FINANSE

BANKOWOŚĆ INWESTYCYJNA ORAZ HIPOTECZNA

1. Operacje bankowości inwestycyjnej :

Operacje bankowości inwestycyjnej - To: usługi brokerskie (brokerage), usługa brokera dyskontowego, pełna usługa brokerska

Broker - wieloznaczne pojęcie używane na rynku finansowym i kapitałowym w kilku kontekstach znaczeniowych.

W najbardziej generalnym ujęciu brokerem jest to podmiot (osoba prawna, osoba fizyczna lub jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej) świadczący określone usługi (z reguły pośrednictwa) działający na cudzy rachunek (w przeciwieństwie do np. dealera, czyli podmiotu działającego na własny rachunek). Przykładowo broker ubezpieczeniowy reprezentuje interesy ubezpieczeniowe swojego klienta, działając na mocy pełnomocnictwa i doprowadzając do zawarcia umowy ubezpieczenia między ubezpieczającym się (czyli klientem) a zakładem ubezpieczeń. Z kolei dom maklerski prowadzi tzw. działalność brokerską, nabywając i zbywając na giełdzie papierów wartościowych papiery wartościowe na rachunek swoich klientów.

Na giełdzie mogą występować następujący brokerzy:

• agencyjny (agency broker), który dokonuje zakupów i sprzedaży walorów pieniężnych na giełdzie papierów wartościowych w imieniu klientów agencji;

• broker-dealer, który pracuje zarówno dla swych klientów, jak i na własny rachunek;

• dyskontujący (discount broker), który nie udziela porad ani nie prowadzi własnego rozpoznania;

• broker informacji, który zajmuje się wyszukiwaniem i opracowywaniem informacji dla swych klientów.

Innym rodzajem brokera jest broker domen internetowych zajmujący się pośrednictwem w sprzedaży domen.

Za swoje usługi brokerzy pobierają prowizję (brokerage, commission), której wysokość zależy od wartości przeprowadzanej transakcji. Brokerzy dyskontujący pobierają za swoje usługi niższe stawki prowizyjne.

Broker jest także określeniem osoby dynamicznie poruszającej się na rynku kapitałowym. Aby być brokerem indywidualnym nie trzeba posiadać licencji, lecz aby zostać pełnoprawnym maklerem winno się takową licencję uzyskać. Broker jest niższy rangą od maklera. Dopiero od brokera giełdowego zaczęto tworzyć kolejne podmioty, takie jak broker ubezpieczeniowy, sprzedający polisy itp.

Doradztwo inwestycyjne.

Zarządzanie aktywami i funduszami

Działalność związana z zarządzaniem aktywami obejmuje szereg kluczowych obszarów począwszy od definiowania produktu inwestycyjnego poprzez obsługę klientów i procesu sprzedaży, administrację portfeli i funduszy, podejmowanie decyzji inwestycyjnych, ewidencję i wycenę aktywów, ocenę efektywności i ryzyka, aż po sprawozdawczość oraz kontrolę realizowanych działań.

Od ponad 10 lat Comarch rozwija systemy skierowane do firm inwestycyjnych, TFI, PTE, ubezpieczycieli oraz banków, mające na celu wsparcie procesów związanych z zarządzaniem aktywami przy optymalnym wykorzystaniu zasobów oraz gwarantujących szeroką funkcjonalność i wysoką wydajność,  które sprostają wyzwaniom stawianym przez współczesny rynek kapitałowy.Rozwiązania w zakresie zarządzania aktywami obejmują następujące obszary działania:

Obsługa procesu inwestycyjnego - podejmowanie i realizacja decyzji inwestycyjnych, rejestracja zleceń i transakcji, bieżąca informacja w zakresie zarządzanych aktywów oraz szeroka integracja z dostawcami danych rynkowych oraz kontrahentami.

Księgowość i wycena - ewidencja i wycena aktywów funduszy inwestycyjnych i emerytalnych, portfeli klientów, własnych oraz ubezpieczeniowych funduszy kapitałowych.

Administracja portfeli - obsługa danych klientów, portfeli i funduszy oraz kluczowych elementów procesu inwestycyjnego tj. strategie inwestycyjne, portfele modelowe i benchmarki.

Zarządzanie ryzykiem - ocena wskaźników i miar ryzyka rynkowego, analiza what-if, optymalizacja portfela inwestycyjnego oraz wycena złożonych instrumentów finansowych.

Pomiar efektywności - kompleksowa analiza wyników inwestycyjnych, obliczanie wskaźników efektywności oraz analiza performance attribution.

Sprawozdawczość i nadzór - kompleksowa sprawozdawczość do KNF i NBP, realizacja wymogów MiFID, kontrola limitów i ograniczeń inwestycyjnych.

