1………… za zawartą w warunkach rynkowych jeżeli:

a)została zawarta pomiędzy powiązanymi stronami

b)ocena transakcyjna nie jest wyrażona w walucie krajowej

c)żadna odp nie jest dobra

2 W podejściu porównawczym występuję:

a)technika ceny średniej

b)metoda kosztów likwidacji

c)żadna odp nie jest dobra

3 Alternatywny sposób użytkowania nieruchomości oznacza:

a)sposób zgodny z prawem

b)sposób w jakim nieruchomość funkcjonuje w dacie wyceny

c) optymalny sposób użytkowania

d)żadna odp nie jest dobra

4 Prawny brak możliwości zbycia nieruchomości powoduje że:

a)występują różnicę pomiędzy wartością rynkową a ceną

b)nieruchomość może posiadać wartość rynkową

c)nieruchomość może posiadać wartość użytkową

d) żadna odp nie jest dobra

5 W wartości odtworzeniowej:

1. Uwzględnia się wartość pozostałościową gruntu

2. Uwzględnia się podatki im opłaty związane z transakcją kupna sprzedaży

3. Uwzględnia się koszty nadzoru i dokumentacji projektowej

4. Żadna odp nie jest dobra

6 Głównym celem analizy optymalnego sposobu użytkowania (najkorzystniejszego wykorzystania) dla nieruchomości jako zabudowanej (ulepszonej) jest:

