ROZDZIAŁ XVIII. Księgi wieczyste. (skrót. k.w)

§131. Funkcja ksiąg wieczystych.

Bezwzględny charakter praw rzeczowych stwarza konieczność by były one jawne, by osoby trzecie wiedziały o ich istnieniu, dlatego poszukuje się skutecznych metod ujawniania praw rzeczowych. Jawność taka ma również inne cele - ułatwia obrót i pozwala go kontrolować.

Domniemanie własności - powiązane z uzewnętrznionym władanie rzeczą; znajduje całkowite zastosowanie tylko w wypadku ruchomości oraz nieruchomości, które nie mają założonej księgi wieczystej -> nie można powoływać się na domniemanie wynikające z posiadania przeciwko domniemaniu prawa wynikającemu z wpisu do k.w.

Dla nieruchomości założono odrębną metodę ujawniania własności - wpis do księgi wieczystej. Wymaga to wcześniejszego założenia k.w. Postulat o powszechności ksiąg wieczystych jak dotąd nie został spełniony - obok nieruchomości mających księgi występuję takie, które ich nie posiadają.

Znaczenie i walory k.wieczystych:

- prowadzi się je w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości

- wpisowi podlegają, własność i inne prawa rzeczowe, które ujawniają z założenia pełny obraz prawny nieruchomości

- w k.w. można ujawniać również niektóre prawa osobiste i roszczenia

- nie są zwykłym rejestrem ewidencyjnym, mają szczególne znaczenie bo jest z nimi związany system domniemań, które ułatwiają obrót nieruchomościami :

• domniemywa się, że stan prawny rzeczywisty jest zgodny z wpisem

• domniemywa się, że prawo wykreślone nie istnieje

- znaczeni k.w jest tym większe przez wymaganie przez ustawodawcę wpisu konstytutywnego, bo w określonych przypadkach dla ustanowienia i przeniesienia prawa niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.

Obok ksiąg wieczystych, występuje też system ewidencji gruntów i budynków obejmujący inf. na temat położenia, granic, powierzchni i rodzaju gruntu; ujawnia się tam również osobę właściciela, ale nie jest to podparte domniemaniem o zgodności wpisu z rzeczywistym stanem prawnym.

§132. Realny system ksiąg wieczystych.

Księgi wieczyste prowadzi się je w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości, dlatego przyjęto realny system ksiąg wieczystych -> księgę prowadzi się „dla rzeczy”(nieruchomości), niezależnie od następnych zmian właściciela czyli ma charakter rejestru przedmiotowego (gdyby był dla właściciela byłby podmiotowy)

Dla każdej nieruchomości prowadzi się oddzielną księgę wieczystą, chyba, że przepisy szczególne stanowią inaczej.

Księgi wieczyste zakłada się dla każdego rodzaju nieruchomości (gruntowej, budynkowej i lokalowej).

§133.Prawa podlegające ujawnieniu w księdze wieczystej.

Nie ma wątpliwości, że ujawnieniu podlegają prawa rzeczowe, prawa względne-> są spory w doktrynie :P

Ujawnieniu podlega przede wszystkim prawo własności i bliskie mu prawo użytkowania wieczystego. Także ograniczone prawa rzeczowe: użytkowanie, służebności, hipoteka, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Dokonuje się również wpisania praw związanych z własnością nieruchomości (w dziale I k.w) i praw obciążających (w dziale III i IV).

Prawa względne wpisywane do k.w., z ustawy:

• pr. najmu lub dzierżawy, pr. odkupu lub pierwokupu, pr. dożywocia

• roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego albo o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego.

• roszczenia wynikające z określonego zarządu lub sposobu korzystania z nieruchomości przez współwłaścicieli lub użytkowników wieczystych

• roszczenia współwłaścicieli wyłączające uprawnienie do zniesienia współwłasności.

