W S P Ó Ł W Ł A S N O Ś Ć

Definicję współwłasności zawiera art. 195 k.c. W myśl tego przepisu "własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współ­własność)".

Z definicji tej wynika, że ten stosunek prawny charakteryzują trzy podstawowe cechy:

1. jedność przedmiotu,

2. wielość podmiotów,

3. niepodziel­ność wspólnego prawa.

Ad I) Jedność przedmiotu polega na tym, że w wypadku współwłasności przedmiotem wspólnego prawa jest jedna rzecz (ruchoma lub nieruchoma), a nie zespół różnych rzeczy czy praw,

Ad 2) wspólne prawo własności do tej samej rzeczy przysługuje kilku, a więc co najmniej dwu osobom, które nadal są odrębnymi podmiotami prawa (wielość podmiotów)

Ad 3) według powołanego art. 195 k.c. prawo własności przysługuje kilku osobom niepodzielnie, co oznacza, że pomimo istnienia takiej wspólności rzecz nie jest podzielona i że żadnemu ze współwłaścicieli nie przysługuje wyłączne prawo do fizycznie określonej części rzeczy; każdy ze współwłaścicieli ma jednakowe prawo do całej rzeczy, ograniczone jedynie takim samym prawem pozostałych współwłaścicieli.

Współwłasność nie jest instytucją jednolitą. Według art. 196 § 1 k.c., współwłasność może być albo współwłasnością w częściach ułamkowych (zwaną także współwłasnością zwykłą), albo współ­własnością łączną.

Z całokształtu uregulowań dotyczących współwłasność wynika, że współwłas­ność w częściach ułamkowych jest samoistnym stosunkiem prawnym prawa rzeczowego, niezwiązanym ze stosunkiem prawnym innego rodzaju. Z kolei współwłasność łączna opiera się zawsze na określonym stosunku osobistym i spełnia względem tego stosunku rolę służebną; istnieje po to, aby ten podstawowy stosunek prawny mógł należycie spełniać swą rolę społeczną i ekono­miczną.

Najbardziej typowe przykłady współwłasności łącznej w naszym prawie stanowią:

1. Współwłasność wynikająca ze wspólności majątkowej między małżonkami, zarówno ustawowej (art. 31 k.r.o.), jak i umownej (art. 47 k.r.o.), powstanie jej bowiem i dalsze istnienie są ściśle uzależnione od stosunku osobistego w postaci małżeństwa, a jej celem jest zapewnienie odpowiednich warunków materialnych rodzinie,

2. Współwłasność wspólników spółki cywilnej (art. 860 k.c.). Współwłasność ta istnieje tylko między wspólnikami, zadaniem zaś jej jest umożliwienie wspól­nikom osiągnięcia celu, dla którego umowa spółki została zawarta.

Współwłasność w częściach ułamkowych ustawodawca traktuje, jako instytucję przejściową i w związku z tym ułatwia jej likwidację, zaś współwłasności łącznej zapewnia byt trwały. Z tego względu we współwłasności łącznej bardziej chroniony jest majątek wspólny jako całości, przepisy natomiast normujące współwłasność w częściach ułamkowych zmierzają nie do zapewnienia stabilności współwłasności jako takiej, lecz do ochrony indywidualnych interesów każdego ze współwłaścicieli.

Podstawowe różnice pomiędzy wskazanymi rodzajami współwłasności są następujące:

1. w wypadku współwłasności w częś­ciach ułamkowych każdy ze współwłaścicieli ma swój udział określony ułamkiem, współwłasność łączna natomiast jest tzw. współwłasnością bezudziałową;

2. w przypadku współwłasności zwykłej współwłaściciel może swoim udziałem swobodnie rozporządzać np. zbyć, obciążyć ograniczonym prawem rzeczowym, uczestnik zaś współwłasności łącznej nie może w ogóle dysponować swoimi prawami do przedmiotu (przedmiotów) majątku wspólnego,

3. zwykły współwłaściciel może w każdym czasie żądać zniesienia współwłasności, osobie zaś związanej węzłem współwłasności łącznej takie uprawnienie nie przysługuje.

Współwłasność w częściach ułamkowych powstaje najczęściej:

I) ze spadkobrania, gdy spadek przechodzi na kilku spadkobierców (art. 1035 k.c.);

2) w drodze czynności prawnych, np. z kupna jednej rzeczy przez kilku nabywców;

3) ex lege na skutek zasiedzenia

4) także ex lege z połączenia lub pomieszania rzeczy ruchomych (art. 193 § 1 k.c);

5) z orzeczenia sądowego jeżeli sąd w postanowieniu o zniesieniu współwłas­ności rzecz wspólną przyznaje kilku współwłaścicielom.

Udziały współwłaścicieli

Udział we współwłasności, według doktryny oraz jednolitego w tym zakresie orzecznictwa, nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi tylko odmianę własności, będąc niejako wycinkiem prawa własności - jest ze swej istoty prawem własności.

Udział we współwłasności wyrażą zakres uprawnień współwłaściciela względem rzeczy wspólnej i jest określony odpowiednim ułamkiem (z reguły zwykłym, czasem dziesiętnym).

W oparciu o powyższe można stwierdzić, iż prawo własności całej rzeczy przysługuje wszystkim współwłaścicielom niepodzielnie, udział natomiast jest prawem, które należy wyłącznie do współwłaś­ciciela. Współwłaściciel ma więc względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela.

Wielkość udziału wynika z reguły z tytułu, który stał się podstawą współwłasno­ści. W braku określenia wysokości udziału zastosowanie będzie miała norma przepisu art. 197 k.c. Przepis ten wprowadza domniemanie równości udziałów, jest to domniemanie iuris tantum i jako takie może być obalane.

Zasadą jest, że każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 k.c.); jest to wyłączne prawo współwłaściciela.

Rozporządzanie udziałem może polegać:

1. na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział w drodze umowy sprzedaży, darowizny czy zamiany,

2. na obciążeniu udziału go ograniczonym prawem rzeczowym, jeżeli to nie jest sprzeczne z danym prawem, np. hipoteką, jeżeli chodzi o udział w prawie własności nieruchomości,

3. zrzeczeniu się udziału w nieruchomości przy spełnieniu przesłanek wynikających z art. 179 k.c.,

4. na zawarciu niektórych umów o skutkach obligacyjnych, np. udział swój wydzierżawić, nie można zawrzeć co do udziału umowy najmu, polega on bowiem na używaniu rzeczy lub jej części (art. 659 § 1 k.c.),

5. Współwłaściciel może też udziałem rozporządzać na wypadek śmierci.

Wyjątki od zasady swobody współwłaściciela w rozporządzeniu, a w szczególności w zbyciu udziału są nieliczne. Tytułem przykładu można wskazać:

1. W razie sprzedaży przez współwłaściciela nieruchomości rolnej udziału pozostałym współwłaścicielom przysługuje prawo pierwokupu, jeżeli prowadzą gospodarstwo na wspólnym gruncie (art. 166 § 1 k.c.),

2. Rozporządzanie udziałem w przedmiocie należącym do spadku jest z pełnym skutkiem dopuszczalne tylko za zgodą wszystkich spadkobierców (art. 1036 k.c.).

Zarząd rzeczą wspólną

Przez zarząd rzeczą wspólną należy rozumieć podejmowanie wszelkich decyzji i dokonywanie wszelkiego rodzaju czynności dotyczących rzeczy wspólnej, koniecznych zarówno w toku normalnej eksploatacji tego przedmiotu (np. sprzedaż zebranych płodów), jak i w sytuacjach nietypowych(np. sprzedaż wspólnej rzeczy).

Wyróżnia się następujące rodzaje zarządu:

a. umowny - wszyscy współwłaściciele w drodze umowy określają zarząd rzeczą wspólną sposób odmienny niż czyni to kodeks cywilny lub mogą zmodyfikować zarząd ustawowy; jako przykłady takich umów można przytoczyć: powierzenie zarządu jednemu ze współwłaścicieli lub osobie trzeciej, zastrzeżenie, że także do niektórych czynności przekraczających zwykły zarząd będzie wystarczała zgoda większości itp. Jeżeli z woli współwłaścicieli zarząd zostaje powierzony jednemu z nich albo gdy nie wszyscy współwłaściciele zajmują się zarządem, współwłaściciel sprawujący zarząd rzeczą wspólną może żądać od pozostałych współwłaścicieli wynagrodze­nia odpowiadającego uzasadnionemu nakładowi jego pracy (art. 205 k.c.), a współ­właściciel niesprawujący zarządu może żądać w odpowiednich terminach rachunku z zarządu (art. 208 k.c.).

b. sądowy, który polega na ustanowieniu zarządcy przez sąd, gdy nie można uzyskać zgody współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczą­cych zwykłego zarządu, większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu, większość ta krzywdzi mniejszość (zob. art. 203). Przy spełnieniu tych przesłanek, każdy ze współwłaścicieli może zwrócić się do sądu o wyznaczenie zarządcy, zarządcą może być zarówno jeden ze współwłaścicieli, jak i osoba trzecia, z chwilą ustanowienia zarządcy uprawnienie do zarządu rzeczą wspólną nabywa zarządca, tracą zaś je współwłaściciele. Nie jest to jednak utrata całkowita, bowiem z art. 203 wynika, że zarządca nabywa tylko uprawnienie do wykonywania zwykłego zarządu (dalsze ograniczenia wynikają z powołanych przepisów k.p.c.), czynności przeto przekraczające jego zakres należą nadal do współwłaścicieli. W szczególnoś­ci mogą oni, pomimo ustanowienia zarządu sądowego, zbyć rzecz wspólną.

3. ustawowy.

Zasadnicze znaczenie dla określenia zarządu ustawowego ma podział czynności doty­czących rzeczy wspólnej na czynności zwykłego zarządu i czynności przekracza­jące zwykły zarząd. Powyższy podział uzupełniają tzw. czynności zachowaw­cze.

Kodeksu cywilny nie rozstrzyga, co należy rozumieć przez czynności zwykłego zarządu, a co przez czynności przekraczające zwykły zarząd. Uwzględniając dotychczasowym orzecznictwo oraz dorobek doktryny, można przyjąć, że przez czynności zwykłego zarządu należy rozumieć załatwianie bieżą­cych spraw związanych ze zwykłą eksploatacją (korzystaniem) rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia. Pozostałe czynności nie mieszczące się w tych granicach, należy traktować jako przekraczające zakres zwykłego zarządu.

Do czynności zwykłego zarządu należą m.in.: bieżące administrowanie gos­podarstwem rolnym, a więc decydowanie każdego roku o sposobie nawożenia i uprawy pól, o terminach zbiorów, o kupnie mniej kosztownych maszyn i narzę­dzi, sprzedaży zbiorów itp.

Czynnością przekraczającą zwykły zarząd będzie: zbycie rzeczy wspól­nej, jej obciążenie (np. ustanowienie hipoteki), zmiana przeznaczenia rzeczy, gruntowna przebudowa budynku itp.

O dokonywaniu poszczególnych czynności decydują sami współ­właściciele (zasada woli stron).

Zgodnie z art. 200 k.c. każdy ze współwłaścicieli ma nie tylko prawo, ale i obowiązek współ­działania w zarządzie rzeczą wspólną.

W odniesieniu do czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu zasada ta przestawia się jako zasada jednomyślności.

W myśl art. 199 k.c. do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody, współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę (a więc może to być nawet jeden współwłaś­ciciel, jeżeli jego udział wynosi połowę), mogą żądać rozstrzygnięcia przez Sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

W wypadku czynności zwykłego zarządu obowiązuje zasada woli większości. Większość współwłaścicieli oblicza się według wielkości udziałów (art. 204 k.c.).

W myśl art. 201 k.c. do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli (większość tę może reprezen­tować także tylko jeden współwłaściciel).

Wśród różnych czynności dotyczących rzeczy wspólnej, a składających się zarówno na czynności zwykłego zarządu, jak i przekraczających zwykły zarząd, szczególne znaczenie mają takie, które - jak to ustawa określa - zmierzają do zachowania wspólnego prawa np. wytoczenie powództwa windykacyjnego, założenie księgi wieczystej dla nieruchomości, wpis wszystkich współwłaścicieli do księgi wieczystej, sprzedaż rzeczy ze względu na możliwość szybkiego jej zepsucia się, rozebranie budynku grożącego zawaleniem się itp. Są to tzw. czynności zachowawcze, których ­zgodnie z art. 209 - może dokonywać każdy ze współwłaścicieli.

Korzystanie z rzeczy wspólnej

Podobnie jak w przypadku zarządu, w przypadku korzystania z rzeczy wspólnej możemy mówić:

1. o korzystaniu ustawowym - jeżeli współwłaś­ciciele korzystają z rzeczy wspólnej tak, jak to bezpośrednio stanowi ustawa;

2. o korzystaniu umownym - jeżeli sposób tego korzystania określa umowa współwłaścicieli,

3. o korzystaniu na podstawie orzeczenia sądowego - jeżeli określenia tego dokonał sąd.

Prawo współwłaścicieli do korzystania z rzeczy wspólnej można podzielić na dwa uprawnienia: do pobierania pożytków i innych przychodów z rzeczy oraz do posiadania rzeczy i do jej używania.

