SZACOWANIE NIERUCHOMOŚCI

Podejście porównawcze do szacowania nieruchomości

Literatura

Dydenko „Szacowanie nieruchomości”

Hozer „Wycena nieruchomości”

Nowak „Operatu szacunkowe (poradnik dla kandydatów na rzeczoznawców majątkowych)

Źróbek „Metodyka określenia wartości rynkowej (przykłady operatów szacunkowych)”

Literatura uzupełniająca

Cymerman, Hopfer „Wycena nieruchomości. Zasady i procedury”

MAczyński, Prystupa, Rygiel „Ile jest warta nieruchomość”

Prystupa „Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego. Omówienie standardu wraz z przykładami zadań”

Źróbek, Belej „Podejście porównawcze w szacowaniu nieruchomości”

Wykład nr 1 10.10.2012

Pojęcie nieruchomości

Kodeks cywilny art. 46

Nieruchomościami – części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności

Wycena, określenie wartości, szacowanie

Wycena nieruchomości – postępowanie, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości

Określenie wartości nieruchomości – określenie wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa własności i innych praw do nieruchomości

Szacowanie nieruchomości – czynności związane z określeniem wartości nieruchomości

Wartość rynkowa nieruchomości

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami – art. 151

Wartością rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:

1. Strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej, oraz miały stanowczy czas zawarcia umowy

2. Upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy

Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu

W celu określenia wartości rynkowej rzeczoznawca majątkowy powinien ustalić sposób najkorzystniejszego użytkowania nieruchomości.

Użytkowanie to może stanowić kontynuację aktualnego sposobu użytkowania lub może polegać na innym sposobie jej użytkowania.

Sposób najkorzystniejszego użytkowania oznacza wykorzystanie nieruchomości, które:

• jest fizycznie możliwe

• odpowiednio uzasadnione

• prawnie dopuszczalne

• ekonomicznie opłacalne

• zapewniające największą wartość wycenianej nieruchomości

Sposób najkorzystniejszego użytkowania nieruchomości inny niż aktualny, w dniu wyceny może być przyjęty do wyceny tylko wtedy, gdy istnieje na rynku popyt na nabycie nieruchomości dla tego sposobu jej użytkowania. Pod uwagę należy wziąć także konkurencję ze strony innych nieruchomości tak samo lub podobnie użytkowanych.

Ogólna procedura szacowania nieruchomości

1. Zdefiniowanie problemu

2. Zgromadzenie danych oraz ich weryfikacja

3. Zastosowanie wybranego podejścia do szacowania

4. Ustalenie wyniku końcowego

5. Opracowanie operatu szacunkowego

Klasyfikacja sposobów określania wartości

Podejście	Metoda	Technika
Porównawcze	Porównywania parami
	Korygowania ceny średniej
	Analizy statystycznej rynku
Dochodowe	Inwestycyjne	- kapitalizacji prostej -dyskontowania strumieni dochodów
	Zysków
Kosztowe	Kosztów odtworzenia	- szczegółowa -elementów scalonych - wskaźnikowa
	Kosztów zastąpienia
Mieszane	Kosztów likwidacji	- szczegółowa - elementów scalonych - wskaźnikowa
	wskaźników szacunkowych gruntu
	pozostałościowa

Podstawy prawne stosowania podejścia porównawczego

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami

Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

Powszechne Krajowe Standardy Wyceny (PKZS)

• KSWP 1 (Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa)

• KSWP 2 (Operat szacunkowy)

• Ni 1 (Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości)

Podejście porównawcze

Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założenie, że wartość ta odpowiada cenom , jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego.

Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu.

Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

Istota podejścia porównawczego (zasada substytucyjności)

Racjonalnie postępujący inwestor lub typowo poinformowany nabywca nie zapłaci za określoną nieruchomość więcej niż wyniosłaby cena, jaką miałby zapłacić za nieruchomość podobną, jeżeli nie wymagałoby to dodatkowego czasu oczekiwania.

Wartość określana podejściem porównawczym

Wartość rynkowa określona podejściem porównawczym zależy od:

- cen podobnych nieruchomości

- czasu jaki upłynął od transakcji podobnymi nieruchomościami od dnia szacowania

- stopnia podobieństwa nieruchomości porównawczych i nieruchomości szacowanej

- wpływu czynników związanych z rynkiem lokalnym

Wr F[(c1, c2,…cn),(t1, t2, …, tn), (p1,p2, …, p3),pl]

Wykład nr 2

Podejście porównawcze do szacowania nieruchomości

Podstawowe założenia wyceny. Trend zmiany cen.

