WYCENA RZEDSI
BIORSTW I ICH MAJ
TKU
Termin wycena przedsiębiorstwa oznacza, że wycenie podlega wyodrębniona pod względem
ekonomicznym i prawnym jednostka organizacyjna, dysponująca określonym potencjałem w postaci majątku
trwałego i obrotowego oraz różnych wartości i cech o charakterze niematerialnym.
Przedmiot wyceny
żð grupy przedsiÄ™biorstw,
żð przedsiÄ™biorstwo jako caÅ‚ość i udziaÅ‚y (akcje) w nim,
żð wydzielone części przedsiÄ™biorstwa,
żð elementy skÅ‚adowe aktywów (majÄ…tku) przedsiÄ™biorstwa, w tym m.in.:
nieruchomości,
inne rzeczowe środki trwałe,
akcje,
wartości niematerialne i prawne,
zapasy.
żð kapitaÅ‚ wÅ‚asny,
żð ciążące na przedsiÄ™biorstwie zobowiÄ…zania (kapitaÅ‚ obcy).
Wycena przedsiębiorstwa
żð dokonanie pomiaru wartoÅ›ciowego przedsiÄ™biorstwa i jego skÅ‚adników majÄ…tkowych oraz efektów
ekonomicznych podjętych decyzji o takim stopniu jakości, który zapewni odbiorcom tych informacji
możliwość oceny efektów działań podjętych w przeszłości i wyboru najkorzystniejszego wariantu
decyzji w przyszłości (A. Kamela-Sowińska).
żð sformuÅ‚owanie opinii co do wartoÅ›ci przedsiÄ™biorstwa na podstawie przyjÄ™tych zaÅ‚ożeÅ„, dziÄ™ki
zastosowaniu określonych procedur i metod .
Warunki obiektywizacji wyników wyceny przedsiębiorstwa
żð wycena powinna być przeprowadzana przez niezależnych ekspertów lub firmÄ™ konsultingowÄ…,
kompletującą odpowiedni zespół rzeczoznawców,
żð przed przystÄ…pieniem do wyceny musi zostać sformuÅ‚owany jej cel, co umożliwia okreÅ›lenie zakresu
wyceny (całe przedsiębiorstwo lub poszczególne jego części), wybór metod i ustalenie stron
zainteresowanych wynikami wyceny,
żð wycena powinna być dokonywana przy wykorzystaniu kilku metod szacowania wartoÅ›ci, uzgodnionych
z zainteresowanymi stronami,
żð wycena nie może być dokonywana pod presjÄ… braku czasu i niedostatku Å›rodków finansowych na jej
realizacjÄ™.
Wartość przedsiębiorstwa
żð w zależnoÅ›ci od podmiotu zainteresowanego ustaleniem wartoÅ›ci przedsiÄ™biorstwa, termin ten może
przybierać odmienne interpretacje i znaczenia.
Podstawowe kategorie wartości
żð wartość ekonomiczna (economic value),
żð wartość ksiÄ™gowa (book value),
żð wartość rynkowa (market value),
żð wartość inwestycyjna (investment value),
żð wartość fundamentalna (fundamental value),
żð wartość godziwa (fair value),
żð wartość odtworzeniowa (reproduction value),
żð wartość likwidacyjna (liquidation value).
Wartość ekonomiczna  zdolność przedsiębiorstwa do generowania jego właścicielowi strumieni
przepływów pieniężnych.
Wartość księgowa  suma wartości składników aktywów przedsiębiorstwa finansowanych kapitałem
własnym.
Wartość rynkowa  najbardziej prawdopodobna cena, jaka może być zapłacona za dane
przedsiębiorstwo na konkurencyjnym rynku.
Wartość inwestycyjna  wartość przedsiębiorstwa postrzegana przez danego inwestora,
uwzględniająca jego indywidualne preferencje, cele i wymagania.
Wartość odtworzeniowa  niezbędna do poniesienia kwota kosztów w celu zastąpienia składników
aktywów, które stanowią przedmiot wyceny, składnikami o identycznych parametrach i właściwościach
ekonomicznych.
Wartość likwidacyjna  cena jaką można uzyskać ze sprzedaży przedsiębiorstwa jako całości lub
poszczególnych składników jego aktywów po spłaceniu zobowiązań i pokryciu kosztów związanych z
likwidacjÄ….
Inne kategorie wartości
żð wartość zastÄ…pienia,
żð wartość szacunkowa,
żð wartość podatkowa,
żð wartość zabezpieczenia.
Determinanty wartości przedsiębiorstwa
żð cechy techniczno-ekonomiczne majÄ…tku rzeczowego i jego stan,
żð charakter majÄ…tku finansowego i niematerialnego,
żð struktura kapitaÅ‚owa,
żð sytuacja ekonomiczno-finansowa,
żð rodzaj prowadzonej dziaÅ‚alnoÅ›ci,
żð charakter otoczenia,
żð pozycja na rynku,
żð posiadany kapitaÅ‚ pracowniczy (kapitaÅ‚ intelektualny),
żð sytuacja prawna,
żð ryzyko towarzyszÄ…ce funkcjonowaniu.
Grupy motywów (przesłanek) przeprowadzania wycen
żð transakcje kupna  sprzedaży,
żð wycena spółek notowanych na rynku kapitaÅ‚owym,
żð okreÅ›lenie wartoÅ›ci akcji na potrzeby oferty publicznej,
żð tworzenie systemów wynagradzania pracowników i czÅ‚onków zarzÄ…du,
żð identyfikacja determinant wartoÅ›ci przedsiÄ™biorstwa,
żð decyzje strategiczne dotyczÄ…ce dalszego dziaÅ‚ania przedsiÄ™biorstwa,
żð planowanie operacyjne i strategiczne.
Przesłanki wyceny (wg kryterium charakteru stron zainteresowanych wynikami wyceny)
żð o charakterze wewnÄ™trznym,
żð o charakterze zewnÄ™trznym,
żð o charakterze mieszanym (zewnÄ™trzno-wewnÄ™trznym).
Cele wyceny (wg kryterium potrzeb zarządzania przedsiębiorstwem)
żð cele wyceny wynikajÄ…ce ze staÅ‚ych potrzeb zarzÄ…dzania,
żð cele wyceny wynikajÄ…ce z okresowych potrzeb zarzÄ…dzania,
żð cele wyceny wynikajÄ…ce z przypadkowych potrzeb zarzÄ…dzania.
Cele wyceny wynikające z uregulowań formalno-prawnych
żð Ustawa z dnia 25.09.1981r. o przedsiÄ™biorstwie paÅ„stwowym
sprzedaż majątku w sytuacji likwidacji bądz
upadłości przedsiębiorstwa państwowego
żð Ustawa z dnia 15.09.2000r. kodeks spółek handlowych
wycena akcji i udziałów w przypadku ich umarzania oraz łączenia lub podziału spółek
żð Ustawa z dnia 21.08. 1997r. o gospodarce nieruchomoÅ›ciami
sprzedaż majątku i ustalenie wysokości podatków majątkowych
odszkodowania
uwłaszczenie osób prawnych
opłaty adiacenckie
żð Ustawa z dnia 29.09. 1994r. o rachunkowoÅ›ci
wycena bilansowa składników majątku i kapitałów przedsiębiorstwa
żð Ustawa z dnia 30.08.1996r. o komercjalizacji i prywatyzacji przedsiÄ™biorstw paÅ„stwowych
sprzedaż przedsiębiorstwa
korzystanie z mienia przedsiębiorstwa (leasing, dzierżawa)
żð Ustawa z dnia 29.08.1997r. prawo bankowe
ustalenie zdolności kredytowej i zabezpieczenia kredytu na majątku
Funkcje wyceny
żð doradcza (decyzyjna),
żð argumentacyjna (uzasadniajÄ…ca),
żð poÅ›redniczÄ…ca (mediacyjna, negocjacyjna),
żð informacyjna (komunikacyjna),
żð zabezpieczajÄ…ca.
Metody wyceny przedsiębiorstw (kryteria klasyfikacyjne)
żð Kryterium przedmiotu wyceny
majÄ…tkowe metody wyceny,
dochodowe metody wyceny.
żð Kryterium podstawowego z
ródła informacji
majÄ…tkowe metody wyceny,
dochodowe metody wyceny,
porównawcze metody wyceny.
Klasyfikacja metod wyceny przedsiębiorstw (R. Borowiecki i inni)
żð metody wyceny substancji majÄ…tkowej przedsiÄ™biorstwa,
żð czyste metody dochodowe,
żð metody uwzglÄ™dniajÄ…ce wartość reputacji,
żð metody oparte na wartoÅ›ci Å›redniej,
żð inne metody wyceny.
Klasyfikacja metod wyceny przedsiębiorstw (M. Kufel)
żð metody dochodowe,
żð metody majÄ…tkowe,
żð metody mieszane,
żð metody niekonwencjonalne.
Klasyfikacja metod wyceny przedsiębiorstw (D. Zarzecki)
żð metody dochodowe,
żð metody majÄ…tkowe,
żð metody mieszane,
żð metody porównawcze (rynkowe),
żð metody niekonwencjonalne.
Metody dochodowe
metoda zdyskontowanych dywidend,
metoda zdyskontowanych przepływów pieniężnych,
metoda zdyskontowanych zysków.
Metody majÄ…tkowe
metoda wartości księgowej,
metoda wartości odtworzeniowej,
metoda skorygowanych aktywów netto,
metoda wartości likwidacyjnej.
Metody mieszane
metoda szwajcarska,
metoda berlińska,
metoda nadwyżki zysków,
metoda stuttgarcka,
metoda UEC,
inne metody mieszane.
Metody porównawcze (rynkowe)
metody mnożnikowe,
metoda transakcji porównywalnych.
Metody niekonwencjonalne
metody wyceny oparte na teorii opcji,
metody wyceny z opóz
nieniem czasowym,
inne metody niekonwencjonalne.
Wyznaczniki wyboru metod wyceny przedsiębiorstwa
żð cel, jakiemu majÄ… sÅ‚użyć wyniki wyceny,
żð rodzaj i liczba wycenianych skÅ‚adników majÄ…tku przedsiÄ™biorstwa,
żð wielkość, zróżnicowanie rodzajowe oraz rozmieszczenie wycenianego majÄ…tku,
żð rodzaj, skala i zróżnicowanie zakresu i przedmiotu dziaÅ‚alnoÅ›ci gospodarczej wycenianego
przedsiębiorstwa,
żð kondycja gospodarcza przedsiÄ™biorstwa oraz perspektywy jego dziaÅ‚alnoÅ›ci i rozwoju,
żð rodzaj i jakość informacji (o przedmiocie wyceny) posiadanych i możliwych do uzyskania.
PROCEDURA WYCENY PRZEDSI
BIORSTWA
Etapy:
żð pomiar wartoÅ›ci przedsiÄ™biorstwa,
żð analiza i ocena uzyskanych wyników pomiaru.
Procedura szacowania wartości majątkowej przedsiębiorstwa
Lp. Etapy procedury Rezultaty czÄ…stkowe
I. 1. Zestawienie i zweryfikowanie bilansu przedsiębiorstwa wg stanu na Wartość księgowa
dzień sporządzania wyceny przedsiębiorstwa
2. Analiza i ocena charakteru oraz struktury składników kapitałów
przedsiębiorstwa
3. Szacunek wartości wg formuły obliczeniowej
II. 4. Indywidualna ocena techniczno-ekonomiczna składników majątku Wartość księgowa
rzeczowego i ich wartości rynkowej skorygowana oraz wartość
5. Analiza i ocena składników majątku finansowego i niematerialnego odtworzeniowa
oraz ich wartości rynkowej przedsiębiorstwa
6. Analiza stanu prawnego składników majątku przedsiębiorstwa i jego
samego jako całości
7. Szacunek wartości wg formuły obliczeniowej
III. 8. Analiza kosztów likwidacji i możliwości upłynnienia składników Wartość upłynnienia
majątku przedsiębiorstwa (likwidacyjna)
9. Szacunek wartości wg formuły obliczeniowej przedsiębiorstwa
Procedura szacowania wartości dochodowej przedsiębiorstwa
Lp. Etapy procedury Rezultaty czÄ…stkowe
I. 1. Analiza ekonomiczno-finansowa dotychczasowego Ocena stanu aktualnego i
funkcjonowania przedsiębiorstwa perspektyw funkcjonowania
przedsiębiorstwa
II. 2. Prognoza wyników ekonomiczno-finansowych przedsiębiorstwa Nadwyżka finansowa netto
(sprzedaż, koszty, nakłady inwestycyjne, zapotrzebowanie na przedsiębiorstwa w kolejnych
kapitał obrotowy, inne wpływy i wydatki) latach prognozowanego okresu
III. 3. Dobór stóp dyskontowych Wartość dochodowa
4. Dobór innych parametrów rachunku wyceny przedsiębiorstwa
5. Szacunek wartości wg formuły obliczeniowej
Procedura szacowania wartości majątkowo-dochodowej przedsiębiorstwa
Lp. Etapy procedury Rezultaty
I. 1. Dobór dodatkowych parametrów rachunku szacowania wartości Wartość majątkowo-dochodowa
majątkowo-dochodowej przedsiębiorstwa
2. Wykorzystanie wyników szacunków wartości majątkowej i
dochodowej
3. Szacunek wartości według formuły obliczeniowej
Końcowa procedura wyceny przedsiębiorstwa
Lp. Etapy procedury Rezultaty
I. 1. Zbiorcze zestawienie i uporządkowanie wyników wyceny Wnioski z analizy
przedsiębiorstwa
2. Analiza wyników wyceny (analiza wartości przedsiębiorstwa)
II. 3. Wskazanie pola negocjacji wartości przedsiębiorstwa Pole negocjacji wartości
przedsiębiorstwa
ANALIZY WYPRZEDZAJ
CE WYCENY PRZEDSI
BIORSTW
żð wycena powinna być poprzedzona przeprowadzeniem analizy umożliwiajÄ…cej ustalenie stanu i
perspektyw rozwoju przedsiębiorstwa.
Zakres analizy
żð analiza dotychczasowej kondycji przedsiÄ™biorstwa
analiza ekonomiczno-finansowa,
analiza marketingowa,
ocena wykorzystywanych technologii w porównaniu z konkurentami w kraju i za granicą
ocena systemu organizacji i zarzÄ…dzania.
żð analiza i perspektywy rozwoju przedsiÄ™biorstwa
perspektywiczny plan działalności przedsiębiorstwa wraz z prognozą wyników (biznes plan),
kierunki restrukturyzacji przedsiębiorstwa.