Uprawnienie współwłaścicieli do pożytków normuje art. 207 k.c., prawo zaś do posiadania i używania rzeczy - art. 206 k.c.

W myśl art. 207 k.c. pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; także wtedy, gdy po­szczególni współwłaściciele korzystają wyłącznie z części rzeczy wspól­nej (orz. SN z 5 XII 1997 r., OSN 1998, poz. 112). Zgodnie z dalszą dyspozycją tegoż przepisu w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Z przepisu tego dalej wynika, że współwłaściciel, który poniósł określony wydatek na rzecz wspólną (np. zaspokoił wierzyciela, zapłacił podatek, poczynił nakłady na rzecz) może żądać od pozostałych zwrotu w częściach odpowiadających ich udziałom.

Ustawowy sposób posiadania i używania rzeczy wspólnej określa art. 206 k.c. W myśl tego przepisu każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. W przepisie tym została wypowie­dziana zasada, w myśl której każdy ze współwłaścicieli ma prawo do bezpośred­niego korzystania z rzeczy wspólnej, przy czym wobec tego, że żadnemu ze współwłaścicieli nie przysługuje prawo do określonej części tej rzeczy, każdy może posiadać całą rzecz i korzystać z całej rzeczy, przy czym, korzystanie z rze­czy wspólnej jest ograniczone w ten sposób, że współwłaściciel może to czynić tylko o tyle, o ile nie przeszkadza to analogicznemu korzystaniu przez pozostałych współwłaścicieli.

Taki sposób korzystania z rzeczy wspólnej jest określany jako "współkorzy­stanie" albo - częściej - jako współposiadanie rzeczy wspólnej.

Współwłaściciele w umowie mogą określić sposób korzystania z nieruchomości wspólnej w sposób odmienny od ustawowego. W zasadzie od ich woli zależy zarówno samo zawarcie takiej umowy, jak i wybór właściwego sposobu korzystania z tej rzeczy.

Najczęściej spotykanym w praktyce sposobem umownego określenia korzystania z rzeczy wspólnej jest tzw. podział nieruchomości do korzystania (użytkowania, używania), zwany także podziałem quoad usum. Podział taki polega na tym, że każdy ze współwłaścicieli otrzymuje do wyłącznego użytku fizycznie wydzieloną część nieruchomości wspólnej..

Podział quoad usum nie jest oczywiście równoznaczny ze zniesieniem współ­własności, współwłaściciele bowiem nadal pozostają w stosunku współwłasności i pomimo takiego podziału każdy z nich może żądać jej zniesienia.

Jeżeli współwłaściciele nie mogą dojść do porozumienia, albo jeżeli samowol­nie odsuwają jednego (lub kilku) z nich od współposiadania, sposób korzystania z rzeczy wspólnej może określić sąd. Podstawę prawną takiego rozstrzygnięcia stanowią przepisy o zarządzie rzeczą wspólną (art. 611-616 k.p.c.). Jako zasadę przyjmuje się, że orzeczenie sądowe może zawierać - zależnie od okoliczności - taką treść, jaką mogliby nadać umowie o korzystaniu z rzeczy wspólnej sami współwłaściciele. W szczególności postanowienie sądu może podzielić wspólną nieruchomość quoad usum.

Jak już kilkakrotnie zaznaczono, współwłaściciele mogą zawierać umowy co do zarządu rzeczą wspólną oraz co do sposobu korzystania z niej. Trzeci rodzaj umów między współwłaścicielami, o jakim zresztą ustawa wyraźnie wspomina (art. 210 k.c.), to porozumienie wyłączające na czas do 5 lat uprawnienie do żądania zniesienia współwłasności.

Zniesienie współwłasności

Przez zniesienie współwłasności kodeks rozumie likwidację stosunku praw­nego, jaki łączy współwłaścicieli.

W myśl przepisu art. 210 k.c. każdy ze współwłaścicieli może żądać jej zniesienia. Uprawnienie to może być wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż pięć lat. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze pięć lat; przedłużenie można ponowić.

Prawo żądania zniesienia współwłasności (które ustawa nazywa roszczeniem o zniesienie współwłasności) nie ulega w myśl art. 220 k.c. przedawnieniu.

Ustawa zna dwa tryby zniesienia współwłasności:

1. umowny - na podstawie umowy zawartej przez wszystkich współwłaścicieli,

2. sądowy, czyli na mocy orzeczenia sądowego, jeżeli współwłaściciele nie dochodzą do porozumienia co do zniesienia współwłasność , każdy ze współwłaścicieli może zwrócić się do sądu o wydanie orzeczenia o zniesienia współwłasności, sądowe zniesienie współwłasności następuje w postępowaniu nieprocesowym (art. 617-625 k.p.c.).

Kodeks nie przewiduje żadnej formy dla umowy o zniesienie współwłasno­ści. Zgodnie jednak z utrwalonym poglądem przyjmuje się, że jeżeli przed­miotem zniesienia jest nieruchomość, konieczne jest zachowanie formy aktu notarialnego.

Z przepisów art. 211 i 212 k.c. wynika, że ustawa zna trzy sposoby zniesienia współwłasności:

1. przez podział rzeczy wspólnej (tzw. podział fizycz­ny),

b) przez przyznanie tej rzeczy jednemu (lub niektórym) ze współwłaścicieli, przy czym pozostali otrzymują równowartość swych udziałów pod postacią spłat w pienią­dzu. Spłata więc - w odróżnieniu od dopłaty - stanowi równowartość całego udziału.

c) przez sprzedaż rzeczy wspólnej i podział sumy uzyskanej ze sprzedaży (tzw. podział cywilny).

Jako zasadniczy sposób kodeks traktuje podział fizyczny. Z art. 211 k.c. wynika, że każdy ze współ­właścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej. Taki wniosek nie może być uwzględniony tylko wtedy, gdy podział fizyczny:

a) byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub

b) ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo

c) pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

W postępowaniu sądowym zniesienie współwłasności przez sprzedaż rzeczy wspólnej następuje przede wszystkim wtedy, gdy wszyscy współwłaściciele złożą zgodny wniosek co do takiego sposobu (art. 622 § 1 k.p.c.). W razie braku takiego wniosku sąd nakaże zniesienie współwłasności przez sprzedaż rzeczy, jeżeli nie da się jej podzielić, a okoliczności konkretnego wypadku przemawiają za takim załatwieniem sprawy, a nie za przyznaniem rzeczy jednemu lub niektórym współwłaścicielom (art. 212 § 2 k.c.).

Sprzedaży zarządzonej przez sąd dokonuje się w trybie postępowania eg­zekucyjnego, a więc w zasadzie w drodze licytacji.

UŻYTKOWANIE WIECZYSTE

Instytucja użytkowania wieczystego jest uregulowana w następujących aktach prawnych:

1. Kodeks cywilny (art. 232-243 k.c.)

2. ustawie o z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.)

Użytkowanie wieczyste stanowi kategorię pośrednią między prawem własności a prawami rzeczowymi ograniczonymi. Ze względu na zakres uprawnień przyznanych użytkownikowi wieczystemu prawo to upodabnia się do prawa własności. Z tego względu przyjmuje się, że w kwestiach nieuregulowanych przepisami o użytkowaniu wieczystym należy stosować przepisy regulujące prawo własności (np. co do ochrony wieczystego użytkowania, wspólności tego prawa). Z przepisów dotyczących ograniczonych praw rzeczowych do użytkowania wieczystego zastosowanie będą miały np. przepisy dotyczące konfuzji czy zmiany treści prawa.

Przedmiot użytkowania wieczystego

Przedmiot użytkowania wieczystego określa przepis art. 232 § 1 k.c. Przepis ten stanowi: Grunty stanowiące własność Skarbu Państwa położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym, i osobom prawnym.

Z brzmienia tego przepisu wynika, iż przedmiotem użytkowania wieczystego mogą być grunty stanowiące własność Skarbu Państwa:

1. położone w granicach administracyjnych miast,

2. położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki

Inne grunty stanowiące własność Skarbu Państwa mogą być przedmiotem użytkowania wieczystego jeżeli przepis szczególny tak stanowi.

Przedmiotem użytkowania wieczystego mogą być również grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków, bez względu na ich położenie.

Podmioty użytkowania wieczystego

Według powołanego powyżej przepisu art. 232 § 1 k.c. użytkownikami wieczystymi mogą być osoby fizyczne i osoby prawne bez żadnych ograniczeń. Prawo użytkowania wieczystego może przysługiwać jednej lub wspólnie kilku osobom (np. małżonkom. wspólnikom w spółce cywilnej). Podmiotem użytkowania wieczystego może być również Skarb Państwa co do gruntów stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego, a także jednostka sa­morządu terytorialnego co do gruntów będących własnością innych takich jedno­stek lub Skarbu Państwa.

Ogólnie mówiąc podmiotem użytkowania wieczystego może być każda osoba fizyczna i prawna, która nie jest właścicielem nieruchomości, ponieważ właściciel nie może nabyć prawa użytkowania wieczystego.

Powstanie użytkowania wieczystego

Podstawowym sposobem powstania wieczystego użytkowania jest zawarcie umowy.

Poza umową wieczyste użytkowanie może powstać z mocy samego prawa, a więc na podstawie przepisu ustawy (przepisy o charakterze uwłaszczeniowym). Kolejnym sposobem na­bycia wieczystego użytkowania jest decyzja administracyjna, Jest to sposób wyjątkowy ograniczony jest wyłącznie do sytuacji wymienionych w przepisach szczególnych, jak np. w art. 209 oraz art. 112 w zw. z art. 136 ust. o gosp. Nieruchomościami.

Do oddania gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości (art. 234 k.c.)

Do powstania użytkowania wieczystego dochodzi więc w drodze umowy między właścicielem nieruchomości (Skarbem Państwa lub jednostką samorządu terytorialnego bądź ich związkiem) a osobą fizyczną lub prawną, zawartej w formie aktu notarialnego (art. 158 k.c.). Podobnie jednak jak umowa o przeniesieniu użytkowania wieczystego umowa o jego ustanowienie nie jest umową konsensualną, gdyż czynność ta wymaga wpisu do księgi wieczystej, wpis ma więc w przypadku oddania gruntu w użytkowanie wieczyste i przeniesienia tego prawa w drodze umowy charakter konstytutywny (art. 27 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Zasada konstytutywności wpisu nie ma zastosowania przy uwłaszczeniu z mocy prawa i w sytuacji nabycia wieczystego użytkowania podstawie decyzji administracyjnej.

Do powstania użytkowania wieczystego (lub przejścia wieczystego użytkowania) oprócz zawarcia umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste (umowy przeniesienia użytkowania wieczystego) konieczny jest konstytutywny wpis do księgi wieczystej. Oznacza to, że powstanie lub przejście prawa użytkowania wieczystego następuje dopiero z chwilą wpisu, choćby nieprawomocnego.

Szczególne zasady i tryb oddawania w użytkowanie wieczyste nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub własność gminy określone zostały w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj. art. art. 27-42. . Przepisy te przewidują między innymi przedumowny tryb wyłaniania kandydatów na nabywcę nieruchomości. Zgodnie z przepisem art. 28 ustawy o gospodarce nieruchomościami przed ustanowieniem użytkowania wieczystego nabywcę użytkowania wieczystego wyłania się w drodze przetargu. Wyjątkowo w sytuacjach określonych w art. 37 ust. 2 i 3 przetargu nie przeprowadza się.

Odnośnie dopuszczalności nabycia użytkowania wieczystego w drodze zasiedzenia należy zwrócić uwagę na uchwałę składu 7 sędziów Sądu Najwyższego z dnia 11 grudnia 1975 r., III CZP 63/75, OSNCP 1976/12/262, w której Sąd Najwyższy przyjął, że osoba będąca posiadaczem nieruchomości w ramach użytkowania wieczystego, które zostało już ustanowione na rzecz innego podmiotu, może w drodze zasiedzenia nabyć to prawo. Tak więc nabycie prawa użytkowania wieczystego dotyczy tylko prawa już ustanowionego na rzecz konkretnej osoby, natomiast zasiedzenie nie jest sposobem powstania tego prawa. Zasiedzenie użytkowania wieczystego będzie możliwe przez osobę, na którą użytkownik wieczysty przeniósł swe prawa, lecz do przeniesienia nie doszło z powodu nieważności umowy (np. ze względu na niezachowanie formy aktu notarialnego).

Treść i wykonywanie użytkowania wieczystego

W myśl art. 233 k.c. "W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste, użytkownik może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swoim prawem rozporządzać".

Z powołanej definicji wynika, iż użytkownikowi wieczystemu przysługują dwa podstawowe uprawnienia:

1. uprawnienie do korzystania z nieruchomości,

2. uprawnienie do rozporządza­nia swoim prawem.

Użytkownik może korzystać z oddanego mu gruntu tylko w sposób określony w umowie. Jeżeli więc użytkowanie zostało mu przyznane w celu wzniesienia domu mieszkalnego, nie może otrzymanej działki przekształcić np. na grunt rolny. Dlatego umowa o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste powinna bliżej określać sposób korzystania z niego (art. 239 k.c.).

