OPERAT SZACUNKOWY

z określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej zabudowanej położonej w Skierniewicach przy ulicy

Niezapominajek 22, oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr 1389 w obrębie 7, jednostka ewidencyjna Miasto Skierniewice, woj. łódzkie.

Księga Wieczysta Nr LD1H/00010109/6 dla nieruchomości gruntowej prowadzona przez Wydział Ksiąg Wieczystych

Sądu Rejonowego w Skierniewicach.

AUTOR OPERATU: Agnieszka Stolla

KIWN 02 nr albumu 32776

Skierniewice, dnia 10 grudnia 2013 r.

WYCIĄG Z OPERATU SZACUNKOWEGO

Adres nieruchomości Skierniewice, ul. Niezapominajek 22 powiat skierniewicki, woj. łódzkie.
Określenie nieruchomości:	Nieruchomość gruntowa zabudowana Lokalizacja: Skierniewice, ul. Niezapominajek 22 Przedmiotowa nieruchomość objęta jest KW Nr LD1H/000010109/6 prowadzoną przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Skierniewicach.
Zakres wyceny	Zakres wyceny obejmuje prawo własności do nieruchomości w stanie na dzień wyceny.
Opis nieruchomości:	Przedmiotowa nieruchomość zlokalizowana jest przy ulicy Niezapominajek 22, oznaczona numerem ewidencyjnym jako działka nr 1389, obręb 7, jednostka ewidencyjna Miasto Skierniewice o powierzchni 529 m2. Na działce usytuowany jest budynek mieszkalny piętrowy podpiwniczony o powierzchni użytkowej 150,00 m2. Nieruchomość wyposażona jest w infrastrukturę techniczną : energię elektryczną, wodę, kanalizację, gaz. Teren jest ogrodzony. Dojazd do nieruchomości stanowi droga publiczna.
Cel wyceny:	Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej nieruchomości dla potrzeb bankowych
Metoda wyceny:	Zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami do określenia wartości rynkowej prawa własności
Właściciel;	Właściciel nieruchomości: Agnieszka Stolla, zam. Skierniewice, ul. Niezapominajek 22
Data określenia wartości rynkowej:	10.12.2013r.
Oszacowana wartość rynkowa	Wartość rynkowa nieruchomości wynosi: 504 300 zł Słownie: pięćset cztery tysiące trzysta złotych.
Strony umowy	Zamawiający: Agnieszka Stolla, zam. Skierniewice, ul. Niezapominajek 22	Wykonawca: Agnieszka Stolla 96 - 100 Skierniewice ul. Niezapominajek 22
Data sporządzenia operatu	10.12.2013r.

SPIS TREŚCI

1	PRZEDMIOT, ZAKRES I UWARUNKOWANIA WYCENY	4
1.1	Przedmiot wyceny	4
1.2	Zakres i uwarunkowania wyceny	4
2	CEL WYCENY	4
3	PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO	4
3.1	Podstawa formalna	4
3.2	Podstawy materialno - prawne	4
3.3	Podstawy merytoryczne wyceny	5
3.4	Źródła danych o nieruchomości	5
4	DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY	5
5	OPIS, OKREŚLENIE STANU PRZEDMIOTU WYCENY	5
5.1	Stan zagospodarowania	5
5.2	Określenie stanu prawnego nieruchomości	5
5.3	Opis stanu techniczno - użytkowego przedmiotu wyceny	6
5.4	Stan otoczenia nieruchomości	9
6	PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI W PLANIE MIEJSCOWYM	9
7	ANALIZA OPTYMALNEGO SPOSOBU WYKORZYSTANIA	9
8	RODZAJ OKREŚLANEJ WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI, ZASTOSOWANE PODEJŚCIE, METODA I TECHNIKA WYCENY	9
9	CHARAKTERYSTYKA I ANALIZA RYNKU LOKALNEGO	11
10	OKREŚLENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY I OBLICZENIA	13
11	WYNIK KOŃCOWY WRAZ Z UZASADNIENIEM	17
12	KLAUZULE I OGRANICZENIA.	17
13	PODPIS AUTORA OPRACOWANIA	17
14	ZAŁĄCZNIKI	18-21

• 1. PRZEDMIOT, ZAKRES I UWARUNKOWANIA WYCENY

• 1.1. Przedmiot wyceny

Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa zabudowana oznaczona w ewidencji gruntów jako działka nr 1389, obręb 7, jednostka ewidencyjna M. Skierniewice,

o powierzchni 529 m², zabudowana budynkiem mieszkalnym piętrowym z podpiwniczeniem

o powierzchni użytkowej 180,00 m².

Dla nieruchomości gruntowej prowadzona jest Księga Wieczysta Nr LD1H/00010109/6 przez Wydział Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego w Skierniewicach.