DUE DILIGENCE
Pojęcie Due Diligence (DD) wywodzi się z języka prawniczego i w sensie dosłownym oznacza przeprowadzenie
badania (dochodzenia) z należytą starannością .
DD jest z reguły fazą poprzedzającą wycenę przedsiębiorstwa i składników jego majątku,
w przypadku obrotu przedsiębiorstwami główną funkcją DD jest pomiar szans i ryzyka, dotyczącego
planowanej transakcji,
przy wprowadzaniu przedsiębiorstwa do obrotu publicznego (giełdowego) DD jest procedurą
obowiÄ…zkowÄ….
Zakres Due Diligence
żð DD ogólnogospodarcze (makroekonomiczne) i rynkowe,
żð DD finansowe,
żð DD prawne,
żð DD nieruchomoÅ›ci,
żð DD podatkowe,
żð DD zarzÄ…dzania kapitaÅ‚em ludzkim,
żð DD techniczne,
żð DD organizacyjne,
żð DD psychologiczne oraz etyczno-moralne,
żð DD informacyjne.
Procedury poprzedzajÄ…ce Due Diligence
żð nawiÄ…zanie kontaktu strony kupujÄ…cej ze sprzedajÄ…cÄ… lub poszukujÄ…cÄ… inwestora,
żð przygotowanie przez strony przygotowujÄ…ce siÄ™ do transakcji listu intencyjnego,
żð przygotowanie i zawarcie umowy dotyczÄ…cej zakresu dalszych badaÅ„ i analizy,
żð przygotowanie i zawarcie umowy o zachowaniu poufnoÅ›ci.
Typowy przebieg Due Diligence
żð analiza wstÄ™pna (wstÄ™pne DD)  pozwala na ogólnÄ… ocenÄ™ efektywnoÅ›ci i celowoÅ›ci przedsiÄ™wziÄ™cia
(zakupu-sprzedaży przedsiębiorstwa),
żð szczegółowe (ostateczne) DD  podstawa ostatecznej decyzji inwestycyjnej.
Na podstawie DD formułowane są konkluzje dotyczące transakcji i okresu po jej zrealizowaniu, jej
wpływu na sytuację kupującego i ponoszone przezeń ryzyka, z uwzględnieniem m.in.:
żð alternatywnych podejść do transakcji i ich konsekwencji dla potencjalnego nabywcy przedsiÄ™biorstwa,
żð podatkowych konsekwencji planowanej transakcji,
żð niezbÄ™dnej rozbudowy potencjaÅ‚u,
żð wiÄ™zi kooperacyjnych i nastÄ™pstw ich zerwania,
żð spodziewanych zmian w otoczeniu gospodarczym, spoÅ‚ecznym i politycznym, mogÄ…cych mieć wpÅ‚yw
na wyceniany podmiot.
MAJ
TKOWE METODY WYCENY PRZEDSI
BIORSTW
Wartość majątkowa  określa wielkość środków finansowych, które należałoby wydatkować, aby w danym
momencie odtworzyć majątek przedsiębiorstwa niezbędny do dalszego funkcjonowania.
Analizując procedurę szacowania wartości majątkowej przedsiębiorstwa można wyodrębnić trzy
klasyczne rodzaje metod majÄ…tkowych:
żð wartoÅ›ci aktywów netto (ewidencyjnÄ… i skorygowanÄ…),
żð wartoÅ›ci odtworzeniowej,
żð wartoÅ›ci likwidacyjnej.
METODA AKTYWÓW NETTO EWIDENCYJNA
żð zakÅ‚ada, że wartość przedsiÄ™biorstwa, czyli ksiÄ™gowa wartość aktywów netto, jest równa wartoÅ›ci
majątku przedsiębiorstwa pomniejszonej o zadłużenie,
żð punktem wyjÅ›cia w ustaleniu wartoÅ›ci aktywów netto jest bilans przedsiÄ™biorstwa sporzÄ…dzony na dzieÅ„
wyceny,
żð wartoÅ›ci uzyskiwane tÄ… metodÄ… sÄ… rezultatem obowiÄ…zujÄ…cych zasad bilansowej wyceny
poszczególnych pozycji aktywów i pasywów według ustawy o rachunkowości.
Formuła wyceny przedsiębiorstwa metodą aktywów netto ewidencyjną
WP A Po KW
gdzie:
WP - wartość przedsiębiorstwa (wartość księgowa netto),
A - wartość bilansowa aktywów razem,
Po - wartość bilansowa pasywów obcych (rezerwy na zobowiązania,
zobowiązania długoterminowe, zobowiązania krótkoterminowe,
fundusze specjalne, rozliczenia międzyokresowe bierne),
KW - wartość bilansowa kapitału własnego.
Procedura wyceny metodą aktywów netto
Etap Opis czynności
I Uzyskanie bilansu wycenianego przedsiębiorstwa na dzień wyceny
II Sporządzenie szczegółowych specyfikacji aktywów oraz pasywów obcych według stanu
ujętego w bilansie i obliczenie wartości aktywów netto
III Ustalenie wartości przedsiębiorstwa
IV Skorygowanie uzyskanego szacunku wartości kapitału własnego ogółem o wartość akcji
uprzywilejowanych w celu uzyskania wartości kapitału zwykłego
V Ocena potrzeby dokonania korekty (dyskonta uzyskanej wartości) z tytułu wyceny udziałów
mniejszościowych lub braku płynności akcji spółki i ewentualne przeprowadzenie
odpowiednich korekt
y
ródła informacyjne do wyceny przedsiębiorstwa metodą aktywów netto ewidencyjną
żð bilans przedsiÄ™biorstwa,
żð specyfikacje szczegółowe pozycji aktywów i pasywów.
Zalety i wady metody aktywów netto ewidencyjnej
Zalety:
żð prostota,
żð szybkość wyceny.
Wady:
żð brak zwiÄ…zku z dochodowoÅ›ciÄ…,
żð brak informacji o stanie fizycznym i moralnym majÄ…tku,
żð brak informacji o użytecznoÅ›ci majÄ…tku i jego produktywnoÅ›ci,
żð znieksztaÅ‚cenia inflacyjne,
żð brak istotnych informacji,
żð wycena nie uwzglÄ™dnia wartoÅ›ci skÅ‚adników niematerialnych.
METODA SKORYGOWANYCH AKTYWÓW NETTO
żð podstawÄ… jest wartość ksiÄ™gowa firmy. Poszczególne skÅ‚adniki bilansu, tak aktywów, jak i pasywów
poddawane są weryfikacji (przeszacowaniu) w celu zbliżenia się do rzeczywistej, rynkowej wartości
majątku, a tym samym wartości przedsiębiorstwa,
żð korygowanie bilansu powinno dotyczyć nie tylko majÄ…tku trwaÅ‚ego, głównie rzeczowego, ale także
innych jego składników,
żð metodÄ… urealniania wartoÅ›ci majÄ…tku trwaÅ‚ego jest jego aktualizacja,
żð przybliżenie do wartoÅ›ci rynkowej bilansowej kwoty rzeczowego majÄ…tku trwaÅ‚ego można dokonać
na podstawie GUS-owskich wskaz
ników zmian cen w gospodarce narodowej.
Najczęściej aktualizowane pozycje
żð ksiÄ™gowa wartość Å›rodków trwaÅ‚ych, w tym zwÅ‚aszcza wartość nieruchomoÅ›ci i prawa użytkowania
wieczystego gruntów,
żð wartoÅ›ci niematerialne i prawne,
żð nominalna wartość udziałów w innych spółkach,
żð zapasy,
żð należnoÅ›ci,
żð zobowiÄ…zania.
Formuła wyceny przedsiębiorstwa metodą skorygowanych aktywów netto
WP AW POW KWW
gdzie:
WP - wartość przedsiębiorstwa (wartość skorygowanych aktywów netto),
AW - wartość skorygowanych aktywów razem,
POW - wartość skorygowanych pasywów obcych,
KWW - wartość skorygowana kapitału własnego.
Procedura wyceny metodą skorygowanych aktywów netto
Etap Opis czynności
I Uzyskanie bilansu wycenianego przedsiębiorstwa na dzień wyceny
II Przeprowadzenie w razie potrzeby niezbędnych korekt odnoszących się do znanych, lecz
pominiętych w bilansie aktywów i pasywów, lub polegających na aktualizacji danych
bilansowych na dzień wyceny
III Skorygowanie wartości wszystkich aktywów materialnych oraz możliwych do zidentyfikowania
aktywów niematerialnych do ich wartości rynkowych
IV Skorygowanie wartości zobowiązań do ich wartości rynkowych, jeśli wartość rynkowa
zobowiązań różni się od wartości księgowej i ich korekta o odsetki i kary
V Ustalenie wartości przedsiębiorstwa
VI Skorygowanie uzyskanego szacunku wartości kapitału własnego ogółem o wartość akcji
uprzywilejowanych w celu uzyskania wartości kapitału zwykłego
VII Ocena potrzeby dokonania korekty (dyskonta uzyskanej wartości) z tytułu wyceny udziałów
mniejszościowych lub braku płynności akcji spółki i ewentualne przeprowadzenie
odpowiednich korekt
y
ródła informacyjne do wyceny przedsiębiorstwa metodą skorygowanych aktywów netto
żð bilans przedsiÄ™biorstwa,
żð specyfikacje szczegółowe pozycji aktywów i pasywów, w tym pozabilansowych,
żð informacje dodatkowe,
żð wyniki korekt i przeszacowaÅ„.
Zalety i wady metody skorygowanych aktywów netto
Zalety:
żð rzetelna prezentacja realnej wartoÅ›ci aktywów i pasywów,
żð uwzglÄ™dnienie skÅ‚adników niematerialnych.
Wady:
żð pracochÅ‚onność,
żð czasochÅ‚onność,
żð wysoki koszt,
żð nie uwzglÄ™dnia użytecznoÅ›ci majÄ…tku.
METODA ODTWORZENIOWA
żð polega na okreÅ›leniu wartoÅ›ci nakÅ‚adów niezbÄ™dnych do odtworzenia w danym momencie
identycznego lub podobnego pod względem strukturalno-rzeczowym majątku.
Formuła wyceny przedsiębiorstwa metodą odtworzeniową
WP (AB A) UA Po
gdzie:
WP - wartość przedsiębiorstwa (wartość odtworzeniowa),
AB - wartość bilansowa aktywów ogółem,
A - korekta wartości bilansowej aktywów do aktualnej wartości ich
odtworzenia,
UA - umorzenie (zużycie) aktywów,
Po - pasywa obce.
Sposoby korekty wartości bilansowej aktywów do ich wartości odtworzeniowej
Metoda bezpośrednia:
żð korekta wartoÅ›ci poczÄ…tkowej danego skÅ‚adnika aktywów o wskaz
nik przyrostu cen od dnia
wprowadzenia do ewidencji księgowej,
żð okreÅ›lenie aktualnej wartoÅ›ci nowego skÅ‚adnika aktywów na podstawie cen rynkowych lub
aktualnych kosztów budowy.
Metoda wskaz
nikowa:
żð korekta wartoÅ›ci grupy skÅ‚adników aktywów o wskaz
nik przyrostu cen z uwzględnieniem
średniego okresu eksploatacji.
Procedura wyceny metodÄ… odtworzeniowÄ…
Etap Opis czynności
I Uzyskanie bilansu wycenianego przedsiębiorstwa na dzień wyceny
II Opracowanie szczegółowej specyfikacji aktywów i pasywów przedsiębiorstwa
III Podział majątku i pasywów względem sposobów ich wyceny metodą bezpośrednią i pośrednią
IV Wycena składników majątku metodą bezpośrednią: aktualizacja wartości początkowej oraz
odjęcie umorzenia (zużycia)
V Wycena grup składników majątku metodą wskaz
nikową: aktualizacja wartości początkowej
oraz odjęcie umorzenia (zużycia)
VI Wycena składników zobowiązań według cen rynkowych na dzień wyceny
VII Określenie wartości odtworzeniowej przedsiębiorstwa
VIII Skorygowanie uzyskanego szacunku wartości kapitału własnego ogółem o wartość akcji
uprzywilejowanych w celu uzyskania wartości kapitału zwykłego
IX Ocena potrzeby dokonania korekty (dyskonta uzyskanej wartości) z tytułu wyceny udziałów
mniejszościowych lub braku płynności akcji spółki i ewentualne przeprowadzenie
odpowiednich korekt
W wypadku, kiedy znana jest aktualna cena środka trwałego, ustalenie jego wartości odtworzeniowej można
zapisać ogólnym wzorem:
Wo Cb t n
gdzie:
W - wartość odtworzeniowa,
o
C - cena bieżąca,
b
t - współczynnik określający stan techniczny środka trwałego, wynikający ze stopnia
jego zużycia, który przyjmuje wartość od 0 do 1,
n - współczynnik określający stopień nowoczesności środka trwałego, mieszczący się
w przedziale od 0 do 1.
Jeśli nie jest znana aktualna cena środka trwałego, jego wartość odtworzeniową można obliczyć ze wzoru:
tu
W0 Wp (1 i)
tn
gdzie:
W - wartość odworzeniowa,
o
W - wartość początkowa,
p
i - stopa wzrostu cen danej grupy środków trwałych,
t - liczba lat, w których dany środek trwały będzie jeszcze użytkowany,
n
t - liczba lat użytkowania środka trwałego.
u
y
ródła informacyjne do wyceny środków trwałych metodą odtworzeniową
żð ksiÄ™ga inwentarzowa Å›rodków trwaÅ‚ych,
żð dokumentacja techniczna Å›rodków trwaÅ‚ych,
żð tabliczki znamionowe,
żð wizja lokalna,
żð wywiady ze sÅ‚użbami remontowo-konserwacyjnymi,
żð wywiady z użytkownikami,
żð standardowe czasy życia Å›rodków trwaÅ‚ych,
żð standardowe (rynkowe) ceny zakupu nowych Å›rodków trwaÅ‚ych,
żð standardowe nakÅ‚ady na budowÄ™ 1m2 powierzchni (1m3 kubatury),
żð koszty zakupu, transportu, montażu.
Zalety i wady metody odtworzeniowej
Zalety:
żð bardziej zobiektywizowany wynik niż w wycenie ksiÄ™gowej ewidencyjnej,
żð uwzglÄ™dnienie czynnika inflacji (w wartoÅ›ci odtworzeniowej brutto),
żð uwzglÄ™dnienie stanu i przydatnoÅ›ci skÅ‚adnika majÄ…tku do eksploatacji (zużycie fizyczne i
moralne).
