POLITECHNIKA WARSZAWSKA

INSTYTUT GEODEZJI GOSPODARCZEJ

STUDIUM PODYPLOMOWE - ZARZĄDZANIE NIERUCHOMOŚCIAMI

Prof. dr hab. inż. Wojciech Wilkowski

WYCENA NIERUCHOMOŚCI

WYBRANE ZAGADNIENIA

WARSZAWA 2007/2008

SPIS TREŚCI:

1. Rzeczoznawstwo majątkowe jako działalność zawodowa

2. Rodzaje wartości nieruchomości

2.1 Wartość rynkowa nieruchomości

2.2 Wartość odtworzeniowa nieruchomości

2.3 Wartość katastralna nieruchomości

3. Wartość nieruchomości a cena nieruchomości

4. Podejścia, metody i techniki wyceny nieruchomości

4. 1 Podejście porównawcze

4.2 Podejście dochodowe

4.3 Podejście mieszane

4.4 Podejście kosztowe

5. Operat szacunkowy

5.1 Określenie przedmiotu i zakresu wyceny.

5.2 Określenie celu wyceny.

5.2 Określenie podstawy formalnej wyceny nieruchomości

5.4 Ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości

5.5 Opis stanu nieruchomości.

5.6 Wskazanie przeznaczenia nieruchomości.

5.7 Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny.

5.8 Wyznaczanie rodzaju określonej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania

5.9 Przedstawienie obliczeń oraz wyniku wyceny z uzgodnieniem wartości nieruchomości.

5.10 Klauzule i ustalenia dodatkowe

5.11 Załączniki do operatu szacunkowego.

6. Wyciąg z operatu szacunkowego.

1. RZECZOZNAWSTWO MAJĄTKOWE JAKO DZIAŁALNOŚĆ ZAWODOWA

Zasady te reguluje art. 174-178 ustawy o gospodarce nieruchomościami

Art. 174.

1. Rzeczoznawstwo majątkowe jest działalnością zawodową wykonywaną przez rzeczoznawców na zasadach określonych w niniejszej ustawie.

2. Rzeczoznawcą majątkowym jest osoba fizyczna posiadająca uprawnienia zawo­dowe w zakresie szacowania nieruchomości, nadane w trybie przepisów roz­działu 4 niniejszego działu.

3. Rzeczoznawca majątkowy dokonuje określania wartości nieruchomości, a także maszyn i urządzeń trwale związanych z nieruchomością.

3a. Rzeczoznawca majątkowy może sporządzać opracowania i ekspertyzy, niestanowiące operatu szacunkowego, dotyczące:

1) rynku nieruchomości oraz doradztwa w zakresie tego rynku;

2) efektywności inwestowania w nieruchomości i ich rozwoju;

3) skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych;

4) oznaczania przedmiotu odrębnej własności lokali;

5) bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości;

6) określania wartości nieruchomości na potrzeby indywidualnego inwestora;

7) wyceny nieruchomości zaliczanych do inwestycji w rozumieniu przepisów o rachunkowości;

8) wyceny nieruchomości jako środków trwałych jednostek w rozumieniu ustawy o rachunkowości.

3b. Z dniem wpisu do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych osoba, o której mowa w ust. 2, nabywa prawo wykonywania zawodu oraz używania tytu­łu zawodowego „rzeczoznawca majątkowy". Tytuł zawodowy „rzeczoznawca majątkowy" podlega ochronie prawnej.

[4. Z zastrzeżeniem art. 230 ust. 2, osoby powoływane lub ustanawiane i wpisywa­ne na listę biegłych sądowych z zakresu szacowania nieruchomości powinny po­siadać uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, nadane w trybie rozdziału 4 mniejszego działu,]

Nowe brzmienie ust. 4 w art. 174 wchodzi w życie z dn. 1. 01. 2008 r. (Dz. U. z 2007 r. Nr 173, poz. 1218).

<4. Biegłych sądowych z zakresu szacowania nieruchomości powołuje się lub ustanawia spośród osób posiadających uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, nadane w trybie rozdziału 4 niniejszego działu.>

5. Rzeczoznawca majątkowy nie może odmówić pełnienia funkcji biegłego sądo­wego.

6. Przedsiębiorcy mogą prowadzić działalność w zakresie szacowania nieruchomo­ści, jeżeli czynności z tego zakresu będą wykonywane przez rzeczoznawców majątkowych.

7. Rzeczoznawca majątkowy wykonuje zawód, prowadząc we własnym imieniu działalność gospodarczą jednoosobowo lub w ramach spółki osobowej w zakresie szacowania nieruchomości, albo w ramach stosunku pracy lub umo­wy cywilnoprawnej u przedsiębiorcy prowadzącego działalność w tym zakresie.

8. Rzeczoznawca majątkowy nie może łączyć wykonywania zawodu w formach wymienionych w ust. 7.

9. Przepisy ust. 7 i 8 nie dotyczą biegłych sądowych wykonujących wycenę na zle­cenie sądu.

Art. 175.

1. Rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do wykonywania czynności, o któ­rych mowa w art. 174 ust. 3 i 3a, zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla za­wodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kieru­jąc się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości.

2. Rzeczoznawca majątkowy jest zobowiązany do stałego doskonalenia kwalifika­cji zawodowych.

[3. Informacje uzyskane przez rzeczoznawcą majątkowego w związku z wykonywa­niem zawodu stanowią tajemnicę zawodową. W szczególności informacje uzy­skane w toku wykonywania czynności zawodowych nie mogą być przekazywane osobom trzecim, chyba że przepisy ustawy lub przepisy odrębnych ustaw stano­wią inaczej.]

Nowe brzmienie ust. 3 w art. 175 wchodzi w życie z dn. 1. 01. 2008 r. (Dz. U. z 2007 r. Nr 173, poz. 1218).

<3. Informacje uzyskane przez rzeczoznawcę majątkowego w związku z wy­konywaniem zawodu stanowią tajemnicę zawodową. W szczególności in­formacje uzyskane w toku wykonywania czynności zawodowych nie mogą być przekazywane osobom trzecim, chyba że odrębne przepisy stanowią in­aczej lub w przypadkach, o których mowa w art. 157, art. 194, art. 195 i art. 195a.>

4. Rzeczoznawca majątkowy podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowie­dzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czyn­ności, o których mowa w art. 174 ust. 3 i 3a. Przepis ten stosuje się odpowiednio do przedsiębiorców, o których mowa w art. 174 ust. 6.

5. Minister właściwy do spraw instytucji finansowych, w porozumieniu z mini­strem właściwym do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszka­niowej, po zasięgnięciu opinii Polskiej Izby Ubezpieczeń, określi, w drodze roz­porządzenia, szczegółowy zakres ubezpieczenia obowiązkowego, o którym mo­wa w ust. 4, termin powstania obowiązku ubezpieczenia oraz minimalną sumę gwarancyjną, biorąc w szczególności pod uwagę specyfikę wykonywanego za­wodu oraz zakres realizowanych zadań.

6. Standardy zawodowe ustalają organizacje zawodowe rzeczoznawców majątko­wych w uzgodnieniu z ministrem właściwym do spraw budownictwa, gospodar­ki przestrzennej i mieszkaniowej. Komunikat o uzgodnieniu standardów zawo­dowych zamieszcza się w Dzienniku Urzędowym ministra właściwego do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej.

Art. 176.

Rzeczoznawca majątkowy podlega wyłączeniu od udziału w szacowaniu nierucho­mości, jeżeli zachodzą przesłanki wymienione w art. 24 Kodeksu postępowania ad­ministracyjnego.

Art. 177.

[1. Uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości nadaje się oso­bie, która:

1) posiada pełną zdolność do czynności prawnych;

2) nie była karana za przestępstwa przeciwko mieniu, dokumentom, za prze­stępstwa gospodarcze, za fałszowanie pieniędzy, papierów wartościowych, znaków urzędowych, za przestępstwa skarbowe oraz za inne przestępstwa mające znaczenie ze względu na wykonywany zawód;

3) posiada wyższe wykształcenie prawnicze, ekonomiczne lub techniczne;

4) ukończyła studia podyplomowe w zakresie wyceny nieruchomości;

5) odbyła praktykę zawodową w zakresie wyceny nieruchomości;

6) przeszła z wynikiem pozytywnym postępowanie kwalifikacyjne, w tym złożyła egzamin dający uprawnienia w zakresie szacowania nieruchomości.]

Nowe brzmienie ust. 1 i 2 w art. 177 wchodzi w życie z dn. 1. 01. 2008 r. (Dz. U. z 2007 r. Nr 173, poz. 1218).

<1. Uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości nadaje się osobie fizycznej, która:

1) posiada pełną zdolność do czynności prawnych;

2) nie była karana za przestępstwa przeciwko mieniu, dokumentom, za przestępstwa gospodarcze, za fałszowanie pieniędzy, papierów warto­ściowych, znaków urzędowych, za składanie fałszywych zeznań oraz za przestępstwa skarbowe;

3) posiada wyższe wykształcenie magisterskie;

4) ukończyła studia podyplomowe w zakresie wyceny nieruchomości;

5) odbyła praktykę zawodową w zakresie wyceny nieruchomości;

6) przeszła z wynikiem pozytywnym postępowanie kwalifikacyjne, w tym złożyła egzamin dający uprawnienia w zakresie szacowania nieruchomości.>

[2. Obowiązek, o którym mowa w ust. l pkt 4, nie dotyczy osoby, która ukończyła studia wyższe o specjalności związanej z gospodarką nieruchomościami.]

<2. Obowiązek, o którym mowa w ust. l pkt 4, nie dotyczy osoby, która ukoń­czyła studia wyższe, których program uwzględnia co najmniej minimalne wymogi programowe dla studiów podyplomowych w zakresie wyceny nieruchomości.>

<2a. Stwierdzenie, że program studiów wyższych uwzględnia minimalne wymo­gi programowe dla studiów podyplomowych w zakresie wyceny nierucho­mości następuje na podstawie zaświadczenia uczelni.>

3. Osoba nieposiadająca obywatelstwa polskiego może otrzymać uprawnienia za­wodowe w zakresie szacowania nieruchomości po spełnieniu warunków wymie­nionych w ust. l oraz po wykazaniu się biegłą znajomością języka polskiego.

Art. 178.

[1. Rzeczoznawca majątkowy niewypełniający obowiązków, o których mowa w art. 175, podlega odpowiedzialności zawodowej.]

Nowe brzmienie w art. 178 wchodzi w życie z dn. 1. 01. 2008 r. (Dz. U. z 2007 r. Nr 173, poz. 1218).

<1. Rzeczoznawca majątkowy niewypełniający obowiązków, o których mowa w art. 158 oraz art. 175, podlega odpowiedzialności zawodowej.>

2. Wobec rzeczoznawcy majątkowego mogą być orzeczone, z tytułu odpowie­dzialności zawodowej, następujące kary dyscyplinarne:

1) upomnienie;

2) nagana;

[3) zawieszenie wykonywania uprawnień zawodowych na okres od 6 miesięcy do l roku;]

<3) zawieszenie uprawnień zawodowych na okres od 3 miesięcy do l ro­ku.>

[4) zawieszenie wykonywania uprawnień zawodowych do czasu ponownego złożenia egzaminu z wynikiem pozytywnym;]

<4) zawieszenie uprawnień zawodowych do czasu ponownego złożenia eg­zaminu z wynikiem pozytywnym;>

<4a) pozbawienie uprawnień zawodowych z możliwością ponownego ubie­gania się o ich nadanie;>

5) pozbawienie uprawnień zawodowych z możliwością ubiegania się o ponow­ne ich nadanie po upływie 3 lat od dnia ich pozbawienia.

[2a. Zastosowanie kar, o których mowa w ust. 2 pkt 3-5, powoduje wykreślenie oso­by ukaranej z rejestru z dniem, w którym decyzja o ukaraniu podlega wykonaniu.

2b. Ponowny wpis do rejestru w przypadkach, o których mowa w ust. 2a, następuje na wniosek osoby ukaranej, po upływie okresu orzeczonej kary.]

[3. Pozbawienie uprawnień zawodowych następuje również w przypadku utraty zdolności do czynności prawnych oraz skazania za przestępstwa, o których mo­wa w art. 177 ust. l pkt 2.J

<3. Pozbawienie uprawnień zawodowych następuje również w przypadku: 1) utraty zdolności do czynności prawnych;

2) skazania za przestępstwa, o których mowa w art. 177 ust. l pkt 2;

3) sądowego zakazu wykonywania zawodu rzeczoznawcy majątkowego;

4) sądowego zakazu prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie szacowania nieruchomości.>

4. (uchylony).

<5. W przypadku, o którym mowa w ust. 3, pozbawienie uprawnień zawodo­wych następuje z mocy prawa z dniem, w którym orzeczenie sądu stało się prawomocne. Osoba pozbawiona uprawnień zawodowych jest zobowiązana niezwłocznie poinformować o tym zdarzeniu ministra właściwego do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej.>

2. RODZAJE WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI

W wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się:

1) określenia wartości rynkowej,

2) określenia wartości odtworzeniowej,

3) ustalenia wartości katastralnej,

4) określenia innych rodzajów wartości przewidzianych w odrębnych przepisach.

Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu.

Wartość odtworzeniową określa się dla nieruchomości, które ze względu na obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także jeżeli wymagają tego przepisy szczególne.

Wartość katastralną nieruchomości ustala się dla nieruchomości, o których mowa w przepisach o podatku od nieruchomości. Zasady i tryb ustalania tej wartości regulują przepisy rozdziału 2 działu IV ustawy o gospodarce nieruchomościami.

2.1 Wartość rynkowa nieruchomości

Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotami obrotu
(art. 150 ust. 2 ustawy o gospod. nieruch.)

Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: (art. 151 ust. 1 ustawy o gospod. nieruch.)

1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy,

2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.

Wartość rynkowa nieruchomości podlega ustaleniu w pro­cesie wyceny. Rzeczoznawca majątkowy winien założyć, że zbycie nieruchomości następuje w dniu wyceny i sto­sownie do wyżej określonej definicji wartości rynkowej zrealizowane zostaną założenia wymienione w definicji wartości rynkowej.

Ustalona wartość nieruchomości musi odzwierciedlać stan rynku w dniu wyceny i odpowiadać cenie, jaką moż­na by uzyskać przy zawarciu umowy sprzedaży. Należy przy tym przyjąć, że w okresie ekspozycji nieruchomości na rynku oraz w okresie negocjowania umowy ceny nie uległy zmianie.

Rzeczoznawca majątkowy winien określić w operacie szacunkowym datę, w odniesieniu do której ustala war­tość rynkową. Może to być data opracowania operatu lub wcześniejsza.

Rzeczoznawca powinien założyć, że nieruchomość została wystawiona na sprzedaż na nieograniczonym rynku przez czas wystarczający dla jego zbadania, wykonania odpo­wiedniego marketingu i wynegocjowania ceny sprzedaży.

Wartość rynkowa powinna określać spodziewaną wartość, jaką może mieć nieruchomość dla sposobu użytkowania innego niż aktualny w dniu wyceny, wówczas, gdy istnia­łyby na rynku oferty nabycia tej nieruchomości dla innego określonego sposobu jej użytkowania.

Ustalona wartość rynkowa nieruchomości nie powinna być zwiększana przez rzeczoznawcę o sumę odpowiada­jącą podatkom i opłatom, jakie potencjalny nabywca nie­ruchomości będzie zobowiązany zapłacić w związku z jej nabyciem. W szczególności podatkiem takim jest VAT. Operat szacunkowy winien zawierać informację odpowia­dającą powyższemu ustaleniu.

