OPERAT SZACUNKOWY

z określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej zabudowanej położonej w Skierniewicach przy ulicy

Niezapominajek 22, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr 1389 w obrębie 7, jednostka ewidencyjna Miasto Skierniewice, woj. łódzkie.

Księga Wieczysta Nr LD1H/00010109/6 dla nieruchomości gruntowej prowadzona przez Wydział Ksiąg Wieczystych

Sądu Rejonowego w Skierniewicach.

AUTOR OPERATU: Agnieszka Stolla

Skierniewice, dnia 10 grudnia 2013 r.

WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO

Adres nieruchomości Skierniewice, ul. Niezapominajek 22 powiat skierniewicki, woj. łódzkie.
Określenie nieruchomości:	Nieruchomość gruntowa zabudowana Lokalizacja: Skierniewice, ul. Niezapominajek 22 Przedmiotowa nieruchomość objęta jest KW Nr LD1H/000010109/6 prowadzoną przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Skierniewicach.
Zakres wyceny	Zakres wyceny obejmuje prawo własności do nieruchomości w stanie na dzień wyceny.
Opis nieruchomości:	Przedmiotowa nieruchomość zlokalizowana jest przy ulicy Niezapominajek 22, oznaczona numerem ewidencyjnym jako działka nr 1389, obręb 7, jednostka ewidencyjna Miasto Skierniewice o powierzchni 529 m2. Na działce usytuowany jest budynek mieszkalny piętrowy podpiwniczony o powierzchni użytkowej 150,00 m2. Nieruchomość wyposażona jest w infrastrukturę techniczną : energię elektryczną, wodę, kanalizację, gaz. Teren jest ogrodzony. Dojazd do nieruchomości stanowi droga publiczna.
Cel wyceny:	Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej nieruchomości dla potrzeb bankowych
Metoda wyceny:	Zastosowano podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej
Właściciel;	Właściciel nieruchomości: Agnieszka Stolla, zam. Skierniewice, ul. Niezapominajek 22
Data określenia wartości rynkowej:	10.12.2013r.
Oszacowana wartość rynkowa	Wartość rynkowa nieruchomości wynosi: 547 500 zł Słownie: pięćset czterdzieści siedem tysięcy pięćset złotych.
Strony umowy	Zamawiający: Agnieszka Stolla, zam. Skierniewice, ul. Niezapominajek 22	Wykonawca: Agnieszka Stolla 96 - 100 Skierniewice ul. Niezapominajek 22
Data sporządzenia operatu	10.12.2013r.

SPIS TREŚCI

1	PRZEDMIOT, ZAKRES I UWARUNKOWANIA WYCENY	4
1.1	Przedmiot wyceny	4
1.2	Zakres i uwarunkowania wyceny	4
2	CEL WYCENY	4
3	PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO	4
3.1	Podstawa formalna	4
3.2	Podstawy materialno - prawne	4
3.3	Podstawy merytoryczne wyceny	5
3.4	Źródła danych o nieruchomości	5
4	DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY	5
5	OPIS, OKREŚLENIE STANU PRZEDMIOTU WYCENY	5
5.1	Stan zagospodarowania	5
5.2	Określenie stanu prawnego nieruchomości	5
5.3	Opis stanu techniczno - użytkowego przedmiotu wyceny	6
5.4	Stan otoczenia nieruchomości	9
6	PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI W PLANIE MIEJSCOWYM	9
7	ANALIZA OPTYMALNEGO SPOSOBU WYKORZYSTANIA	9
8	RODZAJ OKREŚLANEJ WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI, ZASTOSOWANE PODEJŚCIE, METODA I TECHNIKA WYCENY	9
9	CHARAKTERYSTYKA I ANALIZA RYNKU LOKALNEGO	11
10	OKREŚLENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY I OBLICZENIA	13
11	WYNIK KOŃCOWY WRAZ Z UZASADNIENIEM	16
12	KLAUZULE I OGRANICZENIA.	16
13	PODPIS AUTORA OPRACOWANIA	16
14	ZAŁĄCZNIKI	17-20

• 1. PRZEDMIOT, ZAKRES I UWARUNKOWANIA WYCENY

• 1.1. Przedmiot wyceny

Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa zabudowana oznaczona w ewidencji gruntów jako działka nr 1389, obręb 7, jednostka ewidencyjna M. Skierniewice,

o powierzchni 529 m², zabudowana budynkiem mieszkalnym piętrowym z podpiwniczeniem

o powierzchni użytkowej 180,00 m².