Wady:
żð brak zwiÄ…zku z dochodowoÅ›ciÄ… przedsiÄ™biorstwa,
żð trudność techniczna analiz,
żð duża czaso- i pracochÅ‚onność,
żð wysoki koszt,
żð brak możliwoÅ›ci wyceny Å›rodków trwaÅ‚ych dla rozwiÄ…zaÅ„ nietypowych (niepowtarzalnych),
żð brak oceny bÅ‚Ä™dów projektowych, niezgodnoÅ›ci zaÅ‚ożeÅ„ inwestycji z realizacjÄ….
METODA WARTOÅšCI LIKWIDACYJNEJ (UPA
YNNIENIA)
żð polega na obliczeniu wartoÅ›ci majÄ…tku przedsiÄ™biorstwa możliwej do uzyskania w wyniku sprzedaży
poszczególnych części jego majątku na runku, w drodze przetargu lub aukcji, pomniejszonej o koszty
związane bezpośrednio z likwidacją oraz o wartość zobowiązań i kosztów związanych ze
zwolnieniem zatrudnionych pracowników w przypadku, gdy przedsiębiorstwo ulega faktycznej
likwidacji.
Formuła wyceny przedsiębiorstwa metodą likwidacyjną
(dla potrzeb procedury upadłościowej)
n
WP Cri
i 1
gdzie:
WP - wartość przedsiębiorstwa (wartość likwidacyjna),
n - liczba składników majątkowych (aktywów) możliwych do
upłynnienia,
i - numer kolejnego składnika majątku (aktywów),
Cri - hipotetyczna cena (wartość upłynnienia) możliwa do uzyskania ze
sprzedaży składnika majątku o numerze .
i
FORMUA
A WILCOXA (uproszczony sposób szacowania wartości upłynnienia)
WL G PW 0,7WKZ 0,5WKP Z
gdzie:
W - wartość likwidacyjna,
L
G - gotówka,
PW - papiery wartościowe,
WK - wartość księgowa zapasów, należności i zaliczek,
Z
WK - wartość księgowa pozostałych aktywów,
P
Z - zobowiązania krótko- i długoterminowe.
Procedura wyceny metodÄ… likwidacyjnÄ…
Etap Opis czynności
I Uzyskanie bilansu wycenianego przedsiębiorstwa na dzień wyceny
II Przeprowadzenie w razie potrzeby niezbędnych korekt odnoszących się do znanych, lecz
pominiętych w bilansie aktywów i pasywów, lub polegających na aktualizacji danych
bilansowych na dzień wyceny
III Określenie sposobu likwidacji (upłynnienia) aktywów przedsiębiorstwa
IV Obliczenie wpływów brutto (bez kosztów upłynnienia, podatków itp.) z likwidacji
V Przeprowadzenie korekty o niezbędne wydatki bezpośrednie i pośrednie związane z likwidacją
VI Przeprowadzenie korekty o wynik finansowy uzyskany w trakcie likwidacji przedsiębiorstwa
VII Odjęcie wartości likwidacyjnej wszystkich zobowiązań (pasywów obcych)
VIII Odjęcie ewentualnych rezerw na dodatkowe zobowiązania z tytułu działalności operacyjnej lub
zysków ze sprzedaży aktywów. W szczególnych przypadkach może nastąpić dodanie korzyści
podatkowych, jeśli jest realna szansa ich realizacji
IX Odjęcie wartości zobowiązań z tytułu spłaty właścicieli kapitału uprzywilejowanego
Formuła wyceny przedsiębiorstwa metodą likwidacyjną
(dla potrzeb likwidacji nieupadłościowej przedsiębiorstwa)
n
WP Cri P K N D
i 1
gdzie:
WP - wartość przedsiębiorstwa (wartość likwidacyjna),
n - liczba składników majątkowych (aktywów) możliwych do upłynnienia,
i - numer kolejnego składnika majątku (aktywów),
Cri - hipotetyczna cena (wartość upłynnienia) możliwa do uzyskania ze sprzedaży składnika
majÄ…tku o numerze ,
i
P - szacunek przychodów z działalności w okresie likwidacji,
K - szacunek kosztów działalności w okresie likwidacji,
N - należności przedsiębiorstwa,
D - długi przedsiębiorstwa.
y
ródła informacyjne do wyceny przedsiębiorstwa metodą likwidacyjną
żð spisy inwentarzowe majÄ…tku,
żð ceny rynkowe używanych dóbr inwestycyjnych,
żð ceny wywoÅ‚awcze publikowane w ogÅ‚oszeniach o przetargach,
żð skorygowane wyceny odtworzeniowe,
żð plan likwidacyjny,
żð sprawozdawczość przedsiÄ™biorstwa,
żð dokumentacja ksiÄ™gowa i finansowa.
Zalety i wady metody likwidacyjnej
Zalety:
żð prostota,
żð szybkość,
żð zwiÄ…zek z uwarunkowaniami rynkowymi.
Wady:
żð ograniczona stosowalność.
DOCHODOWE METODY WYCENY PRZEDSI
BIORSTW
żð istotÄ… metod dochodowych jest zdolność przedsiÄ™biorstwa do generowania dochodów w przyszÅ‚oÅ›ci,
które to dochody ewentualny inwestor rozpatruje na tle innych, alternatywnych możliwości alokacji
kapitału.
Klasyfikacja dochodowych metod wyceny
żð Metody konwencjonalne
 zdyskontowanych przepływów pieniężnych (DCF),
zdyskontowanych zysków,
zdyskontowanych dywidend.
żð Metody niekonwencjonalne
wycena na podstawie zysku rezydualnego,
skorygowanej wartości bieżącej (APV).
Problemy metodyczne wyceny metodami dochodowymi
żð pojÄ™cie przyszÅ‚ego dochodu,
żð stopa dyskontowa,
żð realny czas planowania przyszÅ‚ego dochodu,
żð zakres zmiennoÅ›ci przyszÅ‚ego dochodu.
Pojęcie przyszłego dochodu
żð zyski ksiÄ™gowe (zysk operacyjny, zysk netto),
żð nadwyżka finansowa (zysk netto + amortyzacja), przepÅ‚ywy pieniężne netto,
żð dywidenda.
STOPA DYSKONTOWA (KOSZT KAPITAA
U, ALTERNATYWNY KOSZT KAPITAA
U)
żð funkcje stopy dyskontowej
służy aktualizacji przyszłych dochodów,
służy porównaniu opłacalności zakupu przedsiębiorstwa z innymi alternatywnymi sposobami
inwestowania kapitału.
żð sposoby okreÅ›lania stopy dyskontowej
metoda składania stopy dyskontowej,
metoda średniego ważonego kosztu kapitału,
metoda CAPM.
Metoda składania stopy dyskontowej
d r i g
gdzie:
d  stopa dyskontowa,
r  realna stopa oprocentowania inwestycji o niskim ryzyku,
i  stopa inflacji,
g  premia za ryzyko działalności gospodarczej.
Metoda średniego ważonego kosztu kapitału (WACC  weighted average cost of capital)
d(WACC) rw ww rd wd (1 rp)
gdzie:
d (WACC)  stopa dyskontowa,
rw  oczekiwana przez właścicieli stopa zwrotu z kapitału własnego,
ww  udział procentowy kapitału własnego w kapitale przedsiębiorstwa,
rd  średnia stopa oprocentowania kapitału obcego,
wd  udział procentowy kapitału obcego w kapitale przedsiębiorstwa,
rp  stopa podatku dochodowego.
Metoda CAMP (capital asset pricing model)
d rf (rm rf )
gdzie:
d  stopa dyskontowa,
rf  bazowa stopa procentowa,
 współczynnik określający wielkość ryzyka związanego z inwestycją w przedsiębiorstwo,
rm  średnia rynkowa stopa zwrotu z akcji spółek giełdowych,
rm  rf  premia za ryzyko.
Czas planowania przyszłego dochodu
Ogólna zasada: przyszłe dochody planuje się na n lat działalności (od kilku do kilkunastu) i dolicza do nich
wartość pozostałą (rezydualną) zdyskontowaną na ostatni rok projekcji
n
WP at Dt an RV
t 1
gdzie:
WP  wartość przedsiębiorstwa (wartość dochodowa),
t  rok analizy,
n  lata projekcji,
at  współczynnik dyskontujący dla roku t ,
Dt  dochody w roku t ,
RV  wartość pozostała (rezydualna).
Metody definiowania wartości rezydualnej
1) metoda księgowa: RV = wartość księgowa przedsiębiorstwa w roku n
2) metoda likwidacyjna: RV = wartość likwidacyjna przedsiębiorstwa w roku n
3) metoda dochodowa: RV = suma skapitalizowanych dochodów po roku n
Dn
RV
R
gdzie:
RV  wartość pozostała (rezydualna),
Dn  stały roczny dochód od roku n,
R stopa kapitalizacji stałego dochodu rocznego.
Zmienność przyszłego dochodu
Możliwe sytuacje:
żð zmienny nierównomiernie,
żð niezmienny (staÅ‚y),
żð stale rosnÄ…cy,
żð stale malejÄ…cy.
METODY OPARTE NA DYSKONTOWANIU STRUMIENI PIENI
ŻNYCH
żð istota przepÅ‚ywów pieniężnych jako formy nadwyżki finansowej przedsiÄ™biorstwa polega na
zestawieniu wszelkich strumieni wpływów i wydatków związanych z funkcjonowaniem
przedsiębiorstwa w ciągu kolejnych lat okresu obliczeniowego i wyznaczeniu na tej podstawie
nadwyżki finansowej, która staje się bezpośrednią podstawą wyceny przedsiębiorstwa.
Metoda zdyskontowanych przepływów pieniężnych
n
1 1
D CFt ReV
(1 r)t (1 r)n
t 1
gdzie:
D - wartość dochodowa przedsiębiorstwa
CFt - przepływ netto (cash flow) w kolejnych latach
ReV - wartość końcowa (rezydualna) przedsiębiorstwa
t 1,2...n - kolejne lata
r - stopa dyskonta
Warianty formuł obliczeniowych
Wartość rezydualna Formuła wartości przedsiębiorstwa (D)
(ReV)
n
CF 1 CF 1
n n
CF
t
t n
t 1
r (1 r) r (1 r)
n
CF (1 q) 1 CF (1 q) 1
n n
CF
t
t n
t 1
r q (1 r) r q (1 r)
n
Z P / E 1 1
n
CF Z P / E
t n
t n
t 1
(1 r) (1 r)
LV n
1 1
CF LV
t
t n
t 1
(1 r) (1 r)
Przepływy pieniężne w ujęciu ex post (retrospektywnym) obejmują:
żð wpÅ‚ywy i wydatki z dziaÅ‚alnoÅ›ci operacyjnej,
żð wpÅ‚ywy i wydatki z dziaÅ‚alnoÅ›ci inwestycyjnej,
żð wpÅ‚ywy i wydatki z dziaÅ‚alnoÅ›ci finansowej.
Wady metod bazujących na zdyskontowaniu prognozowanych dochodów
żð dane ewidencyjne zawarte w bilansie i rachunku wyników przedsiÄ™biorstwa sÄ… podporzÄ…dkowane
innym celom aniżeli wycena wartości przedsiębiorstwa,
żð prognozy bazujÄ… na niepewnych zaÅ‚ożeniach, szczególnie co do przyszÅ‚ych cen, kosztów i zysków, a
także stopy procentowej,
żð stopa dyskonta wyznaczana jest przez wiele trudnych do oszacowania czynników, chociażby takich jak
ocena ryzyka i alternatywnych możliwości inwestowania, jakie ma do dyspozycji kupiec (inwestor).
WOLNE PRZEPA
YWY PIENI
ŻNE DLA WSZYSTKICH INWESTORÓW (FCFF)
FCFFt ZOt TOt At Nt KOt
gdzie:
ZOt - wynik finansowy działalności operacyjnej w roku t,
TOt - podatek dochodowy w roku t naliczony od całego zysku operacyjnego,
At - amortyzacja majątku zaangażowanego w sferze operacyjnej w roku t,
Nt - nakłady inwestycyjne na środki trwałe sfery operacyjnej w roku t,
KOt - zmiana operacyjnego kapitału obrotowego netto w roku t.
WOLNE PRZEPA
YWY PIENI
ŻNE PRZYNALEŻNE WA
AÅšCICIELOM (FCFE)
FCFEt ZNt At Nt KOt SZt ZZt
gdzie:
ZNt - wynik finansowy netto w roku t,
SZt - spłata zadłużenia oprocentowanego w roku t,
ZZt - nowe zadłużenie oprocentowane w roku t.
WOLNE PRZEPA
YWY PIENI
ŻNE DLA KAPITAA
U (FCFC)
FCFCt ZNt IOt At Nt KOt
gdzie:
IOt - odsetki od zadłużenia związanego z działalnością operacyjną w roku t.
METODY MIESZANE
żð powstaÅ‚y jako próba poÅ‚Ä…czenia zalet, a zarazem redukcji wad dwóch podstawowych grup metod:
dochodowych i majÄ…tkowych,
żð w ramach metod mieszanych można wyodrÄ™bnić:
metody proste  średniej wartości,
podstawowe metody złożone (z zyskiem dodatkowym).
Metoda niemiecka (berlińska)
WM WD
W
2
gdzie:
W - wartość przedsiębiorstwa,
W - wartość majątkowa,
M
W - wartość dochodowa.
D
Metoda szwajcarska
W 2W
M D
W
3
Metoda mnożnika zysku dodatkowego
W W n Z
M D
gdzie:
W - wartość przedsiębiorstwa,
W - wartość majątkowa,
M
n - liczba lat,
Z - prognozowany zysk dodatkowy.
D
Metoda stuttgarcka
W W 5(D r W )
M
a po przeliczeniach:
W 5D
M
W
1 5r
gdzie:
W - wartość przedsiębiorstwa,
W - wartość majątkowa,
M
D - zysk przeciętny,
r - oczekiwana stopa zwrotu (koszt kapitału netto po uwzględnieniu
opodatkowania).
Metoda U.E.C
W metodzie tej wartość przedsiębiorstwa wyznaczają cztery wielkości:
żð wartość majÄ…tkowa - W ,
M
n
żð wartość dochodowa - W ,
D 1
W W 1 (W W )
M D M
żð stopa dyskontowa (koszt kapitaÅ‚u) - r,
1 r
n.
