PODSTAWY WYCENY NIERUCH. Rzeczoznawcą majątkowym jest os. fiz. posiadająca uprawnienia zawodowe w zakr szacowania nieruch. nadane w trybie niniejszej ustawy. Rzeczozn mająt ma prawo szacow nieruch,a także maszyn i urządzeń trwale z gruntem związanych. Rzecz maj zobowiązany jest do wykonywania czynności szacow nieruch. zgodnie z zasadami wynikajacymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi ze szczególną starannością oraz zas. etyki zawodowej kierując się zas bezstronności wyceny nieruch. Rzeczoz maj zobowiązany jest wykorzystywać udostępnione dane z zachowaniem zas zachowania poufności . W szczególności nie może ujawniać informacji identyfikujących osoby posiadające prawo do nieruch. Warunki jakie musi spełnić osoba ubiegająca się o stanowisko rzecz maj.: 1/posiada pełną zdolność do czynności prawnych, 2/swoim dotychczasowym postępowaniem gwarantuje prawidłowe wykonanie zawodu rz. maj., 3/posiada wyższe wykształcenie,4/ukończyła studium podyplomowe w zakresie szacow nieruch. 5/odbyła roczną praktykę zawodową w zakresie wyc nier,6/przeszła z wynikiem pozytywnym postępowanie kwalifikacyjne,w tym złożyła egzamin na uprawnienia w zakr szac nier. >>ELEMENTY MAT FINANSOWEJ: > Wartość pieniądza jako funk. czasu. >procent prosty ( odsatki nie są kapitalizowane ). PV-wart terażniejsza; FV-warto przyszła; r-stopa procentowa (dyskontowa); FV=PV(1+n*r) >Dyskontowanie-procedura odwrotna do procentowania . Obliczanie wartości bieżącej kwoty pieniężnej jaką otrzymamy w przyszłości. ;PV=FV(1+n*r)-1 a/ kapitalizacja roczna PV=FV(1+r)-n=FV* 1/(1+r)n b/ kapit śródroczna PV=FV(1+r/n)-n*m c/ kapit ciągła PV=FV*e-r*n >Oprocentowanie składane(tutaj następuje kapitalizacja odsetek ); a/kap roczna FV=PV(1+r)n b/ kap. śródroczna FV=PV(1+r/n)n*m m-il pkresów kapitaliz w ciągu roku,(r/m) -stopa procentowa w danym okresie c/ kapit ciągła FV=PV*er*n >Stałe płatności w okresach - renty Wartość przyszła n stałych płatności wysokości A bez wyprzedzenia czasowego FVA=A+A(1+r)+A(1+r)2+...+A(1+r)n-2+A(1+r)n-1 szereg z wyprzedzeniem czasowym FVAw =FVA(1+r) FVA- wartość przyszła stałych płatności wysokości A PVA- wartość terażniejsza stałych płatności wysokości A A- wartość płatności r- stopa procentowa lub stopa dyskontowa FVA=A[((1+r)n-1)/r] formuła przy kapitalizacji rocznej FVA=A[((1+r/m)n*m-1)/r] formuła przy kapit. np mies.	3. PODEJŚCIE PORÓWNAWCZE Podejście porównawcze jest najczęściej stosowane do wyceny nieruchomości mieszkaniowych oraz niezabudowanych działek przeznaczonych pod zabudowę. Podejście porównawcze stosuje siędo wyceny wartości rynkowej nieruchomości wyłącznie wówczas, gdy nieruchomości podobne do wycenianej były w obrocie na określonym rynku w ciągu ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę, a takŻe gdy ceny i cechy wpływające na ceny oraz warunki dokonania transakcji sąznane. Podejście porównawcze stosuje siędo nieruchomości gruntowych wraz z częściami składowymi, w szczególnych wypadkach do wyceny gruntu bez jego części składowych ( np. wycena gruntu dla potrzeb aktualizacji opłat z tytułu prawa uŻytkowania wieczystego). Podejście porównawcze moŻe byćstosowane do ustalenia wysokości czynszu i dochodów poza czynszowych z nieruchomości dla potrzeb ich wyceny w podejściu dochodowym. Analiza i charakterystyka rynku powinna polegaćw szczególności na określeniu : 1) rodzaju rynku (np. rynek lokali mieszkalnych, lokali uŻytkowych itp.), 2) obszaru rynku (np. osiedle, miasto), 3) okresu badania (np., kwartał, rok itp..), 4) ustaleńplanu miejscowego, 5) relacji pomiędzy popytem i podaŻą,, potencjału inwestycyjnego. 