Prawo rozporządzania użytkowaniem wieczystym obejmuje przede wszystkim uprawnienie do przeniesienia użytkowania wieczystego na inną osobę, co wynika wprost z brzmienia art. 237 k.c. Przepis ten ponadto stanowi, że do przeniesienia użytkowania wieczystego stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości. Chodzi tu o odpowiednie stosowanie art. 155-170 k.c. Ze szczególnego przepisu (art. 27 u.g.n.) wynika, że umowa o przeniesienie użytkowania wieczystego nie jest czynnością konsensualną, gdyż przesłanką jej skuteczności jest wpis do księgi wieczystej. Do przeniesienia użytkowania wieczystego nie jest wymagana zgoda Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego jako właściciela, przeniesienie to podlega natomiast ograniczeniom obrotu nieruchomościami.

Uprawnienia do rozporządzania użytkowaniem wieczystym obejmuje prawo do obciążenia tego prawa niektórymi ograniczonymi prawami rze­czowymi np. hipoteką co wynika z przepisu art. 65 ust. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Ponadto z treści przepisu art. 265 § 1 k.c., wynika, że użytkowanie wieczyste można obciążyć użytkowaniem; użytkowanie wieczyste może być obciążone służeb­nością.

Użytkowaniem wieczystym można także rozporządzać w testamencie, jest to bowiem prawo dziedziczne. Jako prawo zbywalne podlega ono również egzekucji (por. art. 1004-1013 k.p.c.)

Zakres użytkowania wieczystego wyznaczają:

1. przez całokształt ustawodawstwa

2. zasady współżycia społecznego.

3. dodatkowym wyznacznikiem jego granic, nieaktualnym w wypadku własności, jest treść umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

Odrębna własność budynków

Omawianą kwestię reguluje przepis art. 235 stanowiąc, że: Budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste.

Jeżeli na nieruchomości gruntowej Skarbu Państwa, jednostki samorządu terytorialnego lub ich związków oddawanej w użytkowanie wieczyste położone są budynki i inne urządzenia np. silosy, piwnice to wraz z oddaniem gruntu użytkowanie wieczyste następuje przeniesienie własności tych budynków i innych urządzeń na użytkownika wieczystego w drodze umowy sprzedaży (art. 31 u.g.n.).

Gdy chodzi o budynki (i inne urządzenia) wzniesione po ustanowieniu użytkowania wieczystego, wzniesione przez użytkownika wieczystego stanowią jego własność. Dotyczy to wszystkich budynków wzniesionych przez użytkownika wieczystego, nawet tych, które wzniósł on niezgodnie z umową.

Przyjmuje się, że wszystkie budynki i inne urządzenia wzniesione po ustanowieniu użytkowania wieczystego stanowią własność użytkownika wieczy­stego, bez względu na to kto je zbudował.

Budynki stanowiące własność użytkownika wieczystego są, jako wyjątek od zasady superficies solo cedit odrębnymi od gruntu nieruchomościami. Zgodnie mianowicie z art. 235 § 2 k.c. przysługująca użytkownikowi wieczystemu własność budynków i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem wieczystym. Prawem nadrzędnym (głównym) jest prawo użytkowania wieczystego Oznacza to, że prawo własności tych budynków dzieli los prawny użytkowania wieczystego. Zbycie więc prawa użytkowania wieczystego odnosi się także do budynków, sama zaś własność budynków i innych urządzeń nie może być przeniesiona na inną osobę bez przeniesienia użytkowania wieczystego. Żądne z tych praw nie może być przedmiotem samodzielnego obrotu. Wygaśnięcie użytkowania wieczystego gruntu powoduje wygaśnięcie prawa własności budynków i innych urządzeń.

Użytkowanie wieczyste jest prawem terminowym, gdyż można je ustanowić tylko na określony z góry czas. W myśl art. 236 k.c. oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste następuje na okres dziewięćdziesięciu dziewięciu lat. W wypadkach wyjątkowych, gdy cel gospodarczy użytkowania wieczystego nie wymaga oddania terenu na tak długi okres, dopuszczalne jest oddanie terenu na okres krótszy, co najmniej jednak na lat czterdzieści. Okres użytkowania wieczystego może być przedłużony. W ciągu ostatnich pięciu lat przed upływem zastrzeżonego w umowie terminu użytkownik wieczysty może żądać jego przedłużenia na dalszy okres od czterdziestu do dziewięćdziesięciu dziewięciu lat; wieczysty użytkownik może wcześniej wystąpić z takim żądaniem, jeżeli okres amortyzacji zamierzonych na użytkowanym terenie nakładów jest znacznie dłuższy aniżeli czas, który pozostaje do upływu zastrzeżonego w umowie terminu. Odmowa przedłużenia jest dopuszczalna tylko ze względu na ważny interes społeczny. Umowa o przedłużenie powinna być zawarta w formie aktu no­tarialnego.

Użytkowanie wieczyste ustanawia się za wynagrodzeniem. W myśl art. 238 k.c. użytkownik wieczysty uiszcza przez czas trwania swego prawa opłatę roczną. Pewne modyfikacje tej zasady zawierają przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami

Sposób korzystania przez użytkownika wieczystego z oddanego mu gruntu powinien być określony w umowie.

Do najważniejszych przyczyn wygaśnięcia użytkowania wieczystego należą:

a) upływ czasu, na który użytkowanie wieczyste zostało ustanowione (art. 236 k.c.);

b) rozwiązanie przez strony umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste (dopuszczalność takiej czynności wynika z zasady swobody woli stron);

c) konfuzja, tzn. przejście użytkowania wieczystego (np. w drodze dziedzicze­nia) na właściciela, lub przejście własności na wieczystego użytkownika;

d) rozwiązanie umowy o ustanowienie użytkowania wieczystego przed upły­wem okresu ustalonego w umowie ze względu na jej nie należyte wykonywanie przez użytkownika (art. 240 k.c.);

e) wywłaszczenie (chyba że wywłaszczenie tego prawa następuje na rzecz podmiotu niebędącego właścicielem obciążonego nim gruntu - por. art. 121 ust. 2 i 3 ustawy o gospodarce gruntami).

Rozwiązanie umowy ze względu na niewłaściwe wykonywanie użytkowania wieczystego przez użytkownika wieczystego (pkt. d) przewiduje art. 240 k.c. W myśl tego przepisu umowa o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste może ulec rozwiązaniu przed upływem określonego w niej terminu, jeżeli wieczysty użytkownik korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego prze­znaczeniem określonym w umowie, w szczególności jeżeli nie zabudował go w ustalonym terminie.

Wygaśnięcie użytkowania wieczystego pociąga za sobą następujące dalsze skutki:

1. wygasają wraz z nim ustanowione obciążenia (art. 241 k.c.), np. ustanowio­na na tym prawie hipoteka ( art. 101 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.);

2) gaśnie przysługujące użytkownikowi prawo własności budynków lub innych urządzeń, które - jako prawo związane z użytkowaniem wieczystym - dzieli jego los (art. 235 § 2 k.c.); stają się one częścią składową gruntu, zaś użytkow­nikowi należy się za nie - co do zasady - wynagrodzenie odpowiadające ich wartości (art. 33 ust. 2 ustawy o gospodarce gruntami),

3) użytkownik ma obowiązek wydać nieruchomość właścicielowi, który może żąda (od niego na zasadach ogólnych odszkodowania za szkody wynikłe z nie­właściwego korzystania z oddanego mu gruntu.

Roszczenie przeciwko wieczystemu użytkownikowi o naprawienie szkód, jak również jego roszczenie o wynagrodzenie za budynki i urządzenia przedawniają się z upływem lat trzech od dnia zwrotu użytkowanego gruntu (art. 243 k.c.). Natomiast roszczenie o wydanie gruntu, co do którego wieczyste użytkowanie wygasło, nie ulega, jako roszczenie windykacyjne dotyczące nieruchomości, przedawnieniu (art. 223 § 1 k.c. ).

PRAWA RZECZOWE OGRANICZONE

Według art. 244 § 1. ograniczonymi prawami rzeczowymi są: użytkowanie, służebność, zastaw, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz hipoteka.

Problematyki ograniczonych praw rzeczowych dotyczą następujące akty prawne:

1. kodeks cywilny - ogólne przepisy o ograniczonych prawach rzeczowych - art. 244-251 k.c., przepisy dotyczące użytkowania, służebności i zastawu,

2. ustawa. z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361), której przepisy normują skutki wpisów praw rzeczowych ograniczonych do ksiąg wieczystych oraz hipotekę (art. 65-112),

3. ustawa o z dnia 6 grudnia 1996 r. o zastawie rejestrowym i rejestrze zastawów (Dz. U. Nr 149, poz. 703) - zastaw rejestrowy,

4. ustawa z dnia 15 grudnia 2005 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz. U z 2003 r. Nr 119, poz. 1116( - spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (art. 17¹-17¹⁹), przepisy u.s.m. o tym prawie mają też zastosowanie, odpowiednio i z za­chowaniem specjalnych postanowień zawartych w jej art. 52, do istniejących jeszcze, ustanowionych przed wejściem w życie tej ustawy praw do domów jednorodzinnych w spółdzielni mieszkaniowej,

5. ordynacja podatkowa - tzw. zastaw skarbowy oraz hipoteka przymusowa zabezpieczająca należności podatkowe,

6. kodeks morski - zastaw na statkach wpisanych do rejestru, zwany też hipoteką morską

Powstanie praw rzeczowych ograniczonych

W świetle przepisów kodeksu cywilnego ograniczone prawa rzeczowe mogą powstać w wyniku następujących zdarzeń:

1. na skutek zawarcia umowy pomiędzy właścicielem a osobą, która nabywa w ten sposób prawo rzeczowe ograniczone. Ten sposób nabycia uregulowany jest w przepisie art. 245 k.c. i określany jest terminem "ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego".

W myśl § 1 tego artykułu, „z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego stosuje się odpowiednio przepisy o przenie­sieniu własności”. Z przepisów o przeniesieniu własności (art. 155 - 170 k.c.) zastosowanie będą miały np. przepisy art. 155, 156, 158 zd. 2. k.c.

Od powyższego unormowania art. 245 § 2 k.c. oraz przepisy normujące poszczególne prawa rzeczowe ograniczone przewidują następujące wyjątki:

1. ustanowienie prawa rzeczowego na nieruchomości może nastąpić z zastrzeżeniem warunku lub terminu (art. 245 § 2 k.c.);

2. forma aktu notarialnego jest potrzebna tylko dla oświadczenia właściciela nieruchomości, który prawo ustanawia (art. 245 § 2 k.c.), oświadczenie drugiej strony może być złożone w dowolnej formie, a więc nawet w sposób dorozumiany (art. 60 k.c.);

Wyjątek: umowa o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu zawarta pomiędzy członkiem spółdzielni a spółdzielnią powinna być zawarta pod rygorem nieważności w formie pisemnej (art. 17¹ ust. 3 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 z późn. zm.)

3. do ustanowienia hipoteki konieczny jest wpis do księgi wieczystej (art. 67 ust. o ks. wiecz. i hip.), do ustanowienia zastawu (z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie) konieczne jest wydanie rzeczy (art. 307 k.c.), zaś zastawu rejestrowego - wpis do rejestru tych zastawów (art. 2 ust. 1 ustawy).

2. na podstawie orzeczenia sądowego, np.: ustanowienie służeb­ności drogi koniecznej (art. 145 i 146 k.c.), ustanowienie służebności w orzeczeniu o zniesieniu współwłasności (art. 212 § 1 k.c.)

3. na podstawie orzeczenie administracyjnego np. powstanie służebności gruntowej w trybie wywłaszczenia (art. 120 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U.z 2004 r. Nr 261 poz. 2603)

4. Zasiedzenie - ten sposób powstania ograniczonego prawa rzeczowego dotyczy tylko służebność gruntowej (art. 292 k.c.).

Zmiana treści ograniczonego prawa rzeczowego

W myśl art. 248 § 1 k.c., do zmiany treści ograniczonego prawa rzeczowego potrzebna jest umowa między uprawnionym a właścicielem rzeczy obciążonej, a jeżeli prawo jest ujawnione w księdze wieczystej - wpis do tej księgi. Wpis do księgi wieczystej, w sytuacji gdy prawo było w niej ujawnione ma charakter prawotwórczy - umowa staje się skuteczna, dopiero z chwilą dokonania wpisu nawet nieprawomocnego.

Jeżeli zmiana treści prawa dotyka praw osoby trzeciej (czyli je uszczupla lub w innych sposób pogarsza położenie osoby uprawnionej), do zmiany potrzebna jest zgoda tej osoby. Oświadczenie osoby trzeciej powinno być złożone jednej ze stron (art. 248 § 2 k.c.). Bez takiej zgody umowa stanowi negotium claudicans w rozumieniu art. 63 k.c., jest więc bez niej bezskuteczna.

Zmiana treści ograniczonych praw rzeczowych może być dokonana tylko w ograniczonym zakresie - zmiana treści musi mieścić się w granicach określonych przez ustawę. Przykładem dopuszczalnej zmiany treści ograniczonego prawa rzeczowego jest zmiana służebności przechodu na służebność przejazdu czy ograniczenie użyt­kowania przez wyłączenie niektórych pożytków (art. 253 § 1 k.c.).

