Towar na rynku-grunt;budynek i jego cz.skladowe;drzewa i rosliny;przestrzen nad i pod ziemia,urzadzenia trwale zw.z.nieruch. Złożoność fizyczna nieruch.-wielość elementów składowych powoduje problemy na etapie analizy rynku,gdyż cechy poszczególnych elementów składowych są odmienne. Trwałość nieruch.-rynek lokalny;wartość każdej nieruch to wypadkowa zmian zachodz. W jej otoczeniu;dobre zabezpieczenie kredytu;łatwo obciążyć podatkiem. Trwałość nieruchm. W czasie-odrębnośc prawa do użytkowania nieruch.od prawa własności i pozwala na udział innych praw do nieruch. Różnorodność nieruchm.-brak dwóch identycznych nieruch. Powoduje trudność w trakcie analiz rynkowych i okr.wart.rynkowej. Niepodzielność nieruchomości-niepodzielność kubatury;brak możliwości oddzielenia budynku od gruntu;niepodzielność kapitału ulokowanego w nieruch.;trudność dopasowania przestrzenie do zmieniających się warunków;zmienne wykorzystanie nieruch.;fluktuacja poziomu dochodów;łatwo popełnić błędy lokalizacyjne. Rzadkość nieruch.-ograniczona podaż uzbrojonych terenów miejskich;wysokie ceny w centrum miasta;konieczność modernizacji budynków Znaczenie lokalizacji-sposób użytkowania i zmiany teog sposobu są w dużym stopniu rezultatem położenia i otoczenia;wart.rynkowa jest silnie uzalezniona od wpływu czynnikow zew.;zmiana wart.wskutek zmian otoczenia;trudność w oszacowaniu przyszłych dochodów i wart. Współzależność-funckaj obszaru i sposobu jego zagospodarowania wywierają interakcje na inne nieruch. Sposób użytkowania i jednocześnie wart.nieruch.mogą być uzależnione od otoczenia. Wysoka kapitałochłonność-wysoki nakład na zakup gruntu o wybudowanie obiektu.;konieczność finansowania ze źródeł obcych;długi okres zwrotu wyłożonego kapitału;relatywnie długa żywotność ekonom.;konieczność ponoszenia nakładów na modernizację. Mała płynność-trudność i brak pewności zamiany nieruch.za gotowke za jej cene rynk. Trudność szybkiego odzyskania kapitalu może zniechęcić do inwestowania w nieruch. (mala liczba potencjalnych nabywców i wysokie ceny nieruch.) Regulacje prawne okr.:formy władani,zasady obrotu nieruch.,prowadzenie KW i katastru,gospodarowanie nieruch.,przeznaczenie nieruch. Na różne cele. Nieruch. To: obiekt użytkowy(Wart.użytkowa:zaspokajanie określ.potrzeb człowieka.(obiektywne):uwzględnia potrzeby wszystkich a nie indywidualnie,zdolnośc zaspokajania-zdolność przeciętna),,inwestycyjny(Inwestycja:wyrzeczenie się obecnych,pewnych korzyści na rzecz niepewnych korzyści w przyszłości.(lokaty kapitałowe-zmiana wielkości zasobów rzeczowych i finansowych)),prawny(regulacje prawne regulują:formy posiadania nieruch.,zasada rejestracji praw w kw,procedury obrotu nieruch.,organizacje GP),kredytowy(kredyt-operacja,kredytodawca daje kredytobiorcy okresl. Sume pieniedz. Lub ilość towarow na warunkach zwrotu w okresl. Terminie wraz z wynagrodzeniem dla kredytodawcy w postaci oprocentowania;kredyt hipoteczny-udzial w prawach własności do nieruch. Jego wysokość uzalezniona od wart.rynkowej lub bankowo-hipotycznej), fiskalny(skarb panstwa-podatek od nieruchomości naliczany jest od budynku,budowli,gruntow;powszechna taksacja-podstawa opodatkowania wart.katastralnej),katastralny(urzędowy spis i opis nieruch. Prowadzony m.in. w celach fiskalnych oraz prawnych),rynkowa(strony transakcji sa niezależne i nie działają pod przymusem,maja zamiar zawarcia umowy,nieruch.eksponowana na wolnym rynku dlugo,strony wiedza o zaletach i wadach nieruch.,)przedm.zarzadzania(postepowanie zmierzające do zabezpieczenia wart.kapitalowej nieruch.oraz jej podwyższenia,osiaganie bieżących dochodow z nieruch.). Dochod z nieruchom.