Wynikające z odrębnych przepisów:

• ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości poprzez udzielenie zezwolenia na zakładanie na nieruchomości ciągów drenażowych, urządzeń przesyłowych oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji

• wpisanie do księgi zabytku, co rodzi dalsze konsekwencje

• ujawnieniu podlega również wszczęcie egzekucji z nieruchomości

• „przez ujawnienie w k.w prawo osobiste lub służebność uzyskuje skuteczność względem prawa nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu, z wyjątkiem służebności drogi koniecznej albo służebności ustanowionej w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia”

§134. Charakter wpisów.

I. Wpis konstytutywny.

Wymaganie wpisu konstytutywnego występuje wyjątkowo np. dla:

• ustanowienia odrębnej własności lokalu

• ustanowienia i przeniesienia użytkowania wiecz.

• ustanowienia hipoteki

• przeniesienia ograniczonego pr. rzeczowego ujawnionego w księdze wieczystej

• zrzeczenia się ograniczonego pr. rzeczowego ujawnionego w księdze wieczystej

• zmiany pierwszeństwa ograniczonego pr. rzeczowego ujawnionego w księdze wieczystej

Konstytutywny wpis w tych przypadkach jest warunkiem dopełnieni prawnorzeczowych skutków czynności prawnej, jego podstawą jest ta czynność prawna (jeśli jest dokonana prawidłowo).

II. Wpis deklaratoryjny.

Zasadniczo ustalanie stanu prawnego następuje poprzez wpis deklaratoryjny - obrót odbywa się pozaksięgowo, bo niezależnie od wpisu następuje rozporządzanie prawem -> nabycie prawa następuje na skutek czynności prawnej lub innego zdarzenia prawnego niezależnie od wpisu. Jego brak powoduje jedynie niezgodność księgi ze stanem faktycznym.

Właściciel jest zobowiązany złożyć wniosek o ujawnienie prawa w k.w, jeśli ktoś (osoba trzecia) jest poszkodowany przez nieujawnienie właściciel odpowiada za jego szkodę.

W kontekście nieruchomości wpis jest obowiązkowy (ale nie ma znaczenia konstytutywnego). W pozostałym zakresie jest fakultatywny ( co do użytkowana, służebności i spółdzielczego prawa do własności lokalu).

§135. Jawność ksiąg wieczystych.

Jawność formalna - k.w. są jawne poprzez ogólny dostęp osób trzecich w celu zbadania stanu prawnego nieruchomości, każdy może przeglądać k.w. w obecności pracownika sądu.

Odpisy k.w. wg ostatniego stanu wpisów wydaje się na żądanie osób zainteresowanych, sądu, prokuratora, notariusza, organu admin. Rządowej lub j.s.t.

Materialne skutki jawności formalnej - nikt nie może zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków o wpis, o których poczyniono wzmiankę w księdze wieczystej -.ignorantia iuris nocet

§136. Prawnomaterialne zasady ksiąg wieczystych.

I. Domniemanie zgodności wpisu z rzeczywistym stanem prawnym i nie istnienia prawa

wykreślonego.(patrz §131)

- obejmują ujawnione prawa podmiotowe: prawa rzeczowe oraz osobiste i roszczenia. Nie rozciągają się na informację natury faktycznej -> oznaczenie nieruchomości, zawarte w I dziale k.w.

- mają charakter usuwalny, można je obalić przeciwdowodem w każdym postępowaniu, w którym od stwierdzenia rzeczywistego stanu prawnego zależy rozstrzygnięcie (proces windykacyjny, negatoryjny, rozgraniczeniowy itp.) Obalenie tego domniemania ma skutki tylko w obszarze zasądzonej sprawy!

Wpis funkcjonuje dalej aż do korekty (uzgodnienia) wpisu, która może nastąpić na dwa sposoby:

• w postępowaniu przed sądem wieczystoksięgowym w trybie dokonywania wpisów (zawsze gdy niezgodność jest spowodowana nieujawnieniem dalszego przeniesienia lub wygaśnięcia prawa zapisanego prawidłowo w przeszłości). Zmiana wpisu może nastąpić gdy niezgodność będzie wykazana orzeczeniem sądu lub innymi dokumentami.