6) stanu środowiska naturalnego. Cechy rynkowe nieruchomości sąto w szczególności ich właściwości lokalizacyjne, fizyczne, techniczne i uŻytkowe, dla których moŻna określićich wpływ na wartośćrynkową. Informacje o cenach transakcyjnych powinny pochodzićz aktów notarialnych. Rzeczoznawca powinien kaŻdorazowo dokonać wiarygodności cen w nich zawartych z punktu widzenia moŻliwości ich wykorzystania jako podstawy wyceny. Ceny z aktów notarialnych naleŻy zaktualizowaćna dzień wyceny mając na uwadze, Że zmiany cen na rynku nieruchomości z reguły nie pokrywająsięz inflacją. Wzór według którego moŻna zaktualizowaćceny transakcyjne na dzieńwyceny moŻe miećpostać Ca = Ct × (1+ wp ×Δta )gdzie Ca – cena zaktualizowana, Ct – cena transakcyjna, Λta – odstęp czasu pomiędzy data transakcji a data wyceny wp – współczynnika zmiany ceny nier w jednostce czasu wp = (cp − cw)/( cw ×Δt )*100%,gdzie wp – współczynnik zmiany cen nieruchomości , cw -cena nieruchomości sprzedanej wcześniej,cp – cena nieruchomości sprzedanej później, Określanie wag cech rynkowych polega na pomiarze oddziaływania tych cech na ceny nieruchomości Wagi cech rynkowych ustala sięna podstawie : 1) analizy bazy danych o cenach i cechach nieruchomości, 2) przez analogie do podobnych rodzajowo i obszarowo rynków lokalnych, 3) badania preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości, Analityczny sposób określania wag cech rynkowych polega na zastosowaniu następującej procedury : 1) zdefiniowanie lokalnego rynku nieruchomości, 2) wytypowanie zbioru cech rynkowych, 3) obliczenie róŻnicy pomiędzy cenąmaksymalną(Cmax) a cenąminimalną (Cmin) na tym rynku według wzoru : ΛC = Cmax -Cmin 4) utworzenie par nieruchomości róŻniących się, o ile jest to moŻliwe, tylko jedna cechąrynkową, 5) ustalenie wpływu poszczególnych cech rynkowych na ceny według wzoru wc =( (c1-c2)//\C )x100 % 3.2. Metoda porównywania parami Szacowanie nieruchomości tąmetodąpolega na określeniu wartości rynkowej wycenianej nieruchomości o określonych cechach poprzez jej porównanie kolejno z co najmniej trzema nieruchomościami podobnymi o znanych cechach i cenach, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Algorytm 1) Określamy lokalny rynek nieruchomości na którym znajduje sięwyceniana nieruchomośćpoprzez określenie rodzaju i obszaru rynku i okresu czasu potrzebnego do badania cen transakcyjnych. 2) Ustalamy rodzaje i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku wraz z ustaleniem ich wag. Analityczny sposób określania wag moŻna przeprowadzićw tabeli 1. Tabela 1 Obliczenie wag cech rynkowych 3) Opisujemy i charakteryzujemy wycenianąnieruchomośćpod względem cech rynkowych. Z opisu winien wynikaćobraz wartości rynkowej obiektu. 4) Wybieramy co najmniej trzy nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości wycenianej na rynku lokalnym z podaniem ich opisu i charakterystyki. 5) Tworzymy pary nieruchomości porównawczych w których cechy wycenianej nieruchomości porównuje sięz kolejno z cechami kaŻdej, z wybranej nieruchomości. Wybieramy cechy róŻnicujące dla poszczególnych par. Znając preferencje istniejące na rynku wybieramy takie cechy, które wpływająna ostatecznącenę. Ich liczba zaleŻy od stopnia podobieństwa porównywanych obiektów. 6) Obliczamy poprawki kwotowe stanowiące wynik uwzgl róŻnic cech i przyporządkowanych im wag pomiędzy nierucho-mościąwycenianąa nieruchomościami wybranymi do porównania. 8) Określamy wartości nieruchomości z kaŻdej pary porównawczej jako ceny transakcyjnej skorygowanej o sumę poprawek kwotowych. 9) Określamy wartośćrynkowąwycenianej nieruchomości w postaci średniej arytmetycznej z wartości nieruchomości uzyskanych z porównańw poszczególnych parach, lub średniej waŻonej, w przypadku rynku mocno zróŻnicowanego. 3.3. Metoda korygowania ceny średniej Metodękorygowania ceny średniej stosuje sięna takim rynku, na którym w badanym okresie ilośćtransakcji jest odpowiednio duŻa a ceny dla danego typu nieruchomości oscylująw granicach ceny średniej. Polega na porównaniu nieruchomości szacowanej, której znane sącechy rynkowe z grupąnieruchomości reprezentatywnych dla rynku właściwego miejscowo, które były przedmiotem obrotu. Znane sąwarunki zawarcia transakcji, ceny i cechy rynkowe tych nieruchomości. Rynek powinien zostaćokreślony analogicznie jak w metodzie porównania parami przez: rodzaj nieruchomości, okres badania cen transakcyjnych oraz zbiór rynkowych cech nieruchomości z określeniem ich wpływu na uzyskane ceny sprzedaŻy. Zakłada się, Że wartośćwycenianej nieruchomości znajdzie siępomiędzy cenami minimalnąa maksymalnąjakąuzyskano na rynku lokalnym. Cenęminimalną, maksymalnąoraz średniąokreślmy na podstawie próbki reprezentatywnej, która jest modelem rynku. Liczebnośćpróbki zaleŻy od załoŻonego tzw. poziomu ufności oraz zróŻnicowania cen na rynku lokalnym, który określamy poprzez losowy dobór kilku cen transakcyjnych. Algorytm 1) Określamy lokalny rynek nieruchomości poprzez określenie rodzaju i obszaru rynku i okresu czasu potrzebnego do badania cen transakcyjnych. 