Marketing i sprzedaż - planowanie, realizacja i kontrola procesów marketingowych i sprzedażowych.

Obsługa rejestrów i członków funduszy - wielokanałowa obsługa członków funduszu poprzez internetowy i mobilny dostęp do rejestru, telefoniczną obsługę członków oraz analizę danych otrzymanych od agentów transferowych.
Organizacja finansowania krótkoterminowych niedoborów płynności
Organizacja finansowania średnio- i długoterminowego

Finansowanie instrumentami hybrydowymi

Pojęcie podmioty hybrydowe nie oznacza żadnego nowego, specjalnego rodzaju podmiotu, lecz wskazuje istniejącą już kategorię podmiotu - spółki osobowej lub kapitałowej, która może jednak mieć jednocześnie dwojaką charakterystykę dla celów podatkowych w dwóch różnych jurysdykcjach. Istotą działania podmiotu hybrydowego jest wspomniana dwoistość podatkowej kwalifikacji otrzymywanego przez ten podmiot dochodu. Przykładowo, w jednej jurysdykcji dana spółka będzie formalnie działała i zostanie opodatkowana jako odrębna osoba prawna, a jednocześnie - dla celów wewnętrznego prawa podatkowego innego państwa - będzie ona traktowana podatkowo jako spółka osobowa, dochody której zostaną opodatkowane u poszczególnych wspólników, a podatek pobrany w pierwszej jurysdykcji zostanie np. proporcjonalnie zaliczony na poczet podatku należnego od poszczególnych wspólników w drugiej jurysdykcji. Klasycznym przykładem podmiotu hybrydowego na gruncie polskiego prawa podatkowego może być spółka z ograniczoną odpowiedzialnością. W Polsce jest ona osobą prawną, podlegającą CIT. Z kolei zgodnie z prawem podatkowym USA, amerykańscy podatnicy mogą jako opcję wskazać dochody uzyskane przez taką spółkę, w której posiadają oni udziały - jako dochody, względnie straty, ze spółki osobowej. Tym samym więc, jeden podmiot może być w zupełnie odmienny sposób traktowany dla celów podatkowych w dwóch różnych państwach, stwarzając tym samym dodatkowe możliwości planowania podatkowego, czyli zgodnego z prawem minimalizowania łącznych obciążeń podatkowych danego podatnika.

Pojęcie instrumenty hybrydowe również nie obejmuje żadnych nieznanych dotąd instrumentów finansowych, ale znane powszechnie instrumenty dłużne - zazwyczaj pożyczki i obligacje. Istotą działania instrumentu hybrydowego jest również wspomniana już dwoistość podatkowej kwalifikacji w różnych jurysdykcjach. Instrumenty te są tak skonstruowane, że w jednej jurysdykcji traktowane są jako normalne pożyczki, od których odsetki stanowią potrącalny od dochodu do opodatkowania koszt uzyskania przychodu, a z kolei w drugiej jurysdykcji są one - na podstawie wewnętrznego prawa podatkowego - traktowane jako wkład kapitałowy do spółki, a otrzymywane z tego tytułu odsetki traktowane są u pożyczkodawcy, względnie obligatariusza w przypadku obligacji - jako dywidenda, w pewnych państwach zwolniona od opodatkowania lub opodatkowana w sposób bardziej korzystny niż dochód z tytułu odsetek.

Inżynieria finansowa

Inżynieria finansowa jest dziedziną nauki bazującą na wiadomościach z zakresu matematyki finansowej. Jej celem jest analiza instrumentów pochodnych rynku finansowego, metodami wyceny tych instrumentów oraz sposobami ich wykorzystywania w zarządzaniu ryzykiem finansowym. Szerokie zastosowanie mają również modele fizyczne, które z powodzeniem znajdują właśnie w ekonomii swoje zastosowanie. Inżynieria finansowa rozumiana może być również jako sposób finansowania przedsięwzięć gospodarczych, w których wykorzystywane są różne kombinacje instrumentów, form i instytucji finansowych. Działalność taka czasami nazywa się również montażem finansowym. Inżynieria finansowa posługuje się różnymi narzędziami finansowymi: fundusze hedgingowe, opcje, kontrakty terminowe.

Usługi na rynku fuzji i przejęć

Fuzja (ang. merger) - operacja łączenia dwóch lub więcej przedsiębiorstw, bądź przejęcie jednych przedsiębiorstw przez inne, w wyniku którego powstaje nowy podmiot.