Dla nieruchomości gruntowej prowadzona jest Księga Wieczysta Nr LD1H/00010109/6 przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Skierniewicach.

Fragment planu miasta Skierniewice stanowi załącznik nr 1 niniejszego operatu.

• 1.2. Zakres i uwarunkowania wyceny

Zakres wyceny obejmuje prawo własności do nieruchomości w stanie i na dzień wyceny.

Brak szczególnych uwarunkowań wyceny.

• 2. CEL WYCENY

Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej nieruchomości dla potrzeb bankowych.

• 3. PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO

• 3.1.Podstawa formalna

Podstawą opracowania operatu szacunkowego jest zlecenie Pani Agnieszki Stolla,

zam. Skierniewice, ul. Niezapominajek 22.

• 3.2. Podstawy materialno - prawne

- Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93

z 1964 roku z późniejszymi zmianami);

- Ustawa z dnia 29.08.1997 r. prawo bankowe ( tekst jednolity ( Dz. U. Nr 72 z 2002 r.,

poz. 665 wraz z późniejszymi zmianami ).

- Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst

jednolity w Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późniejszymi zmianami);

- Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny

nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109

z 2004 r. oraz Dz. U. Nr 196, poz. 1628 z 2005 r.);

- Krajowy Standard Wyceny Specjalistyczny Nr 3 (KSWS 3) „ Wycena dla

Zabezpieczenia Wierzytelności”

- Ustawa z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U.

Nr 19 pozycja 147 z 1982 roku z późniejszymi zmianami).

• 3.3. Podstawy merytoryczne wyceny

- „Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW)” wydane przez Polską Federację

Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych :

- Krajowy Standard Wyceny Podstawowy Nr 1 (KSWP 1) „ Wartość Rynkowa

i Wartość Odtworzeniowa”,

- Krajowy Standard Podstawowy Nr 3 (KSWP 3) „OPERAT SZACUNKOWY”

- Mieczysław Prystupa - „Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia

porównawczego. Omówienie standardu wraz z przykładami zadań”, Polska Federacja

Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa - 2003 r. ;

• 3.4. Źródła danych o nieruchomości

- Oględziny nieruchomości przeprowadzone w dniu 25 listopada 2013 roku.

- Księga Wieczysta Nr LD1H/00010109/6 prowadzona przez Wydział Ksiąg Wieczystych

Sądu Rejonowego w Skierniewicach.

- Wypis z ewidencji gruntów i budynków.

- Dane o cenach transakcyjnych kupna-sprzedaży uzyskane w Urzędzie Miasta

Skierniewice.

- Własna baza danych o cenach nieruchomości na rynku lokalnym.

• 4. DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY

1. Data sporządzenia wyceny - 10.12.2013 r.

2. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny - 10.12.2013 r.

3. Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny - 10.12.2013 r.

4. Data oględzin wycenianej nieruchomości - 25.11.2013 r.

• 5. OPIS, OKREŚLENIE STANU PRZEDMIOTU WYCENY

• 5.1. Stan zagospodarowania

Działka gruntu oznaczona numerem ewidencyjnym 1389 posiada powierzchnię 529 m². Kształt działki to prostokąt ze ściętymi narożnikami od strony północno-wschodniej. Działka zabudowana jest budynkiem mieszkalnym piętrowym z podpiwniczeniem o powierzchni użytkowej 180,00 m². Nieruchomość wyposażona jest w infrastrukturę techniczna: energię elektryczną, wodę, kanalizację, gaz. Działka jest ogrodzona. Dojazd do przedmiotowej nieruchomości stanowi droga publiczna o nawierzchni asfaltowej.

• 5.2. Określenie stanu prawnego nieruchomości

Nieruchomość posiada Księgę Wieczystą nr LD1H/00010109/6 prowadzoną przez Wydział Ksiąg Wieczystych w Sadzie Rejonowym w Skierniewicach. Właścicielem nieruchomości na podstawie zapisów w Księdze Wieczystej jest Pani Agnieszka Grochala.