-to czynsz,oplaty parkingowe,garaze,reklamy na terenie nieruch.,za korzystanie z urządzeń wspolnych(anteny zbiorcze). Zabezpieczenie przed infalncja-pozim czynszów iwart.nieruch.nie ma ścisłego zw. Z inflancja,podantosc na inflacje zalezna od rodzaju nier.:podatne SA na nia: nier.ktorych wart uzalezniona jest od kosztow budowy, od zlej lokalizacji, budynki o duzym stopniu zuzycia. Mamy podatki: dochodowe,od nier.,od spadkow i darowizn.inwestor dostaje dodatkowe odliczenie od podatku zaciągając kredyt hipoteczny,czyli odsetki SA kosztami odliczanymi od podatku. Za pomoca hipoteki właściciel odmraza wczensiej zainwestowany kapital przeznaczając go na cele inwestycyjne,kredty umozliwia zwiekszenie stopy dochodu z nier. Rynek-ogol warunkow ekonom.,w wktorych dochodzi do zawierania transakcji wymiennych miedzy sprzedawcami oferującymi towary i usługi a nabywcami reprezentującymi potrzeby poparte okresl.funduszami nabywczymi. Rynek nier.-ogol warunkow w których odbywa się transfer praw do nieruchom. I SA zawierane umowy ustanawiające wzajemne prawa i obowiązki polaczone z wladaniem nier. Kryterium klas.rynku:podmiotowe(rynek nier.panstwowej,samorządowej, prywatnej,mieniagrupowego),przedmiotowe(mieszkaniowe,komercyjne,przemyslowe,rolny i lesny,rekreacyjny,specjalistyczny), pozycji gosp.uczestnikow rynku(profesjonalny-rynek po obu str. Występują podm.instytucjonalne;nieprofesjonalny-okazjonalny w którym uczestnicza glownie osoby fizyczne;konsumencki-na którym po jednej str.wystepuje podmiot profesjonalny a po drugiej podmiot nieprofesjonalny),zasiegu przestrz.(lokalny,ponadlokalny,krajowy,miedzynarodowy),jakościowe(Kat.A-standard wysoki, prestiżowe lokalizacja,dogodny dojazd,odpowiednai liczba miejsc parkingowych,otwarta przestrzen,klimatyzacja,uzbrojenie terenu,odpowiednia liczba wind,drzwi przeciwpożarowych;Kat.B-dobry;budynki zmodernizowane, dobra lokal.,klimatyzacja,dobry system telekomunikacji;Kat.C-niski;budynki stare,typowy układ korytarzowy,duzo malych pokoi,slaba infrastruktura),formy prawnej wymiany dobr(uzytkowy-najm,dzierzawa;inwestycyjny-kupno-sprzedaz),praw do nier. Fazy obrotu(pierwotny-obejmuja nierch.wybudowane przez inwestora w celu sprzedazu lub wynajmu;wtorny-obejnuja nieruch.juz uzytkowane). Segement rynku jednorodna czesc,wyodrebniona ze względu na sposób postrzegania towaru przez nabywcow;segmentacja rynku-podzial rynkowego popytu na istotne gr.nabywcwow,podzail ten oparty jest o atrybuty nier.Segmentacja rynku oznacza wiec zidentyfikowanie gr.nabywcow,które bd zainteresowane konkretnymi fizycznymi,lokalizacjami i prawnymi atrybutami nier. Okreslenie segmentu rynku nier.-identyfikacja atrybutow nier.,które SA istotne z pkt. widzenie konkretnej gr.nabywcow. Wpływ gosp.na rynek nier.-zmiana popytu na powierz.,zmiania w poziomie budownictwa,zmiana poziomu stop procentowych kredytu,atrakcyjność innych lokat kapitalowych,oczekiwania dotyczące przyszlcyh trendow rozwoju gosp.zmiana wart. Kapitalowej nier. W bilansach spolek, wpływ czynnikow instytucjonalnych.,udzial w tworzenia PKB, udzial rynku nier. W zasobie, udzial w podatkach lokalnych, udzial w absorpcji sily roboczej, relacja kredytu hipotecznego do PKB. Podsystem finansowania-bank lub banki finansujące, podmiotu gromadzenia oszczędności,umownie nazwanego „kasa oszczednosciowa”,firmy ubezpieczeniowe, leasingowe,inwestor finansowy, Funkcja wymiany-rynek nier. Umozliwia relokacje praw majatkowych i wtorna dystrybucje przeznaczenia przestrzeni w zależności od preferencji inwestorow i dotychczasowych użytkowników. Na podstawie preferencji nabywcow podejmowane SA decyzje inwestycyjne dotyczące np. zwiekszenia liczby nowych inwestycji zmiany techno.budowy. Funkcja inform.