Podejście porównawcze - założenia

Podejście porównawcze stosuje się przy założeniu, że znane są ceny transakcyjne nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, warunki dokonania transakcji, a także cechy nieruchomości wpływające na te ceny, zwłaszcza na ich zróżnicowanie

Do porównań należy wykorzystywać nieruchomości podobne, które były przedmiotem sprzedaży w okresie najbliższym, poprzedzającym datę wyceny, ale nie dłuższym niż dwa lata od daty, na którą określa się wartość nieruchomość.

Wykorzystanie cen z innych okresów wymaga szczegółowego uzasadnienia.

Nieruchomość podobna

Nieruchomość podobna – należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość.

Kryteria podobieństwa:

• rodzaj nieruchomości

• lokalizacja

• stan prawny

• przeznaczenie

• sposób korzystania

• cechy fizyczne

• substytucyjność (segment rynku)

Informacje o cenach i cechach rynkowych

Do wyceny przyjmuje się informacje o cenach transakcyjnych pochodzących z umów zawartych w formie aktu notarialnego.

Rzeczoznawca majątkowy powinien dokonywać oceny przydatności cen zawartych z tych umowach z punktu widzenia możliwości ich wykorzystania do wyceny.

Dokonując analizy rynku rzeczoznawca majątkowy może wykorzystać inne źródła informacji.

Cechy rynkowe nieruchomości

Cechy rynkowe na podstawie których porównuje się nieruchomość szacowaną z nieruchomościami podobnymi, są to m. in. ich właściwości lokalizacyjne, fizyczne, techniczno - użytkowe i prawne wpływające w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen.

Jeżeli przepis szczególny tak stanowi, przewidziane w nim cechy rynkowe nieruchomości powinny być obligatoryjnie uwzględnione przy ich wycenie

Przykłady

Nieruchomości gruntowe niezabudowane:

- lokalizacja ogólna

- lokalizacja szczegółowa

- sąsiedztwo

- dojazd

- powierzchnia

- kształt

- uzbrojenie

- stan zagospodarowania

- warunki geotechniczne

- rodzaj użytków

- ukształtowanie pionowe

- wystawa

- itd.

Wykład nr 3

Nieruchomości gruntowe zabudowane:

Cechy takie jak dla nieruchomości gruntowej niezabudowanej oraz:

- powierzchnia użytkowa

- stan techniczny

- architektura

- funkcjonalność

- standard

- sposób ogrzewania

- garaż

- materiały wykończeniowe

- itd.

Lokale mieszkalne:

- lokalizacja ogólna

- lokalizacja szczegółowa

- sąsiedztwo

- dojazd

- powierzchnia użytkowa

- stan techniczny budynku

- stan techniczny mieszkania

- piętro

- rozkład pomieszczeń

-standard wykończenia

- technologia budowy

- liczba pięter

- balkon

- piwnica

- itd.

Ustalenie cech rynkowych

Ustalenie cech rynkowych odbywa się na podstawie analizy rynku, wizji terenowej, oraz opinii potencjalnych nabywców nieruchomości.

Nie powinno przyjmować się więcej niż 10 cech rynkowych

Każda cecha powinna być opisana na przyjętej skali, wraz z uzasadnieniem np.:

• lokalizacja ogólna (os. Dajtki, os. Brzeziny, os. Gutkowo)

• lokalizacja szczegółowa (dobra, przeciętna, niekorzystna)

• sąsiedztwo (korzystne, niekorzystne)

• kształt działki (korzystny, niekorzystny)

• uzbrojenie (pełne, częściowe)

Uzasadnienie polega na szczegółowym wyjaśnieniu co oznacza np. pojęcie „uzbrojenie częściowe”.

Jednostki porównawcze

Rzeczoznawca majątkowy określa jednostkę porównawczą, do której odnosi się cena transakcyjna.

Należy stosować identyczne jednostki dla nieruchomości wycenianej i nieruchomości porównawczych (np. m² powierzchni gruntu, m² powierzchni budynku, m³ kubatury itp.)

Przykład

Domy jednorodzinne:

- cała nieruchomość

- metry kwadratowe powierzchni użytkowej

- liczba sypialni

- metry kwadratowe powierzchni działki

Grunty niezabudowane:

- cała nieruchomość

- metry kw. powierzchni

- metry kw. możliwe do zabudowania

Mieszkania:

- metry kw. powierzchni użytkowej

- liczba pokoi

Biura:

- metry kw. powierzchni najmu

- liczba biur

Magazyny:

- metry kw. powierzchni budynku

- metry sześcienne

Określanie trendu zmian cen

W procesie porównania należy uwzględnić zmiany poziomu cen na skutek upływu czasu.