Rodzaje fuzji

Fuzja pozioma (horyzontalna) - gdy łączące się przedsiębiorstwa produkują podobne produkty w tej samej branży. Motywami łączenia się przedsiębiorstw horyzontalnie mogą być: chęć redukcji kosztów, podniesienie efektywności, korzyści skali czy wzrost bezpieczeństwa. Skutkami tego typu fuzji są: wzrost stopnia koncentracji i wzrost siły rynkowej przedsiębiorstwa.

W tej grupie wyróżniamy: - fuzję rozszerzające rynek; - fuzję rozszerzające ofertę;

Ten rodzaj fuzji głównie stosuje się w celu zwiększenia udziału w rynku, dlatego często budzi on sprzeciw organów antymonopolowych (nadużycia pozycji dominującej). Pożytecznym skutkiem tego modelu fuzji, z punktu widzenia konsumenta, może być wzrost dążenia do obniżki kosztów w sektorze, który jest wynikiem dopasowania poziomu kosztów i cen do poziomu dominującego przedsiębiorstwa w branży.

Fuzja pionowa (wertykalna) - gdy łączą się przedsiębiorstwa zajmujące się różnymi etapami powstania tego samego produktu.

Motywem łączenia się przedsiębiorstw w sposób wertykalny jest zazwyczaj chęć zwiększenia kontroli nad etapami składowymi prowadzonej działalności gospodarczej.

W tej grupie wyróżnia się: - fuzję pionową w górę; - fuzję pionową w dół; w zależności od tego czy podmiot łączy się ze swoim dotychczasowym dostawcą (w dół), czy z dotychczasowym odbiorcą (w górę).

Fuzja konglomeratowa - ma miejsce, gdy przedsiębiorstwa działają w innych branżach.

Motywami skłaniającymi do takich fuzji mogą być: dywersyfikacja asortymentu produkcji, utworzenie wielobranżowego konglomeratu itp.

Podstawowe rodzaje operacji to MBO (Management Buy - Out), LBO (Leverage Buy - Out), LMBO (Leverage Management Buy - Out)

Doradztwo finansowe

Początkowo firmy doradztwa finansowego kojarzone były bezpośrednio z doradztwem w sprawie zaciągnięcia kredytów a ówczesną ich funkcją było doradzenie klientowi, w którym banku najkorzystniej jest zaciągnąć pożyczkę i na jakich zasadach będzie opierała się jej spłata. Dzięki temu klient nie musiał już chodzić od banku do banku, zbierając oferty i informacje z każdej z placówek. Obecnie doradztwo finansowe rozszerzyło swój zakres działania. Oferowane usługi nie dotyczą już tylko kredytów, ale również inwestycji finansowych i oszczędzania na przyszłość. Dostępne są kredyty nie tylko mieszkaniowe ale i gotówkowe, refinansowe i konsolidacyjne. Firmy doradztwa finansowego oferują również fundusze inwestycyjne, zarówno krajowe jak i liderów światowych.

Jeszcze kilka lat temu działalność firm doradztwa finansowego ograniczała się do pomocy z zakresu zaciągnięcia kredytu, głównie mieszkaniowego, gdy zainteresowany mógł w jednym miejscu skorzystać z wielu ofert doradców. Obecnie zakres usług niesamowicie się rozszerzył i obejmuje także zakres doradztwa w dziedzinie oszczędności i inwestycji na przyszłość. Reklamą firm doradztwa finansowego jest niezależność; lecz zwykle są one związane z firmami inwestycyjnymi, które mają duży wkład w funkcjonowanie owego przedsiębiorstwa doradczego.

1. Hipoteka

Hipoteka – ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości oraz na wybranych prawach (własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, wierzytelność zabezpieczona hipotecznie), służące zabezpieczeniu oznaczonej wierzytelności, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości, z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi każdoczesnego właściciela nieruchomości.

• tzn. zbycie nieruchomości przez dłużnika nie narusza prawa wierzyciela hipotecznego – może on dochodzić zaspokojenia od kogokolwiek, kto stanie się właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości. Wierzyciel rzeczowy może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.

Uprawniony z tytułu hipoteki to wierzyciel hipoteczny, natomiast właściciela nieruchomości obciążonej określa się mianem dłużnika hipotecznego.

Hipoteka jest prawem akcesoryjnym pozostającym w ścisłym związku z wierzytelnością, którą zabezpiecza. W zasadzie hipoteka może istnieć tylko o tyle, o ile istnieje prawo główne (wierzytelność, którą zabezpiecza). Nie może powstać bez wierzytelności i nie może być bez tej wierzytelności przeniesiona, a wygaśnięcie wierzytelności powoduje wygaśnięcie hipoteki.

Hipoteka zabezpiecza wyłącznie wierzytelności pieniężne i może być wyrażona jedynie w oznaczonej sumie pieniężnej. Gdy zabezpieczaną wierzytelnością jest pożyczka lub kredyt, nazywa się ją, odpowiednio, hipoteczną pożyczką lub kredytem hipotecznym.