-rynek poprzez cene indor. O wart. Wymiennej roznych nier.;co umozliwia wykreowanie koncepcji wart. Nieruch. Świadomości podmiotow działających na rynku.Rynek dostarcza inform. Jego uczestnikom o zapotrzebowaniu na nieruch.Z rynku plyna inform. O tym na jakie nieruch. Nie ma zapotrzebowania i jakie powinny być np. zmodernizowane. Funkcja korygowania przestrz.-rynek jest mechanizmem który umozliwia wykorzystanie przestrz. Maly dochod z zbudowanej przestrzeni skloni właściciela do szukania drog max.wart.kontrolowanych przez siebie nieruch. Prawidłowe funkcja rynku:czytelne jednoznaczne przepisy prawne,efektywny system regulacji zagosp. Przestrz.,sprawne procedury rynkow,wiarygodna informacja o rynku. Infrastruktura rynku nier.-kadra specjalistow, biura pośrednictwa, organizacje rzadowe, banki, firmy doradcze,organizacje badawcze, system inform.,obsluga administr. Rynku. Uczestnicy rynku-podmioty kreujące podaz(właściciel,deweloper,inwestor),kreujace popyt(kupujacy,użytkownik,najemca,dzierzawca,inwestor),obsluga rynku(kredytodawca,pośrednik,rzeczoznawca,zarzadca,geodeta,notariusz,sady,urzedy) Analiza rynku-zespol czynności,które zmierzaja do powstania racjonalnych przeslanek podejmowania decyzji bieżących, które dotycza obsługi rynku we wszystkich wymiarach na podstawie przeprowadzonych badan rynkowych. Proces analizy rynku-obserwacja rzeczywistości rynkowych, stwierdzenie współwystępowania zjawisk i ustalenie zależności przyczynowo-skutkowych,zbudowanie modelu,przewidywanie przyszłości na postawie modelu. Badania i analiza rynku:okreslenie przestrz. Zasiegu rynku,znaliza struktury socjologicznych i demograficznych społeczności lokalnej,analiza bazy ekonomicznej na obszarze rynku,badanie popytu i podazy,badanie koniuktury	rynkowej, wnioski z badania i analizy rynku. Przedmiot rynku:uwarunkowania prawne,otoczenie ekonomiczne, popyt i podaz na nier.,warunki transakcji,stpoy zwrotu,preferencje potencjalnych uztykownikow nier.,obszary rynkowe, stopien wykorzystania wolnych powierz.,warunki wynajmu lokali,trend zmian cen/czynsz za nier.,wpływ atrybutow nier.na ceny/czynsze Cel analizy rynku w p.porownwaczym:okresl.realcji popyt i podaz,okresl.trendu panujego na rynku,preferencji nabywcow,cechy rynkowe Cel analizy rynku w p.dochodowym:warunku umowy na rynku lokalnym,ustalenie cech rynkowych nieruch. Wpływ na kształtowanie stawek czynszu,stopien wykorzystania wolenj przestrz.,okresl.trendu panującego na rynku,ustalanie rynkowych stop zwrotu. Analizując uwzględniamy nast. Czynniki:funkcje nier.,lokalizacje danej funkcji,ograniczenie przestrzenne, zakres uzbrojenia,ograniczenie sposób uzytkowania nier. Żrodla inform. Do rynku:o cenach czynszach(akt notarialny, rejestr cen i wartości nieruchomości,najm, dzirzawa,kupno,sprzedaz,raporty rynkowe) Uwarunkowa przestrz. Planistyczne:mpzp,opracowania kartograficzne,sip,strategia rozwoju,wizja terenowa. Uwarunkowania gospodarcze i demograficzne:statystyka i inform.publiczna. Zakres i stopien szczegółowości rynku wynika z:rodzaju nier.,celu i zakresu wyceny,sposobu wyceny,dostępności i liczby danych. Tok posterowania-analiza rynku p.porownawcze:okreslenie rodzaju i obszaru rynku,zgromadzenie