żð dÅ‚ugość okresu wystÄ™powania ponadprzeciÄ™tnych zysków -
Metoda Schnettlera
Z h(W W )
M
W
r
a po przeliczeniach:
Z A h M
o
W
r h
gdzie:
W - wartość przedsiębiorstwa,
W - wartość majątkowa,
M
Z - zysk,
A - roczna amortyzacja,
h - przeciętna stawka amortyzacji,
M - wartość majątku obrotowego.
o
WYCENA PRZEDSI
BIORSTW NA PODSTAWIE PORÓWNAC
RYNKOWYCH
żð istotÄ… szacowania przedsiÄ™biorstw metodÄ… porównaÅ„ rynkowych jest zaÅ‚ożenie prawa ceny (Law of the
Price), według którego te same aktywa powinny być sprzedawane na rynku po tych samych cenach,
żð w zależnoÅ›ci od sposobów przeprowadzenia porównaÅ„ rynkowych można mówić o:
metodzie transakcji porównywalnych,
metodzie mnożnikowej.
Formuły wyceny przedsiębiorstwa metodą transakcji porównywalnych
C1 C2 ... Cn
WP
n
WP wartość rynkowa przedsiębiorstwa,
c1, c2 ... cn znane ceny rynkowe podobnych przedsiębiorstw,
n liczba porównywanych przedsiębiorstw.
n
Ci
WP PR i 1
n
Pi
i 1
PR  zdolność produkcyjna wycenianego przedsiębiorstwa,
Pi  zdolność produkcyjna porównywanego przedsiębiorstwa i.
Zalety i wady metody transakcji porównywalnych
żð Zalety:
pozwala uzyskać realny wynik (bazą są informacje o dokonanych transakcjach).
żð Wady:
trudność uzyskania informacji o transakcjach kupna-sprzedaży (tajemnica, informacje trudne do
weryfikacji),
 konieczność znalezienia najwłaściwszej formuły porównawczej (problem wyboru parametrów
technicznych dla porównań: zdolność wytwórcza, wielkość sprzedaży itp.).
METODY MNOŻNIKOWE
żð polegajÄ… na wykorzystaniu indeksów rynku kapitaÅ‚owego, które w wycenie wartoÅ›ci przedsiÄ™biorstwa
tworzą system tzw. mnożników (multiplikatorów).
żð mnożniki wyrażajÄ… rynkowe i gieÅ‚dowe relacje miÄ™dzy osiÄ…ganÄ… cenÄ… poszczególnych przedsiÄ™biorstw
lub raczej ich części (akcji), a różnego rodzaju kategoriami ekonomicznymi (np. zyski brutto lub netto,
saldo przepływów pieniężnych, księgowa wartość aktywów, rozmiary produkcji) .
Etapy wyceny:
I. Ocena wiarygodności oraz dostępności danych (z rynku kapitałowego lub innych danych dotyczących
zawartych transakcji kupna-sprzedaży przedsiębiorstw i ich akcji).
II. Ocena stopnia porównywalności danych.
III. Wybór rodzaju mnożnika lub ich kombinacji.
IV. Określenie zakresu czasowego danych i jego wpływu na wartość wycenianego przedsiębiorstwa.
V. Ostateczny dobór danych i ich weryfikacja.
VI. Dokonanie obliczeń i interpretacja wyników wyceny.
Wartość rynkowa spółki notowanej na giełdzie
WPg L C
gdzie:
WPg wartość rynkowa spółki notowanej na giełdzie,
L  liczba wyemitowanych akcji,
C  kurs bieżący akcji.
Formuła metody mnożnikowej wyceny
WPw Pew Mrg
gdzie:
mrg - mnożnik rynkowy spółki notowanej na giełdzie,
wpw- wartość wycenianego przedsiębiorstwa (nienotowanego na giełdzie),
pew - odpowiedni parametr ekonomiczny wycenianego przedsiębiorstwa (nienotowanego na giełdzie),
Metoda mnożnika zysku P/E (price/earning ratio)
Cg
WPw Zw
Zg
gdzie:
WPw- wartość wycenianego przedsiębiorstwa (nienotowanego na giełdzie),
Zw - roczny zysk netto wycenianego przedsiębiorstwa,
Cg - cena 1 akcji porównywalnej spółki (spółek) publicznej ( giełdowej ),
Zg - zysk netto przypadający na 1 akcję porównywalnej spółki publicznej
( giełdowej ).
Mnożnik powinien być wyznaczony na podstawie grupy przedsiębiorstw porównywalnych do
wycenianego podmiotu pod względem:
żð rozmiaru,
żð profilu produkcji,
żð obszaru dziaÅ‚ania (segmentu rynku),
żð wielkoÅ›ci sprzedaży,
żð poziomu kosztów,
żð innych kategorii ekonomicznych.
Metoda mnożnika wartości księgowej P/BV (price/book value ratio)
Cg
WPw WKw
WKg
gdzie:
WPw- wartość wycenianego przedsiębiorstwa (nienotowanego na giełdzie papierów wartościowych),
WKw- wartość księgowa netto wycenianego przedsiębiorstwa,
Cg- cena 1 akcji porównywalnej spółki (spółek) publicznej ( giełdowej ),
WKg- wartość księgowa netto przypadająca na 1 akcję porównywalnej spółki publicznej ( giełdowej ).
Metoda mnożnika sprzedaży P/S (price/sale ratio)
Cg
WPw Sw
Sg
gdzie:
WPw- wartość wycenianego przedsiębiorstwa (nienotowanego na giełdzie papierów wartościowych),
Sw- przychody wycenianego przedsiębiorstwa,
Cg- cena 1 akcji porównywalnej spółki (spółek) publicznej ( giełdowej ),
Sg- przychody przypadające na 1 akcję porównywalnej spółki publicznej ( giełdowej ).
Metoda mnożnika przepływów pieniężnych netto p/ncf (price/net cash flow ratio)
Cg
WPw NCFw
NCFg
gdzie:
WPw- wartość wycenianego przedsiębiorstwa (nienotowanego na giełdzie papierów wartościowych),
NCFw- przepływy pieniężne netto wycenianego przedsiębiorstwa w okresie obrachunkowym,
Cg- cena akcji porównywalnej spółki (spółek) publicznej ( giełdowej ),
NCFg- przepływy pieniężne netto przypadające na 1 akcję porównywalnej spółki publicznej ( giełdowej ) .
METODY WIELOWSKAy
NIKOWE (WIELOMNOŻNIKOWE)
Metoda CAGE
żð zgodnie z tÄ… metodÄ… rynkowa wartość przedsiÄ™biorstwa zależy od:
czynnika fundamentalnego  czyli wartości  wewnętrznej ,
czynnika rynkowego  czyli wartości  zewnętrznej ,
czynnika branżowego  wartości  uśrednionej .
żð wycena z zastosowaniem tej metody bazuje na szeÅ›ciu podstawowych kategoriach charakteryzujÄ…cych
kondycję przedsiębiorstwa:
przychody netto ze sprzedaży,
zysk operacyjny,
zysk netto,
uproszczone przepływy pieniężne (suma zysku netto i amortyzacji),
suma bilansowa,
kapitały własne.
żð wartoÅ›ci rynkowe wycenianych przedsiÄ™biorstw wyliczane sÄ… wedÅ‚ug nastÄ™pujÄ…cej formuÅ‚y:
MC / S Swp P / OP OPwp P / E Ewp
MVwp / 6
P / CE CEwp P / A Awp P / BV BVwp
Gdzie:
MV - market value  rynkowa wartość,
wp - wyceniane przedsiębiorstwo.
y
ródła informacyjne do wyceny przedsiębiorstwa metodą mnożników rynkowych
żð dane ekonomiczno-finansowe wycenianego przedsiÄ™biorstwa i porównywanych spółek notowanych na
giełdzie:
zysk netto,
wartość księgowa,
sprzedaż,
przepływy pieniężne,
inne,
bieżące kursy akcji porównywanych spółek notowanych na giełdzie.
żð wielkość emisji akcji porównywanych spółek notowanych na gieÅ‚dzie
Zalety i wady metody mnożników rynkowych
1. Zalety:
żð duże prawdopodobieÅ„stwo uzyskania realnego szacunku,
żð prostota,
żð niski koszt,
żð Å‚atwość pozyskania danych do wyceny.
2. Wady:
żð zastosowanie głównie do firm z branż reprezentowanych na gieÅ‚dzie,
żð duże wahania kursów akcji spółek gieÅ‚dowych,
żð ryzyko bÅ‚Ä™du wynikajÄ…ce ze stosowania Å›rednich arytmetycznych.
y
RÓDA
A INFORMACJI NA POTRZEBY WYCENY
PRZEDSI
BIORSTW
Niezależnie od przyjętych metod wyceny przedsiębiorstwa, istotnym czynnikiem warunkującym
poprawność i dokładność, a w rezultacie wiarygodność wyceny jest zgromadzenie odpowiedniej liczby
informacji, odnoszÄ…cych siÄ™ do obiektu wyceny. Wymaga to danych z
ródłowych o zróżnicowanym charakterze
oraz stopniu szczegółowości, a odnoszących się do finansowych, marketingowych, technicznych i
technologicznych oraz organizacyjnych aspektów funkcjonowania przedsiębiorstwa. Dane te pochodzą ze
sprawozdawczości finansowej i rzeczowej przedsiębiorstwa, jak również z dokumentów planistycznych,
dokumentacji techniczno-technologicznej, organizacyjnej, a także z baz danych o charakterze
makroekonomicznym (np. informacje dotyczące ogólnej koniunktury w branży, w której funkcjonuje
przedsiębiorstwo, oraz w branżach z nią powiązanych).
Klasyfikacja sprawozdań przedsiębiorstw
Kryterium Podział
charakter i z
ródÅ‚o danych żð rzeczowe
żð finansowe
miejsce dokumentowania żð ewidencyjne
żð pozaewidencyjne
dostÄ™pność żð publikowane
żð niepublikowane
stopieÅ„ przetworzenia żð pierwotne
żð wtórne
treść i odbiorcy żð wewnÄ™trzne
żð zewnÄ™trzne
ciÄ…gÅ‚ość (powtarzalność) żð okresowe
żð sporadyczne
stopieÅ„ uogólnienia żð syntetyczne (podstawowe)
żð analityczne (uzupeÅ‚niajÄ…ce)
powszechność żð obligatoryjne
żð fakultatywne
liczba jednostek objÄ™tych sprawozdaniem żð jednostkowe
żð zbiorcze
żð skonsolidowane
Dane liczbowe, dotyczące majątku i finansów przedsiębiorstw, są zawarte w sprawozdaniach
finansowych. SÄ… to sprawozdania o charakterze obligatoryjnym, stanowiÄ…ce podstawowe z
ródła informacji,
niezbędne do prawidłowego prowadzenia wyceny przedsiębiorstwa. Do podstawowych sprawozdań
finansowych (zbiorów informacji) zalicza się:
żð bilans (sprawozdanie o majÄ…tku przedsiÄ™biorstwa),
żð rachunek zysków i strat (sprawozdanie o wyniku finansowym przedsiÄ™biorstwa),
żð rachunek przepÅ‚ywów pieniężnych (sprawozdanie o rodzajach wpÅ‚ywów i wydatków Å›rodków
pieniężnych),
żð zestawienie zmian (kapitaÅ‚u) funduszu wÅ‚asnego (sprawozdanie o stanach, rodzajach zwiÄ™kszeÅ„ i
zmniejszeń kapitałów własnych),
żð informacjÄ™ dodatkowÄ… (dane uzupeÅ‚niajÄ…ce do sprawozdaÅ„ finansowych).
Wymagania dotyczące sporządzania w ustalonych terminach oraz według określonych wzorów i zasad
sprawozdań finansowych są określone głównie w ustawie o rachunkowości. Szczegółową strukturę informacyjną
sprawozdań finansowych przedstawia poniższa tabela.
Obszary informacyjne obligatoryjnych sprawozdań finansowych
Sprawozdanie Zakres informacji Kierunki wykorzystania
finansowe
bilans żð majÄ…tek trwaÅ‚y, Ocena:
żð majÄ…tek obrotowy, żð wielkoÅ›ci majÄ…tku,
żð kapitaÅ‚y wÅ‚asne, żð struktury majÄ…tku,
żð kapitaÅ‚y obce. żð wielkoÅ›ci z
ródeł finansowania,
żð struktury z
ródeł finansowania,
żð kierunków wykorzystania z
ródeł
finansowania,
żð bezpieczeÅ„stwa finansowego.
rachunek zysków żð koszty, Ocena:
i strat żð straty nadzwyczajne, żð poziomu kosztów,
żð przychody, żð struktury kosztów,
żð zyski nadzwyczajne, żð poziomu przychodów,
żð wynik finansowy oraz wyniki żð struktury przychodów,
czÄ…stkowe, żð wielkoÅ›ci wyniku finansowego,
żð obowiÄ…zkowe obciążenia wyniku żð elementów ksztaÅ‚tujÄ…cych wynik
finansowego. finansowy,
żð struktury wyniku finansowego,
żð wielkoÅ›ci obowiÄ…zkowych obciążeÅ„
wyniku finansowego.
rachunek przepływów Przepływy pieniężne z działalności Ocena:
pieniężnych operacyjnej: żð obszarów generujÄ…cych nadwyżkÄ™
żð wynik finansowy, pieniężnÄ…,
żð korekty, żð roli poszczególnych rodzajów
albo działalności w generowaniu nadwyżki
żð wpÅ‚ywy operacyjne, pieniężnej (niedoboru pieniężnego),
żð wydatki operacyjne. żð z
ródeł wpływów,
PrzepÅ‚ywy pieniężne z dziaÅ‚alnoÅ›ci żð kierunków wydatków.
inwestycyjnej (finansowej):
żð wpÅ‚ywy z dziaÅ‚alnoÅ›ci
inwestycyjnej (finansowej),
żð wydatki z dziaÅ‚alnoÅ›ci
inwestycyjnej (finansowej).
Ostateczna wielkość nadwyżki
środków pieniężnych
informacja dodatkowa Uszczegółowienie i rozwinięcie Pogłębiona ocena:
informacji z zakresu pozycji: żð majÄ…tku firmy,
żð bilansu, żð z
ródeł finansowania,
żð rachunku zysków i strat, żð przychodów,
żð rachunku przepÅ‚ywów żð kosztów,
pieniężnych, żð wpÅ‚ywów i wydatków pieniężnych,
żð zmian kapitaÅ‚u wÅ‚asnego. żð zmian kapitaÅ‚u wÅ‚asnego,
Informacje o: żð zdolnoÅ›ci firmy do kontynuacji
żð udziaÅ‚ach firmy we wspólnych dziaÅ‚ania.
przedsięwzięciach,
żð kierownictwie i zaÅ‚odze firmy
oraz wynagrodzeniach,
żð grupie kapitaÅ‚owej albo o
połączeniu z inną jednostką,
żð zagrożeniach dla kontynuacji
działalności.