Protokół badania Księgi Wieczystej stanowi załącznik nr 2 niniejszego operatu.

Treść zapisów w KW :

Typ księgi : nieruchomość gruntowa

Dział I „Oznaczenie nieruchomości „

Położenie: miejscowość Skierniewice

Opis i mapa: działka nr 1389

Obszar 0,0529 ha

Sposób korzystania : działka budowlana

Dział I-Sp; „Spis Praw Związanych z Własnością”

Brak wpisu

Dział II „Własność”

Właściciel: Agnieszka Grochala, córka Jana i Heleny.

Dział III „Prawa, Roszczenia i Ograniczenia ”

brak wpisu

Dział IV: „Hipoteki”

brak wpisu

UWAGA: W księdze wieczystej nie zostało ujawnione nowe nazwisko właściciela Stolla nazwisko panieńskie Grochala. W księdze wieczystej nie został ujawniony budynek.

Właściciel został poinformowany o sposobie dokonania zmian w księdze wieczystej.

Księgę wieczystą badano dnia 28 listopad 2013 roku.

• 5.3. Opis stanu techniczno - użytkowego przedmiotu wyceny

5.2.1. Lokalizacja i otoczenie nieruchomości

Przedmiotowa nieruchomość położona jest w południowej części miasta na terenie osiedla mieszkaniowego ZADĘBIE, w sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz terenów rekreacyjnych Zalewu. Nieruchomość oznaczona numerem ewidencyjnym jako działka nr 1389

o pow. 0,0529 ha, jednostka ewidencyjna 106301_1 M. SKIERNIEWICE. Na przedmiotowej nieruchomości znajduje się budynek mieszkalny jednorodzinny. Nieruchomość jest ogrodzona. Dojazd do nieruchomości stanowi droga o nawierzchni asfaltowej.

5.3.1. Opis gruntu

Działka nr 1389

Powierzchnia : 529 m²

Obręb: 7

Jednostka ewidencyjna: M. Skierniewice

Jednostka rejestrowa: G.656

5.3.2. Budynek mieszkalny

Budynek murowany, wolnostojący, piętrowym z podpiwniczeniem Parametry techniczne:

Powierzchnia zabudowy: 151,00 m²

Powierzchnia całkowita : 150 m²

Powierzchnia użytkowa : 150,00 m²

Kubatura : 640 m³

Liczba kondygnacji nadziemnych: 2

Widok budynku mieszkalnego przedstawiają poniższe fotografie:

Opis konstrukcji;

Budynek mieszkalny wolnostojący, podpiwniczony

Technologia budowy tradycyjna

Fundamenty - ławy z betonowe żwirowego

Ściany fundamentowe - z betonu

Ściany zewnętrzne - z pustaka na zaprawie cementowo -wapiennej + styropian

gr. 15 cm

Ściany wewnętrzne konstrukcyjne - z pustaka na zaprawie cementowo - wapiennej

Ścianki działowe - z pustaka

Schody - żelbetowe wewnętrzne murowane betonowe

Stropy - żelbetowe z betonu i stali 15 cm

Nadproża - wylewane B20

Konstrukcja dachowa - drewniana jętkowa

Pokrycie dachowe - eternit

Tynk wewnętrzny - cementowo - wapienne + gładź gipsowa

Tynk zewnętrzny - tynk akrylowy kolor kremowo-zielony

Obróbki blacharskie - PCV

Stolarka okienna - PCV

Stolarka drzwiowa - drewniana o podwyższonym standardzie

Podłogi:

- na parterze - w pokojach - parkiet

- na poddaszu - w pokojach - parkiet

- w pomieszczeniach mokrych i korytarzu - terakota

Malowanie - farby akrylowe, w pomieszczeniach mokrych na ścianach glazura

Instalacje:

- elektryczna siły i światła

- wodociągowa

- kanalizacyjna

- co

- gazowa

Rok zakończenia budowy : 2000

Stopień zużycia technicznego 5%

5.3.3. Budowle

5.3.4.1. Przyłącza

- Przyłącze elektryczne napowietrzne- długość przyłącza 8,0 m

Stopień zużycia technicznego 5%

- Przyłącze wodociągowe - z wodociągu miejskiego, długość przyłącza 13,0 m.