Powstanie hipoteki

Hipoteka może być ustanowiona w drodze czynności prawnej lub na podstawie orzeczenia sądu, lub decyzji odpowiedniego organu podatkowego – Urzędu Skarbowego, ZUS, KRUS (w tym także w formie doręczonej decyzji nieostatecznej). Hipoteka powstaje dopiero z chwilą wpisu do księgi wieczystej – wpis ten ma więc charakter konstytutywny.

Hipoteka umowna

Podstawą wpisu hipoteki do księgi wieczystej jest oświadczenie właściciela nieruchomości obciążanej o ustanowieniu hipoteki złożone w formie aktu notarialnego (pod rygorem nieważności). Jeżeli ustanowienie hipoteki następuje na rzecz banku (tzw. hipoteka bankowa), to wymogi prawne zostały na skutek lobbingu bankowego złagodzone – wystarcza oświadczenie złożone w formie pisemnej pod rygorem nieważności.

Rygor formy nie dotyczy oświadczenia składanego przez drugą stronę (wierzyciela hipotecznego).

Hipoteka przymusowa

Podstawą wpisu do księgi wieczystej może być:

• postanowienie sądu o udzieleniu zabezpieczenia

• tytuł wykonawczy

• postanowienie prokuratora

• nieostateczna decyzja administracyjna

• zarządzenie zabezpieczenia

Hipoteka ta powstaje bez woli właściciela obciążanej nieruchomości.

Przedmiot hipoteki

Hipoteka może obciążać nieruchomość, użytkowanie wieczyste, spółdzielcze prawo do lokalu, wierzytelność zabezpieczoną hipotecznie, w całości lub w części ułamkowej, stanowiącej udział współwłaściciela.

Szczególne postaci hipoteki

• hipoteka łączna

Hipoteka, która obciąża kilka nieruchomości w ten sposób, że wierzyciel może żądać zaspokojenia się z dowolnej nieruchomości spośród obciążonych, wedle własnego wyboru. Celem hipoteki łącznej jest ułatwienie i obniżenie kosztów ustanawiania zabezpieczenia pojedynczej wierzytelności na większej liczbie nieruchomości należących do jednej bądź większej ilości osób. Dzięki szerokiemu uprzywilejowaniu interesów wierzyciela, ten rodzaj hipoteki umożliwia uzyskanie zabezpieczenia rzeczowego o wartości wielokrotnie przenoszącej wartość zabezpieczonej nieruchomości. Hipoteka łączna może być jednocześnie hipoteką kaucyjną bądź przymusową – po spełnieniu wymagań przewidzianych dla tych odmian hipoteki. Należy jednak zaznaczyć, że hipoteka łączna przymusowa może zostać ustanowiona wyłącznie na nieruchomościach, których właściciele są współdłużnikami solidarnymi albo jeśli są one już obciążone inną hipoteką łączną. Hipoteka łączna może powstać również na skutek podziału wcześniej obciążonej nieruchomości. Obciąża wówczas wszystkie nowo powstałe nieruchomości.

• hipoteka kaucyjna

Hipoteka, która zabezpiecza wierzytelności o wysokości nieustalonej, zarówno istniejące, jak i dopiero mogące powstać w przyszłości. Dla takich hipotek oznacza się sumę pieniężną, do wysokości której wierzyciel hipoteczny może domagać się zaspokojenia z obciążonej nieruchomości.

• hipoteka odwrócona (ang. reverse mortgage, lifetime mortgage, equity release)

Transakcja lub umowa zawierana pomiędzy osobą fizyczną, a (najczęściej) instytucją finansową umożliwiająca uwolnienie zamrożonego w nieruchomości kapitału. Z tego rozwiązania skorzystać mogą przede wszystkim osoby w podeszłym wieku. Suma jaką da się wynegocjować (poza wartością nieruchomości) zależy od płci i wieku właściciela, a także czasem od stanu jego zdrowia. Im krótszy spodziewany czas dożycia tym lepsze warunki można uzyskać. Pod uwagę brane są też szacunki co do kosztu kredytu w przyszłości i spodziewanej przyszłej wartości nieruchomości.

Różny bywa stopień i sposób uwolnienia zamrożonego kapitału.

1. hipoteka dożywotnia (ang. Lifetime mortgage ) – bank pod hipotekę udziela dożywotniego kredytu. Odsetki są bądź z góry dyskontowane, bądź sukcesywnie naliczane powiększają zadłużenie. Kapitał może być zainwestowany np. w obligacje, fundusz powierniczy itp. i przynosić właścicielowi stały dochód, a jednocześnie być ewentualnym dodatkowym zabezpieczeniem kredytu. Po śmierci właściciela nieruchomość jest sprzedawana, a uzyskana kwota reguluje zobowiązanie. Jeśli po spłacie kredytu pozostaną wolne środki przekazywane są spadkobiercom.