2. 1. 1 Rodzaje wartości rynkowej

Standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych określają następujące rodzaje wartości rynkowej:

• Wartość Rynkowa dla Aktualnego Sposobu Użytkowania (WRU),

• Wartość Rynkowa dla Alternatywnego Sposobu Użytkowania (WRĄ),

• Wartość Rynkowa dla Optymalnego Wykorzy­stania (WRO),

• Wartość Rynkowa dla Wymuszonej Sprzedaży (WRW),

• Wartość Rynkowa dla Przyszłej Sprzedaży (WRP).

Rodzaj zastosowanej przez rzeczoznawcę majątkowego wartości rynkowej wynika w szczególności z:

a) postanowień umowy z zamawiającym operat szacun­kowy,

b) celu sporządzenia wyceny,

c) stanu rynku nieruchomości i szczególnych uwarunko­wań danej nieruchomości.

Rzeczoznawca majątkowy obowiązany jest określić w operacie szacunkowym i uzasadnić rodzaj zastosowa­nej wartości rynkowej jako podstawy wyceny.

Rzeczoznawca majątkowy obowiązany jest poinformować zamawiającego o konsekwencjach dokonania wybo­ru rodzaju wartości rynkowej i jej zastosowania jako pod­stawy wyceny, a także o możliwości i skutkach przyjęcia odmiennego rodzaju wartości rynkowej.

Ustalenia te powinny być zamieszczone w operacie sza­cunkowym.

2. 1. 1. 1 Wartość Rynkowa dla Aktualnego Sposobu Użytkowania (WRU)

Wartość rynkowa dla aktualnego sposobu użytkowania oznacza wartość rynkową wynikającą z jej definicji przy przyjęciu dodatkowego założenia, że nieruchomość będzie nadal wykorzystywana zgodnie z aktualnym spo­sobem jej użytkowania.

Wartość rynkowa dla aktualnego sposobu użytkowania wyklucza element spodziewanej wartości dla alternatyw­nego sposobu użytkowania i możliwy wzrost wartości związany ze specjalnymi inwestycjami. Jednakże wartość WRU uwzględnia zmiany wartości związane z rozbudo­wą, przebudową budynków i zagospodarowaniem wol­nych terenów (w związku z aktualną działalnością) zakła­dając, że te prace nie spowodują przerwy w korzystaniu z nieruchomości.

Wartość rynkowa dla aktualnego sposobu użytkowania ustalana jest przy założeniu zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli sposób użytkowania nieruchomości przewidziany w tym planie ma charakter czasowy, rzeczoznawca majątkowy powi­nien określić wartość rynkową dla aktualnego sposobu użytkowania oraz wartość rynkową uwzględniającą wa­runki wynikające z planu zagospodarowania przestrzen­nego. Wartość rynkowa może być wtedy różna od warto­ści dla istniejącego sposobu użytkowania.

Aktualny sposób użytkowania nie musi odnosić się do konkretnej działalności prowadzonej na określonej nieru­chomości. Wystarczy wskazanie ogólne rodzaju działal­ności, jaka jest prowadzona na nieruchomości podlegają­cej wycenie. Stąd, na przykład (wykluczając ograniczenia szczególne), podobne budynki przemysłowe będą miały podobną wartość, niezależnie od prowadzonej w nich działalności produkcyjnej, a lokale sklepowe będą miały podobną wartość bez względu na rodzaj sprzedawanych w nich towarów.

Podstawa wyceny dla aktualnego sposobu użytkowania może być stosowana w szczególności przy wycenie nieru­chomości zajmowanych przez przedsiębiorstwo dla celów własnych, przy założeniu, że będzie ono kontynuować swą działalność w dającej się przewidzieć przyszłości. Doty­czy to zwłaszcza nieruchomości kupowanych lub sprze­dawanych jako w pełni wyposażone obiekty gospodarcze wyceniane z uwzględnieniem możliwości przynoszenia dochodu.

2. 1. 1. 2 Wartość Rynkowa dla Alternatywnego Sposobu Użytko­wania (WRA)

Wartość rynkowa dla alternatywnego sposobu użytko­wania oznacza wartość rynkową, ale odzwierciedlającą perspektywiczne wykorzystanie nieruchomości dla celów innych niż aktualne. Tam, gdzie wartość dla alternatyw­nego sposobu użytkowania danej nieruchomości różni się w istotny sposób od wartości dla aktualnego sposobu użytkowania, winno to być wyraźnie zaznaczone przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym.

W przypadku, gdy przedmiotem wyceny jest nieruchomość zajmowana przez przedsiębiorstwo dla własnych celów, przy założeniu, że będzie ono kontynuowało swą działalność, wartość dla alternatywnego sposobu użytko­wania, która mogłaby być zrealizowana tylko przez likwi­dację, zamknięcie lub przeniesienie przedsiębiorstwa (fir­my) do innych pomieszczeń lub na inną nieruchomość, nie powinna stanowić podstawy ustalenia wartości nierucho­mości. Tak ustalona wartość może mieć jednak znaczenie dla ustalenia wartości mienia przedsiębiorstwa, którego składnik stanowi wyceniana nieruchomość.

Grunty, budynki i lokale traktowane jako źródło dochodu lub przeznaczone do przyszłego zagospodarowania winny być wyceniane z uwzględnieniem także alternatywnego sposobu użytkowania, tam, gdzie jest on możliwy.

We wszystkich przypadkach wartość dla alternatywnego sposobu użytkowania winna opierać się na konkretnych informacjach lub danych, determinujących możliwość zmiany użytkowania. Rzeczoznawca majątkowy nie może przyjmować bezpodstawnych lub nierealistycznych zało­żeń w tym zakresie.

2. 1. 1. 3 Wartość Rynkowa dla Optymalnego Wykorzystania (WRO)

Wartość rynkowa dla optymalnego wykorzystania ozna­cza szczególny wariant wartości rynkowej dla alternatyw­nego sposobu użytkowania. Wartość ta podlega ustaleniu przy założeniu dodatkowego warunku najefektywniejsze­go i najlepszego wykorzystania nieruchomości (najlepszej funkcji nieruchomości).

Wartość rynkowa WRO jest określana przy założeniu najefektywniejszego i najlepszego wykorzystania nieruchomości, rozumianego jako realne i zgodne z prawem, fizycznie możliwe, finansowo wykonalne i dające najwyż­szą wartość.

Wartość rynkowa WRO jest ustalana z zachowaniem po­wyższych założeń według zasad przewidzianych dla usta­lania WRĄ. Powinna ona być stosowana w szczególności dla gruntów niezabudowanych przeznaczonych na cele rozwojowe. Ustalanie wartości WRO wymaga pominięcia w wycenie aktualnego lub przewidywanego sposobu wy­korzystania nieruchomości, jeżeli sposób ten nie pozwa­la na realizację potencjalnych możliwości nieruchomości z punktu widzenia maksymalnie efektywnego jej wyko­rzystania.

Przy dokonanych założeniach ustalania wartości rynkowej WRO, rzeczoznawca winien oszacować nieruchomość bez względu na to, czy nabywca lub inwestor posiada środki, potrzeby lub możliwości wykorzystania nierucho­mości, w sposób najbardziej efektywny, realny zgodny z prawem.

Wartość rynkowa dla optymalnego wykorzystania nieru­chomości winna opierać się na konkretnych informacjach lub danych, determinujących możliwość takiego jej wy­korzystania. Rzeczoznawca majątkowy nie może przyj­mować bezpodstawnych lub nierealistycznych założeń w tym zakresie.

2. 1. 1. 4 Wartość Rynkowa dla Wymuszonej Sprzedaży (WRW)

Wartość rynkowa dla wymuszonej sprzedaży oznacza wartość rynkową przy uwzględnieniu założenia, że istnie­ją ograniczenia czasowe lub inne dla sfinalizowania trans­akcji, które nie mogą być uznane za wystarczające lub rozsądne okresy marketingu lub wynegocjowania sprzedaży.

Rzeczoznawca majątkowy określający wartość rynkową WRW ma obowiązek określić w operacie szacunkowym i uzasadnić powyższe ograniczenia, których uwzględnie­nie uznał za konieczne, lub które wynikały z umowy z za­mawiającym itd.

2. 1. 1. 5 Wartość Rynkowa dla Przyszłej Sprzedaży (WRP)

Wartość rynkowa dla przyszłej sprzedaży oznacza wartość rynkową, jaką przewiduje się dla danej nieruchomości w dacie jej sprzedaży.

Określanie wartości rynkowej dla przyszłej sprzedaży może mieć miejsce w przypadkach, gdy zamawiający operat szacunkowy powziął dopiero zamiar sprzedaży nieruchomości, a także gdy zamawiający żąda określe­nia wartości nieruchomości z uwzględnieniem czasu, jaki jest niezbędny dla wykonywania czynności związanych z okresem i formami jej wyeksponowania na rynku, wynegocjowania warunków umowy biorąc pod uwagę charakter i stan rysunku.

W tej sytuacji Rzeczoznawca majątkowy obowiązany jest:

1. sformułować opinię co do niezbędnego dla dane­go rodzaju nieruchomości czasokresu ekspozycji nieruchomości na rynku, wynegocjowania warunków umowy,

2. zamieścić właściwą klauzulę o odstępstwie od de­finicji wartości rynkowej, w czę­ści dotyczącej niespełnienia warunku określonego w punkcie a)

3. określić wartość rynkową na końcową datę tego czasokresu.

Określając wartość rynkową dla przyszłej sprzedaży, rzeczoznawca majątkowy bierze pod uwagę całokształt oko­liczności istniejących w chwili sporządzania przez niego operatu szacunkowego, które może i powinien przewi­dzieć.

1. Wartość odtworzeniowa nieruchomości

Wartość odtworzeniową określa się dla nieruchomości, które ze względu na rodzaj, obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także, jeżeli wymagają tego przepisy szczególne. (art. 150 ust. 3 ustawy o gospod. nieruch.)

Wartość odtworzeniowa nieruchomości jest równa kosztom jej odtworzenia z uwzględnieniem stopnia zużycia. (art. 151 ust. 2)

Przez zużycie rozumie się utratę wartości szacowanej nie­ruchomości wynikłą z jej zużycia technicznego (fizyczne­go), funkcjonalnego (użytkowego) i środowiskowego.

Zużycie techniczne - wynika z wieku obiektu budowlanego, trwałości zastosowanych materiałów, jakości wykonaw­stwa budowlanego, sposobu użytkowania i warunków eksploatacyjnych, wad projektowych, prowadzonej go­spodarki remontowej, itp. Zużycie to najczęściej określa się procentowo. W pewnych przypadkach pożądane bę­dzie wzięcie pod uwagę zamiast określonego procentu utraty wartości:

1. nakładów finansowych niezbędnych do doprowadzenia obiektu do używalności w dobrym stanie technicznym,

2. pozostałego okresu użytkowania obiektu dla prowa­dzenia danej działalności gospodarczej.

Zależy to od przyjętego w szacunku wartości nierucho­mości podejścia, tj. ustalania kosztu odtworzenia czy wartości rynkowej w oparciu o spodziewane dochody z nieruchomości.

Ocena stanu technicznego obiektu może być doko­nywana w sposób wizualny lub badawczy, w za­leżności od rodzaju stwierdzonego przez rzeczo­znawcę zużycia całego obiektu, w tym poszcze­gólnych jego elementów.

Zużycie funkcjonalne - wynikające z porównań zastosowanych w danym przypadku projektowych rozwiązań użytko­wych do aktualnie preferowanych (ocena nowoczesności), a także porównań w zakresie standardu wykończe­nia i wyposażenia w urządzenia techniczne, jak również specjalistycznego przeznaczenia utrudniającego lub uniemożliwiającego zmianę sposobu wykorzystania. Miarą tego rodzaju zużycia jest zmniejszenie potencjal­nej dochodowości danej nieruchomości w stosunku do podobnych nieruchomości zlokalizowanych na danym terenie.

Zużycie środowiskowe - wynikające na przykład z:

a) dokonanych lub planowanych zmian w otoczeniu nie­ruchomości powodujących uciążliwości w korzysta­niu z nieruchomości, takich jak: budowa w sąsiedz­twie szacowanej nieruchomości zakładu przemysło­wego, drogi o dużym natężeniu ruchu, linii tramwa­jowej, nieuregulowanego cieku wodnego itp.

b) prowadzonej lub przewidywanej na danym terenie eksploatacji górniczej powodującej trwałe uszkodze­nia nieruchomości,

c) szkodliwego wpływu zniszczonego ekologicznie śro­dowiska na trwałość obiektów budowlanych i jakość gruntu.

Jeżeli rzeczoznawca ustalił oddzielnie zużycie techniczne, funkcjonalne i środowiskowe nieruchomości i uzyskał różne wyniki dla każdego z rodzajów tego zużycia, to do określe­nia wartości nieruchomości winien przyjąć największe zużycie spośród ustalonych procentowo.

2. Wartość katastralna nieruchomości

Art. 150 ust. 4. Wartość katastralną nieruchomości ustala się dla nieruchomości, o których mowa w przepisach o podatku od nieruchomości. Zasady i tryb ustalania tej wartości regulują przepisy rozdziału 2 niniejszego działu.

Wartość katastralna nieruchomości stanowi wartość ustalona w procesie powszechnej taksacji nieruchomości.

Zasady określania wartości katastralnej ustalają art.: 161, 162, 165, 166, 167 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Art. 161. 1. Powszechna taksacja nieruchomości ma na celu ustalanie wartości katastralnej nieruchomości i jest przeprowadzana, na podstawie niniejszej ustawy oraz odrębnych przepisów, przez organy prowadzące kataster nieruchomości.

2. Wartość katastralną nieruchomości ustala się na podstawie oszacowania nieruchomości reprezentatywnych dla poszczególnych rodzajów nieruchomości na obszarze danej gminy. Do ustalania wartości tych nieruchomości stosuje się przepisy rozdziału 1 niniejszego działu. Wartość nieruchomości reprezentatywnych określa się z wykorzystaniem cen transakcyjnych nieruchomości na obszarze gminy, a w przypadku braku dostatecznej liczby transakcji, na obszarze gmin sąsiadujących.

3. Czynności szacowania nieruchomości reprezentatywnych w celu ustalenia wartości katastralnej, a także w celu sporządzenia map taksacyjnych i tabel taksacyjnych, wykonują rzeczoznawcy majątkowi.

Art. 162. 1. Wartości katastralne, ustalone w procesie powszechnej taksacji nieruchomości, powinny uwzględniać różnice, jakie występują między poszczególnymi nieruchomościami oraz zbliżenie do wartości rynkowej możliwe do uzyskania przy zastosowaniu zasad przyjętych dla masowej wyceny.

2. Wartości katastralne wykorzystuje się do ustalania podstawy opodatkowania podatkiem od nieruchomości, a także w zakresie określonym niniejszą ustawą albo przepisami odrębnych ustaw, przy określaniu wartości nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub właściwej jednostki samorządu terytorialnego, albo przy wykonywaniu czynności urzędowych, do których wykonania niezbędne jest określenie wartości nieruchomości.

Art. 165. Wartość katastralną nieruchomości gruntowej stanowi wartość katastralna gruntu oraz wartość katastralna jego części składowych.

Art. 166. 1. W celu ustalenia wartości katastralnej gruntu określa się dla stref wyodrębnionych, ze względu na podobne czynniki wpływające na wartość rynkową, jednostkowe wartości powierzchni gruntów położonych w tych strefach.

2. Jednostkowe wartości powierzchni gruntów w wyodrębnionych strefach przedstawia się w wykazach tych stref, stanowiących integralną część map taksacyjnych.