inform. O transakcjach,okresl. Trendow-popyt i podaz,ogolna charakt.transakcji,okreslenei czynnikow wplywajach na ceny rynkowe,okreslenie trendu zmiany cen,okresl. Znaczenia cech. Okreslenie rodzaju rynku:wskazanie rodzaju nier. I funkcji cech które mogą decydowac o decyzji potencjalnych nabywcow. Gromadzenie inform. Rynkowych:wiarygodność danych w aktach notarialnych, w celu możliwości wykorzystania ich jako podstawy wyceny.Liczba danych o transakcjach podbnych nieruch.powinna umożliwić opis uwarunkowan rynku,w zakresie wpływu czynnikow na ceny transakcyjne. Trend popytu i podazy:relacja miedzy popytem i podaza,oraz wpływ na kształtowanie się cen transakcyjnych.Rynek nieruchomości cechuje permanentny stan nierównowagi rynkowej. Przewaga popytu nad podaza:wzrost liczby ofert kupnai zawierania transakcji,duza liczba osob uczestniczaca w przetargach,Duzy wzrost cen nier. Przewaga podazy nad popytem:wzrost liczby ofert sprzedazy, spadek liczby transakcji, stabilizacja cen nieruchomości w dłuższym okresie czasu. Ogolna charakt. Transakcji:liczebność ziboru danych o transakcjach, okres czasu z którego pochdza transakcje,ceny przeciętne,rozpiętość cen,struktura transakcji. Okreslenie czynnikow wpływające na ceny rynkowe:na podstawie zgromadzonych danych przy uwzględnieniu wynikow wizji terenowej oraz znajomości uwarunkowan loklanych na badanym rynku. Analiza merytoryczna:racjonalne przeslanki okresl.kryteria oceny użyteczności danej nier. Analiza statystyczna:przy pomocy analizy korelacji wskazujących na sile zw.liniowych miedzy atrybutami a cenami o raz analize wariancji wskazujaca na istotność zróżnicowania cen transakcyjnych. Sposoby okreslania trendu zmian:analiza porównywania parami, regresji. Sposoby analizy wpływu cech na ceny:analiza porównywania parami, statystyczna, analogia do rynkow podobnych. Analiza rynku-p.dochodowe-tok postpeowania:okresl. Rodzaju i obszaru rynku,zgromadzenie infor. O wynajmie obiektow podbnych do nier.wycenianych, okreslenie trendow dotyczących popytu i podazy,wyznaczenie przedziałów zmienno sic czynszu za nier. Podobne, okresl. Czynnikow wpływające na czynsze i dochody z nier.,ustalnie poziomu wydatkow operacyjnych za nier.podobne,wyznaczenie stabilnego poziomu pustostanu,wyznaczenie stop zwrotu z nier. Podobnych do wycnienianej. Sposoby przeprowadzania analiz rynkowych:m.p.parami,statystyczna(analiza struktury,opis statystyczny danych,analiza korelacji regresji,modelowanie ekonometryczne),m.p.wzglendego i szeregowania,analogia do rynkow podobnych,obserwacje preferencji potencjalnych nabywcow,analiza wtornych źródeł infor.,badanie opinii. Problemy zastosowania metod ilościowych do analizy rynku:utrudniony dostep do danych,niejednorodność danych,ograniczona wiarygnosci danych,obserwacje w czasie SA dokonywane na obiektach podbnych a nie tych samych,zbyt mala liczba danych w krotkim okresie czasu. Rodzaje badanych zmiennych:cecha jakosciowa(właściwość niemierzalna def.slownie),cecha ilosciowa(właściwość mierzalna wystepuje z określonym natężeniem). Pomiar zmiennych:przyporządkowanie liczb obiektom zgodnie z okresl. Regułami tak aby odzwierciedlaly relacje zachodzące miedzy obiektami(pomiar bezpośredni-przyporzadkowanie liczb mierzonym zmiennym bez pomocy innych zmiennych,posredni-mierzone zmienne SA funkcja pomiarow innych zmiennych). Skale pomiarow zmiennych: nominalna,porzadkowa,interwalowa,ilorazowa. Wybrane metody ilościowe analizy rynku:opis statystyczny(analiza jednowymiarowa)-pozwala na przeprowadzenie