2. przeniesienie własności (ang.Home reversion) – polega na przekazaniu, w zamian za jednorazową wypłatę, bądź za dożywotnią rentę, albo za oba te świadczenia, praw własności do całości bądź części nieruchomości z jednoczesnym udzieleniem dotychczasowemu właścicielowi dożywotniej (zwykle bezpłatnej) dzierżawy. Takie rozwiązanie jest nieco podobne do umowy o dożywocie.

Wygaśnięcie hipoteki

Hipoteka co do zasady wygasa z chwilą wygaśnięcia zabezpieczonej wierzytelności. Jeżeli wierzytelność jest wymagalna a wierzyciel dopuszcza się zwłoki lub jego zaspokojenie napotyka trudności, hipoteka wygasa jeśli właściciel nieruchomości złoży zabezpieczoną kwotę do depozytu sądowego, zrzekając się jednocześnie uprawnienia do odebrania jej z powrotem. Do wniosku o wykreślenie takiej hipoteki z księgi wieczystej należy dołączyć prawomocne postanowienie sądu o zezwoleniu na złożenie kwoty do depozytu, dowód wpłaty kwoty do depozytu oraz oświadczenie o zrzeczeniu się uprawnienia do jej odebrania. W razie wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej bez podstawy prawnej (np. omyłkowego), hipoteka wygasa po upływie 10 lat.

1. Kredyt hipoteczny

Kredyt hipoteczny - długoterminowy kredyt bankowy, którego zabezpieczeniem jest hipoteka. Udzielany najczęściej na budowę lub zakup nieruchomości.

Podział

• Ze względu na cel:

  • Kredyt hipoteczny - środki przekazywane są na zakup domu, mieszkania własnościowego, spółdzielczego lub innej nieruchomości. Uruchamiany w całości, bank przelewa kwotę kredytu na rachunek sprzedającego (np. dewelopera) na podstawie umowy kupna-sprzedaży.

  • Kredyt budowlano-hipoteczny - środki przeznaczone są na budowę domu przez osobę fizyczną, spółdzielnię lub dewelopera. Uruchamiany w całości lub transzach. Przy uruchomieniu w transzach odsetki naliczane są od wykorzystanej kwoty, a nie od całości przyznanej sumy. Do momentu uzyskania pozwolenia na zamieszkanie lub odbioru na podstawie protokołu ze spółdzielni spłacane są tylko odsetki bez kapitału. Do wniosku o kredyt załącza się kosztorys celem późniejszego rozliczenia wydatków na podstawie faktur.

  • Pożyczka hipoteczna - środki są przekazywane na dowolny cel (niekoniecznie związany z budową lub zakupem nieruchomości).

• Ze względu na walutę:

  • Kredyty w walucie krajowej.

  • Kredyty walutowe (1.typowy walutowy, 2.denominowany)

1. Typowy kredyt walutowy - kredyt udzielany jest w walucie krajowej, ale w dniu podpisania umowy jego wartość jest przeliczana na walutę obcą (np. EUR, USD, JPY, CHF) według bieżącego kursu. Harmonogram rat podany jest w walucie obcej. Spłata dokonywana jest w walucie krajowej po przeliczeniu według kursu waluty przypadającym na dzień spłaty. Najkorzystniejszy jest kredyt spłacany na podstawie fixingu (kursu średniego) ze względu na brak różnicy w wartości tj spreadu. Jednak większość kredytów jest przyznawana systemem: udzielenie - suma podzielona przez kurs kupna danego banku, spłata - rata pomnożona przez kurs sprzedaży. Ten system powoduje, iż w momencie udzielenia kredytu mamy wyższą kwotę do spłaty wynikającą z różnicy kursów.

2. Kredyt walutowy denominowany - w umowie mamy konkretną kwotę w walucie krajowej PLN. Kwota dzielona jest na transze i przeliczana na walutę obcą.

Opcje wyliczenia wartości w walucie krajowej:

• umowę zawiera się na określoną kwotę waluty krajowej

• umowę zawiera się na określoną kwotę waluty obcej - to rozwiązanie w przypadku ceny zakupu nieruchomości ustalonej w PLN (nieruchomość kupiona w PLN, kredyt spłacany w walucie)

może prowadzić do niedoboru środków do ceny zapłaty w przypadku niższego kursu w chwili przeliczenia niż zakładany

Kredyt denominowany - przykłady

Kredyt na kwotę 80 000 PLN denominowany w EUR. Zakładając, że w dniu podpisania umowy kurs kupna przez bank wynosi 4,00 PLN/EUR, a kurs sprzedaży 4,10 PLN/EUR kwota kredytu wymieniona w umowie to 20 000 EUR (po kursie kupna), a rata 200 EUR. Rata w dniu uruchomienia wynosi 820 PLN (po kursie sprzedaży), a spłata całości w tym dniu to 82 000 PLN.

