Kupujemy dom z obciążoną hipoteką- KPB 114 wrzesień 2006

Art-Presse

W związku z lawinowo rosnącą liczbą kredytów zaciąganych przez Polaków na zakup nieruchomości, na rynku pojawiają się coraz częściej domy z obciążoną hipoteką. I tu nasuwa się pytanie- czy zakup takiego domu jest bezpieczny? Oczywiście tak, lecz po spełnieniu określonych warunków

Co to jest hipoteka?
Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe, które powstaje wskutek umowy pomiędzy wierzycielem a dłużnikiem. Hipoteką można obciążyć nieruchomości i ich części ułamkowe. Przedmiotem hipoteki może być także użytkowanie wieczyste- w tym wypadku hipoteka obejmuje budynki i urządzenia na użytkowanym terenie, stanowiące własność wieczystego użytkownika.
Przedmiotem hipoteki mogą być również:
1.własnościowe, spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego;
2.spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego;
3.prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej
4.wierzytelność zabezpieczona hipoteką
Hipoteka obejmuje również roszczenie właściciela o czynsz najmu lub dzierżawy.
Hipoteka obejmuje nieruchomość wraz z przynależnościami aż do zupełnego wygaśnięcia wierzytelności, którą zabezpiecza.
Do powstania hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej w dziale IV, gdzie wpisuje się kwotę hipoteki, walutę, w jakiej jest ustanowiona, rodzaj i charakter oraz wysokość odsetek umownych.

Spłata długu
Chcemy kupić dom z hipoteką zabezpieczającą kredyt, który na jego budowę wziął właściciel. Co robić?
Istotą hipoteki jest prawo dochodzenia przez wierzyciela, w tym przypadku bank, zaspokojenia swojego roszczenia z obciążonego hipoteką przedmiotu- nieruchomości, prawa, wierzytelności- i to bez względu na to czyją stał się własnością. Jednak obciążenie nieruchomości hipoteką nie ogranicza właściciela co do możliwości jej zbycia. Roszczenie powinien spłacić pierwszy właściciel nieruchomości, lecz jeśli nie spłaci, bank zwróci się do nowego właściciela. Dlatego należy zwrócić się do banku, który jest wierzycielem aby udzielił wszystkich informacji dotyczących kredytu tzn. wysokości zadłużenia (wraz z prowizją, odsetkami, prowizją za wcześniejszą spłatę kredytu), terminu spłaty, uzyskać od banku zgodę banku na jednorazową spłatę kredytu, numer konta do spłaty, zapewnienie, że wystawi on odpowiednie dokumenty umożliwiające wykreślenie hipoteki po dokonaniu spłaty długu. Należy jednak pamiętać, że stroną umowy kredytu jest sprzedający dom, toteż wszystkie dokumenty będą wystawione na jego nazwisko. Kupujący nie ma możliwości sam uzyskać takich dokumentów z banku, który udzielił kredytu.

Spłata długu kredytem
Jeśli chcemy kupić dom z hipoteką zabezpieczającą kredyt, sami biorąc na nią kredyt musimy wszystko ustalić w naszym banku. Pieniądze z kredytu zostaną przelane na rachunek wskazany przez bank- wierzyciela zabezpieczonej hipoteką wierzytelności. Nasz bank również stanie się wierzycielem i w jego interesie będzie, aby bank sprzedającego został wykreślony z księgi wieczystej, gdzie figuruje jako pierwszy wierzyciel. Według prawa o kolejności spłaty długu zabezpieczonego hipoteką decyduje zawsze kolejność wpisu w księdze wieczystej dlatego konieczna będzie zaświadczenie banku sprzedającego dom o zgodzie na wykreślenie hipoteki po spłacie kredytu. Wszystkie te kwestie będą zawarte i ustalone w przedwstępnej umowie notarialnej, która jest wymagana przez bank w celu uruchomienia kredytu. Umowa przedwstępna jest zawsze umową warunkową, a dopiero po spełnieniu warunków dochodzi do umowy ostatecznej. Jeśli sprzedający wziął kredyt w walucie obcej, bank powinien wydać w zaświadczeniu przeliczenie tej kwoty na złote polskie. Banki nie zawsze chcą wystawiać takie zaświadczenia ze względu na zmienny kurs walut. Wtedy strony same muszą ustalić i wskazać w akcie notarialnym kurs, według którego przeliczany jest dług. Trzeba jednak pamiętać, że kurs zmieni się od momentu podpisania umowy notarialnej do momentu wpłaty, dlatego konieczne będą dodatkowe rozliczenia.
Gdyby okazało się, że wartość kredytu, po przeliczeniu na złote polskie, była wyższa niż cena zakupu domu, różnicę tą powinien uregulować sprzedający- takie postanowienie powinno znaleźć się również w umowie notarialnej ponieważ w przeciwnym wypadku bank sprzedającego nie wyda zaświadczenia potrzebnego do wykreślenia hipoteki.
Po spłacie kredytu bank sprzedającego wystawia dokumenty o wygaśnięciu długu i wtedy można podpisać umowę ostateczną zakupu. Notariusz opisuje całą sytuację w akcie notarialnym powołując oświadczenie banku dotyczące wygaśnięcia długu i sam kieruje wniosek do sądu o wykreślenie hipoteki- wtedy mamy pewność, że wszystkie formalności związane z wykreśleniem długu zostały dokonane prawidłowo i w odpowiednim terminie, choć koszt jest większy, gdyż trzeba zapłacić notariuszowi za sporządzenie wniosku.

Hipoteka przymusowa
Może się zdarzyć, że wierzycielem sprzedającego dom jest Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego. Powstaje wskutek zaległości podatkowych albo zaległości w płaceniu składek na ubezpieczenia społeczne. Do 4 czerwca 2001 roku hipoteka przymusowa mogła powstać bez wpisu do księgi wieczystej, zaś po tej dacie hipoteka taka powstaje z chwilą dokonania wpisu do księgi wieczystej.