3. Wartość katastralną gruntu ustala się jako iloczyn powierzchni wykazanej w katastrze nieruchomości oraz jednostkowej wartości, o której mowa w ust. 2.

Art. 167. 1. W celu ustalenia wartości katastralnej części składowych gruntu określa się jednostkowe wartości powierzchni tych części składowych w grupach, uwzględniając ich położenie oraz różnice, jakie między nimi występują.

2. Jednostkowe wartości powierzchni części składowych gruntu w wyodrębnionych grupach wykazuje się w tabelach taksacyjnych.

3. Wartość katastralną części składowych gruntu ustala się jako sumę wartości katastralnej poszczególnych obiektów składających się na te części. Wartość katastralną poszczególnych obiektów ustala się jako iloczyn ich powierzchni wykazanej w katastrze nieruchomości oraz wartości jednostkowej wykazanej w tabelach taksacyjnych.

4. Przepisy ust. 1-3 stosuje się odpowiednio do budynków oraz lokali stanowiących odrębny przedmiot własności.

3. WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI A CENA NIERUCHOMOŚCI

Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:

1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy,

2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.

Cena oznacza ilość pieniędzy, które trzeba zapłacić za jednostkę towaru (za nieruchomość). Stanowi ona zewnętrzne wyrażenie wartości nie­ruchomości.

Wymienione elementy rynku oddziaływają na siebie przejawiając się w stałych, powtarzających się związkach, zwanych prawem popytu i podaży.

Wzrost cen nieruchomości — przy stałości innych czynników, jak np. cen innych towarów i usług i dochodów realnych ludności — znajduje odzwierciedlenie w zmniejszeniu popytu.

Spadkowi ceny nieruchomości towarzyszy wzrost popytu. Wpływ zmiany cen na popyt zależy od tzw. efektu substytucyjnego i dochodowego. Efekt substytucyjny polega na tym, że wzrost ceny danego dobra wywołuje wzrost popytu na dobro sub­stytucyjne, np. wzrost ceny kawy może spowodować wzrost popytu na herbatę. Wzrost ceny masła może wywołać wzrost popytu na margarynę itp. Dla tych dóbr, które mają substytuty, zmiany ceny wywołują silne reakcje w wielkości popytu. Mówimy wtedy o tzw. wysokiej elastyczności cenowej popytu, którą, możemy zdefiniować jako siłę reakcji popytu na zmianę ceny.

Nie wszystkie dobra mają substytuty. Dla tych grup dóbr zmiana ce­ny wywoła małą zmianę popytu (mniej niż proporcjonalną).

Elastyczność cenowa popytu w przypadku nieruchomości nie jest duża, tzw. współczynnik elastyczności popytu, ilustrujący względną zmianę popytu do względnej zmiany ceny, jest mniejszy od 1. Oznacza to, że wzrost ceny o 10% wywoła spadek popytu mniejszy od 10%.

Oprócz efektu cenowego, teoria ekonomii rozważa efekt dochodowy. Odzwierciedla on zmianę "dochodów realnych w wyniku zmiany cen. Spadek ceny danego dobra prowadzi do wzrostu dochodów realnych nabywcy, wyrażonych ilością dobra możliwą do nabycia. Wzrost dochodu prowadzi do wzrostu popytu. Efekt dochodowy jest tym silniejszy, im większy w całości dochodów jest udział dobra, którego cena zmienia się.

Na obszarze nieruchomości oddziaływanie efektu dochodowego oznacza, że spadek ceny l m² p.u., np. mieszkania, prowadzi do wzrostu popytu na większe mieszkanie, a wzrost ceny l m² p.u. wywoła reakcje odwrotne — spadek dochodów realnych i wzrost zainteresowania mieszkaniami o mniejszych powierzchniach.

Siłę oddziaływania zmian dochodu na popyt mierzy tzw. współczyn­nik elastyczności dochodowej popytu. W odniesieniu do nieruchomości, ten współczynnik jest również mniejszy od 1. Oznacza to, że popyt na nieruchomości rośnie wolniej niż dochód. O wielkości popytu na mieszkania decyduje szereg takich czynników, jak wielkość i skład rodziny, nakłady niezbędne na urządzenie mieszkania, koszty utrzymania mieszkania. Gdy mieszkania są tanie na etapie ich nabycia i utrzymania, oddziaływanie efektu dochodowego nie jest silne. Wzrost ceny mieszkania wzmaga siłę tegoż oddziaływania.

Podobnie jak popyt, wielkość podaży zależy od ceny ale również od czynników pozacenowych, głównie zmiany kosztów produkcji. Obniżenie kosztów produkcji obiektów budowlanych (wywołane np. wprowadzeniem nowych linii technologicznych) czy kosztów utrzymania tych obiektów może spowodować przesunięcie krzywej podaży w prawo. Przy danej cenie zyski producentów będą bowiem większe, co może zachęcić ich do wzrostu podaży. Natomiast wzrost cen czynników produkcji doprowadzi do wzrostu kosztów produkcji, co spowoduje rezygnację z produkcji pew­nej grupy producentów, którzy mieli wysokie koszty produkcji.

Siłę reakcji podaży na zmianę ceny mierzy tzw. współczynnik ela­styczności cenowej podaży. W przypadku nieruchomości współczynnik ten przyjmie, podobnie jak współczynnik elastyczności popytu, wartość mniejszą od 1. Mała elastyczność wynika głównie z trudności szybkiego dostosowania podaży. Wzrost podaży obiektów budowlanych wymaga uruchomienia procesu inwestycyjnego, wymagającego znacznych nakła­dów kapitałowych i czasu (od kilkunastu do kilkudziesięciu miesięcy). Oznacza to, że w krótkim okresie (od kilkunastu miesięcy) podaż jest nieelastyczna, a jej wzrost wynika z lepszego wykorzystania istniejących powierzchni. Dostosowanie nastąpi dopiero w długim okresie.

Rynek nieruchomości, jeszcze w większym stopniu niż inne rynki, napotyka trudności w osiągnięciu stanu równowagi. Mechanizm rynkowy działa sprawnie na rynku doskonałym, na którym odchylenie pomiędzy popytem a podażą jest eliminowane poprzez ruch cen w kierunku rów­nowagi, a odchylenie cen od równowagi jest eliminowane poprzez wza­jemne dostosowywanie się popytu do podaży. Specyfika nieruchomości, wywołująca niedoskonałość rynku, uwidacznia się w funkcjonowaniu me­chanizmu rynkowego. Nieruchomość produktu, powodująca niemożność przemieszczania się w przestrzeni obiektów, brak substytutów, prowadząca do małej elastyczności cenowej popytu, wysoka kapitałochłonność, długi cykl produkcyjny, powodujący małą elastyczność podaży, indywidualny charakter każdej nieruchomości, poufność transakcji powodują, że stan równowagi na rynku nieruchomości nigdy nie nastąpi. Rynek dąży do stanu równowagi, nigdy go nie osiągając. Zbliżanie się do stanu równowagi na rynku cząstkowym ma charakter krótkotrwały. Liczne czynniki zewnętrz­ne, wpływające na zachowanie się kupujących, jak zmiany poziomu dochodów, zmiana mody, zmiany ceny realizacji l m² p.u. obiektów budowlanych, cen gruntów, powodują odchodzenie od stanu równowagi.

4. PODEJŚCIA, METODY I TECHNIKI WYCENY NIERUCHOMOŚCI

Sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości.

Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich.

Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym. Przy zastosowaniu podejścia kosztowego określa się wartość odtworzeniową nieruchomości. /ust o gosp. nieruchomościami art. 152 /

4. 1 Podejście porównawcze

Ustawa o gospodarce nieruchomościami definiuje podejście porównawcze w sposób następujący:

Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej wartość odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. /art. 153.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami ze zmianami które weszły w życie z dniem 22. 09. 2004/.

Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego /Dz. U. Nr 207 poz. 2108 i 2109/ w zakresie stosowania podejścia porównawczego stanowi.

§ 4. 1. Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen.

2. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku.

Szczegółowe zasady stosowania podejścia porównawczego określa STANDARD III.7 „Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego” łącznie z komentarzem wprowadzony przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych - wydanie 8.

1. 1. 1 Zakres stosowania podejścia porównawczego

a) Podejście porównawcze stosuje się do określenia war­tości rynkowej nieruchomości wyłącznie wówczas, gdy nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny były w obrocie na określonym rynku w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę, a także gdy ich ceny i cechy wpływające na te ceny oraz warunki dokonania transakcji są znane.

b) Jeżeli z przepisów prawa wynika potrzeba określenia wartości nieruchomości na datę wcześniejszą niż data sporządzenia wyceny, to w przypadku braku danych o cenach transakcyjnych sprzed tej daty, do porównań mogą być przyjęte ceny transakcyjne jakie występowały na rynku po dacie na którą tę wycenę się sporządza sto­sując odpowiednio zasady podane w punkcie a).

c) W szczególnie uzasadnionych przypadkach dopuszcza się przyjęcie do porównań nieruchomości, które były przedmiotem obrotu rynkowego w okresie dłuższym niż dwa lata. Może to mieć miejsce na przykład wówczas, gdy określony rynek jest słabo rozwinięty, co oznacza, że transakcje kupna sprzedaży określonych rodzajów nieruchomości występują na nim rzadko (sporadycznie).

d) Podejście porównawcze stosuje się do wyceny nieruchomości gruntowych wraz z ich częściami składowymi także wówczas, gdy budynki lub lokale stanowią na mocy przepisów szczególnych odrębną nieruchomość. W szczególnych przypadkach podejście porównawcze stosuje się także do wyceny gruntu bez jego części składowych.

e) Zasady przewidziane w podejściu porównawczym mogą być także stosowane do określenia czynszu i dochodów poza czynszowych z nieruchomości dla potrzeb wyceny tych nieruchomości w podejściu dochodowym.

4. 1. 2 Wybór i analiza rynku lokalnego

Biorąc pod uwagę przedmiot, zakres i cel wyceny oraz dostępność danych, rzeczoznawca majątkowy określa dla potrzeb wyceny wiarygodny pod względem rodzajowym i obszarowym rynek nieruchomości oraz wyznacza okres jego analizy.

Analiza rynku powinna obejmować:

1. rodzaju rynku np. lokali mieszkalnych, lokali handlowych, nieruchomości gruntowych, rolnych, leśnych, itp.

2. obszaru rynku np. osiedle, miasto, obręb ewidencyjny, grupa obrębów ewidencyjnych, gmina, nadleśnictwo,

c) okresu badania rynku np. miesiąc, kwartał, rok,

d) relacji pomiędzy popytem i podażą na określone nieruchomości, potencjału inwestycyjnego danego ryn­ku, występującego bezrobocia oraz innych czynników ekonomicznych, które rzeczoznawca uzna za istotne,

e) stanu środowiska naturalnego,

f) ograniczeń wynikających z faktu wpisania nieruchomości wycenianej do rejestru zabytków oraz innych ograniczeń wynikających z przepisów prawa.

Badany przez rzeczoznawcę majątkowego rynek nieruchomości powinien być w miarę możliwości podobny do nieruchomości wycenianej pod względem:

1. cech fizycznych nieruchomości, przykładowo: zbliżone powierzchnie gruntów, budynków, ich zużycie, zbliżone formy użytkowania gruntów dotyczących nieruchomości rolnych, zbliżony wiek drzewostanów w wycenie nieruchomości leśnych,

2. stanu prawnego nieruchomości i ich przeznaczenia w planie miejscowym, cech użytkowych i ekonomicznych nieruchomości i cech rynku (podobny sposób użytkowania, renoma, relacja popytu i podaży, dochód operacyjny netto, itp.).

4. 1. 3 Określenie cech rynkowych nieruchomości

Wynikiem analizy rynku nieruchomości jest ustalenie rodzaju i liczby cech danych nieruchomości (atrybutów) które w sposób zasadniczy wpływają na ich ceny, a w następstwie na wartość rynkową.

Cechy rynkowe nieruchomości są to w szczególności ich właściwości lokalizacyjne, fizyczne, techniczne i użytkowe, co do których z osobna można określić ich wpływ na wartość rynkową nieruchomości.

Cechy te będą się różniły w zależności od rodzaju nieruchomości będącej przedmiotem wyceny.

Określając cechy rynkowe na danym rynku lokalnym podajemy:

1. rodzaj (nazwa) cechy,

2. ocenę cechy,

3. opis cechy związany z jej oceną.

Przykładowe rodzaje cech, ich ocenę oraz opis dla nieruchomości lokalowych przedstawia tabela 1.

Tabela 1. Cechy rynkowe nieruchomości lokalowych i ich ocena

L.p.	Cechy rynkowe	Ocena	Opis
1.	Lokalizacja	centralna	Przy głównych ulicach z dobrym dostępem do komunikacji miejskiej, obiektów handlowo - usługowych i oświatowych.
				pośrednia	Przy ulicy osiedlowej, w odległości 100 - 250 m od przystanków komunikacji miejskiej, obiektów handlowo - usługowych.
				peryferyjna	Przy ulicy osiedlowej, znaczne oddalenie od przystanków komunikacji miejskiej, obiektów handlowo - usługowych itp.
		2.	Stan techniczny budynku	bardzo dobry	Budynek wzniesiony w nowoczesnych technologiach, znajdujący się w eksploatacji nie wcześniej niż od 1999 roku. Elementy budynku dobrze utrzymane, konserwowane, nie wykazujące zużycia i uszkodzeń.
				dobry	Budynek wzniesiony w technologii wielkiej płyty, w którym systematycznie przeprowadzane są prace remontowe i konserwatorskie. Elementy budynku utrzymane są w dobrym stanie technicznym.
				dostateczny	Budynek wzniesiony w technologii wielkiej płyty, w którym nie są systematycznie przeprowadzane prace remontowe i konserwatorskie. W elementach budynku występują niewielkie uszkodzenia i ubytki nie zagrażające bezpieczeństwu ludzi. Celowy jest częściowy remont.
				zły	W elementach budynku znaczne uszkodzenia i ubytki a właściwości wbudowanych materiałów mają obniżoną klasę. Budynek wymagający natychmiastowego remontu.
		3.	Standard wykończenia i funkcjonalność pomieszczeń	bardzo dobry	Nowa stolarka okienna, mieszkanie po remoncie, na podłodze parkiet, w kuchni i w łazience glazura, terakota; nowoczesny wystrój, mieszkanie ustawne.
				dobry	Odnowiona stolarka okienna, mieszkanie wymaga odświeżenia, na podłodze parkiet lub panele, w kuchni i w łazience glazura i terakota w stanie średnim.
				przeciętny	Stolarka okienna wymaga wymiany, wykładzina podłogowa, w kuchni i łazience brak glazury i terakoty lub konieczność jej wymiany, mieszkanie do gruntownego remontu. Rozkład pomieszczeń utrudnia racjonalne korzystanie z mieszkania.
		4.	Wielkość lokalu	korzystna	do 50 m^2
				przeciętna	od 50 m^2 do 80 m^2
				niekorzystna	powyżej 80 m^2
		5.	Położenie na piętrze	najlepsze	I i II piętro
				pośrednie	pozostałe piętra z wyjątkiem: parteru, I i II piętra, ostatniego
				najgorsze	parter i ostatnie piętro

Nazwy cech rynkowych można na konkretnym ryn­ku lokalnym ustalić analizując oferty kupna i ofer­ty sprzedaży w lokalnych agencjach obrotu nieru­chomościami. W ofertach tych podawane są przede wszystkim te cechy nieruchomości, które są przez uczestników rynku postrzegane i akceptowane.