Przeniesienie ograniczonego prawa rzeczowego

Ograniczone prawo rzeczowe może być przeniesione na inną osobę, przez co należy rozumieć przejście takiego prawa na inną osobę w drodze czynności prawnej. W myśl przepisu art. 245¹ k.c. do przeniesienia ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości potrzebna jest umowa między uprawnionym a nabywcą oraz - jeżeli prawo jest ujawnione w księdze wieczystej - wpis do tej księgi, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej. Wpis ma charakter prawotwórczy (konstytutywny) i jest przesłanką ważności przeniesienia prawa.

Powyższy przepis dotyczy tylko praw rzeczowych ograniczonych, które są zbywalne. Do praw rzeczowych niezbywalnych należą: użytkowanie (z wyjątkiem przewidzianym w art. 270¹ § 1 in fine k.c. co do użytkowania na podstawie umowy timesharingu) oraz służebność osobista (art. 254 i 300 k.c.). Ponadto służebność gruntową można przenieść, jako prawo związane z własnością nieruchomości (art. 285 § 1 k.c.), tylko razem z prawem własności nieruchomością. Zastaw i hipoteka, jako prawa akcesoryjne, nie mogą być przeniesione bez wierzytelności, które zabezpieczają (art. 323 § 2 k.c. i art. 79 ust. 2 ust. o ks. wiecz. i hip.). Przenoszalne jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu - zgodnie z przepisem art. 17² ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych umowa zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

Wygaśnięcie ograniczonego prawa rzeczowego

Wygaśnięciem ograniczonych praw rzeczowych zajmują się art. 246 i 247 k.c. oraz przepisy normujące poszczególne prawa ograniczone. Z całokształtu tych przepisów wynika, że prawa te wygasają:

1.) na skutek zniesienia ograniczonego prawa rzeczowego - czyli w drodze jednostronnego oświadczenia woli uprawnionego o zrzeczeniu się prawa złożonego właścicielowi rzeczy obciążonej (art. 246 § 1 k.c.). Zgodnie powołanym przepisem, jeżeli uprawniony zrzeka się ograniczonego prawa rzeczowego, prawo to wygasa. Jeżeli prawo to było wpisane do księgi wieczystej, a ustawa nie stanowi inaczej, do jego wygaśnięcia konieczne jest wykreślenie z księgi wieczystej (art. 246 k.c.);

2) na skutek tzw. konfuzji - jeżeli ograniczone prawo rzeczowe przejdzie na właściciela rzeczy obciążonej albo jeżeli ten, komu prawo takie przysługuje, nabędzie własność rzeczy obciążonej (art. 247 k.c.);

3) na skutek upływu czasu - jeżeli ograniczone prawo rzeczowe jest prawem terminowym; wygasa ono z upływem czasu, na jaki zostało ustanowione; dotyczy to zwłaszcza służebności osobistych (art. 299 k.c.) oraz użytkowania (art. 266 i 271 k.c.);

4) na skutek niewykonywania ich przez lat 10; dotyczy to tylko użytkowania i służebności (art. 255 i 293 k.c.);

5) z mocy wyroku sądowego uwzględniającego roszczenie właściciela o znie­sienie służebności (art. 294 i 295 k.c.)

6) na skutek decyzji administracyjnej o wygaśnięciu prawa rzeczowego ograniczonego, np. w trybie wywłaszczenia (por. art. 113 u.g.n.);

7) w razie wygaśnięcia zabezpieczonej prawem rzeczowym akcesoryjnym wierzytelności.

W myśl art. 251 k.c. do ochrony praw rzeczowych ograniczonych stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności.

UŻYTKOWANIE

Ustawową definicję użytkowania (ususfructus) zawiera art. 252 k.c., który stanowi: "Rzecz można obciążyć prawem do jej używania i do pobierania jej pożytków (użyt­kowanie)".

Z definicji tej wynika, że na treść użytkowania składają się dwa upraw­nienia:

1. prawo do używania rzeczy,

2. prawo do pobierania jej pożytków.

Użytkownik korzystając użytkow­nik ma obowiązek przestrzegania zasad prawidłowej gospodarki, a jego upraw­nienie do czerpania korzyści, jakie rzecz przynosi, ogranicza się do pobierania pożytków

Użytkownik nie nabywa natomiast własności przychodów, które nie stanowią pożytków, a więc takich oddzielonych od rzeczy części składowych, które zostały od niej odłączone poza zakresem normalnej eksploatacji (jak np. budulca pochodzącego z rozbiórki budynku). Przychody te przypadają właścicielowi.

Przedmiot użytkowania

Z art. 252 k.c. wynika, iż przedmiotem użytkowania może być rzecz - zarówno nieruchomość, jak i rzecz ruchoma. Wyłącznie nierucho­mości mogą być przedmiotem użytkowania, o którym mowa w art. 270¹ k.c.

Użytkowanie obciąża rzecz jako całość, a więc rozciąga się na jej części składowe (art. 47-48) oraz - w braku zastrzeżenia przeciwnego - także na jej przynależności (art. 52 k.c.) - zasada ta wynika z art. 252 k.c. i może być przez strony zmodyfikowana, o czym stanowi art. 253 k.c. Według przepisu art. 253 § 1 k.c. zakres użytkowania można ograniczyć wyłączenie do oznaczonych pożyt­ków rzeczy (art. 253 § 1) - można np. wyłączyć owoce, jakie przynosi sad. W myśl zaś art. 253 § 2 wykonywanie użytkowania można ograniczyć do oznaczonej części rzeczy (np. tylko do sadu, do 1 ha gruntu, do samego budynku). W omawianych sytuacjach podkreślić należy, że opisane modyfikacje dotyczą nie samego użytkowania, lecz jego wykonywania - w dalszym ciągu użytkowanie obciąża całą nierucho­mość.

Przedmiotem użytkowania mogą być tylko rzeczy niezużywalne, tzn. takie, z których można korzystać bez ich unicestwienia. Wyjątek od tej zasady ustanawia artykuł 264 k.c. Przepis ten stanowi, „że jeżeli użytkowanie obejmuje pieniądze lub inne rzeczy oznaczone tylko co do gatunku, użytkownik staje się z chwilą wydania mu tych przedmiotów ich właścicielem; po wygaśnięciu użytkowania obowiązany jest do zwrotu według przepisów o zwrocie pożyczki”. Przepis ten dotyczy użytkowania pieniędzy lub innych rzeczy oznaczonych co do gatunku np. zboża. W przypadku tego rodzaju użytkowania zwrotowi podlegają nie te same rzeczy, lecz takie same rzeczy, a więc „ta sama ilość pieniędzy” lub „ta sama ilość i rzeczy tego samego gatunku i tej samej jakości” (por. art. 720 k.c.). Ten rodzaj użytkowania kodeks określa mianem użytkowaniem nieprawidłowym (rzymski quasi-ususfruc­rus). "Nieprawidłowość" tego użytkowania polega na tym, że pieniądze i rzeczy oznaczone co do gatunku, w przeciwieństwie do innych rzeczy, z chwilą ich wydania użytkownikowi, stają się jego własności; dotychczasowy właściciel traci prawo własności.

Przedmiotem użytkowania mogą być także prawa (art. 265 k.c.). Obciążyć użytkowaniem można tylko prawa zbywalne. Jako prawa, które podlegają obciążeniu użytkowaniem, można wymienić: udział we współwłasności, obligacje, wierzytel­ności, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, użytkowanie wieczyste udział w spółce kapitałowej itp. W wypadku takiego obciążenia pożytki z tych praw (np. odsetki) przypadają użytkownikowi. Do użytkowania praw stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu rzeczy (art. 265 § 2), zaś do ustanowienia użytkowania na prawie stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu tego prawa (art. 265 § 3).

Użytkowanie charakteryzują w szczególności następujące cechy:

1. jest prawem niezbywalnym (art. 254 k.c.). z wyjątkiem użytkowania o którym mowa w art. w art. 270¹ § 1 k.c.

2. Użytkowanie jest bądź prawem terminowym, bądź bezterminowym. Użytkowanie, o którym mowa w art. 270¹ § 1 k.c., według § 2 tego przepisu może być ustanowione na okres nie dłuższy niż 50 lat (a nie krótszy - co wynika z art. 1 ust. 1 ustawy o timesharingu - niż 3 lata).

3. Do istoty użytkowania nie należy także odpłatność. Użytkowanie może więc być ustanowione zarówno odpłatnie, jak i bez wynagrodzenia. Użyt­kowanie, o którym mowa wart. 270¹ k.c., ustanawia się za zapłatę ryczałtowego wynagrodzenia (art. 1 ust. 1 ustawy o timesharingu).

Stosunki wzajemne pomiędzy użytkownikiem z właścicielem regulują przepisy art. 256 - 263 k.c.

Powstanie użytkowania podlega ogólnym zasadom normującym powsta­wanie ograniczonych praw rzeczowych.

Użytkowanie wygasa z tych samych przyczyn, co pozostałe prawa rzeczowe ograniczone. Ponadto według przepisu art. 255 k.c. użytkowanie wygasa wskutek niewykonywania przez lat dziesięć. Przepis ten dotyczy każdego wypadku użytkowania z wyjątkiem użytkowania wynikającego z umowy time­sharingu (art. 270¹ § 1 in fine k.c.).

Użytkowanie przez osoby fizyczne

Do użytkowania przez osoby fizyczne, oprócz omówionych powyżej przepisów ogólnych zastosowanie mają następujące unormowania:

1. Istotnemu ograniczeniu podlega przede wszystkim zakres uprawnień użyt­kownika, będącego osobą fizyczną

- w myśl art. 267 § 1 k.c. uprawniony z tytułu tego prawa jest obowiązany zachować jej substancję oraz jej dotychczasowe przeznaczenie (salva rei substantia). Z tego przepisu, według orzecznictwa Sądu Najwyższego wynika zakaz wznoszenia przez użytkownika będącego osobą fizyczną na użytkowanym gruncie nowych budynków. Powyższe ograniczenie nie obowiązuje w sytuacji wzniesienia budynku na miejscu budynku nienadającego się do użytku, jeżeli budynek ten jest niezbędny do dalszego korzystania przez użytkow­nika z nieruchomości.

- Użytkownik gruntu może zbudować i eksploatować nowe urządzenia służące do wydobywania kopalin z zachowaniem przepisów prawa geologicznego i gór­niczego. Przed przystąpieniem do robót użytkownik powinien w od­powiednim terminie zawiadomić właściciela o swym zamiarze. Jeżeli zamierzane urządzenia zmieniałyby przeznaczenie gruntu albo naruszały wymagania prawid­łowej gospodarki, właściciel może żądać ich zaniechania albo zabezpieczenia roszczenia o naprawienie szkody (art. 267 § 2 i 3 k.c.).

- Użytkownik może zakładać w pomieszczeniach nowe urządzenia w takich granicach, jak najemca (art. 268 k.c).

W myśl przepisu art. 684 k.c. najemca może założyć w najętym lokalu oświetlenie elektryczne, telefon, radio i inne podobne urządzenia, chyba że sposób ich założenia sprzeciwia się obowiązującym przepisom albo zagraża bezpieczeństwu nie­ruchomości. Jeżeli do założenia urządzeń potrzebne jest współdziałanie wynajmującego, najemca może domagać się tego współdziałania za zwrotem wynikłych stąd kosztów.

Ochronie interesów właściciela w przypadku dewastacji przedmiotu użytkowania poświęcony jest art. 269 k.c.

2. Użytkowanie na rzecz osoby fizycznej jest prawem terminowym, trwa bowiem przez czas określony w tytule, który je powołuje (z reguły w umowie), a wygasa najpóźniej ze śmiercią użytkownika (art. 266 k.c.). Prawo to, jako prawo związane ściśle z osobą użytkownika, nie wchodzi do spadku (art. 922 § 2 k.c.) i nie przechodzi na spadkobierców. Dziedziczeniu podlega natomiast użytkowanie wynikające z umowy timesharingu.

Timesharing

Użytkowanie określane nieściśle pojęciem Timesharing ­zdefiniowane zostało w art. 270¹ § 1 k.c., jako "użytkowanie polegające na korzystaniu z domu lub pomieszczenia mieszkalnego na zasadach określonych w ustawie o ochronie nabywców prawa korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie w każdym roku oraz o zmianie ustaw Kodeks cywilny, Kodeks wykroczeń i ustawy o księgach wieczystych i hipotece... „ Jest to ustawa z dnia z 13 VII 2000 r (Dz. U. Nr 74, poz. 855).

Według przepisu art. 1 ust. 3 powołanej ustawy, timesharing może mieć postać prawa osobistego, w tym wierzytelności lub ograniczonego prawa rzeczowego, w szczególności użytkowania. Timesharing według art. 1 ust. 1 powołanej ustawy powstaje na mocy umowy zawartej pomiędzy przedsiębiorcą i nabywcą (osobą fizyczna zawierającą umowę poza zakresem prowadzonej działalności gospodarczej - art. 1 ust. 2 - tego unormowania wynika, iż podmiotem tego prawa może być tylko osoba fizyczna), której treścią jest ustanowienie dla tej osoby, za ryczałtowym wynagrodzeniem, na okres co najmniej 3 lat prawa do korzystania z domu lub pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie w każdym roku.