• jeśli wpis od początku jest niezgodny z rzeczywistością uzgodnienie wymaga wyroku sądu w postępowaniu procesowym (sąd procesowy nakazuje w nim sądowi wieczystoksięgowemu dokonanie odpowiedniego wpisu)

II. Rękojmia władzy publicznej.

1.Istota rękojmi.

- dla ochrony praw rzeczowych odstępuj od zasady Nemo plus iuris ad alium...., ustanawia przewagę treści k.w. nad stanem rzeczywistym, rozstrzyga na korzyść nabywców prawa, którzy działają w zaufaniu do treści k.w. , ze szkodą dla osób uprawnionych ale nie ujawnionych w księdze -> wymierzone to jest przeciwko opieszałych, zaniedbujących ujawnienie prawa w k.w.

- funkcjonuje w warunkach sprzeczności między stanem rzeczywistym a wpisem w k.w.

- czynność dokonana w zaufaniu do treści k.w z osobą uprawnioną, jest ważna choćby nawet nabyte prawo nie istniało albo przysługiwało innej, niewpisanej osobie; choćby osoba, która obciąża nieruchomość nie byłą jej rzeczywistym właścicielem

- w skutek rozporządzenia osłanianego rękojmią wygasa cudze prawo rzeczowe lub zostaje ograniczone w takim zakresie w jakim koliduje z prawem nabytym wg stanu prawnego ujawnionego w księdze.

- rękojmia nigdy nie działa na niekorzyść nabywcy

2. Zakres działania rękojmi.

- rękojmia chroni tylko prawa nabyte poprzez czynność prawną, pod tytułem szczególnym (succesio singularis) nie obejmuje sukcesji uniwersalnej czyli np. dziedziczenia.

- również chroni prawa nabyte na mocy orzeczenia sądowego, które zastępuje oświadczenie woli

- nie chroni nabycia z innych zdarzeń prawnych np. zasiedzenia, egzekucji itd.

3. Negatywne przesłanki rękojmi.

• rękojmia nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych

• rękojmia nie chroni rozporządzeń dokonanych na rzecz nabywcy w złej wierze

Patrząc od strony pozytywnej, warunkiem rękojmi jest odpłatność czynności prawnej (czyli nie obejmuje darowizny, wykonania zapisu testamentowego itp.)

Rękojmię wiary publicznej wyłącza też zła wiara nabywcy, w chwil i zawarcia umowy, czyli fakt, że nabywca wiedział, lub mógł łatwo się dowiedzieć o niezgodności księgi z rzeczywistym stanem prwnym.

4. Prawa chronione przed rękojmią:

• prawa obciążające nieruchomość z mocy ustawy niezależnie od wpisu

• prawo dożywocia

• służebność ustanowiona na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej

• służebność drogi koniecznej albo ustanowiona w związku z przekroczeniem granic nieruchomości przy wznoszeniu budynku.

Prawa te nie wygasają nawet jeśli nie są wpisane do księgi wieczystej.

5. Wzmianki wyłączające rękojmię.

Są to zapisane w księdze: wzmianki o złożeniu wniosku zmierzającego do aktualizacji treści księgi, wzmianki o skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji lub kasacji oraz ostrzeżenie dotyczące niezgodności ze stanem rzeczywistym ujawnionego prawa.

III. Pierwszeństwo ograniczonych praw rzeczowych.

Ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości, ujawnione w k.w. ma pierwszeństwo przed taki prawem nie wpisanym do księgi.

O pierwszeństwie ograniczonych praw rzeczowych wpisanych do k.w. rozstrzyga chwila, od któ®ej liczy się skutki dokonania wpisu.

§137. Zakładanie ksiąg wieczystych.

Właściwy sąd wieczystoksiegowy zakłada oraz prowadzi księgę wieczystą

Założenie księgi następuje z chwilą dokonania pierwszego wpisu.

