Jako osoba zarządzająca nie musisz posiadać licencji

Przez zarząd rzeczą wspólną należy rozumieć podejmowanie wszelkich decyzji i dokonywanie wszelkiego rodzaju czynności, a więc tak prawnych jak i faktycznych dotyczących przedmiotu wspólnego prawa.

Rodzaje zarządu

Wspólnota mieszkaniowa może powierzyć zarząd nieruchomości wspólnej. Zarząd powierza się osobie fizycznej lub prawnej w umowie notarialnej o ustanowieniu odrębnej własności lokali lub w innej umowie zawartej w formie aktu notarialnego (art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali). Jeżeli lokali wyodrębnionych, wraz z lokalami niewyodrębnionymi, jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Wspólnota mieszkaniowa ma przy tym swobodę wyboru i wolno jej wybrać w skład zarządu właścicieli mieszkań albo inne osoby. Wybrany zarząd z reguły składa się z osób nie będących profesjonalistami więc często zachodzi konieczność wynajęcia do prowadzenia bieżących spraw fachowca. Przepisy prawa umożliwiają więc zarządowi zlecenie danej osobie zarządzania na podstawie umowy i nie ma to nic wspólnego z powierzeniem zarządu.

Obowiązek ustawowy

Zgodnie z art. 184 ustawy o gospodarce nieruchomościami zarządzanie nieruchomościami jest działalnością zawodową wykonywaną przez licencjonowanych zarządców nieruchomości, a wyłączenie tego obowiązku dotyczy w zasadzie tylko „zarządu właścicielskiego”, tzn. gdy zarządza własciciel lub jeden z właścicieli.

Kiedy bez licencji

Jednak jak wynika z uchwały Sądu Najwyższego z dnia 17 lipca 2007 roku sygn. akt III CZP 69/07 obowiązek posiadania licencji dotyczy tylko umowy o zarządzanie nieruchomością w zrozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami, a wspólnota mieszkaniowa nie musi przy wykonywaniu zarządu posługiwać się tylko umową o zarządzanie, lecz może w każdy aprobowany przez siebie i dopuszczalny prawem sposób uregulować kwestię gospodarowania nieruchomością. Wspólnota może więc w zakresie tych działań, które wymagają dokonywania czynności prawnych może udzielić pełnomocnictwa, w zakresie czynności faktycznych może zawrzeć umowę podobną do umowy zlecenia itd., a umowy może zawrzeć także z osobami nie mającymi licencji zarządcy nieruchomości. Istotne jest jedynie to, by umowa taka nie odwoływała się do regulacji zawartej w ustawie o gospodarce nieruchomościami i by nie była też tak szeroko ujęta. Natomiast jeśli wspólnota chce zawrzeć umowę o zarządzanie z takimi skutkami, jakie wynikają z ustawy o gospodarce nieruchomościami musi ją zawrzeć z zarządcą posiadającym licencję zarządcy nieruchomości w przeciwnym razie umowa będzie nieważna.

Paweł Puch