To czy timesharing będzie mieć postać prawa osobistego czy ograniczonego prawa rzeczowego zależy od woli stron umowy (art. 1 ust. 3 ustawy o timesharingu) oraz od spełnienia ogólnych wymagań przewidzianych dla ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości.

Pierwszym wymogiem jest to, aby podmiot ustanawiający timesharing w postaci użytkowania był właścicielem (użytkownikiem wieczystym i właścicielem budynku) obciążonej nieruchomości. Jeżeli przedsiębiorca nie jest właścicielem obciążonej nieruchomości nie może powstać timesharing w postaci użytkowania.

Drugim wymogiem jest to aby oświadczenie woli właściciela nieruchomości było złożone w formie aktu notarialnego (art. 245 § 2 k.c.)

Cechą charakterystyczną tego rodzaju użytkowania jest periodyczność wykonywania uprawnienia do korzystania z budynku lub jego części - tylko w oznaczonym czasie, w każdym roku.

Jest to prawo zbywalne i dziedziczne - wniosek taki wypływa z przepisu art. 270¹ § 1 in fine k.c., stanowiącego, iż do tego rodzaju użytkowania stosuje się przepisy ogólne o użytkowaniu (art. 252 - 265 k.c.) oraz odpowiednio przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne (art. 266 - 270 k.c.), z wyjątkiem przepisów art. 254 - 255 k.c. i art. 266 k.c., a więc przepisów statuujących niezbywalność (art. 254 k.c.) i niedziedziczność (art. 266 k.c.) użytkowania oraz mówiących, iż użytkowania wygasa wskutek niewykonywania przez lat dziesięć (art. 255 k.c.).

Użytkowanie, o którym mowa wygasa najpóźniej z upływem pięćdziesięciu lat od jego ustanowienia.

Art. 270¹ k.c. dotyczy timesharingu mającego postać ograniczonego prawa rzeczowego.

Inne wypadki użytkowania

Inne wypadki użytkowania (poza użytkowaniem przez osoby fizyczne i przez rolnicze spółdzielnie produkcyjne oraz poza timesharingiem) dotyczą użytkowania przez osoby prawne. Temu użytkowaniu w Kodeksie cywilnym poświęcono tylko jeden artykuł. W myśl art. 284, do innych wypadków użytkowania przez osoby prawne stosuje się przepisy ogólne o użytkowaniu (art. 252 - 265 k.c.) oraz odpowiednio przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne (art. 266 - 270 k.c.), o ile użytkowanie to nie jest inaczej uregulowane odrębnymi przepisami.

Przykładem jest użytkowanie określone w art. 34 ustawy z dnia 27 października 1994 r. o autostradach płatnych oraz Krajowym Funduszu Drogowym (tekst jedn. Dz. U. z 2004 r. Nr 256, poz. 2571 z późn. zm.) oraz użytkowanie górnicze - art. 7 - 14 i art. 83 - 87 ustawy z dnia 4 lutego 19994 r. - prawo górnicze i geologiczne (tekst. jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 228, poz. 1947).

SŁUŻEBNOŚCI

Służebności gruntowe

Definicję służebności gruntowej zawiera art. 285 § 1 k.c. Ze sformułowania tego przepisu wynika, że służebności gruntowe mogą polegać na:

1. uprawnieniu właściciela nieruchomo­ści władnącej do korzystania w oznaczonym zakresie z nieru­chomości obciążonej,

2. tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań,

3. tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności.

Służebność gruntowa, co wynika z art. 285 k.c może być służebnością czynną i bierną:

- służebność czynna polega na tym, że uprawniony może czynnie ingerować w sferę cudzego prawa własności, a więc korzystać z nieruchomości innego właściciela, np.: służebność przejazdu lub przechodu (tzw. służebność drogowa), służebność przegonu lub wypasu bydła, służebność czerpania wody ze źródła lub studni sąsiada, służebność pobierania ściółki z cudzego lasu, służebność oparcia budynku o mur sąsiada itp.

- służebności bierne mogą polegać na tym, że właściciel nieruchomości władnącej nie czyni nic, zaś na właściciela nieruchomości obciążonej nałożono obowiązki w postaci:

1. właściciel nieruchomości obciążonej ma obowiązek powstrzymania się od wykonywania pewnych uprawnień (najczęściej czynności faktycznych), które w braku takiego obciążenia może podej­mować w ramach prawa własności, np. zakazie wznoszenia budynku lub budowy ponad pewną wysokość albo sadzenia drzew wysokopiennych tzw. służebności widoku lub służebności światła.

2. właściciel ten musi się powstrzymać od wykonywania takich uprawnień, które z mocy przepisów o treści i wykonywaniu prawa własności (przede wszystkim przepisy art. 148 - 150 k.c.) służą mu względem nieruchomości sąsiednich np. pozbawieniu właściciela uprawnienia, jakie mu przysługuje na podstawie art. 149 k.c., tj. prawa wchodzenia na grunt sąsiedni w celu usunięcia zwieszających się z jego drzew gałęzi lub owoców.

Nieruchomością władnącą (praedium dominans) jest nieruchomość, na korzyść której służebność jest ustanowiona, natomiast nierucho­mość, której kosztem do tego doszło, nazywamy nieruchomością obciążoną (praedium serviens).

Służebność gruntową ustanawia się na rzecz właściciela oznaczonej nieruchomości, a nie na rzecz oznaczonej osoby. W drodze wyjątku od tej zasady kodeks w art. 286 pozwala na ustanowienie służebności gruntowej na rzecz spółdzielni produkcyjnej bez względu na to, czy spółdzielnia ta jest właścicielem gruntu.

Służebność gruntowa nie jest prawem samodzielnym, lecz prawem związanym z własnoś­cią nieruchomości, stanowiącym tym samym jej część składową (art. 50 k.c.). Oznacza to, że samej służebności, tzn. bez nieruchomości władnącej, nie można zbyć. Oznacza to również, to, że służebność gruntowa przysługuje każdoczesnemu właścicielo­wi nieruchomości władnącej, a obciąża każdoczesnego właściciela nieruchomości obciążonej.

Zakres służebności gruntowej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według zasad współżycia społecznego przy uwzględnieniu zwycza­jów miejscowych (art. 287 k.c.). Służebność gruntowa powinna być wykonywana w taki sposób, żeby jak najmniej utrudniała korzystanie z nieruchomości ob­ciążonej (art. 288 k.c.).

Służebność gruntowa może być ustanowiona na czas oznaczony (może tez być ustanowiona na czas nieoznaczony) oraz może być ograniczona warunkiem.

Służebność gruntowa może powstać na podstawie:

1. czynności prawnej - mają w tym przypadku zastosowanie ogólne zasady dotyczące ustanawiania ograniczonych praw rzeczowych, a w szczególności zwłaszcza w art. 245 k.c.

2. orzeczenia sądowego, czyli najczęściej wbrew woli właściciela nieruchomości obciążonej, np.: tzw. służebności drogi koniecznej (145 k.c.), służebność budynkowa (art. 151 k.c.) oraz ustanowiona przy zniesieniu współwłasności (art. 212 § 1 zd. 2 k.c.)

3. W myśl art. 292 k.c. służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie.

Przesłanki nabycia służebności w drodze zasiedzenia wynikające z art. 292 oraz stosowanego odpowiednio przepisu art. 170 k.c., normującego nabycie własności nieruchomości przez zasiedzenie są następujące:

1. służebność musi polegać na korzystaniu z trwałego i widocz­nego urządzenia. Urządzenia te muszą być wykonane przez właściciela korzystającego w ten sposób z cudzej nieruchomości, a nie przez jej właściciela. Ma to miejsce np. wtedy, gdy właściciel nieruchomości korzysta z wody sąsiada za pomocą specjalnych rur, albo przejeżdża stale przez cudzą nieruchomość wybrukowaną specjalnie do tego celu drogą.

2. faktycznie korzysta z cudzej nieruchomości w zakresie odpowiadającym treści służebności - posiadanie służebności (art. 352 k.c.).

3. upływ czasu - dwadzieścia lat, jeżeli posiadacz jest w dobrej wierze w chwili uzyskania posiadania, ewentualnie trzydzieści lat, gdy posiadacz w chwili uzyskania uzyskania posiadania był w złej wierze - wniosek ze stosowanego odpowiednio przepisu art. 172 k.c.

4. w drodze orzeczenia admini­stracyjnego - na podstawie przepisów o wywłaszczeniu nieruchomości (art. 120 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

Zmiana treści służebności

Zmiana treści służebności oznacza zmianę zakresu tego prawa lub sposobu wykonywania go w stosunku do tego jaki został określony pierwotnie.

Kodeks cywilny przewiduje dwa przypadki zmiany treści służebności:

1. jeżeli po ustanowieniu służebności gruntowej powstanie ważna potrzeba gospodarcza, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać za wynagro­dzeniem zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności, chyba że zmia­na przyniosłaby niewspółmierny uszczerbek dla nieruchomości władnącej (art. 291 k.c.); 2. w sytuacji podziału nieruchomości władnącej lub nieruchomości obciążonej:

a) w razie podziału nieruchomości władnącej służebność utrzymuje się w mo­cy na rzecz każdej z części utworzonych przez podział (zasada niepodziel­ności służebności); jednakże gdy służebność zwiększa użyteczność tylko jednej lub kilku z nich, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zwolnienia jej względem części pozostałych (art. 290 §1 k.c.),

b) w razie podziału nieruchomości obciążonej służebność utrzymuje się w mo­cy na częściach utworzonych przez podział; jednakże gdy wykonywanie służebności ogranicza się do jednej lub kilku z nich, właściciele pozostałych części mogą żądać ich zwolnienia od służebności (art. 290 § 2 k.c.),

c) jeżeli wskutek podziału nieruchomości władnącej albo nieruchomości ob­ciążonej sposób wykonywania służebności wymaga zmiany, to sposób ten w braku porozumienia stron będzie ustalony przez sąd (art. 290 § 3 k.c.).

Możliwa jest również zmiana treści służebności gruntowej, gdy zajdzie taka potrzeba, w drodze umowy.

Wygaśniecie służebności gruntowych

Służebności wygasają z przyczyn, które są wspólne dla wszystkich praw rzeczowych ograniczonych, a więc służebność: może być zniesiona lub zmieniona (art. 248); uprawniony może się służebności zrzec (art. 246 k.c.); na skutek tzw. konfuzji (art. 247 k.c.). Ponadto służebności gruntowe wygasają:

1. ex lege wskutek niewykonywania jej przez dziesięć lat (art. 293 § 1 k.c.); jeżeli służebność polega na obowiązku nieczynienia (służebność bierna) przepis ten stosuje się tylko wtedy, gdy na nieruchomości obciążonej istnieje od dziesięciu lat stan rzeczy sprzeczny z treścią służebności (art. 293 § 2 k.c.);

2) właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności bez wynagrodzenia, jeżeli służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie(art. 295 k.c.);

3) właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności gruntowej za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków służeb­ność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a nie jest konieczna dla prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej (art. 294 k.c.);

Służebności osobiste

Według art. 296 k.c. nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej (służebność osobista). Treść tego przepisu, w zestawieniu z przepisem art. 285 k.c. wskazuje, że służebność gruntowa oraz służebność osobista z jurydycznego punktu widzenia są do siebie bardzo zbliżone. Przede wszystkim treść obu służebności może być taka sama. Obie służebności obciążają tylko nieruchomość, a konkretnie każdoczesnego właściciela nieruchomości. Różnica pomiędzy oboma służebnościami polega jedynie na tym, że inna jest osoba uprawniona. W wypadku służebności gruntowej osobą tą jest każdoczesny właściciel nierucho­mości władnącej, o tyle w wypadku służebności osobistej jest nią określona osoba fizyczna. Służebność osobista natomiast nie może być ustanowiona na rzecz osoby prawnej.

Z uwagi zachodzące podobieństwa pomiędzy oboma służebnościami ustawodawca w art. 297 k.c. nakazuje do służebności osobis­tych stosować odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych, z zachowaniem przepisów rozdziału regulującego służebność osobistą.

Odrębności w uregulowaniu służebności osobistej i gruntowej, wynikające przede wszystkim różnych funkcji obu służebności sprowadzają się do następujących kwestii:

1) zakres służebności i sposób wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według osobistych potrzeb uprawnionego z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych (art. 298 k.c.);

2) służebność osobista, jako prawo związane z określoną osobą, wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego (art. 299 k.c.);

3) wobec tego, że celem służebności osobistej jest zaspokajanie potrzeb określonej osoby, jest ona niezbywalna; nie można również przenieść uprawnienia do jej wykonywania (art. 300 k.c.);

4) jeżeli uprawniony z tytułu służebności osobistej dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swego prawa, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zamiany służebności na rentę (art. 303 k.c.);

5) jeżeli nieruchomość obciążona służebnością osobistą została wniesiona jako wkład do rolniczej spółdzielni produkcyjnej, spółdzielnia może z ważnych powo­dów żądać zmiany sposobu wykonywania służebności albo zamiany jej na rentę (art. 305 k.c.);

6) służebności osobistej nie można nabyć przez zasiedzenie (art. 304 k.c.).