K.w. zakłada się na wniosek, który winien zawierać:

• oznaczenie nieruchomości

• wymienienie uprawnionych, na których własność rzeczy ma być wpisana

• powołanie tytułu własności

• wyszczególnienie ograniczonych praw rzeczowych, którymi obciążana jest nieruchomość.

Do wniosku dołącza się dokumenty stwierdzające nabycie nieruchomości oraz podstawę jej oznaczenia.

§138. Struktura księgi wieczystej.

K.w. zawiera 4 działy:

1. obejmuje oznaczenie nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej własnością

2. obejmuje wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego

3. przeznaczony jest na wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych z wyjątkiem hipotek, na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz na wpisy innych praw i roszczeń z wyjątkiem roszczeń dot. hipoteki

4. przeznaczony na wpisy dotyczące hipotek.

Podobną strukturę ma księga dla ograniczonych praw rzeczowych

K.w. mogą być prowadzone w systemie informatycznym.

§139. Prowadzenie ksiąg wieczystych.

I. Nieprocesowy tryb postępowania.

- prowadzenie k.w należy do właściwości sądów rejonowych!

- obejmuje działalność biurową i jurysdykcyjną

- w ramach postępowania nieprocesowego art.626 KPC

II. Dokonywanie wpisów.

1.Wniosek o wpis.

Wpisu do k.w. dokonuje się jedynie na wniosek i w jego granicach, wyjątkowo z urzędu jeśli tak mówi przepis szczególny. Wniosek może wystosować właściciel, użytkownik wieczysty, osoba na której rzecz wpis ma nastąpić oraz wierzyciel, jeśli przysługuje mu prawo, które może być wpisane w k.w.

Przekazanie sądowi przez notariusza wypisu aktu notarialnego zawierającego powyższy wniosek, uważa się za złożenie wniosku przez uprawnionego.

2. Podstawa wpisu.

Podstawą wpisu w k.w. może być jedynie dokument.

- dokument o podpisie poświadczonym notarialnie, jeśli przepisy nie przewidują innej formy dokumentu

- co do ograniczonego prawa rzeczowego wystarczy dokument potwierdzający ustanowienie tego prawa.

Jest wiele wyjątków, gdzie wymagania sa bardziej rygorystyczne.

3. Zakres kognicji sądu.

Sad bada:

-treść i formę wniosku

- treść i formę dokumentów dołączonych do wniosku

- treść księgi wieczystej (czy nie ma w niej przeszkód)

Sąd nie bada treści merytorycznej wniosku i dokumentów, nie ocenia zdarzeń prawnych, które są ich podstawą, nie rozstrzyga sporu o prawo!

4. Orzeczenie sądu.

Sąd wieczystoksięgowy dokonuje wpisu w granicach wniosku. Wpis to orzeczenie sądu, jednak nie uzasadnia się go. Wpisem jest także wykreślenie.

Sąd może również rozpatrzyć wniosek negatywnie i go oddalić w drodze postanowienia, które w przeciwieństwie do wpisu podlega uzasadnieniu.

5. Zaskarżalność orzeczeń.

Zaskarżalne są zarówno wpisy jak i postanowienia o oddaleniu wniosku. Sąd drugiej instancji rozpatruje sprawę w tych samych granicach co sąd wieczystoksięgowy, bada więc treść i formę dokumentów i treść k.w.

§140. Zbiór dokumentów.

Jest to rejestr zastępczy o charakterze tymczasowym, wyprzedzającym założenie księgi wieczystej. Złożenie dokumentów do zbioru ma skutki wpisu do k.w, oprócz przepisów rękojmi publicznej.

Mogą być przeznaczone tylko do składania wniosków i dokumentów dotyczących ograniczonych praw rzeczowych i ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomościami.

Nie mogą stanowić rejestru zastępczego dla dokumentacji stanu prawa własności i użytkowania wieczystego.

---