W trakcie obliczeń trendu zmiany cen transakcyjnych posługujemy się zasadą ceteris paribas tzn. przy doborze nieruchomości do analiz zakładamy, że jedynym czynnikiem wpływającym na rozpiętość cen jest data transakcji.

Nieruchomości grupujemy w parach tak, aby nie różniły się od siebie pod względem przyjętych cech, a jednocześnie zostały sprzedane w różnym okresie czasu.

Formuła obliczania współczynnika zmian cen ma następującą postać:

r=((C₂-C₁)/(t* C₁) )* 100%

gdzie:

C₁ – cena transakcji „wcześniejszej”

C₂ – cena transakcji „późniejszej”

t – okres czasu między transakcjami (np. liczba miesięcy)

Jako ostateczny współczynnik trendu zmiany cen przyjmujemy średnią z kilku par

r_śr= (r₁ +r₂+ …+r _k)/ k

Aktualizacja cen na datę wyceny

Wszystkie ceny przyjęte do analiz powinny być zaktualizowane na dzień wyceny przy pomocy formuły:

Cakt = Co * (1+r*t)

Cakt – cena aktualna

Co-cena transakcyjna

r- współ trendu zmiany cen

t okres jaki upłynął

Wykład nr 4

Wykład nr 5

Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

NI 1

W metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość wycenianą o znanych cechach kolejno z co najmniej trzema nieruchomościami podobnymi o znanych cenach transakcyjnych i cechach. Wartość określa się poprzez korygowanie cen transakcyjnych ze wzglądu na różnice ocen cech pomiędzy nieruchomością wycenianą i nieruchomościami podobnymi.

Informacje o nieruchomościach

Nieruchomości pomocnicze (podobne)

Nieruchomości podobne do obiektu będącego przedmiotem wyceny wykorzystywane w pierwszych etapach procesu szacowania – do przeprowadzenia analiz rynku nieruchomości, wnioskowania, weryfikacji oraz badania wpływu atrybutów nieruchomości na ich cenę sprzedaży ( określenie wielkości poprawek)

Nieruchomość porównawcze

Metoda porównywania parami – procedura

1. Opis nieruchomości wycenianej

2. Utworzenie zbioru cen transakcyjnych nieruchomości podobnych, stanowiącego podstawę wyceny

3. Ustalenie cech rynkowych i skal oceny

4. Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny

5. Ustalenie wag cech rynkowych

6. Wybór do porównań co najmniej trzech nieruchomości podobnych

7. Porównanie nieruchomości wycenianej z nieruchomościami porównawczymi i obliczanie poprawek

8. Obliczanie skorygowanych cen transakcyjnych nieruchomości porównawczych

9. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości

10. Określenie wartości wycenianej nieruchomości

Zasada interpolacji

Przy stosowaniu podejścia porównawczego wykorzystuje się zasadę interpolacji, gdy nieruchomość o cenie minimalnej ma oceny cech najgorsze na danym rynku i gdy nieruchomość o cenie maksymalnej ma oceny najlepsze, i gdy ocena cech szacowanej nieruchomości zawiera się w przyjętym przedziale ocen.

Zasady ekstrapolacji

W przypadku, gdy szacowana nieruchomość ma oceny cech lepsze od nieruchomości o cenie najwyższej lub gorsze od nieruchomości o cenie najniższej, można wykorzystać zasadę ekstrapolacji przy wyznaczeniu poprawek w metodzie porównywania parami oraz przy wyznaczeniu

Zasady ekstrapolacji a przedział cenowy

W przypadku gdy nieruchomość o cenie minimalnej ma niektóre oceny cech lepsze od innych nieruchomości ze zbioru cen transakcyjnych lub gdy nieruchomość o cenie maksymalnej oceny gorsze z tego zbioru, zasadę ekstrapolacji można zastosować dla potrzeb określania hipotetycznego przedziału cenowego. Możliwość taka dotyczy wyjątkowych przypadków określania wag cech rynkowych.

Wykład

WAGI CECH RYNKOWYCH

Wagą cechy może być jej udział procentowy w różnicy pomiędzy ceną maksymalną i ceną minimalną ze zbioru zaktualizowanych cen transakcyjnych, stanowiących podstawę wyceny.