analiz:okreslenie charakterystyki rozkładu cech,przeciętności wartości poszczególnych cech, zróżnicowania wart.poszczegolnych cech,stopien zaufania do wart. Przeicetnych,prawdopodobieństwa wystapienie nieokreślonych wart. Cech, zbadanie które cechy SA odstające.;analiza korelacji-badanie zależności miedzy 2 cechami opisanymi co najmniej na skali przedziałowej; analiza regresji-ilosciowe zbadanie związku przyczynowo skutkowego miedzy 2 cechami opisanymi przynajmniej na skali przedziałowej;analiza szeregow czasowych-ilosciowe zbadanie dynamiki zmian zmiennej spowodowane upływem czasu. Zmienna:wielkość która mierzymy, kontrolujemy lub manipulujemy w Jakis sposób w trakcie badan np.cena,lokalizacja,powierzchnia,stan techn. Stopa kapitalizacji. Rodzaje zmienne:objaśniające(niezależne)-sa przyczyna wystepowania określonego poziomu zjawiska,objaśniane(zalezne)-wart,sa zdeterminowane przez zmienne objaśniające. Metody opisu statystecznego:prezentacja graficzna rozkładu empirycznego, miary położenia(sluza do wyznaczenia takiej realizacji zmiennej opisanej przez rozklad wokół ktorej skupiaja się wszystkie pozostale realizacje-klasyczne(okreslane SA przy pomocy wszystkich obserwacji np.srednia arytmetyczna,geometryczna i harmoniczna) i pozycyjne(okrelsane SA przy pomocy charakterystycznych obserwacji np.mediana, dominanta), dyspersji(sluza do badania stopnia zróżnicowania jednostek zbiorowości,pod wzgl. Badanej zmiennej:klasyczna(okresl. Się przy pomocy wszystkich obserwacji np.wariancja,odchylenie standardowe,współczynnik zmienności)pozycyjna(okresl. Przy pomocy charakterystycznych obserwacji np.kwartyle,rozstep ćwiartkowy),asymetrii. Relacje miedzy zmiennymi chrakteryzuja 2 wlasnosci:sila(zależność oznacza możliwość okreslenia wart. Jednej zmiennej na podstawie pomiaru drugiej),istotnosc(dotyczy reprezentatywnosci w wyniku uzyskanego na podstawie popbranej probki w odniesieniu do calej badanej populacji). Korelacja:miara relacji miedzy 2 lub wieksza liczba zmiennych, wpolczynnik korelacji przyjmuje wart. Od -1 do 1. Aby oszacować popyt na:obiekt handlu detalicznego-trzeba oszacowac popyt na usługi zgłaszane przez klientow;powierz.biurowa-trzeba oszacowac popyt na usługi dostarczane przez firmy ulokowane w biurach oraz popyt na sile robocza. Czynniki majace wpływ przy badaniu popytu na nier.handlowe:ludność,dochod gosp. Domowych,odsete dochodow gosp.domowych przeznaczonych na zakupy,wskaźnik obrotow na obszarze, wyskosc obrotow handlowych, stopien pustostanow, kierunki zagosp. Terenu i rozwoju miasta,dostep do rejonu(autobusu),czynniki wpływające na atrakcyjność centrum handlowego. Prawo relly’a(model grawitacji):sila przyciągania miedzy 2 czastkami jest proporcjonalna do iloczynu ich mas i odwrotnie proporcjonalna do kwadratu odległości miedzy nimi. Okreslenie popytu na powierz. Handlowa: mnożenie liczby gops.domowych na danym obszarze rynkowym przez uśrednienie dochodow 1 gosp. Domowego;okreslenie odsetek dochodow na zakupy detaliczne;procentu zakupow detalicznych dokonanych e obiektach podobnych,wielkość obrotow handlowych, koretka o wskaźnik pustostanu. Czynniki przy badaniu nier.biurowych:pracodawcy na danym terenie,którzy korzystaja z pow.biurowych;przecietna pow. Biurowa wykorzystana przez 1 pracownika;proporcja wolnych pow. Do konkretnej klasy(A,B lub C);popyt na droższe lub tansze budynki kl.A i B;kierunki zagosp. Terenu i rozwoju miasta,dostępność;czynniki wpływające na atrakcyjność bud.biurowego. Obszar dla nier. Biurowych:centralna