Inne istotne informacje potrzebne do
oceny firmy
Wymienione sprawozdania dostarczają informacji o realizacji celów cząstkowych działalności jednostki:
żð bilans  wielkość majÄ…tku  kryterium bezpieczeÅ„stwa i niezależnoÅ›ci,
żð rachunek zysków i strat  wielkość wyniku finansowego  kryterium rentownoÅ›ci,
żð rachunek przepÅ‚ywów pieniężnych  kryterium wypÅ‚acalnoÅ›ci.
Dzięki temu informacje dostarczane przez rachunkowość finansową tworzą bazę do wyceny przedsiębiorstw.
Informacje zawarte w sprawozdaniach finansowych muszą być wyjątkowo rzetelne i wiarygodne, co dodatkowo
zostaje potwierdzone, gdy sprawozdanie finansowe jest badane przez biegłego rewidenta.
Pogłębionych informacji o ekonomicznej treści poszczególnych pozycji sprawozdań finansowych
dostarcza syntetyczna i analityczna ewidencja księgowa oraz dokumentacja z
ródłowa. Zakres tej dokumentacji
obejmuje:
żð dokumentacjÄ™ techniczno-ekonomicznÄ…, zawierajÄ…cÄ… opisy i dane liczbowe o stopniu fizycznego i
ekonomicznego zużycia składników majątku przedsiębiorstwa,
żð ksiÄ™gi i kartoteki inwentarzowe majÄ…tku przedsiÄ™biorstwa,
żð tabele amortyzacyjne Å›rodków trwaÅ‚ych,
żð wykazy skÅ‚adników majÄ…tkowych wydzierżawionych innym podmiotom lub dzierżawionych (w tym
także na podstawie umowy leasingu),
żð oÅ›wiadczenia podatkowe, sprawozdania i wnioski pokontrolne, wyniki inwentaryzacji,
żð informacje na temat otoczenia przedsiÄ™biorstwa (wyniki analizy rynku, konkurencji, powiÄ…zaÅ„
kooperacyjnych itp.),
żð dane makroekonomiczne zestawione w różnych przekrojach organizacyjno-przestrzennych i
czasowych.
Przeszkodą wykorzystania informacji z rachunkowości w procesie wyceny przedsiębiorstwa może być ich
historyczny charakter. W związku z tym informacje z rachunkowości powinny być poddane selekcji i
weryfikacji, aby uzyskać przydatny zbiór informacji. W ramach procesu dostosowywania informacji z
ródłowych
do potrzeb wyceny przedsiębiorstwa należy zwrócić uwagę na następujące działania:
żð weryfikacjÄ™ bilansu, rachunku zysków i strat oraz ksiÄ…g rachunkowych przedsiÄ™biorstwa przez biegÅ‚ego
rewidenta,
żð analizÄ™ wyników przeprowadzonych weryfikacji,
żð inwentaryzacjÄ™ skÅ‚adników materialnych majÄ…tku przedsiÄ™biorstwa,
żð ustalenie rodzaju i wartoÅ›ci skÅ‚adników o charakterze niematerialnym i finansowym,
żð skorygowanie wartoÅ›ci ewidencyjnej Å›rodków trwaÅ‚ych z wykorzystaniem wskaz
ników wzrostu cen
dóbr konsumpcyjnych, podawanych do wiadomości przez GUS, według stanu na dzień możliwie
najbliższy dacie wyceny,
żð oszacowanie stanu rzeczywistego zużycia fizycznego i ekonomicznego majÄ…tku przedsiÄ™biorstwa w
drodze jego oględzin.
Zgromadzenie podstawowych materiałów z
ródłowych w postaci bilansu, rachunku zysków i strat oraz rachunku
przepływu środków pieniężnych, niezbędnych w procesie wyceny przedsiębiorstwa, jest czynnością prostą i
szybką w realizacji. Jednakże zweryfikowanie i urealnienie informacji zawartych w tych materiałach jest w
rzeczywistości bardzo trudne i pracochłonne. Pomocna staje się wtedy ewidencja pozabilansowa.
Informacje z
ródłowe w procesie wyceny przedsiębiorstw
Materiały ewidencyjne
Sprawozdawczość finansowa
bilans,
rachunek zysków i strat (rachunek wyników),
sprawozdanie o przychodach, kosztach i wyniku finansowym,
sprawozdanie o stanie i ruchu środków trwałych,
sprawozdanie z przepływu środków pieniężnych,
sprawozdanie o inwestycjach,
inne sprawozdania problemowe i meldunki.
Sprawozdawczość
dokumentacja organizacyjna,
dokumentacja techniczno-ruchowa,
rzeczowa
dokumentacja handlowa,
dokumentacja prawna.
Materiały pozaewidencyjne
Dokumenty planistyczne
plany działalności gospodarczej,
plany rozwoju i plany inwestycyjne,
business plany.
Protokoły kontroli, narad, raporty, sprawozdania,
konferencji opinie biegłych rewidentów i rzeczoznawców,
wyniki bezpośrednich oględzin majątku.
Wyniki dotychczasowych analiz
opracowania firm konsultingowych,
publikacje i raporty zrzeszeń, izb przemysłowo-handlowych, jednostek
naukowo-badawczych, banków, urzędów skarbowych itp.
Inne
publikacje statystyczne, akty normatywne,
biuletyny informacyjne, rejestry handlowe,
specjalistyczne wydawnictwa książkowe i czasopisma,
raporty wywiadowni gospodarczych.
WYCENA PRZEDSI
BIORSTWA JAKO ZORGANIZOWANEJ
CAA
OÅšCI
Wycena amatorska i ekspercka
żð wycena amatorska
subiektywizm,
emocje,
brak znajomości warsztatu wyceny.
żð wycena ekspercka
obiektywizm,
brak emocji,
znajomość warsztatu wyceny.
Kompetencje przydatne w wycenie przedsiębiorstwa
żð KsiÄ™gowość,
żð Finanse i bankowość,
żð Prawo,
żð Technika i technologia,
żð Geodezja,
żð Budownictwo,
żð Marketing,
żð Organizacja i zarzÄ…dzanie,
żð Informatyka.
Podmioty zainteresowane wartością przedsiębiorstwa
żð wÅ‚aÅ›ciciele,
żð potencjalni nabywcy,
żð partnerzy gospodarczy
żð kontrahenci (banki, firmy ubezpieczeniowe),
żð konkurenci,
żð menedżerowie,
żð pracownicy,
żð konsultanci wyceniajÄ…cy przedsiÄ™biorstwo.
Rodzaje wycen przedsiębiorstw
1. Wyceny niesformalizowane
żð wykonywane dla celów informacyjnych wewnÄ™trznych i zewnÄ™trznych (np. do publikacji
fachowych),
żð autorzy: specjaliÅ›ci z przedsiÄ™biorstw, banki, fundusze inwestycyjne, firmy konsultingowe,
biura maklerskie, analitycy rynku kapitałowego,
żð czÄ™sto brak raportu lub raport uproszczony, uproszczone metody szacowania,
żð brak skutków prawnych,
żð brak odpowiedzialnoÅ›ci autorów i korzystajÄ…cych.
2. Wyceny sformalizowane nieoficjalne
żð wykonywane dla potrzeb decyzji zarzÄ…dczych (dla zarzÄ…dów przedsiÄ™biorstw, banków,
funduszy inwestycyjnych itp.),
żð autorzy: firmy konsultingowe,
żð zakoÅ„czone raportem pisemnym, rozwiniÄ™te formuÅ‚y wyceny,
żð wywoÅ‚ujÄ… skutki prawne,
żð odpowiedzialność autorów i korzystajÄ…cych.
3. Wyceny sformalizowane oficjalne
żð wykorzystywane dla celów administracyjno-sÄ…dowych,
żð autorzy: niezależni eksperci (firmy konsultingowe),
żð zakoÅ„czone pisemnym raportem, rozwiniÄ™te formuÅ‚y wyceny,
żð wywoÅ‚ujÄ… skutki prawne,
żð odpowiedzialność autorów i korzystajÄ…cych.
Procedura wyceny przedsiębiorstwa
I. Zlecenie wykonania wyceny.
II. Identyfikacja przedmiotu wyceny (określenie celu i terminu wyceny, wybór metod wyceny).
III. Podpisanie kontraktu na wycenę przedsiębiorstwa.
IV. Organizacja zespołu ekspertów.
V. Zbieranie informacji (zapotrzebowanie informacyjne, wizja lokalna, zbieranie dokumentów
z
ródłowych, wywiady).
VI. Analiza zebranych informacji.
VII. Przeprowadzenie oszacowań wartości wybranymi metodami wyceny.
VIII. Opracowanie raportu końcowego.
IX. Odbiór raportu końcowego.
Kontrakt na wykonanie wyceny przedsiębiorstwa
żð data umowy,
żð strony umowy,
żð przedmiot wyceny,
żð data wyceny,
żð metody wykonania wyceny,
żð termin wykonania wyceny,
żð wynagrodzenie (kwota, termin i sposób pÅ‚atnoÅ›ci),
żð sposób udostÄ™pniania informacji ekspertom,
żð zakres informacji dla ekspertów (zaÅ‚Ä…cznik),
żð klauzula poufnoÅ›ci,
żð klauzula zakazu dziaÅ‚alnoÅ›ci konkurencyjnej,
żð zakres odpowiedzialnoÅ›ci wykonawcy,
żð zasady zmiany umowy,
żð rozstrzyganie sporów,
żð wypowiedzenie.
Główne zasady wyceny przedsiębiorstwa
żð Zasada zgodnoÅ›ci wyceny z faktami
żð Zasada aktualnoÅ›ci danych
żð Zasada rzetelnego dokumentowania
żð Zasada poprawnoÅ›ci rachunkowej oszacowaÅ„
żð Zasada wÅ‚aÅ›ciwego doboru podejść i metod wyceny
żð Zasada niezależnoÅ›ci i obiektywizmu
Raport końcowy z wyceny przedsiębiorstwa (spis treści)
1. Założenia ogólno-metodyczne
żð przedmiot wyceny,
żð cel wyceny,
żð data wyceny,
żð zastosowane metody wyceny,
żð podstawa formalno-prawna wyceny.
2. Wycena metodÄ… ......
żð formuÅ‚a wyceny,
żð dane z
ródłowe,
żð zaÅ‚ożenia wyceny,
żð prezentacja szacunków,
żð wynik wyceny,
żð zaÅ‚Ä…czniki.
3. Podsumowanie
żð prezentacja wyników wyceny zastosowanymi metodami,
żð dyskusja nad uzyskanymi wynikami,
żð przedziaÅ‚ wartoÅ›ci przedsiÄ™biorstwa,
żð konkluzja (wynik wyceny sugerowany przez ekspertów).
Model szacowania wartości podmiotu gospodarczego
Powinien:
żð informować nie tylko o wartoÅ›ci caÅ‚kowitej, ale też wskazywać na strukturÄ™ z
ródeł ich tworzenia,
żð być dopasowany do charakteru przedsiÄ™biorstwa i specyfiki obszarów jego aktywnoÅ›ci gospodarczej,
żð cechować siÄ™ możliwie dużą przejrzystoÅ›ciÄ… i wzglÄ™dnÄ… prostotÄ….
Poza tym dobrze przeprowadzona wycena charakteryzuje się tym, że:
żð zawsze jest wyraz
nie określony cel jej przygotowania,
żð oparta jest na danych finansowych przedsiÄ™biorstwa,
żð nigdy nie jest dokonywana wyÅ‚Ä…cznie na podstawie wartoÅ›ci majÄ…tku przedsiÄ™biorstwa,
żð musi uwzglÄ™dniać prognozy rozwojowe firmy,
żð uwzglÄ™dnia czynniki ryzyka,
żð ma formÄ™ scenariuszowÄ…,
żð nie okreÅ›la ceny, wskazuje tylko, jakÄ… cenÄ™ można uzyskać za przedsiÄ™biorstwo.
WYCENA NIERUCHOMOÅšCI JAKO WYODR
BNIONYCH
SKA
ADNIKÓW MAJ
TKU PRZEDSI
BIORSTWA
Wykonywanie czynności zawodowych przez rzeczoznawców majątkowych
żð rzeczoznawcy majÄ…tkowi okreÅ›lajÄ… wartość nieruchomoÅ›ci, a także maszyn i urzÄ…dzeÅ„ trwale
związanych z nieruchomością.
żð mogÄ… również sporzÄ…dzać opracowania i ekspertyzy, niestanowiÄ…ce operatu szacunkowego, dotyczÄ…ce:
wyceny nieruchomości zaliczanych do inwestycji w rozumieniu przepisów o rachunkowości,
wyceny nieruchomości jako środków trwałych jednostek w rozumieniu ustawy o rachunkowości.
OPERAT SZACUNKOWY
dokument stanowiący pisemną autorską opinię rzeczoznawcy majątkowego o wartości przedmiotu
wyceny, uwzględniający założenia oraz warunki ograniczające stanowiące podstawy wyceny.
Podstawowe regulacje dotyczące sposobu sporządzania, formy i treści operatu szacunkowego zawierają:
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (art. 156),
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i
sporzÄ…dzania operatu szacunkowego (rozdz. 4),
Standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych - KSWP 3  Operat szacunkowy .
Schemat ogólny operatu szacunkowego
żð strona tytuÅ‚owa,
żð wyciÄ…g z operatu szacunkowego,
żð okreÅ›lenie przedmiotu, zakresu i uwarunkowaÅ„ wyceny,
żð okreÅ›lenie celu dokonywanej wyceny,
żð okreÅ›lenie podstaw formalnych, prawnych i merytorycznych opracowania operatu szacunkowego oraz
z
ródeł danych o nieruchomości,
żð okreÅ›lenie dat istotnych dla okreÅ›lenia wartoÅ›ci nieruchomoÅ›ci,
żð opis stanu przedmiotu wyceny,
żð wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomoÅ›ci,
żð analiza i charakterystyka rynku w zakresie dotyczÄ…cym celu i sposobu wyceny, opisujÄ…ca rynek
właściwy ze względu na rodzaj, obszar i okres czasu objęte analizą,
żð przedstawienie i uzasadnienie wyboru podejÅ›cia, metody i techniki wyceny oraz wskazanie rodzaju
określanej wartości,
żð okreÅ›lenie wartoÅ›ci przedmiotu wyceny z przedstawieniem przyjÄ™tych zaÅ‚ożeÅ„, niezbÄ™dnych obliczeÅ„,
żð wynik koÅ„cowy wraz z uzasadnieniem,
żð klauzule,
żð podpis autora (autorów) operatu szacunkowego z użyciem pieczÄ™ci zawodowej,
żð ustalenia dodatkowe i zaÅ‚Ä…czniki, których zamieszczenie jest uzasadnione.