Fragment planu miasta Skierniewice stanowi załącznik nr 1 niniejszego operatu.

• 1.2. Zakres i uwarunkowania wyceny

Zakres wyceny obejmuje prawo własności do nieruchomości w stanie i na dzień wyceny.

Brak szczególnych uwarunkowań wyceny.

• 2. CEL WYCENY

Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej nieruchomości dla potrzeb bankowych.

• 3. PODSTAWA OPRACOWANIA OPERATU SZACUNKOWEGO

• 3.1.Podstawa formalna

Podstawą opracowania operatu szacunkowego jest zlecenie Pani Agnieszki Stolla,

zam. Skierniewice, ul. Niezapominajek 22.

• 3.2. Podstawy materialno - prawne

- Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 roku Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93

z 1964 roku z późniejszymi zmianami);

- Ustawa z dnia 29.08.1997 r. prawo bankowe ( tekst jednolity ( Dz. U. Nr 72 z 2002 r.,

poz. 665 wraz z późniejszymi zmianami ).

- Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst

jednolity w Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późniejszymi zmianami);

- Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny

nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109

z 2004 r. oraz Dz. U. Nr 196, poz. 1628 z 2005 r.);

- Krajowy Standard Wyceny Specjalistyczny Nr 3 (KSWS 3) „ Wycena dla

Zabezpieczenia Wierzytelności”

- Ustawa z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U.

Nr 19 pozycja 147 z 1982 roku z późniejszymi zmianami).

• 3.3. Podstawy merytoryczne wyceny

- „Powszechne Krajowe Zasady Wyceny (PKZW)” wydane przez Polską Federację

Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych :

- Krajowy Standard Wyceny Podstawowy Nr 1 (KSWP 1) „ Wartość Rynkowa

i Wartość Odtworzeniowa”,

- Krajowy Standard Podstawowy Nr 3 (KSWP 3) „OPERAT SZACUNKOWY”

- Mieczysław Prystupa - „Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia

porównawczego. Omówienie standardu wraz z przykładami zadań”, Polska Federacja

Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych, Warszawa - 2003 r. ;

• 3.4. Źródła danych o nieruchomości

- Oględziny nieruchomości przeprowadzone w dniu 25 listopada 2013 roku.

- Księga Wieczysta Nr LD1H/00010109/6 prowadzona przez Wydział Ksiąg Wieczystych

Sądu Rejonowego w Skierniewicach.

- Wypis z ewidencji gruntów i budynków.

- Dane o cenach transakcyjnych kupna-sprzedaży uzyskane w Urzędzie Miasta

Skierniewice.

- Własna baza danych o cenach nieruchomości na rynku lokalnym.

• 4. DATY ISTOTNE DLA CZYNNOŚCI RZECZOZNAWCY

1. Data sporządzenia wyceny - 10.12.2013 r.

2. Data, na którą określono wartość przedmiotu wyceny - 10.12.2013 r.

3. Data, na którą określono stan przedmiotu wyceny - 10.12.2013 r.

4. Data oględzin wycenianej nieruchomości - 25.11.2013 r.

• 5. OPIS, OKREŚLENIE STANU PRZEDMIOTU WYCENY

• 5.1. Stan zagospodarowania

Działka gruntu oznaczona numerem ewidencyjnym 1389 posiada powierzchnię 529 m². Kształt działki to prostokąt ze ściętymi narożnikami od strony północno-wschodniej. Działka zabudowana jest budynkiem mieszkalnym piętrowym z podpiwniczeniem o powierzchni użytkowej 180,00 m². Nieruchomość wyposażona jest w infrastrukturę techniczna: energię elektryczną, wodę, kanalizację, gaz. Działka jest ogrodzona. Dojazd do przedmiotowej nieruchomości stanowi droga publiczna o nawierzchni asfaltowej.

• 5.2. Określenie stanu prawnego nieruchomości

Nieruchomość posiada Księgę Wieczystą nr LD1H/00010109/6 prowadzoną przez Wydział Ksiąg Wieczystych w Sadzie Rejonowym w Skierniewicach. Właścicielem nieruchomości na podstawie zapisów w Księdze Wieczystej jest Pani Agnieszka Grochala.

Protokół badania Księgi Wieczystej stanowi załącznik nr 2 niniejszego operatu.

Treść zapisów w KW :

Typ księgi : nieruchomość gruntowa

Dział I „Oznaczenie nieruchomości „

Położenie: miejscowość Skierniewice

Opis i mapa: działka nr 1389

Obszar 0,0529 ha

Sposób korzystania : działka budowlana

Dział I-Sp; „Spis Praw Związanych z Własnością”

Brak wpisu

Dział II „Własność”

Właściciel: Agnieszka Grochala, córka Jana i Heleny.