2) Ustalamy rodzaje i liczby cech rynkowych wpływających na poziom cen na rynku wraz z ustaleniem ich wag. 3) Opisujemy i charakteryzujemy wycenianąnieruchomośćpod względem cech rynkowych 4) Wybieramy zbiór (n) nieruchomości reprezentatywnych dla danego rynku, 5) Obliczamy średnią cenę transakcyjną (Cśr ) w próbce reprezentatywnej Cśr=(∑Ci)/n 6) Opisujemy nieruchomości o najniŻszej cenie transakcyjnej Cmin i o najwyŻszej cenie Cmax z próbki reprezentatywnej z uwzględnieniem cech rynkowych, 7) Obliczamy zakres sumy współczynników korygujących jako [ Cmin/ Cśr ; Cmax/ Cśr] gdzie: Cmin/ Cśr -granica dolna sumy współczynników korygujących Cmax/ Cśr -granica górna sumy współczynników korygujących 8) Określamy zakres wartości poszczególnych wskaźników korygujących dla kaŻdej cechy rynkowej i ich wartość. 9) Określamy wartośćrynkowąwycenianej nieruchomości według W=Cśr Σ Ui , gdzie: Ui -wartości współczynników korygujących odzwierciedlających ocenę nieruchomości w aspekcie cech rynkowych. 3.3. Metoda analizy statystycznej rynku Przy metodzie analizy statystycznej rynku do porównania przyjmuje sięzbiór nieruchomości reprezentatywnych dla danego rynku lokalnego. Wartośćnieruchomości określa sięprzy uŻyciu metod stosowanych do analiz statystycznych. MetodętęnaleŻy stosowaćw przypadku duŻej liczby cen transakcyjnych gdzie tradycyjne techniki stosowane przy wycenie jednej nieruchomości gruntowej zawodzą. Potrzebne sąwówczas techniki statystyczne, mogące objąćw swym sposobie obliczeńznaczącąilośćnieruchomości. Na rynku nieruchomości występująpowiązania pomiędzy zmiennymi: cena działki gruntu związana jest z jej technicznym uzbrojeniem, oddaleniem od centrum wielkości aglomeracji, powierzchnią, przeznaczeniem w planie itd. Okazuje się, Że w określonych przypadkach znając prawidłowośćw zakresie powiązańpomiędzy zmiennymi istnieje moŻliwośćjej wykorzystania do szacowania nieruchomości. Zasadniczym narzędziem opisu prawidłowości statystycznych sąmodele matematyczne. Modelem nazywamy formalny opis stochastycznej zaleŻności wyróŻnionego zjawiska ekonomicznego od czynników, które je kształtują, a wyraŻony w formie pojedynczego równania bądźukładu równań. W kaŻdym modelu wyróŻnia się: zmienne, parametry oraz element losowy. Wszystkie te elementy wchodząw skład określonego związku między nimi. Podstawowymi charakterystykami rynku nieruchomości wykorzystywanymi w analizie statystycznej są: 1)miary połoŻenia -średnia arytmetyczna, średnia arytmetyczna waŻona, średnia geometryczna, średnia harmoniczna, mediana (wartośćśrodkowa) i dominanta (wartośćmodalna), 2)miary rozproszenia – wariancja, odchylenie standardowe, odchylenie ćwiartkowe, współczynniki zmienności, Analizęstatystycznąrynku nieruchomości moŻna wykonywaćprzy róŻnych warunkach dotyczących rozkładu prawdopodobieństwa zmiennej losowej. AnalizętęmoŻna prowadzićprzy następujących załoŻeniach: 1)ceny nieruchomości mająrozkład zmiennej losowej jednowymiarowej, zaśatrybuty porównywanych nieruchomości sąidentyczne, stąd stanowiąstałe parametry analizowanego rynku, 2) ceny nieruchomości z poszczególnymi ich atrybutami stanowiązmienne losowe dwuwymiarowe, 3) ceny nieruchomości i ich atrybuty stanowiązmiennąlosowąwielowymiarową. W pierwszym przypadku parametrami rozkładu cen nieruchomości sąwartośćprzeciętna i odchylenie standardowe z próby lub odchylenie standardowe wartości przeciętnej. Na podstawie tych wartości moŻna określaćwartośćnieruchomości jako średniąwaŻonąz prognozowanych cen niezaleŻnie dla poszczególnych atrybutów oraz określaćdla nich wagi a takŻe formułowaćprzedziały ufności i weryfikowaćhipotezy statystyczne. W drugim przypadku parametrami rozkładu zmiennych losowych dwuwymiarowych (cena – atrybut) sąwartości przeciętne i odchylenia standardowe w rozkładach brzegowych oraz współczynnik korelacji. Na podstawie tych parametrów moŻna bezpośrednio wyznaczyćprostąlinięregresji, która reprezentuje liniowy model zmienności cen nieruchomości względem