1. Zdefiniuj nieruchomość w ujęciu prawnym, ekonomicznym i technicznym.
Nieruchomość- obiekt prawny wraz z prawami przysługujących do oznaczonego gruntu, budynku bądź lokalu.
Nieruchomość jako obiekt ekonomiczny wraz z wiązką atrybutów nabywanych wraz z nieruchomością przyczyniających się do osiągnięcia konkretnego poziomu satysfakcji przy zaspokajaniu potrzeb użytkowników. Atrybuty: powierzchnia, stan techniczny, lokalizacja, sąsiedztwo.
Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
2. Do jakich granic własność gruntu rozciąga się na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią?
W granicach określonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu własność gruntu rozciąga się na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią. Przepis ten nie uchybia przepisom regulującym prawa do wód. (art. 143 kc)
3. Czym jest hipoteka, jakie są jej rodzaje oraz podstawowe zasady ustanawiania?
Hipoteka- w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności nieruchomości można obciążyć prawem na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to czyją stała się własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi wierzyciela nieruchomości.
Przedmiotem hipoteki może być:
własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego,
spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego,
prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
wierzytelność zabezpieczona hipoteką
użytkowanie wieczyste
cała nieruch lub jej część.
4. Co to jest kataster nieruchomości?
Rejestr referencyjny, podstawowy dla innych rejestrów publicznych, a jego informacje stanowią podstawę planowania gospodarczego, przestrzennego wymiaru podatków i świadczeń, oznaczania nieruchomości w księgach wieczystych. (stanowią dane zawarte w EGiB).
To urzędowy usystematyzowany wykaz nieruchomości, zawierający infor -mację strony technicznej nieruchomości, składa się on z 2 części:
1. opisowej nieruchomości:
-informacje o lokalizacji nieruchomości,
-jej wielkości,
-możliwości i aktualnego stanu wykorzystania,
-własności,
2. oraz zespołu map nakładczych
5. Czym jest pierwszeństwo zakupu nieruchomości a czym prawo pierwokupu zgodnie z ustawą „o gospodarce nieruchomościami”?
W przypadku zbywania nieruchomości osobom fizycznym i prawnym pierwszeństwo w ich nabyciu przysługuje osobie, która spełnia jeden z następujących warunków:
1) przysługuje jej roszczenie o nabycie nieruchomości z mocy niniejszej ustawy lub odrębnych przepisów, jeżeli złoży wniosek o nabycie przed upływem terminu określonego w wykazie, o którym mowa w art. 35 ust. 1; termin złożenia wniosku nie może być krótszy niż 6 tygodni, licząc od dnia wywieszenia wykazu;
2) jest poprzednim właścicielem zbywanej nieruchomości pozbawionym prawa własności tej nieruchomości przed dniem 5 grudnia 1990 r. albo jego spadkobiercą, jeżeli złoży wniosek o nabycie przed upływem terminu określonego w wykazie, o którym mowa w art. 35 ust. 1; termin złożenia wniosku nie może być krótszy niż 6 tygodni, licząc od dnia wywieszenia wykazu;
3) jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony.
Prawo pierwokupu wykonuje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Gminie przysługuje prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży:
1) niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego;
2) prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej, niezależnie od formy nabycia tego prawa przez zbywcę;
3) nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne albo nieruchomości, dla której została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego;
4) nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub prawa użytkowania wieczystego takiej nieruchomości;
6. Omów krótko poszczególne działy składające się na księgę wieczystą nieruchomości.
Dział I-0
Oznaczenie nieruch ( położenie, mapa, opis, sposób korzystania, prawa rzeczowe związane z nieruchomością)
Dział II
Własność i użytkowanie wieczyste ( wpisy dot własności, współwłasności, praw do nieruch np. spółdzielczego prawa do lokalu, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej)
Dział III
Prawa, roszczenia, ograniczenia ( prawa osobiste i roszczenia: najem, dzierżawa, pierwokupu z wyjątkiem roszczeń dot hipotek; ograniczenia w rozporządzaniu nieruch lub użytkowaniu wieczystym np. wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego; wszelkie ograniczone prawa rzeczowe obciążające nieruch lub użytk wiecz np służebność z wyjątkiem hipotek i własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego i prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej)
Dział IV
Hipoteki
7. W których sytuacjach i na jakich zasadach pobierane są: opłata adiacencka i opłata planistyczna?
opłata adiacenckia - należy przez to rozumieć opłatę ustaloną w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, albo opłatę ustaloną w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości; opłata adiacencka wynosi nie więcej niż 30% różnicy wartości nieruchomości i jest ustalana przez Radę Gminy.
opłata planistyczna- może być pobrana w okresie 5 lat od daty uchwalenia miejscowego planu, pod warunkiem ze nastąpi zbycie nieruchomości, związana z zmianą funkcji nieruchomości. Ponosi ją właściciel lub użytkownik wieczysty który zbywa nieruch- naliczana w wysokości maxymalnie 30% od wzrostu wartości nieruch w wyniku uchwlenia bądź zmiany miejscowego planu. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera tę opłatę
8. Omów procedurę wywłaszczania nieruchomości.
Wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu albo ograniczeniu, w drodze decyzji, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości. Nieruchomość może być wywłaszczona tylko na rzecz Skarbu Państwa albo na rzecz jednostki samorządu terytorialnego.