Dział III „Prawa, Roszczenia i Ograniczenia ”

brak wpisu

Dział IV: „Hipoteki”

brak wpisu

UWAGA: W księdze wieczystej nie zostało ujawnione nowe nazwisko właściciela Stolla nazwisko panieńskie Grochala. W księdze wieczystej nie został ujawniony budynek.

Właściciel został poinformowany o sposobie dokonania zmian w księdze wieczystej.

Księgę wieczystą badano dnia 28 listopad 2013 roku.

• 5.3. Opis stanu techniczno - użytkowego przedmiotu wyceny

5.2.1. Lokalizacja i otoczenie nieruchomości

Przedmiotowa nieruchomość położona jest w południowej części miasta na terenie osiedla mieszkaniowego ZADĘBIE, w sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz terenów rekreacyjnych Zalewu. Nieruchomość oznaczona numerem ewidencyjnym jako działka nr 1389

o pow. 0,0529 ha, jednostka ewidencyjna 106301_1 M. SKIERNIEWICE. Na przedmiotowej nieruchomości znajduje się budynek mieszkalny jednorodzinny. Nieruchomość jest ogrodzona. Dojazd do nieruchomości stanowi droga o nawierzchni asfaltowej.

5.3.1. Opis gruntu

Działka nr 1389

Powierzchnia : 529 m²

Obręb: 7

Jednostka ewidencyjna: M. Skierniewice

Jednostka rejestrowa: G.656

5.3.2. Budynek mieszkalny

Budynek murowany, wolnostojący, piętrowym z podpiwniczeniem Parametry techniczne:

Powierzchnia zabudowy: 151,00 m²

Powierzchnia całkowita : 150 m²

Powierzchnia użytkowa : 150,00 m²

Kubatura : 640 m³

Liczba kondygnacji nadziemnych: 2

Widok budynku mieszkalnego przedstawiają poniższe fotografie:

Opis konstrukcji;

Budynek mieszkalny wolnostojący, podpiwniczony

Technologia budowy tradycyjna

Fundamenty - ławy z betonowe żwirowego

Ściany fundamentowe - z betonu

Ściany zewnętrzne - z pustaka na zaprawie cementowo -wapiennej + styropian

gr. 15 cm

Ściany wewnętrzne konstrukcyjne - z pustaka na zaprawie cementowo - wapiennej

Ścianki działowe - z pustaka

Schody - żelbetowe wewnętrzne murowane betonowe

Stropy - żelbetowe z betonu i stali 15 cm

Nadproża - wylewane B20

Konstrukcja dachowa - drewniana jętkowa

Pokrycie dachowe - eternit

Tynk wewnętrzny - cementowo - wapienne + gładź gipsowa

Tynk zewnętrzny - tynk akrylowy kolor kremowo-zielony

Obróbki blacharskie - PCV

Stolarka okienna - PCV

Stolarka drzwiowa - drewniana o podwyższonym standardzie

Podłogi:

- na parterze - w pokojach - parkiet

- na poddaszu - w pokojach - parkiet

- w pomieszczeniach mokrych i korytarzu - terakota

Malowanie - farby akrylowe, w pomieszczeniach mokrych na ścianach glazura

Instalacje:

- elektryczna siły i światła

- wodociągowa

- kanalizacyjna

- co

- gazowa

Rok zakończenia budowy : 2000

Stopień zużycia technicznego 5%

5.3.3. Budowle

5.3.4.1. Przyłącza

- Przyłącze elektryczne napowietrzne- długość przyłącza 8,0 m

Stopień zużycia technicznego 5%

- Przyłącze wodociągowe - z wodociągu miejskiego, długość przyłącza 13,0 m.

Stopień zużycia technicznego 5%

- Przyłącze kanalizacyjne - z kanalizacji sanitarnej miejskiej, długość przyłącza 20,5m

Stopień zużycia technicznego 5%.

- Przyłącze gazowe - z gazociągu, długość przyłącza 3,5m + instalacja doziemna gazu o długości 6,8m,

Stopień zużycia technicznego 5%.

- Przyłącze telefoniczne - nieczynne

Stopień zużycia technicznego 5%.

5.3.4.2. Ogrodzenie

- Ogrodzenie - słupki betonowe , wypełnienie profile metalowe.

Brama - rama stalowa, wypełnienie ze sztachet drewnianych

Długość - 62 m

Wysokość ogrodzenia 1,70 m.

Stopień zużycia technicznego 5%.

- Ogrodzenie boczne - z siatki na słupkach stalowych osadzonych w cokole betonowym

Długość - 27 m

Wysokość ogrodzenia 1,70 m.

Stopień zużycia technicznego 5%.