Wagę danej cechy wyznacza się w zależności od stanu rynku uwzględniając:

• wyniki analizy danych o cenach i cechach rynkowych nieruchomości będących przedmiotem obrotu rynkowego na określony dla potrzeb wyceny rynku nieruchomości

• analogię do podobnych rodzajowo i obszarowo rynków lokalnych

• badania i/lub obserwację preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości

Waga- procentowy udział w rozpiętości cen.

OBLICZANIE WAG CECH RYNKOWYCH

Wagą cechy jest jej procentowy udział w ∆C, gdzie:

∆C = C_max – C_min

Bezwzględna wartość I ∆C I stanowi zakres kwotowy wszystkich poprawek w procesie porównywania nieruchomości wycenianej z nieruchomością wzorcową, czyli nieruchomością o znanych cechach i cenie. Suma wag ma być 100%

Aby określić wagi cech rynkowych należy:

• określić rynek lokalny poprzez ustalenie jego rodzaju, obszaru oraz okresu badania cen

• ustalić liczbę cech rynkowych i nadać im nazwy

• zebrać informacje o cenach transakcyjnych i cechach rynkowych

• pogrupować nieruchomości, które różnią się wyłącznie jedną cechą rynkową

• przeprowadzić analizę par sprzedaży prowadzącą do określenia wag cech rynkowych

1. Obliczenie ∆C = C_max – C_min
   gdzie:
   C_max – najwyższa zanotowana cena jednostkowa wśród nieruchomości pomocniczych
   C_min – najniższa zanotowana cena jednostkowa wśród nieruchomości pomocniczych

2. Obliczenie współczynników W_i dla poszczególnych przyjętych do analiz cech rynkowych według wzoru:

$$\mathbf{W}_{\mathbf{i}}\mathbf{= \ }\frac{\mathbf{C}_{\mathbf{w}}\mathbf{-}\mathbf{C}_{\mathbf{m}}}{\mathbf{}\mathbf{C}}$$

gdzie:
C_w – cena jednostkowa nieruchomości o stanie cechy najwyższym (najlepszej pod względem tej cechy)
C_m – cena jednostkowa nieruchomości o stanie niższym (gorszej)

Współczynniki powinny być obliczane jako średnie z co najmniej dwóch par nieruchomości. Należy pamiętać, że nie uśrednia się wielkości znacznie się różniących lub mających przeciwne znaki.

1. Zsumowanie obliczonych współczynników i obliczenie wag poszczególnych cech rynkowych ze wzoru:

$$\mathbf{W}_{\mathbf{i}}\mathbf{=}\frac{\mathbf{w}_{\mathbf{i}}}{\sum_{}^{}\mathbf{\text{wi}}}\mathbf{*}\mathbf{100}\mathbf{\%}$$

ANALOGIA DO PODOBNYCH RYNKÓW LOKALNYCH

Wagi cech rynkowych można ustalić przez analogię do podobnych rodzajowo i obszarowo rynków lokalnych.

Kryteria podobieństwa rynków:

• położenie

• powierzchnia

• liczba ludności czynniki ekonomiczne

• uwarunkowania przestrzenne

• typ zabudowy

• cechy rynkowe

Aby zastosować analogię do rynków podobnych:

• zestaw cech rynkowych powinien być taki sam

• cechy powinny być opisane na takich samych skalach

PREFERENCJE POTENCJALNYCH NABYWCÓW NIERUCHOMOŚCI

Rzeczoznawca może przeprowadzić badania sondażowe wśród potencjalnych nabywców nieruchomości lub ekspertów w zakresie wyceny i obrotu nieruchomościami.

? konstrukcja ankiety
? liczb ankiet
? rodzaj pytań
? skale pomiaru

Wykład nr

OPERAT SZACUNKOWY

Powszechne Krajowe Standardy Wyceny

Krajowy Standard Wyceny Podstawowy nr 3

Operat szacunkowy – dokument stanowiący pisemną, autorską opinię rzeczoznawcy majątkowego o wartości przedmiotu wyceny, uwzględniający założenia oraz warunki ograniczające, leżące u podstaw wyceny zawierający istotne informacje uzyskane podczas szacowania nieruchomości.

Operat szacunkowy powinien byś sporządzony zgodnie z przepisami prawa, standardami zawodowymi, zasadami dobrej praktyki zawodowej, powinien przedstawiać przejrzyście i jednoznacznie wnioski z wyceny – w sposób, który umożliwi korzystającemu zrozumienie wyrażanych przez rzeczoznawcę majątkowego opinii oraz jednoznaczną interpretacje.