1. Określenie czasu ekspozycji nieruchomości

2. Określenie najlepszego sposobu zabudowy

3. Określenie najlepszego sposobu wykorzystania istniejących naniesień

4. Żadna odp nie jest dobra

7 Przykładem braku fizycznej możliwości użytkowania nieruchomości są:

1. Wysokie ceny gruntu dla planowanej zabudowy

2. Ograniczenie wysokości zabudowy ustalone w planie miejscowym

3. Brak uzbrojenia działki budowlanej

4. Żadna odp nie jest dobra

8 Okres eksponowania nieruchomości na rynku:

1. Został ustalony w standardach zawodowych

2. Wynosi maksymalnie 2 lata

3. Jest tak długi aż informacja o zbycie dotrze do wystarczającej liczby potencjalnych nabywców

4. Żadna odp nie jest dobra

9

1. Nieruchomości o wieku> 100lat

2. Nieruchomości nowych

3. Żadna odp nie jest dobra

10 Na gruncie wyceny nieruchomości DON oznacza

1. Dochód netto po opodatkowaniu

2. Dochód netto dla właściciela po potrąceniu wydatków i długu

3. Dochód netto po potrąceniu strat w dochodach i zapłacie wydatków operacyjnych

4. Żadna odp nie jest dobra

11 Głównym celem analizy optymalnego sposobu użytkowania dla nieruchomości jako niezabudowanej (nieulepszonej) jest:

1. Określenie najlepszego sposobu wykorzystania zabudowy

2. Określenie tzw. Idealnego ulepszenia

3. Określenie wartości odtworzeniowej gruntu

4. Żadna odp nie jest dobra

12 W podejściu dochodowym ( w wycenie nieruchomości):

1. Wykorzystywane są elementy podejścia porównawczego do ustalenia stopy kapitalizacji

2. Podstawą wyceny jest dochód operacyjny po opodatkowaniu (NOPAT)

3. Wykorzystuje się technikę wskaźnikowa, szczegółową i elementów scalonych

4. Żadna odp nie jest dobra

13 Przedział cenowy w wycenie nieruchomości to:

1. Różnica między cena maksymalna a minimalna w zbiorze transakcji porównywalnych

2. Zestaw cen wszystkich nieruchomości porównywalnych

3. Różnica miedzy cena średnią zbioru a wartościa oszacowaną

4. Żadna odp nie jest dobra

14 Udział właściciela (kwota) w dochodzie operacyjnym użytkownika w metodzie zyków:

1. Nie występuje

2. Jest ekwiwalentem DON w metodzie inwestycyjnej

3. Jest ekwiwalentem EDB

4. Żadna odp nie jest dobra

15 Do wydatków operacyjnych w wycenie nieruchomości nie zalicza się:

1. Wydatków remontowych

2. Kosztów zarządzania

3. Podatku od nieruchomości

4. Żadna odp nie jest dobra

16 Czynsz deficytowy:

1. Występuje w sytuacji kiedy czynsz umowny jest wyższy od czynszu rynkowego

2. Występuje w sytuacji deficytu (niedoboru) nieruchomości na rynku lokalnym

3. Może wynikać z większych zdolności negocjacyjnych najemcy

4. Żadna odp nie jest dobra

17 Przeznaczenie w planie miejscowym:

1. Nie wpływa na wartość rynkową nieruchomości

2. Wpływa w niewielkim stopniu na wartość rynkowa

3. Ma decydujący wpływ na wartość rynkową

18 Zużycie funkcjonalne nieruchomości odnosi się do utraty jej wartości wynikacjącej:

1. Ze zmiany funkcji w planie miejscowym

2. Z wybudowania wysypiska śmieci w blizkim sąsiedztwie nieruchomości

3. Z niespełniania standardów rynkowych

4. Żadna odp nie jest dobra

19 Wartość rezydualna w wycenie nieruchomości:

1. Oznacza wartość jaką ma nieruchomość w dacie wyceny

2. Wpływ w niewielkim stopniu na wartość rynkowa

3. Oznacza wartość jaką ma nieruchomość na koniec ostatniego roku projekcji szczegółowej

4. Żadna odp nie jest dobra

20 W metodzie korygowania ceny średniej jaki zakres granicy dolnej i górnej współczynników oznacza najlepszą próbkę nieruchomości ( zapewnia najwyższą jakość wyników):

1. 0,8-1,2

2. 0,5-1,5

3. 0,95-2,5

21 Oszacuj WR dla nieruchomości, dla której PDB=3000, straty w dochodzie 12% funkcjonowanie nieruchomości stanowią 60% efektywnego dochodu brutto koszty mediów w kwocie 384 i partycypują w połowie kosztów konserw… stanowią 5% EDB. R=11%.

1. 9600

2. 10310

3. 14290

4. Żadna odp nie jest dobra

22 Dane do oszacowania stopy kapitalizacji. Zanotowano trzy transakcje rynkowe, których jest znany poziom dochodu operacyjnego netto DON. Na podstawie poniższych danych obliczrynkową stopę kapitalizacji.

	1000	DON1	120
	1500	DON2	400
	1250	DON3	157,5

1. 12,3%

2. 17%

3. ?

23 Oszacuj wartość rynkową nieruchomości porównywaniem parami (tu jedna para). Cena minimalna w zbiorze transakcji do wyceny wynosi 1500zł/m², cena maksymalna 3500zł/m². Wyodrębniono 40cechy rynkowe nieruchomości, które zostały ocenione w trójstopniowej skali, najlepsze, średnie, najgorsze. Cena transakcyjna nieruchomości podobnej nr 1 wynosi 3000zł/m². Pow. Użytkowa lokalu 75m².

a) 117 500zł

b)135 500zł

c)150 000zł

d) żadna odp nie jest dobra

Cecha rynkowa	Waga cechy	Zakres kwotowy	Nieruchomość szacowana	Nieruchomość podobna 1	Kwota poprawki
Lokalizacja i położenie	40%		Najgorsze	Średnie
Stan techniczny	25%		Najgorsze	Najlepsze
Standard wykończenia	25%		Najlepsze	Średnie
Położenie na kondygnacji	25%		średnie	Średnie
	100%			Suma poprawek

24 Oszacuj nominalną stawkę bazową w sytuacji gdy rentowność 10 letnich obligacji skarbowych wynosi 7,5% a stopa inflacji 2,5%.

1. 5%

2. 7,5%

3. 10&

4. Żadna odp nie jest dobra

25 Inwestor nabył nieruchomość za 2000. DON w pierwszym roku wyniesie 500, w drugim 600. Po dwóch latach nieruchomość zostanie sprzedana za 2200. Ile wyniesie różnica ( w punktach procentowych) pomiędzy stopą kapitalizacji a IRR:

1. 7,5

2. 25

3. 40

4. Żadna odp nie jest dobra

26 Powierzchnia gruntu 1200m², p.u. budynku 150m². Średnia cena rynkowa nieruchomości podobnych (zabudowanych) 3500zł/m², średnia cena rynkowa działek niezabudowanych 200zł/m². Aktualny rynkowy koszt wytworzenia (wraz z kosztami projektowania, nadzoru i in.) podobnych budynków wynosi 2100zł/m². Zużycie nieruchomości określono na 25%. Ile wynosi wartość odtworzeniowa nieruchomości.

1. 315 000

2. 492 000

3. 555 000

4. Żadna odp nie jest dobra

27 Z danych z poprzedniego zadania proszę określić czy lepiej jest dokona sprzedaży czy budowy budynku.