• 5.4. Stan otoczenia nieruchomości

a/ terenowe

Otoczenie wycenianej nieruchomości stanowią tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej osiedla Zadębie oraz tereny rekreacyjne Zalewu.

b/ ekonomiczne

Nieruchomość położona jest w południowej części miasta Skierniewice.

Miasto Skierniewice leży na szlaku komunikacyjnym Warszawa - Łódź i charakteryzuje się dobrą dostępnością komunikacyjną i PKP.

• 6. PRZEZNACZENIE NIERUCHOMOŚCI W PLANIE

• MIEJSCOWYM

Według ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Skierniewice Uchwałą Nr XX IX/91/04 Rady Miasta Skierniewice z dnia 26 sierpnia 2004 r. ( Dz. Urz. Woj. Łódzkiego Nr 291, poz.2428 z 30.10.2004) - przedmiotowa nieruchomość położona jest w obszarze oznaczonym symbolem:

„82. Ustala się teren o symbolu 7.92. (pomiędzy ulicami: Topolową i Niezapominajek), dla którego określa się:

1) przeznaczenie: teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (symbol MN);

2) zasady i warunki zagospodarowania:

1. budynki mieszkalne o wysokości do dwóch kondygnacji nadziemnych, lecz nie wyższe niż 9,0m licząc od poziomu ulicy przy działce do najwyższej części dachu (bez wliczania komina), oraz o dachach zachowujących kąty nachylenia połaci - maksimum 45⁰,

2. pozostałe budynki o wysokości jednej kondygnacji, z tym że wysokość całkowita nie może przekraczać 3,30 m przy realizacji dachu płaskiego i 4,0 m przy realizacji pozostałych dachów,

3. minimalny udział terenów zieleni - 30% powierzchni działki.”

• 7. ANALIZA OPTYMALNEGO SPOSOBU WYKORZYSTANIA

Według informacji uzyskanych od właściciela nieruchomości - nieruchomość będzie wykorzystywana w dotychczasowej funkcji jako tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej.

• 8. RODZAJ OKREŚLANEJ WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI,

• ZASTOSOWANE PODEJŚCIE, METODA I TECHNIKA WYCENY

Wyboru metody zastosowanej do określenia wartości rynkowej prawa własności nieruchomości dokonano uwzględniając:

• postanowienia obowiązujących przepisów prawnych regulujących tryb, zasady i metody wyceny nieruchomości;

• cel wyceny;

• wyniki analizy podaży i popytu na nieruchomości o zbliżonej wartości użytkowej na rynku lokalnym:

• lokalizację i rodzaj nieruchomości;

Przedstawione przesłanki wyboru metody wyceny oraz obowiązujące przepisy prawne, w tym: Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego - a także Standardy Zawodowe KSWP I KSWS, dały podstawę do zastosowania podejścia porównawczego, metody porównywania parami dla określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości.

Ponieważ przedmiotowa nieruchomość stanowi zabezpieczenie bankowe, zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny (PKZW) - Krajowy Standard Wyceny specjalistyczny KSWS 3 - wycena nieruchomości lub praw, na których zabezpieczono udzielone kredyty, powinna być przeprowadzona przez rzeczoznawcę na podstawie ich wartości rynkowej

Zgodnie z Krajowym Standardem Wyceny Podstawowym Nr 1 (KSWP 1) - Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa - w celu określenia wartości rynkowej rzeczoznawca majątkowy powinien ustalić sposób optymalnego lub najbardziej prawdopodobnego użytkowania nieruchomości. Taki sposób oznacza wykorzystanie nieruchomości, które jest fizycznie możliwe, odpowiednio uzasadnione, prawnie dopuszczalne, ekonomicznie opłacalne i zapewniające najwyższą wartość wycenianej nieruchomości.

Ustalono, że optymalnym a jednocześnie najbardziej prawdopodobnym sposobem użytkowania przedmiotowej nieruchomości, będzie zachowanie dotychczasowej funkcji. W związku z powyższym, określono wartość rynkową praw do nieruchomości dla najbardziej prawdopodobnego sposobu użytkowania.

Wspomnianą wartość rynkową, zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami z dn. 21.08.1997 r. (Dz. U. Nr 102 z 2010r., poz. 651 z późn. zm.) art.151.1, stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:

1. strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy,

2. upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.

Ze względu na rodzaj przedmiotu wyceny, cel i wyniki analizy rynku lokalnego nieruchomości podobnych, do określenia wartości rynkowej prawa do nieruchomości gruntowej zabudowanej, zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami, które polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (czyli porównywalnych ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość).Decydując się na przyjęcie opisanej metody wyceny, wzięto pod uwagę charakter nieruchomości, jej indywidualne możliwości funkcjonalne na istniejącym rynku lokalnym oraz ilość zawartych transakcji.