Pkt. 9 operatu – Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości

Analiza rynku na potrzeby określania wartości

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami

Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

Powszechne Krajowe Standardy Wyceny:

- KSWP 1- Wartość rynkowa i wartość odtworzeniowa

- KSWP 3 – operat szacunkowy

- NI 1 – Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości

- NI 2 – zastosowanie podejścia dochodowego w wycenie nieruchomości

Rzeczoznawca majątkowy określa dla potrzeb wyceny właściwy rynek nieruchomości podobnych, biorąc pod uwagę przedmiot, zakres i cel wyceny oraz dostępność danych.

Rzeczoznawca majątkowy odpowiednio przedstawia charakterystykę właściwego rynku nieruchomości, przedstawiając w szczególności:

1. Rodzaj rynku (np. rynek lokali mieszkalnych, lokali handlowych, gruntów niezabudowanych, itp.)

2. Obszar rynku (np. osiedle mieszkaniowe, dzielnica, miasto, gmina)

3. Okres badania

Celem analizy rynku nieruchomości może być przygotowanie merytorycznych podstaw do określenia wartości nieruchomości

Cele analizy rynku na potrzeby wyceny podejściem porównawczym:

• Określenie relacji popytu i podaży na podobne nieruchomości

• Określenie trendów panujących na rynku, oraz preferencji potencjalnych nabywców

• Ustalenie cech rynkowych nieruchomości i ich wpływu na kształtowanie się cen

Wybrane źródła informacji na potrzeby analizy rynku

Informacje o cenach/czynszach

- akty notarialne

- rejestry cen i wartości nieruchomości

- umowy najmu/ dzierżawy

- oferty kupna i sprzedaży

- raporty rynkowe

Uwarunkowania przestrzenne i planistyczne

- plany zagospodarowania przestrzennego

- opracowania kartograficzne, systemy informacji przestrzennej

- strategie rozwoju

- wizja terenowa

Uwarunkowania gospodarcze i demograficzne

- statystyka i informacje publiczne

Zakres i stopnień szczegółowości analizy rynku

Zakres analizy i stopnień jej szczegółowości winien wynikać w szczególności z:

- rodzaju nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny

- celu i zakresu wyceny

- przyjętego w operacie szacunkowym sposobu wyceny

- dostępności i liczby danych rynkowych

Tok postępowania

1. Określenie rodzaju i obszaru rynku

Określenie rodzaju rynku to przede wszystkim wskazanie segmentu rynku, na którym wyceniana nieruchomości występuje jako typowy przedmiot obrotu

Rodzaj rynku należy określić przede wszystkim przez wskazanie rodzaju nieruchomości, jej funkcji oraz zasadniczych cech, które mogą decydować o decyzji potencjalnych nabywców, co do jej zakupu.

Przykład określenia rodzaju rynku:

Rynek nieruchomości gruntowych stanowiących przedmiot własności, przeznaczonych pod budownictwa mieszkaniowe jednorodzinne, całkowicie bądź częściowo uzbrojonych o powierzchni w przedziale od 800m² do 100om².

Określenie obszaru

Identyfikacja obszaru rynku związana jest z jego klasyfikacją według zasięgu w sensie geograficznym.

Rynek lokalny nieruchomości można zdefiniować jako obszar, na którym każde dwie dowolnie wybrane lokalizacje podobnych nieruchomości występujących na danym rynku mogą być postrzegane przez typowego nabywcę jako wzajemne substytuty, przy spełnieniu dodatkowych warunków, związanych przede wszystkim z ceną.

Przykład określenia obszaru rynku:

Analizowany obszar rynku obejmuje tereny zabudowy jednorodzinnej wolnostojącej i w zabudowie szeregowej znajdującej się na obszarze osiedla Brzeziny w Olsztynie.

1. Zgromadzenie informacji o transakcjach obiektami podobnymi

Rzeczoznawca majątkowy powinien każdorazowo dokonywać oceny wiarygodności danych (dotyczących nie tylko cen transakcyjnych, ale również warunków transakcji) zawartych w tych aktach, z punktu widzenia możliwości ich wykorzystania jako podstawy wyceny.

Liczba danych o transakcjach podobnymi nieruchomościami powinna umożliwić analityczny opis uwarunkowań rynku oraz wpływu poszczególnych czynników na ceny transakcyjne.

1. Określenie trendów dotyczących popytu i podaży

Rzeczoznawcę interesuje nie tyle konkretny poziom popytu i podaży na nieruchomości, ile relacja pomiędzy popytem i podażą, oraz jej wpływ na kształtowanie się cen transakcyjnych.