dzielnica biznesu,podmiejski park biurowy,pojedynczy biurowiec,obszar wystepowania biurowcow kl.A,B i C Okreslenei popytu na pow. Biurowa:prognoza dotyczaca zatrudnienia dla calego rynku, oszacowanie liczby pracownikow w porzyszlosci dla Szadego sektora ekonomicznego i zawodowego,okreslenie wielkości pow. Przypadającej na 1 pracownika,opracowanie prognozy popytu prze mnożenie ogolnej liczby pracownikow w przyszłości przez średni.pow.przypadajaca na 1 pracownika. Popyt:ujawnione przez nabywcow zamiaru zakupu wynikające z ich potrzeb poparte realnym funduszem nabywcy. Podaż:ujawnione przez sprzedawcow zamiary sprzedazy okresl. Liczby towarow w danych warunkach i po danej cenie. Rodzaje popytu:potencjalny-potrzeba posiadania i użytkowania dobra;efektywny-potrzeba poparta realnym funduszem nabywcy,zadeklarowany-gotowość zakupu okresl. Dobra przy danej cenie,zrealizowany-liczba dokonanych transakcji. Cechy popytu:ujawnienie się popytu potencjalnego, mala substytucyjność, slaba reakcja popytu na cene, rozbieżność miedzy popytem potencjalnym a efektywnym.	Cechy podazy:popyt rosnie a podaz maleje,powolna reakcja na zmiane ceny. Cecha rynkowa stanowia ceny równowagi,brak równowagi powoduje:checy nier.kako towar,cykle koniekturalne,zmiennosc stpo procentowych,lokalny charakt. rynku, dochodowość alternatywnych lokat,koniktura w budownictwie, polityka panstwa, zmiany w przepisach prawnych, zjawiska monopolistyczne, efekty zew, podejmowanych działań,nierowny podzial dochodow,kredyty preferencyjne,zaniedbanie z poprzedniego okresu,slaby przyrost podazy. Paradoks Veblena:dobra luksusowe nabywane SA przez bogate warstwy społ.ze wzgl. Na wysoką cenę.Zapewnia prestiż Paradoks Giffena:mimo wzrostu cen popyt na dobra wzrastam gdyż inne dobra mają zbyt wysoką cenę.Wzrost cen mieszkań-popyt na małe mieszkania. Efekt inflacji:inflacja cen powoduje spadek syły nabywczej,skłania ludzi do dokonania zakupu jak największej liczby dób w starej cenie jak najszybciej. Efekt spekulacji:popyt na niektóre nier. Zwiększa się mimo wzrostu cen.Kupno teraz,sprzedaż z yskiem później. Elastyczność dochodowa popytu:wzrost dochodu powoduje zwiększenie popytu na dobra(współczynnik elastyczności dochodowej popytu).Uzależniona od rodzaju nier. Elastyczność cenowa popytu:cena wpływa na kształtowanie się popytu na dane dobro(współczynnik cenowej elastyczności popytu). Niejednolitość rynku:rynek efektywny-bieżąca cena aktywów najlepiej oszacowuje realną wart.;efektywność operacyjna-wybór,pozwalający na dokonanie decyzji na najniższych kosztach.Negatywnie na tę efektywność wpływa niepodzielność nier.;efektywność alokacyjna-najkorzystniejsze wykorzystanie nier. Cechy rynku doskonałego:duża liczba kupujących i sprzedających,jednorodność towarów, doskonała wiedza o rynku, max. Użyteczność i zyskowność,swoboda wejścia i wyjścia. Spekulacja:zakup nier. W celu ich późniejszej sprzedaży. Monopolista:podmiot,który bd w posiadaniu znacznego zasobu nier.,może w znaczącym stopniu wpływać na poziom cen i czynszów(np. gmina). Duża rozpiętość cen za podobne nier. Wpływ:trudny dostęp do infor.,specyfika danej transakcji,indywidualność nier.,sposób finansowania, subiektywna ocena użyteczności,zaniżanie cen w aktach notarialnych. Sporadyczność równowagi wpływ: na rynku nier. Z reguły popyt i podaż nie równoważą się,wpływ:cykle koniuktury,zmienność stóp procentowych, lokalny charakter rynku,dochodowość alternatywnych lokat, koniuktura w budownictwie,polityka państwa, zmiany w przepisach prawnych.