Procedura wywłaszczania:
1. starosta
2. wszczęcie postępowania administracyjnego i wniosek o ujawnienie ks. Wiecz dział III przez starostę
3. Sąd, rozprawa, możliwość odwołania
4. decyzja ostateczna o nabyciu nieruch przez SP lub JST
5. Wypłata odszkodowania: gotówka lub nieruch zamienna
9. Jaki wpływ na funkcjonowanie rynku nieruchomości mają takie cechy jak stałość w miejscu oraz trwałość nieruchomości?
trwałość nieruchomości w czasie (nieruchomości nie są dobrem jednorazowym, które zupełnie zużywa się podczas konsumpcji, jak np. artykuły żywnościowe)
10. Jak kształtuje się elastyczność cenowa i dochodowa popytu na rynkach nieruchomości?
Elastyczność cenowa popytu informuje, w jaki sposób popyt reaguje na zmianę ceny. Prawo elastyczności popytu polega na tym, że cena może wpływać na zwiększenie lub zmniejszenie popytu (lub odwrotnie, podaży).
Elastyczność dochodowa popytu informuje, jak zmieni się popyt na dany produkt przy zmianie dochodu.
Cechy szczególne rynku nieruchomości decydujące o popycie i podaży:
- trwałość nieruchomości w miejscu i w czasie, lokalny charakter nieruchomości
- konieczność podejmowania prac remontowych, konserwacyjnych i modernizacyjnych,
- wrażliwość na zmiany w otoczeniu nieruchomości (np. zmiany stanu środowiska, zmiany
koniunktury gospodarczej),
- wywoływania wskutek tego zachowań spekulacyjnych i monopolistycznych i w dalszej
konsekwencji potrzeba stosowania interwencjonizmu publicznego,
- transakcje zawierane na rynku nieruchomości wymagają dysponowania dużymi
kwotami, często środkami kredytowymi,
- niejednolitość rynku nieruchomości stąd duże różnice cen między podobnymi ale mało
porównywalnymi obiektami,
- względna rzadkość zawieranych transakcji i częste nieracjonalne zachowania kupujących
i sprzedających,
- trudności organizacji rynku - jego infrastruktura a zwłaszcza brak przejrzystej informacji
o nieruchomościach trafiających na rynek i wskutek tego mała dostępność do informacji,
oraz możliwość dostępu do informacji i ich interpretacja przez uczestników transakcji
rynkowych,
- uczestnicy transakcji nie mają jednakowych możliwości dostępu do informacji, jak
również często niejednakowo interpretują ten sam zbiór danych,
- mała elastyczność popytu i podaży gdyż podaż nieruchomości jest stała w krótkim czasie
i nie może być zmieniona. Na rynku doskonałym ceny rynkowe osiągają bardzo szybko
ceny równowagi - na rynku nieruchomości ceny osiągają stan równoważący popyt i
podaż o wiele wolniej,
- nieruchomości są jedynymi dobrami, których wartość jest wymiernie uzależniona od
lokalizacji. Konsekwencją tego faktu jest to, iż dwie niemal identyczne nieruchomości
mogą nie stanowić ( i zwykle nie stanowią ) wzajemnych substytutów właśnie z uwagi
na lokalizację,
- trudności w segmentacji rynku nieruchomości powodowane zwykle niezbyt dużą liczbą
uczestników,
- rodzaj użytkowania nieruchomości w danej lokalizacji ma bezpośredni wpływ na jej
wartość. Funkcje różnych obszarów regulowane przez przepisy dotyczące gospodarki
gruntami zabudowanymi i przeznaczonymi pod zabudowę oraz zasad gospodarowania
nieruchomościami rolnymi. Zapisy ustawowe dotyczące planowania przestrzennego i
ochrony środowiska oraz przepisy budowlane dodatkowo ograniczają wybór rodzaju
użytkowania a tym samym doskonałość rynku,
- rynek nieruchomości jest uzależniony także od zróżnicowania czasem incydentalnego
