Ustawa o własności lokali
z dnia 24.06.1994 Dz.U. 85

Ustawa reguluje w sposób kompleksowy problematykę odrębnej własności samodzielnych lokali mieszkalnych zarówno w budynkach stanowiących część składową nieruchomości gruntowych, jak i w budynkach znajdujących się na gruntach Skarbu Państwa lub gmin oddanych w użytkowanie wieczyste a w szczególności:

• przedmiot odrębnej własności lokali,

• zasady jej ustanawiania,

• prawa i obowiązki właścicieli,

• zarząd nieruchomości wspólną.

Przedmiotem odrębnej własności lokalu może być jedynie tzw. lokal samodzielny
tj. wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przy czym
do samodzielnego lokalu mogą zostać zaliczone (jako części składowe) także pomieszczenia doń przynależne jak piwnica, strych, garaż, magazyn i inne pomieszczenia bez względu
na to czy przylegają one bezpośrednio do lokalu.

Odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze:

1. umowy zawartej pomiędzy właścicielem nieruchomości a nabywcą lokalu.

2. umowy pomiędzy współwłaścicielami, którzy w ten sposób znoszą istniejącą między nimi współwłasność w częściach ułamkowych i stają się wyłącznymi właścicielami wyodrębnionych lokali.

3. jednostronnej czynności prawnej właściciela, który mocą swego oświadczenia woli ustanawia odrębną własność lokalu lub lokali stanowiących dotychczas jedynie części składowe nieruchomości.

4. orzeczenia sądu wydanego w postępowaniu o zniesienie wspólności majątkowej (podział majątku wspólnego małżonków, podział spadku)

Zarząd nieruchomości wspólną należy w każdym przypadku do właścicieli tworzących wspólnotę mieszkaniową, a zatem właścicieli wyodrębnionych lokali (niezależnie od ich liczby) oraz właściciela pozostałej części budynku obejmującej lokale jeszcze niewyodrębnione.

Ustaw o ochronie praw lokatorów,
mieszkaniowym zasobie gminy
i o zmianie Kodeksu cywilnego.
z dnia 21.06.2001r.

• umowa na czas oznaczony min. 3 lata lub czas nieoznaczony;

• zawarcie umowy może być uzależnione od wpłaty kaucji nie wyższej niż 12 krotność miesięcznego czynszu;

• czynsz może być wyrażony tylko w złotówkach i nie można zawierać w umowie klauzul waloryzujących;

• podwyższać czynsz można raz na 6 miesięcy i przestrzegać limity wzrostu w stosunku do wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych z roku poprzedniego;

• wypowiedzenie najmu może nastąpić w sytuacji gdy najemca:

1. używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub jego przeznaczeniem;

2. zaniedbuje swoje obowiązki dopuszczając do powstania szkód;

3. niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania;

4. nie płaci umówionego czynszu przez co najmniej 3 pełne okresy płatności;

5. wypowiedzenie na 1 miesiąc wcześniej

w przypadku rozbiórki lub remontu, właściciel musi zapewnić lokatorom lokal zamienny oraz pokryć koszty przeprowadzki;

w przypadku wynajmu osobom o niskich dochodach właściciel nie może wypowiedzieć umowy bez wcześniejszego zaproponowania zawarcia ugody
w sprawie zaległych i bieżących opłat;

eksmisja najemcy może nastąpić po uzyskaniu orzeczenia sądowego w sprawie rozwiązania stosunku najmu i opróżnienia lokalu;

Umowa sprzedaży.

Umowa sprzedaży jest to umowa na mocy której sprzedawca zobowiązuje się przenieść
na kupującego własność rzeczy i wydać mu rzecz
a kupujący zobowiązuje się odebrać rzecz i zapłacić sprzedawcy cenę.

Elementy istotne umowy:

1. Przedmiot musi być ściśle określony. Podstawą oznaczenia są dane z księgi wieczystej a w przypadku braku księgi, dane z ewidencji gruntów i budynków.

2. Cena (musi być ekwiwalentna w stosunku do świadczenia).

3. Forma - Akt notarialny.
   Akt notarialny jest podstawową formą prawną przepisaną dla czynności prawnych
   o charakterze rozporządzającym nieruchomością.
   Konsekwencją niezachowania przepisanej formy jest nieważność czynności prawnej.

Umowa przedwstępna.

Umowa przedwstępna jest to czynność prawna obejmująca oświadczenia woli jednej lub obu stron w przedmiocie zobowiązania się do zawarcia oznaczonej umowy (art.389 KC)

Umowa przedwstępna powinna zawierać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej:

1. typ zamierzonej umowy;

2. dane identyfikujące jej przedmiot;

3. cenę;

4. opis stron;

5. inne postanowienia;

Umowa powinna także określać termin w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona.

Z umowy przedwstępnej wynikają na podstawie art.390 §1 i 2 KC następujące roszczenia:

1. o zawarcie umowy przyrzeczonej;

2. o naprawienie szkody poniesionej przez stronę, która liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej, od którego strona zobowiązana uchyliła się;

Roszczenia przedawniają się z upływem roku od dnia kiedy umowa przyrzeczona miała być zawarta;

Zadatek.

Zadatek służy zabezpieczeniu wykonania umowy (art.394 §1 i 2 KC)

Przepada na rzecz sprzedającego lub musi zostać zwrócony w podwójnej wysokości.

Zastępuje odszkodowanie na wypadek niewykonania umowy.

Umowa zamiany.

Umowa zamiany jest umową wzajemną o podwójnym skutku zobowiązująco-rozporządzającym na podstawie której każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy.

Wzajemne świadczenia stron są niepieniężne co odróżnia umowę zamianę od sprzedaży.

Umowa darowizny.

Umowa darowizny jest umową w której darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swojego majątku.

Jest to umowa jednostronnie zobowiązująca.

Dziedziczenie.

W drodze dziedziczenia dochodzi do przejścia praw majątkowych z jednej osoby spadkodawcy na inną czyli spadkobiercę.

Przy dziedziczeniu przejście praw następuje z mocy prawa /ex lege/ bez czynnego udziału poprzednika i następcy (z wyjątkiem dziedziczenia testamentowego).

Prawa rzeczowe (w tym prawo własności, prawo użytkowania wieczystego) przechodzą
na spadkobiercę z chwilą śmierci spadkodawcy.

1

---