wybranego atrybutu. Wykorzystując metodęnajmniejszych kwadratów moŻna równieŻestymowaćnieliniowe modele dwuwymiarowej regresji. Ustalony model regresji moŻe byćwykorzystany do prognozowania wartości nieruchomości i jej wagi oraz do określenia przedziałów ufności. W trzecim przypadku ceny nieruchomości moŻna modelowaćza pomocąliniowych modeli regresji wielorakiej (wielokrotnej), w których ceny reprezentujązmiennąobjaśnianą(zaleŻną), zaśatrybuty stanowiązmienne objaśniające (niezaleŻne). Parametry takich modeli wyznacza sięnajczęściej za pomocąmetody najmniejszych kwadratów, przy wykorzystaniu rachunku macierzowego. Miarądopasowania modelu regresji do cen rynkowych jest kwadrat współczynnika korelacji wielorakiej.	4. PODEJŚCIE DOCHODOWE Istotą podejścia dochodowego przy wycenie nieruchomości jest określenie jej wartości poprzez relacjędo dochodu, który nieruchomośćprzynosi. Podejście dochodowe stosuje sięprzy określaniu wartości nieruchomości przynoszących dochód lub mogących przynosićdochód, pod warunkiem, Że wysokośćtego dochodu jest znana lub moŻliwa do ustalenia. Dochód netto z nieruchomości obliczamy według schematu : +1) potencjalny dochód brutto z czynszu, -2) straty z tytułu braku najemców, utracony czynsz + 3) dochody poza czynszowe, np.a) opłaty za garaŻe,b) opłaty za parkingi, c) opłaty za korzystanie z anten zbiorczych, d) opłaty za korzystanie z urządzeńklimatycznych, = 4) efektywny dochód brutto -5) wydatki operacyjne a) wydatki administracyjne, b) wydatki na usługi komunalne, c) wydatki na utrzymanie i konserwacje, d) wydatki na zarządzanie, e) podatki związane z nieruchomościąi inne, = 6) dochód operacyjny netto (NOI) 4.1. Metoda inwestycyjna Metodęinwestycyjnąstosuje sięgłównie wtedy, gdy zachodzi potrzeba określenia wartości nieruchomości przynoszącej dochód, w celu jej sprzedaŻy, w sytuacji gdy nabywca ma zamiar w niąinwestować. Wycena tych nieruchomości opiera sięzazwyczaj na znajomości czynszu jaki moŻna uzyskaćz danej działalności i stanowi jego wielokrotność. NieruchomośćkomercyjnąmoŻna porównaćdo innych form inwestycji, gdzie ma miejsce wymiana kapitału na dochód. Stosuje siętutaj głównie 1) technikękapitalizacji prostej, 2) technikędyskontowania strumieni pienięŻnych (ang. discounted cash flows DCF). Metoda inwestycyjna jest jednąz głównych metod wyceny nieruchomości przynoszących dochód. Zastosowanie techniki inwestycyjnej dla wyceny nieruchomości wymaga znajomości od rzeczoznawcy informacji dotyczących: -okresu trwania korzyści z nieruchomości, -przewidywanego dochodu z nieruchomości, -wydatków ponoszonych na naprawy, ubezpieczenia, świadczone usługi i inne które mająwpływ na dochodowość, -stopy dyskontowej lub oczekiwanej stopy zwrotu. Najtrudniejsząsprawąjest ustalenie odpowiedniej stopy dyskontowej. W najprostszych modelach wyceny metodąinwestycyjną, pełni ona funkcjęmiary inwestycji i odzwierciedla ocenępewnych kluczowych elementów branych pod uwagęw procesie inwestowania. Proces wyceny metodąinwestycyjnąnazywany jest czasem kapitalizacją. 4.1.1. Technika kapitalizacji prostej Wartośćnieruchomości otrzymuje sięz przemnoŻenia jednorocznego dochodu (NOI) z nieruchomości przez współczynnik kapitalizacji (YP) według formuły W = NOI x YP gdzie : NOI -dochód operacyjny netto, YP – współczynnik kapitalizacji (mnoŻnik). Przedstawiony wyŻej model jest duŻym uproszczeniem sytuacji inwestycyjnej, gdyŻzakłada jednoroczny dochód podczas gdy inwestycja jest procesem wieloletnim, ze zmieniającym siędochodem. JeŻeli spodziewamy sięwzrostu (spadku) dochodu to musimy przyjąćdochód na wyŻszym (niŻszym) poziomie. Na wysokośćstopy kapitalizacji wpływa: -ogólny poziom rentowności na rynku inwestycyjnym, -elementy ryzyka z danąinwestycją, -czynnik spodziewanego wzrostu wartości kapitałowej na skutek aprecjacji cenowej. Ryzyko związane z inwestowaniem w nieruchomości moŻna podzielićna: -ryzyko związane z dochodem, -ryzyko kapitałowe, -ryzyko związane z zarządzaniem. Korzystając z analizy transakcji podobnych nieruchomości komercyjnych ustalamy dochód netto z nieruchomości oraz ceny transakcyjne tych nieruchomości. Iloraz ceny transakcyjnej przez dochód z nieruchomości jest współczynnikiem kapitalizacji (YP) . Dochód czynszowy odnosi siętutaj do całej nieruchomości (budynek i grunt), gdyŻnajemca płaci nie tylko za korzystanie z powierzchni budynku ale równieŻza przynaleŻnądziałkę. Algorytm + 1) określamy potencjalny dochód brutto ,-2) straty z tytułu nie wynajęcia części powierzchni,= 3) efektywny dochód brutto-4) wydatki operacyjne = 5) dochód operacyjny netto (NOI), 6) ustalamy współczynnik kapitalizacji (YP), na podstawie analizy centransakcyjnych podobnych nieruchomości notowanych na rynku,7) określamy wartośćnieruchomości według wzoru : W = NOI x YP. Wysokośćwspółczynnika kapitalizacji ustala sięna podstawie badania lokalnego rynku . 4.1.2. Technika dyskontowania strumieni pienięŻnych Wycena nieruchomości komercyjnych – o czym juŻwcześniej wspomniano – opiera sięna znajomości dochodów, czynszu z danej działalności, stopy kapitalizacji oraz prognozy tego dochodu w czasie. Dochód, który uzyskamy w przyszłym okresie ma innąwartośći dlatego, dla określenia jego dzisiejszej wartości, korzysta sięz rachunku dyskontowego. Formuła według której określa sięwartośćnieruchomości technikąDCF jest następująca : WDCF = ∑^n CF t t ^+ RVn t=0 (1+ r) (1+ r)gdzieWDCF -wartośćnieruchomości,CFt -strumienie pienięŻne (np. czynsz) w kolejnych latach (t)funkcjonowania nieruchomości,n -okres funkcjonowania nieruchomości,r -stopa dyskontowa (np. wymagana stopa zwrotu),1/(1+r)^t -współczynnik dyskontowy,RV -wartośćrezydualna (pozostałościowa). Wzór na ustalenie stopy dyskontowej z rynku kapitałowego moŻna zapisaćw postaci: gdzie m r = rb + ∑ ri i=1 rb -stopa procentowa bazowa (realna), np. rentownośćdługoterminowych obligacji Skarbu Państwa, ri -stopy procentowe związane z ryzykiem rynku nieruchomości. WartośćRV oszacowaćmoŻna według: wartości likwidacyjnej, wartości księgowej, wartości odtworzeniowej, kapitalizacji dochodu. 4.2. Metoda zysków Wycena nieruchomości polega w tym przypadku na ustaleniu aktualnego poziomu dochodu na podstawie kalkulacji obliczeńksięgowych, a następnie ustalenie wartości nieruchomości metodąinwestycyjną. Czynsz roczny obliczony w oparciu o dochód jaki przynosi nieruchomośćjest zyskiem dla właściciela, stąd teŻmetoda ta nazywana jest metodązysku. Algorytm + 1) ustalamy całkowite wpływy z prowadzonej działalności,-2) koszty zakupu (towar, materiały),= 3) dochód brutto,-4) wydatki bieŻące (stałe koszty, bez czynszu),= 5) dochód netto z prowadzonej działalności, 6) ustalenie udziału właściciela (ewentualnie angaŻującego kapitał) w dochodzie uzyskanych z prowadzonej działalności jako -a) zysk prowadzącego działalność, -b) zysk angaŻującego kapitał (odsetki od kapitału), = 7) zysk właściciela nieruchomości jako czynsz , 8) określenie wartości nieruchomości metodąinwestycyjną(technikąlub kapitalizacji prostej lub technikąDCF).	5. PODEJŚCIE KOSZTOWE Przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości określa sięoddzielnie wartości gruntu i oddzielnie wartośćjego części składowych. W = Wg +Ws, Za wartośćgruntu przyjmuje siękoszty jakie naleŻałoby ponieśćna zakup gruntu o takich samych cechach. Za wartośćczęści składowych gruntu przyjmuje siękwotęrównąkosztom ich odtworzenia lub kosztom ich zastąpienia, pomniejszona o wartośćzuŻycia tych części składowych, albo o kwotęrównąkosztom ich likwidacji. Koszt odtworzenia obiektu budowlanego jest hipotetycznym kosztem zbudowania obiektu funkcjonalnie równoprawnego z obiektem wyceny. Koszt odtworzenia obiektu budowlanego (Wbo) w chwili (t0) ustala siępoprzez zsumowanie kosztów budowy obiektu (Kb ) w cenach bieŻących oraz opracowania dokumentacji technicznej, nadzoru inwestorskiego, itp.(Kd ). Wbo = K b + Kd , Koszt niezbędnej dokumentacji technicznej i nadzoru inwestorskiego określa się w formie narzutu procentowego do kosztu odtworzenia obiektu wg. wzoru : Kd=WKD xK b, po wstawieniu powyŻszego do poprzedniego otrzymamy Wbo =K bx(1 +WKD), Wysokośćnarzutu ustala w konkretnym przypadku w zaleŻności od wymaganej dokumentacji technicznej, konieczności nadzorowania robót oraz innych kosztów realizacyjnych w oparciu o analizy własne. Wartość odtworzeniową (Wbx) w chwili (tx) pomniejszona o stopieńzuŻycia (Sz) moŻna zapisać: Wbx = Wbo x (1 -Sz), W podejściu kosztowym stosuje sięmetodękosztów odtworzenia, metodękosztów. zastąpienia albo metodękosztów likwidacji. 