Zrealizowano następującą procedurę przy wykorzystaniu ww. metody szacowania:

• Opis nieruchomości będącej przedmiotem wyceny.

• Określenie rynku lokalnego poprzez ustalenie rodzaju, obszaru i okresu badania cen transakcyjnych.

• Przyjęcie cech rynkowych charakterystycznych dla nieruchomości i określenie ich wag procentowych.

• Podanie charakterystyki wycenianej nieruchomości z wyeksponowaniem jej

cech rynkowych.

• Wybór do porównań nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, wraz z podaniem ich opisu i charakterystyki.

• Utworzenie par porównawczych nieruchomości, w których cechy wycenianej nieruchomości porównuje się z cechami każdej z wybranych nieruchomości.

• Wyliczenie poprawek stanowiących wynik uwzględnienia różnicy cech i przypisanych im wag pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami wybranymi.

• Określenie wartości nieruchomości z każdej pary porównawczej jako ceny transakcyjnej skorygowanej o sumę poprawek.

Ostateczne określenie wartości nieruchomości wycenianej jako średniej arytmetycznej z wartości uzyskanych z porównań w poszczególnych parach.

Uwaga:

Zgodnie z Krajowym Standardem Wyceny Podstawowym Nr 1 - KSWP 1 - wartość rynkową nieruchomości określa się bez uwzględnienia kosztów transakcji kupna-sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat.

• 9. CHARAKTERYSTYKA I ANALIZA RYNKU LOKALNEGO

1/. Dane liczbowe

L.p.	Rodzaj nieruchomości	ilość transakcji		Dynamika
				2012	2013	2013/2012
1.	Nieruchomości zabudowane domami jednorodzinnymi	38	28	73,68%
2.	Nieruchomości zabudowane budynkami innymi niż domy jednorodzinne	25	14	56,00%
3.	Nieruchomości zabudowane garażamii	21	12	57,14%
4.	Nieruchomości zabudowane pawilonami handlowymi	2	1	50,00%
5.	Grunty zajete pod drogi	3	0
6.	Grunty niezabudowane	71	37	52,11%
7.	Lokale mieszkalne	209	171	81,82%
8.	Lokale mieszkalne jako spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego	brak danych	brak danych	-
RAZEM ILOŚĆ TRANSAKCJI		369	263	71,27%

2/. Charakterystyka rynku nieruchomości

Rynek nieruchomości miasta Skierniewice jest typowym rynkiem małego miasta.

Najliczniejszą grupę stanowią transakcje lokali mieszkalnych, których udział w ogólnej liczbie

transakcji stanowi odpowiednio 57% i 56%.

Uwaga: Niniejsze zestawienie nie ujmuje lokali jako spółdzielczych własnościowych praw do lokali mieszkalnych. Danymi takimi dysponują Spółdzielnie Mieszkaniowe.

Drugą w kolejności stanowią transakcje nieruchomości niezabudowanych, następnie domy mieszkalne z działką, nieruchomości zabudowane innymi budynkami i garaże.

Nieznaczące ilości stanowią pawilony handlowe i grunty zajęte pod drogi.

Ilość transakcji w roku bieżącym zauważalnie spadła w stosunku do 2012 roku.

3/. Analiza segmentu rynku - nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi.

• Obszar rynku - teren miasta Skierniewice

• Okres badania cen - od 2012 r - do dnia wyceny

Rynek nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi jest słabo rozwinięty.

W ramach przeprowadzonej analizy rynku wytypowano najistotniejsze cechy rynkowe nieruchomości zabudowanych budynkami mieszkalnymi, od których uzależniona jest cena nieruchomości. Do głównych cech należy zaliczyć; lokalizację, powierzchnię użytkową budynku, stan techniczny i standard wykończenia oraz charakter zabudowy.

Z analizy rynku wynika, iż ceny jednostkowe budynków mieszkalnych przede wszystkim uzależnione są od stanu technicznego i standardu wykończenia budynku.

Budynki wykonane w technologii nowej, ulepszonej o funkcjonalnym rozkładzie pomieszczeń są droższe od budynków wykonanych w technologii tradycyjnej.

Ponadto zaobserwowano, iż cena budynków mieszkalnych o małej powierzchni użytkowej jest wyższa od ceny budynków o dużej powierzchni użytkowej.

Badając rynek stwierdzam, iż występuje tendencja spadkowa cen nieruchomości, co przedstawia poniższy wykres trendu czasowego.

Trend czasowy wyliczony funkcją NACHYLENIE programu EXCEL jest ujemny i wynosi

-0,39002 zł/m2

Tym wzrostem skorygowano ceny jednostkowe na dzień sporządzenia operatu.

Ceny jednostkowe, po korekcie cenowej, mieszczą się w przedziale od 1643,02 zł/m² - 4603,55 zł/m² powierzchni użytkowej.