Metody wyceny i rodzaje wartości określane w operatach szacunkowych
Rodzaj wartości Podejście Metoda Technika
porównywania parami nie występuje
porównawcze korygowania ceny średniej nie występuje
analizy statystycznej rynku nie występuje
dochodowe inwestycyjna żð kapitalizacji prostej
Wartość rynkowa zysków żð dyskontowania
strumieni dochodów
pozostaÅ‚oÅ›ciowa żð wskaz
nikowa
mieszane kosztów likwidacji żð elementów scalonych
żð szczegółowa
wskaz
ników szacunkowych gruntu nie występuje
Wartość odtworzeniowa kosztowe kosztów odtworzenia żð wskaz
nikowa
kosztów zastÄ…pienia żð elementów scalonych
żð szczegółowa
Inne rodzaje wartości różne podejścia, metody i techniki
Przesłanki i cele wyceny nieruchomości przedsiębiorstw
Przesłanki wyceny Cele wyceny
Transfer praw żð sprzedaż
żð aport
żð obciążenie ograniczonymi prawami rzeczowymi oraz prawami
obligacyjnymi
żð fuzje i podziaÅ‚y przedsiÄ™biorstw
żð regulacje stanów prawnych
Pobieranie podatków i opÅ‚at żð podatek dochodowy
publicznoprawnych żð podatek od czynnoÅ›ci cywilnoprawnych
żð podatek od nieruchomoÅ›ci
żð opÅ‚aty za wieczyste użytkowanie
żð opÅ‚aty za wyÅ‚Ä…czenie gruntów z produkcji rolnej lub leÅ›nej
żð opÅ‚ata planistyczna i opÅ‚aty adiacenckie
ZarzÄ…dzanie wartoÅ›ciÄ… nieruchomoÅ›ci żð sprawozdania finansowe
żð analizy ekonomiczne dotyczÄ…ce oceny projektów inwestycyjnych
Odszkodowania i roszczenia żð ubezpieczenie nieruchomoÅ›ci
żð szacowanie szkód
żð wywÅ‚aszczenia
żð roszczenia zwiÄ…zane z obniżeniem wartoÅ›ci w zwiÄ…zku z
działaniami planistycznymi
PozostaÅ‚e przesÅ‚anki żð reprywatyzacja
WYCENA NIERUCHOMOÅšCI
żð postÄ™powanie w wyniku którego dokonuje siÄ™ okreÅ›lenia wartoÅ›ci nieruchomoÅ›ci,
żð przebieg czynnoÅ›ci dotyczÄ…cych okreÅ›lenia wartoÅ›ci:
etap wstępny (przygotowawczy),
etap właściwej wyceny,
etap dokumentacyjny.
Kolejność czynności niezbędnych do ustalenia stanu nieruchomości
żð ustalenie stanu prawnego na podstawie publicznych z
ródeł informacji,
żð ustalenie stanu prawnego na podstawie dokumentacji wÅ‚aÅ›ciciela,
żð ustalenie stanu zagospodarowania i techniczno-użytkowego,
żð ustalenie stanu otoczenia,
żð okreÅ›lenie cech fizycznych, prawnych i ekonomicznych.
RODZAJE WARTOÅšCI WYKORZYSTYWANYCH DO WYCENY NIERUCHOMOÅšCI
PRZEDSI
BIORSTW
żð obiektywizujÄ…ce
rynkowa,
odtworzeniowa.
żð subiektywne
odszkodowawcza,
podatkowa,
katastralna,
bankowo-hipoteczna,
wymuszonej i przyszłej sprzedaży,
ubezpieczeniowa,
 inne.
KLASYFIKACJA NIERUCHOMOÅšCI PRZEDSI
BIORSTW
Podstawowe kryteria klasyfikacji
żð kryterium podmiotowe,
żð kryterium przedmiotowe,
żð kryterium ekonomicznego sposobu wykorzystania,
żð kryterium ekskluzywnoÅ›ci praw do nieruchomoÅ›ci.
Klasyfikacja nieruchomości według kryterium podmiotowego (właściciela)
Zasoby nieruchomości
gospodarstw domowych,
gospodarstw rolnych,
przedsiębiorstw,
instytucji finansowych i funduszy inwestycyjnych,
podmiotów publicznych.
Klasyfikacja nieruchomości według kryterium przedmiotowego  stopnia urbanizacji
żð nieruchomoÅ›ci zurbanizowane
mieszkalne i rekreacyjne,
handlowe, biurowe, magazynowe i inne usługowe,
przemysłowe.
żð nieruchomoÅ›ci niezurbanizowane
rolne,
leśne,
wodne.
Klasyfikacja nieruchomości według kryterium ekonomicznego wykorzystania
żð operacyjne
podstawowe,
nadmiarowe.
żð inwestycyjne
czynszowe,
kapitałowe,
w trakcie budowy.
żð obrotowe
towary,
zapasy.
OKREŚLANIE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI W PODEJŚCIU PORÓWNAWCZYM
Podstawowe zasady określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego określają:
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami,
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i
sporzÄ…dzania operatu szacunkowego,
Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych: Powszechne Krajowe Zasady Wyceny
(PKZW), Nota Interpretacyjna nr 1  Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie
nieruchomości .
żð podejÅ›cie porównawcze polega na okreÅ›leniu wartoÅ›ci nieruchomoÅ›ci przy zaÅ‚ożeniu, że wartość ta
odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu
rynkowego (art. 153 ust. 1 u.g.n.)
żð do porównaÅ„ należy wykorzystywać nieruchomoÅ›ci podobne, które byÅ‚y przedmiotem sprzedaży w
okresie najbliższym, poprzedzającym datę wyceny, ale nie dłuższym niż dwa lata od daty na którą
określa się wartość nieruchomości
nieruchomość podobna  nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą
przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania
oraz inne cechy wpływające na jej wartość.
żð rzeczoznawca majÄ…tkowy okreÅ›la na potrzeby wyceny wÅ‚aÅ›ciwy rynek nieruchomoÅ›ci podobnych,
biorąc pod uwagę przedmiot, zakres i cel wyceny oraz dostępność danych, przedstawiając w
szczególności:
rodzaj rynku,
obszar rynku,
okres badania cen,
 informacje o popycie i podaży, potencjał rozwojowy oraz inne czynniki ekonomiczne, które uzna
za istotne.
żð analiza rynku ma na celu ustalenie cech nieruchomoÅ›ci (atrybutów) nazywanych cechami rynkowymi
cechy rynkowe  cechy na podstawie których porównuje się nieruchomość szacowaną z
nieruchomościami podobnymi, są to m.in. ich właściwości lokalizacyjne, fizyczne, techniczno-
użytkowe i prawne, wpływające w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen.
żð do wyceny przyjmuje siÄ™ informacje o cenach transakcyjnych pochodzÄ…cych z umów zawartych w
formie aktu notarialnego
żð z
ródłem informacji o cenach transakcyjnych nie mogą być informacje o transakcjach, w których:
wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji, powodujące ustalenie zapłaty w sposób rażąco
odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości (sprzedaż dokonana w
postępowaniu egzekucyjnym, sprzedaż z bonifikatą, sprzedaż z odroczonym terminem zapłaty,
sprzedaż z odroczonym terminem wydania nieruchomości nabywcy),
sprzedaż nastąpiła w drodze przetargu (chyba, że ceny uzyskane przy sprzedaży w tym trybie nie
odbiegają o więcej niż 20% od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku za nieruchomości
podobne).
żð w podejÅ›ciu porównawczym wykorzystuje siÄ™ trzy metody:
metodę porównywania parami,
metodę korygowania ceny średniej,
metodÄ™ analizy statystycznej rynku.
OKREÅšLANIE WARTOÅšCI NIERUCHOMOÅšCI W PODEJÅšCIU DOCHODOWYM
Podstawowe zasady określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu podejścia dochodowego określają:
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami,
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i
sporzÄ…dzania operatu szacunkowego,
Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych: Powszechne Krajowe Zasady Wyceny
(PKZW), Nota Interpretacyjna nr 2  Zastosowanie podejścia dochodowego w wycenie
nieruchomości .
żð podejÅ›cie dochodowe polega na okreÅ›laniu wartoÅ›ci nieruchomoÅ›ci przy zaÅ‚ożeniu, że jej nabywca
zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z
nieruchomości oraz, że nie zapłaci za nią więcej od kwoty, za którą mógłby nabyć inną nieruchomość o
tej samej rentowności i stopniu ryzyka (art. 153 ust. 2 u.g.n.)
żð podejÅ›cie dochodowe jest stosowane w przypadku okreÅ›lania wartoÅ›ci nieruchomoÅ›ci generujÄ…cych
dochód, bądz
stwarzających możliwość osiągania dochodu, przy założeniu, że dochód jest
podstawowym czynnikiem wpływającym na wartość tych nieruchomości
żð przy zastosowaniu podejÅ›cia dochodowego konieczna jest znajomość dochodu uzyskiwanego lub
możliwego do uzyskania z czynszów i innych dochodów z nieruchomości stanowiącej przedmiot
wyceny oraz z nieruchomości podobnych
żð przy okreÅ›laniu wartoÅ›ci rynkowej nieruchomoÅ›ci przy zastosowaniu podejÅ›cia dochodowego
konieczna jest znajomość typowych (najczęściej występujących) cen transakcyjnych nieruchomości,
daty transakcji, stawek czynszów, osiąganych dochodów
żð wartość ta odwzorowuje typowy poziom pustostanów oraz zalegÅ‚oÅ›ci czynszowe wystÄ™pujÄ…ce na danym
rynku, opiera siÄ™ na bezstronnych danych
żð w podejÅ›ciu dochodowym stosuje siÄ™ dwie metody wyceny:
metodÄ™ inwestycyjnÄ…,
metodę zysków.
żð w zależnoÅ›ci od zmiennoÅ›ci dochodu z nieruchomoÅ›ci wyróżnia siÄ™ nastÄ™pujÄ…ce techniki wyceny:
" kapitalizację prostą  w której wartość nieruchomości określa iloczyn stabilnego strumienia
dochodu rocznego możliwego do uzyskania z wycenianej nieruchomości i współczynnika
kapitalizacji lub iloraz stabilnego strumienia dochodu rocznego i stopy kapitalizacji,
" dyskontowanie strumieni dochodów  w której wartość nieruchomości określa suma
zdyskontowanych strumieni dochodów możliwych do uzyskania z wycenianej nieruchomości w
poszczególnych latach przyjętego okresu prognozy, powiększona o zdyskontowaną wartość
rezydualną nieruchomości.
OKREÅšLANIE WARTOÅšCI NIERUCHOMOÅšCI W PODEJÅšCIU KOSZTOWYM
Podstawowe zasady określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu podejścia kosztowego określają:
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami,
 Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i
sporzÄ…dzania operatu szacunkowego,
Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych: Krajowy Standard Wyceny Podstawowy
(KSWP 1)  Wartość rynkowa i odtworzeniowa .
żð podejÅ›cie kosztowe polega na okreÅ›laniu wartoÅ›ci nieruchomoÅ›ci przy zaÅ‚ożeniu, że wartość ta
odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości (art. 153 ust. 3
u.g.n.)
żð w podejÅ›ciu kosztowym okreÅ›la siÄ™ oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części
składowych:
" za koszt nabycia gruntu przyjmuje się wartość rynkową gruntu o takich samych cechach,
" za koszt odtworzenia części składowych gruntu przyjmuje się kwotę równą kosztom ich
odtworzenia lub kosztom ich zastąpienia, pomniejszoną o wartość zużycia tych części składowych.
żð okreÅ›lanie kosztów wytworzenia części skÅ‚adowych gruntu może być oparte na szacowaniu kosztów
odtworzenia lub kosztów zastąpienia:
" koszt odtworzenia  koszt wytworzenia repliki istniejących części składowych gruntu, przy
zastosowaniu takiej samej technologii i takich samych materiałów, rozwiązań przestrzennych oraz
jakości wykonawstwa jak w przypadku wycenianego obiektu,
" koszt zastąpienia  koszt wytworzenia części składowych gruntu o takiej samej funkcji i
podobnych parametrach użytkowych, jakie mają części składowe wycenianej nieruchomości, lecz
z wykorzystaniem aktualnie stosowanych technologii i materiałów.
żð techniki wyceny:
" szczegółowa  określenie kosztów odtworzenia lub zastąpienia, na podstawie ilości niezbędnych
do wykonania robót budowlanych oraz cen jednostkowych tych robót,
" elementów scalonych  określenie kosztów odtworzenia lub zastąpienia, na podstawie ilości
scalonych elementów robót budowlanych oraz cen scalonych elementów tych robót,
" wskaz
nikowa  określenie kosztów odtworzenia lub zastąpienia, na podstawie cen wskaz
nikowych
oraz liczby jednostek odniesienia, dla których te ceny zostały ustalone.
WYCENA MASZYN I URZ
DZEC

żð maszyny i urzÄ…dzenia stanowiÄ…ce części skÅ‚adowe nieruchomoÅ›ci,
żð maszyny i urzÄ…dzenia stanowiÄ…ce odrÄ™bny przedmiot oszacowania.
WYCENA MASZYN I URZ
DZEC
TRWALE ZWI
ZANYCH Z NIERUCHOMOÅšCI

żð maszyny i urzÄ…dzenia oraz pozostaÅ‚e Å›rodki techniczne podlegajÄ… wycenie Å‚Ä…cznie z nieruchomoÅ›ciÄ…
jeśli pozostają z nią w trwałym związku tzn. zgodnie z kodeksem cywilnym są częścią składową
nieruchomości gruntowej, budynkowej lub lokalowej.
Specyfikacja środków technicznych wycenianych wraz z nieruchomością winna obejmować co najmniej:
żð nazwÄ™, typ i model,
żð wytwórcÄ™,
żð rok produkcji,
żð numer fabryczny,
żð skrócony opis stanu technicznego,
żð informacje o przeprowadzonych i/lub koniecznych naprawach,
żð znaczenie Å›rodka technicznego dla nieruchomoÅ›ci.
Kryteria uznania związku środka technicznego z nieruchomością za związek trwały
Kryterium zachowania istoty działania
żð jeÅ›li zdemontowanie (wybudowanie) Å›rodka technicznego (maszyny lub urzÄ…dzenia) z nieruchomoÅ›ci
powoduje, że bez niego nieruchomość zmienia swe przeznaczenie lub traci swą podstawową
właściwość (funkcję) decydującą o istocie działania (przeznaczenia) całości, to związek tego środka
technicznego z nieruchomością można nazwać trwałym, a taki środek techniczny stanowi część
składową nieruchomości.