5.1. Metoda kosztów odtworzenia Dla zastosowania metody odtworzenia kosztów jest posiadanie danych technicznych o wycenianym budynku, danych o cenach materiałów i robót budowlanych oraz o stopniu zuŻycia technicznego budynku. 5.1.1. Technika szczegółowa Algorytm 1) inwentaryzacja,2) określenie technologii wykonania,3) obliczenie ilości robót (Ji ),4) określenie cen jednostkowych (Cj ) robót budowlanych według następujących wariantów: wariant I Cj =Kc,gdzie Kc -łączny koszt jednostkowy, wariant II Cj =R +M +Kz +S +Kp +Z, gdzie R, M, S -koszt jednostkowy odpowiednio robocizny, materiałów, sprzętu Kz -koszt zakupu (załadunek, transport i wyładunek) materiałów (12-20%) Kp -koszty pośrednie, ogólne,Z -zysk. Wariant III Ceny jednostkowe zobmiarowanych robót budowlanych ustala sięw oparciu o publikacje cenowe wyspecjalizowanych jednostek. W przypadku ich braku naleŻy opracowaćkalkulacje cen jednostkowych robót według obowiązującej formuły: Cj =Nr xCjr +Nm xC jm +Kz +NsxCjs +Kp+Z, 5) określenie kosztów opracowania dokumentacji i nadzoru budowlanego(WKD), przyjmuje sięgo np. w wysokości5% -15%.6) ustalenie kosztu odtworzenia obiektu w stanie nowym według formuły Wbo = ∑JixCji x(1 +WKD ), 5.1.2. Technika elementów scalonych Do ustalenia kosztów odtworzenia naleŻy wykonaćte same czynności co przy technice szczeblowej, uwzględniając poniŻej podane zmiany: 1) nie ustala sięilości niezbędnych robót ale rodzaje i ilości scalonych elementów tych robót (Jsi), 2)nie ustala sięcen jednostkowych poszczególnych robót, ale ceny scalonych elementów robót (Cjsi) korzystając z scalonych normatywów do wyceny budynków i budowli (wyd. WACETOB). Podane w scalonych normatywach wskaźniki opracowane sądla średnich cen województwa warszawskiego. Przy wycenie budynków lub budowli dla regionów kraju, naleŻy stosowaćwskaźniki przeliczeniowe. Przykładowo dla Wrocławia wskaźnik ten wynosi 0.91. Po uwzględnieniu tych zmian algorytm tej techniki jest jak niŻej. Algorytm 1)... jak w technice szczegółowej, z uwzględnieniem zmian,5)6) ustalenie kosztów odtworzenia według wzoru Wbo = ∑Jsi xCjsi x(1 +WKD ), Obmiary naleŻy dokonywaćdla elementów scalonych. Szczegółowośćobmiarów odpowiednio mniejsza. 5.1.3. Technika wskaźnikowa Technika ta polega na ustaleniu kosztu odtworzenia poprzez przemnoŻenie ceny wskaźnikowej przez ilośćjednostek odniesienia dla których cena ta została ustalona. Jednostki odniesienia sąbardzo zagregowane, na ogół jest to jednostka dla całego obiektu budowlanego, a w szczególności: 1m^3 kubatury obiektu budowlanego, 1m^2 powierzchni ogólnej obiektu powierzchniowego, 1m obiektu liniowego. Algorytm 1) inwentaryzacja techniczna i obmiar pod katem ustalenia ilości jednostek odniesienia, 2) ustalenie ilości jednostek odniesienia (Q), 3) ustalenie ceny wskaźnikowej (CjQ ) 4) ustalenie kosztów odtworzenia według wzoru Wbo =QxCjQ x(1 +WKD ). 5.2. Metoda kosztów zastąpienia Tutaj określa siękoszt odtworzenia obiektu o takiej samej funkcji, ale przy uwzględnieniu uŻycia nowoczesnych materiałów, rozwiązańkonstrukcyjnych i wyposaŻenia odpowiadającego obecnym warunkom. Rzeczoznawca bierze tutaj pod uwagęjedynie wydatki celowe, poniewaŻnaleŻysądzićze nabywca zastosuje obecnie do budowy aktualnie dostępne materiały i elementy wyposaŻenia zamiast materiałów przestarzałych jakie występująw wycenianym obiekcie. Techniki stosowane w tej metodzie sąidentyczne jak w metodzie kosztów odtworzenia. 5.3. Wartość odtworzeniowa z uwzględnieniem stopnia zuŻycia Przy określaniu wartości odtworzeniowej obiektów budowlanych i lokali (Wbx) naleŻy uwzględnićstopieńzuŻycia, stosując następującąformułę: Wbx =Wbo x(1 -Sz), gdzie Wbx -wartośćodtworzeniowa,Wbo -wartośćodtworzenia obiektu w stanie początkowym,Sz -stopieńzuŻycia technicznego. ZuŻycie techniczne obiektu budowlanego moŻna ustalić: 1) na podstawie określenia zuŻycia technicznego elementów lub grup elementów tzn. na podstawie średniowaŻonego zuŻycia technicznego obiektu (metoda zalecana), gdzie: Szi – stopieńzuŻycia i-tego elementu,Ui -udział i-tego elementy w kosztach odtworzenia obiektu. 