W poniższej tabeli przedstawiono zbiór transakcji przyjętych jako podstawę do obliczeń . Do wyceny wybrano 18 transakcji. Wybrane transakcje są zbliżone do nieruchomości wycenianej pod względem analizowanych cech rynkowych mających wpływ na wartość.

PRÓBKA REPREZENTATYWNA
Lp-	REP	data transakcji	Lokalizacja	Nr działki	Pow- Działki	Pow- użytkowa budynku	Cena jedn- Zł/m2	Cena jednostkowa skorygowana	Typ zabudowy
1	1838/2012	2012-04-17	Kątna	111/1	657	164	2 378,05 zł	2 143,25	wolnost.
2	1783/2012	2012-05-30	Nasturcjowa	1420	144	101	3 720,24 zł	3 502,21	wolnost.
3	2113/2012	2012-07-03	Niezapominajek	1379	684	141	3 338,07 zł	3 133,31	wolnost.
4	2379/2012	2012-07-19	Łódzka	214/5	995	169	2 426,04 zł	2 227,51	wolnost.
5	1846/2012	2012-10-30	Konopnickiej	365/1	818	105	4 761,90 zł	4 603,55	wolnost.
6	463/2013	2013-01-25	Boh-Westerplatte	207/3	691	69	4 202,90 zł	4 078,48	wolnost.
7	307/2013	2013-02-01	Bratkowa	93/2	813	102	1 764,71 zł	1 643,02	wolnost.
8	532/2013	2013-02-22	Starbacicha	65/13	940	154	2 832,03 zł	2 718,53	wolnost.
9	1197/2013	2013-05-07	Feliksów	198/15	861	126	2 349,21 zł	2 264,57	wolnost.
10	2668/2013	2013-06-03	Szenwalda	84	465	131	2 134,15 zł	2 060,04	wolnost.
11	1804/2013	2013-06-06	Mandarynkowa	155/3	853	93	3 118,28 zł	3 045,34	wolnost.
12	1007/2013	2013-06-20	Dąbie	197	609	86	4 418,60 zł	4 351,13	wolnost.
13	2197/2013	2013-07-08	Koszarowa	558	150	101	3 769,84 zł	3 709,39	szereg
14	2702/2013	2013-09-09	Pomarańczowa	126	685	65	2 830,77 zł	2 794,89	wolnost.
15	4542/2013	2013-09-12	Mazowiecka	182/8	964	173	2 514,45 zł	2 479,74	szereg
16	3217/2013	2013-10-02	Skłodowskiej	10/5	967	69	3 623,19 zł	3 596,28	wolnost.
17	3305/2013	2013-10-31	Matejki	1161	420	149	2 688,17 zł	2 672,57	bliźniaczy
18	3376/2013	2013-11-08	Berlinga	976/2	369	76	2 592,11 zł	2 579,62	wolnost.
trend czasowy			-0,390025001		Cmin			1 643,02
data wyceny			2013-12-10		Cmax			4 603,55
transakcje wybrane do porównania						Cmax-Cmin		2 960,54

• 10. OKREŚLENIE WARTOŚCI PRZEDMIOTU WYCENY

• I PRZEDSTAWIENIE OBLICZEŃ

Na podstawie analizy sfinalizowanych transakcji, szczegółowych informacji od agencji obrotu nieruchomościami, oraz na podstawie preferencji potencjalnych nabywców ustalono cechy rynkowe, od których uzależnione są ceny nieruchomości zabudowane budynkami mieszkalnymi. Wyodrębniono następujące atrybuty mające zasadniczy wpływ na cenę dla których określono wagi:

- Położenie 20 %

• Powierzchnia użytkowa 15 %

• Powierzchnia działki 25 %

• Standard, funkcjonalność, wyposażenie budynku 20 %

• Stan techniczny 20 %

GRADACJA CENY W OBRĘBIE CECHY
POŁOŻENIE	20%	592,11 zł	strefa centralna	1,00	592,11 zł
						strefa pośrednia	0,50	296,06 zł
						strefa peryferyjna	0,00	0,00 zł
POWIERZCHNIA DOMU	15%	444,08 zł	korzystna - powierzchnia od 101 do 160 m2	1,00	444,08 zł
						średnio korzystna - powierzchnia do 100 m2	0,50	222,04 zł
						niekorzystna - powierzchnia powyżej 160 m2	0,00	0,00 zł
POWIERZCHNIA DZIAŁKI	25%	740,13 zł	korzystna - powierzchnia powyżej 1000 m2	1,00	740,13 zł
						średnio korzystna - powierzchnia od 750 do 1000 m2	0,50	370,07 zł
						niekorzystna - powierzchnia do 500 m2	0,00	0,00 zł
STANDARD, FUNKCJONALNOŚĆ, WYPOSAŻENIE BUDYNKU	20%	592,11 zł	wysoki - dom nowy lub po kapitalnym remoncie, wysoki standard wykończenia, zastosowano materiały nowej generacji. Funkcjonalny rozkład pomieszczeń oraz ich kształt	1,00	592,11 zł
						średni - dom w średnim stanie technicznym, wymagający bieżącego remontu. Standardowe wyposażenie. Korzystny rozkład pomieszczeń.	0,50	296,05 zł
						niski - dom wymagający kapitalnego remontu. Niekorzystny rozkład i kształt pomieszczeń . Standard wykończenia niski, odbiegający od obecnych stamdardów.	0,00	0,00 zł
STAN TECHNICZNY	20%	592,11 zł	b.dobry- element budynku (lub rodzaj konstrukcji, wykończenia, wyposażenia) jest dobrze utrzymany, konserwowany, nie wykazuje zużycia i uszkodzeń. Cechy i właściwości wbudowanych materiałów odpowiadają wymogom normowym.	1,00	592,11 zł
						dobry - element budynku utrzymany jnie uwykazuje większego zużycia. Mogą wystąpić nieznaczne uszkodzenia wynikające z uszkodzenia mechanicznego.	0,67	396,71 zł
						średni - w elementach budynku występują średnie uszkodzenia i ubytki nie zagrażające bezpieczeństwu publicznemu. Celowy jest częściowy remont kapitalny.	0,34	201,32 zł
						zły - w elementach budynku występują znaczne uszkodzenia , ubytki. Wymagany jest kompleksowy remont kapitalny.	0,00	0,00 zł

Wagi cech rynkowych odniesiono do założenia, że wartość rynkowa nieruchomości

znajduje się pomiędzy Cmin a Cmax.

W zbiorze transakcji dotyczących podobnych nieruchomości określono zakres cen:

Cmin	1 643,02
Cmax	4 603,55
Cmax-Cmin	2 960,54

Za jednostkę porównawczą przyjęto 1 m² powierzchni użytkowej.

Charakterystyka nieruchomości przyjętych do porównań w aspekcie

cech rynkowych:

Do określenia wartości przedmiotu wyceny wytypowano cztery transakcje kierując się zasadą występowania jak najmniejszych różnic w stosunku do nieruchomości wycenianej.

Rodzaj cechy	Transakcja nr 1	Transakcja nr 2	Transakcja nr 3	Transakcja nr 4
REP	2113/2012	2379/2012	1804/2012	1007/2012
Data transakcji	2012-07-03	2012-07-19	2013-06-06	2013-06-20
Data wyceny	2013-12-10
Cena transakcyjna	3 338,07	2 426,04	3 118,28	4 418,60
Trend czasowy zł/m2/dzień	-0,39003	-0,39003	-0,39003	-0,39003
Cena transakcyjna skorygowana trendem czasowym	3 133,31 zł	2 227,51 zł	3 045,34 zł	4 351,13 zł
POŁOŻENIE	strefa pośrednia	strefa pośrednia	strefa pośrednia	strefa pośrednia
		ul.Niezapominajek	ul. Łódzka	ul Mandarynkowa	ul.Dąbie
POWIERZCHNIA UŻYTKOWA [m2]	141	169	93	86
POWIERZCHNIA DZIAŁKI [m2]	684	995	853	609
STANDARD,FUNKCJONALNOŚĆ WYPOSAŻENIE	wysoki	wysoki	wysoki	wysoki
STAN TECHNICZNY	dobry	dobry	dobry	dobry

TABELA PORÓWNAWCZA
Rodzaj cechy	Nieruchomość wyceniana	Transakcja nr 1	Transakcja nr 2	Transakcja nr 3	Transakcja nr 4
Cena transakcyjna zł/m2	x	3 338,07 zł	2 426,04 zł	3 118,28 zł	4 418,60 zł
POŁOŻENIE	strefa pośrednia	strefa pośrednia	strefa pośrednia	strefa pośrednia	strefa pośrednia
Wartość cechy	296,06 zł	296,06 zł	296,06 zł	296,06 zł	296,06 zł
poprawka		0 zł	0 zł	0 zł	0 zł
POWIERZCHNIA DOMU	150	141	169	86	86
Wartość cechy	444,08 zł	444,08 zł	0,00 zł	222,04 zł	222,04 zł
poprawka		0,00 zł	444,08 zł	222,04 zł	222,04 zł
POWIERZCHNIA DZIAŁKI	529	684	995	853	609
Wartość cechy	0,00 zł	0,00 zł	370,07 zł	370,07 zł	0,00 zł
poprawka		0,00 zł	-370,07 zł	-370,07 zł	0,00 zł
STANDARD, FUNKCJONALNOŚĆ,WYPOSAŻENIE BUDYNKU	wysoki	wysoki	wysoki	wysoki	wysoki
Wartość cechy	483,34 zł	483,34 zł	483,34 zł	483,34 zł	483,34 zł
poprawka		0,00 zł	0,00 zł	0,00 zł	0,00 zł
STAN TECHNICZNY	dobry	dobry	dobry	dobry	dobry
Wartość cechy	323,84 zł	323,84 zł	323,84 zł	323,84 zł	323,84 zł
poprawka		0,00 zł	0,00 zł	0,00 zł	0,00 zł
Suma poprawek		0,00 zł	74,01 zł	-148,03 zł	222,04 zł
Cena skorygowana poprawką		3 338,07 zł	2 500,05 zł	2 970,25 zł	4 640,64 zł
Waga		1	1	1	1
Wartość nieruchomości		3 362,25 zł