Stopień zużycia technicznego 5%

- Przyłącze kanalizacyjne - z kanalizacji sanitarnej miejskiej, długość przyłącza 20,5m

Stopień zużycia technicznego 5%.

- Przyłącze gazowe - z gazociągu, długość przyłącza 3,5m + instalacja doziemna gazu o długości 6,8m,

Stopień zużycia technicznego 5%.

- Przyłącze telefoniczne - nieczynne

Stopień zużycia technicznego 5%.

5.3.4.2. Ogrodzenie

- Ogrodzenie - słupki betonowe , wypełnienie profile metalowe.

Brama - rama stalowa, wypełnienie ze sztachet drewnianych

Długość - 62 m

Wysokość ogrodzenia 1,70 m.

Stopień zużycia technicznego 5%.

- Ogrodzenie boczne - z siatki na słupkach stalowych osadzonych w cokole betonowym

Długość - 27 m

Wysokość ogrodzenia 1,70 m.

Stopień zużycia technicznego 5%.

• 5.4. Stan otoczenia nieruchomości

a/ terenowe

Otoczenie wycenianej nieruchomości stanowią tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej osiedla Zadębie oraz tereny rekreacyjne Zalewu.

b/ ekonomiczne

Nieruchomość położona jest w południowej części miasta Skierniewice.

Miasto Skierniewice leży na szlaku komunikacyjnym Warszawa - Łódź i charakteryzuje się dobrą dostępnością komunikacyjną i PKP.

• 6. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI W PLANIE

• MIEJSCOWYM

Według ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Skierniewice Uchwałą Nr XX IX/91/04 Rady Miasta Skierniewice z dnia 26 sierpnia 2004 r. ( Dz. Urz. Woj. Łódzkiego Nr 291, poz.2428 z 30.10.2004) - przedmiotowa nieruchomość położona jest w obszarze oznaczonym symbolem:

„82. Ustala się teren o symbolu 7.92. (pomiędzy ulicami: Topolową i Niezapominajek), dla którego określa się:

1) przeznaczenie: teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (symbol MN);

2) zasady i warunki zagospodarowania:

a) budynki mieszkalne o wysokości do dwóch kondygnacji nadziemnych, lecz nie wyższe niż

9,0m licząc od poziomu ulicy przy działce do najwyższej części dachu (bez wliczania komina),

oraz o dachach zachowujących kąty nachylenia połaci - maksimum 45⁰,

b) pozostałe budynki o wysokości jednej kondygnacji, z tym że wysokość całkowita nie może

przekraczać 3,30 m przy realizacji dachu płaskiego i 4,0 m przy realizacji pozostałych dachów,

c) minimalny udział terenów zieleni - 30% powierzchni działki.”

• 7. ANALIZA OPTYMALNEGO SPOSOBU WYKORZYSTANIA

Według informacji uzyskanych od właściciela nieruchomości - nieruchomość będzie wykorzystywana w dotychczasowej funkcji jako tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.

• 8. RODZAJ OKREŚLANEJ WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI,

• ZASTOSOWANE PODEJŚCIE, METODA I TECHNIKA WYCENY

Wyboru metody zastosowanej do określenia wartości rynkowej prawa własności nieruchomości dokonano uwzględniając:

• postanowienia obowiązujących przepisów prawnych regulujących tryb, zasady i metody wyceny nieruchomości;

• cel wyceny;

• wyniki analizy podaży i popytu na nieruchomości o zbliżonej wartości użytkowej na rynku lokalnym:

• lokalizację i rodzaj nieruchomości;

Przedstawione przesłanki wyboru metody wyceny oraz obowiązujące przepisy prawne, w tym: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - a także Standardy Zawodowe KSWP I KSWS, dały podstawę do zastosowania podejścia porównawczego, metody porównywania parami dla określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości.