Przykładowe rodzaje cech, ich ocenę oraz opis dla nieruchomości gruntowych przedstawia tabela 2.

Tabela 2. Cechy rynkowe nieruchomości gruntowych i ich ocena

L.p.	Cecha rynkowa	Ocena	Opis
1.	Lokalizacja	bardzo dobra	Przy głównych ulicach z dobrym dostępem do komunikacji miejskiej, obiektów handlowo - usługowych i obiektów oświatowych
				dobra	W odległości do 300 m od głównych ulic z dobrym dostępem do komunikacji miejskiej, obiektów handlowo - usługowych i obiektów oświatowych
				zadowalająca	W odległości powyżej 300 m od przystanków komunikacji miejskiej, w dalszym oddaleniu od obiektów handlowo - usługowych
				daleka	Przy ulicy osiedlowej, znaczne oddalenie od przystanków komunikacji miejskiej i większych skupisk ludzkich
		2.	Sąsiedztwo i otoczenie	dobre	Zadbana okolica, poczucie bezpieczeństwa, bliskość terenów zielonych (np. mniejsze parki)
				dostateczne	Mało zieleni w bliskim sąsiedztwie, tereny zielone oddalone, hałas uliczny i spaliny
				zadowalające	Mało zieleni w bliskim sąsiedztwie, tereny zielone dalej oddalone, hałas uliczny i spaliny
		3.	Kształt i wielkość działki	bardzo dobry	Kształt regularny, optymalna powierzchnia, możliwość urządzenia placu zabaw, terenów rekreacyjnych
				dobry	Kształt regularny, brak jednego z ww. elementów
				średni	Kształt nieregularny, dobra powierzchnia
				zły	Kształt nieregularny, duża powierzchnia lub bardzo mała powierzchnia
		4.	Infrastruktura techniczna	pełna	Wszystkie media oraz urządzona droga
				niepełna	Wszystkie media ale nie urządzona droga
				częściowa	Nie wszystkie media

Badania marketingowe na rynku nieruchomości wskazują, że liczba cech rynkowych według których potencjalni nabywcy kierują się przy ocenie konkretnej nieruchomości nie przekracza dziesięciu.

4. 1. 4 Zebranie informacji o cenach transakcyjnych

Informacje o cenach transakcyjnych kupna sprzedaży powinny pochodzić z aktów notarialnych. Rzeczoznawca majątkowy powinien każdorazowo dokonywać oceny przydatności cen zawartych w tych aktach z punktu widzenia możliwości ich wykorzystania jako podstawy wyceny, uwzględniając definicję wartości rynkowej nieruchomości określoną art. 151.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 5 Rozporządzenia Rady Ministrów, wymienionego w punkcie 2 opracowania.

Rozporządzenie Rady Ministrów stanowi:

§ 5. 1. Źródłem informacji o cenach transakcyjnych nie mogą być informacje o transakcjach, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji powodujące ustalenie zapłaty w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości lub sprzedaż w drodze przetargu z zastrzeżeniem ust. 2.

2. Ceny uzyskane przy sprzedaży w drodze przetargu mogą być źródłem informacji o cenach transakcyjnych, jeżeli nie odbiegają o więcej niż 20 % od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku za nieruchomości podobne.

3. Za szczególne warunki transakcji uważa się w szczególności sprzedaż dokonaną w postępowaniu egzekucyjnym, sprzedaż z bonifikatą, sprzedaż z odroczonym terminem zapłaty lub sprzedaż z odroczonym terminem wydania nieruchomości nabywcy.

Ceny transakcyjne nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianych rzeczoznawca gromadzi w zestawieniu zwanych bazą danych.

1. Baza danych cen transakcyjnych.

Baza danych zawiera zebrane z rynku lokalnego informacje dotyczące transakcji nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej.

W bazie danych umieszcza się następujące informacje:

1. Położenie nieruchomości będącej przedmiotem transakcji,

2. Data transakcji,

3. Powierzchnia wyrażona w jednostkach charakterystycznych dla rodzaju wycenianej nieruchomości. Przykładowo:

• gdy przedmiotem wyceny jest nieruchomość lokalowa, jednostką będzie m² powierzchni użytkowej lokalu,

• gdy przedmiotem wyceny będzie nieruchomość gruntowa, jednostką będzie m² powierzchni gruntu (działki ewidencyjnej),

• gdy przedmiotem wyceny będzie nieruchomość rolna lub leśna, jednostką będzie hektar powierzchni działki ewidencyjnej lub użytku gruntowego w działce stanowiącej użytek rolny lub leśny.

4. Cena transakcyjna w PLN.

5. Cena transakcyjna przeliczona na jednostkę obszarową (m², ha).

6. Cena skorygowana na datę wyceny.

7. Cechy rynkowe nieruchomości będące przedmiotem transakcji.

Tabela 3. Baza danych z cenami transakcyjnymi nieruchomości lokalowych jakie miały miejsce na rynku lokalnym - teren miasta Warszawy dzielnica Wola

L.p.	Położenie, ulica	Data transa-kcji	Powie-rzchnia użytko-wa w m^2	Cena transa-kcyjna w zł	Cena 1 m^2 pow. użytkowej w zł	Cena skorygowana 1 m^2	Cechy rynkowe
														Lokalizacja	Stan techniczny budynku	Standard wykończenia i funkcjonalność pomieszczeń	Wielkość lokalu	Położenie na piętrze
-1-	-2-	-3-	-4-	-5-	-6-	-7-	-8-	-9-	-10-	-11-	-12-
1.	Garbińskiego 3	06.2003	37,15	97.500	2.624	3.373	pośrednia	dostateczny	przeciętny	korzystna	pośredni
2.	Olbrachta 15	09.2003	27,47	66.000	2.403	2.918	centralna	dobry	przeciętny	korzystna	najgorsze
3. A	Bit. pod Lenino 1	09.2003	37,76	100.000	2.648	3.215	centralna	dobry	dobry	korzystna	pośrednie
4.	Pustola 36	10.2003	37,70	93.000	2.468	2.938	pośrednia	dobry	dobry	korzystna	pośrednie
5.	Jana Krysta 6	10.2003	47,55	122.000	2.565	3.053	centralna	dobry	bardzo dobry	korzystna	najlepsze
6.	Elekcyjna 33	10.2003	26,37	85.000	3.223	3.837	centralna	dostateczny	dobry	korzystna	pośrednie
7. B	Monte Cassino 9	11.2003	37,08	100.700	2.717	3.170	centralna	dostateczny	dobry	korzystna	najgorsze
8.	Elekcyjna 27	11.2003	45,60	110.000	2.412	2.814	centralna	dobry	dobry	korzystna	najlepsze
9. C	Baonu Zośka 4	12.2003	44,23	111.800	2.528	2.889	centralna	dostateczny	przeciętny	korzystna	pośrednie
10.	Redutowa 43	12.2003	37,98	97.500	2.569	2.936	centralna	dostateczny	przeciętny	korzystna	najgorsze
11.	Bat. Parasol 3	12.2003	43,33	154.000	3.554	4.062	pośrednia	dobry	bardzo dobry	korzystna	pośrednia
12.	Monte Cassino 3	01.2004	23,19	79.000	3.407	3.812	centralna	dostateczny	dobry	korzystna	pośrednie
13.	Baonu Zośka 4B	01.2004	45,04	120.000	2.664	2.981	pośrednia	dobry	dobry	korzystna	pośrednie
14.	Olbrachta 5	02.2004	68,60	230.000	3.353	3.672	centralna	dobry	dobry	przeciętna	najgorsze
15.	Pustola 12	03.2004	26,30	80.000	3.042	3.259	pośrednia	dobry	przeciętny	korzystna	najlepsze
16.	Pustola 30B	03.2004	38,51	140.000	3.635	3.895	pośrednia	dobry	dobry	korzystna	najlepsze
17.	Elekcyjna 29	03.2004	47,08	130.700	2.776	2.974	centralna	dobry	przeciętny	korzystna	najgorsze
18.	Antka Rozpylacza 3	04.2004	23,32	77.000	3.302	3.459	peryferyjna	dostateczny	dobry	korzystna	pośrednie
19.	Pustola 30	04.2004	54,65	163.000	2.983	3.125	pośrednie	dostateczny	dobry	przeciętna	pośrednie
20. D	Olbrachta 9	05.2004	51,58	149.900	2.906	2.975	centralna	dobry	dobry	przeciętna	najgorsze

4.1.5 Określenie zmiany poziomu cen nieruchomości wskutek upływu czasu

Baza danych cen transakcyjnych zawiera informacje dotyczące transakcji nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej. Transakcje te zaistniały w różnym czasie na analizowanym rynku.

Rzeczoznawca określając wartość nieruchomości na określoną datę zobowiązany jest określić przewidywane ceny nieruchomości na datę wyceny.

W tym celu bada zmiany poziomu cen nieruchomości w funkcji czasu i koryguje ceny nieruchomości zarejestrowane w bazie danych sprowadzając je na datę wyceny.

Ceny skorygowane nieruchomości na datę wyceny możemy określić korzystając ze wzoru:

(1)

gdzie:

C_SK- cena skorygowana wynikająca z upływu czasu między datą transakcji a datą wyceny,

C_TR - cena transakcyjna,

R - współczynnik zmiany ceny, określany jako średnia arytmetyczna przynajmniej z trzech par nieruchomości podobnych wybranych z bazy danych stosując wzór (2)

t ₁- liczba jednostek czasu (z zasady przyjmuje się okres 1 miesiąca) jaka upłynęła od daty transakcji do daty na jaką określona jest wartość nieruchomości.

Współczynnik zmiany cen określamy stosując wzór:

(2)

gdzie:

R - współczynnik zmiany ceny

C₂ - cena nieruchomości w i-tej parze sprzedanej później (wg bazy danych, tj. bliżej daty wyceny),

C₁ - cena nieruchomości, w i-tej parze sprzedanej wcześniej (w/g bazy danych) w stosunku do daty wyceny,

t₂ - liczba miesięcy dzielących transakcje których dotyczyły ceny C₂ i C₁

Współczynnik określa się dla poszczególnych par nieruchomości podobnych, tj. różniących się jedynie datą transakcji wybranych z bazy danych. Wybranych par powinno być przynajmniej 3.

Przykładowe obliczenie współczynnika zmiany cen zawiera tabela.

Tabela 4. Obliczenie współczynnika zmiany cen.

L.p.	Numer transa-kcji	Cena w zł/ m^2	Data transa-kcji	Czas w miesiącach	% zmiany cen w ciągu 1 miesiąca	Współczynnik zmiany cen
1.	17 2	2.776 2.403	03.2004 09.2003	6		0,0259
2.	12 6	3.407 3.223	01.2004 10.2003	3		0,0190
3.	13 4	2.664 2.468	01.2004 10.2003	3		0,0265
suma						0,0714

R = 0,0714 : 3 = 0,0238

Współczynnik zmiany poziomu cen lokali mieszkalnych wynosi 0,0238, co odpowiada wzrostowi cen 2,38% miesięcznie.

Określenie wielkości spodziewanych cen nieruchomości na datę wyceny pozwala na obliczenie zakresu przedziału cenowego ΔC jako różnicy między ceną maksymalną jednostki powierzchniowej nieruchomości (m², ha) a jej ceną minimalną.

Przykładowe wielkości ΔC obliczone z bazy danych dla nieruchomości lokalowych wynoszą:

(tabela 4)

ΔC= C_{max (m}²₎ - C_{min (m}²₎ = 4062-2814=1248 zł.

Cechy rynkowe nieruchomości mają charakter lokalny, a nie uniwersalny. Wagi ich określa się dla przyjętego rynku lokalnego, np. miasta, gminy, dzielnicy, obrębu ewidencyjnego, grupy obrębów ewidencyjnych. Odnoszą się też do konkretnego rodzaju nieruchomości.

Określanie wag cech rynkowych jest pomiarem wpływu oddziaływania zmiennych, którymi są cechy rynkowe nieruchomości na ich ceny.

Wygodnym i najczęściej spotykanym sposobem pomiaru wagi cechy jest wykorzystywanie zasady nazywanej po łacinie ceteris paribus (pozostałe równe).

Według tej zasady można określić, o ile zmieni się cena nieruchomości, jeśli zmieni się jej cecha. Korzystając z zakresu zmienności wartości rynkowej pomiędzy ceną minimalną (C_min), a ceną maksymalną (C_max), poszukuje się zmian cen i zmian wartości rynkowej w przedziale [C_max, C_mJ.

Aby określić, np. wpływ cechy „lokalizacja" na wartość rynkową na konkretnym rynku lokalnym, poszu­kuje się nieruchomości będących wcześniej przedmiotem obrotu rynkowego, położonych w najlepszej strefie rynku i w strefie najgorszej.

Analizę wpływu cechy np. „lokalizacja" na ceny i na wartość rynkową prowadzi się w parach, na podstawie których określa się, o ile nieruchomość o najlepszym położeniu różni się od takiej samej nieruchomości położonej na obrzeżu rynku lokalnego.

Różnicę cen (C_w - C_M) najlepiej położonej nieruchomości o cenie (C_w) i nieruchomości o najgorszym położeniu i podobnej pod względem innych cech (C_M) dzielimy przez ΔC i mnożymy przez 100 %.

W ten sposób ustala się udział procentowy cechy lokalizacji w przedziale cenowym ΔC.

Podobnie postępuje się analizując nieruchomości, które różnią się np. tylko stanem technicznym i innymi cechami.

Wagi cech rynkowych w/g standardu określone są:

1. na podstawie analizy bazy danych o cenach i cechach nieruchomości będących wcześniej przedmiotem obrotu rynkowego w okresie badania cen,

2. przez analogię do podobnych rodzajowo i obszarowo rynków lokalnych,

3. na podstawie badań-obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości.

Wybór drogi dla określenia wag zależy od liczby transakcji nieruchomościami jakie zaistniały na rynku lokalnym i które zarejestrowane zostały w bazie danych.

W przypadku gdy liczba ta jest znacząca (kilkanaście wiarygodnych transakcji rynkowych) możemy wagi cech rynkowych określić w sposób analityczny ze wzoru:

(3)

gdzie:

- waga i-tej cechy

C_w - cena większa nieruchomości różniącej się tylko cechą, której wagę określamy, pozostałe równe (ceteris paribus)

C_M - cena mniejsza nieruchomości różniącej się tylko cechą, której wagę określamy.

Przyjmujemy, że pozostałe cechy nieruchomości są równe (zasada „ceteris paribus”)

ΔC- zakres cenowy tj. różnica między ceną maksymalną jednostki obszarowej (m², ha) występujące na rynku lokalnym a ceną minimalną tej jednostki na analizowanym rynku lokalnym.

Ostateczne ustalenie wag cech rynkowych powinno uwzględniać zasadę, że ich suma wynosi 100%.

Gdyby zaistniała sytuacja, że wagi wszystkich cech nieruchomości zostały określone sposobem analitycznym na ogół ich suma jest większa lub mniejsza od 100%.

Wówczas wagi poszczególnych cech korygujemy współczynnikiem obliczonym w zależności:

K =
(4)

Ograniczona liczba transakcji występująca w bazie danych jak również brak możliwości opisania wszystkich cech nieruchomości występujących w tej bazie powoduje, że trudno jest określić na podstawie analizy bazy danych wagi wszystkich cech wycenianej nieruchomości występujące na rynku lokalnym.

Wówczas ograniczamy się do określenia wag tych cech które uważamy że mają najwyższe wagi. Wagi pozostałych cech określamy na podstawie badań - obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości.