W przypadku kredytów walutowych uruchamianych w transzach prawie pewne jest, że wartość przekazanych kwot nie będzie zgodna z wartością wskazaną w umowie z deweloperem lub spółdzielnią ze względu na różnicę kursów w dniu uruchomienia. Jeśli kwota kredytu to 80 000 PLN (po denominacji 20 000 EUR) i jest on wypłacany w czterech transzach, to :

• kurs waluty pierwszej transzy (kurs sprzedaży przez bank) 4,00 PLN, wartość 1. transzy - 20 000 PLN (5 000 EUR x 4,00 PLN = 20 000 PLN),

• kurs waluty drugiej transzy (kurs sprzedaży przez bank) 3,90 PLN, wartość 2. transzy - 19 500 PLN (5 000 EUR x 3,90 PLN = 19 500 PLN) - brak 500 PLN.

W przypadku kursu wyższego niż przy pierwszej transzy niższa będzie tylko suma w walucie (w przykładzie EUR) natomiast suma w PLN pozostanie bez zmian.

Zabezpieczenia

• Docelowe: hipoteka.

• Tymczasowe (do czasu ustanowienia hipoteki):

  • ubezpieczenie kredytu,

  • poręczenie według prawa cywilnego,

  • weksel,

  • blokada środków na rachunku (np. lokaty),

  • poręczenie osoby trzeciej, posiadającej zdolność kredytową.

Koszty

• Prowizja bankowa

• Ustanowienie hipoteki (wpisem w księdze wieczystej prowadzonej przez sąd)

• Koszty notarialne

• Założenie księgi wieczystej dla nieruchomości jej nie posiadających lub przy wydzieleniu odrębnego lokalu w nieruchomości

• Ubezpieczenie od zdarzeń losowych z cesją praw z polisy na bank kredytujący (niezbędna w całym okresie kredytowania w odróżnieniu od ubezpieczenia kredytu - tylko do momentu ustanowienia hipoteki)

• Ubezpieczenie na życie z cesją na rzecz banku (coraz częściej i chętniej stosowane przez banki)

1. Listy zastawne :

Listy zastawne są to dłużne papiery wartościowe, do emitowania ich uprawnione są tylko banki hipoteczne, obrót nimi reguluje ustawa o listach zastawnych i bankach hipotecznych^[1].

Listy zastawne dzielimy na:

• hipoteczne listy zastawne

• publiczne listy zastawne

Zalety listów zastawnych

• jasne ramy prawne

• wysoki poziom bezpieczeństwa

• szybko rozwijający się sektor kredytów hipotecznych w Polsce

• możliwość obrotu na rynku wtórnym

Wady listów zastawnych

• niesprzyjające otoczenie prawne: przewlekłe procedury, zmieniające się przepisy

• ramy prawne nie w pełni obejmują wszystkie ryzyka, np. ryzyko stopy procentowej i kursowe

• prawdopodobne niedopasowanie zapadalności pomiędzy listami a kredytami w rejestrach zabezpieczeń

• ryzyko kredytowe w obrębie rejestru zabezpieczenia: koncentracja, wysoki udział kredytów komercyjnych, przeważnie kredyty denominowane w walutach obcych

1. Specjalizacja banków hipotecznych :

BANKI HIPOTECZNE są to bank specjalizujący się w udzielaniu kredytów hipotecznych na cele budownictwa mieszkaniowego i gospodarczego, pozyskujące środki na finansowanie swojej działalności głównie poprzez emisję hipotecznych listów zastawnych, emisję obligacji, przyjmowanie depozytów oraz zaciąganie kredytów. Banki hipoteczne dostarczają kredytów długoterminowych, opartych przede wszystkim na stałym oprocentowaniu, refinansujących nieruchomość już zbudowaną lub nabytą na wtórnym rynku mieszkaniowym. Podstawowym zabezpieczeniem kredytu jest hipoteka na nieruchomości. Mają też możliwość znacznego wydłużenia okresu kredytowania w stosunku do kredytów
oferowanych przez banki uniwersalne

Czynności banku hipotecznego:

Udzielanie kredytów zabezpieczonych hipoteką,
Udzielanie kredytów niezabezpieczonych hipoteką
Nabywanie wierzytelności innych banków z tytułu udzielonych przez nie kredytów zabezpieczonych hipoteką oraz wierzytelności z tytułu kredytów niezabezpieczonych hipoteką,
Emitowanie hipotecznych listów zastawnych, których podstawę stanowią wierzytelności banku hipotecznego z tytułu: udzielonych kredytów zabezpieczonych hipoteką oraz nabytych wierzytelności innych banków z tytułu udzielonych przez nie kredytów zabezpieczonych hipoteką
Emitowanie publicznych listów zastanych, których podstawę stanowią : wierzytelności banku hipotecznego z tytułu dzielonych kredytów niezabezpieczonych hipoteką nabyte przez bank hipoteczny wierzytelności innych banków z tytułu udzielonych przez nie kredytów niezabezpieczonych hipoteką.

Poza wyżej wymienionymi czynnościami banki hipoteczne mogą wykonywać następujące czynności:
Przyjmowanie lokat terminowych,
Zaciąganie kredytów i pożyczek,
Emitowanie obligacji,
Przechowywanie papierów wartościowych,
Nabywanie i obejmowanie akcji lub udziałów innych podmiotów, których forma prawna zapewnia ograniczenie odpowiedzialności banku hipotecznego do wysokości zainwestowanych środków, o ile służy to wykonywaniu czynności banku hipotecznego, przy czym ogólna wartość nabytych i objętych akcji i udziałów nie może przekroczyć 10% wysokości funduszy własnych banku hipotecznego,
Prowadzenie rachunków bankowych służących obsłudze projektów inwestycyjnych realizowanych z wykorzystaniem kredytów udzielonych przez bank hipoteczny,
Świadczenie usług konsultacyjno-doradczych związanych z rynkiem nieruchomości w tym także w zakresie ustalania bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości,
Zarządzanie wierzytelnościami banku hipotecznego oraz innych banków, z tytułu kredytów, o których mowa w podstawowych czynnościach banku hipotecznego, jak również udzielanie tych kredytów w imieniu innych banków na podstawie zawartych z nimi umów.

Obecnie na polskim rynku działają cztery banki hipoteczne, są to:

BPH Bank Hipoteczny S.A

Nykredit Bank Hipoteczny,

Śląski Bank Hipoteczny,

BRE Bank Hipoteczny S.A.

Przed udzieleniem kredytu bank hipoteczny musi ocenić ryzyko związane z jego udzieleniem. Czyni to na podstawie ekspertyzy określającej bankowo-hipoteczną wartość nieruchomości. Ustalenie bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości jest zadaniem banku. Ustawodawca zezwolił, aby banki hipoteczne udzielały kredytów do wysokości nawet 100 proc. tzw. wartości bankowo-hipotecznej. Ekspertyza, na podstawie której ustalona jest bankowo-hipoteczna wartość nieruchomości, powinna być sporządzona w formie pisemnej. Udzielany kredyt jest zabezpieczony hipoteką wpisaną do księgi wieczystej.
Banki hipoteczne korzystają z monopolu na emitowanie listów zastawnych. Bezpieczeństwo inwestycji w te papiery wartościowe ma zapewnić system szczególnego nadzoru i kontroli ze strony państwa.
Listy zastawne to dłużne papiery wartościowe reprezentujące wierzytelności pieniężne na sumy oznaczone, płatne w określonych terminach. W przypadku listów zastawnych emitent zobowiązuje się wobec uprawnionego do spełnienia określonych świadczeń pieniężnych. Świadczenie pieniężne polega na wypłacie odsetek i wykupie listów zastawnych w sposób i terminach określonych w emisji.
List zastawny może być emitowany na okaziciela lub jako imienny. W Polsce jedynie banki hipoteczne mogą emitować listy zastawne a nazwa „list zastawny” jest zastrzeżona.

Wyróżniamy dwa rodzaje listów zastawnych:
hipoteczne listy zastawne,
publiczne listy zastawne.

Zróżnicowanie na te dwa rodzaje listów zastawnych wynika z podstawy emisji. W przypadku hipotecznych listów zastawnych podstawę emisji stanowią wierzytelności banku hipotecznego zabezpieczone hipotekami. Podstawą emisji publicznego listu zastawnego stanowią kredyty zabezpieczone do pełnej wysokości z należnymi odsetkami, gwarancją lub poręczeniem przez Skarb Państwa,

1. Nadzór nad bankami hipotecznymi

Zabezpieczenie przed złymi kredytami

W przypadku banku hipotecznego, niebezpieczeństwo złych kredytów zostało w pewien sposób zniwelowane poprzez zabezpieczenie hipoteką. Jednak wartość hipoteczna nie zawsze odpowiada wartości udzielonego kredytu. Dodatkowo bank hipoteczny zaciąga zobowiązania poprzez emisję listów zastawnych, które stają się papierami wartościowymi. Bezpieczeństwo uprawnionych z tych papierów musi być w szczególny sposób chronione.