Kryteria demontażu:
żð czy istnieje możliwość przeprowadzenia demontażu i jakim sposobem, czy przeciwnie, brak jest takiej
możliwości ?
żð jaki jest skutek demontażu dla Å›rodka technicznego, tzn., jaki jest sposób ponownego montażu ? czy
konieczna jest częściowa odbudowa środka technicznego, czy nie ?
żð jaki jest skutek demontażu dla nieruchomoÅ›ci, czy konieczne sÄ… prace dodatkowe w nieruchomoÅ›ci, czy
nie ?
Åšrodki techniczne trwale zwiÄ…zane z lokalami i budynkami mieszkalnymi
żð ukÅ‚ady oÅ›wietlenia i zasilania w energiÄ™ elektrycznÄ…,
żð ukÅ‚ady zasilania w wodÄ™,
żð ukÅ‚ady zasilania w gaz,
żð ukÅ‚ady ogrzewania, wentylacji i klimatyzacji,
żð ukÅ‚ady kanalizacji.
Środki techniczne trwale związane z budynkami niemieszkalnymi i przemysłowymi oraz budowlami
żð ukÅ‚ady odpylania,
żð ukÅ‚ady uzdatniania wody,
żð komory chÅ‚odnicze,
żð dz
wignice,
żð transformatory i sieci energetyczne.
Środki techniczne trwale związane z nieruchomościami gruntowymi
żð elektrownie wodne - ukÅ‚ady elektroenergetyczne,
żð zakÅ‚ady chemiczne  instalacje,
żð oczyszczalnie Å›cieków - areatory, osadniki,
żð huty, cementownie, zakÅ‚ady szklarskie i ceramiczne  piece,
żð porty - baseny portowe, żurawie przeÅ‚adunkowe.
Zasady wyceny maszyn i urządzeń szacowanych wraz z nieruchomością
Cel i przeznaczenie wyceny:
żð okreÅ›lenie udziaÅ‚u Å›rodków trwaÅ‚ych w majÄ…tku przedsiÄ™biorstwa,
żð dokonanie przeksztaÅ‚ceÅ„ wÅ‚asnoÅ›ciowych, upadÅ‚oÅ›ci, fuzji, likwidacji przedsiÄ™biorstwa,
żð zabezpieczenie kredytu lub pożyczki,
żð okreÅ›lenie ceny wywoÅ‚awczej na przetargu, aukcji, licytacji,
żð ustalenie wysokoÅ›ci szkody dla potrzeb postÄ™powania ubezpieczeniowego,
żð podjÄ™cie decyzji inwestycyjnych, np. modernizacji.
Rodzaje określanych wartości:
żð wartość rynkowa,
żð wartość likwidacyjna,
żð wartość pozostaÅ‚oÅ›ci,
żð wartość zÅ‚omu,
żð koszt odtworzenia Å›rodka technicznego,
żð koszt zastÄ…pienia Å›rodka technicznego.
Podejścia stosowane w wycenie środków technicznych trwale związanych z nieruchomością
żð podejÅ›cie porównawcze
metoda porównywania parami
metoda analizy statystycznej rynku
żð podejÅ›cie kosztowe
koszt odtworzenia środka technicznego
koszt zastąpienia środka technicznego
Zakres analizy niezbędny dla wyceny środków technicznych
żð dane identyfikacyjne,
żð nominalne dane techniczne,
żð informacje dotyczÄ…ce stanu technicznego,
żð informacje dotyczÄ…ce rynku.
METODY WYCENY MASZYN I URZ
DZEC
STANOWI
CYCH ODR
BNY PRZEDMIOT
OSZACOWANIA
żð PodejÅ›cie ksiÄ™gowe
żð PodejÅ›cie kosztowe
" metoda odtworzeniowa
" metoda odtworzeniowa w warunkach rynkowych
" metoda upłynnienia
przy uwzględnieniu pozostałości,
przy uwzględnieniu złomu.
żð PodejÅ›cie porównawcze
" metoda porównywania parami,
" metoda analizy statystycznej rynku.
żð PodejÅ›cie dochodowe
" metoda zysku,
" metoda inwestycyjna.
żð PodejÅ›cie mieszane
Podejście kosztowe
Określanie wartości odtworzeniowej
W = C x K (1  S)
gdzie:
W  wartość odtworzeniowa maszyny,
C  cena na rynku nowej porównywalnej maszyny (zastąpienia lub odtworzenia),
K  współczynnik nowoczesności konstrukcji charakteryzujący zużycie funkcjonalne,
S  stopień zużycia technicznego.
Współczynnik nowoczesności konstrukcji
K = 0,8 -1 dla obiektów aktualnie produkowanych,
K = 0,6  0,8 dla obiektów nie wytwarzanych, ale dostępne są części zamienne,
K < 0,6 dla obiektów przestarzałych, których produkcja została zaniechana.
Wyznaczanie wartości likwidacyjnej
żð technika szczegółowa przy uwzglÄ™dnieniu pozostaÅ‚oÅ›ci:
n
W mi C Vi Kd
ji
i 1
gdzie:
mi - masa i-tego rodzaju materiału konstrukcyjnego
C - cena jednostkowa i-tego rodzaju materiału konstrukcyjnego
ji
Vi - wskaz
nik odzysku i-tego materiału
Kd - koszty demontażu
żð technika uproszczona przy uwzglÄ™dnieniu pozostaÅ‚oÅ›ci:
n
W Wi Kd
i 1
gdzie:
Wi - wartość i-tego zespołu maszyny
żð przy uwzglÄ™dnieniu zÅ‚omu:
W m Wj Kd
gdzie:
W - wartość jednostkowa złomu użytkowego lub wsadowego
j
m - masa złomowanej maszyny
Podejście porównawcze
żð wartość aktualna maszyny okreÅ›lana na podstawie ceny jakÄ… możemy uzyskać na rynku:
W C Vj
gdzie:
W - wartość rynkowa środka technicznego
C - cena na rynku porównywalnego środka technicznego
V - wartość i-tej poprawki ze wyglądu na przyjęte kryteria
j
Najczęstsze cechy do porównania
żð warunki Å›rodowiskowe eksploatacji,
żð stan techniczny elementów bazowych,
żð stan techniczny z
ródła napędu,
żð stan techniczny ukÅ‚adów napÄ™dowych,
żð stan techniczny ukÅ‚adów bezpieczeÅ„stwa,
żð stan wyposażenia dodatkowego,
żð stan wizualny urzÄ…dzenia.
y
ródła informacji
żð gieÅ‚dy,
żð ogÅ‚oszenia prasowe,
żð komisy,
żð przetargi,
żð telegazeta,
żð prospekty reklamowe,
żð periodyki jednostek specjalistycznych,
żð banki danych z dotychczasowych wycen.
Metoda porównywania parami
m m
C1 V ... Cn Vni
ji
i 1 i 1
W
n
gdzie:
Cn - cena transakcji n-tej maszyny
Vni - wartość i-tej poprawki dla n-tej maszyny i = 1,& ,m
n - liczba porównywanych maszyn
WYCENA WARTOÅšCI NIEMATERIALNYCH I PRAWNYCH
Klasyfikacja wartości niematerialnych i prawnych
Dla potrzeb identyfikacji wartości niematerialnych i prawnych opracowano wiele różnych klasyfikacji.
Klasyfikacja według G.V. Smitha, R.L. Parra:
żð prawa (np. kontrakty, koncesje, certyfikaty, licencje),
żð relacje wewnÄ™trzne (z pracownikami, menedżerskie), z otoczeniem (dostawcy, odbiorcy, inwestycje
itp.),
żð zÅ‚ożone wartoÅ›ci niematerialne i prawne (goodwill, going concern),
żð wÅ‚asność intelektualna jawna (np. patent, oprogramowanie, marka), ukryta (know-how, bazy danych,
procedury, prace badawcze, receptury, systemy obsługi itp.).
Z punktu widzenia tej klasyfikacji wartości niematerialne i prawne można podzielić na: indywidualnie
identyfikowalne oraz złożone. Można sformułować tezę, że wartość firmy jest sumą wartości aktywów
rzeczowych, niematerialnych i reputacji firmy.
Klasyfikacja według L. Barucha:
żð produkty/usÅ‚ugi niematerialne, powstaÅ‚e w wyniku odkryć lub nagrodzonej wiedzy (np. nowe produkty,
usługi, patenty, społeczności internetowe, intranet, zdolności adaptacyjne),
żð klienci (np. znaki towarowe i firmowe, kanaÅ‚y dystrybucji on-line, alianse marketingowe),
żð zasoby ludzkie (np. systemy wynagradzania i motywowania, szkolenia),
żð struktura organizacyjna (np. struktura biznesu i procesów, systemy informacyjne, controlling).
Powyższa klasyfikacja pozwala na systematyczne identyfikowanie wartości niematerialnych i prawnych przez
pryzmat zasobów wewnętrznych i sposobu funkcjonowania firmy.
Klasyfikacja wartości niematerialnych i prawnych według American Appraisal Associates:
żð marketingowe (np. znaki towarowe, domeny internetowe),
żð technologiczne (np. oprogramowanie komputerowe, patenty, know-how, bazy danych),
żð klienckie (np. kontrakty, listy zamówieÅ„/produkcji, listy klientów, relacje nie zwiÄ…zane kontraktem),
żð prawne (np. umowy licencyjne i leasingowe, kontrakty: menedżerskie, reklamowe, zaopatrzeniowe),
żð artystyczne (np. autorskie prawa majÄ…tkowe do książek, artykułów, zdjęć, filmów).
Powyższa klasyfikacja znajduje uzasadnienie w podejściu inwestorów indywidualnych do oceny spółek
giełdowych. Oszacowano, że ok. 70% z nich używa niepieniężnych miar w wycenie akcji spółek kapitałowych,
uwzględniając: znaki towarowe, alianse i powiązania sieciowe, zasoby ludzkie, technologie oraz innowacyjność.
Parametry te w ok. 30% wpływają na podjęte decyzje.
Bez względu na przyjętą klasyfikację można sformułować pogląd, że wartości niematerialne i prawne
charakteryzują się następującymi cechami:
żð wystÄ™pujÄ… w niematerialnej postaci,
żð z punktu widzenia sprawozdawczoÅ›ci finansowej stanowiÄ… czÄ™sto majÄ…tek pozabilansowy,
żð mogÄ… mieć decydujÄ…ce znaczenie w budowaniu przewagi konkurencyjnej, stÄ…d wymagajÄ… starannego
zarzÄ…dzania i inwestowania,
żð sÄ… nietrwaÅ‚e i podatne na uszkodzenie, wymagajÄ… ochrony,
żð inwestowanie w rozwój wartoÅ›ci niematerialnych zazwyczaj wiąże siÄ™ z wysokÄ… rentownoÅ›ciÄ… i
zwiększonym poziomem ryzyka.
W rezultacie uzyskuje się szczegółowy opis wartości niematerialnych i prawnych firmy z wyszczególnieniem
takich cech, jak:
żð transferowalność (certyfikat, którego nie można przenieść na drodze transakcji kupna-sprzedaży, może
być  transferowany jedynie jako składnik podmiotu i tylko wówczas mieć samoistną wartość),
żð unikalność (nie istnieje porównywalna wartość niematerialna, co ogranicza zastosowanie w wycenie
rynkowej),
żð okres użytecznoÅ›ci (ograniczony dotyczy np. patentu, który wygasa za kilka lat; nieograniczony 
reputacji firmy na rynku),
żð warunki zmian (opcje realne, czyli prawa, z których można skorzystać, zmieniajÄ…c sposób, zakres i
inne parametry użytkowania),
żð zÅ‚ożoność (zależność, pozostawanie w Å›cisÅ‚ej relacji z innymi aktywami lub pasywami, możliwość
rozgraniczenia strumienia przyszłych pożytków),
żð ograniczenia użytkowania (terytorialne, podmiotowe),
żð sposób i zakres ochrony prawnej i organizacyjnej (istotny w przypadku rozwiÄ…zaÅ„ technicznych i
organizacyjnych, marki).
Identyfikacja wartości niematerialnych i prawnych realizowana jest na drodze interdyscyplinarnych
analiz organizacyjnych, finansowych i marketingowych. Podstawowe działania obejmują analizę dokumentów
(desk top research) oraz badania terenowe (wywiad, ankieta, sesja diagnostyczna z udziałem ekspertów,
poszukiwanie internetowych zasobów informacyjnych).
Wyróżnia się następujące podejścia do wyceny wartości niematerialnych i prawnych, w ramach których
stosowane sÄ… konkretne metody, techniki i procedury:
żð podejÅ›cie kosztowe (kalkulacja nakÅ‚adów na odtworzenie lub zastÄ…pienie przedmiotu wyceny),
żð podejÅ›cie rynkowe (skorzystanie z informacyjnej funkcji cen zawartych dotychczas transakcji w
warunkach porównywalnych),
żð podejÅ›cie dochodowe (bieżąca wartość prognozowanego strumienia przyszÅ‚ych pożytków, wyrażonych
w kategoriach pieniężnych).
WARTOŚĆ MARKI
Aktywa niematerialne  są to czynniki zdolne do generowania dla firmy korzyści o wymiarze
finansowym (np. oszczędności na kosztach, zwiększone przychody), które nie mają fizycznej (budynki,
maszyny) czy finansowej (obligacje, akcje) postaci. Marka zajmuje wśród aktywów niematerialnych czołowe, a
niekiedy wręcz najważniejsze miejsce z punktu widzenia zdolności do tworzenia wartości firmy. Należy do
składowych kapitału intelektualnego, ponieważ:
żð generuje samodzielnie lub ma znaczny udziaÅ‚ w generowaniu obecnych i przyszÅ‚ych przychodów dla
firmy,
żð może być sprzedana i stanowić przedmiot wyceny,
żð jest aktywem, na które firma wydatkuje pieniÄ…dze, żeby je zdobyć, utrzymać lub wzmocnić,
żð nie może być przechowywana w postaci fizycznej.
Pojęcie  marka jest definiowane w literaturze przedmiotu na wiele sposobów. Z punktu widzenia
klienta można ją zdefiniować jako zespół funkcjonalnych, ekonomicznych i psychologicznych korzyści dla
użytkownika, których dostarcza produkt oznaczony danym identyfikatorem. Korzyści te są najczęściej związane
z konkretnym wyrobem lub usługą, ale przynajmniej część z nich może być transferowana nawet do odległych
kategorii produktów poprzez nazwę lub symbol marki.
Markę można zdefiniować jako szczególną nazwę, znak, symbol, wzór lub ich kombinację, nadawaną przez
sprzedawcę lub grupę sprzedawców, mającą na celu identyfikację wyrobu lub usługi oraz ich wyróżnienie na tle
oferty konkurentów. Marka lub jej część chroniona prawnie (w wyniku zarejestrowania) stanowi znak towarowy.