Wagi te określamy stosując wzór:

(5)

gdzie:

P_j - waga j-otej cechy określona na podstawie badań obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości

n_i - liczba odpowiedzi na „tak” w ankietowanej próbce potencjalnych nabywców

∑ n_i - liczba ankietowanych potencjalnych nabywców

∑ P_i - suma wag cech określonych na podstawie analizy bazy danych ze wzoru (5).

Przy stosowaniu metody mieszanej określenia wag cech rynkowych, tj. gdy część wag cech wyznaczamy na podstawie analizy bazy danych (wzór 3) a pozostałe wagi cech wyznaczamy na podstawie badań - obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości- zbędnym jest korygowanie sumy wag współczynnikiem „k”.

W tym przypadku zawsze stosując wzór (5) otrzymamy sumę wag równą 100%.

Przykładowe obliczenie wag cech dla nieruchomości lokalowej zawierają tabele 7, 8 i 9.

Tabela 5. Określenie wag cech rynkowych na podstawie danych zawartych w tabeli 4

L.p.	Rodzaj cechy	Ceny lokali mieszkalnych różniących się jedną cechą w zł/m^2
1.	Lokalizacja	CW(6) = 3.837 CM(18) = 3.459	30 %
				CW(3) = 3.215 CM(4) = 2.938	22 %
				CW(12) = 3.812 CM(18) = 3.459	28 %
				średnia	27 %
		2.	Standard wykończenia i funkcjonalność pomieszczeń	CW(5) = 3.053 CM(8) = 2.814	19 %
				CW(7) = 3.170 CM(10) = 2.936	19%
				średnia	19 %

Przyjęto ostateczne wagi cech: lokalizacja = 30%

standard wykończenia i funkcjonalność pomieszczeń = 20%

Pozostałe cechy mające wpływ na ceny nieruchomości na rynku lokalnym określono zgodnie ze Standardem III.7 na podstawie obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości. Określając wagi pozostałych cech brano pod uwagę ile razy poszczególne cechy były wymienione przez potencjalnych nabywców jako istotne na rynku lokalnym - odpowiedzi „tak” w ankietach.

Tabela 6. Zbiorcze zestawienie wyników badań ankietowych

L.p.	Rodzaj cechy	Liczba odpowiedzi „tak”	Waga cechy
1.	Stan techniczny budynku	S2 = 22	24 %
2.	Wielkość lokalu	S4 = 9	10 %
3.	Położenie na piętrze	S5 = 14	16 %
		45	50 %

Wagi cech obliczono stosując następującą zależność:

gdzie 50 % = 100 % - suma wag cech wyliczonych na podstawie analizy bazy danych.

Ustalone wagi cech pozwalają na określenie udziału procentowego danej cechy tzw. zakres kwotowy w przedziale cenowym ΔC.

Przykład ostatecznego ustalenia wag cech i udziału procentowego danej cechy (zakresu kwotowego) w przedziale cenowym ΔC tabela 9.

Tabela 8. Cechy, wagi i zakresy kwotowe

L.p.	Cecha	Waga cechy (Wi) [%]	Zakresy kwotowe [zł/m^2]
1.	Lokalizacja	30	374
2.	Stan techniczny budynku	25	312
3.	Standard wykończenia i funkcjonalność pomieszczeń	20	250
4.	Wielkość lokalu	10	125
5.	Położenie na piętrze	15	187
Suma		100	1.248

4.1.6 Metody wyceny stosowane w podejściu porównawczym

W podejściu porównawczym stosuje się metody:

a) metodę porównywania parami,

b) metodę korygowania ceny średniej,

c) metodę analizy statystycznej rynku.

Wybór metody wymienionej w pozycji a lub b do wyceny wartości rynkowej danej nieruchomości należy do rzeczoznawcy majątkowego. Powinien się on przy tym kierować wynikami analizy rynku.

4.1.6.1 Metoda porównywania parami.

Metoda porównywania parami w rozporządzeniu Rady Ministrów z 21 września 2004 r w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego określona została w sposób następujący:

3. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rakowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

Standard uściśla zasady stosowania metody w sposób następujący:

Metoda porównywania parami polega na określaniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości o określonych cechach poprzez jej porównanie kolejno z co najmniej trzema nieruchomościami podobnymi o znanych cechach i cenach, które były przedmiotem obrotu rynkowego.

W ten sposób dokonuje się korekty cen każdej z porównywanych nieruchomości pod kątem różnic pomiędzy nimi wynikających z odmienności cech i ich wag.

Procedury związane z stosowaniem metody porównywania parami sa następujące:

1. Określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez ustalenie jego rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych.

2. Ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych.

3. Podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych.

4. Wybór do porównań co najmniej trzech nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, których ceny są wiarygodne, z podaniem ich opisu i charakterystyki.

5. Utworzenie par porównawczych nieruchomości, w których cechy wycenianej nieruchomości porównuje się kolejno z cechami każdej z wybranych nieruchomości.

6. Wyliczenie poprawek stanowiących wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami wybranymi.

7. Określenie wartości nieruchomości z każdej pary porównawczej jako ceny transakcyjnej skorygowanej o sumę poprawek.

8. Ostateczne określenie wartości nieruchomości wycenianej jako średniej arytmetycznej z wartości uzyskanych z porównań w poszczególnych parach lub średniej ważonej, jeśli wiarygodność otrzymanych wyników jest zróżnicowana.

Pierwsze dwie procedury zostały opisane w p. 4 opracowania.

4.1.6.2 Charakterystyka wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych.

Charakterystyka wycenianej nieruchomości winna obejmować informacje o:

1. stanie prawnym nieruchomości,

2. stanie nieruchomości z uwzględnieniem jej stanu technicznego i użytkowego.

Stan nieruchomości określa się w wycenie na dzień sporządzenia operatu szacunkowego, chyba, że z przepisu szczególnego, lub z postanowienia właściwego organu wynika konieczność określenia tego stanu na inną datę.

W ramach badania stanu prawnego nieruchomości Rzeczoznawca majątkowy winien określać zespół wszystkich praw zarówno o charakterze rzeczowym jak i obligacyjnym, oraz roszczeń odnoszących się do wycenianej nieruchomości, który wynika z dokumentów obrazujących stan prawny nieruchomości.

Podstawą do badania stanu prawnego nieruchomości są księgi wieczyste oraz zbiory dokumentów znajduje się w wydziałach ksiąg wieczystych sądów rejonowych.

Podstawę taką stanowią również akty notarialne, ostateczne decyzje administracyjne, orzeczenia sądowe znajdujące się w organach prowadzących kataster nieruchomości. Organy te prowadzą tzw. „teczki aktowe” zawierające dowody wpisów lub zmian do katastru. Rzeczoznawca kopię dokumentów lub wypisy z tych dokumentów powinien załączyć do operatu szacunkowego.

W operacie szacunkowym należy zamieścić również opis nieruchomości z uwzględnieniem jej stanu technicznego i użytkowego.

Sporządzenie opisu nieruchomości winno być każdorazowo poprzedzone oględzinami i badaniem stanu nieruchomości.

Z przeprowadzonych oględzin nieruchomości rzeczoznawca majątkowy sporządza protokół, czyniąc go załącznikiem do operatu szacunkowego.

W ramach opisu nieruchomości należy określić i scharakteryzować szczególności:

a) rodzaj, charakter i cechy nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny,

b) lokalizację i czynniki środowiskowe,

c) stan i stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej,

d) stan zagospodarowania otoczenia nieruchomości,

e) stan usług, zaplecza bytowego i komunikacji w miejscu położenia nieruchomości,

f) stan i dotychczasowy sposób użytkowania i zagospodarowania nieruchomości.

W stosunku do budynków i urządzeń trwale z gruntem związanych i odpowiednio innych części składowych gruntu należy określić w szczególności:

a) rodzaj i przeznaczenie obiektu,

b) parametry techniczno-użytkowe,

c) wiek obiektów,

d) rodzaj konstrukcji i wykończenia,

e) sposób i warunki użytkowania oraz utrzymania, w tym dotychczasową gospodarkę remontowo-zapobiegawczą,

f) zgodność wzniesienia budynków z przepisami prawa budowlanego,

g) stan techniczny i stopień zużycia,

h) możliwości i warunki dalszej eksploatacji,

i) sposób użytkowania w stosunku do ustaleń wynikających z planu miejscowego.

Informacje niezbędne do przeprowadzenia opisu nieruchomości rzeczoznawca uzyskuje z :

1. operatu ewidencji gruntów i budynków w zakresie położenia nieruchomości; pola powierzchni, rodzaju użytku, klasy bonitacyjnej w odniesieniu do nieruchomości rolnych,

2. mapy zasadniczej i katastru urządzeń podziemnych,

3. mapy glebowo - rolniczej w odniesieniu do nieruchomości rolnych,

4. planów urządzania lasu i uproszczonych planów urządzania,

5. dokumentacji architektoniczno - budowlanej,

6. wizji lokalnej w terenie.

Przykładowe opisy cech wraz z ich oceną dla wycenianych różnych rodzajów nieruchomości przedstawiono poniżej:

1. dla wycenianej nieruchomości lokalowej stanowiącej lokal mieszkalny:

• Lokalizacja - centralna

• Stan techniczny budynku - dobry

• Standard wykończenia i -dobry
  funkcjonalność pomieszczeń

• Wielkość lokalu - korzystna

• Położenie na piętrze - najlepsze

2. dla wycenianej nieruchomości gruntowej:

• Lokalizacja - dobra

• Sąsiedztwo i otoczenie - dobre

• Kształt i wielkość działki - bardzo dobry

• Infrastruktura techniczna - pełna

4.1.6.2.1 Wybór do porównań nieruchomości najbardziej podobnych.

Z bazy danych wybieramy do porównań 3 - 5 nieruchomości najbardziej podobnych.

Jako kryterium wyboru nieruchomości najbardziej podobnych należy przyjmować daleko idące podobieństwo 1 - 2 cech o najwyższych wagach. Przez daleko idące podobieństwo cech rozumie się cechy identyczne lub różniące się o jeden stopień według skali przyjętej w wyniku analizy rynku lokalnego.

Dokonując wyboru nieruchomości które zostaną wzięte do porównań rzeczoznawca majątkowy zamieszcza w operacie szacunkowym ich opis i charakterystykę oraz określa te ich cechy rynkowe, które nie zostały zarejestrowane w bazie danych.

Opis cech nieruchomości wytypowanych do porównań jest analogiczny jak nieruchomości wycenianej (przykłady opisu celu podano wyżej).

Dla ułatwienia późniejszych obliczeń są zestawienia cech nieruchomości wycenianej oraz nieruchomości wziętych do porównań.

Przykładowe zestawienia cech wraz z ich oceną dla wycenianych różnych rodzajów nieruchomości przedstawiono w tabelach 9 i 10.

1. dla wycenianej nieruchomości lokalowej stanowiącej lokal mieszkalny.

Tabela 9. Zestawienie cech wycenianego lokalu oraz nieruchomości lokalowych

wziętych do porównań.

L.p.	Cechy rynkowe	Nieruchomości porównawcze
				Wyceniana X	A	B	C	D
1.	Lokalizacja	centralna	centralna	centralna	centralna	centralna
2.	Stan techniczny budynku	dobry	dobry	dostateczny	dostateczny	dobry
3.	Standard wykończenia i funkcjonalność pomieszczeń	dobry	dobry	dobry	przeciętny	dobry
4.	Wielkość lokalu	korzystna	korzystna	korzystna	korzystna	przeciętna
5.	Położenie na piętrze	najlepsze	pośrednie	najgorsze	pośrednie	najgorsze

2. dla wycenianej nieruchomości gruntowej

Tabela 10. Zestawienie cech nieruchomości wycenianej oraz nieruchomości

wziętych do porównań.

L.p.	Cechy rynkowe	Nieruchomości porównawcze
				Wyceniana X	A	B	C
1.	Lokalizacja	dobra	dobra	dobra	bardzo dobra
2.	Sąsiedztwo i otoczenie	dobre	dobre	dobre	dobre
3.	Kształt i wielkość działki	bardzo dobry	bardzo dobry	bardzo dobry	bardzo dobry
4.	Infrastruktura techniczna	pełna	niepełna	pełna	pełna

4.1.6.2.2 Utworzenie par porównawczych oraz obliczenie wartości nieruchomości.

Utworzenie par porównawczych nieruchomości w których cechy wycenianej nieruchomości porównuje się kolejno z cechami każdej z wybranych nieruchomości oraz wyliczenie poprawek kwotowych, wartości jednostki powierzchni nieruchomości (m², ha) oraz obliczenie wartości nieruchomości przeprowadza się w sposób następujący.

Wartość bezwzględna poprawki kwotowej danej cechy (ν_1C) powstaje przez podzielenie zakresu kwotowego cechy przez n - 1; gdzie n - oznacza liczbę stanów cechy jaka występuje na rynku lokalnym.

(6)

Znak poprawki będzie dodatni jeśli cecha nieruchomości wycenianej jest lepsza od nieruchomości branej do porównań.

Znak poprawki będzie ujemny (-) jeżeli cecha nieruchomości wycenianej będzie gorsza od cechy nieruchomości branej do porównań.

1) Określamy wartość jednostki powierzchni nieruchomości wycenianej z każdej pary jako suma ceny tej jednostki nieruchomości wziętej do porównań skorygowanej na datę wyceny i sumy wartości kwotowych poprawek ν_i

W_{1ha I} = C_Ask + Σ ν_i(A)

W_{1ha II} = C_Bsk + Σ ν_i(B) (7)

W_{1ha III} = C_Csk + Σ ν_i(C)

gdzie:

W_{1ha I} - wartość jednostki powierzchni nieruchomości wycenianej obliczona z pierwszej pary

C_Ask - cena skorygowana jednostki powierzchni nieruchomości A wziętej do porównań

W_{1ha II} - wartość jednostki powierzchni nieruchomości wycenianej obliczona z drugiej pary

C_Bsk - cena skorygowana jednostki powierzchni nieruchomości B wziętej do porównań

W_{1ha III} - wartość jednostki powierzchni nieruchomości wycenianej obliczona z trzeciej pary

C_Csk - cena skorygowana nieruchomości C wziętej do porównań

ν_iA, ν_iB , ν_iC - poprawki określone dla poszczególnych cech wynikające z porównania nieruchomości wycenianej oraz nieruchomości wziętych do porównań A, B, C

2. Określamy wartość jednostki powierzchni nieruchomości z par jako średnią arytmetyczną,

wzór:

(8)

gdzie:

W_{j.p. N.WYC} = wartość 1 hektara nieruchomości wycenianej

n - liczba nieruchomości wziętych do porównań (n = 3 ÷ 5)

W_j.p. - wartość jednostki powierzchni nieruchomości z i-tej pary

3) Określamy wartość nieruchomości

W_N = W_1ha ^. P_ha

gdzie:

P- powierzchnia nieruchomości wyrażona w hektarach.

W_j.p. - najbardziej prawdopodobna wartość 1 ha nieruchomości

wycenianej .

Przykład obliczeń wartości m² powierzchni nieruchomości lokalowej oraz wartości lokalu przedstawia załącznik nr. 1

4.1.6.3 Metoda korygowania ceny średniej

Metoda korygowania ceny średniej w rozporządzeniu Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego określona została w sposób następujący:

1. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości.

Procedury związane z stosowaniem metody korygowania ceny średniej są następujące:

1. Określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość, poprzez ustalenie rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych.

2. Ustalenie rodzaju i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku lokalnym wraz z określeniem wag cech rynkowych.

3. Podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej cech rynkowych.

4. Opis nieruchomości i jej cech rynkowych o cenie minimalnej (C_min) i nieruchomości i jej cech rynkowych o ce­nie maksymalnej (C_max).

5. Określenie ceny średniej (C_śr) ze zbioru transakcji przyjętych do analizy

6. Określenie zakresu sumy współczynników korygujących jako:

Określenie wartości rynkowej wycenianej nieruchomości według formuły:

gdzie:

u_i - oznacza wielkość i- tego współczynnika odzwierciedlającego wpływ danej cechy na wartość nieruchomości.

n - liczba współczynników odpowiadająca określonej wcześniej liczbie cech rynkowych nieruchomości.

Procedury określone w pozycjach 1-3 są identyczne z opisanymi wcześniej przy stosowaniu podejścia porównawczego metody porównywania parami.

W metodzie korygowania ceny średniej rzeczoznawca obowiązany jest dokonać opisu i cech rynkowych nieruchomości o cenie najniższej spośród kilkunastu nieruchomości podobnych, oraz nieruchomości o cenie najwyższej.

Zasady opisu nieruchomości oraz ich cech są identyczne jak w metodzie porównywania parami.

Przykład realizacji procedur wymienionych w punktach 5-7 w odniesieniu do określenia wartości nieruchomości lokalowej przedstawiono poniżej:

Tabela 11. Zestawienie cech nieruchomości wycenianej oraz nieruchomości o C_max i C_min.

L.p.	Cechy rynkowe	Nieruchomości
				Wyceniana X	Cmax	Cmin
1.	Lokalizacja	pośrednia	pośrednia	peryferie
2.	Stan techniczny budynku	dostateczny	dobry	dostateczny
3.	Standard wykończenia i funkcjonalność pomieszczeń	bardzo dobry	bardzo dobry	dobry
4.	Wielkość lokalu	najgorsza	dobra	przeciętna
5.	Położenie na piętrze	pośrednie	pośrednie	najgorsze

Obliczenie sumy współczynników korygujących wagi cech rynkowych

C_min = 1.022 zł/m²

C_max = 1.354 zł/m²

C_śr = 1.168 zł/m²

Wartości brzegowe współczynników korygujących wynoszą:

min = C_min/ C_śr = 1.022 zł/m²/1.168 zł/m² = 0,875

max = C_max/Cśr = 1.354 zł/m²/1.168 zł/m² = 1,159

Tabela 12. Zakres sumy współczynników korygujących wagi cech rynkowych

L.p.	Cechy rynkowe	Udział cechy w ΔC(waga cechy w %)	Zakresy współczynników korygujących		Wartości współczynników ui
							min	max
1.	Lokalizacja	22	0,192	0,255	0,224
2.	Stan techniczny budynku	20	0,175	0,232	0,194
3.	Standard wykończenia i funkcjonalność pomieszczeń	21	0,184	0,243	0,243
4.	Wielkość lokalu	22	0,192	0,255	0,192
5.	Położenie na piętrze	15	0,132	0,174	0,153
Suma		100	0,875	1,159	1,006

Określenie wartości 1 m² p.u. nieruchomości lokalowej:

gdzie:

C_śr - cena średnia

U_i - wartości współczynników odzwierciedlające ocenę nieruchomości w aspekcie cech rynkowych

W_1m2 = 1.168 zł/m² * 1,006 = 1.175,01 zł/m²

W_1m2 = 1.175 zł/m²

Określenie wartości rynkowej nieruchomości lokalowej

W_n = W_1m2 * P

gdzie:

W_1m2 - najbardziej prawdopodobna wartość 1m² nieruchomości wycenianej

P - powierzchnia nieruchomości wyrażona w m²

W_n = 1.175 zł/m² * 74,67 m² = 87.737,25 zł

Przyjęto wartość 87.700 zł

1. Metoda analizy statystycznej rynku.

Metoda analizy statystycznej rynku w rozporządzeniu Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego określona została w sposób następujący:

1. Przy metodzie analizy statystycznej rynku przyjmuje się zbiór cen transakcyjnych właściwych do określenia wartości nieruchomości reprezentatywnych, o których

mowa w art. 161 ust. 2 ustawy. Wartość nieruchomości określa się przy użyciu metod stosowanych do analiz statystycznych.

W artykule 161 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami określono zasady ustalenia wartości katastralnej nieruchomości. Zgodnie z zapisem art. 161 ust. 2 wartość katastralną nieruchomości ustala się na podstawie oszacowania nieruchomości reprezentatywnych dla poszczególnych rodzajów nieruchomości na obszarze danej gminy.

4.2 Podejście dochodowe

Podejście dochodowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości. Stosuje się je przy wycenie nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód. (art. 153 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Przy stosowaniu podejścia dochodowego konieczna jest znajomość dochodu uzyskiwanego lub możliwego do uzyskania z czynszów i z innych dochodów z nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny oraz z nieruchomości podobnych.

Przez określenie wartości rynkowej nieruchomości przy zastosowaniu podejścia dochodowego rozumie się wycenę prawa do osiągania dochodu przez właściciela z tej nieruchomości.

Dochodem z nieruchomości jest czynsz i inne dochody jak np.:

dochody z parkingów, garaży, reklam, wyposażenia.

Pod pojęciem dochodu z nieruchomości rozumie się dochód jaki można uzyskać z gruntu wraz z jego częściami składowymi. Uzyskiwanie dochodu z całej nieruchomości i jego wykorzystywanie w podejściu dochodowym powoduje, że wartość rynkowa określana w tym podejściu obejmuje wartość gruntu wraz z jego częściami składowymi lub odpowiednio wartość prawa użytkowania wieczystego gruntu i związanej z tym prawem własności budynków i urządzeń oraz lokali na użytkowanym gruncie.

4.2.1 Metody wyceny stosowane w podejściu dochodowym

W podejściu dochodowym stosuje się metody

a) inwestycyjna

b) zysków

Metoda inwestycyjna.

Stosuje się ją przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód z czynszów za najem lub dzierżawę, którego wysokość można ustalić na podstawie analizy kształtowania się stawek rynkowych tych czynszów.

Metoda zysków

Stosuje się ją przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód, którego wysokości nie można ustalić w sposób podany dla metody inwestycyjnej.

Dochód w metodzie zysków odpowiada udziałowi właściciela nieruchomości w dochodach osiąganych z działalności prowadzonej na nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny i na nieruchomościach podobnych.

Metodę zysków stosuje się do wyceny nieruchomości, które przynoszą dochód bezpośrednio uzależniony od szczególnego przeznaczenia nieruchomości lub sposobu jej użytkowania.

Dla takich nieruchomości zmiana sposobu użytkowania jest zwykle niecelowa lub niemożliwa.

Dotyczy to między innymi nieruchomości przeznaczonych na stacje benzynowe, teatry, kina, hotele i inne tego typu nieruchomości. Nieruchomości te występują na rynku jedynie sporadycznie, co powoduje brak porównywalnych cen transakcyjnych dotyczących tego rodzaju nieruchomości.

Procedura postępowania dla ustalenia udziału właściciela nieruchomości w dochodzie netto użytkownika obejmuje następujące czynności :

1. określenie przychodów użytkownika osiąganych z działalności prowadzonej na nieruchomości,

2. określenie kosztów zakupu niezbędnych do prowadzenia działalności towarów, materiałów, usług i wynagrodzenia pracowników,

3. obliczenie dochodu brutto użytkownika przez odjęcie kosztów zakupu od przychodów z działalności,

4. określenie wydatków operacyjnych (bez opłat czynszowych, wynagrodzenia dla zarządcy lub koncesjonariusza),

5. obliczenie dochodu operacyjnego netto użytkownika przez odjęcie wydatków operacyjnych od dochodu brutto,

6. określenie poprzez analizę rynku wysokości procentowego udziału właściciela w dochodzie netto użytkownika,

7. określenie dochodu właściciela jako iloczynu dochodu operacyjnego netto użytkownika i procentowego udziału właściciela nieruchomości.

Metodę inwestycyjną i metodę zysków stosuje się przy użyciu techniki kapitalizacji prostej albo techniki dyskontowania strumieni dochodów.

4.2.1.1 Technika kapitalizacji prostej

Przy użyciu techniki kapitalizacji prostej wartość nieruchomości określa się jako iloczyn stałego strumienia dochodu rocznego możliwego do uzyskania z wycenianej nieruchomości i współczynnika kapitalizacji lub iloraz strumienia stałego dochodu rocznego i stopy kapitalizacji.

Współczynnik kapitalizacji odzwierciedla okres, w którym powinien nastąpić zwrot środków, poniesionych na nabycie nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej z dochodów możliwych do uzyskania z tych nieruchomości podobnych.

Wysokość współczynnika kapitalizacji i stopy kapitalizacji ustala się na podstawie badania rynku nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej jako wzajemną relację pomiędzy cenami transakcyjnymi uzyskanymi za nieruchomości podobne a dochodami możliwymi do uzyskania z tych nieruchomości.

Zasady określania wartości „V” nieruchomości przy użyciu techniki kapitalizacji prostej.

lub V = D W_k

gdzie : D - stały strumień dochodu rocznego z nieruchomości,

R - stopa kapitalizacji,

W_k - współczynnik kapitalizacji =
= okresowi zwrotu kapitału wydatkowanego na

zakup nieruchomości.

W_k lub R ustala się na podstawie badania rynku nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej jako wzajemną relację między cenami transakcyjnymi uzyskanymi za nieruchomości podobne a dochodami możliwymi do uzyskania z tych nieruchomości.

,
,

Stały strumień dochodu rocznego D może odwzorowywać efektywny dochód brutto lub dochód operacyjny netto.

Procedura postępowania w technice kapitalizacji prostej dochodu brutto

1. Określenie potencjalnego dochodu rocznego brutto z nieruchomości.

2. Określenie efektywnego dochodu brutto odejmując od potencjalnego dochodu brutto straty spowodowane typowymi dla danego rynku zaległościami czynszowymi i poziomem pustostanów.

3. Analiza transakcji rynkowych podobnych nieruchomości dla ustalenia cen transakcyjnych i dochodów brutto uzyskiwanych z tych nieruchomości.

4. Ustalenie stopy kapitalizacji brutto lub współczynnika kapitalizacji brutto. na podstawie relacji cen trans. i dochodów brutto.

lub

5. Określenie wartości nieruchomości wg. formuły :

lub

Procedura postępowania w technice kapitalizacji prostej dochodu netto (technika preferowana)

1. Określenie potencjalnego dochodu brutto, jaki może być osiągnięty w ciągu roku z nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny.

2. Określenie efektywnego dochodu brutto pomniejszając potencjalny dochód brutto o straty spowodowane typowymi dla lokalnego rynku zaległościami czynszowymi i typowym dla tego rynku poziomem pustostanów

3. Określenie wydatków operacyjnych związanych z eksploatacją i funkcjonowaniem nieruchomości wycenianej.

Wydatki operacyjne obejmują w szczególności :

• podatek od nieruchomości,

• opłatę za użytkowanie wieczyste gruntu,

• koszty dostarczania mediów,

• koszty ubezpieczenia i ochrony nieruchomości.

/wydatki operacyjne nie obejmują amortyzacji ani podatku dochodowego/.

4. Określenie dochodu operacyjnego netto jako różnicy efektywnego dochodu brutto i wydatków operacyjnych.

5. Analiza transakcji dla nieruchomości podobnych w celu ustalenia cen transakcyjnych i strumieni dochodów operacyjnych netto uzyskiwanych z tych nieruchomości.

6. Ustalenie stopy kapitalizacji netto lub współczynnika kapitalizacji netto.

7. Określenie wartości nieruchomości poprzez podzielenie rocznego dochodu operacyjnego netto osiąganego przez nieruchomość, przez stopę kapitalizacji netto ustaloną na podstawie porównywalnych transakcji lub pomnożenie

tego dochodu przez współczynnik kapitalizacji netto.

V = D_netto W_{k netto}

Podstawowe czynniki wpływające na zdolność nieruchomości do generowania dochodów.

1. położenie nieruchomości na rynku lokalnym z uwzględnieniem jej funkcji, sąsiedztwa, występujących ograniczeń w korzystaniu z nieruchomości,

2. poziom czynszów, perspektywy rozwoju infrastruktury miejskiej mogącej mieć wpływ na ich poziom,

3. popyt i podaż na powierzchnię do wynajęcia, poziom pustostanów,

4. rodzaj powierzchni do wynajęcia, powierzchnia w m2, liczba lokali, możliwość aranżacji przestrzeni,

5. rozkład pomieszczeń, ich funkcjonalność, komunikacja wewnętrzna, oświetlenie naturalne, wrażenie wizualne,

6. wyposażenie w instalacje, rodzaj ogrzewania, energooszczędność,

7. stan techniczny budynku i lokali do wynajęcia,

8. charakterystyka działki budowlanej, stan jej zagospodarowania, możliwości parkowania, jakość połączenia z drogą publiczną,

9. jakość administrowania i zarządzania nieruchomością, czynniki wpływające na wysokość wydatków operacyjnych.

Przy obliczaniu strumieni dochodów w technice kapitalizacji prostej i technice DCF, nie uwzględnia się amortyzacji, kredytu jego kosztów, podatku dochodowego oraz innych opłat i podatków związanych ze sprzedażą nieruchomości.

Określanie stopy kapitalizacji dla potrzeb wyceny nieruchomości na podstawie analizy rynku nieruchomości

Lp.	Ceny transakcyjne nieruchomości podobnych do wycenianej	Dochody roczne uzyskiwane z nieruchomości podobnych	Wartości R (brutto lub netto)
1.	C1	D1 (brutto lub netto)
2.	C2	D2 (brutto lub netto)
...	......	......	........
n	Cn	Dn (brutto lub netto)
		Obliczenie średniej stopy kapitalizacji Rśr (brutto lub netto)

R = R_śr + r_r - r_w

gdzie : R - stopa kapitalizacji dla konkretnej wyceny,

r_r - ewentualny dodatek za zwiększone ryzyko osiągania w przyszłości dochodów na obecnym poziomie,

r_w - poprawka z tytułu spodziewanej koniunktury.

Metody wyznaczania stopy kapitalizacji

1. Stopa kapitalizacji wyznaczana bezpośrednio z transakcji rynkowych porównywalnych nieruchomości, przynoszących stałe przewidywane strumienie dochodów rocznych.

2. Stopa kapitalizacji wyznaczona z danych rynkowych określa akceptowaną przez rynek stopę zwrotu w danym segmencie rynku nieruchomości , przy czym stopa zwrotu określa zwrot kapitału oraz premię za wyłożony kapitał.

3. Stopa uwzględnia również wszelkiego rodzaju ryzyka związane z zainwestowaniem na rynku nieruchomości i w daną nieruchomość.

4. Stopa kapitalizacji odwzorowuje zróżnicowanie w zależności od kraju, miasta, lokalizacji w mieście oraz danego segmentu rynku nieruchomości.

5. W zależności od przewidywanej koniunktury na rynku nieruchomości, np. spodziewanego w dłuższej perspektywie wzrostu czynszów) lub dekoniunktury, (spodziewanego obniżenia dochodu z nieruchomości) może być odpowiednio zmniejszana lub powiększana.

4.2.1.2 Technika dyskontowania strumieni dochodów

Przy użyciu techniki dyskontowania strumieni dochodów wartość nieruchomości określa się jako sumę zdyskontowanych strumieni zmiennych dochodów przewidywanych do uzyskania z nieruchomości wycenianej w poszczególnych latach przyjętego okresu prognozy powiększoną o zdyskontowaną wartość rezydualną nieruchomości.