Ponieważ przedmiotowa nieruchomość stanowi zabezpieczenie bankowe, zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny (PKZW) - Krajowy Standard Wyceny specjalistyczny KSWS 3 - wycena nieruchomości lub praw, na których zabezpieczono udzielone kredyty, powinna być przeprowadzona przez rzeczoznawcę na podstawie ich wartości rynkowej

Zgodnie z Krajowym Standardem Wyceny Podstawowym Nr 1 (KSWP 1) - Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa - w celu określenia wartości rynkowej rzeczoznawca majątkowy powinien ustalić sposób optymalnego lub najbardziej prawdopodobnego użytkowania nieruchomości. Taki sposób oznacza wykorzystanie nieruchomości, które jest fizycznie możliwe, odpowiednio uzasadnione, prawnie dopuszczalne, ekonomicznie opłacalne i zapewniające najwyższą wartość wycenianej nieruchomości.

Ustalono, że optymalnym a jednocześnie najbardziej prawdopodobnym sposobem użytkowania przedmiotowej nieruchomości, będzie zachowanie dotychczasowej funkcji. W związku z powyższym, określono wartość rynkową praw do nieruchomości dla najbardziej prawdopodobnego sposobu użytkowania.

Wspomnianą wartość rynkową, zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami z dn. 21.08.1997 r. (Dz. U. Nr 102 z 2010r., poz. 651 z późn. zm.) art.151.1, stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:

1. strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy,

2. upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.

Wycenę przeprowadzono przy zastosowaniu podejścia porównawczego, metodą korygowania ceny średniej. Wyboru podejścia do wyceny dokonano na podstawie art. 154 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, uwzględniając cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, funkcję wyznaczoną dla niej w planie miejscowym oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych.

Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom uzyskanym za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala się z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu.

Podejście to stosuje się, gdy znane są dane o cenach nieruchomości podobnych do wycenianej i ich

cechach. Nieruchomość wycenianą porównuje się z nieruchomościami podobnymi /porównywalnymi/ o znanych cenach transakcyjnych, z uwzględnieniem cech fizycznych, ekonomicznych i środowiskowych. Metoda korygowania ceny średniej polega na określeniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości na podstawie zbioru, co najmniej kilkunastu nieruchomości reprezentatywnych wziętych do porównań, które to nieruchomości były przedmiotem transakcji sprzedaży. Pod pojęciem nieruchomości reprezentatywnych rozumie się nieruchomości będące przedmiotem obrotu rynkowego, charakteryzujące się w szczególności podobnym rodzajem i przeznaczeniem w planie miejscowym. Do określenia wartości rynkowej nieruchomości dochodzi się w drodze korekty średniej ceny rynkowej uzyskanej z tego zbioru, współczynnikami przypisanymi odpowiednim cechom rynkowym nieruchomości

Charakter nieruchomości wycenianej, pozwala zastosować podejście porównawcze, gdyż spełnione

są trzy główne warunki:

 rynek jest w miarę stabilny,

 odnotowano na rynku odpowiednią ilość transakcji nieruchomości o podobnych cechach, co

nieruchomość wyceniana,

 nieruchomości podobne były przedmiotem obrotu na rynku w okresie dwóch ostatnich lat

Zrealizowano następującą procedurę przy wykorzystaniu ww. metody szacowania:

• Opis nieruchomości będącej przedmiotem wyceny.

• Określenie rynku lokalnego poprzez ustalenie rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych.

• Przyjęcie cech rynkowych charakterystycznych dla nieruchomości i określenie ich wag procentowych.

• Podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej

cech rynkowych.

• Wybór do porównań nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, wraz z podaniem ich opisu i charakterystyki.

 Określenie średniej ceny transakcyjnej Cśr,

 Określenie zakresu sumy współczynników korygujących,

 Określenie współczynników korygujących na podstawie wag poszczególnych cech,

• Określenie wartości rynkowej nieruchomości

Uwaga:

Zgodnie z Krajowym Standardem Wyceny Podstawowym Nr 1 - KSWP 1 - wartość rynkową nieruchomości określa się bez uwzględnienia kosztów transakcji kupna-sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat.

• 9. CHARAKTERYSTYKA I ANALIZA RYNKU LOKALNEGO

1/. Dane liczbowe

L.p.	Rodzaj nieruchomości	ilość transakcji		Dynamika
				2012	2013	2013/2012
1.	Nieruchomości zabudowane domami jednorodzinnymi	38	28	73,68%
2.	Nieruchomości zabudowane budynkami innymi niż domy jednorodzinne	25	14	56,00%
3.	Nieruchomości zabudowane garażamii	21	12	57,14%
4.	Nieruchomości zabudowane pawilonami handlowymi	2	1	50,00%
5.	Grunty zajete pod drogi	3	0
6.	Grunty niezabudowane	71	37	52,11%
7.	Lokale mieszkalne	209	171	81,82%
8.	Lokale mieszkalne jako spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego	brak danych	brak danych	-
RAZEM ILOŚĆ TRANSAKCJI		369	263	71,27%

2/. Charakterystyka rynku nieruchomości

Rynek nieruchomości miasta Skierniewice jest typowym rynkiem małego miasta.