Służebność mieszkania

Szczególnym rodzajem służebności osobistej jest służebność osobista zwana służebnością mieszkania. Treścią tej służebności jest prawo zamieszkiwania w cudzej nieruchomości. Uprawniony z tytułu tej służebności ma prawo zajmowania całego budynku, jego części lub nawet wspólnego zamiesz­kiwania w mieszkaniu właściciela nieruchomości. Zakres tego prawa zależy przede wszystkim od treści tytułu (z reguły umowy).

Mający służebność mieszkania może zajmować je ze współmałżonkiem i małoletnimi dziećmi; inne osoby może przyjąć tylko wtedy, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego. Dzieci przyjęte jako małoletnie mogą pozostać w mieszkaniu także po uzyskaniu pełnoletności (art. 301 § 1 k.c.).

Mający służebność mieszkania może korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku (art. 302 § 1 k.c.).

Służebność mieszkania wygasa - tak jak każda służebność osobista - z chwi­lą śmierci uprawnionego. Jednakże w myśl art. 301 § 2 k.c. można się umówić, że po śmierci uprawnionego służebność mieszkania będzie przysługiwać jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi.

H I P O T E K A

Hipoteka jest podstawową formą prawną rzeczowego zabezpieczenia wierzytelności pieniężnych. Jest to podobnie jak zastaw prawo rzeczowe akcesoryjne, co oznacza, że nie można ustanowić hipoteki bez wierzytelności. Hipoteka nie może być bez zabezpieczonej wierzytelności przeniesiona, zaś wierzytelność zabezpieczona hipoteką nie może być przeniesiona bez hipoteki, chyba że ustawa stanowi inaczej (art. 79 § 1 i 2 u.kw.h.). Wy­gaśnięcie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką pociąga za sobą wygaśnięcie hipo­teki (art. 94 u.kw.h.).

Hipotekę regulują przepisy zawarte w ustawie z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tj. Dz. U. z 2001 r. Nr 124. poz. 1361 ze zm.) - w skrócie u.kw.h. Przepisy powołanej wyżej ustawy regulują wprost jedynie hipotekę na nierucho­mości. Z uwagi na to, że przedmiotem hipoteki mogą być inne (niż własność) prawa, według art. 65 ust 5 u.kw.h. do hipoteki na tych prawach stosuje się odpowiednio przepisy o hipotece na nieruchomości.

Pojęcie i treść hipoteki

Art. 65 ust. 1 u.k.w.h. zawiera ustawową definicję hipoteki stanowiąc, że w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można nieruchomość obciążyć prawem na mocy, którego wierzyciel dochodzić może zaspokojenia z nieruchomości bez wzglę­du na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami oso­bistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).

Z powyższego przepisu wynika, iż hipoteka daje wierzycielowi uprawnienie do zaspokojenia się z nieruchomości obciążonej. Hipoteka nie daje natomiast wierzycielowi władztwa nad nieruchomością (prawa do korzystania z nieruchomości obciążonej) oraz prawa do pobierania pożytków z nieruchomości obciążonej. Obciążenie nieruchomości hipoteką nie stoi na przeszkodzie jej zbyciu lub obciążeniu nieruchomości przed wygaśnięciem hipoteki. Przepis art. 72 u.k.w.h. stanowi: Niedopuszczalne jest zastrzeżenie, przez które właściciel nieruchomości zobowiązuje się względem wierzyciela hipotecznego, że nie dokona zbycia lub obciążenia nieruchomości przed wygaśnięciem hipoteki.

W myśl zacytowanego przepisu art. 65 ust. 1 u.kw.h. na treść hipoteki składają się dwa uprawnienia:

a) pierwszeństwo zaspokojenia z nieruchomości przed wierzycielami osobistymi, tj. takimi którzy nie korzystają z zabezpieczenia hipotecznego. Jeżeli nierucho­mość jest obciążona kilkoma hipotekami o pierwszeństwie między wierzycielami hipotecznymi rozstrzyga kolejność złożenia wniosku o wpis (art. 12 u.kw.h.);

b) skuteczność obciążenia względem każdoczesnego właściciela nieruchomości, co oznacza, że wierzyciel może zaspokoić się z nieruchomości obciążonej, choćby własność tej nieruchomości przeszła na inną osobę. Każdoczesny właściciel nie­ruchomości staje się bowiem dłużnikiem wierzyciela. Tak więc zmiany własności nieruchomości obciążonej nie mają znaczenia dla wierzyciela, którego wierzytelność jest zabezpieczona hipoteką. Każdy kolejny właściciel nieruchomości staje się z mocy prawa dłużnikiem hipotecznym (rzeczowym). Zmiana właściciela nieruchomości obciążonej nie ma wpływu na dalsze istnienie hipoteki.

Przedmiot hipoteki

Zasadą jest, że hipoteką mogą być obciążone tylko te przedmioty, co do których ustawa wyraźnie tak stanowi.

Przedmiotem hipoteki, w myśl art. 65 u.k.w.h. może być:

a) nieruchomość.

b) udział współwłaściciela we własności nieruchomości.

c) użytkowanie wieczyste.

d) spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,

e) wierzytelność zabezpieczona hipoteką.

Hipoteka na nieruchomości i udziale we współwłasności nieruchomości

Przedmiotem hipoteki jest nieruchomość, a ściślej - prawo własności nierucho­mości, bez względu na to, komu ono przysługuje (także nieruchomość Skarbu Pań­stwa, jednostek samorządu terytorialnego).

Przedmiotem hipoteki może być każda nieruchomość, czyli nieruchomość gruntowa, budynkowa i lokalowa.

Nieruchomości gruntowe oraz lokalowe mogą być zawsze przedmiotem hipote­ki. Co do nieruchomości budynkowych mogą zachodzić wyjątki. Np. nie można obciążyć hipoteką odrębnej własność budynków i innych urządzeń wzniesionych przez rolniczą spółdzielnię produkcyjną na użytkowanym przez nią gruncie, ponieważ odrębna własność budynków i innych urządzeń jest prawem związanym z użytkowaniem gruntu, zaś prawo użytkowania nie może być przedmiotem hipoteki. Odrębna własność budynków wzniesionych na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste może być obciążona hipoteką tylko w przypadku obciążenia hipoteką prawa użytkowania wieczystego (patrz hipoteka na użytkowaniu wieczystym)

Hipoteka obciąża konkretnie oznaczoną nieruchomość (zasada szczegółowości hipoteki), nie jest natomiast możliwe ustanowienie hipoteki na wszystkich nieru­chomościach należących do tej samej osoby, gdyż w naszym ustawodawstwie nie przyjęto koncepcji tzw. hipoteki generalnej.

Hipoteka obciąża wraz z nieruchomością jej części składowe (art. 85 u.k.w.h.). przynależności (art. 84 u.k.w.h.), pożytki cywilne. np. czynsz najmu, dzierżawy (art. 88 u.k.w.h.).

Część ułamkowa nieruchomości może byt przedmiotem hipoteki, jeżeli stanowi udział współwłaściciela (art. 65 ust. 2 u.kw.h.). Nie jest możliwe częściowe obcią­żenie nieruchomości należącej do jednego właściciela ani też w sytuacji, gdy współ­własność ma charakter łączny (bezudziałowy).

Hipoteka na użytkowaniu wieczystym

Zgodnie z art. 65 ust. 3 u.k.w.h. użytkowanie wieczyste może być przedmiotem hipoteki. Hipoteka na użytkowaniu wieczystym obejmuje również budynki i urządzenia znaj­dujące się na użytkowanym terenie, stanowiące własność użytkownika wieczystego. Przyjmuje się, że dopuszczalne jest także ustanowienie hipoteki na udziale w użyt­kowaniu wieczystym przysługującym kilku osobom.

Użytkowanie wieczyste powstaje z chwilą dokonania wpisu, nawet nieprawomocnego, co oznacza, że hipoteka na użytkowaniu wieczystym może być ustanowiona dopiero od chwili jego powstania - prawomocność wpisu wieczystego użytkowania pozostaje bez znaczenia.

Hipoteki ustanowione na prawie użytkowania wieczystego gasną wraz z wygaśnięciem użytkowania wieczystego. Wierzycielom hipotecznym użytkownika wieczystego przysługuje wówczas ustawo­we prawo zastawu na roszczeniach użytkownika wieczystego o wynagrodzenie za wzniesione lub nabyte przez niego budynki, których własność utracił wskutek wy­gaśnięcia użytkowania wieczystego gruntu (art. 101 u.kw.h.).

Przedmiotem hipoteki mogą być także spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (art. 65 ust. 4 pkt 1-3 u.kw.h.). Zostało one zaliczone do ograniczonych praw rzeczowych (art. 244 kc.).

Hipoteka na wierzytelności hipotecznie zabezpieczonej (subintabulat)

Ponadto - w myśl art. 65 ust. 4 pkt 4 u.k.w.h. - przedmiotem hipoteki może być wierzytelność zabezpieczona hipoteką, jest instytucja tzw. subintabulatu, inaczej prawa podzastawu. Subintabulat polega na tym, że dłuż­nik gwarantuje swoją wierzytelnością zabezpieczoną hipotecznie realizację zobowią­zań, jakie zaciąga. W związku z tym wierzyciel wstępuje w sytuację swojego dłużni­ka (będącego jednocześnie wierzycielem hipotecznym). Skutkiem tego spłata wierzytelności hipotecznej obciążonej hipoteką powinna być dokonana do wysoko­ści tej hipoteki do rąk wierzyciela, któremu ona przysługuje, chociażby jego wierzy­telność nie była jeszcze wymagalna (art. 108¹ u.k.w.h.).

Wierzytelność zabezpieczona hipoteką na wierzytelności hipotecznej może być przedmiotem dalszych hipotek (art. 108⁴ u.k.w.h.).

Wierzytelność zabezpieczona hipoteką

Art. 68 u.kw.h. stanowi, że hipoteka zabezpiecza jedynie wierzytelności pie­niężne i może być wyrażona tylko w ściśle oznaczonej sumie pieniężnej. Jeżeli wie­rzytelność zgodnie z prawem została wyrażona w innym pieniądzu niż pieniądz polski, hipotekę wyraża się w tym samym pieniądzu. W myśl tego przepisu, hipo­teka służy zabezpieczeniu wierzytelności tylko pieniężnych, o ściśle oznaczonej wysokości. Wyjątkiem jest hipoteka kaucyjna, która zabezpiecza wierzytelności o wy­sokości nieustalonej do oznaczonej sumy pieniężnej najwyższej (art. 102 u.k.w.h.).

Hipoteka zabezpiecza również - w granicach przewidzianych w odrębnych prze­pisach - roszczenia o odsetki nie przedawnione oraz przyznane koszty postępowa­nia (art. 69 u.k.w.h.).

Przedawnienie wierzytelności zabezpieczonej hipoteką nie ma wpływu na uprawnienia wierzyciela hipotecznego do uzyskania zaspokojenia z nieruchomo­ści obciążonej (art. 77 u.kw.h.). Hipoteka chroni więc wierzyciela przed skutkami przedawnienia.

Dochodzenie wierzytelności hipotecznej

Zaspokojenie wierzyciela hipotecznego z nieruchomości następuje według przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym, chyba że z nieruchomości dłużnika jest prowadzona egzekucja przez administracyjny organ egzekucyjny (art. 75 u.kw.h.).

Realizacja hipoteki następuje przede wszystkim według przepisów kodeksu postępowania cywilnego o postępowaniu egzekucyjnym - będą to przede wszystkim przepisy działu szóstego księgi drugiej kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości. Strony nie mogą się umówić, że postępowanie egzekucyjne zostanie zastąpione innym sposobem realizacji hipoteki np. przepadek nieruchomości. Oznacza to, że wierzyciel, którego wierzytelność zabezpieczona jest hipoteką, chcąc zaspokoić się z nieruchomości obciążonej hipoteką musi uzyskać tytuł egzekucyjny zaopatrzony w klauzulę wykonalności.

Ponadto zaspokojenie wierzyciela hipotecznego z nieruchomości może nastąpić według prze­pisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym, Możliwość taką stworzyła ustawa z dnia 6 września 2001 r. o zmianie ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. Nr 125, poz. 1368). W razie zbiegu egzekucji administracyjnej i są­dowej do tej samej nieruchomości zastosowanie mają przepisy art. 62 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (tekst jedn. Dz. D. z 2005 r. Nr 229, poz.1954 ze zm.). oraz art. 773 § 1 k.p.c.

RODZAJE HIPOTEKI

Z uwagi na sposób powstania wyróżnia się: hipotekę umowną, przymusową i usta­wową.

Hipoteka ustawowa prze­widziana jest obecnie w przepisie art. 1037 § 3 k.p.c.

Podstawową konstrukcję hipoteki two­rzy hipoteka umowna. Hipoteka umowna powstaje na podstawie umo­wy zawartej przez wierzyciela z właścicielem nieruchomości lub z innym upraw­nionym, jeśli hipoteka ma obciążyć inne prawo, niż prawo własności nieruchomości.