2) na podstawie ustalenia średnich wskaźników zuŻycia technicznego w odniesieniu do całości przedmioty wyceny np. wg. wzorów Rossa, według ogólnej formuły : Sz = ƒ(t,T), gdzie :t -dotychczasowy okres eksploatacji obiektu budowlanego,T -normatywny okres eksploatacji obiektu budowlanego. Jeśli przemnoŻymy prawostronnie powyŻsze równości przez 100%, to otrzymamy stopieńzuŻycia wyraŻony w procentach. 6. PODEJŚCIE MIESZANE 6.1. Metoda pozostałościowa Jest to metoda będąca kombinacjąpoznanych wcześniej metod. Metoda ta moŜe być stosowana do określania wartości: 1) gruntu pod zabudowę, 2) przebudowy obiektu budowlanego, 3) rozbudowy budynku, 4) innych “ulepszeń”. Algorytm 1) szacujemy wartość nieruchomości “ulepszonej” (WN),2) ustalamy całkowite koszty zabudowy, remontu, “ulepszenia” (K)3) określamy zysk (Z) dla inwestora,4) obliczamy wartośćnieruchomości (W) według wzoru W= WN – (K + Z). 6.2.Metoda kosztów likwidacji W przypadku wyceny nieruchomości, na której znajdująsięobiekty budowlane przeznaczone do rozbiórki ustala sięwartośćmateriałów porozbiorowych. Wartośćte ustala sięoddzielnie dla kaŜdego rodzaju z moŜliwych do odzyskania rodzajów materiałów budowlanych.. W praktyce stosowane sądwa sposoby wyceny wartości materiałów porozbiórkowych. Wariant I Ten wariant jest zgodny z przepisami rozporządzenia i dlatego powinien byćstosowany w praktyce rzeczoznawcy majątkowego jako podstawowy. Algorytm 1) określamy ilości moŜliwych do odzyskania rodzajów materiałów (Ji ), 2) ustalamy aktualną cenę jednostekową danego rodzaju materiału nowego (Cji ), 3) określamy wskaźnik odzysku danego materiału (Vi ) wyrażony w %, 4) ustalamy stopień zuŜycia (Sz i) danego rodzaju materiału, 5) określamy koszty rozbiórki (Kro),6) ustalamy wartośćbudynku do rozbiórki lub likwidacji według wzoru: Wariant II Wartośćmateriałów porozbiorowych (Wm ) dla poszczególnych rodzajów materiałów ustala sięwedług wzoru gdzie Wm -wartośćmateriałów porozbiorowych, Ji -ilośći-tego rodzaju materiału moŜliwego do odzyskania, Ui -wskaźnik odzysku i-tego rodzaju materiału moŜliwego do odzyskania, Cji -aktualna cena jednostkowa sprzedaŜy (zakupu) i-tego rodzaju materiału odzyskanego z rozbiórki. 6.3. Metoda wskaźników szacunkowych gruntów Metoda ta stosowana moŜe byćdla nieruchomości przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne, gdy brak jest transakcji rynkowych lub brak jest stawek czynszu dzierŜawnego za nieruchomości rolne. Wartośćnieruchomości ustala siępoprzez przemnoŜenie wskaźników szacunkowych gruntu w danej klasie bonitacyjnej przez odpowiadającą powierzchnie gruntu w tej klasie i przez cenęjednego kwintala Ŝyta. Cenęziarna Ŝyta przyjmuje sięz rynku lokalnego. gdzie W -wartośćnieruchomości, Sszi -wskaźniki szacunkowe i-tego „klasouŜytku”, Pi -powierzchnia i-tego „klasouŜytku”. Zgodnie z rozporządzeniem – w celu urynkowienia wartości – moŜna wprowadzić współczynniki korygujące. Przy stosowaniu tej metody uwzględnia się: 1) połoŜenie w stosunku do głównych dróg, 2) jakośćdróg dojazdowych, 3) zagroŜenie erozją, 4) trudnośćuprawy, 5) kulturęrolną, 6) wielkość zanieczyszczeń środowiska, 7) strukturęuŜytków gruntowych, 8) występowanie urządzeńmelioracyjnych, 9) występowanie infrastruktury utrudniającej agrotechnikę. Wówczas wzór na określenie wartości nieruchomości moŜna zapisaćw postaci: gdzie kj – współczynniki korygujące. Wskaźniki szacunkowe zleŜąod 1) okręgu podatkowego (cztery okręgi podatkowe oznaczone od I do IV), 2) rodzaju uŜytku (np. grunty orne, uŜytki zielone, tereny pod wodami, tereny leśne itd.), 3) klasy bonitacyjnej danego uŜytku (np. dla gruntu orne klasa :I, II, IIIa, IIIb, IVa, IVb V, VI) Wskaźniki szacunkowe gruntów w zaleŜności od klasy gruntu i okręgu podatkowego określa załącznik do rozporządzenia
