś laniu wartoś ci nieruchomoś ci dla ustalenia odszkodowania, o którym mowa w art.24e ustawy z dnia 7 wrześ nia 2007 r. o przygotowaniu finałowego turnieju Mistrzostw Europy w Piłce noż nej UEFA EURO 2012;
-
przy okreś laniu wartoś ci nieruchomoś ci nabywanych pod drogi w drodze umowy, z tym, ż e wszystkie czynniki wpływają ce na wartość nieruchomoś ci przyjmuje się na dzień zawarcia umowy;
-
przy okreś laniu wartoś ci nieruchomoś ci wydzielonych lub zaję tych pod drogi wewnę trzne.
§ 37. Przepisy § 36 ust. 1-4 stosuje się odpowiednio przy okreś laniu wartoś ci nieruchomoś ci przeznaczonych, wydzielonych, nabywanych, zaję tych lub przeję tych pod linie kolejowe (…)”
Bibliografia
Ustawa z 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (tekst jednolity Dz.U. 2007 Nr 19 poz. 115)
Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomoś ciami (tekst jednolity Dz.U. 2004 Nr 261 poz. 2603) Ustawa z 27 października 1994 r. o autostradach płatnych oraz o Krajowym Funduszu Drogowym (tekst jednolity Dz.U. 2004 Nr 256 poz. 2571)
Ustawa z 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tekst jednolity Dz.U. 2008 Nr 193 poz. 1194)
Rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomoś ci i sporzą dzania operatu szacunkowego (tekst jednolity Dz.U.
2004 Nr 207 poz. 2109)
Bełej M., Walacik M. „ Ewolucja procedur nabywania nieruchomoś ci przeznaczonych pod inwestycje drogowe
a zasada równowagi stron” ( Studia i Materiały TNN Vol 17 nr 4)
Kocur-Bera K. „Procedury negocjacyjne w pozyskiwaniu gruntów na cele publiczne” („Wycena”)
Marzec Z. „Wartość nieruchomoś ci pod drogę a ”słuszne” konstytucyjne odszkodowanie”
Nurek W. „Czy wyceny nieruchomoś ci przeznaczonych pod drogi publiczne przyczynią się do wzrostu wypłacanych odszkodowań ?” (C.H.Beck)
Zyga J. „ Wycena nieruchomoś ci przeznaczonych pod drogi publiczne w aspekcie naliczania odszkodowań ”
(Budownictwo i Architektura 3, 2008)
Źróbek S., Walacik M. „Problematyka nabywania gruntów pod budowę dróg” ( Studia i Materiały TNN Vol 16
nr 1