Wartość rezydualna przedstawia wartość nieruchomości po upływie ostatniego roku okresu prognozy przyjętego do dyskontowania strumieni dochodów.

Liczba lat okresu prognozy, jest zależna od przewidywanego okresu, w którym dochody z wycenianej nieruchomości będą ulegały zmianie.

Dyskontowania dokonuje się na dzień określenia wartości nieruchomości przy użyciu stopy dyskontowej. Stopa dyskontowa powinna uwzględniać stopę zwrotu wymaganą przez nabywców nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej przy uwzględnieniu

stopnia ryzyka inwestowania w wycenianą nieruchomość.

Zasady określania wartości nieruchomości przy użyciu techniki dyskontowania strumieni dochodów.

1. Technikę dyskontowania strumieni dochodów stosuje się do określania wartości nieruchomości, dla których realna wartość dochodu będzie ulegała zmianie w przewidywanej przyszłości /okresie prognozy/ na skutek dających się określić zmian koniunkturalnych.

2. Przy użyciu techniki dyskontowania strumieni dochodów wartość nieruchomości określa się jako sumę zdyskontowanych dochodów operacyjnych netto przewidywanych w poszczególnych latach prognozy /z uwzględnieniem wydatków operacyjnych, ale bez amortyzacji i podatku dochodowego/ powiększoną o zdyskontowaną wartość rezydualną nieruchomości tzn. wartość nieruchomości po okresie prognozy.

3. Dyskontowania dokonuje się na dzień określenia wartości nieruchomości przy użyciu stopy dyskontowej, której wysokość odzwierciedla wymaganą przez inwestorów stopę zwrotu na rynku kapitałowym, rozumianą jako relację pomiędzy dochodem z inwestycji a zainwestowanym kapitałem.

Dla nieruchomości stopa dyskontowa odzwierciedla wymaganą przez nabywcę nieruchomości relację pomiędzy rocznym dochodem netto z nieruchomości a nakładami jakie należy ponieść na jej zakup z uwzględnieniem stopnia ryzyka związanego z zainwestowaniem w nieruchomość.

W przypadku braku danych z rynku nieruchomości, stopę dyskontową określa się na podstawie rentowności bezpiecznych, długoterminowych lokat na rynku kapitałowym , z uwzględnieniem stopnia ryzyka przy inwestowaniu w nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej.

Stopę kapitalizacji i stopę dyskontową określa się z zachowaniem zasady współmierności do sposobu obliczania strumieni dochodów z nieruchomości.

Zgodnie z § 10 ust.3 rozporządzenia RM w sprawie zasad wyceny nieruchomości stopa dyskontowa uwzględnia stopę zwrotu wymaganą przez nabywców nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej przy uwzględnieniu stopnia ryzyka inwestowania w nieruchomość.

Stopa dyskontowa w przypadku braku danych z rynku nieruchomości powinna uwzględniać :

1. stopę zwrotu z bezpiecznych inwestycji w długoterminowe papiery wartościowe gwarantowane przez Skarb Państwa - po redukcji wpływu inflacji, tzw. stopa bazowa,

2. premię za ryzyko inwestowania na rynku nieruchomości, tzw. ryzyko specyficzne, będące sumą różnych rodzajów ryzyk.

n

r = r_b + ∑ r_i (model addytywny)

i=1

4.3 Podejście mieszane

Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym. Przy zastosowaniu podejścia kosztowego określa się wartość odtworzeniową nieruchomości.(art. 152 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami)

W podejściu mieszanym stosuje się metodę pozostałościową, metodę kosztów likwidacji albo metodę wskaźników szacunkowych gruntów.

4.3.1 Metoda pozostałościowa

Metodę pozostałościową stosuje się do określenia wartości rynkowej, jeżeli na nieruchomości mają być prowadzone roboty budowlane polegające na budowie, odbudowie, rozbudowie, nadbudowie, przebudowie, montażu lub remoncie obiektu budowlanego.

Wartość rynkową określa się jako różnicę wartości nieruchomości po wykonaniu robót oraz wartości przeciętnych kosztów tych robót, z uwzględnieniem zysków inwestora uzyskiwanych na rynku nieruchomości podobnych.

Metodę pozostałościową można zastosować, jeżeli łącznie zostaną spełnione warunki:

1) istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego;

2) znany jest rodzaj i zakres robót, związanych z budową, odbudowa, rozbudową, montażem lub remontem,

3) w przyjętych do tej metody elementach odpowiednich podejść uwzględnia się dane odwzorowujące stan rynku.

Zastosowanie metody pozostałościowej do określenia wartości rynkowej wymaga szczegółowego uzasadnienia w operacie szacunkowym.

4.3.2 Metoda kosztów likwidacji

Wartość nieruchomości określona metodą kosztów likwidacji jest równa kosztowi nabycia gruntu, pomniejszonemu o koszty likwidacji części składowych tego gruntu.

gdzie:

W_GR- wartość gruntu

K_i- wartość i-tej części składowej gruntu

Koszty likwidacji części składowych gruntu ustala się przy użyciu technik, stosowanych w metodach kosztów odtworzenia lub kosztów zastąpienia.

Wartość nieruchomości, powiększa się o wartość materiałów pozostałych po rozbiórce, jeżeli istnieje możliwość ich odzyskania.

Metodę kosztów likwidacji stosuje się, jeżeli części składowe gruntu są przeznaczone do rozbiórki.

Zastosowanie metody kosztów likwidacji do określenia wartości rynkowej nieruchomości wymaga szczegółowego uzasadnienia w operacie szacunkowym.

4.3.3 Metoda wskaźników szacunkowych

Przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych na cele rolne lub leśne, w przypadku braku transakcji rynkowych, stosuje się metodę wskaźników szacunkowych gruntów.

Przy stosowaniu tej metody, wartość gruntu określa się jako iloczyn wskaźnika szacunkowego 1 ha gruntu i ceny 1 decytony ziarna żyta albo ceny 1 m³ drewna.

Cenę ziarna żyta przyjmuje się z rynku lokalnego. Cenę drewna, skorygowaną o koszty jego pozyskania i przemieszczenia do miejsca odbioru transportem mechanicznym, przyjmuje się z rynku lokalnego albo nadleśnictwa właściwego dla miejsca położenia nieruchomości lub nadleśnictw sąsiednich. Cenę drewna przyjmuje się jako średnią ważoną z uwzględnieniem rodzaju sortymentów sprzedawanego drewna.

Klasy gruntów przyjmuje się według danych z katastru nieruchomości, a przy określaniu typów siedliskowych lasów wykorzystuje się dane z planów urządzenia lasów. Okręg podatkowy przyjmuje się według przepisów o podatku rolnym.

Wskaźniki szacunkowe gruntów, w zależności od klasy gruntu lub grupy typu siedliskowego lasu i okręgu podatkowego, określa załącznik do rozporządzenia RM w sprawie wyceny nieruchomości stanowiący załącznik do opracowania.

Przy stosowaniu metody wskaźników szacunkowych gruntów uwzględnia się następujące poszczególne cechy:

1) w odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych na cele rolne - położenie w stosunku do głównych dróg, jakość dróg dojazdowych, zagrożenie erozją, trudność uprawy, kulturę rolną, wielkość zanieczyszczeń środowiska, strukturę użytków gruntowych, występowanie urządzeń melioracyjnych, występowanie infrastruktury utrudniającej agrotechnikę;

2) w odniesieniu do nieruchomości przeznaczonych na cele leśne - stopień degradacji siedliska leśnego, szkodliwe oddziaływanie przemysłu na drzewostan, masowe występowanie szkodników, położenie w stosunku do siedlisk i głównych dróg, możliwość przemieszczenia drewna do miejsca odbioru transportem mechanicznym, jakość dróg dojazdowych, rodzaje gruntów przyległych, walory rekreacyjne.

4.4 Podejście kosztowe

Podejście kosztowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości. Przy podejściu tym określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych. (art. 153 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami)

W podejściu kosztowym stosuje się metodę kosztów odtworzenia i metodę kosztów zastąpienia.

Przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości za koszt nabycia gruntu, przyjmuje się wartość rynkową gruntu o takich samych cechach.

Za koszt odtworzenia części składowych gruntu, przyjmuje się kwotę równą kosztom ich odtworzenia lub kosztom ich zastąpienia, pomniejszoną o wartość zużycia tych części składowych.

4.4.1 Metoda kosztów odtworzenia

Przy metodzie kosztów odtworzenia określa się koszty odtworzenia części składowych gruntu przy zastosowaniu tej samej technologii i materiałów, które wykorzystano do wzniesienia lub powstania tych części składowych.

4.4.2 Metoda kosztów zastąpienia

Przy metodzie kosztów zastąpienia określa się koszty zastąpienia części składowych gruntu obiektami budowlanymi o takiej samej funkcji i podobnych parametrach użytkowych, jakie mają obiekty, których wartość określa się, lecz wykonanymi przy wykorzystaniu aktualnie stosowanych technologii i materiałów.

Metodę kosztów odtworzenia lub kosztów zastąpienia stosuje się przy użyciu techniki szczegółowej, techniki elementów scalonych albo techniki wskaźnikowej.

4.4.2.1 Technika szczegółowa

Przy użyciu techniki szczegółowej koszty odtworzenia albo koszty zastąpienia określa się na podstawie ilości niezbędnych do wykonania robót budowlanych oraz cen jednostkowych tych robót.

4.4.2.2 Technika elementów scalonych

Przy użyciu techniki elementów scalonych koszty odtworzenia albo koszty zastąpienia określa się na podstawie ilości scalonych elementów robót budowlanych oraz cen scalonych elementów tych robót.

1. Technika wskaźnikowa

Przy użyciu techniki wskaźnikowej koszty określa się jako iloczyn ceny wskaźnikowej oraz liczby jednostek odniesienia, dla których ta cena została ustalona. Technikę wskaźnikową można stosować tylko wtedy, gdy obiekty, których wartość określa się, są porównywalne z obiektami, dla których znane są ceny wskaźnikowe.

Przy użyciu technik, o których mowa w punktach 4.4.2.1-4.4.2.3, uwzględnia się koszty dokumentacji i nadzoru.

W przypadku konieczności poniesienia nakładów na przywrócenie nieruchomości do stanu umożliwiającego korzystanie zgodne z jej przeznaczeniem, przekraczających wartość, jaką nieruchomość miałaby, gdyby te nakłady nie były konieczne, wartość tej nieruchomości może być wyrażona liczbą ujemną. Wyrażenie wartości nieruchomości liczbą ujemną wymaga uzasadnienia w operacie szacunkowym.

Przy dokonywaniu wyceny nieruchomości dla indywidualnych potrzeb inwestora uwzględnia się jego wymagania lub zamierzenia w zakresie rozwoju tej nieruchomości, w tym sposobu zarządzania, stawek czynszu, poziomu pustostanów, warunków finansowych oraz stopy zwrotu zainwestowanego kapitału. Wartość ta może służyć wyłącznie do oceny możliwego sposobu wykorzystania lub inwestowania w nieruchomość, co stwierdza się przez zamieszczenie odpowiedniej klauzuli w opracowaniu.

5. Operat szacunkowy, wyciąg z operatu szacunkowego

Regulacje prawne dotyczące operatu szacunkowego określa art. 156-158 ustawy o gospodarce nieruchomościami:

Art. 156. 1. Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego.

1a. Organ administracji publicznej, który zlecił rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie operatu szacunkowego, jest obowiązany umożliwić osobie, której interesu prawnego dotyczy jego treść, przeglądanie tego operatu oraz sporządzanie z niego notatek i odpisów. Osoba ta może żądać uwierzytelnienia sporządzonych przez siebie odpisów z operatu szacunkowego lub wydania jej z operatu szacunkowego uwierzytelnionych odpisów, o ile jest to uzasadnione ważnym interesem tej osoby.

2. Rzeczoznawca majątkowy nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie operatu bez jego zgody do innego celu niż cel, dla którego został sporządzony.

3. Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154.

4. Operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził.

5. Przepisy ust. 3 i 4 nie naruszają uregulowań wynikających z przepisów odrębnych.

Art. 157. 1. Oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 3 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny.

2. Sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. 1.

3. W przypadku gdy operat szacunkowy został sporządzony przez osoby powołane lub ustanowione przez sąd, o ocenę operatu może wnioskować tylko sąd.

4. Przepisy ust. 1 i 3 stosuje się odpowiednio w przypadku rozbieżnych operatów szacunkowych określających wartość tej samej nieruchomości dla tożsamego celu wyceny.

3. ⁽¹²⁰⁾ W przypadku gdy operat szacunkowy został sporządzony przez osoby powołane lub ustanowione przez sąd, o ocenę operatu może wnioskować tylko sąd.

4. ⁽¹²¹⁾ Przepisy ust. 1 i 3 stosuje się odpowiednio w przypadku rozbieżnych operatów szacunkowych określających wartość tej samej nieruchomości dla tożsamego celu wyceny.

Art. 158. Rzeczoznawcy majątkowi przekazują, z uwzględnieniem art. 175 ust. 3, organom prowadzącym kataster nieruchomości wyciągi z wykonanych przez siebie operatów szacunkowych, zawierające określenie celu wyceny, opisy nieruchomości oraz ich wartości, w terminie 3 miesięcy od dnia ich sporządzenia.

Operat szacunkowy przedstawia postępowanie, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości.

Operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego.

W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym:

1) określenie przedmiotu i zakresu wyceny;

2) określenie celu wyceny;

3) podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości;

4) ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości;

5) opis stanu nieruchomości;

6) wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości;

7) analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny;

8) wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania;

9) przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.

Kwotę wartości nieruchomości wyraża się w pełnych złotych.

W operacie szacunkowym zamieszcza się także stosowne klauzule wskazujące na szczególne okoliczności dotyczące wyceny nieruchomości.

Do operatu szacunkowego dołącza się istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu.

5.1 Określenie przedmiotu i zakresu wyceny.

Nieruchomość stanowiącą przedmiot wyceny należy określić poprzez podanie:

a) rodzaju nieruchomości,

b) położenia adresu nieruchomości,

c) oznaczenia w ewidencji gruntów i budynków (kata­strze nieruchomości),

d) numeru księgi wieczystej.

Zakres wyceny określa się poprzez podanie odpowied­nio:

a) rodzaju prawa (praw), których przedmiotem jest nie­ruchomość, podlegających wycenie,

b) określenie części nieruchomości lub części składo­wych gruntu, których wycena dotyczy,

c) określenie praw, części nieruchomości lub części składowych gruntu, które nie podlegały wycenie.

Konieczny zakres wyceny określa rzeczoznawca mająt­kowy biorąc pod uwagę w szczególności:

a) wymagania wynikające z przepisów prawa,

b) potrzeby wynikające z celu wyceny,

c) treść zamówienia lub wymagań zamawiającego o ile nie pozostawałyby one w sprzeczności z przepisami prawa i zasadami wyceny.

5.2 Określenie celu wyceny.

Określenie celu wyceny następuje poprzez wskazanie prze­znaczenia dla jakiego operat szacunkowy został opracowany i w jakim wyłącznie może być wykorzystany.

5.3. Określenie podstawy formalnej wyceny nieruchomości oraz źródeł o nieruchomościach

Podstawę formalną stanowi umowa z zamawiającym wycenę, albo postanowienie sądu lub innego organu.