Najliczniejszą grupę stanowią transakcje lokali mieszkalnych, których udział w ogólnej liczbie

transakcji stanowi odpowiednio 57% i 56%.

Uwaga: Niniejsze zestawienie nie ujmuje lokali jako spółdzielczych własnościowych praw do lokali mieszkalnych. Danymi takimi dysponują Spółdzielnie Mieszkaniowe.

Drugą w kolejności stanowią transakcje nieruchomości niezabudowanych, następnie domy mieszkalne z działką, nieruchomości zabudowane innymi budynkami i garaże.

Nieznaczące ilości stanowią pawilony handlowe i grunty zajęte pod drogi.

Ilość transakcji w roku bieżącym zauważalnie spadła w stosunku do 2012 roku.

3/. Analiza segmentu rynku - nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi.

• Obszar rynku - teren miasta Skierniewice

• Okres badania cen - od 2012 r - do dnia wyceny

Rynek nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi jest słabo rozwinięty.

W ramach przeprowadzonej analizy rynku wytypowano najistotniejsze cechy rynkowe nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi, od których uzależniona jest cena nieruchomości. Do głównych cech należy zaliczyć; lokalizację, powierzchnię użytkową budynku, stan techniczny i standard wykończenia oraz charakter zabudowy.

Z analizy rynku wynika, iż ceny jednostkowe budynków mieszkalnych przede wszystkim uzależnione są od stanu technicznego i standardu wykończenia budynku.

Budynki wykonane w technologii nowej, ulepszonej o funkcjonalnym rozkładzie pomieszczeń są droższe od budynków wykonanych w technologii tradycyjnej.

Ponadto zaobserwowano, iż cena budynków mieszkalnych o małej powierzchni użytkowej jest wyższa od ceny budynków o dużej powierzchni użytkowej.

Badając rynek stwierdzam, iż występuje tendencja spadkowa cen nieruchomości, co przedstawia poniższy wykres trendu czasowego.

Trend czasowy wyliczony funkcją NACHYLENIE programu EXCEL jest ujemny i wynosi

-0,39002 zł/m2

Tym wzrostem skorygowano ceny jednostkowe na dzień sporządzenia operatu.

Ceny jednostkowe, po korekcie cenowej, mieszczą się w przedziale od 1643,02 zł/m² - 4603,55 zł/m² powierzchni użytkowej.

W poniższej tabeli przedstawiono zbiór transakcji przyjętych jako podstawę do obliczeń . Do wyceny wybrano 18 transakcji. Wybrane transakcje są zbliżone do nieruchomości wycenianej pod względem analizowanych cech rynkowych mających wpływ na wartość.

