Czynności zwykłego zarządu

Jaki zakres spraw we wspólnocie mieszkaniowej to czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu? Ostatnio słyszałam kilka interpretacji. Czy to prawda, że do wykonania czynności przekraczających zwykły zarząd potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli?

Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli lokali. Jeśli takiej zgody nie można osiągnąć, wówczas współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który powinien ocenić cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Aby wytłumaczyć, jakie czynności przekraczają zwykły zarząd, najpierw trzeba wytłumaczyć, czym są czynności zwykłego zarządu. A mianowicie przyjmuje się, że przez czynności zwykłego zarządu należy rozumieć załatwianie bieżących spraw związanych ze zwykłą eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach aktualnego jej przeznaczenia. Będzie to na przykład: pobieranie czynszów, zawieranie umów najmu lokali, wykonywanie tych umów itp.

Natomiast za czynności przekraczające zwykły zarząd należy uznać wszystkie inne sprawy, które nie mieszczą się w tych granicach zwykłego zarządu, na przykład czynnością przekraczającą zwykły zarząd może być nadbudowa czy też przebudowa budynku, a także zbycie nieruchomości. Jest w tej sprawie nawet wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 29 marca 1990 r. (sygn. akt IV SA 33/90), zgodnie z którym nadbudowa kondygnacji nad budynkiem stanowiącym współwłasność jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu i wymaga zgody współwłaścicieli albo zastępującego tę zgodę orzeczenia sądu. Jeśli takiej zgody nie ma, nie można dokonać nadbudowy.