Oświadczenie właściciela lub innej osoby uprawnionej, której prawo ma być obciążone, powinno być złożone w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności (art. 245 § 2 kc. w zw. z art. 73 § 2 kc.). Oświadczenie wierzyciela może być złożone w dowolnej formie, a nawet w sposób dorozumiany,. np. przez złożenie wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej. W praktyce najczęściej oświadczenia obu stron umowy są zawarte w akcie notarialnym. Wyjątek od tej reguły jest przewidziany z art. 95 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Prawo bankowe (tekst jedn. Dz.U. z 2002 r. Nr 72 poz. 665).

Ponadto do ustanowienia hipoteki umownej niezbędny jest wpis do księgi wie­czystej o charakterze konstytutywnym (art. 67 ust. 1 u.kw.h.).

Hipoteka zwykła i kaucyjna

Najczęściej hipoteka zabezpiecza wierzytelność już istniejącą i oznaczoną co do wysokości - jest to hipoteka zwykła. W drodze wyjątku ustawa dopuszcza zabezpieczenie hipoteką wie­rzytelności o wysokości jeszcze nie ustalonej do wysokości oznaczonej sumy najwyższej. Hipoteka taka nosi nazwę hipoteki kaucyjnej i jest unormowana jako szcze­gólny rodzaj hipoteki w art. art. 102-108 u.k.w.h. Może ona powstać na podstawie umowy lub jako hipoteka przymusowa w wypadkach w ustawie określonych. W szczególności może ona zabezpieczać:

a) według art. 102 ust. 2 u.k.w.h. wierzytelności istniejące lub mogące powstać z okre­ślonego stosunku prawnego (np. z tytułu należnych w przyszłości alimentów, spłat spadkowych, odszkodowań o nie ustalonej jeszcze wysokości) oraz roszczenia związane z wierzytelnością hipoteczną (np. odsetki);

b) zgodnie z art. 103 u.kw.h. wierzytelności z dokumentów zbywalnych przez indos (wierzytelności z czeku lub weksla), nawet gdy wysokość wierzytelności jest z góry ustalona.

Hipotekę kaucyjną można przekształcić w hipotekę zwykłą, gdy istnienie wie­rzytelności i jej wysokość zostaną ustalone. Utrata przez wierzytelność zabezpieczo­ną hipoteką zwykłą charakteru wierzytelności o ustalonej wysokości może spowo­dować zmianę hipoteki ze zwykłej na kaucyjną (art. 108 u.k.w.h.).

Hipoteka przymusowa pełni rolę środka egzekucyjnego o szczególnym charakterze, którego celem jest zabezpieczenie egzekucji wierzytelności już istniejącej, stwierdzonej tytułem wykonawczym, przez obciążenie nieruchomości dłużnika hipoteką. Podstawą wpisu tego rodzaju hipoteki nie jest ani umowa ani jednostronne oświadczenie woli właściciela nieruchomości, tylko tytuł wykonawczy określony w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym stwierdzający istnienie wierzytelności oraz wniosek wierzyciela. Podstawą wpisu hipoteki przymusowej mogą być tytuły wydawane w sądowym, jak i administracyjnym postę­powaniu egzekucyjnym. Ustanawia się ją najczęściej wbrew woli dłużnika, któremu przysługuje prawo własności nierucho­mości lub inne prawo.

Ponadto, do powstania hipoteki przymusowej - podobnie, jak przy hipotece umow­nej - konieczny jest wpis do księgi wieczystej o charakterze konstytutywnym (art. 67 ust. 1 u.k.w.h.). Zgoda właściciela nieruchomości na wpis nie jest potrzebna.

Hipoteka przymusowa może mieć dwojaki charakter - hipoteki zwykłej lub kau­cyjnej.

Zgod­nie bowiem z art. 109 ust. 1 u.kw.h. wierzyciel, którego wierzytelność jest stwierdzo­na tytułem wykonawczym określonym w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym, może na podstawie tego tytułu uzyskać hipotekę na wszystkich nieruchomościach dłużnika. Hipoteka uzyskana na podstawie tytułu wykonawczego jest hipoteką przymusową zwykłą.

Ponadto podstawą wpisu hipoteki przymusowej może być, według przepisu art. 110 u.kw.h. tymczasowe zarządzenia sądu, postanowienia prokuratora oraz na mocy przepisów szczególnych decyzja, chociażby decyzja nie była ostateczna, albo zarządzenia zabezpieczenia dokonanego na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym w administracji. Natomiast hipoteka przymusowa wpisana na podstawie nieprawomocnego orzecze­nia sądu tymczasowego zarządzenia sądu zabezpieczającego powództwo na czas trwa­nia toczącego się procesu, postanowienia prokuratora, jest hipoteką kaucyjną (art. 111 u.kw.h.).

Hipotekę przymusową - w myśl art. 109 ust. 1 u.kw.h. - można ustanowić na wszystkich, nieruchomościach dłużnika, co oznacza, że wierzyciel może żądać obcią­żenia hipoteką przymusową każdej nieruchomości znajdującej się w majątku dłużni­ka, ale musi wskazać, w jakiej części jego wierzytelność będzie zabezpieczona na każdej z nieruchomości.

Hipoteka przymu­sowa, na nieruchomości Skarbu Państwa może być ustanowiona tylko w wypadkach przewidzianych w przepisach ustawowych (art. 109 ust. 2 u.kw.h.).

Hipoteka łączna

Ustawa o księgach wieczystych i hipotece wart. 76 przewiduje istnienie jeszcze jednego rodzaju hipoteki. Chodzi tu o hipotekę łączną, która może powstać z mocy samego prawa w razie podziału nieruchomości obciążonej hipoteką na kilka mniejszych nieruchomości. Tak powstała hipoteka ciąży w całości na wszystkich nieruchomościach utworzonych przez podział, skutki jej powstania polegają na tym, że wierzyciel może żądać zaspokojenia całej wierzytelności z jednej z obciążonych nieruchomości, z każdej lub z niektórych z nich w dowolnych częściach albo też może dokonać podziału hipoteki między poszczególne nieruchomości.

Omawiany przepis przewiduje także umowną hipotekę łączną. Powstaje ona na podstawie umowy wierzyciela z właścicielem (właścicielami) kilku nieruchomości.

Istotą hipoteki łącznej jest zabezpieczenie tej samej wierzytelności poprzez obciążenie więcej niż jednej nieruchomości.

Zgodnie z art. 111¹ u.k.w.h. ustanowienie hipoteki łącznej, przymusowej jest w za­sadzie niedopuszczalne. Hipoteka ta stanowi szczególnie dotkliwe obciążenie wła­ściciela co dla efektywnego zabezpieczenia wierzytelności nie jest zazwyczaj ko­nieczne. Powinien więc nastąpić podział zabezpieczenia między poszczególne nieruchomości, który zależy od uznania wierzyciela, od powyższej zasady przepis ten przewiduje dwa wyjątki:

a) gdy nieruchomości te są już obciążone inną hipoteką łączną.

b) gdy nieruchomości te stanowią własność dłużników solidarnych.

OCHRONA HIPOTEKI

Obciążenie nieruchomości hipoteką nie pozostaje bez wpływu na zakres korzy­stania z tej nieruchomości przez właściciela. Nie może on bowiem dokonywać ta­kich czynności faktycznych, które mogłyby pociągnąć za sobą zmniejszenie jej war­tości poniżej zabezpieczonej wierzytelności.

Uprawnienia wierzyciela hipotecznego

Wierzycielowi hipotecznemu przysługują uprawnienia składające się na ochronę hipoteki (przewidziana w art. art. 91-94 u.k.w.h.), a dające możność przeciwdziała­nia dewastacji nieruchomości przez właściciela. Jeżeli właściciel nie zastosuje się do żądań wierzyciela. może on wystąpić o niezwłoczne zaspokojenie z nieruchomości obciążonej, chociażby wierzytelność nie była jeszcze wymagalna.

WYGAŚNIĘCIE HIPOTEKI

Najczęściej hipoteka wygasa wraz z wygaśnięciem wierzytelności, jako że jest prawem akcesoryjnym (art. 94 u.kw.h.). Wygaśnięcie wierzytelności następuje z róż­nych przyczyn, m.in. na skutek zapłaty, zwolnienia z długu, ważnego złożenia przed­miotu świadczenia do depozytu sądowego.

Hipoteka wygasa również wskutek wygaśnięcia użytkowania wieczystego obciążonego hipoteką (art. 241 k.c.)

W razie wygaśnięcia hipoteki wierzyciel obowiązany jest dokonać czynności umożliwiających wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej (art. 100 u.kw.h.), np. pokwitować spłatę długu.

Hipoteka wygasa również na skutek konfuzji (inaczej zlania się praw). Z taką sytuacją mamy do czynienia jeżeli hipote­ka przejdzie na właściciela nieruchomości obciążonej albo jeżeli wierzyciel hipotecz­ny nabędzie własność nieruchomości obciążonej (art. 247 k.c.).

Zgodnie z art. 246 k.c. może dojść do tzw. zniesienia hipoteki przez czynność prawną, chociaż wierzytelność nadal istnieje. Dochodzi do tego, gdy wierzyciel hi­poteczny jednostronnie oświadczy właścicielowi nieruchomości, że zrzeka się hipo­teki. Do wygaśnięcia hipoteki niezbędne jest jej wykreślenie z księgi wieczystej(art. 246 k.c.). Oświadczenie wierzyciela powinno być złożone w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym (art. 31 u.kw.h.).

Bezpodstawne wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej

Art. 95 u.kw.h. stanowi, że hipoteka wygasa po upływie dziesięciu lat od jej wykreślenia z księgi wieczystej bez podstawy prawnej, jeśli w tym czasie nie nastą­piło przywrócenie wpisu.

Prawo posuwania się hipoteki naprzód

W sytuacji, gdy nieruchomość jest obciążona kilkoma hipotekami, w wypadku wygaśnięcia jednej z nich obowiązuje tzw. prawo posuwania się hipoteki naprzód. Jeżeli np. wygasa hipoteka znajdująca się na pierwszym miejscu, to na jej miejsce przesuwa się hipoteka zajmująca dotychczas drugie miejsce itd.

P O S I A D A N I E

Posiadanie określane jest jako faktyczne władztwo nad rzeczą. Władztwo to może być związane z wykonywaniem prawa. np. prawa własności (art. 140 k.c.), ale władztwo to może nie być związane z prawem, np. rzeczą włada osoba nieuprawniona - nieformalny nabywca nieruchomości.

Ze stanem faktycznym jakim jest posiadanie kodeks cywilny wiąże określone, skutki prawne do których należy zaliczyć między innymi:

1. przyznanie posiadaczowi określonych korzyści i roszczeń, m.in. roszczenia o zwrot nakładów (art. 226 i nast. K.c.), roszczenia o wykup (art. 231 § 1 k.c.), posiadacz w dobrej wierze nabywa własność pożytków (art. 224 k.c.)

2. od posiadania uzależnione jest w określonych wypadkach. nabycie prawa w drodze czynności prawnej (np. art. art. 155 § 2, 169 § 1 i art. 307 § 1 k.c.),

3. posiadaniem może prowadzić do nabycia własności w drodze za­siedzenia (art. art. 172-174 k.c.) lub służebności (art. 292 k.c.)

Definicję posiadania zawiera przepis art. 336 k.c. według którego posiadaczem rzeczy jest zarówno ten. kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny). jak i ten, kto nią faktycznie włada jak: użytkownik. Zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny).

Na posiadanie w rozumieniu tego przepisu (według poglądów większości doktryny i orzecznictwa Sądu Najwyższego) składają się dwa elementy:

1. element fizyczny określany jako corpus possessionis lub corpus.

2. oraz psychiczny element posiadania określany jako animus possidendi lub animus.

Corpus oznacza stan faktyczny polegający na możliwości korzystania z rzeczy w taki sposób, jak to mają prawo czynić osoby, którym przysługuje do rzeczy określone prawo.

Animus oznacza wolę wykonywania względem rzeczy określonego prawa dla siebie, we własnym imieniu.

Posiadaniem w techniczno prawnym znaczeniu jest tylko takie posiadanie, które odpowiada cechom wymieniony w art. 336 k.c.

Od posiadania należy odróżnić dzierżenie. Według przepisu art. 338 k.c. kto faktycznie włada rzeczą za kogo in­nego jest dzierżycielem. Dzierżyciel włada także rzeczą ale nie dla siebie, lecz w imieniu innej osoby (np. przedstawiciel ustawowy. pełnomocnik, zarządca itp.).

Władztwo prekaryj­ne (precarium) występuje ono w sytuacjach. gdy jedna osoba. kierując się grzeczno­ścią lub względami humanitarnymi. wyświadcza drugiej osobie przysługę, np. po­zwala jej razem zamieszkać, korzystać z samochodu itp. Istotą tego władztwa jest to, że osoby te nie są związane żadnym węzłem prawnym, a istnieje między nimi tylko stosunek grzecznościowy, a także to, że w każdej chwili może być odwołana zgoda na wyko­nywanie takiego władztwa.

RODZAJE POSIADANIA

Posiadanie samoistne i zależne

Kryterium podziału jest zakres władztwa nad rzeczą.

Jeśli posiadacz włada rzeczą jak właściciel, posiadanie ma charakter samoistny.

Posiadaczem zależnym jest ten kto włada rze­czą w granicach innego prawa (niż prawo własności, np. najmu, dzierżawy, użyt­kowania wieczystego itp). z którym łączy się określone władztwo nad rzeczą.