PRÓBKA REPREZENTATYWNA
Lp-	REP	data transakcji	Lokalizacja	Nr działki	Pow- Działki	Pow- użytkowa budynku	Cena jedn- Zł/m2	Cena jednostkowa skorygowana	Typ zabudowy
1	1838/2012	2012-04-17	Kątna	111/1	657	164	2 378,05 zł	2 143,25	wolnost.
2	1783/2012	2012-05-30	Nasturcjowa	1420	144	101	3 720,24 zł	3 502,21	wolnost.
3	2113/2012	2012-07-03	Niezapominajek	1379	684	141	3 338,07 zł	3 133,31	wolnost.
4	2379/2012	2012-07-19	Łódzka	214/5	995	169	2 426,04 zł	2 227,51	wolnost.
5	1846/2012	2012-10-30	Konopnickiej	365/1	818	105	4 761,90 zł	4 603,55	wolnost.
6	463/2013	2013-01-25	Boh-Westerplatte	207/3	691	69	4 202,90 zł	4 078,48	wolnost.
7	307/2013	2013-02-01	Bratkowa	93/2	813	102	1 764,71 zł	1 643,02	wolnost.
8	532/2013	2013-02-22	Starbacicha	65/13	940	154	2 832,03 zł	2 718,53	wolnost.
9	1197/2013	2013-05-07	Feliksów	198/15	861	126	2 349,21 zł	2 264,57	wolnost.
10	2668/2013	2013-06-03	Szenwalda	84	465	131	2 134,15 zł	2 060,04	wolnost.
11	1804/2013	2013-06-06	Mandarynkowa	155/3	853	93	3 118,28 zł	3 045,34	wolnost.
12	1007/2013	2013-06-20	Dąbie	197	609	86	4 418,60 zł	4 351,13	wolnost.
13	2197/2013	2013-07-08	Koszarowa	558	150	101	3 769,84 zł	3 709,39	szereg
14	2702/2013	2013-09-09	Pomarańczowa	126	685	65	2 830,77 zł	2 794,89	wolnost.
15	4542/2013	2013-09-12	Mazowiecka	182/8	964	173	2 514,45 zł	2 479,74	szereg
16	3217/2013	2013-10-02	Skłodowskiej	10/5	967	69	3 623,19 zł	3 596,28	wolnost.
17	3305/2013	2013-10-31	Matejki	1161	420	149	2 688,17 zł	2 672,57	bliźniaczy
18	3376/2013	2013-11-08	Berlinga	976/2	369	76	2 592,11 zł	2 579,62	wolnost.
trend czasowy			-0,390025001
data wyceny			2013-12-10

Określenie zakresu współczynników korygujących

Cmin	1 643,02		Cmax	4 603,55
Cśr	2 977,97		Cśr	2 977,97
współczynnik korygujący od	0,55		do	1,55

• 10. OKREŚLENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY

• I PRZEDSTAWIENIE OBLICZEŃ

10.1 Określenie cech rynkowych i ich ocena

Na podstawie analizy sfinalizowanych transakcji, szczegółowych informacji od agencji obrotu nieruchomościami, oraz na podstawie preferencji potencjalnych nabywców ustalono cechy rynkowe, od których uzależnione są ceny nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi.

Charakterystyka nieruchomości wycenianej:

RODZAJ CECHY	OPIS SŁOWNY	CECHA RYNKOWA
POŁOŻENIE	m. SKIERNIEWICE ul. NIEZAPOMINAJEK	strefa pośrednia
POWIERZCHNIA DOMU	151	korzystna
POWIERZCHNIA DZIAŁKI	529	średnio korzystna
STANDARD, FUNKCJONALNOŚĆ, WYPOSAŻENIE BUDYNKU	wysoki	wysoki
STAN TECHNICZNY	dobry	dobry

Charakterystyka nieruchomości o cenie maksymalnej:

RODZAJ CECHY	OPIS SŁOWNY	CECHA RYNKOWA
POŁOŻENIE	m. SKIERNIEWICE ul. Konopnickiej	strefa centralna
POWIERZCHNIA DOMU	105	korzystna
POWIERZCHNIA DZIAŁKI	818	średnio korzystna
STANDARD, FUNKCJONALNOŚĆ, WYPOSAŻENIE BUDYNKU	budynek stary, bezpośrednio przy ulicy	średni
STAN TECHNICZNY	wymaga nakładów finansowych	średni

Charakterystyka nieruchomości o cenie minimalnej:

RODZAJ CECHY	OPIS SŁOWNY	CECHA RYNKOWA
POŁOŻENIE	m. SKIERNIEWICE ul. Bratkowa	strefa peryferyjna
POWIERZCHNIA DOMU	105	korzystna
POWIERZCHNIA DZIAŁKI	813	średnio korzystna
STANDARD, FUNKCJONALNOŚĆ, WYPOSAŻENIE BUDYNKU	budynek stary, działka zaniedbana	średni
STAN TECHNICZNY	wymaga nakładów finansowych	średni

Określenie wartości rynkowej:

RODZAJ CECHY	Nieruchomość wyceniana	Nieruchomość z ceną max	Nieruchomość z ceną min
POŁOŻENIE	strefa pośrednia	strefa centralna	strefa peryferyjna
POWIERZCHNIA DOMU	korzystna	korzystna	korzystna
POWIERZCHNIA DZIAŁKI	średnio korzystna	średnio korzystna	średnio korzystna
STANDARD, FUNKCJONALNOŚĆ, WYPOSAŻENIE BUDYNKU	wysoki	średni	średni
STAN TECHNICZNY	dobry	średni	średni