Znak towarowy zaś jest to znak nadający się do odróżniania towarów lub usług określonego przedsiębiorstwa od
towarów i usług tego samego rodzaju innych przedsiębiorstw. Znakiem towarowym może być w szczególności
wyraz, rysunek, ornament, kompozycja kolorystyczna, forma plastyczna, melodia lub inny sygnał dz
więkowy,
bÄ…dz
zestawienie tych elementów.
Wycena marki  poza sprawozdawczością finansową i transakcjami kupna-sprzedaży  znajduje
zastosowanie również w innych obszarach:
żð planowanie fuzji i akwizycji (wycena marki może być podstawÄ… ceny zakupu caÅ‚ego przedsiÄ™biorstwa,
a w przypadku fuzji  decydować o parytecie wymiany akcji),
żð relacje z bankami i zewnÄ™trznymi inwestorami (wycena marki może pomóc firmie w uzyskaniu
finansowania, gdy aktywa materialne firmy są już obciążone lub nie odzwierciedlają jej rzeczywistej
wartości. Wartościowa marka może stanowić zabezpieczenie kredytu),
żð licencjonowanie i franchising (wycena marki może stanowić podstawÄ™ do ustalenia wysokoÅ›ci opÅ‚at
licencyjnych w razie wykorzystania marki przez podmioty nie powiązane z jej właścicielem),
żð spory prawne (wycena marki może być wykorzystana w sporach sÄ…dowych w celu udowodnienia
cenności marki, przeciwko firmom wykorzystującym markę bez pozwolenia),
żð podatki (dziÄ™ki wycenie marki można uzasadnić przed lokalnymi organami skarbowymi opÅ‚aty
licencyjne, jakie są płacone przez zagraniczne filie na rzecz centrali. Dzięki temu można dokonywać
transferu zysków do krajów, w których obciążenia podatkowe są mniej dotkliwe),
żð wewnÄ™trzna komunikacja (wycena marki może być stosowana do oceny dziaÅ‚aÅ„ zarzÄ…du, a także
odpowiedzialnych za zarządzanie markami, a tym samym stanowić istotny element systemu
motywacyjnego przedsiębiorstwa),
żð zarzÄ…dzanie marketingowe (dziÄ™ki wycenie różnych marek bÄ™dÄ…cych w portfelu firmy można
porównać ich rentowność i na tej podstawie decydować o alokacji środków, a także o przyszłości
poszczególnych marek. Można również oceniać kampanie marketingowe i zespoły za nie
odpowiedzialne),
żð ocena dziaÅ‚aÅ„ agencji reklamowych (wynagrodzenie agencji reklamowych można powiÄ…zać z
przyrostem wartości marki, jaki ma miejsce w wyniku jej działań).
METODY WYCENY MARKI
Istnieje wiele metod wyceny marek. Wybierając określoną z nich, należy jednak pamiętać, że:
żð sposób wyceny marki zależy od celu jej dokonania,
żð finansowa wartość marki w razie Å‚Ä…czenia siÄ™ przedsiÄ™biorstw bÄ…dz
ich akwizycji zależy od celów i
charakterystyki tego, które zakupuje markę,
żð finansowa wartość marki jest funkcjÄ… jej zdolnoÅ›ci do generowania przepÅ‚ywów gotówkowych w
przyszłości.
Wartość marki jest najczęściej określana jako wartość przepływów gotówkowych, związanych z
produktami noszącymi markę, ponad przepływy gotówkowe, które można by uzyskać ze sprzedaży podobnych
produktów, nie oznaczonych marką.
Podstawowymi metodami wyceny marki sÄ…:
żð metody kosztowe (koszt reprodukcji i koszt zastÄ…pienia),
żð metody rynkowe (porównywalna wycena, na bazie ekonomicznej wartoÅ›ci produktu),
żð metody dochodowe (mnożnik zysku, zdyskontowane przepÅ‚ywy gotówkowe, opÅ‚aty licencyjne).
METODY KOSZTOWE
Wartość marki określa się na podstawie kosztów, jakie należałoby ponieść, aby w przyszłości otrzymać
korzyści takie same, jakich dostarcza istniejąca marka. Istnieją dwie odmiany tej metody: koszt reprodukcji i
koszt zastÄ…pienia.
Koszt reprodukcji to koszt uzyskania dokładnej repliki marki; zdecydowanie częściej stosowane wobec marek
nowych. Dla istniejącej marki określenie dokładnych kosztów jej reprodukcji jest bardzo trudne, dlatego
łatwiejsza jest metoda kosztów zastąpienia, czyli kosztów zastąpienia istniejącej marki jej alternatywą, która
jest w stanie generować taką samą sprzedaż i zyski.
Metody kosztowe działają poprawnie dla aktywów materialnych, takich jak maszyny i budynki, gorzej
sprawdzają się w obszarze aktywów niematerialnych. Innymi wadami są:
żð nie branie pod uwagÄ™ potencjalnych przyszÅ‚ych przepÅ‚ywów pieniężnych (ponieważ posiadanie marki
wiąże się z przyszłymi korzyściami, metody kosztowe nie uwzględniając tego faktu),
żð trudnoÅ›ci z okreÅ›leniem kosztów zastÄ…pienia istniejÄ…cej marki innÄ…, identycznÄ… (w wielu przypadkach
jest to niemożliwe, trudno np. w ten sposób wycenić takie marki jak Coca-Cola czy Marlboro),
żð nadmierne uproszczenie (gdyby wartość marki rzeczywiÅ›cie byÅ‚a prostÄ… funkcjÄ… kosztów jej
utworzenia, to można by przypisywać dużą wartość markom, na które wydano znaczne środki, a
których rozwój zakończył się niepowodzeniem).
METODY RYNKOWE
Porównywalna wycena - metoda opiera się na zasadzie zapożyczonej z rynku handlu
nieruchomościami. Wartość marki można ustalić na podstawie wartości rynkowej podobnej transakcji zakupu.
Muszą być tu spełnione trzy warunki:
żð musi istnieć odpowiedni rynek transakcji markami, a na nim podobna transakcja do tej, która podlega
wycenie,
żð powinny być dostÄ™pne informacje na temat dokÅ‚adnych warunków wczeÅ›niejszej transakcji, tak aby
można było dokonać porównań,
żð transakcja, na której opiera siÄ™ wycenÄ™, powinna mieć miejsce w ostatnim czasie i od tego momentu nie
mogły zajść istotne zmiany warunków rynkowych.
Trudnością w wykorzystaniu tej metody jest fakt, że każdy, kto kupuje markę, różni się od poprzednika (ma inne
oczekiwania i cele). Stąd jej wartość może być różna dla różnych klientów. Każdy kupujący posługuje się
zestawem innych kryteriów i parametrów dla określenia wartości marki. Ponieważ dla jednych uczestników
rynku dana marka jest warta więcej niż dla innych, są oni skłonni zapłacić za nią większe kwoty. Dlatego
opieranie się przy dokonywaniu wyceny na przeszłych transakcjach może dać w konsekwencji wartość
nieprawdziwÄ…, z punktu widzenia tak kupujÄ…cego, jak i sprzedajÄ…cego.
Ekonomiczna wartość produktu - w metodzie tej oblicza się jednostkową premię cenową, jaką
skłonni są zapłacić za markę klienci. Najogólniej metoda ekonomicznej wartości produktu polega na podzieleniu
ceny, jaka jest płacona za produkt, na dwie składowe. Pierwsza to cena odzwierciedlająca obiektywne
właściwości produktu, druga to premia za jego  nieobiektywne cechy, czyli markę.
Wycena marki przebiega według następujących kroków:
I. Wybór atrybutów, według których oceniany jest produkt,
II. Przypisanie każdemu atrybutowi wag odzwierciedlających jego ważność (suma wag dla wszystkich
atrybutów wynosi 1),
III. Ocena badanych produktów w odniesieniu do każdego z atrybutów (np. w skali 1  10, 1  ocena
najniższa, 10  ocena najwyższa),
IV. Obliczenie ważonej ekonomicznej wartości każdego produktu (suma iloczynu wag i oceny produktu
w odniesieniu do atrybutu),
V. Porównanie ceny produktu z jego ekonomiczną wartością,
VI. Obliczenie premii cenowej za markę przy uwzględnieniu wydatków marketingowych
(przeznaczonych na budowÄ™ marki).
METODY DOCHODOWE
Metoda zdyskontowanych przepływów gotówkowych (DCF) - należy do tzw. metod dochodowych,
czyli szacujących wartość marki na podstawie dochodów przez nią generowanych w stosunku do dochodów,
jakie można osiągnąć, oferując podobny produkt, ale nie oznaczony marką. Efekty finansowe związane z
posiadaniem silnej marki są określane za pomocą przyszłych przepływów gotówkowych. Ryzyko uzyskania tych
efektów jest uwzględnione przez dostosowany do niego koszt kapitału (współczynnik dyskontowy) lub
określenie przepływów gotówkowych dla różnych scenariuszy. Wartość marki jest w tym ujęciu równa wartości
bieżącej (PV) zdyskontowanych przyszłych przepływów gotówkowych, a ogólny wzór na wartość marki
przedstawia się następująco:
c c c
1 2 n
PV E ...
2 n
(1 k) (1 k) (1 k)
gdzie:
PV - obecna wartość marki,
 E - spodziewane wydatki związane z marką (jeżeli nie są uwzględnione w
przepływach),
c - dodatkowe przepływy gotówkowe związane z marką,
k - koszt kapitału.
Zalety tej metody, to jej długookresowa orientacja oraz możliwość zastosowania do wszystkich sektorów i
sytuacji, w których istnieje konieczność wyceny marki.
Istnieje szereg odmian wyceny marki metodą DCF. Podstawowa różnica między nimi polega na sposobie
wydzielenia z przepływów gotówkowych generowanych przez firmę tych, które są związane z marką, oraz
sposobie obliczenia współczynnika dyskontowego.
Metoda Brand Finance - wydziela z przepływów  markowych generowanych przez firmę część
 przypadającą na zaangażowane w przedsięwzięcie aktywa materialne. Z pozostałych przepływów, które są
efektem zaangażowania wszystkich aktywów niematerialnych, następuje wydzielenie tych, które są generowane
dzięki marce. Tego typu wycena oparta jest na przepływach gotówkowych dla ok. 5  10 lat. Zwykle dla
ostatniego roku obliczana jest dodatkowo wartość rezydualna, co oznacza przyjęcie założenia, że efekty osiągane
dzięki marce będą generowane w nieskończoność. Jest to założenie wiarygodne o tyle, że w wypadku dobrze
zarządzanej marki jej żywotność rynkowa może być nieograniczona.
Przykładowa procedura wyceny marki składa się z następujących faz:
I. Analiza rynku, której celem jest określenie siły marki i identyfikacja obecnych i przyszłych
warunków rynkowych,
II. Przygotowanie prognozy przepływów generowanych w związku z marką,
III. Wydzielenie spośród wszystkich przepływów generowanych dzięki sprzedaży  markowych
produktów tych, które nie są związane z zaangażowaniem aktywów materialnych,
IV. Wydzielenie z przepływów związanych z zaangażowaniem aktywów niematerialnych tych, które są
efektem stosowania marki,
V. Analiza ryzyka związanego z marką w celu określenia współczynnika beta marki, potrzebnego do
obliczenia współczynnika dyskontowego,
VI. Przeprowadzenie wyliczeń wartości bieżącej netto przepływów.
Opłaty licencyjne - metoda oparta na założeniu, że gdyby marka była licencjonowana od jej
właściciela, za przywilej korzystania z niej licencjobiorca musiałby uiszczać opłatę licencyjną jako procent od
realizowanych dzięki marce przychodów. Dzięki posiadaniu marki jej właściciel unika płacenia opłat
licencyjnych. Metoda wyceny polega więc na oszacowaniu przyszłych przychodów związanych z marką i
wyliczeniu na tej podstawie potencjalnych przyszłych opłat licencyjnych. Opłaty te są dyskontowane
współczynnikiem dyskontującym (kosztem kapitału) na dzień obecny, co daje w efekcie oszacowanie wartości
marki. Metoda ta jest odmianą metody DCF, w której zamiast zróżnicowanych przepływów gotówkowych
występują opłaty licencyjne.
Metoda mnożnikowa na podstawie bieżącego wykorzystania - opracowana i spopularyzowana przez
Interbrand Group of Great Britain. Opiera się na założeniu, że marka może być wyceniona przez zastosowanie
mnożnika do istniejących przepływów gotówkowych lub przychodów związanych z marką. Wielkość mnożnika
zależy od tzw. siły marki.
Aby zastosować metodę mnożnikową do wyceny marki, należy obliczyć następujące wielkości:
żð bieżącÄ… dochodowość marki,
żð siÅ‚Ä™ marki w celu obliczenia mnożnika,
żð przedziaÅ‚, w jakim wystÄ™puje mnożnik.
W celu określenia bieżącej dochodowości marki najczęściej wykorzystuje się 3-letnią średnią ważoną
zysków z ostatnich lat. Określając tę wielkość, należy wziąć pod uwagę następujące czynniki:
żð zyski zwiÄ…zane z markÄ… muszÄ… być okreÅ›lone po opodatkowaniu,
żð historyczne dane muszÄ… być przedstawiane w cenach bieżących,
żð należy zastosować wagi dla ostatnich 3 lat,
żð wiÄ™ksze wagi należy przypisać ostatnim latom.
Aby określić siłę marki, stosuje się 7 ważonych czynników. Są to:
żð przywództwo (jeżeli chodzi o udziaÅ‚ w rynku, cenowe, dominacje w kanaÅ‚ach dystrybucji i odporność
na działania konkurentów),
żð stabilność (wskazuje na lojalność wobec marki i czas jej obecnoÅ›ci na rynku),
żð rynek (marki w niektórych kategoriach wyrobów, jak żywność czy napoje, sÄ… uważane za silniejsze niż
marki występujące w dziedzinach zaawansowanych technologicznie, które są narażone na ciągłe
innowacje),
żð umiÄ™dzynarodowienie (marka z miÄ™dzynarodowÄ… akceptacjÄ… jest silniejsza niż ta, która wystÄ™puje tylko
w danym kraju lub regionie),
żð trend (dÅ‚ugookresowy trend marki),
żð poparcie (marka, która uzyskuje ciÄ…gÅ‚e poparcie, jest silniejsza),
żð ochrona (zarejestrowane znaki towarowe i ochrona patentowa zwiÄ™kszajÄ… siÅ‚Ä™ marki).