Rynek nieruchomości cechuje permanentny stan nierównowagi rynkowej, zwłaszcza w przypadku nieruchomości komercyjnych.

Rzeczoznawca powinien potrafić odpowiedzieć m. in. na następujące pytania:

- czy na danym obszarze obserwuje się wzrost czy też spadek liczby mieszkańców?

- czy aktualnie obowiązujące, bądź też wchodzące w życie przepisy prawne (np. podatkowe) mogą wpłynąć na wzrost lub spadek zainteresowania nieruchomościami?

- czy stopy procentowe, tendencje ich zmian koniunktura na rynku pieniężnym i kapitałowym oraz dostępność ,,,,, mogą wpłynąć na wzrost lub spadek zainteresowania nieruchomościami

O przewadze popytu nad podażą może świadczyć m. in.:

- wzrost liczby ofert kupna nieruchomości

- wzrost liczby zawieranych transakcji w ostatnim okresie czasu

- duża liczba osób uczestniczących w przetargach na nieruchomości

- relatywnie duży wzrost cen nieruchomości w ostatnim okresie czesu

1. Ogólna charakterystyka transakcji

W ramach ogólnej charakterystyki transakcji należy podać przede wszystkim:

- liczebność zbioru danych i transakcjach

- okres czasu, z którego pochodzą transakcje

- ceny przeciętne

- rozpiętość cen

Istotną informacją może być struktura transakcji oraz prawidłowości dotyczące rozkładu cen transakcyjnych.

1. Określenie czynników wpływających na ceny rynkowe, a w szczególności cech rynkowych nieruchomości

Określenie czynników wpływających na ceny rynkowe następuje na podstawie zgromadzonych danych, przy uwzględnieniu wyników wizji terenowej oraz znajomości uwarunkowań lokalnych na badanym rynku

Analiza merytoryczna

Analiza merytoryczna powinna uwzględniać wszystkie racjonalne przesłanki, określające kryteria oceny użyteczności danej nieruchomości dokonywanej przez typowego nabywcę nieruchomości……kroku przyjmuje się możliwie liczny zbiór potencjalnych cech a nastepnie….. redukcji tego zbioru na podstawie własnej znajomości rynku

Analiza statystyczna

Analiza statystyczna może być przeprowadzona m. in. przy pomocy analizy korelacji, wskazującej na siłę związków liniowych między atrybutami i cenami a także analizy wariancji, wskazującej na istotność zróżnicowania cen transakcyjnych, wywołanego zróżnicowaniem wartości atrybutów.

1. Określenie trendu zmiany cen spowodowanych upływem czasu

Zmiana cen spowodowana upływem czasu jest wypadkową oddziaływań wielu procesów, nie tylko ekonomicznych, ale również instytucjonalnych, prawnych, demograficznych itd.

Przed przystąpieniem do obliczeń współczynnika trendu zmian cen spowodowanego upływem czasu, rzeczoznawca powinien określić jego hipotetyczną wielkość na podstawie uwarunkowań rynku, a ….. obliczeń mogą stanowić w tym przypadku potwierdzenie rezultatów

Podstawowe pytania:

- jaka jest aktualnie koniunktura na rynku nieruchomości i jakie są prognozy?

- w jaki sposób zjawiska gospodarcze, ekonomiczne, zmiany przepisów prawnych (np. podatkowych) mogą wpłynąć na atrakcyjność lokat nieruchomościowych?

- jaka jest relacja popytu i podaży na analizowane nieruchomości

- w jaki sposób moda na dane lokalizację może wpłynąć na zmiany cen nieruchomości?

Sposoby określania trendu zmian cen:

-analiza porównywania parami

- analiza regresji

1. Określenie znaczenia poszczególnych cech oraz kierunku i siły ich wpływu na rynkowe ceny transakcyjne

Określenie wpływu cech rynkowych na ceny transakcyjne stanowi podstawę do zastosowania procedur obliczeniowych w poszczególnych metodach stosowanych w podejściu porównawczym.

Podstawę do analiz stanowią dane o cen

Wykład nr

1. Poprawki kwotowe

Ustalane są na podstawie wag cech rynkowych, zakresu kwotowego i różnicy ocen cech nieruchomości wycenianej i porównawczej

1. Poprawki procentowe

Ustalane są na podstawie analizy porównywania nieruchomości podobnej

Poprawki procentowe

Zgodnie z procedurą metody porównywania parami należy określić stopnień niezgodności pomiędzy cechami określającymi wybrane obiekty i przeprowadzić korektę tych różnic w odniesieniu do nieruchomości szacowanej.