Posiadanie samoistne bywa określane jako posiadanie właścicielskie, zaś posiadanie zależne jako niewłaścicielskie.

Posiadanie prawne i bezprawne

Posiadanie prawne jest to posiadanie odpowiadające prawu, np. gdy posiadacz samo­istny jest jednocześnie właścicielem rzeczy, zaś posiadaczem bezprawnym jest posiadaczem bezprawnym jest nieformalny nabywca nieruchomości, paser, czy złodziej. Posiadacz zależnym prawnym jest najemca czy dzie­rżawca, zaś posiadaczem bezprawnym jest ten kto włada rzeczą uważając się za dzierżawcę, a w rzeczywistości nim nie jest, gdyż np. umowa dzierżawy jest nieważna.

Posiadanie niewadliwe i wadliwe

Posiadanie jest niewadliwe, gdy posiadacz nabywa je od dotychczasowego posia­dacza albo w sposób pierwotny co do rzeczy niebędącej w posiadaniu (np. objęcie w posiadanie rzeczy niczyjej). Posiada­nie wadliwe występuje wtedy, gdy zostało ono uzyskane samowolnie, wbrew woli dotychczasowego posiadacza (np. kradzież rzeczy).

Posiadanie w dobrej i złej wierze

Posiadaczem w dobrej wierze, jest ten kto jest przekonany, że posiada rzecz zgodnie z przysługującym mu prawem, a to przekonanie jest usprawiedliwione oko­licznościami (np. posiadaczem w dobrej wierze jest nabywca nieruchomości; który nie wie, że umowa zawarta w formie aktu notarialnego jest nieważna z powodu wady oświadczenia woli). Dobra wiara jest wyłączona gdy posiadacz wie, że uprawnienie do władania rzeczą mu, nie przysługuje, albo gdy brak takiej świadomości spowodowany jest niedbalstwem. Posiadaczem w złej wierze jest złodziej lub osoba, która nabyła rzecz pochodzącą z kradzieży za wyjątkowo niską cenę od przygodnego sprzedawcy czy osoba, która uzyskała posiadanie w następstwie umowy przeniesienia własności nieruchomości zawartej bez zacho­wania formy aktu notarialnego).

System domniemań związanych z posiadaniem

Domniemanie posiadania samoistnego

Zgodnie z art. 339 k.c. domniemywa się, że ten, kto rzeczą faktycznie włada, jest posiadaczem samoistnym. Na ten przepis składają się w zasadzie dwa domniemania:

1. ten, kto wykonuje faktyczne władztwo nad rzeczą jest posiadaczem (a nie np. dzierżycielem),

2. posiadanie ma charakter posiadania samoistnego.

Domniemanie zgodności posiadania z prawem

W myśl art. 341 k.c. z faktu posiadania wyprowadza się domniemanie, że jest ono zgodne z prawem. Domniemanie to odnosi się również do posiadania przez poprzedniego posiadacza.

Domniemanie ciągłości posiadania

Według art. 340 k.c. domniemywa się ciągłości posiadania. Oznacza to, że wystar­czy wykazać wykonywanie posiadania w różnych momentach. by przyjąć ciągłość posia­dania między tymi momentami. Ponadto, stosownie do art. 340 zd. 2 k.c. niemożność posiadania wywołana przez przeszkodę przemijającą np. powódź nie przerywa posiadania. Posiadanie przywrócone poczytuje się za nie przerwane (art. 345 k.c.).

Domniemanie ciągłości posiadania ma przede wszystkim znaczenie przy zasie­dzeniu.

Domniemanie dobrej wiary posiadacza

Domniemanie to nie jest przewidziane odrębnie w tytule o posiadaniu. a wyni­ka ono z art. 7 k.c. o domniemaniu dobrej wiary, Artykuł ten stanowi, że w sytuacji, gdy ustawa uzależnia skutki prawne od dobrej lub złej wiary, domniemywa się ist­nienie dobrej wiary. Na przykład. od dobrej wiary posiadacza uzależnione jest naby­cie własności rzeczy ruchomej w drodze zasiedzenia (art. 174 k.c.).

Powyższe domniemania mogą być obalone przez każdego zainteresowanego w każdym postępowaniu.

NABYCIE I UTRATA POSIADANIA

Podobnie jak w przypadku nabycia własności do nabycia posiadania może dojść w sposób pochodny (gdy posiadanie nowego posiadacza stanowi kontynuację posiadania innej osoby) oraz w sposób pierwotny (gdy nie istniej następstwo pomiędzy dotychczasowym a nowym posiadaczem).

Pierwotne nabycie posiadania

Do pierwotnego nabycia posiadania dochodzi w drodze jednostronnej czynności posiadacza, polegającej na objęciu rzeczy w posiadanie z wolą wykonywania określonego prawa względem rzeczy (occupatio). Z nabyciem pierwotnym mamy do czynienia w dwóch sytuacjach:

1. objęcia rzeczy nie będącej w posiadaniu innej osoby

2. pozbawienie innej osoby po­siadania i zawładnięcie cudzą rzeczą przy użyciu siły, groźby, podstępu itp. (jest to jednocześnie posiadanie wadliwe).

Pochodne nabycie posiadania

Do pochodnego nabycia posiadania może dojść w rezultacie przeniesienia posiadania przez dotychczasowego posiadacza na inną osobę. Podstawową postacią przeniesienia posiadania jest wydanie rzeczy. Zgodnie z art. 348 k.c. przenie­sienie posiadania następuje przez wydanie rzeczy. Z wydaniem rzeczy kodeks cywilny zrównuje wydanie dokumentów, które umożliwiają rozporządzanie rzeczą (np. listu przewozowego) oraz środków, które dają faktyczną władzę nad rzeczą (np. kluczy do mieszkania).

W sytuacji. gdy rzecz znajduje się we władaniu nabywcy posiadania lub osoby trzeciej, przeniesienie posiadania może nastąpić na podstawie samej umowy między stronami. Wypadki te są unormowane wart. art. 349-351 k.c.

Posiadanie przechodzi na spadkobierców. Pogląd przeważa w doktrynie oraz przyjął się w orzecznictwie Sądu Najwyższego.

Utrata posiadania

Do utraty posiadania może dojść na skutek przeniesienia posiadania, na inną osobę lub dlatego, że posiadacz został trwale pozbawiony władztwa nad rzeczą bądź jego utrata nastąpiła w wyniku zużycia lub zniszczenia rzeczy.

OCHRONA POSIADANIA

Bezwzględny zakaz naruszania posiadania został wyrażony w art. 342 k.c., stanowiącym, że nie wolno naruszać samowolnie posiadania, chociażby posiadacz był w złej wierze. Przepis ten pod względem podmiotowym chroni każde posiadanie, pod względem podmiotowym zakaz ten odnosi się do każdego, w tym również do osoby uprawnionej, a więc nawet do właściciela, którego rzecz znajduje się, w bezprawnym posiada­niu innej osoby.

Według Kodeks cywilny ochrona posiadania występuje w dwóch postaciach:

1. ochrony przez samego po­siadacza (art. 343 k.c.),

2. ochrony w drodze sądowej (art. art. 344-347 k.c.).

Ochrona własna posiadacza

Ochrona ta jest dozwolona jedynie w granicach zakreślonych przez ustawę i mo­że występować jako:

a) obrona konieczna ma na celu zapobieżenie naruszania posiadania (§ 1),

b) dozwolona samopomoc - ma na celu przywrócenie już naruszonego posiadania (§ 2).

AD. A. Posiadacz może zgodnie z art. 343 § 1 k.c. - zastosować obronę konieczną, ażeby odeprzeć samowolne naruszenie posiadania. Przepis ten nie uzależnia zastosowania obrony koniecznej od zaistnienia szczególnych przesłanek, ani nie zakreśla granic tej obrony, w zasadzie posiadacz może zastosować takie środki jak w danych okolicznościach są potrzebne do odparcia naruszenia. Podkreślić jednak należy, że zastosowane środ­ki muszą pozostawać we właściwej proporcji do tego, co za ich pomocą zamierza posiadacz osiągnąć. ,

AD. 2 Art. 343 § 2 k.c. wymienia przesłanki dozwolonej samopomocy, różnicując je w za­leżności od tego, czy chodzi o naruszenie posiadania nieruchomości, czy też o naru­szenie, posiadania rzeczy ruchomej.

Przywrócenie posiadania nieruchomości w drodze samopomocy może nastąpić tylko niezwłocznie, tzn. w krótkim czasie po samowolnym naruszeniu posiadania. Kolejnym ograniczeniem jest to, że posiadacz nie może stosować przy tym przemo­cy względem osób.

Dozwolona samopomoc w celu odzyskania rzeczy ruchomej jest dozwolona przy spełnieniu dwóch przesłanek:

1. gdy posiadaczowi rze­czy ruchomej grozi niebezpieczeństwo niepowetowanej straty (np. zniszczenia rze­czy),

2. samopomoc następuje bezpośrednio po samowolnym pozbawieniu go posia­dania.

Przy spełnieniu tych przesłanek posiadacz może zastosować wszelkie niezbędne środki, w tym również środki przymusu osobistego, w celu przywrócenia stanu poprzedniego (także środki przymusu osobistego).

Powyższe środki ochrony własnej stosuje się odpowiednio do dzierżyciela (art. 343 § 3 k.c.)

Ochrona sądowa

W każdym wypadku naruszenia posiadania posiadacz może skorzystać z sądo­wej ochrony posesoryjnej i żądać przywrócenia stanu poprzedniego oraz zaniecha­nia dalszych naruszeń. Skorzystanie z ochrony posesoryjnej nie jest zależne od do­brej wiary posiadacza ani zgodności posiadania ze stanem prawnym, chyba że prawomocne orzeczenie sądu lub innego powołanego do rozpoznania spraw tego rodzaju organu państwowego stwierdziło, że stan posiadania powstały na skutek naruszenia jest zgodny z prawem (art. 344 § 1 k.c.).

Naruszenie posiadanie może mieć dwojaką postać:

1. pozbawienia posiadania (wyzucie z posiadania), czyli takie działanie, którego skutkiem jest utrata przez posiadacza władztwa na rzeczą,

2. naruszenia posiadania, czyli ingerencja w sferę władztwa posiadacza, która nie jest pozbawieniem posiadacza władztwa nad rzeczą, np. przejeżdżanie przez nieruchomość posiadacza.

Z faktu naruszenia posiadania wypływają dla posiadacza tzw. roszczenia o przywrócenie posiadania, określane roszczeniami posesoryjnymi. Zależnie od rodzaju naruszeń powstaje albo roszczenie o przywrócenie posiadania przez wydanie rzeczy albo roszczenie o przywrócenie posiadania poprzez wydanie odpowiednich nakazów i zakazów.

Ochrona posiadania, a więc ochrona stanu faktycznego nosi nazwę ochrony posesoryjnej. Jest to ochrona obiektywna - przysługuje posiadaczowi nawet gdyby do naruszenia posiadania doszło bez winy osoby, która się dopuściła.

Legitymowanym do wytoczenia powództwa posesoryjnego jest tylko posiadacz zarówno samoistny, jak i zależny.

Posiadacz może pozwać:

1. bądź osobę, która naruszyła posia­danie,

2. bądź osobę, na korzyść której naruszenie zostało dokonane,

3. bądź też obydwie te osoby łącznie. .

Roszczenie posesoryjne może być dochodzone w ciągu roku od chwili narusze­nia posiadania, po tym terminie, roszczenie to wygasa (art. 344 § 2 k.c.).

W polskim procesie posesoryjnym, według art. 478 k.p.c. w sprawach o naruszenie posiadania sąd bada jedynie ostatni stan posiadania i fakt jego naruszenia. Wyjątek od tej zasady przewiduje art. 344 § 1 zd. 2 in fine. Ten więc co do zasady, kto naruszył posiadanie, nie może powoływać się, że przysługuje mu do rzeczy prawo własności lub inne

Opracowano na podstawie następującej literatury:

1. G. Bieniek, St. Rudnicki, Nieruchomości. Problematyka prawna, wydanie 2, Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis, Wydanie 5, Warszawa 2009,

2. Teresa A. Filipiak, Jan Mojak, Mirosław Nazar, Elżbieta Niezbecka, Zarys prawa cywilnego, Oficyna Wydawnicza VERBA, wydanie 6, Lublin 2010,

3. J. Ignatowicz, K. Stefaniuk, Prawo rzeczowe, Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis, Wydanie 2, Warszawa 2006.

4. St. Rudnicki, St. Dmowski, Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga pierwsza. Część ogólna, Wydanie 9, Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis, Warszawa 2009,

5. St. Rudnicki, St. Dmowski, Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe, Wydanie 9, Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis, Warszawa 2009,

6. A. Wolter, J Ignatowicz, K. Stefaniuk, Prawo Cywilne. Zarys części ogólnej, Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis, Wydanie 2, Warszawa 2009,

7. St. Rudnicki, Ustawa o księgach wieczystych i hipotece. Przepisy o postępowaniu w sprawach wieczystoksięgowych. Komentarz. Wydanie 6, Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis, Warszawa 2010

8. G. Bieniek, Z. Marmaj, Własność lokali. Komentarz, Wydawnictwo C.H Beck, wydanie 7, Warszawa 2008.

25

---