Zgodnie z ustawą o listach zastawnych i bankach hipotecznych, w celu zachowania kontroli i nadzoru nad bankami hipotecznymi przy każdym z nich musi funkcjonować powiernik oraz jego zastępca. Powiernika powołuje Komisja Nadzoru Bankowego na okres sześciu lat, na wniosek rady nadzorczej banku hipotecznego. Powiernik i jego zastępca mogą pełnić swą funkcję tylko raz.

Powiernikiem albo zastępcą powiernika może być tylko osoba posiadająca wykształcenie wyższe, dająca rękojmię rzetelnego wykonywania nałożonych na nich obowiązków. Powiernik i jego zastępca powinni posiadać obywatelstwo jednego z państw-członków Unii Europejskiej.  

Ani powiernik ani jego zastępca nie mogą być pracownikami banku hipotecznego. Zastrzeżenie to ma zapewnić im bezstronność.

Czynności powiernika

Powiernik i jego zastępca wykonują powierzone im czynności w sposób niezależny i nie są w swych zadaniach podlegli organowi, który ich na stanowisko powołał.

Do zadań powiernika należy przede wszystkim sprawdzanie, czy:

• zobowiązania wynikające ze znajdujących się w obrocie listów zastawnych zabezpieczone są przez bank hipoteczny zgodnie z przepisami ustawy,

• przyjęta przez bank hipoteczny bankowo-hipoteczna wartość nieruchomości odpowiada wartości rzeczywistej,

• bank hipoteczny przestrzega limitów wartości emitowanych listów zastawnych w stosunku do istniejącego zabezpieczenia wierzytelności będących podstawą emisji tych listów,

• bank hipoteczny zgodnie z prawem prowadzi rejestr zabezpieczenia listów zastawnych (patrz artykuł ”Wierzytelności zabezpieczające emisję listów zastawnych”),

• bank hipoteczny zapewnia zgodnie z przepisami niniejszej ustawy zabezpieczenie dla planowanej emisji listów zastawnych oraz kontrolę, czy dokonane zostały odpowiednie wpisy do rejestru zabezpieczenia listów zastawnych. 

W ramach wykonywanych zadań, powiernik do 7 dnia każdego miesiąca przekazuje Komisji Nadzoru Bankowego zatwierdzony przez siebie aktualny odpis wpisów w rejestrze zabezpieczenia listów zastawnych za miesiąc poprzedni.

Jeżeli w ramach funkcjonowania banku hipotecznego ma nastąpić wykreślenie z rejestru zabezpieczenia listów zastawnych, nie może być ono dokonane bez zgody powiernika wyrażonej na piśmie.

Uprawienia powiernika

Aby prawidłowo wykonywać swoje zadania, powiernik ma zapewniony dostęp do ksiąg rachunkowych, rejestrów, planów i innych dokumentów banku. Ma także dostęp do tajemnicy bankowej, jednak tylko w takim zakresie, w jakim jest to niezbędne do wykonywania jego zadań. Zarówno powiernika jak i jego zastępcę obowiązuje tajemnica odnośnie informacji uzyskanych w czasie pełnienia swej funkcji.

Za wykonywane zadania powiernik i jego zastępca otrzymują wynagrodzenie, którego wysokość określa Komisja Nadzoru Bankowego w chwili powołania. Koszty związane z wykonywaniem funkcji powiernika i jego zastępcy, w tym wynagrodzenie, stanowią koszt działalności banku.

Odwołanie powiernika

Powiernik oraz jego zastępca mogą być ze swoich funkcji odwołani. Odwołania dokonuje Komisja Nadzoru Bankowego w sytuacji, gdy:

• powiernik lub jego zastępca zrzeknie się swej funkcji,

• nastąpi utrata zdolności do wykonywania powierzonych im obowiązków na skutek długotrwałej choroby, trwającej co najmniej 3 miesiące w ciągu roku kalendarzowego,

• powiernik lub jego zastępca zostanie skazany prawomocnym wyrokiem sądu za popełnienie przestępstwa,

• ogłoszona zostanie upadłość banku hipotecznego,

• powiernik lub jego zastępca nie wypełnią czynności, do których zostali powołani.

Pamiętaj, że:

• powiernika powołuje Komisja Nadzoru Bankowego,

• powiernik jest osobą całkowicie niezależną i nikomu nie podległą w wykonywaniu swych obowiązków,

• odwołać powiernika może jedynie Komisja Nadzoru Bankowego,

• powiernik nie może być pracownikiem banku hipotecznego.