Zadanie to wykonuje się określając wartości poprawek z tytułu występowania różnic w odpowiednich cechach obiektu wycenianego i obiektów porównawczych przy zastosowaniu następującej formuły matematycznej:

r=(C_A-C_B)/C_B *100%

Gdzie C_A i C_B są to ceny nieruchomości różniące się tylko jedną cechą

Wagi skorygowanych cen

Wagi można określić w następujący sposób:

1. Stosując odwrotność liczby poprawek nadawanych każdej nieruchomości porównawczej

2. Stosując

Wykład

METODA KORYGOWANIA CENY ŚREDNIEJ

Rozp RM

NI 1

W metodzie korygowania ceny średniej porównuje się nieruchomość wycenianą o znanych cechach ze zbiorem co najmniej kilkunastu nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych i cechach. Wartość określa się poprzez korektę średniej ceny z przyjętego zbioru na podstawie oceny cech nieruchomości pomiędzy nieruchomością wycenianą i nieruchomościami podobnymi.

Wartość nieruchomości określa się według formuły:

Wr=Cśr *suma ui

Wr – wartość rynkowa jednostki porównawczej

Ui – wielkość i-tego współczynnika odzwierciedlającego wpływ danej cechy na wartość nieruchomości

K – liczba współczynników odpowiadająca określonej wcześniej liczbie cech rynkowych nieruchomości

W metodzie korygowania ceny średniej przyjmuje się założenie, że wartość powinna mieścić się między Cmin a Cmax

Cmin<=W<=Cmax

Stąd Cmin<=Cśr suma ui <= Cmax

Po podzieleniu przez Cśr otrzymujemy:

Cmin/Cśr <= suma Ui <= Cmax/Cśr

Zakładamy że na ceny wpływa tylko jedna cecha – lokalizacja

Cena min = 90zł/m2

Cena max= 130zł/m2

Cena śr = 100zł/m2

Cmin/Cśr = 0,900

Cmax/Cśr = 1,300

Lokalizacja:

- bardzo dobra

- dobra

- średnia

- zła

- bardzo zła

Pojedynczy współczynnik korygujący mieści się w przedziale:

Wagai Cmin/Cśr <= ui<= wagai Cmax/Cśr

Wartość współczynnika oblicza się w drodze interpolacji między wartościami brzegowymi.

Procedura postępowania przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej.

1. Utworzenie zbioru nieruchomości podobnych o znanych cenach transakcyjnych

i cechach, stanowiącego podstawę wyceny,

2. Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny.

3. Ustalenie cech rynkowych wpływających na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości.

4. Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych.

5. Ustalenie zakresu skali ocen dla każdej z przyjętych cech rynkowych.

6. Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen

w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych.

7. Obliczenie ceny średniej (Cśr) ze zbioru cen transakcyjnych, stanowiącego

podstawę wyceny, oraz ustalenie ceny minimalnej (Cmin) i ceny maksymalnej

(Cmax).

8. Podanie charakterystyki nieruchomości o cenie minimalnej (Cmin) i nieruchomości

o cenie maksymalnej (Cmax),

9. Obliczenie dolnej granicy [Cmin/Cśr] i górnej granicy [Cmax/Cśr] sumy

współczynników korygujących oraz obliczenie zakresów współczynników

korygujących dla poszczególnych cech rynkowych.

10. Określenie wielkości współczynników korygujących, wynikających z ocen

wycenianej nieruchomości z uwzględnieniem określonych granic i położenia

ceny średniej w przedziale [Cmin , Cmax]. Nie wyklucza się innych sposobów

ustalania wielkości współczynników korygujących cenę średnią.

11.Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości według formuły:

W =Cś suma *ui

gdzie:

ui – wartość i-tego współczynnika korygującego,

n – liczba współczynników korygujących.

12. Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości

jednostkowej i liczby jednostek porównawczych (np. m2 powierzchni gruntu, budynku czy lokalu).