OPIS NIERUCHOMOŚCI W ASPEKCIE CECH RYNKOWYCH
RODZAJ CECHY	OPIS SŁOWNY	CECHA RYNKOWA
POŁOŻENIE	m. SKIERNIEWICE ul. NIEZAPOMINAJEK	strefa pośrednia
POWIERZCHNIA DOMU	151	korzystna
POWIERZCHNIA DZIAŁKI	529	średnio korzystna
STANDARD, FUNKCJONALNOŚĆ, WYPOSAŻENIE BUDYNKU	wysoki	wysoki
STAN TECHNICZNY	dobry	dobry

Wartość rynkowa nieruchomości wg stanu techniczno-użytkowego na dzień wyceny wynosi:

150 m² x 3362,25 zł/m² = 504 338,05 zł

Po zaokrągleniu przyjęto wartość 504 300 zł

Słownie: pięćset cztery tysiące trzysta złotych.

• 11. WYNIK KOŃCOWY WRAZ Z UZASADNIENIEM

Oszacowana w podejściu porównawczym wartość rynkowa nieruchomości wynosi 504 300 zł.

Jest wartością rynkową dla optymalnego sposobu użytkowania i uwzględnia atrybuty nieruchomości , które mają bezpośredni wpływ na wartość nieruchomości.

Określona wartość rynkowa 3362,25 zł/m² jest zbliżona do ceny maksymalnej gdyż posiada więcej cech nieruchomości o cenie maksymalnej.

Ceny nowych nieruchomości w zabudowie szeregowej na osiedlu Widok to około 3800,00 zł/m2 w stanie deweloperskim. W związku z tym cena 3649,50 zł/m2 wykończonego budynku w dobrym stanie technicznym jest możliwa do osiągnięcia w obrocie rynkowym.

• 12. KLAUZULE I OGRANICZENIA.

12.1.Operat został sporządzony zgodnie z przepisami PKZW.

12.2.Oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości dokonano wg optymalnego

sposobu użytkowania i w poziomie cen aktualnych na dzień wyceny.

12.3.Operat sporządzono wyłącznie dla celu określonego w punkcie 2.

12.4.Za wykorzystanie operatu do innych celów, jak również przez osoby trzecie

autor nie ponosi odpowiedzialności.

12.5. Oświadczam, iż spełniam wymogi zawarte w pkt 5.7.KSWS 3 „ WYCENA DLA

ZABEZPIECZENIA WIERZYTELNOŚCI”

12.6.Operat nie może być publikowany w całości ani w części bez zgody autora.

12.7.Założono, że opracowującemu udostępniono wszelkie niezbędne dokumenty

mogące mieć wpływ na ustalenie wartości nieruchomości.

12.8.Zakłada się prawidłowość danych (w tym powierzchniowych) dostarczonych

przez Zamawiającego.

• 13.PODPIS AUTORA OPRACOWANIA

• student IV roku geodezji i kartografii

• 14. ZAŁĄCZNIKI

14.1. Fragment planu miasta Skierniewice

14.2 Protokół badania księgi wieczystej

14.3 Wypis z ewidencji gruntów

14.4 Mapa ewidencyjna

Operat szacunkowy z określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej oznaczonej nr ewid. 1389,

obręb 7, jednostka ewidencyjna Miasto Skierniewice, woj. łódzkie.

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Agnieszka Stolla, 96-100 Skierniewice, ul. Niezapominajek 22

Agnieszka Stolla ZGK VII KIWN 02 nr albumu 32776

Operat szacunkowy z określenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowej oznaczonej nr ewid. 1389,

obręb 7, jednostka ewidencyjna Miasto Skierniewice, woj. łódzkie.

---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Agnieszka Stolla, 96-100 Skierniewice, ul. Niezapominajek 22 str. 17

3

---