WYCENA NIERUCHOMOŚCI ZURBANIZOWANYCH 1. PODSTAWOWE POJĘCIA I DEFINICJE Nieruchomośćgruntowa jest to grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeŻeli stanowiąodrębny przedmiot własności. Działka gruntu jest to nie podzielona, ciągła częśćpowierzchni ziemskiej stanowiąca częśćlub całośćnieruchomości gruntowej. Działka budowlana jest to zabudowana działka gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposaŻenie w urządzenia infrastruktury technicznej umoŻliwiająprawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeńpołoŻonych na działce. Wycena nieruchomości jest to postępowanie , w wyniku którego dokonuje sięokreślenia wartości nieruchomości. Szacowanie nieruchomości sąto czynności związane z określeniem wartości nieruchomości. Metody szacowania nieruchomości sąto sformalizowane konstrukcje myślowe pozwalające na określenie wartości nieruchomości. Zgodnie z ustawąo gospodarce nieruchomościami w wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się: 1) określenia wartości rynkowej , 2) określenia wartości odtworzeniowej, 3) ustalenia wartości katastralnej, 4) określenia innych rodzajów wartości przewidzianych w odrębnych przepisach. Rzeczoznawca majątkowy dokonuje określenia wartości nieruchomości a takŻe maszyn i urządzeńtrwale z wiązanych z nieruchomością. Rzeczoznawca majątkowy moŻe sporządzaćopracowania i ekspertyzy, niestanowiące operatu szacunkowego, dotyczące: 1) rynku nieruchomości oraz doradztwa w zakresie tego rynku, 2) efektywności inwestowania w nieruchomości i ich rodzaju, 3) skutków finansowych uchwalenia lub zmiany planów m, 4) oznaczenia przedmiotu odrębnej własności lokali, 5) bankowo-hipotetycznej wartości nieruchomości, 6) określenia wartości nier dla potrzeb indywidualnego inwestora, 7) wyceny nieruchomości zaliczanych do inwestycji w rozumieniu przepisów o rachunkowości, 8) wyceny nieruchomości jako środków trwałych jednostek w rozumieniu ustawy o rachunkowości. Wartośćrynkowa nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, moŻliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych uzyskanych przy spełnieniu następujących warunków : 1) strony umowy były od siebie niezaleŻne, 2) nie działały w sytuacji przymusowej, 3) miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, 4) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Wyboru właściwego podejścia oraz techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy uwzględniając sięw szczególności : 1) cel wyceny,2) jej rodzaj,3) połoŻenie,4) przeznaczenie w planie miejscowym,5) stopieńwyposaŻenia w urządzenia infrastruktury technicznej,6) stan jej zagospodarowania,7) dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala sięna podstawie: 1) studium uwarunkowańi kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, 2) decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W przypadku braku studium lub decyzji uwzględnia sięfaktyczny sposób uŻytkowania nieruchomości. Wartośćodtworzeniowa nieruchomości jest równa kosztom jej odtworzenia z uwzględnieniem stopnia zuŻycia. Wartośćkatastralnąnieruchomości ustala sięna podstawie oszacowania nieruchomości reprezentatywnych dla poszczególnych rodzajów nieruchomości dla obszaru danej gminy. Jeśli nieruchomości reprezentatywne były przedmiotem obrotu rynkowego, wartośćkatastralnąustala sięz wykorzystaniem cen transakcyjnych tych nieruchomości. Do określenia wartości rynkowej nieruchomości stosuje się:1) podejście porównawcze,2) podejście dochodowe. JeŻeli istniejące uwarunkowania nie pozwalająna zastosowanie podejścia porównawczego albo dochodowego, do określenia wartości rynkowej nieruchomości stosuje siępodejście mieszane. Ponadto w standardach zawodowych rzeczoznawców majątkowych wyróŻniono: 1)wartośćrynkowądla aktualnego sposobu uŻytkowania ( WRU ), którąokreśla sięprzy załoŻeniu, Że nieruchomośćbędzie nadal uŻytkowana zgodnie z aktualnym sposobem uŻytkowania. WRU ustala sięprzy załoŻeniu zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. 2)wartośćrynkowądla alternatywnego sposobu uŻytkowania (WRA), oznacza wartośćrynkową ale odzwierciedlającą perspektywiczne wykorzystanie nieruchomości dla celów innych 3)wartośćrynkowądla optymalnego wykorzystania ( WRO ), oznacza szczególny wariant WRA. Wartośćta podlega określeniu przy załoŻeniu dodatkowego warunku najefektywniejszego i najlepszego wykorzystania nieruchomości (funkcji). 4) wartośćrynkowądla wymuszonej sprzedaŻy ( WRW ), oznacza wartośćrynkowąprzy uwzględnieniu załoŻenia, Że istniejąograniczenia czasowe dla transakcji. 5) wartośćrynkowądla przyszłej sprzedaŻy ( WRP ), oznacza wartośćrynkową, jakąprzewiduje siędla danej nieruchomości w dacie jej sprzedaŻy.