Wykład

Wybrane problemy

Zalety metody korygowania ceny średniej

• przejrzysta procedura

• łatwość zastosowania nawet na słabo rozwiniętych rynkach

• możliwość kontroli obliczeń

• łatwość zalgorytmizowania przy wykorzystaniu arkuszy kalkulacyjnych

• obiektywny dobór obiektów porównawczych

Wady tej metody:

• decydujące wpływ na wartość mają nieruchomości o skrajnie różnych cechach i cenach

• w obliczeniach pomijane są nieruchomości najbardziej podobne do wycenianej

• cena minimalna z reguły nie odpowiada nieruchomości na najgorszych atrybutach

• cena maksymalna z reguły nie odpowiada nieruchomości o najlepszych atrybutach

• cena średnia nie ma wpływu na określoną wartość

Wykład

Wycena w przypadku braku dostatecznej liczby transakcji

Rozp PM z dnia 21 września 2004 w sprawie wyceny

Wartość użytkowania wieczystego: W_UW = W_WŁ * W_K

Wartość prawa własności: W_WŁ = W_UW/W_K

Wycena gruntów przeznaczonych pod drogi

Wycena nieruchomości obciążonych

Wycena gruntów na poprawę warunków gospodarowania

Nieruchomości różniące się istotnie od nieruchomości podobnych

Lokalizacja nieruchomości podobnych przeciętne

Lokalizacja nieruchomości wycenianej bardzo dobra

- pojedyncza poprawka procentowa

- poprawka z rynków podobnych

- „rozciągnięcie” skali

Szczególny stan techniczny

- skarpa

- teren zadrzewiony

- elementy infrastruktury

- itp.

Poprawka = koszt doprowadzenia nieruchomości do stanu „typowego”.

Uproszczenie określanie stanu technicznego budynków

Wzory Rossa

Obiekty z złej gospodarce remontowej

Sz={t/T} *100%

Obiekty o prawidłowej gospodarce remontowej

Sz={ [t*(t+T) ]/2T^2} *100%

Obiekty o wzorowej gospodarce remontowej

Sz={t^2/T^2} * 100%

Działki wydłużone

Zasada 4-3-2-1

40% wartości przypisuje się do pierwszej ćwiartki głębokości działki

30% przypisuje się następnej ćwiartce

20% wartości przypisuje się kolejnej ćwiartce

10% wartości przypisuje się ćwiartce najdalej położonej

Wykład

Analiza porównywania względnego i szeregowania

Istota porównywania względnego i szeregowania

Potencjalny nabywca nieruchomości będzie w stanie zapłacić za nią cenę odpowiadającą cenom nieruchomości konkurencyjnych, tzn. porównywalnych z nieruchomością wycenianą pod względem cech rynkowych.

Potencjalny nabywca nie będzie skłonny zapłacić więcej niż wynoszą ceny nieruchomości „lepszych” pod względem cech rynkowych i jednocześnie sprzedający nie zadowoli się kwotą niższą nież wynoszą ceny nieruchomości „gorszych”

Analiza porównywania względnego i szeregowania

Analiza porównywania względnego polega na określeniu, które z nieruchomości spośród analizowanego zbioru mają niższą ogólną ocenę walorów lokalizacyjnych, technicznych i użytkowych od nieruchomości wycenianej, a które ocenę wyższą.

Następnie analizowane nieruchomości układa się w szereg od ceny najniższej do najwyższej.

Miejsce w szeregu, odpowiadające wycenianej nieruchomości wyznacza jednocześnie jej wartość rynkową.

Procedura wyceny

1. Dokładne zapoznanie się z nieruchomością wycenianą, a zwłaszcza z jej walorami lokalizacyjnymi i cechami użytkowymi

2. Określenie rynku lokalnego i zgromadzenie danych rynkowych o cenach i cechach nieruchomości podobnych

3. Ustalenie kryteriów oceny walorów nieruchomości wycenianej na tle nieruchomości porównawczych

4. Porównanie względne nieruchomości wycenianej z nieruchomościami porównawczymi

5. Uszeregowanie zbioru cen transakcyjnych od najniższej do najwyższej z wyodrębnieniem zbioru nieruchomości „gorszych” i „lepszych” od wycenianej

6. Ustalenie miejsca nieruchomości w szeregu

7. Określenie wartości nieruchomości wycenianej na podstawie cen nieruchomości usytuowanych najbliżej nieruchomości wycenianej w przedstawionym szeregu.

Zalety

1. Ocena walorów nieruchomości podobnych odbywa się z uwzględnieniem cech jakościowych nieruchomości, jednocześnie bez konieczności określania wpływu tych cech na poziom cen

2. Nie zawsze jest konieczne określanie skal pomiaru cech rynkowych, gdyż ocena jakościowa tych cech daje możliwości bezpośredniego porównanie nieruchomości

3. Przy analizie względnego porównywania i szeregowania nie ma portrzeby określania wag cech rynkowych nieruchomości i pojedynczych poprawek

4. Wycena odbywa się na podstawie bezpośredniego porównania do dwóch najbardziej podobnych nieruchomości, eliminując tym samym dowolność przy doborze obiektów porównawczych