Podstawy materialno - prawne określa się poprzez poda­nie przepisów prawa właściwych ze względu na przed­miot, zakres, oraz cel wyceny. Rzeczoznawca majątkowy zobowiązany jest powołać się w szczególności na przepisy:

a) z których wynika wymagany sposób określenia war­tości nieruchomości i zakres wyceny,

b) określające obowiązki rzeczoznawcy majątkowego,

c) definiujące rodzaj i treść praw, których podmiotem jest wyceniana nieruchomość,

d) określające szczególne wymagania co do metody lub zakresu wyceny

5.3.1 Określenie źródeł danych o nieruchomościach

Rzeczoznawca podaje źródła danych z których korzystał w trakcie dokonywanej wyceny. W szczególności dotyczy to źródeł:

a) o przedmiocie wyceny, takich jak: kataster nierucho­mości, kataster uzbrojenia terenu, księgi wieczyste, plan miejscowy zagospodarowania przestrzennego, rejestr zabytków, protokół z oględzin itp.

b) o rynku nieruchomości,

c) innych, mających wpływ na wycenę.

5.4 Ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości

Daty określa się podając dzień, miesiąc i rok.

Daty które winny być wymienione w operacie szacunkowym:

a) data sporządzenia wyceny,

b) data, na którą określono wartość przedmiotu wyce­ny,

c) data, na którą określono i uwzględniono w wycenie stan przedmiotu wyceny,

d) data dokonania oględzin nieruchomości.

5.5 Opis stanu nieruchomości.

Stan nieruchomości określa się w wycenie na dzień spo­rządzenia operatu szacunkowego, chyba, że z przepisu szczególnego, lub z postanowienia właściwego organu wynika konieczność określenia tego stanu na inną datę.

Stan prawny nieruchomości podlega ustaleniu zgodnie ze Standardem III.3. Rzeczoznawca majątkowy winien określać zespół wszystkich praw zarówno o charakterze rzeczowym jak i obligacyjnym, oraz roszczeń odnoszą­cych się do wycenianej nieruchomości, który wynika z dokumentów obrazujących stan prawny nieruchomo­ści.

W operacie szacunkowym należy zamieścić opis nie­ruchomości z uwzględnieniem jej stanu technicznego i użytkowego.

Sporządzenie opisu nieruchomości winno być każdorazowo poprzedzone oględzinami i badaniem stanu nieruchomości.

Z przeprowadzonych oględzin nieruchomości rze­czoznawca majątkowy może sporządzić protokół, i uczynić go załącznikiem do operatu szacunko­wego.

W ramach opisu nieruchomości należy określić i scharakteryzować w szczególności:

a) rodzaj, charakter i cechy nieruchomości sta­nowiącej przedmiot wyceny,

b) lokalizację i czynniki środowiskowe,

c) stan i stopień wyposażenia w urządzenia in­frastruktury techniczną,

d) stan zagospodarowania otoczenia nierucho­mości,

e) stan usług, zaplecza bytowego i komunikacji w miejscu położenia nieruchomości,

f) stan i dotychczasowy sposób użytkowania i zagospodarowania nieruchomości.

W stosunku do budynków i urządzeń trwale z gruntem związanych i odpowiednio innych czę­ści składowych gruntu należy określić w szcze­gólności:

1. rodzaj i przeznaczenie obiektu,

2. parametry techniczno-użytkowe,

3. wiek obiektów,

4. rodzaj konstrukcji i wykończenia,

5. sposób i warunki użytkowania oraz utrzyma­nia, w tym dotychczasową gospodarkę remontowo-zapobiegawczą,

6. zgodność wzniesienia budynków z przepisa­mi prawa budowlanego,

7. stan techniczny i stopień zużycia,

8. możliwości i warunki dalszej eksploatacji,

9. sposób użytkowania w stosunku do ustaleń wynikających z planu miejscowego.

Układ i szczegółowość danych winna wynikać z rodzaju nieruchomości i być dostosowana do potrzeb przyjętego w operacie szacunkowym podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomo­ści.

5.6 Wskazanie przeznaczenia nieruchomości.

Przeznaczenie nieruchomości określa rzeczoznawca ma­jątkowy na podstawie obowiązującego planu miejscowego. W przypadku braku takiego planu określenie przeznaczenia następuje na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

W przypadku braku studium lub decyzji uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości.

5.7 Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny.

5.7.1 Analiza i charakterystyka rynku

Dla potrzeb wyceny rzeczoznawca majątkowy przepro­wadza charakterystykę rynku nieruchomości a zwłasz­cza jego rodzaj i obszar oraz dokonuje analizy na pod­stawie wskazanych źródeł informacji.

Zakres analizy i stopień jej szczegółowości winien wy­nikać w szczególności z:

a) rodzaju nieruchomości stanowiącej przedmiot wy­ceny,

b) celu i zakresu wyceny,

c) przyjętego w operacie szacunkowym sposobu wy­ceny,

d) dostępności i liczby danych rynkowych.

Celem dokonywanej analizy jest określenie podstaw rynkowych sporządzenia wyceny, a w szczególności:

a) stanu i stopnia rozwoju rynku w odniesieniu do ro­dzaju nieruchomości stanowiącej przedmiot wyce­ny,

b) uwarunkowań tego rynku, w tym stosunków w za­kresie popytu i podaży,

c) stopnia spełnienia przez nieruchomość stanowiącą przedmiot wyceny, przystawalności do uwarunko­wań rynku, w tym także z punktu widzenia kryte­rium przestrzennego (rynek lokalny, regionalny, krajowy, międzynarodowy),

d) wybór danych przyjętych w procesie wyceny.

Dane wykorzystane w operacie szacunkowym w związ­ku z zastosowaniem odpowiedniego podejścia, metody i techniki szacowania nie stanowią analizy i charakte­rystyki rynku nieruchomości, lecz jej rezultat. Dobór tych danych winien być dokonany z uwzględnieniem wyników analizy.

5.8 Wskazanie rodzaju określonej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania

Wybór właściwego podejścia oraz metody i techni­ki szacowania nieruchomości należy do wyłącznych uprawnień rzeczoznawcy majątkowego, który jest zwią­zany w tym zakresie obowiązującymi przepisami pra­wa. Dokonując wyboru metody wyceny rzeczoznawca majątkowy ma obowiązek uwzględnić w szczególności następujące kryteria:

a) cel wyceny,

b) rodzaj i położenie nieruchomości, funkcję wyzna­czoną dla niej w planie miejscowym,

c) stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej,

d) stan zagospodarowania nieruchomości,

e) dostępne dane o cenach rynkowych nieruchomości lub czynszach rynkowych,

f) zakres wyceny,

g) uwarunkowania wynikające z podstaw materialno--prawnych wyceny,

h) stan prawny nieruchomości.

Sposób wyceny, w tym rodzaj określanej wartości i wy­bór podejścia, metody i techniki szacowania winien być w operacie szacunkowym wyraźnie przedstawiony i uzasadniony.

5.9 Przedstawienie obliczeń oraz wyniku wyceny z uzgodnieniem wartości nieruchomości.

Operat szacunkowy winien zawierać obliczenia speł­niające wymagania metodyczne odpowiedniego podej­ścia, metody i techniki, ze szczegółowością pozwalają­cą sprawdzić, czy wycena nie zawiera błędów meryto­rycznych i rachunkowych.

Użyte w obliczeniach oznaczenia lub symbole powinny być objaśnione.

W celu zapewnienia przejrzystości operatu szacun­kowego, szczegółowe dane i obliczenia mogą zostać przedstawione w formie załączników do operatu.

Kwotę wartości nieruchomości wyraża się w pełnych złotych.

5.9.1 Wynik końcowy

Wynik końcowy wyceny winien być uzasadniony w operacie szacunkowym wnioskami z dokonanych obliczeń i po konfrontacji z danymi uzyskanymi z ana­lizy i charakterystyki rynku nieruchomości.

Wynik wyceny nie może być przedstawiony w operacie szacunkowym w postaci przedziału wartości.

Rzeczoznawca majątkowy nie może udzielać w ope­racie szacunkowym gwarancji co do aktualności spo­rządzonej wyceny po dacie jej wykonania. Stosowna klauzula powinna być zamieszczona w operacie sza­cunkowym. Nie dotyczy to określania wartości bankowo-hipotecznej.

5.10 Klauzule i ustalenia dodatkowe

W operacie szacunkowym zamieszcza się także stosowne klauzule wskazujące na szczególne okoliczności dotyczące wyceny nieruchomości. Klauzule te obejmują informacje:

a) o sporządzeniu operatu szacunkowego zgodnie z przepisami prawa i standardami zawodowymi,

b) o sporządzeniu i przekazaniu wyciągu z operatu szacunkowego,

c) o możliwości wykorzystania operatu szacunkowego wyłącznie dla celu w jakim został on sporządzony,

W miarę potrzeby operat szacunkowy może zawierać dalsze klauzule, w szczególności:

a) o zakresie dokonanych oględzin i oceny stanu techniczno-użytkowego budynków, budowli i urządzeń a także, że czynności z tym związane nie stanowią ekspertyzy technicznej,

b) o wystąpieniu w trakcie czynności szacunkowych warunków ograniczających, które mogły mieć wpływ na określenie wartości, z podaniem ich rodzaju i przyczyn,

c) o wykluczeniu odpowiedzialności wobec osób trzecich, w szczególności z tytułu wykorzystania operatu w innym celu, aniżeli został on sporządzony,

d) o zakazie publikowania fragmentów operatu szacunkowego lub udostępniania go osobom trzecim bez uzgodnienia z autorem operatu,

e) o sporządzeniu operatu szacunkowego bez przeprowadzenia uprzednio oględzin i badania stanu techniczno-użytkowego nieruchomości lub obiektów na tej nieruchomości, jeżeli dopuszczają to odpowiednie przepisy, lub wynika to z innych uwarunkowań szczególnych.

5.11 Załączniki do operatu szacunkowego.

Do operatu dołączone są istotne dokumenty wykorzystane przy jego sporządzaniu.

Ze względu na obowiązek rzeczoznawcy majątkowego udokumentowania lub uzasadnienia ustaleń lub zapisów dokonywanych w operacie szacunkowym, do operatu szacunkowego należy dołączyć jako załączniki w szczególności:

a) odpisy lub wypisy z księgi wieczystej, albo innego doku­mentu stwierdzającego prawa do nieruchomości,

b) wypis z katastru nieruchomości,

c) plany sytuacyjne, mapy,

d) dokumentację fotograficzną,

e) istotne fragmenty dokumentacji technicznej lub szkice techniczne,

f) wypisy i wyrysy z dokumentów sporządzone przez auto­ra operatu szacunkowego,

g) protokół z oględzin nieruchomości, gdy został on sporzą­dzony,

h) inne dokumenty istotne dla sporządzonej wyceny.

6. Wyciąg z operatu szacunkowego.

6.1 Wyciąg z operatu szacunkowego winien zawierać:

a) krótki opis nieruchomości,

b) określenie celu wyceny,

c) oszacowaną wartość nieruchomości,

d) określenie daty sporządzenia operatu szacunkowe­go,

e) pieczęć i podpis rzeczoznawcy majątkowego.

6.2 Wyciąg z operatu szacunkowego sporządza się w dwóch egzemplarzach, przy czym jeden załącza się do operatu jako strona druga, a drugi podlega przekazaniu organowi prowadzącemu ewidencję gruntów i budynków (kataster nieruchomości), właściwemu dla lokalizacji nierucho­mości.

ZAŁĄCZNIK

WSKAŹNIKI SZACUNKOWE GRUNTÓW

1. Wskaźniki szacunkowe gruntów ornych oraz łąk i pastwisk trwałych:

1) dla gruntu ornego:

Okręg	Wskaźniki szacunkowe w decytonach ziarna żyta z 1 ha gruntów ornych
podatkowy	klasy gruntów:
	I	II	IIIa	IIIb	IVa	IVb	V	VI	VIz
I	145	132	118	100	80	60	35	15	8
II	126	115	103	86	70	52	30	12	5
III	110	100	90	75	60	45	25	10	1
IV	94	85	76	64	50	38	20	6	1

2) dla łąk trwałych i pastwisk trwałych:

Okręg	Wskaźniki szacunkowe w decytonach ziarna żyta z 1 ha łąk i pastwisk
podatkowy	klasy gruntów:
	I	II	III	IV	V	VI	VIz
I	145	118	93	67	35	13	5
II	126	103	80	58	30	10	3
III	110	90	70	50	25	8	1
IV	94	76	60	43	20	5	1

2. Dla gruntów stanowiących sady wskaźnik szacunkowy ustala się jak dla klasy gruntu, na którym został założony sad.

3. Dla gruntów rolnych zabudowanych wskaźnik szacunkowy ustala się jak dla klasy I gruntu ornego.

4. Dla gruntów pod wodami stanowiącymi jeziora i inne zbiorniki niż stawy rybackie wskaźnik szacunkowy ustala się:

1) jeżeli grunty są klasyfikowane - jak dla danej klasy gruntu;

2) jeżeli grunty nie są klasyfikowane - jak dla klasy IV łąk i pastwisk trwałych.

5. Dla gruntów pod stawami rybackimi wskaźnik szacunkowy ustala się:

1) jeżeli grunty są klasyfikowane - jak dla danej klasy gruntu;

2) jeżeli grunty nie są klasyfikowane - jak dla klasy I łąk i pastwisk trwałych.

6. Dla gruntów stanowiących zadrzewienia śródpolne wskaźnik szacunkowy ustala się:

1) jeżeli grunty są klasyfikowane - w wysokości 50 % wskaźnika szacunkowego ustalonego dla odpowiedniej klasy gruntu ornego, z tym że dla klasy III i IV przyjmuje się wskaźniki gruntu ornego klasy IIIb i IVb;

2) jeżeli grunty nie są klasyfikowane - jak dla klasy VI gruntu ornego.

7. Wskaźniki szacunkowe gruntów stanowiących lasy:

Okręg	Wskaźniki szacunkowe w m^3 drewna z 1 ha gruntów stanowiących lasy
podatkowy	grupy typów siedliskowych lasów
	1	2	3	4	5
I	31	26	23	14	9
II	29	24	21	13	8
III	26	22	19	12	7
IV	23	19	17	11	6

Grupy typów siedliskowych lasów tworzą:

Grupa	Typy siedliskowe lasów
1	Lasy: świeży, wilgotny, łęgowy, łęgowy wyżynny, łęgowy górski wilgotny, ols jesionowy, ols jesionowy wyżynny, ols jesionowy górski, wyżynny świeży, wyżynny wilgotny, górski świeży, górski wilgotny, ols górski, górski, wyżynny
2	Lasy mieszane: świeży, wilgotny, bagienny, wyżynny świeży, wyżynny wilgotny, górski świeży, górski wilgotny, ols
3	Bory mieszane: świeży, wilgotny, bagienny, wyżynny świeży, wyżynny wilgotny, górski świeży, górski wilgotny, górski bagienny
4	Bory: świeży, wilgotny, górski świeży, górski wilgotny, górski bagienny, wysokogórski świeży, wysokogórski wilgotny, wysokogórski bagienny
5	Bory: suchy, bagienny

Źródło: Ustawa o gospodarce nieruchomościami, dział V.

Źródło: Standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych, 2004, Warszawa, wyd. 8

Źródło: E. Kucharska - Stasiak: Nieruchomości a rynek, PWN 1997r

Źródło: Ustawa o gospodarce nieruchomościami, Dz U Nr 261 z 2004 r (tekst jednolity),

Rozporządzenie RM w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz u Nr 207 z 2004 r poz. 2109 z późniejszymi zmianami) .

^{Patrz konspekt „Źródła informacji o nieruchomościach”}

1

19

1

48

---