zasięgu zainteresowania różnymi typami nieruchomości
11. Dlaczego rynek nieruchomości jest przykładem rynku niedoskonałego?
Niedoskonałość rynku nieruchomości spowodowana jest takimi jej cechami jak:
-stałość nieruchomości,
-wrażliwość wartości nieruchomości na zmiany zachodzące w jej otoczeniu,
-zachowania spekulacyjne i monopolistyczne,
-konieczność dysponowania dużą kwotą pieniędzy,
-względną rzadkość zawierania transakcji,
-nieracjonalne zachowania uczestników obrotu,
-trudności w zdobyciu informacji o rynku,
-niedoinformowanie uczestników transakcji,
-różnorodność nieruchomości,
-stałość podaży w krótkim czasie i zróżnicowany sposób finansowania transakcji
- zróżnicowany sposób finansowania transakcji na rynku nieruchomości
Niedoskonałość rynku nieruchomości ma duży wpływ na trudność w osiągnięciu stanu równowagi, czyli zrównania popytu z podażą, co wpływa również na występowanie trudności w procesie wyceny nieruchomości. Niska efektywność rynku objawia się w niewielkiej zależności pomiędzy kolejnymi zmianami na rynku a wynikiem wyceny. Wszelkie działania inwestora na tym rynku obarczone są dużym ryzykiem. Niska elastyczność popytu i podaży powoduje trudność osiągnięcia stanu równowagi na rynku nieruchomości. Zjawisko to wywołane jest brakiem substytucyjności nieruchomości oraz wysoką sztywnością podaży. Mechanizmy działające na wszystkich rynkach, powodujące osiągnięcie na nich stanu równowagi, działają również na rynku nieruchomości
12. Czym różnią się pojęcia amortyzacja nieruchomości i zużycie nieruchomości?
Amortyzacja- jest kosztem niepieniężnym (to znaczy nie pociąga za sobą wydatków: istotą amortyzacji jest rozłożenie w czasie jednorazowego wydatku poniesionego na zakup środka trwałego). Budynki, budowle oraz lokale będące odrębną własnością podlegają amortyzacji, jeżeli:
- stanowią własność lub współwłasność podatnika,
- są kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania
- okres ich używania jest dłuższy niż rok,
- będą wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy.
Zużycie nieruchomości - (w podejściu kosztowym) to pomniejszenie wartości nieruchomości wynikające z przyczyn
Technicznych ( rodzaj obiektu i typ konstrukcji, wiek obiektu, trwałość materiałów, jakość wykonawstwa, wady projektowe, warunki eksploatacji, gospodarka remontowa)
funkcjonalnych ( porównanie zastosowanych rozwiązań projektowych do aktualnie preferowanych tzw. ocena nowoczesności, porównanie w zakresie standardu wyposażenia w urządzenia techniczne)
środowiskowe( zmiany w otoczeniu nieruch powodujące uciążliwości w korzystaniu z nieruchomości, szkodliwość wpływu zniszczonego ekologicznie środowiska, zagrożenia losowe, prowadzona lub przewidywana na danym terenie eksploatacja górnicza)
13. Omów specyfikę nieruchomości jako podstawę zabezpieczenia kredytów hipotecznych.(G. Główka: Mieszkaniowy kredyt hipoteczny w Polsce)
Duże znaczenie zabezpieczenia w formie hipoteki w ograniczaniu ryzyka kredytów długoterminowych wynika z istoty i charakteru nieruchomości. W dłuższym okresie wartość nieruchomości rośnie, co jest związane z naturalnym ograniczeniem podaży nieruchomości zdatnych do zagospodarowania i rosnącym na nie w długim okresie popytem oraz korzystnymi zmianami (takimi jak uzbrojenie, stan prawny) nieruchomości i ich otoczenia. Nieruchomości to dobra skończone, podaż n nieruchomości gruntowych jest ograniczona w sposób naturalny całkowicie, ale również to ograniczenie w pewnym zakresie dotyczy innych rodzajów nieruchomości które mogą powstać wyłącznie na odpowiednio przygotowanych nieruchomościach gruntowych. Tylko hipoteka na nieruchomości daje bankom możliwość odpowiedniego zabezpieczenia przed ryzykiem przy finansowaniu długoterminowym, bo ich wartość w czasie rośnie.
Nieruchomości charakteryzują się wysoką trwałością, co wpływa na nie obniżanie się w sposób szybki ich wartości w długim okresie czasu.