Lp.	Rodzaj cechy	Waga cechy	Zakres współczynnika		Wartość współczynnika
			dolny	górny
1	POŁOŻENIE	20%	0,110	0,310	0,210
2	POWIERZCHNIA DOMU	15%	0,083	0,233	0,233
3	POWIERZCHNIA DZIAŁKI	25%	0,138	0,388	0,263
4	STANDARD, FUNKCJONALNOŚĆ, WYPOSAŻENIE BUDYNKU	20%	0,110	0,310	0,310
5	STAN TECHNICZNY	20%	0,110	0,310	0,210
	Razem	100%	0,550	1,550	1,226

Wartość rynkową 1 m2 nieruchomości wycenianej obliczono, jako korektę ceny średniej:

C_śr* W_wsp = 2977,97 zł * 1,226 = 3649,502 zł/m2

Wartość rynkowa nieruchomości wg stanu techniczno-użytkowego na dzień wyceny wynosi:

150 m² x 3649,502 zł/m² = 547 425,30 zł

Po zaokrągleniu przyjęto wartość 547 500 zł

Słownie: pięćset czterdzieści siedem tysięcy pięćset złotych.

• 11. WYNIK KOŃCOWY WRAZ Z UZASADNIENIEM

Oszacowana w podejściu porównawczym metodą korygowania ceny średniej wynosi 547 500 zł.

Jest wartością rynkową dla optymalnego sposobu użytkowania i uwzględnia atrybuty nieruchomości , które mają bezpośredni wpływ na wartość nieruchomości.

Określona wartość rynkowa 3649,50 zł/m² jest zbliżona do cen na rynku nieruchomości. Ceny nowych nieruchomości w zabudowie szeregowej na osiedlu Widok to około 3800,00 zł/m2 w stanie deweloperskim. W związku z tym cena 3649,50 zł/m2 wykończonego budynku w dobrym stanie technicznym jest możliwa do osiągnięcia w obrocie rynkowym.

• 12. KLAUZULE I OGRANICZENIA.

12.1.Operat został sporządzony zgodnie z przepisami PKZW.

12.2.Oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości dokonano wg optymalnego

sposobu użytkowania i w poziomie cen aktualnych na dzień wyceny.

12.3.Operat sporządzono wyłącznie dla celu określonego w punkcie 2.

12.4.Za wykorzystanie operatu do innych celów, jak również przez osoby trzecie

autor nie ponosi odpowiedzialności.

12.5. Oświadczam, iż spełniam wymogi zawarte w pkt 5.7.KSWS 3 „ WYCENA DLA

ZABEZPIECZENIA WIERZYTELNOŚCI”

12.6.Operat nie może być publikowany w całości ani w części bez zgody autora.

12.7.Założono, że rzeczoznawcy udostępniono wszelkie niezbędne dokumenty

mogące mieć wpływ na ustalenie wartości nieruchomości.

12.8.Zakłada się prawidłowość danych (w tym powierzchniowych) dostarczonych

przez Zamawiającego.

• 13.PODPIS AUTORA OPRACOWANIA

• student IV roku geodezji i kartografii

• 14. ZAŁĄCZNIKI

14.1. Fragment planu miasta Skierniewice

14.2 Protokół badania księgi wieczystej

14.3 Wypis z ewidencji gruntów

14.4 Mapa ewidencyjna

Operat szacunkowy z określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej oznaczonej nr ewid. 1389,

obręb 7, jednostka ewidencyjna Miasto Skierniewice, woj. łódzkie.

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Agnieszka Stolla, 96-100 Skierniewice, ul. Niezapominajek 22

Agnieszka Stolla ZGK VII KIWN 02 nr albumu 32776

Operat szacunkowy z określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej oznaczonej nr ewid. 1389,

obręb 7, jednostka ewidencyjna Miasto Skierniewice, woj. łódzkie.

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Agnieszka Stolla, 96-100 Skierniewice, ul. Niezapominajek 22 str. 16

3

---