14. Przedstaw kilka argumentów uzasadniających interwencjonizm publiczny w sektor mieszkaniowy.
15. Omów skutki kontroli czynszów w krótkim i długim okresie.
Kontrola czynszów chroni potencjalnych klientów przed wygórowanymi opłatami, tym samym nie powoduje żadnych rzeczywistych szkód właścicielom, ale zniechęca ich do wznoszenia nowych domów. Im dłużej trwa kontrola czynszów, tym gorsze są jej skutki. Przede wszystkim nie buduje się nowych domów, bo wzrost kosztów budowy (spowodowany najczęściej inflacją) jest powodem tego, że przy ustalonym poziomie czynszów nie opłaca się budować, gdyż nie przyniesie to żadnego późniejszego zysku. Sytuacja taka, gdzie czynsze będą nieopłacalne, niskie może zniechęcić lokatorów do zmiany mieszkań, niezależnie od tego, jak powiększają się ich rodziny i jak pogarsza się stan ich starych budynków, właściciele nie troszczą się o przebudowę mieszkań, unowocześnienie, czy remont. W krótkim okresie właściciele mieszkań nie są w stanie natychmiast zmienić sposobu wykorzystania swoich lokali w przypadku zmiany stawek czynszu. Jeżeli wprowadzi się stawki maksymalne to obniżenie czynszu tym wywołane w małym stopniu przyczynia się do zmniejszenia liczby mieszkań oferowanych do wynajmu. Ogólnie zmiana ta jest niewielka. Wprowadzenie maksymalnej stawki powoduje zmniejszenie się liczby mieszkań do wynajęcia. Niektórzy właściciele przy niskich czynszach albo sami zamieszkają w wynajmowanych poprzednio lokalach, albo przeznaczą je na sprzedaż. Wzrasta deficyt mieszkań na rynku i coraz mniej jest ich dostępnych dla ludzi o niskich dochodach, nie mogących sobie pozwolić na zakup własnego domu. Jeżeli maksymalna stawka czynszu nie zwiększa się w tempie inflacji to realny poziom czynszu zmniejsza się. Wywołuje to takie same skutki jak obniżenie nominalnego czynszu przy braku inflacji. Jeżeli rząd zdejmie kontrolę czynszów z luksusowych apartamentów, a będzie je utrzymywał dla mieszkań o niskim bądź średnim standardzie, może to doprowadzić do licznych konfliktów. Lokatorzy apartamentów mogą sobie pozwolić na płacenie wysokich czynszów w przeciwieństwie do biednych. Jest to w pewnym rodzaju dyskryminacja, która pociąga za sobą to, że zachęca i nagradza budowniczych oraz właścicieli apartamentów, bo przynosi im wielki zysk, a zniechęca budowniczych i właścicieli bardziej potrzebnych lokali o niższym standardzie, gdyż pozostawia się ich bez kapitału. W ten sposób korzystnie będzie rozwijać się budownictwo nowych, luksusowych domów, a nie będzie żadnych bodźców, by budować mieszkania dla ludzi o niskich dochodach, albo chociaż utrzymywać istniejące tego rodzaju mieszkania w dobrym stanie. Tym samym lokale te będą w coraz gorszym stanie i gorszej jakości i nie będzie ich przybywać, bo nikomu nie będzie opłacało się podejmować takie nieopłacalnego przedsięwzięcia. Wiadome jest, że to zmusi z kolei mieszkańców do opuszczenia i porzucenia lokali, czego skutkiem będzie w niedalekiej przyszłości powstanie slumsów. Łańcuszek owych niekorzystnych skutków pociąga za sobą dalsze zmiany, bo przede wszystkim wysycha źródło dochodów miejskich, zasilane wcześniej przez nieruchomości poddane opodatkowaniu.
16. Przedstaw wady i zalety prowadzenia polityki w zakresie dostarczania przez gminę lokali socjalnych.
17. Omów różnice zachodzące pomiędzy wartością rynkową a wartością odtworzeniową nieruchomości?
Wartość rynkowa- wyrażona w pieniądzu cena, którą można uzyskać w transakcji rynkowej w dniu wyceny, czyli w dniu w którym wartość rynkowa została określona. Jest wielkością szacowaną- nie z góry określaną. Jest to hipotetyczna cena za którą w dniu wyceny można zawrzeć transakcję. Wartość rynkowa określa się bez uwzględniania kosztów transakcji kupna- sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat( informacja zamieszczona powinna być w operacie szacunkowym). WR to najbardziej prawdopodobna cena możliwa do uzyskania na rynku, określona uwzględnieniem cen transakcyjnych.
Wartość odtworzeniowa- określenie kosztów nabycia gruntu i oddzielnie koszt wytworzenia jego części składowych. Przez koszt nabycia gruntu należy rozumieć jego wartość rynkową. Określenie kosztów wytworzenia części składowych gruntu może być oparte na szacowaniu kosztów odtworzenia ( koszt wytworzenia repliki istniejących części przy zastosowaniu takiej samej technologii i materiałów) lub kosztów zastąpienia ( wytworzenie części składowych o takiej samej funkcji i podobnych parametrach użytkowych lecz przy zastosowaniu aktualnych technologii i materiałów.) wartość odtworzeniową uwzględnia koszty zużycia nieruch.